Október 2025
Húsnæðismarkaðurinn

- Mánaðarskýrsla

Október 2025

Húsnæðismarkaðurinn

- Mánaðarskýrsla
Október 2025
Húsnæðismarkaðurinn

- Mánaðarskýrsla

Október 2025

Húsnæðismarkaðurinn

- Mánaðarskýrsla

Yfirlit

Myndir að baki mánaðarskýrslu

Fast­eigna­mark­að­ur

Virk­ari mark­að­ur á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sam­an­bor­ið við sveit­ar­fé­lög í ná­grenni þess

Þinglýstir kaupsamningar voru 930 í ágústmánuði, en þeir voru yfir þúsund í júlí, júní og maí. Velta á fasteignamarkaði var rúmlega 72 milljarðar króna og meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 77 milljónir króna.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í september má finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 962 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í septembermánuði.

Kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fækkaði úr 673 í júlí í 613 í ágúst. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins fækkaði kaupsamningum úr 180 í 128 og úr 193 í 189 annars staðar á landinu. Á fyrstu átta mánuðum ársins eru umsvif meiri á fasteignamarkaði samanborið við árin 2022 og 2023 en umsvif í fyrra voru talsvert lituð af Grindavíkuráhrifunum. Meiri umsvif í ár samanborið við árin 2022 og 2023 skýrast fyrst og fremst af um 29% fleiri kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu og um 15% fleiri kaupsamningum á landsbyggðinni, en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hafa um 7% færri samningar verið gerðir í ár samanborið við meðaltal áranna 2022 og 2023.

Íbúð­um á sölu fjölg­ar enn

Í upphafi októbermánaðar voru 5.233 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 2.134 nýjar íbúðir. Um 3.200 íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en um 1.100 íbúðir voru til sölu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og rúmlega 900 annars staðar á landsbyggðinni. Íbúðum á sölu fjölgaði um 140 í september.

Í byrjun októbermánaðar voru um 44% íbúða til sölu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins nýjar, en hlutdeild nýrra íbúða í framboði var um 46% á höfuðborgarsvæðinu og um 19% annars staðar á landsbyggðinni. Hátt hlutfall nýrra íbúða af íbúðum til sölu skýrist af miklum krafti í íbúðauppbyggingu undanfarin misseri á sama tíma og sala á nýjum íbúðum hefur verið dræm. Afleiðingin er sú að óseldar nýjar íbúðir safnast upp á meðan aðrar íbúðir fara hraðar út af markaðnum.

Af 1.569 nýjum íbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu voru 540 á matsstigi 1-5 sem þýðir að rúmlega þriðjungur auglýstra íbúða í nýbyggingum voru ekki fullbúnar. Til þess að teljast fullbúnar þurfa íbúðir að vera skráðar á matsstig 7 eða 8 í fasteignaskrá, en á matsstigi 6 er mannvirkið fullgert þótt ekki sé búið að ljúka lóðarfrágangi. Af 492 nýjum íbúðum til sölu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins voru 257 á matsstigi 1-5. Af 179 nýjum íbúðum til sölu á landsbyggðinni voru 88 á matsstigi 1-5.

Sé litið sérstaklega til nágrennis höfuðborgarsvæðisins sést að framboð íbúða hefur aukist mikið víðast hvar eða um 200 íbúðir á síðustu tveimur mánuðum. Nýleg framboðsaukning í nágrenni höfuðborgarsvæðisins helgast mest af fleiri nýjum íbúðum á sölu í Árborg, Akranesi og Ölfusi.

Frá ágústbyrjun hefur framboð nýrra íbúða til sölu tvöfaldast á Akranesi (úr 41 í 82) og Ölfusi (úr 29 í 57) og tæplega tvöfaldast (78%) í Árborg (úr 73 í 130).

Fleiri íbúðir til sölu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á sama tíma og umsvif hafa dregist saman á svæðinu þýðir að birgðatími íbúða hefur lengst en birgðatími er sá tími sem tekur að selja núverandi framboð ef söluhraðinn helst óbreyttur frá síðasta mánuði.

Sí­fellt meiri kaup­enda­mark­að­ur

Hátt hlutfall nýrra íbúða af heildarframboði íbúða bæði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess hefur sitt að segja í sögulega löngum birgðatíma sem mælist 4,7 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu og 6,3 mánuðir í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Þetta er lengsti birgðatíminn sem HMS hefur mælt í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Þó ber að nefna að markaður fyrir notaðar íbúðir er í jafnvægi á höfuðborgarsvæðinu líkt og farið var yfir í ágústskýrslu HMS.

Birgðatími íbúða er 4,6 mánuðir á landsbyggðinni en jafnframt er þar, líkt og áður kom fram, umtalsvert lægra hlutfall nýrra íbúða að finna.

Framangreind þróun er í samræmi við álit fasteignasala sem telja flestir að um kaupendamarkað sé að ræða, sbr. niðurstöður viðhorfskönnunar HMS meðal félagsmanna Félags fasteignasala frá 2. október (102 svör bárust sem jafngildir 30,9% svarhlutfalli).

Hlutfall svarenda sem telja að um mikinn kaupendamarkað sé að ræða hækkaði úr 13% í 22% á milli mánaða í október eftir að hafa haldist því sem næst óbreytt í þrjá mánuði. Um 58% svarenda töldu fasteignamarkaðinn vera kaupendamarkað (þó ekki mikinn kaupendamarkað) í október, samanborið við 51-56% í júlí fram í ágúst.

Upp­færð­ar spár bank­anna gera ráð fyr­ir að hús­næð­is­verð hækki lít­il­lega eða lækki að raun­virði næstu þrjú ár*

Eins og kom fram í mánaðarskýrslu fyrir apríl síðastliðinn spáðu stóru viðskiptabankarnir þrír raunverðshækkunum á fasteignamarkaði á árunum 2025 til 2027.

Í nýlegri þjóðhagsspá Íslandsbanka sem birtist þann 24. september (fyrir fall Play) er því spáð að nafnverðshækkanir verði 4,2 til 5,2% á ári næstu þrjú ár. Að teknu tilliti til verðbólguspár bankans verða raunverðshækkanir óverulegar á tímabilinu, eða á bilinu 0,29 til 1,06% árin 2025-2027.

Úr þjóðhagsspá Arion banka, sem kom út 30. september síðastliðinn, má lesa að bankinn geri ráð fyrir að raunverð íbúða lækki á næsta ári, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Bankinn spáir hóflegum nafnverðshækkunum á bilinu 3,2 til 5,3% á ári næstu þrjú ár.

Í þjóðhagsspá Landsbankans, sem kom út 22. október, gerir bankinn ráð fyrir hóflegum raunverðshækkun íbúða í ár og árið 2027, en að íbúðaverð standi í stað að raunvirði á næsta ári. Landsbankinn spáir því að nafnverðshækkanir verði á bilinu 4,1 til 5,6% næstu þrjú ár.

Á myndinni hér að ofan má sjá spár bankanna um ársbreytingar á raunverði íbúða á árunum 2025, 2026 og 2027. Spágildin eru fengin með því að niðurfæra væntar nafnverðshækkanir með tilliti til væntra hækkana á vísitölu neysluverðs yfir sama tímabil. Líkt og fram kom í frétt HMS stóð vísitala íbúðaverðs í stað að raunvirði milli septembermánaða 2024 og 2025.*

Myndin hér að neðan sýnir raunverðsbreytingu íbúða, þ.e. tólf mánaða breytingu vísitölu íbúðaverðs umfram breytingu á vísitölu neysluverðs án húsnæðis á sama tíma.

Samkvæmt vísitölunni hefur raunverð íbúða hækkað um 54,43% frá ársbyrjun 2014 eða að jafnaði um 3,79% á tólf mánaða tímabili að meðaltali á síðustu rúmlega ellefu árum. Tólf mánaða takturinn hefur sveiflast á milli 6,3% lækkunar og 21,5% hækkunar, en gangi fyrrnefndar spár bankanna eftir er útlit fyrir að minni sveiflur verði á raunverði íbúða næstu misserin.

Út­lit fyr­ir að hlut­fall íbúða­verðs af laun­um lækki

Milli ágústmánaða 2024 og 2025 hækkaði vísitala launa um 7,7% en vísitala íbúðaverðs um 2,2%. Íbúðaverð sem hlutfall af launum hefur lækkað samfellt frá því í nóvember í fyrra eftir að meira jafnvægi komst á íbúðamarkaðinn þegar Grindavíkuráhrifin fjöruðu út. Raungerist þjóðhagsspár bankanna um þróun íbúðaverðs og launa er útlit fyrir að hlutfall íbúðaverðs af launum lækki enn frekar, en spár bankanna hljóða upp á að laun hækki að jafnaði um 1 til 3 prósentustig umfram íbúðaverð á ári hverju í ár, 2026 og árið 2027.

Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd er hlutfallið þó enn hátt í sögulegu samhengi, sem bendir til þess að erfiðara sé að festa kaup á íbúð nú heldur en áður. Aðrir þættir hafa þó einnig áhrif á kaupgetu heimila, líkt og vextir, lánsframboð, leiguverð og lánþegaskilyrði.

Á bil­inu 10.500-16.400 íbúð­ir ekki nýtt­ar til var­an­legr­ar bú­setu

Um það bil 16.400 íbúðir á landinu öllu voru án lögheimilisskráningar og ekki skráðar í útleigu í leiguskrá HMS nú í byrjun októbermánaðar. Þá voru rétt tæplega 6 þúsund fjölskyldur sem skorti lögheimilisskráningu á tiltekna íbúð. Það er því varlegt mat HMS að á bilinu 10.500-16.400 íbúðir á landsvísu hafi ekki verið nýttar til varanlegrar búsetu í október, sem samsvarar á bilinu 6-10% af öllum fullbúnum íbúðum á landinu.

Ofangreindar niðurstöður byggja á upplýsingum úr fasteignaskrá, ásamt upplýsingum um lögheimilisskráningu frá Þjóðskrá og upplýsingum um virka leigusamninga í leiguskrá. HMS telur þetta vera varfærið mat á fjölda íbúða sem ekki eru nýttar til búsetu, þar sem margir þeirra sem eru með skráð lögheimili hérlendis búa ekki lengur á landinu.

Sé eingöngu litið til íbúða í þéttbýli má gera ráð fyrir að á bilinu 8.800 - 13.500 íbúðir séu ekki nýttar til varanlegrar búsetu á landinu öllu, sem samsvarar á bilinu 5-9% allra fullbúinna íbúða í þéttbýli. Í þessu tilviki er gert ráð fyrir að 80% óskráðra fjölskyldna búi í þéttbýli til samræmis við dreifingu mannfjöldans eftir þéttbýlisstigi.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu eftir landshlutum. Efri mörkin gera ráð fyrir að engar fjölskyldur sem ekki hafa lögheimili skráð á íbúð séu búsettar í vannýttum íbúðum. Í neðri mörkunum er hins vegar ein íbúð áætluð á hverja fjölskyldu sem ekki hefur lögheimili skráð á íbúð.

Flestar íbúðir í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu eru staðsettar í Reykjavík, eða á bilinu 2.815 – 4.790 íbúðir sem samsvarar um 5-8% allra fullbúinna íbúða í þéttbýli Reykjavíkurborgar. Þá eru á bilinu 898 – 1.027 (10-11%) vannýttar íbúðir á Akureyri og á bilinu 676-1.084 (4-7%) í Kópavogi. Í Garðabæ eru á bilinu 362-442 íbúðir sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu, eða um 5-6% allra fullbúinna íbúða, og í Hafnarfirði eru þær á bilinu 353-783 (3-8%). Í Mosfellsbæ eru færri íbúðir vannýttar í þéttbýli, eða á bilinu 65-213 sem samsvarar um 1-5% allra fullbúinna íbúða í sveitarfélaginu.

Sé litið til landsbyggðarinnar eru flestar vannýttar íbúðir í þéttbýli í Sveitarfélaginu Árborg, Fjallabyggð og Vestmannaeyjabæ, eða á bilinu 190-370 íbúðir í hverju sveitarfélagi. Hlutfallslega samsvarar það á bilinu 6-23% fullbúinna íbúða í þéttbýli í hverju sveitarfélagi fyrir sig.

Lög­að­il­ar eiga marg­ar van­nýtt­ar íbúð­ir í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Meirihluti þeirra íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu er í eigu einstaklinga, eða 55% allra vannýttra íbúða á landinu. Um 41% vannýttra íbúða eru í eigu lögaðila, þar af 8% í eigu leigufélaga og 2% í eigu stéttarfélaga. Um 4% íbúðanna eru í eigu hins opinbera, eða 3% í eigu sveitarfélaga og 1% í eigu ríkisins. Á myndinni hér að neðan má sjá skiptingu eignarhalds vannýttra íbúða eftir svæðum.

Hlutfall vannýttra íbúða í eigu einstaklinga er hæst á landsbyggðinni þar sem það stendur í 59%, en lægst í nágrenni höfuðborgarsvæðisins þar sem það er um 34%. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins er aftur á móti meirihluti vannýttra íbúða í eigu lögaðila, eða um 64%, og þar af 14% í eigu leigufélaga.

Enn fremur má nefna að um 8% íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu eru í eigu einstaklinga sem eiga þrjár eða fleiri íbúðir og um 22% eru í eigu lögaðila sem eiga þrjár eða fleiri íbúðir á landinu öllu.

Allt að fimmt­ung­ur van­nýttra íbúða í ný­bygg­ing­um

Til íbúða sem nýtast ekki til varanlegrar búsetu teljast einnig óseldar íbúðir í nýbyggingum. Líkt og fram kom hér að ofan voru alls um 2.150 nýjar íbúðir auglýstar til sölu á landinu öllu í upphafi októbermánaðar og því má gera ráð fyrir að um 13-21% vannýttra íbúða á landsvísu séu í nýbyggingum.

HMS stefnir á að meta fjölda íbúða sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu með reglubundnum hætti. Þetta er í annað sinn sem slíkar upplýsingar eru birtar, en sambærilegar upplýsingar voru fyrst birtar í mánaðarskýrslu HMS í desember 2024. Það athugist að talningaraðferðir hafa breyst lítillega frá síðustu birtingu og því ber að gæta varúðar þegar nýjar tölur eru bornar saman við fyrri niðurstöður.

Mat á fjölda íbúða sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu er birt á bili. Neðri mörkin endurspegla varfærið mat þar sem ein íbúð er áætluð á hverja óskráða fjölskyldu. Sumar þessara fjölskyldna gætu búið í húsnæði sem ekki er talið vera íbúðarhúsnæði, til að mynda í sumarbústöðum eða í atvinnuhúsnæði. Þá þarf einnig að hafa í huga að fjölskyldueiningar samanstanda af einstaklingum, hjónum eða sambúðaraðilum, auk barna undir lögaldri, sem skráð eru á sama lögheimili. Margar óskráðar fjölskyldueiningar gætu því verið einstaklingar, en að meðaltali búa um 2,4 einstaklingar á hverju heimili hér á landi. Efri mörkin taka ekki tillit til óskráðra fjölskyldna að neinu marki.

Þá getur lögheimilisskráning ofmetið fjölda einstaklinga sem búa hérlendis og þar af leiðandi fjölda íbúða sem eru í notkun. Ný aðferðafræði Hagstofu Íslands við mat á íbúafjölda dregur nú frá einstaklinga sem skráðir eru með lögheimili hérlendis en finnast ekki í skattagögnum eða nemendagögnum. Samkvæmt Hagstofu voru yfir 15 þúsund einstaklingar í þessum flokki árið 2024.

*Uppfært 23.10.2025 kl 11:15.

Leigu­mark­að­ur

Yfir tvö þús­und leigu­samn­ing­ar tóku gildi í sept­em­ber

Alls tóku 2.145 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá í september á sama tíma og 959 samningar féllu úr gildi. Gildum leigusamningum fjölgaði þannig um 1.186 í mánuðinum. Upplýsingar um samninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum eru aðgengilegar í mælaborði leiguskrár á vef HMS.

Á nýliðnum þriðja ársfjórðungi þessa árs tóku alls 7.656 leigusamningar gildi í leiguskrá á meðan 5.195 samningar féllu úr gildi. Nýskráðum leigusamningum fjölgaði þannig um 72% frá öðrum ársfjórðungi þessa árs, sem skýrist að mestu af árstíðarsveiflum í nýskráningu leigusamninga um námsmannaíbúðir sem ná hámarki í ágústmánuði.

Nýskráðum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði aftur á móti um 11% frá þriðja ársfjórðungi 2024. Þá féllu 16% fleiri samningar úr gildi á þriðja ársfjórðungi þessa árs samanborið við sama tímabil í fyrra.

Eng­in aug­ljós aukn­ing í út­leigu ný­bygg­inga

Í ljósi dræmrar sölu íbúða í nýbyggingum hafa borist fregnir af því að byggingaraðilar hafi tekið íbúðir úr sölu og sett á leigumarkað. Umfang slíkra athafna er hins vegar ekki svo mikið að það komi fram í gögnunum með augljósum hætti.

Einungis lítill hluti nýskráðra leigusamninga varða nýjar íbúðir, eða um 10% að meðaltali frá því í júní 2023. Það sem af er ári hefur hlutfallið aftur á móti verið í kringum 8,5% að meðaltali. Langflestir leigusamningar varða íbúðir sem ekki eru í nýbyggingum líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir fjölda nýskráðra leigusamninga eftir tegund húsnæðis. Miðað er við upphafsdag leigusamninga.

Af myndinni má lesa að fjöldi nýskráðra leigusamninga um nýjar íbúðir hefur haldist nokkuð stöðugur síðustu misseri. Slíkum leigusamningum hefur frekar fækkað heldur en fjölgað, þótt breytingar séu litlar á milli ára.

Vísi­tala leigu­verðs stóð í stað á milli mán­aða

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 125 stig í september og stóð í stað á milli mánaða, en vísitalan mældist 124,9 stig í ágúst. Vísitalan hækkaði því um 0,08 prósent milli mánaða.

Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan hækkað um 7,39 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 4,1 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 4,06 prósent. Leiguverð hefur því hækkað um 3,15 prósent að raunvirði undanfarið ár og árstakturinn eykst á milli mánaða.

Leiguverðsjá HMS sýnir einnig hækkun á milli mánaða í september, en fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu miðað við leiguhúsnæði með tveimur til fimm herbergjum hækkaði um 0,3% milli mánaða. Árshækkunin nam um 6% að nafnvirði, sem samsvarar um 1,8% raunverðshækkun á sama tímabili.

Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl. Jafnframt miðast leiguverðsjá við upphafsdag leigusamninga en vísitalan er reiknuð miðað við verðdag þeirra.

Mark­aðs­leiga hef­ur hækk­að hrað­ar en önn­ur leiga

Markaðsleiga er hærri en önnur leiga fyrir sambærilegar íbúðir og hún hefur einnig hækkað hraðar en leiguverð sem ekki ákvarðast af markaðsforsendum undanfarin ár. Leiguverð sem ekki ákvarðast af markaðsforsendum hefur staðið í stað og jafnvel lækkað að raunvirði.

Til markaðsleigu teljast leiguíbúðir á vegum einstaklinga og leigufélaga sem rekin eru með það að markmiði að hámarka hagnað. Á meðal þess sem fellur utan markaðsleigu er félagslegt húsnæði og leiguíbúðir á vegum sveitarfélaga og óhagnaðardrifinna leigufélaga. Á myndinni hér að neðan má sjá verðþróun á tveggja og þriggja herbergja leiguíbúðum eftir því hvort leiguverð ákvarðast af markaðslegum forsendum eða ekki. Dökku línurnar sýna raunverðsþróun og ljósu línurnar sýna nafnverðsþróun miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal.

Meðalleiguverð á þriggja herbergja íbúð sem leigð er út á markaðslegum forsendum var um 265 þúsund krónur í ársbyrjun 2023 á verðlagi dagsins í dag, en hefur nú hækkað í rúmlega 292 þúsund krónur á þriðja ársfjórðungi 2025. Á sama tíma hefur markaðsleiguverð á tveggja herbergja íbúðum hækkað úr 237 þúsund krónum í 250 þúsund krónur á föstu verðlagi.

Sé hins vegar litið til leiguverðs á þriggja herbergja íbúðum sem falla utan markaðsleigu hefur meðalverð lækkað úr um 198 þúsund krónum í um 183 þúsund krónur á föstu verðlagi á tímabilinu. Leiga á tveggja herbergja íbúðum var um 158 þúsund krónur á fyrsta ársfjórðungi 2023 á verðlagi dagsins í dag, en var að meðaltali um 162 þúsund krónur á þriðja ársfjórðungi 2025. Leigan hefur því nánast staðið í stað að raunvirði á tímabilinu.

Dýr­ustu leigu­fer­metr­arn­ir í Vest­ur­bæ og mið­bæ Reykja­vík­ur und­an­farna 12 mán­uði

Sé litið til undanfarinna tólf mánaða í leiguskrá á höfuðborgarsvæðinu má sjá að dýrast hefur verið að leigja húsnæði í Vesturbæ (107) og miðbæ (101) Reykjavíkur, en leiguverð þar var að jafnaði í kringum 4.500 krónur á hvern fermetra á tímabilinu. Meðalstærð leiguhúsnæðis á svæðinu var í kringum 62 fermetrar og meðalleigufjárhæð á bilinu 236 til 251 þúsund krónur á mánuði.

Hæsta meðalleigufjárhæðin var aftur á móti greidd fyrir leiguhúsnæði í póstnúmeri 201 sem nær til Smára-, Linda- og Salahverfis í Kópavogi, þar sem leigufjárhæð var að jafnaði um 308 þúsund krónur á mánuði. Meðalleigufjárhæð var jafnframt yfir 300 þúsund krónum í efri byggðum Kópavogs (203) og í Garðabæ (210) á tímabilinu. Þá var leiguhúsnæði að meðaltali stærst í þessum þremur póstnúmerum á tímabilinu, eða á bilinu 86 til 98 fermetrar.

Á meðfylgjandi mynd má sjá meðalfermetraverð, meðalleigufjárhæð, meðalstærð leiguhúsnæðis og fjölda leigusamninga úr leiguskrá HMS eftir póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu þar sem tekið er tillit til leigusamninga síðastliðinna 12 mánaða.

Mesta virknin á leigumarkaði mælist í póstnúmeri 102, sem nær til Vatnsmýrinnar í Reykjavík, en á undanförnum 12 mánuðum hafa verið gerðir 1.880 leigusamningar um húsnæði á svæðinu. Athygli vekur að meðalstærð leiguhúsnæðis í Vatnsmýrinni er umtalsvert minni en í öðrum póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu, eða 45 fermetrar, og leigufjárhæðin þar af leiðandi einnig töluvert lægri, eða 168 þúsund krónur. Fermetraverðið er þó með því hæsta sem þekkist og hefur verið yfir 4 þúsund krónum að meðaltali síðastliðið ár. Mikill fjöldi leigusamninga, smæð leiguíbúða, lágt leiguverð og hátt fermetraverð í póstnúmeri 102 skýrist af því að innan Vatnsmýrinnar rúmast meðal annars stúdentagarðar Háskóla Íslands og háskólagarðar HR.

Til viðbótar við póstnúmer 102 voru yfir 1.500 leigusamningar gerðir um húsnæði í póstnúmerum 105 og 101 undanfarna 12 mánuði. Fjöldi leigusamninga í þessum þremur póstnúmerum var marktækt meiri en í öðrum póstnúmerum, en til samanburðar voru tæplega 800 samningar gerðir um leiguhúsnæði í póstnúmeri 200 í Kópavogi á tímabilinu. Fæstir samningar voru um íbúðarhúsnæði á Seltjarnarnesi, eða 120 samningar.

Stærð leigu­mark­að­ar veru­lega van­met­in hing­að til

Staða aðfluttra íbúa á húsnæðismarkaði er frábrugðin stöðu innfæddra. Fyrri búsetumælingar HMS hafa ekki náð til aðfluttra íbúa nema að mjög takmörkuðu leyti en samkvæmt nýrri könnun eru um 74% aðfluttra á leigumarkaði á meðan 17% búa í eigin húsnæði. Þetta er öfugt við það sem tíðkast meðal innfæddra Íslendinga, en um 73% þeirra búa í eigin húsnæði á meðan um 15% eru á leigumarkaði.

Niðurstöður könnunarinnar renna stoðum undir grun HMS um að stærð leigumarkaðar hafi verið verulega vanmetin í fyrri búsetumælingum HMS vegna vantalningar aðfluttra íbúa. Gera má ráð fyrir að um 28% einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi, en ekki 15% eins og áður var talið. Stærð leigumarkaðar hefur því verið vanmetin um 13 prósentustig.

Samanburð á niðurstöðum úr búsetumælingum HMS og nýrri könnun um húsnæðisaðstæður aðfluttra má sjá á meðfylgjandi mynd, auk vegins meðaltals sem gefur betri vísbendingu um raunverulega stærð leigumarkaðar hér á landi.

Könnunin meðal aðfluttra var framkvæmd í samstarfi við þrjú stéttarfélög: Eflingu, VR og Einingu-Iðju og samanstóð úrtakið af félagsmönnum þeirra sem höfðu ýmist erlendan ríkisborgararétt eða upprunaland. Eðli máls samkvæmt voru því langt um flestir þátttakendur virkir á vinnumarkaði og niðurstöður könnunarinnar endurspegla því ekki húsnæðisaðstæður þeirra aðfluttu íbúa sem standa utan vinnumarkaðar. Hér er því um varfærið mat að ræða á hlutfall aðfluttra á leigumarkaði og stærð leigumarkaðar þar sem þeir sem standa utan vinnumarkaðar eru að jafnaði líklegri til að vera á leigumarkaði.

Fjallað var nánar um húsnæðisaðstæður aðfluttra á opnum fundi í húsakynnum HMS að Borgartúni 21 þann 29. september síðastliðinn. Ítarleg samantekt úr erindi HMS á fundinum er aðgengileg í skýrslu um húsnæðisaðstæður aðfluttra á heimasíðu HMS.

Vísi­töl­ur HMS eru ólík­ar mæl­ing­um Hag­stofu Ís­lands á hús­næð­is­kostn­aði

Bæði HMS og Hagstofa Íslands gefa út mánaðarlegar vísitölur tengdar húsnæðismarkaðnum. HMS gefur út íbúðavísitölu, sem mælir kaupverð fasteigna, og vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu. Hagstofan mælir einnig húsnæðiskostnað samhliða almennum verðlagsmælingum og gefur út undirvísitölur sem endurspegla þróun húsnæðisliðarins í vísitölu neysluverðs.

Mælingar HMS og Hagstofunnar eru að mörgu leyti áþekkar, þar sem þær mæla allar húsnæðiskostnað á einhvern hátt. Hins vegar er grundvallarmunur í aðferðafræði og undirliggjandi gögnum vísitalna HMS og Hagstofunnar sem leiðir til þess að vísitölurnar breytast ekki með sama hætti í hverjum mánuði.

Hag­stof­an mæl­ir kostn­að neyt­enda vegna hús­næð­is

Húsnæðisliður vísitölu neysluverðs gæti haft mismunandi þýðingu eftir samhengi, en einn af tólf undirliðum vísitölu neysluverðs ber heitið „Húsnæði, hiti og rafmagn“. Sá undirliður skiptist svo aftur í fimm undirliði eins og sjá má í töflunni hér að neðan.

Undirliðurinn „Greidd húsaleiga“ mælir bein neysluútgjöld heimila vegna húsaleigu og á því að breytast í samræmi við meðalleigu allra heimila sem eru á leigumarkaði. Lesa má nánar um aðferðina á vef Hagstofunnar.

Undirliðurinn „Reiknuð húsaleiga“ er hins vegar flóknari, en hann mælir húsnæðiskostnað þeirra sem búa í eigin húsnæði. Þar sem útgjöld vegna eigin húsnæðis eru alla jafna aðallega fjárfestingarútgjöld og engin raunveruleg greiðsla á sér stað fyrir afnot af húsnæðinu eru neysluútgjöld vegna notkunar á eigin húsnæði metin með óbeinum hætti.

Ýmsar leiðir eru færar til að meta kostnað við búsetu í eigin húsnæði en fram til júnímánaðar 2024 notaði Hagstofan reikniaðferð sem tók mið af fasteignaverði og raunvöxtum. Frá og með júnímánuði 2024 tók Hagstofan upp aðferð reiknaðs húsaleiguígildis, sem felst í því að meta þá markaðsleigu sem einstök heimili myndu greiða ef þau væru á leigumarkaði. Lesa má nánar um aðferðina á vef Hagstofunnar.

Líkanið sem Hagstofan notar til að finna reiknaða húsaleigu byggir á aðferð sem kennd er við „næsta nágranna“ og miðar að því að finna leiguíbúðir sem eru sem líkastar þeirri eignaríbúð sem verið er að meta húsaleiguígildi fyrir, með tilliti til staðsetningar og eiginleika íbúða. Leiguverð sambærilegra leiguíbúða er svo notað til að meta líklegt leiguverð eignaríbúðarinnar ef hún væri á leigumarkaði.

Vísi­töl­ur HMS mæla með­al­verð nýrra kaup- og leigu­samn­inga

HMS gefur út tvær vísitölur, eina fyrir íbúðaverð og aðra fyrir leiguverð á höfuðborgarsvæðinu. Hér má nálgast vísitölurnar, en með þeim má sjá þróun íbúðaverðs frá árinu 1981 og þróun leiguverðs frá árinu 2011.

Vísitala íbúðaverðs mælir gæðaleiðrétt kaupverð íbúða og byggir á þinglýstum kaupsamningum þess mánaðar sem vísitölugildið endurspeglar. Vísitölunni var síðast breytt árið 2024, en nú inniheldur hún undirvísitölur sem sýna verðþróun sérbýlis og fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu og utan höfuðborgarsvæðisins. Vísitala íbúðaverðs er frábrugðin mælingum Hagstofunnar, þar sem Hagstofan lítur ekki lengur til kaupverðs íbúða í mælingum sínum á húsnæðiskostnaði.

Vísitala leiguverðs mælir vegið meðalfermetraverð leiguíbúða á höfuðborgarsvæðinu og byggir á leigusamningum sem voru skráðir í leiguskrá HMS í þeim mánuði sem vísitölugildið endurspeglar eða mánuðinum þar á undan. Vísitölunni var síðast breytt árið 2024.

Hér má nálgast skýrslu sem útskýrir útreikning á íbúðavísitölu og leiguvísitölu HMS með ítarlegum hætti. Skýrslan inniheldur einnig útskýringu á fyrri vísitölum HMS fyrir íbúða- og leiguverð.

Mæl­ing­ar HMS og Hag­stof­unn­ar eru lík­ar að ein­hverju leyti, en ekki öllu

Á mynd hér að neðan má sjá vísitölu leiguverðs, sem HMS gefur út, ásamt undirvísitölum fyrir reiknaða húsaleigu og greidda húsaleigu sem Hagstofan gefur út. Líkt og myndin sýnir hefur þróunin verið sambærileg á reiknaðri húsaleigu og leiguvísitölu HMS, á meðan greidd húsaleiga hefur hækkað meira frá júnímánuði 2024.

Vísitölurnar hreyfast þó ekki með sama hætti, þar sem munur er á útreikningi þeirra og gögnunum sem liggja að baki vísitölunum. Hér að neðan eru helstu atriði sem leiða til þess að vísitölurnar breytast með ólíkum hætti á milli mánaða:

  1. Leiguvísitala HMS er einungis fyrir höfuðborgarsvæðið. Mælingar Hagstofunnar fyrir reiknaða og greidda húsaleigu eru hins vegar fyrir allt landið.
  2. Leiguvísitala HMS byggir einungis á nýlegum samningum sem gerðir hafa verið í mánuðinum sem vísitalan endurspeglar eða mánuðinum þar á undan. Mælingar Hagstofunnar byggja hins vegar á öllum samningum sem voru í gildi í mánuðinum sem vísitalan endurspeglar fyrir reiknuðu húsaleiguna eða mánuðinum á undan fyrir greiddu húsaleiguna.
  3. Reiknuð húsaleiga Hagstofunnar er birt í rauntíma á meðan greidd húsaleiga og vísitölur HMS eru birtar með töf. Hagstofan birtir septembergildi undirvísitalna fyrir reiknaða og greidda húsaleigu í sama mánuði. Reiknaða húsaleigan byggir á leigusamningum sem voru í gildi í september en greidda húsaleigan byggir á leigusamningum sem voru í gildi í ágúst. HMS reiknar aftur á móti septembergildi vísitölu leiguverðs út frá samningum sem tóku gildi í ágúst og september en birtir gildið þó ekki fyrr en í október.
  4. Greidd húsaleiga Hagstofunnar byggir einungis á leigusamningum þeirra sem þiggja húsnæðisbætur. Leiguvísitala HMS og reiknuð húsaleiga Hagstofunnar byggja hins vegar á öllum markaðsleigusamningum sem eru skráðir í leiguskrá HMS.
  5. Reiknuð húsaleiga Hagstofunnar mælir áætlað leiguverð alls íbúðahúsnæðis sem er í eigin notkun eigenda þess. Leiguvísitala HMS og greidd húsaleiga Hagstofunnar áætla hins vegar leiguverð íbúða sem eru á leigumarkaði. Af þeim ástæðum miðar Hagstofan við stærðardreifingu alls séreignarhúsnæðis þegar hún ákvarðar meðalleiguverð í reiknaðri húsaleigu. Aftur á móti er miðað við stærðardreifingu leiguhúsnæðis í leiguvísitölu HMS og greiddri húsaleigu Hagstofunnar.

Í töflunni hér að neðan má sjá samanburð á vísitölunum þremur:

Leigu­verð­sjá upp­færð

Gögn á bak við leiguverðsjá HMS hafa verið uppfærð. Upplýsingar um leiguverð nýskráðra leigusamninga er nú birtar eftir upphafsdegi leigusamninga en voru áður birtar eftir verðdegi samninga.

Upphafsdagur er sú dagsetning sem leigusamningur tekur gildi. Frá og með þeim degi er leiga greidd og leigjandi hefur aðgang að leiguhúsnæðinu. Upplýsingar í mælaborðum leiguskrár um fjölda leigusamninga sem taka gildi og falla úr gildi eru birtar eftir upphafsdegi leigusamninga.

Verðdagur er sú dagsetning þegar samningsverð ákvarðaðist og getur verið ýmist undirritunar- eða skráningardagsetning eftir atvikum. Eftir sem áður er stuðst við verðdag við útreikning á vísitölu leiguverðs.

Notendur geta áfram valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki. Verðsjáin inniheldur upplýsingar um bæði meðaltal heildarverðs og fermetraverðs leigusamninga.

Upplýsingar um leiguverð og fermetraverð allra gildra samninga í leiguskrá hafa tímabundið verið teknar úr birtingu í leiguverðsjá á meðan unnið er að lagfæringu gagna.

Nánari upplýsingar um gögnin á bakvið leiguverðsjá má finna neðan við mælaborðið á vefsíðu leiguverðsjár HMS.

Lána­mark­að­ur

Bank­arn­ir gera ráð fyr­ir að vaxta­lækk­un­ar­ferli Seðla­bank­ans haldi áfram á næsta ári

Þann 8. október síðastliðinn tilkynnti Seðlabanki Íslands um ákvörðun sína um að halda stýrivöxtum óbreyttum í 7,5%. Í yfirlýsingu peningastefnunefndar vegna ákvörðunarinnar segir að greinilegur viðsnúningur hafi orðið í þróun efnahagsumsvifa undanfarið og að spennan í þjóðarbúinu hafi hjaðnað í takt við þétt taumhald peningastefnunnar. Seiglan í þjóðarbúskapnum sé þó áfram nokkur, launahækkanir mælist töluverðar og þótt verðbólguvæntingar hafi lækkað síðustu misseri mælist þær enn yfir markmiði.

Að mati Seðlabankans hefur margt þokast í rétta átt en bankinn telur aðstæður til að slaka á núverandi raunvaxtaaðhaldi peningastefnunnar ekki enn hafa skapast. Frekari skref til lækkunar vaxta séu háð því að verðbólga færist nær verðbólgumarkmiði.

Ákvörðunin var í samræmi við væntingar markaðsaðila. Úr nýjum þjóðhagsspám greiningardeilda Íslandsbanka, Arion banka og Landsbankans má lesa að bankarnir vænti þess að stýrivextir haldist óbreyttir út árið en taki að lækka á ný snemma á næsta ári. Á árinu 2027 gera bankarnir ráð fyrir að stýrivextir verði komnir niður í 5,8-6,9%.

Bankarnir gera ráð fyrir að verðbólga verði yfir markmiði út spátímann (2028). Arion banki gerir þó ráð fyrir að stýrivextir verði lækkaðir um 50 punkta í tveimur skrefum árið 2026, aftur árið 2027 og að vextir verði komnir niður í 6,25% undir lok árs 2028. Landsbankinn spáir því að stýrivextir verði lækkaðir um 25 punkta í einu skrefi um mitt næsta ár, og að stýrivextir verði komnir niður í 5,75% undir lok árs 2028. Íslandsbanki væntir þess að vaxtalækkunarferlið hefjist á ný á fyrri hluta árs 2026 og að varfærin lækkunarskref verði stigin fram að ársbyrjun 2027. Miðað við núverandi horfur ljúki vaxtalækkunarferlinu líklega með stýrivöxtum á bilinu 5,5-6%.

Íbúða­lán drag­ast sam­an á milli mán­aða

Hrein ný íbúðalán til heimila námu 14,2 milljörðum króna í ágúst. Hrein ný verðtryggð íbúðalán til heimila námu samtals 14,1 milljarði króna í mánuðinum, á sama tíma og hrein ný óverðtryggð íbúðalán til heimila námu 84 milljónum króna. Hrein ný íbúðalán til heimila drógust saman um 43% á milli mánaða, en líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu höfðu hrein ný íbúðalán í júlí ekki verið hærri í fjögur ár.

Sé lántakan skoðuð eftir lánveitanda má sjá að heimili tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 5,4 milljarða króna og 9,1 milljarð króna hjá lífeyrissjóðum í ágúst. Til frádráttar hjá bönkunum koma uppgreiðslur á óverðtryggðum íbúðalánum, sem námu 1,1 milljarði króna, á meðan ný óverðtryggð lán umfram uppgreiðslur hjá lífeyrissjóðum námu 1,2 milljörðum króna.

Á fyrstu átta mánuðum ársins námu hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila 110 milljörðum króna og er sú lántaka 5,8% meiri á föstu verðlagi en á fyrstu átta mánuðum ársins 2024. Á föstu verðlagi er lántaka á fyrstu átta mánuðum ársins 30% minni en á sama tíma árið 2022 áður en vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst af einhverjum krafti.

Útistandandi íbúðalán til heimila námu samtals 2.879 milljörðum króna í ágúst. Af þeim voru 35% á breytilegum verðtryggðum vöxtum og 29,2% voru á föstum verðtryggðum vöxtum. Alls voru 20,1% af heildaríbúðalánum á breytilegum óverðtryggðum vöxtum og 15,6% þeirra voru á föstum óverðtryggðum vöxtum.

Yfir 70% af nýjum fasteignalánum til neytenda voru á verðtryggðum vöxtum í fyrra þegar nafnvaxtastig var hærra en nú, en vaxtalækkunarferli Seðlabankans hófst ekki fyrr en á síðasta ársfjórðungi síðasta árs. Það sem af er ári eru verðtryggð lán enn í meirihluta í nýjum íbúðalánum til neytenda, en 58% af nýjum lánum á fyrstu sjö mánuðum ársins hafa verið á verðtryggðum vöxtum. Líkt og sjá má á mynd hér að neðan hefur ásókn í óverðtryggð lán á föstum vöxtum þó sér í lagi aukist, en frá árinu 2023 hafa þau borið lægri vaxtaprósentu samanborið við óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum.

Hlut­fall vaxta­gjalda af ráð­stöf­un­ar­tekj­um hef­ur ekki ver­ið hærra frá 2016

Í nýlegri netkönnun, sem Prósent framkvæmdi fyrir HMS á tímabilinu 15. ágúst til 1. september, kemur fram að 33% af ráðstöfunartekjum heimilis fara í húsnæðiskostnað (svo sem afborganir af lánum, auk vaxtagreiðslna, fasteignagjalda, rafmagns og hita) meðal þeirra sem búa í eigin húsnæði. Hlutfallið lækkaði úr 35% milli ársfjórðunga.

Hlutfallið er hærra meðal þeirra sem eru undir 35 ára aldri, en 42% af ráðstöfunartekjum þeirra fara í húsnæðiskostnað miðað við 26% ráðstöfunartekna þeirra sem eru 55 ára og eldri. Ekki er munur á hlutfallinu meðal fasteignaeigenda eftir búsetu. Þó nokkur munur er eftir kynjum, en karlmenn greiða að jafnaði 31% af ráðstöfunartekjum sínum í húsnæðiskostnað, en meðal kvenna er hlutfallið 37%. Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum er að jafnaði um 30% á barnlausum heimilum en um 37% á heimilum þar sem eitt eða fleiri börn búa. Alls bárust 1.088 svör við könnuninni sem samsvarar 50% svarhlutfalli.

Upplýsingar um eignir og skuldir landsmanna samkvæmt skattframtölum fyrir árið í fyrra sýna að vaxtagjöld vegna íbúðalána sem hlutfall af ráðstöfunartekjum hafa farið hækkandi frá árinu 2021. Hlutfallið nam 6,1% árið 2024 en til samanburðar var hlutfallið 5,8% árið 2023. Á myndinni hér að neðan má sjá vaxtagjöld vegna íbúðalána sem hlutfall af ráðstöfunartekjum frá árinu 2008. Leita þarf aftur til ársins 2016 til að finna hærra hlutfall vaxtagjalda af ráðstöfunartekjum.

Sé vaxtabyrði skoðuð eftir heimilisgerðum sést að vaxtabyrði er mest hjá hjónum með börn, eða 9,3%, og næstmest hjá einstæðum foreldrum, eða 8,3%. Vaxtabyrðin jókst hlutfallslega mest milli ára hjá einstæðum foreldrum. Vaxtabyrðin er hins vegar lægri hjá einstaklingum og hjónum án barna, eða í kringum 4,5%.

Á mynd hér að neðan má sjá þróun vaxtagjalda vegna íbúðalána sem hlutfall af ráðstöfunartekjum eftir heimilisgerðum frá árinu 2008. Af myndinni má lesa að vaxtabyrði jókst milli ára hjá öllum hópum en mest hjá barnafjölskyldum, eða um 0,5 prósentustig.

Jafnvel þó að vaxtagjöld hafi hækkað ár frá ári síðastliðin þrjú ár hafa vanskil það sem af er þessu ári lækkað, þrátt fyrir hátt vaxtastig og ýmsa stóra óvissuþætti í samfélaginu líkt og segir í tilkynningu frá Motus.

 

Lengri tíma tek­ur að safna fyr­ir út­borg­un nú en áður

Leigjendur þurfa að safna lengur fyrir fyrstu útborgun á íbúð heldur en á árunum 2017-2021. Greining HMS bendir til þess að barnlaus pör séu fljótust að safna, en að það geti tekið 11 ár fyrir einstaklinga og 18 ár fyrir einstæða foreldra að safna fyrir útborgun á lítilli íbúð á höfuðborgarsvæðinu.

Á myndinni hér að neðan má sjá áætlaðan fjölda ára sem það tæki einstaklinga, barnlaus pör og einstæð foreldri með eitt barn að safna fyrir útborgun á lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu í ár samanborið við fyrri ár. Tíminn styttist þó ef einstaklingar nýta sér heimild til skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar til íbúðakaupa.

Miðað við forsendur greiningarinnar eru einstaklingar rúmlega 11 ár að safna fyrir útborgun með eigin sparnaði, en um sjö ár sé séreignarsparnaði einnig ráðstafað til íbúðakaupa. Barnlaus pör eru öllu sneggri að safna fyrir útborgun eða um 1,7 ár með eigin sparnaði en 1,4 ár með séreignarsparnaði.

Vænni staða barnlausra para skýrist af samspili hærri heimilistekna og þess aukna hagræðis sem sambúð hefur í för með sér fyrir heimilisreksturinn, sér í lagi hvað varðar neysluútgjöld og húsaleigu.

Staða einstæðra foreldra er aftur á móti talsvert erfiðari, en samkvæmt gefnum forsendum tæki það einstæð foreldri um 18 ár að safna fyrir útborgun á lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Nýting heimildar til skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar til íbúðakaupa myndi stytta tímann niður í 8,8 ár. Án húsnæðis- og barnabóta myndi einstæða foreldrið í dæminu þó safna skuldum.

Söfn­un­ar­tím­inn styttri en árið 2023 en lengri en á ár­un­um 2017-2021

Líkt og sjá má á myndinni að ofan tekur það allar fjölskyldugerðir lengri tíma að safna fyrir útborgun í dag en það tók þær árin 2017, 2019 og 2021. Þetta skýrist að hluta til af því að hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda var lækkað úr 90% niður í 85% árið 2022. Fyrstu kaupendur þurfa því að safna hærra hlutfalli af kaupverði íbúða til þess að geta keypt sér íbúð í dag samanborið við fyrir 2022.

Það hefur þó ekki síður áhrif hvað íbúðaverð hefur hækkað mikið undanfarin ár. Laun hafa ekki náð að halda í við verðhækkanir á fasteignamarkaði auk þess sem áætluð útgjöld heimilanna í dæminu hafa hækkað meira en tekjur þeirra frá 2017.

Á milli áranna 2023 og 2025 hefur tíminn sem það tekur að safna fyrir útborgun þó styst, en á þeim tíma hafa tekjur hækkað meira en bæði íbúðaverð og neysluútgjöld samkvæmt þeim forsendum sem miðað er við.

Geta spar­að á bil­inu 44 til 467 þús­und krón­ur á mán­uði

Greining HMS byggir á ýmsum forsendum, m.a. um íbúðaverð, ráðstöfunartekjur, neysluútgjöld, húsaleigu og húsnæðis- og barnabætur. Á meðfylgjandi mynd má sjá áætlaðar tekjur, útgjöld og mánaðarlegan sparnað einstaklinga, barnlausra para og einstæðra foreldra í ár.

Tekjur fyrir skatt miðast við neðri fjórðungsmörk dreifingar heildarlauna fullvinnandi fólks fyrir árið 2024, uppreiknað fram í ágúst 2025 samkvæmt vísitölu launa. Gert er ráð fyrir að einstaklingar safni viðbótarlífeyrissparnaði og leggi fyrir 4% af heildarlaunum sínum til viðbótar við venjulegt skylduiðgjald í lífeyrissjóð.

Útgjöld samanstanda af neysluútgjöldum og húsaleigu. Neysluútgjöld taka mið af framfærsluviðmiði umboðsmanns skuldara og húsaleiga tekur mið af markaðsleigu fyrir tveggja herbergja leiguíbúð á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt leiguverðsjá HMS. Fyrir einstakling er miðað við 40-70 fermetra íbúð en fyrir einstætt foreldri og barnlaus hjón er miðað við 60-90 fermetra íbúð. Þá er gert ráð fyrir að einstaklingar fái greiddar húsnæðisbætur og að einstæð foreldri fái greiddar hvoru tveggja húsnæðis- og barnabætur.

Miðað við framangreindar forsendur má áætla að einstaklingar geti lagt um 70 þúsund krónur til hliðar á mánuði, barnlaus pör um 467 þúsund krónur og einstæð foreldri einungis 44 þúsund krónur.

Samkvæmt kaupverðsjá HMS var meðalfermetraverð á 60-90 fermetra fjölbýlisíbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 851 þúsund krónur í september. Því má gera ráð fyrir að slík íbúð kosti í kringum 64 milljónir króna. Hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda er 85% samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands sem þýðir að fyrstu kaupendur þurfa að safna 9,6 milljónum króna til að eiga fyrir útborgun á lítilli íbúð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu.

Fyrirvarar um túlkun niðurstaðna

Við túlkun á niðurstöðum framangreindrar greiningar er rétt að hafa nokkur atriði í huga. Í fyrsta lagi miðast neysluútgjöld við framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara, sem eru skammtímaviðmið. Viðmiðin hafa verið gagnrýnd fyrir að vera of lág og endurspegla þannig ekki raunverulegan framfærslukostnað. Ekki var unnt að styðjast við neysluviðmið félags- og húsnæðismálaráðuneytisins þar sem þau eru í endurskoðun og hafa ekki verið uppfærð frá því í október 2019.

Í öðru lagi er ekki reiknað með tryggingariðgjöldum öðrum en bílatryggingum auk þess sem ekki er sérstaklega gert ráð fyrir útgjöldum vegna rafmagns og hita. Í þriðja lagi er gert ráð fyrir að barn einstæðs foreldris sé á grunnskólaaldri og því ekki gert ráð fyrir sérstökum útgjöldum tengdum dagvistun eða leikskólagjöldum. Í fjórða lagi er ekki tekið tillit til væntrar íbúðaverðsþróunar á söfnunartíma né ávöxtunar á sparnað. Í ljósi alls framangreinds skulu niðurstöður greiningarinnar túlkaðar sem varfærið mat á þeim tíma sem það tekur að safna fyrir útborgun.

Íbúða­kaup­um með hlut­deild­ar­lán synj­að vegna hás greiðslu­byrð­ar­hlut­falls

HMS samþykkti 15 af 28 umsóknum um hlutdeildarlán í september. Heildarfjárhæð veittra lána nam um 208 milljónum króna, en til úthlutunar voru 333 milljónir króna. Það sem af er ári hafa 236 umsóknir um hlutdeildarlán borist HMS, en af þeim hafa einungis 115 verið samþykktar. Er það tæplega helmingur af umsóknum ársins fram til þessa.

Í töflunni hér fyrir neðan má sjá fjölda umsókna um hlutdeildarlán á árinu eftir fjölskyldustærð og hlutfall samþykktra umsókna fyrir hverja fjölskyldustærð. 

Barnlausir einstaklingar eiga takmarkaða möguleika á að nýta sér 20% hlutdeildarlán til íbúðarkaupa, en hlutfall samþykktra umsókna hefur verið lægst hjá þeim hópi. Þetta skýrist bæði af tekjumörkum úrræðisins og skilyrðum um hámarksgreiðslubyrðahlutfall kaupenda. Þannig eru einstaklingar gjarnan ýmist með of háar tekjur til að eiga rétt á hlutdeildarláni, eða greiðslubyrði íbúðarláns er of hátt hlutfall af ráðstöfunartekjum þeirra.

Síðarnefnda takmörkunin á sérstaklega við þegar kaupverð fasteignar er hærra en 55 milljónir króna, óháð því hvort fasteignalán sem nemur að lágmarki 75% kaupverðs sé verðtryggt eða óverðtryggt. Framboð á nýbyggingum sem kosta undir 55 milljónum króna er hins vegar afar takmarkað, sér í lagi á höfuðborgarsvæðinu. 

Þegar horft er til hjóna og sambúðarfólks, þar sem tveir fullorðnir eru skráðir á sama heimili, er staðan önnur. Hjón og sambúðarfólk án barna standast greiðslumat og skilyrði um hámarksgreiðslubyrði fyrir verðtryggðu fasteignaláni vegna kaupa á íbúð að verðmæti allt að 70 milljónum króna, miðað við hámarkstekjur úrræðisins. Ef börn eru á heimilinu aukast möguleikar á nýtingu hlutdeildarlána því tekjumörk heildartekna heimilisins hækka. Möguleikinn á að taka óverðtryggt fasteignalán samhliða hlutdeildarláni er hins vegar mjög takmarkaður vegna þungrar greiðslubyrði af slíkum lánum. 

Stærsti hluti umsókna um hlutdeildarlán sem hefur verið synjað á undanförnum mánuðum hefur verið frá einstaklingum. Er það vegna þess að umsækjendur stóðust ekki greiðslumat og/eða skilyrði um hámarksgreiðslubyrði í hlutfalli við tekjur.

Samþykktarhlutfallið er hæst hjá einstæðum foreldrum en það skýrist að hluta til vegna hærri tekjumarka og greiðara aðgengi að hærra hlutdeildarláni. Tekjumörkin hækka með hverju barni á framfæri umsækjanda, bæði þegar sótt er um allt að 20% og allt að 30% hlutdeildarlán. Þegar einstaklingur uppfyllir skilyrði fyrir hlutdeildarláni sem nemur 20% eða meira af kaupverði er hlutfall fasteignaláns lægra og þar af leiðandi greiðslubyrði lægri.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Hlut­fall full­bú­inna íbúða aldrei ver­ið hærra í taln­ing­um HMS

Alls voru 7.566 íbúðir í byggingu í september samkvæmt nýjustu talningu HMS á íbúðum í byggingu og voru þær 5,3% fleiri en í marsmánuði. Fjölgun íbúða í byggingu á milli talninga stafar fyrst og fremst af uppsöfnun fullbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun. Þetta kemur fram í niðurstöðum úr septembertalningu HMS á íbúðum í byggingu, en nánar má lesa um niðurstöðurnar í skýrslu á vef HMS.

Fjöldi íbúða í byggingu á framvindustigum 1-6 hefur haldist tiltölulega stöðugur í undanförnum talningum, í kringum 6.500. Á framvindustigi 7, sem eru íbúðir sem eru fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun, eru nú skráðar 1.002 íbúðir. Til samanburðar voru 606 íbúðir á því stigi fyrir ári síðan og hefur þeim því fjölgað um 42% á einu ári. Hlutfall fullbúinna íbúða af heildarfjölda íbúða í byggingu hefur ekki mælst hærra frá upphafi talninga HMS á íbúðum í byggingu og stendur nú í um 13,2%.

Myndin hér að neðan sýnir með skýrum hætti hvernig tómar fullbúnar íbúðir tóku að safnast upp í kjölfar vaxtahækkana sem hófust árið 2022 en fækkaði á ný þegar vaxtalækkunarferli hófst snemma árs 2024 og Grindavíkurbúar tóku að flytjast búferlum. Á síðustu misserum hefur tómum fullbúnum íbúðum fjölgað verulega á ný, samhliða dræmri sölu nýrra íbúða.

Mikill meirihluti íbúða er nú á millistigum framkvæmda, þ.e. framvindustigum 3, 4 og 5. Flestar eru á stigi 3, þar sem vinna við burðarvirki er hafin. Færri eru á stigi 4, sem vísar til fokheldis, og enn færri á stigi 5, sem vísar til þess að mannvirkið sé tilbúið til innréttinga og því langt komið í að verða fullbúið. Hátt í 3.000 íbúðir eru á stigum 4 og 5 sem bendir til þess að undir lok árs og í byrjun árs 2026 geti talsverður fjöldi íbúða bæst við framboð á markaði. Í ljósi verulegs fjölda fullbúinna íbúða sem standa tómar er þó hugsanlegt að byggingaraðilar haldi sig ekki við eðlilega framvindu verkefna og hægi á framkvæmdum til að forðast frekari uppsöfnun tómra íbúða.

Reykja­vík aft­ur orð­in leið­andi í upp­bygg­ingu

Íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði um 9% á milli talninga. Fjölgunin skýrist einna helst af því að um 26% fleiri íbúðir voru í byggingu í Reykjavíkurborg nú í nýliðnum septembermánuði samanborið við í mars á þessu ári. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu hefur íbúðum í byggingu fækkað um 5%.

Í Reykjavíkurborg fjölgaði nýjum framkvæmdum um 76% frá síðustu talningu. Þetta markar breytingu frá fyrri talningum þar sem uppbygging í borginni hefur verið hlutfallslega lítil miðað við stærð hennar. Í september voru alls 2.657 íbúðir í byggingu í Reykjavíkurborg sem samsvarar um 4,5% af fjölda fullbúinna íbúða í borginni í ársbyrjun, en hlutfallið var 3,9% fyrir ári síðan. Á höfuðborgarsvæðinu fækkaði nýjum framkvæmdum um 4% milli talninga og nemur fjöldi íbúða í byggingu nú 5,1% af fjölda allra fullbúinna íbúða á svæðinu.

Í Garðabæ fjölgaði íbúðum í byggingu um 10% frá því í mars, en í Hafnarfirði og Mosfellsbæ stóð fjöldinn nánast í stað. Í Kópavogi hefur fjöldinn hins vegar dregist verulega saman og einnig á Seltjarnarnesi, þar sem stórum framkvæmdum var að ljúka.

Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins fjölgaði íbúðum í byggingu um 4% milli talninga en nýjum framkvæmdum fækkaði aftur á móti um 38% frá fyrri talningu. Íbúðum í byggingu fjölgaði mest í Sveitarfélaginu Ölfusi og í Reykjanesbæ milli talninga, en fækkaði mest í Sveitarfélaginu Árborg.

Á landsbyggðinni dró aftur á móti talsvert úr framkvæmdum en þar mældist 9% samdráttur í fjölda íbúða í byggingu og nýjum framkvæmdum fækkaði um 42% milli talninga. Íbúðum í byggingu fækkaði mest á Suðurlandi, þar sem samdrátturinn mældist 17% milli talninga. Þrátt fyrir það er uppbygging eftir sem áður hlutfallslega umfangsmest á Suðurlandi þar sem fjöldi íbúða í byggingu samsvarar um 6,6% af öllum fullbúnum íbúðum á svæðinu. Hlutfallið hefur hækkað frá því fyrir ári síðan þegar það stóð í 5,5%. Hlutfallsleg uppbygging er álíka mikil á Suðurnesjum, þar sem íbúðir í byggingu telja um 6,3% af fullbúnum íbúðum.

Líkt og fyrir ári síðan er umfang uppbyggingar hlutfallslega minnst á Vestfjörðum (0,3%) og á Norðurlandi vestra (0,9%), en uppbygging hefur jafnframt dregist saman á báðum svæðum milli ára úr 0,9% á Vestfjörðum og 1,3% á Norðurlandi vestra.

Áætl­að er að 3.100 – 3.400 íbúð­ir verði full­bún­ar í ár

Miðað við fjölda íbúða í virkum framkvæmdum og áætluð verklok þeirra má gera ráð fyrir að heildarfjöldi fullbúinna íbúða árið 2025 verði á bilinu 3.100 – 3.400 talsins. Árið 2026 er áætlað að 2.800-3.200 íbúðir verði kláraðar en árið 2027 gæti fjöldinn numið 2.600-3.400. Óvissan er þó meiri um árið 2027 þar sem framkvæmdir sem hafa áhrif á niðurstöðuna hafa sumar hverjar ekki hafist en áætlað er að nýjar framkvæmdir verði með sambærilegum hætti og þær mælast nú.

Ný mann­fjölda­spá dreg­ur úr íbúða­þörf til lengri tíma

HMS hefur endurskoðað mat sitt á íbúðaþörf í ljósi útgáfu nýrrar mannfjöldaspár Hagstofu Íslands í síðustu viku. Samkvæmt uppfærðri spá telur HMS að byggja þurfi að meðaltali um 4.000 íbúðir á ári fram til ársins 2050 til þess að uppfylla íbúðaþörf, en fyrra mat benti til þess að árleg íbúðaþörf væri yfir 4.500 íbúðum á ári. Árlegar breytingar Hagstofu á mannfjöldaspá hafa áhrif á íbúðaþörf á hverjum tíma.

Mat HMS á íbúðaþörf byggir á mannfjöldaþróun og spá um heimilisstærð. Í neðri mörkum matsins er gert ráð fyrir að meðalheimilisstærð hér á landi þróist með sambærilegum hætti og hún hefur gert á hinum Norðurlöndunum og fari niður í 2,1 árið 2050. Í efri mörkum matsins er gert ráð fyrir að áætluð íbúðaskuld síðustu ára verði einnig unnin upp og að íbúum á hverju heimili fækki niður í 2 árið 2050.

Miðað við miðspá mannfjöldaspár Hagstofu má því gera ráð fyrir að byggja þurfi í kringum 4.500 íbúðir á ári á fyrri hluta spátímabilsins, en um 3.500 íbúðir á seinni hluta þess. Að meðaltali þurfi því að byggja um 4.000 íbúðir á ári fram til ársins 2050.

Fyrra mat HMS á íbúðaþörf benti til þess að byggja þyrfti á bilinu 4.500 – 5.000 íbúðir á ári fram til ársins 2050. Matið byggði á mannfjöldaspá frá árinu 2024 sem var gefin út í nóvember í fyrra. Stuttu áður hafði HMS hins vegar kynnt mat sitt á íbúðaþörf byggt á mannfjöldaspá frá árinu 2023. Samkvæmt því var þörf á að byggja um 4.000 íbúðir á ári fram til ársins 2050.

Lang­tíma­við­mið og í sam­ræmi við áætl­an­ir sveit­ar­fé­laga

Íbúðaþörf er langtímaviðmið um þörf á íbúðauppbyggingu á hverju ári út frá fólksfjölgun og lýðfræðilegum þáttum. Íbúðaþörfin er hins vegar ekki alltaf jöfn eftirspurn eftir íbúðum, sem getur tekið miklum sveiflum á milli ára vegna efnahagslegra aðstæðna. Sömuleiðis getur dregið úr metinni íbúðaþörf ef fólksfjölgun er undir spám Hagstofu og sveitarfélaganna sem fram kemur í húsnæðisáætlunum þeirra.

Niðurstöðurnar eru í samræmi við mat sveitarfélaga samkvæmt húsnæðisáætlunum, en hægt er að nálgast þær í mælaborði húsnæðisáætlana á vef HMS. Samkvæmt miðspá í húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna er áætlað að þörf verði á yfir 4.000 nýjum íbúðum á hverju ári.

Niðurstöðurnar eru einnig í samræmi við markmið í rammasamningi um að auka framboð íbúða á árunum 2023-2032, sem ríki og sveitarfélög undirrituðu árið 2022. Samkvæmt samningnum þyrfti að byggja 35.000 íbúðir til að mæta fyrirsjáanlegri íbúðaþörf á tímabilinu og að lágmarki 4.000 íbúðir á ári fyrstu fimm árin.

Ný mann­fjölda­spá ger­ir ráð fyr­ir minni fólks­fjölg­un

Ný mannfjöldaspá Hagstofu Íslands gerir ráð fyrir að landsmenn verði 535 þúsund talsins árið 2050, um það bil 26 þúsund færri en gert var ráð fyrir í mannfjöldaspá Hagstofu frá því í fyrra og um 13 þúsund færri en samkvæmt mannfjöldaspá frá árinu 2023.

Mannfjöldaspáin gerir ráð fyrir fremur kröftugri fólksfjölgun í upphafi spátímabilsins, eða um 1,85% á ári að meðaltali fram til ársins 2030. Þegar líður á spátímabilið er þó gert ráð fyrir hægari fólksfjölgun, allt niður í um 0,6% á ári undir lok spátímabilsins.

Samkvæmt nýju spánni er gert ráð fyrir að landsmönnum muni fjölga um tæplega 8.000 í ár. Á fyrri helmingi ársins fjölgaði landsmönnum þó einungis um tæplega 2.400 og þyrfti því mikil fólksfjölgun að eiga sér stað á síðari helmingi ársins til að spá Hagstofu gangi eftir.

HMS hefur áætlað, út frá forsendum um óbreytta fólksfjölgun að teknu tilliti til árstíðarsveiflna, að íbúum muni fjölga um rúmlega 6.000 í ár. Í því tilviki væri íbúðaþörf í ár nær 3.000 íbúðum í stað 4.000 íbúða.

Minnk­andi frjó­semi og aukn­ar lífslík­ur

Hagstofan gerir ráð fyrir áframhaldandi öldrun þjóðarinnar sem stafar af minnkandi frjósemi og auknum lífslíkum. Samkvæmt miðspá Hagstofu mun hlutfall íbúa sem eru 60 ára eða eldri hækka úr 21% árið 2025 í um 26% árið 2050 en hlutfall íbúa sem eru 20 ára eða yngri mun lækka úr 26% árið 2025 niður í 20% árið 2050. Gert er ráð fyrir að íbúar 20 ára og yngri verði orðnir færri en íbúar 60 ára og eldri árið 2038.

Búast má við minnkandi heimilisstærð eftir því sem íbúum yfir sextugu fjölgar hlutfallslega umfram aðra aldurshópa. HMS gerir ráð fyrir því að flestir íbúar sem eru 60 ára og eldri búi í einmennings- eða tvímenningsheimilum og að heimilisstærð í þeim aldursflokki sé því undir 2 að meðaltali. Sömuleiðis gerir HMS ráð fyrir því að flestir íbúar sem eru 20 ára og yngri búi með foreldrum sínum og að heimilisstærð í þeim aldursflokki sé yfir 3 að meðaltali.

Að sögn Hagstofu er öldrun þjóðarinnar þó hægari á Íslandi en í ríkjum ESB vegna ungs aldurs erlendra ríkisborgara sem flytjast til landsins og hás frjósemishlutfalls miðað við meðaltal innan sambandsins.

 

Grein­ing­ar­að­il­ar spá sam­drætti eða hóf­leg­um vexti í íbúða­fjár­fest­ingu 2025 og 2026

Greiningardeild Arion banka spáir 5,4% samdrætti í fjárfestingu í íbúðarhúsnæði á þessu ári og 1,7% samdrætti á því næsta. Árið 2027 gerir greiningardeildin aftur á móti ráð fyrir að vöxtur í íbúðafjárfestingu verði 4,7%. Greiningardeild Landsbankans spáir sömuleiðis samdrætti í íbúðafjárfestingu á árinu upp á 3,5%, en gerir ráð fyrir 1,5% vexti á því næsta og 4% vexti árið 2027. Greiningardeild Íslandsbanka spáir aftur á móti hóflegum vexti í ár (0,8%) og á næsta ári (1%) sem taki svo við sér árið 2027 (7%).

Hagstofa Íslands og Seðlabanki Íslands spá jafnframt fyrir um fjárfestingu í íbúðarhúsnæði. Samkvæmt þjóðhagsspá Hagstofu frá því í byrjun júlí mun íbúðafjárfesting aukast um 2,5% í ár og 1% á næsta ári. Líkt og aðrir greiningaraðilar spáir Hagstofan því að fjárfestingin taki svo við sér árið 2027 og vaxi þá um 4,7%.

Í spá sinni sem birtist í Peningamálum 3 þann 20. ágúst síðastliðinn gerir Seðlabanki Íslands ráð fyrir að íbúðafjárfesting vaxi um 3,7% í ár en öllu minna á næsta ári eða um 0,8%. Seðlabankinn spáir svo hóflegri vexti en aðrir greiningaraðilar árið 2027, eða 3,7% vexti.

Heilt á litið eru greiningaraðilar tiltölulega ósammála um vöxt íbúðafjárfestingar í ár, en spáð er allt frá 5,4% samdrætti upp í 3,7% vöxt. Greiningaraðilar virðast aftur á móti sammála um að íbúðafjárfesting breytist lítið á milli ára á næsta ári en að hún taki svo við sér á ný árið 2027.