Fast­eigna­mark­að­ur

Rúm­lega einn af hverj­um átta kaup­samn­ing­um um nýja íbúð

Umsvif á fasteignamarkaði eru í takt við meðaltal síðustu ára. Velta á fasteignamarkaði var rúmlega 74,9 milljarðar króna og þinglýstir kaupsamningar voru alls 991 í nýliðnum júní. Meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 75,6 milljónir króna.

Rúmlega einn af hverjum átta kaupsamningum í júní var um íbúðir í nýbyggingum, en alls var 132 kaupsamningum um nýjar íbúðir þinglýst í mánuðinum. Velta með nýjar íbúðir var um 12,2 milljarðar króna og meðalvelta á hvern kaupsamning um nýja íbúð því um 92,4 milljónir króna samanborið við 73 milljóna króna meðalveltu á öðrum íbúðum.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.

Í mælaborðinu eru einnig aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í júlí, en þegar þessi skýrsla er gefin út hafði 1.031 kaupsamningi þegar verið þinglýst í júlímánuði, en þeim gæti enn fjölgað.

Fjöldi íbúða sem tekinn er af söluskrá gefur jafnframt góða vísbendingu um fjölda kaupsamninga næstu mánaða. Líkt og sjá má á mynd hér að neðan voru 1.022 íbúðir teknar af söluskrá í júlí. Það bendir til þess að umsvif á fasteignamarkaði verði áfram mikil á næstu mánuðum.

Íbúða­verð hef­ur hækk­að í takt við verð­lag síð­ustu 12 mán­uði

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,7 stig í júlí og hækkaði um 0,27% á milli mánaða. Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 4,2% á sama tíma og verðbólga mældist 4,0%. Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð því hækkað um 0,18% að raunvirði. Sé aftur á móti litið til síðustu 6 mánaða hefur vísitalan lækkað um 2,37% að raunvirði og um 1,09% sé einungis litið til síðustu 3 mánaða.

Á mynd hér að neðan má sjá raunverðsþróun vísitölu íbúðaverðs eftir því hvort litið er til 3 mánaða, 6 mánaða eða 12 mánaða breytingar.

Þrátt fyrir að fasteignaverð hafi hækkað í takt við verðbólgu á síðustu tólf mánuðum hefur húsnæðiskostnaður hækkað mun hraðar í verðlagsmælingum Hagstofu. Húsnæðisliðurinn í vísitölu neysluverðs, sem Hagstofa mælir, hækkaði um 7,1% á milli júlímánaða 2024 og 2025. Misræmi er á milli þróunar íbúðaverðs og húsnæðisliðarins þar sem Hagstofa tekur ekki lengur mið af fasteignaverði í útreikningi sínum á húsnæðiskostnaði, heldur leiguverði.

Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu stóð í stað á milli mánaða. Að raunvirði hefur íbúðaverð því lækkað um 0,16% á síðastliðnum tólf mánuðum, en ársbreytingin mælist nú neikvæð í fyrsta skipti síðan í mars 2024. Munar þar mestu um fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem hafa lækkað um 0,59% að raunvirði á sama tíma og sérbýlisíbúðir hækkuðu um 0,36%.

Á landsbyggðinni mælist tólf mánaða raunbreyting vísitölu íbúðaverðs 0,80%. Þar af hafa fjölbýlisíbúðir lækkað um 1,95% á sama tíma og sérbýlisíbúðir hafa hækkað um 1,89%.

Laun hafa hækk­að hrað­ar en íbúða­verð und­an­farna mán­uði

Milli júnímánaða 2024 og 2025 hækkaði vísitala launa um 8,2% en vísitala íbúðaverðs um 4,7%. Íbúðaverð sem hlutfall af launum hefur lækkað samfellt frá því í nóvember í fyrra eftir að meira jafnvægi komst á íbúðamarkaðinn þegar Grindavíkuráhrifin fjöruðu út.

Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd er hlutfallið þó enn hátt í sögulegu samhengi, sem bendir til þess að erfiðara sé að festa kaup á íbúð heldur en áður. Aðrir þættir hafa þó einnig áhrif á kaupgetu heimila, líkt og vextir, lánsframboð, leiguverð og lánþegaskilyrði.

Með­al­kaup­verð lækk­að að raun­virði frá ára­mót­um

Meðalkaupverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu var tæplega 87,2 milljónir króna í júní og hefur lækkað um 3,9% að raunvirði frá áramótum.  

Meðalkaupverð á íbúðum í fjölbýlishúsum á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 3% að raunvirði, úr tæplega 80,2 milljónum króna í tæplega 77,8 milljónir króna á tímabilinu. Sé hins vegar litið til sérbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu er ljóst að meðalkaupverðið sveiflast talsvert meira á milli mánaða vegna færri kaupsamninga. Meðalkaupverð á íbúðum í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu var tæplega 153,5 milljónir króna í júní sem jafngildir 4,8% raunverðshækkun frá áramótum.

Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun meðalkaupverðs og meðalfermetraverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund húsnæðis á föstu verðlagi frá árinu 2020.

Meðalfermetraverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu í júní var um 840 þúsund krónur og hélst því sem næst óbreytt að raunvirði frá mánuðinum á undan en hefur farið lækkandi frá því í október 2024 þegar það var tæplega 863 þúsund krónur á verðlagi júlí 2025.

Sölu­tími leng­ist með hærra kaup­verði

Ódýrar íbúðir seljast hratt á meðan dýrar íbúðir seljast hægar. Á mynd hér að neðan má sjá meðalsölutíma íbúða eftir kaupverði. Líkt og myndin ber með sér lengist sölutími með kaupverði, en dýrustu íbúðirnar eru að meðaltali 80% lengur að seljast en þær ódýrustu. Jafnframt sveiflast meðalsölutími ódýrra íbúða minna en þeirra dýrari.

Undanfarna þrjá mánuði hefur tekið að meðaltali 48 daga að selja íbúðir sem kosta allt að 60 milljónum króna samanborið við um 62 daga fyrir íbúðir sem kosta á bilinu 60 – 80 milljónir króna. Þá hefur tekið að meðaltali 77 daga að selja íbúðir sem kosta á bilinu 80-100 milljónir króna og um 86 daga að selja íbúðir sem kosta yfir 100 milljónir króna undanfarna 3 mánuði.

Mark­að­ur fyr­ir not­að­ar íbúð­ir í jafn­vægi

Markaðurinn fyrir notaðar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu hefur verið í jafnvægi undanfarin misseri, en mælikvarði á samningsstöðu seljenda (Carillo, 2013) á markaðnum gefur til kynna að samningsstaða seljenda og kaupenda sé álíka jafn sterk um þessar mundir. Gildi mælikvarðans hefur þó leitað niður á við undanfarna 12 mánuði sem bendir til þess að aðstæður á markaði hafi þróast kaupendum í vil.

Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun á samningsstöðu seljenda notaðra íbúða á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2017 til dagsins í dag, þar sem há gildi tákna sterka samningsstöðu seljenda en lág gildi tákna veika samningsstöðu seljenda.

Framangreind þróun er í samræmi við álit fasteignasala sem telja flestir að um kaupendamarkað sé að ræða, sbr. niðurstöður viðhorfskönnunar HMS meðal félagsmanna Félags fasteignasala frá 7. ágúst (114 svör bárust sem jafngildir 34,5% svarhlutfalli). Jafnframt telja fasteignasalar að umsvif á fasteignamarkaði séu fremur lítil miðað við árstíma og að algengt sé að verð sé lækkað í söluferli, sem er til marks um álitlega samningsstöðu kaupenda á markaði.

Nýj­ar íbúð­ir tvö­falt leng­ur að selj­ast

Sala á nýjum íbúðum hefur verið dræm á fyrstu sex mánuðum ársins á höfuðborgarsvæðinu samanborið við 2024, en kaupsamningum um nýjar íbúðir fækkaði um 40% milli ára. Sala á öðrum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili hefur aftur á móti haldist óbreytt milli ára.

Meðalsölutími nýrra íbúða er tvöfalt lengri en meðalsölutími notaðra íbúða á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir. Það tók að meðaltali um 60 daga að selja þær notuðu íbúðir sem seldust á höfuðborgarsvæðinu í júní á sama tíma og það tók að meðaltali 120 daga að selja nýjar íbúðir. Meðalsölutími nýrra íbúða lengdist mikið í desember í fyrra en hefur verið að þokast niður á við síðan þá, en er þó enn langur í sögulegu samhengi.

Á landsbyggðinni er sölutími íbúða almennt lengri og nýjar íbúðir seljast jafnframt hægar en notaðar íbúðir. Meðalsölutími nýrra íbúða hefur lengst talsvert frá áramótum og er nú tæplega 140 dagar.

Hafa ber í huga að meðalsölutími nær eingöngu til þeirra íbúða sem hafa verið seldar. Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hefur framboð nýrra íbúða aukist mikið undanfarin misseri og hefur aldrei verið meira á sama tíma og fáar nýjar íbúðir hafa verið að seljast. Í ljósi þess má búast við því að sölutími nýrra íbúða lengist á næstu misserum samhliða sölu íbúða sem hafa verið lengi á söluskrá.

Birgða­tími nýrra íbúða yfir 10 mán­uð­um frá árs­byrj­un

Birgðatími húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur haldist í kringum 4 mánuði á fyrri helmingi þessa árs. Er það til marks um meira jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á fasteignamarkaði heldur en á sama tímabili í fyrra, en þá var birgðatíminn í kring um 3 mánuði.

Birgðatími endurspeglar hversu langan tíma tæki að selja þær íbúðir sem eru til sölu miðað við að sami taktur yrði í sölu þeirra og var mánuðinn á undan. Almennt má líta svo á að þegar birgðatíminn er styttri en 4 mánuðir sé markaðurinn meira á valdi seljenda, en sé birgðatíminn lengri en 6 mánuðir sé um kaupendamarkað að ræða.

Birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu var 14,8 mánuðir í júní og hefur haldist yfir 10 mánuðum frá ársbyrjun. Á meðfylgjandi mynd má sjá birgðatíma nýrra og annarra fjölbýlisíbúða eftir herbergjafjölda það sem af er ári annars vegar og meðaltal áranna 2018 til 2024 hins vegar.

Á myndinni má sjá að birgðatími nýrra fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu er áberandi lengri en birgðatími annarra fjölbýlisíbúða á svæðinu, þvert á herbergjafjölda. Birgðatími nýrra tveggja herbergja íbúða á höfuðborgarsvæðinu er nú í kringum 14 mánuðir, en til samanburðar hefur birgðatími slíkra íbúða að meðaltali verið um fimm mánuðir á tímabilinu 2018-2024.

Mestu munar á birgðatíma hjá nýjum fjögurra herbergja íbúðum eða stærri, sem er nú í kringum 19 mánuðir en hefur verið í kringum sex mánuði að meðaltali síðustu sjö ár.

Meðal annarra fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu er minni munur á birgðatíma í ár samanborið við fyrri ár. Á sama tíma og færri nýjar íbúðir hafa selst er sala á öðrum íbúðum mikil samanborið við fyrstu sex mánuði síðustu þriggja ára. Að einhverju leyti skýrist dræm eftirspurn eftir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu af háu verði á slíkum eignum, en líkt og HMS benti á í síðustu mánaðarskýrslu eru aðrir þættir en stærð og verð sem halda aftur af sölu nýrra íbúða.

Verð­á­lag á nýj­ar íbúð­ir í sam­ræmi við með­al­tal síð­ustu ára

Fermetraverð á nýjum íbúðum er alla jafna hærra en fermetraverð á öðrum íbúðum. Í júní var meðalsöluverð á fermetra nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu 918 þúsund krónur en 821 þúsund krónur meðal annarra íbúða. Fermetraverð nýrra seldra íbúða var því um 12% hærra en fermetraverð á öðrum seldum íbúðum í júní, sem er á pari við meðalverðmun undanfarinna ára.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins seljast nýjar íbúðir nú á um 25% hærra fermetraverði samanborið við aðrar íbúðir, en meðalverðmunur undanfarinna ára var 14%. Verðálag nýrra íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins sveiflast þó mikið á milli mánaða, en það var nálægt 10%fyrr á þessu ári. Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfallið á milli fermetraverðs á nýjum og öðrum íbúðum eftir svæðum frá janúar 2019.

Verðmunur miðað við ásett fermetraverð á íbúðum á söluskrá þann 31. júlí síðastliðinn er í samræmi við framangreint, en ásett fermetraverð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu var 11,6% hærra en fermetraverð eldri íbúða. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var munurinn þó minni, eða 7,3%.

Nýj­ar íbúð­ir selj­ast sjald­an á und­ir­verði þrátt fyr­ir dræma sölu

Almennt víkur söluverð nýrra íbúða í minna mæli frá ásettu verði samanborið við söluverð annarra íbúða. Þannig seljast flestar nýjar íbúðir á ásettu verði á meðan algengast er að aðrar íbúðir seljist á undirverði. Í júní seldust til að mynda 71% annarra íbúða undir auglýstu söluverði, en undanfarin 5 ár hafa að meðaltali 60% þeirra selst undir ásettu verði.

Um 38% nýrra íbúða seldust undir auglýstu söluverði í júní sem er nokkuð yfir meðaltali undanfarinna 5 ára (30%). Hlutfallið hefur þó oft verið hærra þrátt fyrir að framboð nýrra íbúða hafi aldrei verið meira og hlutfall nýrra íbúða af seldum íbúðum sé lágt í sögulegu samhengi. Við slíkar aðstæður mætti búast við að kaupendur myndu undirbjóða nýjar íbúðir í auknum mæli og að byggingaraðilar sæju hag sinn í því að samþykkja slík tilboð til að liðka fyrir sölu og losna undan áhvílandi skuldum.

Framangreint nær þó eingöngu til seldra íbúða. Í ljósi þess að margar nýjar íbúðir eru óseldar um þessar mundir getur verið áhugavert að skoða verðbreytingar á auglýstum íbúðum. Gögn um fasteignaauglýsingar af vefnum fasteignir.is sýna að nýjar íbúðir á söluskrá sem lækkaðar eru í verði eru nú álíka margar og á árinu 2023 þegar rólegt var um að litast á fasteignamarkaði og raunvirði fasteigna lækkaði.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda verðbreytinga á nýjum íbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir mánuðum, auk meðalverðbreytingar í krónum. Samantektin nær eingöngu til tilfella þar sem hlutfallsleg verðbreyting er innan við 15% til að forðast ofmat vegna rangra skráninga og leiðréttinga.

Frá áramótum hefur færst í aukana að verð sé lækkað á auglýstum íbúðum í nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu. Í nýliðnum júlímánuði var auglýst verð til að mynda lækkað í 28 tilfellum um að meðaltali 5,4 milljónir króna. Til samanburðar var auglýst verð einungis lækkað í 8 tilfellum í janúar 2025 um að meðaltali 6,5 milljónir króna.

Fjöldi verðlækkana á nýjum íbúðum á söluskrá á allra síðustu mánuðum svipar nú til þess sem þekktist á árinu 2023. Á þeim tíma var vaxtahækkunarferli Seðlabankans í fullum gangi með tilheyrandi kælandi áhrifum á fasteignamarkað, en þá fækkaði kaupsamningum og raunverð fasteigna lækkaði.

Fjöldi verðlækkana var einnig áberandi mikill í september og október í fyrra, en á árunum 2021 og 2022 voru verðlækkanir hins vegar því sem næst óséðar.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 1,38 pró­sent á milli mán­aða í júlí

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 124,5 stig og hækkaði um 1,38% á milli mánaða í júlí. Vísitalan hækkaði um 5,15% á milli júlímánaða 2024 og 2025, á sama tíma og verðbólga mældist 4% og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 4,2 prósent.  

Hægst hefur á tólf mánaða hækkun vísitölu leiguverðs á síðustu mánuðum, en vísitalan hækkaði um 5,77% á milli júnímánaða 2024 og 2025. Í maí nam tólf mánaða hækkun vísitölunnar 8,8%.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Raunverðshækkun vísitölu leiguverðs á ársgrundvelli nam 1,1% í júlí en til samanburðar hækkaði leiguverð um 1,5% að raunvirði í júní og 4,9% í maí. Á síðustu mánuðum hafa raunverðshækkanir leiguverðs á ársgrundvelli verið á niðurleið og hefur tólf mánaða breyting vísitölunnar á föstu verðlagi ekki verið lægri í um það bil tvö ár.

Færri í leit og fleiri samn­ing­ar gerð­ir í júlí í ár sam­an­bor­ið við í fyrra

Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir leigjendur og leigusala. Meginþorri leigusamninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða sem leigðar eru út af einstaklingum. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta markaðarins.

Í júlí voru gerðir færri leigusamningar á sama tíma og virkum leitendum fjölgaði milli mánaða. Þannig hækkaði hlutfall virkra í leit á hvern leigusamning úr 1,7 í júní í 2,2 í júlí líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd sem sýnir fjölda virkra leitenda sem hlutfall af leigusamningum sem skráðir eru af Myigloo.is.

Virkir leitendur á hvern leigusamning á Myigloo.is eru þó færri nú samanborið við í júlí í fyrra þegar þeir voru 2,7. Á þeim tíma voru bæði fleiri virkir í leit og færri samningar gerðir samanborið við nýliðinn júlímánuð.

Um 1.700 nýir leigu­samn­ing­ar tóku gildi í júlí

Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði um 337 í júlí þar sem 1.683 samningar tóku gildi á móti þeim 1.346 sem féllu úr gildi. Árstíðarsveifla einkennir fjölda samninga sem taka gildi en þeim fjölgar á haustin þegar margir leigusamningar um námsmannaíbúðir taka gildi í ágústmánuði. Álíka fjöldi samninga tók gildi í júlí í fyrra en færri féllu úr gildi og því fjölgaði gildum samningum meira í júlí 2024.

Þrengra um leigj­end­ur en hús­næð­is­eig­end­ur

Leigjendur búa að jafnaði í minni íbúðum en húsnæðiseigendur og þeir eru færri á hverju heimili að meðaltali. Þetta er meðal þess sem kemur fram í könnun sem framkvæmd var af Prósent fyrir HMS fyrr í sumar en gögnum var safnað saman á tímabilinu 5. -16. maí 2025. Alls voru 2.100 fullorðnir einstaklingar í úrtaki svarenda og var svarhlutfallið í könnuninni 50%.

Landsmenn búa að meðaltali í eignum sem eru 125 fermetrar að stærð og hafa fjögur herbergi. Núverandi húsnæði leigjenda er að meðaltali 76 fermetrar að stærð samanborið við 136 fermetra meðal húsnæðiseigenda. Að meðaltali búa 2,2 einstaklingar á hverju heimili leigjenda samanborið við 2,9 á hverju heimili húsnæðiseigenda.

Leigjendur telja að næsta húsnæði þeirra verði að meðaltali 93 fermetrar að stærð eða um 17 fermetrum stærra en núverandi húsnæði. Húsnæðiseigendur eru hins vegar líklegri til þess að ætla að minnka við sig við næstu fasteignakaup, eða niður í 126 fermetra að meðaltali. Þannig telja 46% leigjenda húsnæðið sem þeir búa í vera of lítið samanborið við 20% húsnæðiseigenda en samkvæmt könnuninni eru að jafnaði um 35 fermetrar á hvern íbúa í leiguíbúðum samanborið við 47 fermetra á hvern íbúa meðal húsnæðiseigenda.

Leigj­end­ur lík­legri til að skipta fyrr um hús­næði

Athyglisvert getur verið að sjá hvenær líkur standa til að næstu flutningar eða húsnæðisskipti muni eiga sér stað. Samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar eru leigjendur líklegri en húsnæðiseigendur til þess að skipta um húsnæði fljótlega, sem endurspeglast í því að leigjendur upplifa húsnæðisöryggi sitt minna en húsnæðiseigendur. Um 42% leigjenda telja líkur á að þeir skipti um húsnæði innan árs samanborið við 14% þeirra sem búa í eigin húsnæði. Innan þriggja ára er hlutfallið 70% hjá leigjendum en 35% meðal húseigenda.

Fólk á höfuðborgarsvæðinu er líklegra til þess að skipta um húsnæði fljótlega en þeir sem búa utan höfuðborgarsvæðisins. Alls telja 48% fólks á höfuðborgarsvæðinu líkur á að þau skipti um húsnæði á næstu þremur árum samanborið við 34% fólks utan höfuðborgarsvæðisins. Þó mælist ekki marktækur munur eftir landsvæðum á því hversu vel eða illa húsnæðið hentar. Fjórir af hverjum fimm svarendum telja núverandi húsnæði henta vel óháð því hvort þau búa á höfuðborgarsvæðinu eða utan þess.

Tíma­bundn­ir samn­ing­ar gilda að með­al­tali í rúmt ár

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annað hvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins.

Gildir leigusamningar í leiguskrá í ágústbyrjun 2025 skiptast nokkuð jafnt á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga, en um 53% leigusamninga eru ótímabundnir og um 47% eru tímabundnir.

Meðallengd þeirra 9.825 tímabundnu samninga sem skráðir hafa verið í leiguskrá fyrstu sjö mánuði þessa árs er 12,7 mánuðir. Meðallengd allra tímabundinna samninga sem skráðir voru í leiguskrá á sama tímabili í fyrra var 12,4 mánuðir.

Hlutfallsleg skipting á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga er nokkuð breytileg eftir tegund leigusala, líkt og myndin hér að neðan gefur til kynna. Einstaklingar eru líklegri til að gera tímabundinn leigusamning sem leigusalar, en tæplega 62% af öllum gildum leigusamningum þar sem leigusali er einstaklingur hafa fyrir fram skilgreindan lokadag.

Hið gagnstæða á hins vegar við um leigusamninga þar sem leigusali er sveitarfélag, en sveitarfélögin hafa það hlutverk að sjá þeim fyrir húsnæði sem ekki hafa tök á að verða sér úti um húsnæði til leigu eða eignar með öðrum hætti. Um 81% leigusamninga um íbúðir á vegum sveitarfélaga eru ótímabundnir samningar.

Hlut­fall leigu af fast­eigna­verði um fimmt­ungi lægra en það var fyr­ir far­ald­ur

Frá og með 2023 hefur vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað umfram bæði vísitölu íbúðaverðs og launavísitölu. Í fyrra hækkaði leiguverð um 12% að nafnvirði eða um 4,5% umfram laun og árið 2023 hækkaði leiguverð um 11,3% eða um 3,9% umfram laun. Í ár hefur hins vegar hægt á leiguverðshækkunum og á ársgrundvelli er hækkun leiguverðs álíka mikil og hækkun launa, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Þrátt fyrir leiguverðshækkanir síðustu ára er leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði enn um fimmtungi (19%) lægra en það var fyrir 2020. Leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði lækkaði hratt á tímum heimsfaraldursins, þar sem eftirspurn eftir leiguhúsnæði dróst saman á meðan eftirspurn á fasteignamarkaði jókst í kjölfar vaxtalækkana á íbúðalánamarkaði.

Áhrif hærri hús­næð­is­bóta horf­in vegna leigu­verðs­hækk­ana

Húsnæðisbætur styðja við þúsundir heimila um allt land. Tilgangur þeirra er að draga úr húsnæðiskostnaði efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra.

Meira en helmingur húsnæðisbótaþega eru einstaklingar sem búa einir en af um 16.500 húsnæðisbótaþegum í júlí eru yfir níu þúsund einstaklingar. Fjölskyldur og heimili eru því í minnihluta þegar kemur að fjölda húsnæðisbótaþega.

Í kjölfar breytinga á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní í fyrra hækkuðu grunnfjárhæðir húsnæðisbóta um fjórðung, auk þess sem bæturnar tóku til fleiri heimilismanna og skerðingamörk vegna eigna hækkuðu.

Húsnæðisbótaþegar voru um 300 fleiri í júlí síðastliðnum samanborið við júlí 2024. Fjölgunin er að hluta til vegna ofangreindrar lagabreytingar, en 150 umsóknir sem voru samþykktar í júlí síðastliðnum hefðu ekki verið samþykktar fyrir lagabreytinguna vegna hárra tekna eða mikilla eigna. Þar að auki hafa fleiri íbúar Grindavíkur sótt um húsnæðisbætur eftir að sértækur húsnæðisstuðningur til þeirra rann sitt skeið í lok marsmánaðar.

Umsóknum um húsnæðisbætur fjölgaði í öllum fjölskylduformum að frátöldum einstæðum foreldrum, en þeir voru 140 færri í júlímánuði heldur en á sama tíma í fyrra. 

Meðalleigufjárhæð allra heimila sem þiggja húsnæðisbætur, óháð heimilisstærð, hefur hækkað um rúmar 20 þúsund krónur á milli júlímánaða 2024 og 2025, eða um 10,8%. Þannig hefur hlutfall húsnæðisbóta af leigu lækkað úr 28,3% í 25,1% milli júlímánaða 2024 og 2025. Vegna leiguverðshækkana er hlutfall húsnæðisbóta af leigu komið ansi nálægt því sem það var áður en lagabreytingin átti sér stað en hlutfallið var 25,7% í júlí 2023. Fyrir einstaka hópa er hlutfallið nú þegar orðið það sama, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd sem sýnir hlutfall húsnæðisbóta af leigu fyrir ólíkar fjölskyldustærðir.

Nið­ur­stöð­ur loka­upp­gjörs hús­næð­is­bóta 2024

HMS greiddi út um 9,8 milljarða króna í húsnæðisbætur árið 2024 til um 21 þúsund heimila vegna réttinda sem áunnust á því ári. Heildarfjöldi íbúa í heimilum sem þáðu húsnæðisbætur voru rúmlega 38.000. Lokauppgjörið er framkvæmt á kennitölu þess umsækjenda sem fer fyrir viðkomandi umsókn en ekki er gert sérstakt uppgjör fyrir aðra heimilismenn. Taflan hér fyrir neðan sýnir annars vegar tölur lokauppgjörs 2024 og hins vegar tölur lokauppgjörs 2023 til viðmiðunar.

Ofangreind tafla sýnir fjölda lokauppgjöra skipt niður eftir hlutföllum umsækjenda og fjárhæða. Hlutfall umsækjenda fer eftir fjölda of- eða vangreiðslna og þeirra sem fengu hvorki of- né vangreitt og eru því með lokauppgjör sem þarfnast ekki leiðréttingar. Hlutfall fjárhæða fer eftir hve háar skuldir og inneignir eru miðað við heildargreiðsluna á árinu.

Það voru því 5,6% af heildargreiðslu húsnæðisbóta ársins 2024 sem voru annað hvort of- eða vangreiddar en hlutfallið var í 6,2% í fyrra. Líkt og í fyrra eru vangreiðslur algengari en ofgreiðslur, en um 32% umsækjenda fengu vangreitt árið 2024 en tæplega 22% umsækjenda fengu ofgreitt.

Búið er að yfirfara 97% af lokauppgjörinu sem er því birt með fyrirvara um minniháttar breytingar.

Lána­mark­að­ur

Stýri­vext­ir óbreytt­ir og ekki vænt­ing­ar um frek­ari vaxta­lækk­an­ir í ár

Í gær tilkynnti Seðlabankinn þá ákvörðun peningastefnunefndar bankans að halda stýrivöxtum óbreyttum. Meginvextir bankans, vextir á sjö daga bundnum innlánum, standa því áfram í 7,5% og hafa lækkað um 1,75 prósentustig frá september í fyrra.

Líkt og Seðlabankinn segir í yfirlýsingu sinni er enn nokkur verðbólguþrýstingur til staðar þótt verðbólga hafi hjaðnað og verðbólguvæntingar lækkað síðustu misseri. Seðlabankinn spáir aukinni verðbólgu á næstu mánuðum sem taki svo að hjaðna þegar kemur fram á næsta ár. Þar af leiðandi telur Seðlabankinn þær aðstæður ekki hafa skapast að hægt sé að slaka á núverandi raunvaxtaaðhaldi peningastefnunnar. Frekari skref til vaxtalækkunar eru háð því að verðbólga hjaðni og færist nær verðbólgumarkmiði.

Samkvæmt niðurstöðum nýrrar könnunar Seðlabankans á væntingum markaðsaðila búast markaðsaðilar við lítillega meiri verðbólgu á næstu ársfjórðungum en í síðustu könnun í maí. Verðbólguvæntingar til lengri tíma voru hins vegar nánast óbreyttar milli kannana. Miðað við miðgildi svara vænta markaðsaðilar að verðbólga verði 3,4% eftir eitt ár, 3% eftir tvö ár og að meðaltali 3% á næstu fimm og tíu árum.

Samkvæmt könnuninni gera markaðsaðilar jafnframt ráð fyrir að stýrivextir haldist óbreyttir í 7,5% út árið en verði komnir niður í 6,75% eftir eitt ár og 5,75% eftir tvö ár. Í síðustu könnun töldu markaðsaðilar að vextir yrðu lækkaðir í 7,25% á þriðja ársfjórðungi þessa árs og 6,75% á þeim fjórða.

Greiningardeildir Landsbankans og Íslandsbanka búast jafnframt við því að stýrivextir haldist óbreyttir út árið í ljósi þrálátrar verðbólgu og seiglu í hagkerfinu. Að sögn greiningardeildanna benda nýleg gögn um kortaveltu, utanlandsferðir og nýskráningu bifreiða til þess að töluverður þróttur sé í innlendri eftirspurn.

Verð­tryggð vaxta­kjör banka ekki ver­ið verri síð­an 2011

Lækkandi nafnvextir hafa komið fram í lægri greiðslubyrði óverðtryggðra lána sem er nú að lágmarki 68.500 krónur á hverjum 10 milljónum sem teknar eru að láni til 40 ára en fór hæst í 77.200 krónur á haustmánuðum í fyrra. Í sögulegu samhengi er greiðslubyrði óverðtryggðra lána þó enn há en leita þarf aftur til ársins 2016 til að finna álíka greiðslubyrði óverðtryggðra lána, sem var þá í kringum 62 þúsund krónur.

Meðaltal lægstu breytilegu vaxta á verðtryggðum íbúðalánum stærstu þriggja bankanna hefur hækkað um 0,91% frá upphafi árs 2024 og stendur nú í 4,51% en síðustu tvö ár hafa heimilin leitað í það lánaform. Greiðslubyrði verðtryggðra lána sem er nú að lágmarki 54.600 krónur á hverjum 10 milljónum sem teknar eru að láni til 25 ára og hefur hækkað um 4.500 krónur frá byrjun árs 2024. Leita þarf aftur til ársins 2011 til að finna hærri greiðslubyrði verðtryggðra lána.

Í nýlegri frétt HMS var bent á að án verðtryggingar eru möguleikar til kaupa á nýjum íbúðum verulega takmarkaðir um þessar mundir sökum hárra vaxta og þröngra lánþegaskilyrða. Einungis 20-40% tekjuhæstu pörin stæðust greiðslumat fyrir 70-90 milljón króna íbúðum þyrftu þau að stóla á óverðtryggða fjármögnun.

Næst­um tveir þriðju hlut­ar útistand­andi íbúða­lána til heim­ila á verð­tryggð­um vöxt­um

Tímabil lágra nafnvaxta í kjölfar heimsfaraldurs gerði það að verkum að hlutdeild óverðtryggðra lána tvöfaldaðist (úr 28% í 56%) á 30 mánaða tímabili frá mars 2020 fram á haustmánuði 2022.

Á þessu tímabili tóku fjölmörg heimili óverðtryggð fastvaxtalán en uppgreiðslur slíkra lána hafa átt sér stað frá haustmánuðum 2023 þegar fyrstu óverðtryggðu fastvaxtalánin sem tekin höfðu verið í lágvaxtaumhverfinu árið 2020 komu til vaxtaendurskoðunar.

Hlutdeild óverðtryggðra lána hefur þannig sigið samhliða aukinni ásókn í verðtryggð lán. Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd stendur hlutdeild óverðtryggðra lána nú í 36% og því eru næstum tveir þriðju hlutar útistandandi íbúðalána til heimila á verðtryggðum vöxtum.

Nettó óverð­tryggð lán­taka nálg­ast núllið í fyrsta skipt­ið í tvö ár

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 16,9 milljörðum króna í júní samanborið við 13 milljarða í maí. Um er að ræða metmánuð í ár en hrein ný íbúðalán til heimila hafa ekki verið meiri í einum mánuði síðan í október á síðasta ári.

Heimilin tóku ný verðtryggð lán að fjárhæð 21,2 milljarða króna í júní en uppgreiðslur umfram ný óverðtryggð lán til heimila námu 4,3 milljörðum króna. Nettó uppgreiðslur óverðtryggðra lána hafa ekki verið minni í einum mánuði frá maí 2023. Á meðfylgjandi mynd má sjá hreina nýja lántöku heimila eftir mánuðum frá 2013 á föstu verðlagi.

Sé lántakan skoðuð eftir lánveitanda má sjá að hrein ný verðtryggð íbúðalán heimila námu 9,5 milljörðum króna hjá bönkunum og 12,7 milljörðum króna hjá lífeyrissjóðunum, en uppgreiðslur umfram ný verðtryggð lán hjá HMS námu alls 1 milljarði í júní.

Til frádráttar koma hins vegar uppgreiðslur á óverðtryggðum íbúðalánum, sem námu 4,9 milljörðum króna hjá bönkunum, en þar að auki námu hrein ný óverðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum alls 0,7 milljörðum króna í júnímánuði.

Á fyrri hluta ársins námu hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila 71 milljarði króna og á föstu verðlagi er sú lántaka 40% minni en á fyrri hluta ársins 2022 áður en vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst af einhverjum krafti.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Tek­ið að hægja á íbúða­upp­bygg­ingu sam­hliða hæg­ari fólks­fjölg­un

Undanfarin ár hefur mikil fólksfjölgun verið drifin áfram af aðflutningi erlendra ríkisborgara. Hægst hefur á þessari þróun en aðfluttir erlendir ríkisborgarar umfram brottflutta voru aðeins 1.700 á fyrri hluta þessa árs, samanborið við 2.380 á sama tíma í fyrra og 3.900 árið þar áður.

Á öðrum ársfjórðungi voru aðfluttir umfram brottflutta í heildina 1.350, sem eru talsvert fleiri en á fyrsta ársfjórðungi þegar þeir voru 190, en þó ekki margir miðað við annan ársfjórðung í sögulegu samhengi. Síðast voru aðfluttir umfram brottflutta færri á öðrum ársfjórðungi árið 2021.

Út frá nýjustu mælingu Hagstofu og árstíðarmynstri fyrri ára má gera ráð fyrir því að íbúum fjölgi um u.þ.b. 5.500 manns í ár, eða um 1,4% af núverandi íbúafjölda. Lágspá í mannfjöldaspá Hagstofu gerir hins vegar ráð fyrir um 1,8% fjölgun. Ef fram heldur sem horfir og fjölgun íbúa verður hægari en gert var ráð fyrir mun það, að öðru óbreyttu, koma til með að draga úr íbúðaþörf í ár.

Íbúðaskuld hefur myndast á síðustu árum, þar sem fjölgun íbúða hefur ekki haldið í við fjölgun fullorðinna einstaklinga.

Hér að neðan er borin saman íbúðauppbygging og fólksfjölgun frá árinu 2006 ásamt spá fyrir árin 2025 til 2027. Árin 2006 og fram að efnahagshruni 2008 einkenndust af mikilli íbúðauppbyggingu og talsverðri mannfjölgun. Á árunum 2009 til 2011 fækkaði svo íbúum landsins hratt, auk þess sem íbúðauppbygging dróst saman. Íbúum og íbúðum fjölgaði svo með stöðugum hætti næstu árin.

Frá árinu 2015 hefur íbúðaskuld myndast, en líkt og myndin hér að ofan sýnir fjölgaði íbúðum ekki í takt við fjölgun fullorðinna íbúa árin 2017-2019 og 2022-2024. Á tímabilinu 2015-2024 fjölgaði fullorðnum einstaklingum um 22 prósent, á meðan fullbúnum íbúðum fjölgaði um 19 prósent.

Mögulegt er að íbúðaskuldin gæti minnkað í ár, en HMS spáði því í mars að margar íbúðir geti orðið fullbúnar í ár á meðan rauntölur sýna að hægt hefur á fólksfjölgun.

Þó er mikil óvissa um bæði fólksfjölgun og íbúðauppbyggingu næstu ára. Hagstofa gerir enn ráð fyrir töluverðri fólksfjölgun á árunum 2025-2027 og nýjustu tölur af byggingarmarkaðnum gefa til kynna að farið sé að hægja á uppbyggingu íbúða.

Á öðrum fjórðungi þessa árs komu 703 nýjar íbúðir á markað, samanborið við 830 á sama tíma í fyrra og 848 á öðrum ársfjórðungi 2023. Á fyrri hluta þessa árs komu því 1.483 nýjar íbúðir á markað samanborið við 1.599 og 1.624 á fyrri hluta áranna 2024 og 2023.

Spá um hversu margar íbúðir munu koma fullbúnar inn á markaðinn í ár, 2026 og 2027 er byggð á talningu HMS á fjölda íbúða í byggingu frá því í mars á þessu ári. Líkt og fram kemur í frétt HMS hófst septembertalning í þessari viku og til stendur að kynna niðurstöður nýrrar íbúðatalningar á opnum kynningarfundi 23. september næstkomandi.

Ef umfang íbúðauppbyggingar helst óbreytt á seinni helmingi þessa árs og mannfjöldaspá Hagstofu rætist má búast við að íbúðaskuldin aukist á næstu tveimur árum. HMS mun fylgjast náið með stöðu íbúðauppbyggingar og fólksfjölgunar í haust til að meta óuppfyllta íbúðaþörf á markaði.

Hrein ný út­lán til bygg­ing­ar­starf­semi dróg­ust sam­an á öðr­um árs­fjórð­ungi

Hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu alls 844 milljónum króna í júní. Þar af voru hrein ný verðtryggð útlán jákvæð um 1,9 milljarða króna, en uppgreiðslur óverðtryggðra lána umfram ný lán námu aftur á móti 1,6 milljörðum króna í mánuðinum. Þá voru hrein ný útlán í erlendum gjaldmiðlum jákvæð um 226 milljónir króna og hrein ný eignaleiga jákvæð um 365 milljónir króna í júní.

Hrein ný útlán banka til byggingargeirans hafa dregist verulega saman milli ársfjórðunga, en á öðrum ársfjórðungi námu þau alls 6,8 milljörðum króna samanborið við 14,8 milljarða króna á fyrsta ársfjórðungi. Útlánin hafa jafnframt dregist saman milli ára, en á öðrum ársfjórðungi 2024 námu hrein ný útlán til byggingarstarfsemi 11,5 milljörðum króna á verðlagi þess árs.

Þrátt fyrir samdrátt í hreinum nýjum útlánum hafa útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar haldið áfram að vaxa það sem af er ári. Skuldirnar standa nú í 330 milljörðum króna og hafa ekki verið meiri á föstu verðlagi frá árinu 2011. Á föstu verðlagi hafa þessar skuldir aukist um 3,5% á síðustu tólf mánuðum.

Hafa ber í huga að sölutími fasteigna hefur mikil áhrif á útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi sem er þar af leiðandi ófullkominn mælikvarði á umsvif í byggingarstarfsemi. Í því samhengi er vert að nefna að í júní síðastliðnum voru 1.883 nýjar íbúðir óseldar en þær voru 1.282 í júní í fyrra. Í slíku ástandi greiðast framkvæmdalán hægar niður og útistandandi skuldir geta aukist vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta.

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar jukust um 13,4% að raunvirði milli júnímánaða 2024 og 2023, þannig að hægt hefur á raunvexti skulda síðustu misseri. Þar kann lægra vaxtastig að skipta sköpum en með lægra vaxtastigi aukast útistandandi skuldir hægar en ella að öllu öðru óbreyttu.

Hlutdeild óverðtryggðra lána jókst hjá aðilum á byggingarmarkaði í fyrra eftir að hlutdeild verðtryggðra lána hafði aukist tímabundið árið 2023. Þróunina má rekja til lækkunar á óverðtryggðum vöxtum samhliða lækkun stýrivaxta á síðasta ári sem dró úr hvata til að taka verðtryggð lán. Sú þróun heldur áfram það sem af er ári en yfir 90% af hreinum nýjum útlánum eru óverðtryggð lán.

Um ein af hverj­um sex ný­skrán­ing­um fyr­ir­tækja í bygg­ing­ar­iðn­aði

Fyrirtækjum í byggingariðnaði fjölgaði á fyrri hluta þessa árs. Þetta má lesa út úr tölum Hagstofu um nýskráningar og gjaldþrot fyrirtækja í atvinnurekstri.

Á fyrri hluta þessa árs voru nýskráð 1.765 fyrirtæki í atvinnurekstri. Þar af voru flestar nýskráningar í byggingarstarfsemi, eða 282, sem jafngildir um einni af hverjum sex nýskráningum allra fyrirtækja í hagkerfinu.

Færri fyrirtæki urðu gjaldþrota á fyrri hluta ársins eða 135 samanborið við 145 fyrirtæki sem urðu gjaldaþrota á fyrri hluta ársins 2024. Nýskráningar voru álíka margar í fyrra eða 283.

Nýskráningar umfram gjaldþrot voru því 147 á fyrstu sex mánuðum ársins samanborið við 138 á sama tíma í fyrra. Fjölgun fyrirtækja bendir til þess að töluverð virkni sé enn í greininni.

Laus störf í bygg­ing­ar­iðn­aði um helm­ingi færri en í fyrra

Eftirspurn eftir starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur dregist saman á síðustu misserum. Laus störf í greininni voru 1.190 á öðrum ársfjórðungi og eru tæplega helmingi færri en á sama tíma í fyrra, þegar þau voru 2.180 talsins. Þannig lækkaði hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði úr 10,4% í 5,9% á milli ára. Sú þróun er í samræmi við hagkerfið í heild þar sem lausum störfum fækkaði úr 8.410 í 4.880 milli annars ársfjórðungs 2024 og 2025. Leita þarf aftur til ársins 2020 til að finna færri laus störf en um þessar mundir.

Byggj­um við í sam­ræmi við þörf?

Samkvæmt netkönnun sem framkvæmd var af Prósent fyrir HMS í sumar má búast við að eftirspurn eftir minni íbúðum komi til með að aukast á næstu árum. Meirihluti svarenda sér fyrir sér að búa í íbúðum með þremur eða færri herbergjum, á meðan færri þeirra sjá fyrir sér að búa í stærri íbúðum. Hins vegar býr einungis 41% svarenda í íbúðum með þremur eða færri herbergjum, á meðan restin býr í stærri íbúðum.

Niðurstöður könnunarinnar má sjá á mynd hér að neðan. Samkvæmt þeim er misræmið á milli hlutdeildar núverandi húsnæðis og næsta húsnæðis mest hjá þriggja herbergja íbúðum, þar sem tæpur fjórðungur svarenda býr í slíku húsnæði á meðan rúmur þriðjungur svarenda vill búa í því í framtíðinni.

Gögnum var safnað saman á tímabilinu 5. -16. maí 2025. Úrtak svarenda var 2.100 einstaklingar 18 ára og eldri og svarhlutfallið í könnuninni 50%.

Ef rýnt er í viðhorf mismunandi aldurshópa til stærðar á húsnæði kemur í ljós að einstaklingar 54 ára og yngri eru umtalsvert líklegri til að telja núverandi húsnæði of lítið fyrir sig og þá sem búa með þeim á heimilinu. Þessu er öfugt farið meðal fólks sem er eldra en 55 ára en stór hluti þess fólks er nú í of stóru húsnæði. Samkvæmt miðspá mannfjöldaspár Hagstofunnar mun fólki á aldrinum 35 til 44 ára fjölga mest á næstu fimm árum og þar á eftir fólki 65 ára og eldri. Af tæplega 42 þúsund manna fólksfjölgun til ársins 2030 mun þessum tveimur hópum fjölga um 22 þúsund manns samkvæmt spánni.

Yfir níu af hverj­um tíu fjöl­býl­is­í­búð­um í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eru stærri en 60 fer­metr­ar

Í mælaborði íbúða í byggingu er hægt að nálgast rauntímaupplýsingar eftir staðsetningu og gerð íbúða sem eru í byggingu um allt land. Samkvæmt mælaborðinu eru hlutfallslega fáar fjölbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu undir 60 fermetrar að stærð, eða 9%, en hlutfall þeirra er 14% meðal fullbúinna íbúða. Sú stærð íbúða er ákjósanleg fyrir fyrstu kaupendur þar sem íbúðaverð sem hlutfall af launum er hátt í sögulegu samhengi og þar af leiðandi erfitt fyrir fyrstu kaupendur að fjármagna kaup á stærri nýjum íbúðum.

Alls eru 5.517 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Einnig hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 1.252 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar. Á höfuðborgarsvæðinu eru nú um 3.233 íbúðir í byggingu.

Um 90% íbúða á höfuðborgarsvæðinu eru í fjölbýli og meira en helmingur þeirra er á stærðarbilinu 60-100 fermetrar, en hlutfall þeirra er 45% meðal fullbúinna fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu. Útlit er því fyrir að hlutdeild fjölbýlisíbúða á stærðarbilinu 60-100 fermetrar komi til með að vaxa þegar þær íbúðir í fjölbýli sem nú eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu verða orðnar fullbúnar og koma á markað.

Á mynd hér að neðan má sjá stærðardreifingu fjölbýlisíbúða samanborið við þær íbúðir sem eru fullbúnar á höfuðborgarsvæðinu.

Byggingaraðilar hafa bent á að framboð íbúða eins og það mótast af skipulagsákvörðunum sveitarfélaga, sé ekki alltaf í takt við raunverulega eftirspurn. Byggja þurfi rétt og það sem markaðurinn kalli eftir. Þeir benda meðal annars á að skipulagsyfirvöld geti verið ósveigjanleg í skipulagsskilmálum sem geri ríkar kröfur um ákveðna meðalstærð íbúða. Þær kröfur leiði af sér byggingu á stærri íbúðum, en slíkar íbúðir eru erfiðari í sölu sem endurspeglast í lengri meðalsölutíma dýrari íbúða, líkt og fjallað var um fyrr í þessari skýrslu.

Reikna þarf kolefn­is­spor nýrra mann­virkja frá og með næstu mán­að­ar­mót­um

Vegvísir að vistvænni mannvirkjagerð 2030 var gefinn út árið 2022 í þremur hlutum, á vegum samstarfsverkefnis stjórnvalda og hagaðila byggingariðnaðarins, Byggjum grænni framtíð. Verkefnið á meðal annars rætur sínar að rekja til aðgerðar C.3 í aðgerðaráætlun stjórnvalda í loftslagsmálum.

Í vegvísinum eru sett fram markmið um vistvænni mannvirkjagerð og aðgerðir til að ná þeim markmiðum fyrir árið 2030. Þetta er í fyrsta sinn sem losun, markmið og aðgerðir fyrir vistvæna mannvirkjagerð á Íslandi eru skilgreind með þessum hætti. Vegvísirinn var unninn á vegum Byggjum grænni framtíð, sem er samstarfsvettvangur stjórnvalda og byggingariðnaðarins um vistvæna mannvirkjagerð. HMS heldur utan um samstarfsvettvanginn.

Eftir útgáfu allra þriggja hlutanna af Vegvísi að vistvænni mannvirkjagerð 2030 hófst næsti fasi samstarfsverkefnisins; að innleiða aðgerðir samkvæmt aðgerðaáætluninni. Aðgerðirnar eru 74 talsins, en við síðustu áramót höfðu 40 þeirra verið kláraðar og 5 verið settar í endurmat, sem þýðir að 61% aðgerða var lokið um áramótin 2024/25. Markmiðið er að minnka kolefnislosun bygginga um 43% árið 2030.

Undir lok síðasta mánaðar var vegvísirinn uppfærður. Í uppfærslunni voru kynntar 16 nýjar aðgerðir sem styðja við markmið verkefnisins Byggjum grænni framtíð um að draga úr losun gróðurhúsalofttegunda og efla hringrásarhugsun í mannvirkjagerð. Hér má nálgast uppfærða aðgerðaáætlun.

Viðbæturnar eru afrakstur endurmats sem fór fram árið 2024-2025 í samstarfi við hagaðila þar sem lagt var til að bæta við nýjum aðgerðum til að styrkja og efla áframhaldandi framgang verkefnisins. Með þessari viðbót teljast nú alls 90 aðgerðir hluti af Vegvísinum.

Breyting var gerð á núverandi byggingarreglugerð í mars á þessu ári. Breytingin snýr að innleiðingu lífsferilsgreiningar (e. Life cycle analysis eða LCA) sem mælir umhverfisáhrif mannvirkja yfir allt lífsskeið þeirra. Frá og með 1. september 2025 verður gerð krafa um gerð lífsferilsgreininga fyrir öll ný byggingarleyfisskyld mannvirki í umfangsflokkum 2 og 3, sbr. 1.3.2. gr. í byggingarreglugerð.