HMS boðar til opins fundar þriðjudaginn 25. febrúar kl. 10:00. Tilefni fundarins er útgáfa Vegvísis leigumarkaðar. Fundurinn verður haldinn í húsakynnum HMS í Borgartúni 21 og verður einnig sendur út í streymi á hms.is/streymi.

Síðastliðin ár hefur verið markvisst unnið að því hjá stjórnvöldum að öðlast betri yfirsýn yfir íslenskan leigumarkað, stöðu hans og horfur. HMS var þannig falið það hlutverk að fylgjast með þróun og ástandi húsaleigumarkaðarin, annast greiningar, rannsóknir og útgáfu upplýsinga um leigumarkaðinn.  

Tilgangur Vegvísis leigumarkaðar er að upplýsa almenning og stjórnvöld um stöðu leigumarkaðarins eins og hún birtist okkur í dag, en í rökréttu samhengi við söguna. Vegvísinum er einnig ætlað að vera innlegg í stefnumótun stjórnvalda í málaflokknum og fyrir vikið hefur hún að geyma umfjöllun um framtíðarhorfur og tillögur að aðgerðum. 

Leigumarkaðurinn á Íslandi; saga, alþjóðlegur samanburður og núverandi staða
Jónas Atli Gunnarsson, hagfræðingur og teymisstjóri hjá HMS

Framtíðarhorfur leigumarkaðar og tillögur HMS
Drengur Óla Þorsteinsson, verkefnastjóri leigumála HMS

Bráðaaðgerðir í húsnæðismálum
Ragnar Þór Ingólfsson, þingmaður og formaður aðgerðarhóps um bráðaaðgerðir í húsnæðismálum

Fundarstjóri: Regína Valdimarsdóttir, framkvæmdastjóri leigumarkaðssviðs HMS

Opinn fundur um leigumarkaðinn á Íslandi

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market. The Housing and Construction Authority handles the implementation of the Housing Benefit Act, No. 75/2016, and takes decisions regarding entitlement to housing benefit.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Askur- mannvirkjarannsóknarsjóður

Fasteignaskrá

Mannvirkjaskrá

Brunamálaskólinn

Fasteignaviðskipti

Rafmagnsöryggi

Brunavarnir

Fræðsla og forvarnir

Starfsleyfislistar

Byggingarfulltrúar

Landeignaskrá

Stofnframlög

Byggingarvörur

Lán til lögaðila

Ýmis verkefni HMS

Mælaborð

Vefþjónustur

Mánaðarskýrsla HMS

Útgefið efni

Grunngögn til niðurhals

Vefsjár fasteigna

Gögn og mæliborð

Eignin mín

Lán til einstaklinga

Starfsleyfi og löggildingar

Húsnæðisbætur og leigumál

Umsóknir og eyðublöð

Ísland.is

Housing benefit & loans

Loan site

Öryggi mannvirkja

Um HMS

Upplýsingar

Fréttir og tilkynningar

Mælanleg gögn

Contact us

Hafðu samband

Bráðaaðgerðir í húsnæðismálum
Ragnar Þór Ingólfsson, þingmaður og formaður aðgerðarhóps um bráðaaðgerðir í húsnæðismálum


Á höfuðborgarsvæðinu er hvorki hægt að tala um seljendamarkað né kaupendamarkað á undanförnum mánuðum, sé tekið mið af mælikvarða á samningsstöðu seljenda á fasteignamarkaði, sem gefur vísbendingu um „hita“ markaðarins. Þetta kemur fram í greiningu sem HMS hefur unnið upp úr gögnum frá fasteignasölum.

Oft er talað um að fasteignamarkaðurinn sé ýmist heitur eða kaldur. Þegar talað er um að markaðurinn sé heitur er alla jafna átt við að það sé mikið um að vera á markaðnum og mögulegir kaupendur séu hlutfallslega margir samanborið seljendur. Á heitum markaði seljast fasteignir hratt og gjarnan yfir ásettu verði vegna mikillar samkeppni um eignir til sölu. Við slíkar aðstæður er samningsstaða seljenda sterk og markaðurinn oft sagður vera seljendamarkaður.

Á köldum fasteignamarkaði er hins vegar lítið um að vera og kaupendur eru hlutfallslega fáir samanborið við seljendur. Við slíkar aðstæður er sölutími langur, undirboð algeng og samningsstaða seljenda fremur veik. Þá er gjarnan talað um kaupendamarkað.

Upplýsingar um sölutíma, auk tíðni og umfang undirboða á fasteignamarkaði geta gefið vísbendingu um samningsstöðu seljenda og þar af leiðandi um „hitastig“ markaðarins. Upplýsingarnar má einnig nota til að smíða nokkurs konar hitamælikvarða fyrir fasteignamarkaðinn. Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun á samningsstöðu seljenda á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2017 til dagsins í dag, þar sem há gildi tákna sterka samningsstöðu seljenda en lág gildi tákna veika samningsstöðu seljenda.

Líkt og myndin gefur til kynna var samningsstaða seljenda töluvert sterk á fyrri hluta árs 2017 áður en hún tók að veikjast á síðari hluta þess árs. Segja má að um kaupendamarkað hafi verið að ræða frá upphafi árs 2018 fram að upphafi árs 2020, en á þeim tíma var gildi mælikvarðans undir miðju. 

Seljendur með öll völd á markaði um mitt ár 2022

Samningsstaða seljenda batnaði svo snarlega samhliða lækkun stýrivaxta á árinu 2020 og náði hámarki um mitt ár 2022 þegar gildi mælikvarðans var mjög nálægt efri mörkum. Á þeim tíma var meðalsölutími rétt um 22 dagar og í kringum 60 prósent eigna seldust yfir ásettu verði. Segja má að seljendur hafi verið með yfirhöndina á markaðnum allt frá haustmánuðum ársins 2020 fram á haustmánuði ársins 2022.

Frá miðju ári 2022 tók samningsstaða seljenda að veikjast á ný í kjölfar þess að taumhald peningastefnunnar var hert og þrengt var að lánamöguleikum einstaklinga. Á árinu 2023 ríkti mikið jafnvægi á milli samningsstöðu kaupenda og seljenda, áður en samningsstaða seljenda styrktist aftur og var nokkuð sterkari en samningsstaða kaupenda fram að síðasta ársfjórðungi 2024.

Markaðurinn hvorki á valdi kaupenda né seljenda síðustu mánuði

Gildi mælikvarðans á allra síðustu mánuðum hefur verið mjög nálægt miðju sem bendir til þess að samningsstaða seljenda og kaupenda sé um það bil jafn sterk og því sé hvorki um að ræða seljendamarkað né kaupendamarkað á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir.

Mælikvarðinn sem reiknaður er hér að ofan er úr greininni To Sell or Not to Sell: Measuring the Heat of the Housing Market eftir Paul E. Carillo sem birtist í tímaritinu Real Estate Economics árið 2013. Formúlan fyrir mælikvarðann er eftirfarandi:

Þar sem θ táknar samningsstöðu seljenda, d táknar hlutfall eigna sem seldust undir ásettu verði,  рₗ táknar meðaltal ásetts verðs (í logra),  рₘ táknar meðalsöluverð (í logra), og T táknar meðalsölutíma í dögum.  r er daglegur afvöxtunarstuðull og hefur hér verið gefið gildið 0,0001 sem jafngildir um 3,7% á ársgrundvelli og Φ er fasti sem mælir að hve miklu leyti kaupendur bregðast við breytingum á umfangi undirboða (eða yfirboða) og hefur hér verið gefið gildið 8, í samræmi við Carillo et al. (2015). Þróun mælikvarðans yfir tíma er óháð vali á gildi fyrir Φ þó það hafi áhrif á stig mælikvarðans.

Heimildir:
Carillo, P. E. (2013). To sell or Not to Sell: Measuring the Heat of the Housing Market. Real Estate Economics, 41(2), 310-346. https://doi.org/10.1111/reec.12003

Carillo, P. E., Wit, E. R., & Larsson, W. (2015). Can Tightness in the Housing Market Help Predict Subsequent Home Price Appreciation? Evidence from the United States and the Netherlands. Real Estate Economics, 43(3), 609-651. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12082

Samn­ings­staða selj­enda og kaup­enda er álíka sterk

Mánaðarskýrsla HMS fyrir febrúar 2025 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn róaðist í desember, en kaupsamningum fækkaði um rúm 6% frá því í nóvember. Á lánamarkaði hafa óverðtryggðir vextir lækkað eftir hávaxtatímabil samhliða lækkandi stýrivöxtum, á sama tíma hafa vextir á verðtryggðum húsnæðislánum hækkað.

Gogn_manadarskyrsla_feb25.xlsx

Myndir að baki mánaðarskýrslunni má nálgast  hér

Rólegri fasteignamarkaður en vísbendingar um viðsnúning í janúar

Fasteignamarkaðurinn róaðist í desember, en kaupsamningum fækkaði um rúm 6% frá því í nóvember. Birgðatími húsnæðis og mæling á samningsstöðu seljenda bendir til þess að fasteignamarkaðurinn sé hvorki á valdi kaupenda né seljenda þessa stundina.

Hins vegar var töluverð virkni á fasteignamarkaði á síðasta ársfjórðungi 2024 ef tillit er tekið til efnahagsaðstæðna. Kaupsamningar voru álíka margir á ársfjórðungnum og þeir voru á sama tíma ári fyrr, þrátt fyrir miklar hækkanir á fasteignaverði og hærri vexti á verðtryggðum lánum. Sömuleiðis eru merki um viðsnúning í byrjun þessa árs, þar sem ekki hafa verið teknar fleiri íbúðir af sölu í janúarmánuði síðan í ársbyrjun 2021.

Leiguskrá vantelur leigusamninga sem eru gerðir af ættingjum og vinum

Á leigumarkaði býr hærra hlutfall í foreldrahúsum á fyrsta fjórðungi þessa árs samanborið við fyrsta ársfjórðung 2024 samkvæmt nýrri búsetumælingu sem framkvæmd var fyrir HMS.

Meðalleiga í leiguverðsjá HMS gæti verið lítillega ofmetin, þar sem flestir leigusamningar sem gerðir eru af ættingjum og vinum eru ekki skráðir í verðsjánni. Ríkisstjórnin hyggst koma á skráningarskyldu leigusamninga, sem myndi bæta upplýsingagjöf um leigumarkaðinn.

Óverðtryggðir vextir fara lækkandi eftir hávaxtatímabil

Á lánamarkaði hafa óverðtryggðir vextir lækkað eftir hávaxtatímabil samhliða lækkandi stýrivöxtum. Á sama tíma hafa vextir á verðtryggðum húsnæðislánum hækkað, þar sem stýrivextir hafa ekki lækkað í takt við minnkandi verðbólgu.

Vaxtaendurskoðunar er að vænta í ár af 272 milljarða króna* útlánum sem bera fasta óverðtryggða vexti, en það jafngildir 10% af íbúðalánum allra heimila. HMS telur þessa vaxtaendurskoðun munu ná til 9 til 10 þúsund heimila. Uppgreiðslur óverðtryggðra lána næstu misseri mun ráðast af getu heimila til að ráða við aukna greiðslubyrði af nafnvaxtalánum.

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Á byggingarmarkaði komu 387 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu í janúar, og eru þær mun fleiri en á sama tíma í fyrra. Rúmur helmingur nýrra íbúða eru í Reykjavík og Hafnarfirði. HMS mun uppfæra spá sína um fjölda fullbúinna íbúða árin 2025 og 2026 í næsta mánuði út frá nýrri talningu stofnunarinnar á íbúðum í byggingu.

Uppfært 11:12 : Miðað við nýjustu upplýsingar og stöðu útistandandi óverðtryggra íbúðalána á föstum vöxtum 31.10.2024 var andvirði þeirra uppfært úr 277 milljörðum króna í 272 milljarða króna

Shortcuts

News

Events

An equity loan is a new solution for low-income persons and individuals with limited assets.

This type of loan is intended to aid first time buyers who are below a certain income possibility curve in order to enable them to bridge the equity gap when buying real estate property.

Equity loan

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market.

Housing Benefit