Inn­gang­ur

HMS framkvæmir tvisvar á ári heildstæða greiningu á stöðu íbúðauppbyggingar á Íslandi með talningu allra íbúða í byggingu og mati á framvindu þeirra. Slík greining, sem fram fer í mars og september ár hvert, veitir mikilvæga yfirsýn yfir umfang framkvæmda, dreifingu þeirra milli landshluta og þróun á mismunandi stigum byggingarferlisins. Niðurstöðurnar nýtast bæði við greiningu á jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði og sem stoð við stefnumótun stjórnvalda og annarra hagaðila í húsnæðismálum.

Talningin fer fram með kerfisbundnum hætti þar sem staða hverrar íbúðar er metin samkvæmt framvindustigum sem endurspegla framvindu framkvæmda á þeim tíma sem talningin fer fram. Þannig fæst ekki einungis mynd af fjölda íbúða í byggingu, heldur einnig dýpri innsýn í hvernig framkvæmdir þróast yfir tíma og hvaða íbúðir eru líklegar til að koma á markað á næstu misserum.

Í þessari skýrslu er greint frá niðurstöðum septembertalningar HMS árið 2025. Gögnin eru borin saman við fyrri talningar til að varpa ljósi á þróun íbúðauppbyggingar á landinu, hraða framkvæmda, svæðisbundinn mun og horfur á markaði næstu ár.

Helstu niðurstöður nýjustu talningar eru þessar: 

Fjöldi íbúða í bygg­ingu eft­ir fram­vindu­stig­um

Í talningu HMS á íbúðum í byggingu er ekki einungis horft til fjölda íbúða, heldur einnig metið hvar í byggingarferlinu hver íbúð er stödd. Þessi flokkun, sem byggir að mestu leyti á matsstigum fasteignaskrár, gerir kleift að greina framvindu framkvæmda með nákvæmari hætti en fjöldatölur einar og sér gefa til kynna.

Framvindustig ná frá því að jarðvinna er hafin (framvindustig 1) til þess að íbúð er orðin fullbúin en er ekki enn búið í (framvindustig 7). Íbúðir sem teknar eru í notkun eru ekki taldar með í talningu íbúða í byggingu þrátt fyrir að vera ekki metnar fullbúnar.

Með því að greina dreifingu íbúða milli framvindustiga fæst betri mynd af framvindu verkefna, hversu hratt framkvæmdir færast milli stiga og þá hvort einhver verkefni hafi staðið í stað. Slík greining getur því gefið vísbendingar um hvernig framboð nýrra íbúða muni verða á næstu misserum.

Samkvæmt nýjustu talningu HMS voru alls 7.566 íbúðir í byggingu á landinu öllu¹. Í fyrri talningu, sem framkvæmd var í mars síðastliðnum, var 7.181 íbúð í byggingu, sem jafngildir 5,3% aukningu milli talninga. Sú aukning skýrist þó fyrst og fremst af því að fjöldi íbúða hefur safnast upp á framvindustigi 7 sem eru íbúðir sem eru fullbúnar en er ekki búið í. Sé horft eingöngu til framvindustiga 1–6 hefur fjöldi íbúða í byggingu u.þ.b. staðið í stað í síðustu talningum.

Á framvindustigi 7 eru nú skráðar 1.002 íbúðir. Til samanburðar voru 606 íbúðir á því stigi fyrir ári síðan sem er aukning um 42% frá því í fyrra. Myndin hér fyrir neðan sýnir þessa þróun með skýrum hætti: hvernig tómar fullbúnar íbúðir tóku að safnast upp í kjölfar vaxtahækkana sem hófust árið 2022, minnkuðu á ný þegar vaxtalækkunarferli hófst snemma árs 2024, en hafa síðan aukist verulega á ný.

Almennt má búast við að fleiri íbúðir séu á fyrri framvindustigum en þeim seinni, þar sem framkvæmdatíminn er að jafnaði lengri á fyrstu stigunum. Frá mars 2023 hefur þó dregið úr fjölda íbúða á seinni stigum framkvæmda og hlutföllin snúist við. Niðurstöður nýjustu talningar sýna hins vegar í fyrsta sinn frá árinu 2023 fjölgun á fyrri stigum framkvæmda. Ekki er þó unnt að segja til um hvort að þetta marki upphaf viðsnúnings í átt að hefðbundnari samsetningu íbúðauppbyggingar.

Framangreint má að hluta rekja til aukinnar uppsöfnunar íbúða á framvindustigi 7, en einnig til þess að í hávaxtaumhverfi eru hvatar til að fresta upphafi nýrra framkvæmda þar til vaxtastig lækkar og fjármögnunarskilyrði batna. Jafnframt er kostnaðarsamara að halda úti mörgum verkefnum samtímis við slíkar aðstæður, þar sem vaxtabyrði og fjármögnunarkostnaður vega þungt í rekstri byggingaraðila. Af þeim sökum beinist meiri áhersla að því að ljúka verkefnum sem þegar hafa hafist í von um sölu á þeim íbúðum. Þetta hefur haft áhrif á hlutföll framvindustiga, án þess þó að fjöldi fullbúinna íbúða á ári hverju hafi tekið verulegum breytingum.

Í dag eru 3.569 íbúðir á fyrri stigum framkvæmda og 3.994 á seinni stigum, sem sýnir nokkuð jafna dreifingu. Það er aðeins breyting frá stöðunni á sama tíma í fyrra þegar íbúðir sem voru á seinni stigum voru 40 íbúðum fleiri og 342 færri íbúðir voru á fyrri stigum. Þá hafði fjöldi íbúða á seinni stigum ekki áður verið svo mikill frá upphafi talninga, sem leiddi til verulegrar fjölgunar fullbúinna íbúða undir lok ársins. Nú hefur íbúðum á seinni stigum fækkað lítillega, en fjöldinn er enn hár í sögulegu samhengi. Hugsanlegt er því að svipaða þróun megi sjá undir lok þessa árs og fjöldi nýrra íbúða aukist verulega á síðustu mánuðum ársins.

Við nánari greiningu á framvindustigum íbúða í byggingu kemur í ljós að mikill meirihluti íbúða er nú á millistigum framkvæmda, stigum 3, 4 og 5. Flestar eru á stigi 3, þar sem vinna við burðavirki eru hafin. Færri eru á stigi 4, sem vísar til fokheldis, og enn færri á stigi 5, sem vísar til þess að mannvirkið sé tilbúið til innréttinga og því langt komið í að verða fullbúið. Til að mynda er algengt að íbúðir séu boðnar til sölu án innréttinga á þessu stigi og kaupanda gefinn kostur á að velja innréttingar fyrir afhendingu.

Samtals eru um 5.500 íbúðir á þessum millistigum, þar af eru hátt í 3.000 íbúðir á stigum 4 og 5, sem eins og fyrr hefur komið vantar mjög lítið upp á að verði fullkláraðar. Þetta bendir til þess að undir lok ársins og í byrjun árs 2026 geti talsverður fjöldi íbúða bæst við framboð á markaði. Á móti kemur að þar sem verulegur fjöldi fullbúinna íbúða standa nú tómar, á framvindustigi 7, er hugsanlegt að byggingaraðilar haldi sig ekki við eðlilega framvindu verkefna og hægi á framkvæmdum til að forðast frekari uppsöfnun tómra íbúða

Fjöldi íbúða í bygg­ingu eft­ir svæð­um

Fjöldi íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um 9% frá síðustu talningu, eða um 423 íbúðir. Reykjavíkurborg hefur þar haft afgerandi áhrif með 26% fleiri íbúðir í byggingu heldur en í síðustu talningu, sem skýrir að mestu heildaraukninguna fyrir svæðið. Sé höfuðborgarsvæðið skoðað án Reykjavíkur hefur fjöldi íbúða í byggingu dregist saman um 5%. Aukning á fjölda íbúða í byggingu í Reykjavík er þá ekki einungis vegna fleiri íbúða á framvindustigi 7, fjöldi nýrra framkvæmda jókst um 76% frá síðustu talningu. Þetta markar breytingu frá fyrri talningum þar sem uppbygging í borginni hefur verið hlutfallslega lítil m.v. stærð hennar af heildinni.

Í Garðabæ fjölgaði íbúðum í byggingu, um 10%, en í Hafnarfirði og Mosfellsbæ stóð fjöldinn nánast í stað. Í Kópavogi hefur fjöldinn hins vegar dregist verulega saman og einnig á Seltjarnarnesi, þar sem stórum framkvæmdum var að ljúka.

Á sama tíma hefur fjöldi íbúða í byggingu í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins aukist um 4% frá síðustu talningu. Mesta fjölgunin varð í Sveitarfélaginu Ölfusi og í Reykjanesbæ, en á móti var mest fækkun í Sveitarfélaginu Árborg. Á landsbyggðinni dró hins vegar talsvert úr framkvæmdum, þar mældist samdráttur um samtals 9%. Mestur var samdrátturinn á Suðurlandi, þar sem fjöldi íbúða í byggingu dróst saman um 17% á milli talninga.

Nánari útlistun fyrir öll sveitarfélög landsins er að finna aftast í viðauka.

Grein­ing á fjölda nýrra fram­kvæmda

Frá síðustu talningu í mars 2025 hófust framkvæmdir við 1.499 nýjar íbúðir á landsvísu, þ.e. íbúðir sem ekki voru í byggingu í talningunni á undan. Fjöldi nýrra framkvæmda hafði farið vaxandi frá því þær náðu lágmarki í september 2023, en nú hefur þeim aftur fækkað lítillega frá síðustu talningu.

Ef fjöldi nýrra framkvæmda er tekinn saman á ársgrundvelli, með því að leggja saman fjölda nýrra framkvæmda úr báðum talningunum á árinu, mars og september, þá telja þær 3.084 íbúðir á árinu 2025 sem er um 35% aukning frá síðasta ári þegar þær náðu lágmarki og töldu 2.278 íbúðir.

Mikill meirihluti nýrra íbúðaframkvæmda, milli talninga, er á höfuðborgarsvæðinu, um 67%, þar af 40% eru í Reykjavík. Til samanburðar var hlutfall uppbyggingarinnar á höfuðborgarsvæðun um 49% við síðustu talningu og 59% í september í fyrra. Þessi breyting skýrist annars vegar af því að uppbygging í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, sem áður hefur verið mjög kröftug, hefur dregist saman, og hins vegar af verulegri aukningu framkvæmda í Reykjavík, þar sem fjöldi nýrra framkvæmda í Reykjavík hefur aukist um 75% frá síðustu talningu.

Í Reykjavík eru nýjar framkvæmdir helst að finna á Höfða og Orkureitnum en utan Reykjavíkur er mest um nýframkvæmdir í Hafnarfirði, þar sem 176 íbúðir hafa bæst við frá síðustu talningu, flestar staðsettar í Hamranesi og Áslandi. Í Garðabæ eru einnig 155 nýjar íbúðir í byggingu, fyrst og fremst í Hnoðraholti og Álftanesi, og í Mosfellsbæ eru 64 nýjar íbúðir, aðallega í Helgafellshverfi. Á landsbyggðinni voru flestar nýjar framkvæmdir í Sveitarfélaginu Ölfusi, þar sem hafist var handa við byggingu 111 íbúða, og í Reykjanesbæ, þar sem ný verkefni ná til 98 íbúða.

Grein­ing á fram­vindu verk­efna

Í kjölfar hraðra vaxtahækkana árið 2022 komu fram merki um að hægt hafði á framgangi íbúðaframkvæmda. Þetta sást skýrast árið 2023 þegar sögulega mikill fjöldi íbúða var á sama framvindustigi milli talninga HMS, þrátt fyrir að þær, undir eðlilegum kringumstæðum, hefðu átt að færast áfram í byggingarferlinu á milli talninga. Síðan þá hefur myndin breyst; framvinda gengur betur og nú eru 74% færri framkvæmdir á sama stigi á milli talninga, sbr. september talningu ársins 2023, þegar hámarkinu var náð.

Af þeim 1.112 íbúðum sem eru á sama framvindustigi í tveimur talningum í röð, hafa 212 íbúðir staðið í stað í heilt ár eða lengur. Af þessum 212 íbúðum eru 73 á framvindustigi 7, þ.e. fullbúnar en ekki teknar í notkun. Það eru því nú einungis 139 íbúðir sem eru ekki fullbúnar og framkvæmdir þeirra eru stopp.

Ef þessar 212 íbúðir eru teknar út, standa eftir 900 íbúðir sem eru á sama framvindustigi tvær talningar í röð. Þar af eru 258 íbúðir á framvindustigi 7. Til samanburðar voru þær 162 í mars sl. og 106 í september 2024. Þetta gefur til kynna að sala nýrra íbúða gangi hægar fyrir sig og að íbúðir sem ekki er búið í séu að safnast upp á markaði. Til viðbótar eru 214 íbúðir sem eru á framvindustigi 5 og 6 og voru það einnig í mars sl. sem skýrist sennilega líka vegna hægari sölu. Af þessum 900 íbúðum eru 326 þeirra á framvindustigi 3 og 4, sem getur átt sér eðlilegar skýringar þar sem framkvæmdir staldra lengst á þessum stigum.

Það má áætla að þær íbúðir sem eru í byggingu en hafa verið á sama framvindustigi í 12 mánuði eða lengur séu ekki í virkri framleiðslu. Sama má segja um íbúðir sem hafa verið framvindustigi 1 og 2 tvær talningar í röð og ættu undir eðlilegum kringumstæðum að vera komnar á næstu stig á þeim tíma sem líður á milli talninga. Í heildina eru því 244 íbúðir sem metnar eru að vera ekki í virkri framleiðslu og ríkir óvissa um verklok þeirra íbúða.

Fjöldi íbúða í bygg­ingu fyr­ir hverja 100 íbúa

Á höfuðborgarsvæðinu er uppbygging íbúða mjög mismunandi eftir sveitarfélögum þar sem tekist er á við mismunandi áskoranir svo sem skortur á uppbyggingarsvæðum eða skortur á innviðum til að styðja við fjölgun íbúa. Hafnarfjörður er með hæsta hlutfallið, eða 3,51 íbúðir í byggingu fyrir hverja 100 íbúa, og þar á eftir kemur Garðabær með 3,60 íbúðir. Reykjavík er með 1,91 íbúð og Kópavogur er enn lægra með 1,02 íbúð. Mosfellsbær rekur lestina á höfuðborgarsvæðinu með 0,89 íbúð í byggingu fyrir hverja 100 íbúa sem búa í sveitarfélaginu. Þessar tölur endurspegla bæði ólíka forgangsröðun sveitarfélaganna og aðstæður þeirra til að mæta húsnæðisþörf.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins er uppbygging íbúða almennt hlutfallslega meiri en í borginni sjálfri, enda hafa þessi svæði orðið sífellt vinsælli búsetukostur. Sveitarfélagið Vogar sker sig mest úr með 8,62 íbúðir í byggingu á hverja 100 íbúa og rétt á eftir kemur Sveitarfélagið Ölfus með 8,52 íbúðir, sem eru langhæstu hlutföll landsins.

Á landsbyggðinni er uppbygging íbúða almennt mun minni en á höfuðborgarsvæðinu og í nærliggjandi sveitarfélögum. Í mörgum byggðum eru aðeins örfáar íbúðir í byggingu, sem skilar sér í mjög lágu hlutfalli miðað við íbúafjölda. Snæfellsbær (0,06 íbúð), Þingeyjarsveit (0,07 íbúð) og Ísafjarðarbær (0,08 íbúð) eru dæmi um sveitarfélög þar sem lítið er að gerast í nýbyggingum. Að sama skapi eru fleiri sveitarfélög með hlutfall undir 0,5 íbúð, sem bendir til þess að húsnæðisþörf sé þar takmörkuð eða þættir sem hamli uppbyggingu séu sterkir. Þó eru nokkrar undantekningar þar sem hlutfallið er hærra, eins og í Grýtubakkahreppi (4,63 íbúðir) og Hrunamannahreppi (2,95 íbúðir), sem sýna að jafnvel smærri byggðir geta haft mikla uppbyggingu ef eftirspurn og aðstæður þar leyfa.

Íbúða­spá

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun áætlar að um 6.300 íbúðir séu nú í virkri framleiðslu. Þar sem virk framleiðsla vísar til íbúða sem enginn eða lítil óvissa ríkir um áframhaldandi framvindu og mögulegt er að áætla með einhverri vissu hvenær hún komi á markað. Einnig eru þar frádregnar íbúðir sem þegar eru orðnar fullbúnar en ekki er búið í.

Byggt á fjölda íbúða í virkum framkvæmdum og áætluðum verklokum þeirra má gera ráð fyrir að um heildarfjöldi fullbúinna íbúða í ár verði á bilinu 3.100-3.400 íbúðir. Fyrir árið 2026 gerir HMS ráð fyrir að 2.800 - 3.200 íbúðir verði fullbúnar, en fyrir árið 2027 að fjöldi fullbúinna íbúða verði á bilinu 2.600 - 3.400 íbúðir.

Við­auki

Íbúðir í byggingu eru flokkaðar eftir framvindu sem byggja á sjónrænu mati úr vettvangsskoðunum á byggingarsvæði. Framvindumat er gert í þeim tilgangi að leggja mat á hversu langt í framleiðsluferlinu viðkomandi íbúðir eru komnar.

Með söfnun upplýsinga um framvindu byggingaframkvæmda er markmiðið að auka yfirsýn á byggingarmarkaði og á sviði húsnæðismála, að bæta áætlanagerð með því að meta hvenær íbúðir gætu orðið fullbúnar og þar af leiðandi geta mætt áætlaðri þörf fyrir nýjar íbúðir í landinu.

Eftirfarandi er nánari skilgreining á framvindustigum ásamt áætluðu hlutfalli af fullbúnu og lýsing á því hvað metið sé að búið sé að framkvæma svo viðkomandi framkvæmd teljist til tiltekins framvindustigs.