Fast­eigna­mark­að­ur

Tæp­lega 1.100 kaup­samn­ing­ar í októ­ber

Leita þarf aftur til ársins 2021 til að finna fleiri kaupsamninga í októbermánuði þrátt fyrir að talsverð óvissa hafi skapast á fasteignamarkaði um miðjan október þegar vaxtadómurinn var kveðinn upp. Í kjölfarið gerðu flestar lánastofnanir hlé á lánveitingum, einkum með breytilegum verðtryggðum vöxtum sem hefur verið vinsælasta lánaformið undanfarin misseri. 

Velta á fasteignamarkaði var um 83,4 milljarðar króna og þinglýstir kaupsamningar voru alls 1.102 í nýliðnum októbermánuði. Meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 75,7 milljónir króna.

Nokkur tími getur liðið frá því að lánsumsókn er samþykkt þar til kaupsamningur er undirritaður. Þeir kaupsamningar sem dagsettir eru í seinni hluta októbermánaðar geta því varðað viðskipti sem áttu sér stað áður en vaxtadómurinn féll og þar af leiðandi áður en aðgengi að lánsfjármagni var takmarkað. Útlit er fyrir að áhrif dómsins komi fram í tölum um fjölda kaupsamninga í nóvember en þeir virðast vera þónokkuð færri en í októbermánuði.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við kaupskrá fasteigna en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum. 

Um 13% færri íbúð­ir voru tekn­ar af sölu­skrá í nóv­em­ber sam­an­bor­ið við októ­ber

Vegna tafarinnar á milli undirritunar kaupsamninga og birtingar þeirra í mælaborði ber að taka tölum um þinglýsta kaupsamninga í nóvember með fyrirvara á þessum tímapunkti. Hins vegar eru samningarnir færri en þeir voru á sama tíma í októbermánuði eða 727 talsins.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda þinglýstra kaupsamninga eftir vikum á tímabilinu 1. september fram til 30. nóvember. Myndin sýnir einnig eitt staðalfrávik í kringum meðaltal fjölda kaupsamninga í sömu vikum á árunum 2015-2024. Líkt og sjá má á myndinni voru kaupsamningar í september aðeins undir meðaltali áranna 2015-2024 en þó innan við einu staðalfráviki frá meðaltalinu, en í október var fjöldi kaupsamninga í hærra lagi. Í nóvembermánuði virðast kaupsamningarnir hins vegar hafa verið töluvert færri en að meðaltali í sömu vikum áranna 2015-2024, en hafa verður í huga að þeim geti enn fjölgað.

Alla jafna er fjöldi kaupsamninga sambærilegur í október og nóvember ár hvert, en meðaltal áranna 2015-2024 er um þúsund samningar hvorn mánuð fyrir sig (994 fyrir október og 999 fyrir nóvember).

Þá benda gögn um fasteignaauglýsingar til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi verið minni í nóvember samanborið við október, en 861 fasteign var tekin af söluskrá í mánuðinum, samanborið við um 960 fasteignir í október.

Kaupá­hugi tek­ur við sér í byrj­un des­em­ber

HMS framkvæmdi áttundu mánaðarlegu spurningakönnunina á meðal fasteignasala þann 2. desember síðastliðinn en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasala til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 99 svör í þetta skiptið sem samsvarar 30% svarhlutfalli. Langflestir svarendur, eða níu af hverjum tíu, miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Fasteignasalar fundu vel fyrir litlum umsvifum á fasteignamarkaði eftir að óvissa skapaðist á lánamarkaði um miðjan október, samkvæmt niðurstöðum úr könnun sem lögð var fyrir í byrjun nóvember. Ef marka má svör við nýjustu könnuninni telja fasteignasalar virknina hins vegar hafa tekið örlítið við sér nú í byrjun desember. Hlutfall svarenda sem töldu virkni markaðarins vera frekar litla eða mjög litla lækkaði úr 91% í 79% milli nóvember- og desemberkönnunar. Þrátt fyrir það telja langflestir fasteignasalar að markaðurinn sé enn á valdi kaupenda, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Í byrjun nóvembermánaðar töldu um tveir af hverjum þremur svarendum að það kæmu að meðaltali 3 eða færri að skoða hverja eign sem þeir höfðu til sölu í fyrstu viku sölutímans. Fleiri mættu á opin hús samkvæmt svörum fasteignasala í desember, en þó virðist áhugi kaupenda vera minni samanborið við í byrjun október.

Á sama tíma og framboð íbúða hefur aukist í október og nóvember hefur heildarfjöldi smella á fasteignaauglýsingar á dag dregist saman á öllum landsvæðum. Það þýðir að hver og ein fasteignaauglýsing fær að meðaltali færri smelli nú en áður. Á myndinni hér að neðan má sjá heildarfjölda smella á fasteignaauglýsingu á dag miðað við 30 daga meðaltal.

Nýj­ar íbúð­ir áber­andi í fram­boði íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Í upphafi desembermánaðar voru 5.386 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 2.230 nýjar íbúðir. Um 3.400 íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en um 1.100 íbúðir voru til sölu í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og tæplega 900 annars staðar á landsbyggðinni. Íbúðum á sölu fjölgaði um 122 í nóvember og hlutdeild nýrra íbúða af heildarframboði hækkaði úr 39,7% í 41,4%.

Í byrjun desembermánaðar voru 47,3% íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu nýjar, en hlutdeild nýrra íbúða í framboði var 43,3% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 16,2% annars staðar á landsbyggðinni. Hátt hlutfall nýrra íbúða af íbúðum til sölu skýrist af miklum krafti í íbúðauppbyggingu undanfarin misseri á sama tíma og sala á nýjum íbúðum hefur verið dræm. Afleiðingin er sú að óseldar nýjar íbúðir safnast upp á meðan aðrar íbúðir fara hraðar út af markaðnum.

Reyndar tók sala nýrra íbúða örlítið við sér í október og vörðuðu 21% kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu kaup á nýjum íbúðum í október en fram til þessa á árinu hafði hlutfallið verið rétt undir 15%. Í október voru flestar þessara nýju íbúða sem seldust í Hafnarfirði eða um 36%, 30% þeirra voru í Reykjavík og 25% í Garðabæ.

Sömu þróun má merkja í sveitarfélögum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en 32% kaupsamninga þar voru um kaup á nýjum íbúðum í október en fram til þess hafði hlutfallið verið um 21%. Þriðja hver ný íbúð sem seldist í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var staðsett í Árborg og um fjórðungur þeirra var í Reykjanesbæ en íbúð telst vera ný ef byggingarár er tveimur árum eða minna frá útgáfuári kaupsamnings. Á meðfylgjandi má sjá þriggja mánaða meðaltal hlutfalls nýrra íbúða af seldum íbúðum eftir landssvæðum.

Mjög fáar nýj­ar íbúð­ir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eru verð­lagð­ar und­ir 65 millj­ón­um króna

Líkt og fram hefur komið voru um 3.400 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í upphafi desember og þar af um 1.600 nýjar íbúðir. Nýjar íbúðir eru því um helmingur af framboði íbúða á höfuðborgarsvæðinu.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund íbúða og verðbilum frá maí 2020 og eru allar fjárhæðir á föstu verðlagi. Á grafinu má sjá að flestar notaðar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru verðlagðar yfir 105 milljónum króna, eða um 650 talsins, og næstflestar verðlagðar á bilinu 65 til 85 milljónir króna. Framboð notaðra íbúða sem verðlagðar eru yfir 105 milljónum króna hefur aukist hratt á síðustu mánuðum, eða um 37% á síðustu 6 mánuðum.

Um 17% notaðra íbúða eru verðlagðar undir 65 milljónum króna, eða 289 talsins. Sé rýnt í framboð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum eru flestar verðlagðar á bilinu 65 til 85 milljónir króna en álíka margar íbúðir eru til sölu á yfir 105 milljónum króna. Einungis 5,5% allra nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu eru hins vegar verðlagðar undir 65 milljónum króna.

Líkt og hjá notuðum íbúðum hefur framboð nýrra íbúða sem verðlagðar eru yfir 105 milljónum króna einnig aukist hratt á síðustu mánuðum, eða um 60% á síðustu 6 mánuðum.

Ósk­ir og vænt­ing­ar um fram­tíð­ar­bú­setu

Íslendingar vilja búa í auknum mæli í eigin húsnæði og fólk býr að jafnaði í stærstu íbúðunum um fimmtugt og fer svo að minnka við sig. Talsverður munur er á því hvaða atriði vega þyngst við val á húsnæði eftir aldurshópum. Þetta er meðal þess sem kemur fram í nýrri könnun sem HMS lét gera um húsnæðisþörf Íslendinga síðastliðið sumar en nálgast má ítarlegri greiningu í nýlegri frétt HMS.

Meirihluti Íslendinga býr í eigin húsnæði í dag en greina má vilja hjá öllum aldurshópum til að búa í enn ríkara mæli í eigin húsnæði, þó að mestrar aukningar sé að vænta meðal yngstu aldurshópanna. Könnunin nær, líkt og fyrri búsetumælingar HMS, að takmörkuðu leyti til aðfluttra íbúa. Húsnæðisaðstæður þeirra voru þó kannaðar sérstaklega í sumar, þar sem í ljós kom að flestir aðfluttir íbúar búi í leiguhúsnæði en stefni, líkt og aðrir Íslendingar, á að komast í auknum mæli í eigið húsnæði.

Ungt fólk, sem hefur að jafnaði lægri tekjur og á minna eigið fé, telur verð húsnæðis skipta mestu máli á meðan önnur atriði sem varða gæði og meiri þægindi eru neðarlega á lista. Eftir því sem fólk eldist og fjárhagsleg staða þess styrkist fer verð að skipta sífellt minna máli. Fólk eldra en 65 ára leggur höfuðáherslu á eiginleika sem snúa að gæðum og þægindum, líkt og svalir, pall, næg bílastæði og góð birtuskilyrði. Allir aldurshópar telja þó mikilvægt að ástand húsnæðisins sé gott.

Á mynd hér að neðan má sjá hvaða eiginleikar skiptu þátttakendur mestu máli þegar kemur að vali á húsnæði og þeim raðað eftir mikilvægi eftir aldurshópum þar sem 1 hefur mest vægi (mikilvægast) og 14 minnst vægi.

Vísi­tala íbúða­verðs lækk­aði í nóv­em­ber

Vísitala íbúðaverðs mældist 112,4 stig í nóvember og lækkaði um 0,35% á milli mánaða. Á undanförnum tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 2,65% á sama tíma og verðbólga mældist 3,7%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Frá áramótum hefur hægt verulega á raunverðshækkun vísitölu íbúðaverðs sem mælist neikvæð fjórða mánuðinn í röð. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á landsvísu lækkað um 1% að raunvirði. Allar undirvísitölur íbúðaverðs þ.e. undirvísitölur fyrir sérbýli og fjölbýli innan sem utan höfuðborgarsvæðisins, hafa einnig lækkað að raunvirði undanfarna 12 mánuði.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 0,24% á milli mán­aða í nóv­em­ber 2025

Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,24% á milli mánaða í nóvember. Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan hækkað um 5,58% á sama tíma og verðbólga mældist 3,7% og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 2,65%. Leiguverð hefur því hækkað um 1,81% að raunvirði undanfarið ár.

Tólf mánaða taktur vísitölu leiguverðs lækkaði annan mánuðinn í röð en markaðsleiga hækkaði að nafnvirði um 5,6% í nóvember, samanborið við 6,7% í október, og 7,4% nafnverðshækkun á ársgrundvelli í september.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo nóvembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í október og nóvember. 

Náms­menn og ör­yrkj­ar eru lík­legri til að vera á leigu­mark­aði

HMS lætur framkvæma búsetumælingu á hverjum ársfjórðungi í formi spurningakannana þar sem haft er samband við einstaklinga 18 ára og eldri og þeir spurðir um búsetu og aðra tengda þætti. Setja verður fram þann fyrirvara við túlkun niðurstaðna hennar fyrir leigumarkaðinn í heild að könnunin nær, líkt og fyrri búsetumælingar HMS, að takmörkuðu leyti til aðfluttra íbúa. Húsnæðisaðstæður þeirra voru þó kannaðar sérstaklega í sumar, þar sem í ljós kom að flestir aðfluttir íbúar búa í leiguhúsnæði og þar af leiðandi hefur stærð leigumarkaðar verið vanmetin vegna vantalningar erlendra ríkisborgara.

Um fjórði hver leigjandi sem spurður var í búsetukönnuninni í nóvember síðastliðnum er öryrki. Niðurstöður voru flokkaðar eftir stöðu á vinnumarkaði eins og sést á myndinni hér að neðan. Hlutfallslega er mestur munur á námsmönnum en 11% leigjenda sem svöruðu könnuninni eru í námi en einungis 1% eigenda. Námsmenn og öryrkjar reyndust marktækt líklegri en aðrir til þess að vera búsettir í leiguhúsnæði samanborið við eigið húsnæði.

Líkt og áður hefur komið fram náði búsetukönnunin að takmörkuðu leyti til aðfluttra íbúa. Húsnæðisaðstæður þeirra voru þó kannaðar sérstaklega í sumar, þar sem í ljós kom að flestir aðfluttir íbúar búa í leiguhúsnæði en stefna, líkt og aðrir Íslendingar, á að komast í auknum mæli í eigið húsnæði.

Leigj­end­ur eru tekju­lægri og geta síð­ur safn­að spari­fé

Ef litið er á búsetuaðstæður eftir tekjum kemur í ljós að eftir því sem tekjur einstaklinga eru hærri eru minni líkur á að viðkomandi sé á leigumarkaði. Ríflega helmingur húsnæðiseigenda sem svöruðu könnuninni er með einstaklingstekjur yfir 800 þúsund krónum á mánuði samanborið við fjórðung leigjenda sem hefur slíkar tekjur. Rúmlega 60% leigjenda sem svaraði könnuninni eru hins vegar með tekjur undir 600 þúsund krónum á mánuði, samanborið við tæplega 30% eigenda.

Samkvæmt samantekt Hagstofunnar var miðgildi heildartekna einstaklinga 691 þúsund krónur í fyrra og miðað við 7,7% árshækkun vísitölu launa má gera ráð fyrir að miðgildið sé í kringum 744 þúsund krónur í dag. Ef sú er raunin er helmingur einstaklinga með heildartekjur undir 744 þúsund krónum á mánuði. Að þrír af hverjum fimm leigjendum sem svöruðu könnuninni séu með heildartekjur undir 600 þúsund krónum á mánuði er til marks um að tekjulægri einstaklingar séu á leigumarkaði.

Lægri tekjur leiða til þess að erfiðara verður að leggja fyrir að öllu öðru óbreyttu. Niðurstöður búsetukönnunar voru flokkaðar eftir búsetu og fjárhag líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Innan við helmingur leigjenda sem svöruðu könnuninni, eða 44% þeirra, ná að leggja fyrir um hver mánaðamót en næstum fjórir af hverjum fimm (77%) eigendum húsnæðis geta safnað sparifé eftir greiðslu lána og framfærslu.

Fleiri leigjendur sem svöruðu könnuninni glíma við íþyngjandi húsnæðiskostnað samanborið við eigendur. Samkvæmt könnuninni greiða húseigendur þriðjung (33%) ráðstöfunartekna sinna í húsnæðiskostnað en að jafnaði greiða leigjendur 40% ráðstöfunartekna sinna í húsnæðiskostnað, líkt og lesa má úr niðurstöðum leigumarkaðskönnunar 2025.

Færri búa á hverju heim­ili á leigu­mark­aði

Leigjendur búa að jafnaði í minni íbúðum en húsnæðiseigendur og þeir eru færri á hverju heimili að meðaltali. Að meðaltali búa 2,2 einstaklingar á hverju heimili leigjenda samanborið við 2,9 á hverju heimili húsnæðiseigenda. Þetta er meðal þess sem kemur fram í könnun sem framkvæmd var af Prósent fyrir HMS í maí á þessu ári.

Þær niðurstöður koma heim og saman við fjölda barna á heimilum leigjenda og eigenda. Líkt og sjá má á grafinu hér að neðan eru tvö eða fleiri börn á um fjórða hverju heimili (24%) húseigenda en um sjöunda hverju heimili (14%) leigjenda.

Að baki 68% umsækjenda um húsnæðisbætur eru barnlaus heimili, í 16% tilfella var eitt barn á heimilinu og í 16% umsókna voru tvö eða fleiri börn á heimilinu, en nánar er fjallað um húsnæðisbætur í næsta undirkafla.

Meiri­hluti bóta­þega eru ein­stak­ling­ar

Húsnæðisbætur styðja við þúsundir heimila á leigumarkaði en tilgangur þeirra er að draga úr húsnæðiskostnaði efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra. Meirihluti þeirra heimila sem fá greiddar húsnæðisbætur eru einstaklingar sem halda einir heimili. Um 20% eru einstæðir foreldrar en nánari skiptingu þeirra sem þiggja húsnæðisbætur eftir fjölskyldugerð á þessu ári má sjá á grafinu hér að neðan.

Um 3,7% umsókna um húsnæðisbætur á árinu varða heimili með fimm eða fleiri heimilismönnum. Með breytingu á lögum um húsnæðisbætur, sem tók gildi í maí 2024, voru teknir upp sérstakir útreiknistuðlar fyrir þann hóp. Sú breyting hefur skilað heimilum með fimm eða fleiri heimilismönnum um 70% meiri hækkunum húsnæðisstuðnings samanborið við aðra sem þiggja húsnæðisbætur.

Þann 1. desember síðastliðinn greiddi HMS 942 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í nóvember, en þann mánuð bárust einnig 886 nýjar umsóknir vegna húsnæðisbóta. Lesa má nánar um skiptingu á nýjum umsóknum eftir tegund húsnæðis í frétt á heimasíðu HMS.

Mark­aðs­leiga hef­ur hækk­að mest á Ak­ur­eyri

Alls voru 27.511 samningar í gildi í leiguskrá í nóvember, þar sem 17.525 samningar vörðuðu markaðsleigu.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðaltal markaðsleigu í öllum gildum samningum í nóvember 2025 ásamt 12 mánaða hækkun. Myndin sýnir þó einungis sveitarfélög sem eru með fleiri en 120 samninga skráða um markaðsleigu. Hafa ber hugfast að leiguíbúðir eru misstórar eftir sveitarfélögum og til að mynda eru leiguíbúðir á höfuðborgarsvæðinu stærri í efri byggðum Kópavogs (póstnúmer 201 og 203) og í Garðabæ (póstnúmer 210) en þær upplýsingar og fleira, svo sem meðalfermetraverð á höfuðborgarsvæðinu, má lesa úr nýlega birtri frétt HMS.

Á höfuðborgarsvæðinu var meðaltal markaðsleigu á bilinu 272 til 306 þúsund krónur í nóvember, þar sem dýrast var að leigja í Garðabæ. Markaðsleiga var hins vegar að meðaltali lægst í Reykjavík, en þar eru leiguíbúðir að jafnaði smærri en í öðrum sveitarfélögum á svæðinu.

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest í Kópavogsbæ af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, eða um 5,3% sem samsvarar 1,2% hækkun að raunvirði. Á sama tímabili hækkaði markaðsleiga minnst í Garðabæ, eða um 1%, og lækkaði því um 2,1% að raunvirði. Í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði markaðsleiga í kringum 4%, í takt við verðbólgu.

Annars staðar á landinu var markaðsleiga hæst í sveitarfélaginu Árborg, um 250 þúsund krónur. Á landsbyggðinni hækkaði markaðsleiga hins vegar mest á Akureyri á síðustu 12 mánuðum, eða um 5,6% að nafnvirði.

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Óhagn­að­ar­drif­in leiga hef­ur lækk­að að raun­virði

Leiga sem ekki er talin til markaðsleigu hefur ekki haldið í við verðbólgu á síðasta ári, á meðan litlar breytingar hafa orðið á meðaltali markaðsleigu á föstu verðlagi. Bilið á milli markaðsleigu og óhagnaðardrifinnar leigu hefur því breikkað, á sama tíma og biðlistar eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu eru langir.

Á mynd hér að neðan má sjá dreifingu leiguverðs á föstu verðlagi eftir því hvort samningarnir teljist til markaðsleigu eða ekki árin 2024 og 2025. Líkt og myndin sýnir er lítil breyting á meðaltali markaðsleigu á milli ára, ef tekið er tillit til verðbólgu. Hins vegar hefur dreifingin þrengst, þannig að minni munur er á milli dýrra og ódýrra leigusamninga en áður.

Meðaltal óhagnaðardrifinnar leigu hefur aftur á móti lækkað að raunvirði, þar sem slíkir leigusamningar hafa ekki hækkað í takt við verðbólgu. Sömuleiðis hefur dreifingin þrengst, þannig að flestir samningar eru á þrengra verðbili en áður.

Finna má upplýsingar um biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga, sem HMS heldur utan um. Samkvæmt húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 voru tæplega 7 þúsund umsækjendur á biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, en biðlistarnir voru álíka langir árin 2024 og 2023.

Á mynd hér að ofan má sjá biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu. Lengstu biðlistarnir eru eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, en einnig eru langir biðlistar eftir félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélaga og námsmannaíbúðum.

Lána­mark­að­ur

Íbúða­lána­kjör banka og flestra líf­eyr­is­sjóða hafa batn­að eft­ir stýri­vaxta­lækk­un

Seðlabankinn lækkaði stýrivexti um 0,25 prósentustig þann 19. nóvember síðastliðinn, en þrengri fjármálaleg skilyrði heimila vegna breytinga á íbúðalánamarkaði vógu þungt í ákvörðun peningastefnunefndar bankans. Jafnframt var þetta síðasta áætlaða vaxtaákvörðun ársins en næsta vaxtaákvörðun er fyrirhuguð 4. febrúar 2026.

Þrír stærstu viðskiptabankarnir hafa brugðist við stýrivaxtalækkuninni með því að lækka vexti um 0,10 til 0,35 prósentustig líkt og sjá má í meðfylgjandi töflu. Allir lækkuðu þeir óverðtryggða breytilega vexti um 0,25 prósentustig. Óverðtryggðir fastir vextir voru lækkaðir um 0,10 til 0,35 prósentustig. Vaxtalækkanir voru mismiklar eftir lengd fastvaxtatímabils, en vaxtalækkanir voru umfangsminni eftir því sem fastvaxtatímabilið er lengra. Fastir verðtryggðir vextir lækkuðu um 0 til 0,20 prósentustig og breytilegir verðtryggðir vextir á útistandandi lánum lækkuðu um 0 til 0,25 prósentustig.

Lífeyrissjóður verzlunarmanna, Gildi, Birta lífeyrissjóður og Lífsverk lækkuðu breytilega vexti af óverðtryggðum lánum um 0,25 prósentustig en öðrum vöxtum var haldið óbreyttum. Frjálsi lífeyrissjóðurinn lækkaði óverðtryggða fasta vexti til þriggja ára um 0,3 prósentustig. Brú lífeyrissjóður lækkaði breytilega vexti af útistandandi óverðtryggðum lánum og viðbótarlánum um 0,10 prósentustig.

LSR, Almenni lífeyrissjóðurinn, Lífeyrissjóður bankamanna, Söfnunarsjóður lífeyrisréttinda og Stapi hafa ekki tilkynnt um vaxtabreytingar í kjölfar stýrivaxtalækkunar Seðlabankans. Festa lífeyrissjóður tilkynnti um 0,10 til 0,31 prósentustiga vaxtahækkanir af verðtryggðum lánum þann 17. nóvember, en breytingarnar eiga að taka gildi þann 1. janúar 2026.

Skil­mál­ar Arion banka um breyti­lega verð­tryggða vexti lög­leg­ir

Hæstiréttur kvað upp dóm sinn í máli Neytendasamtakanna gegn Arion banka þann 10. desember síðastliðinn. Í málinu var deilt um gildi vaxtaskilmála verðtryggðs fasteignaláns með breytilegum vöxtum sem gefið var út í byrjun árs 2017. Í skilmálanum kom fram að við ákvörðun um vaxtabreytingar skyldi horfa til „breytinga á ávöxtunarkröfu verðtryggðra skuldabréfa útgefinna m.a. af Íbúðalánasjóði, bönkum og fjármálastofnunum á Íslandi, ríkissjóði Íslands eða sveitarfélögum, breytinga á fjármögnunarkostnaði, rekstrarkostnaði, smásöluálagningu bankans og álagningu bankans vegna útlánaáhættu“.

Neytendasamtökin töldu skilmálann ekki uppfylla kröfur um gagnsæi samkvæmt þágildandi lögum um neytendalán og að hann væri ósanngjarn í skilningi samningalaga. Hæstiréttur komst hins vegar að þeirri niðurstöðu að skilmálinn uppfyllti gagnsæiskröfur laga um neytendalán í ljósi þess að skilyrði vaxtabreytinga voru tæmandi talin og orðalag var skýrt og skiljanlegt með útskýringum á hverju og einu skilyrði vaxtabreytinga. Hæstiréttur féllst jafnframt ekki á með Neytendasamtökunum að skilmálinn væri ósanngjarn í skilningi samningalaga þar sem ekki var séð að bankinn hefði nýtt sér aðstöðumun við samningsgerðina eða að jafnvægi milli réttinda og skyldna samningsaðila hefði verið raskað til muna. Arion banki var þar af leiðandi sýknaður af öllum kröfum neytenda í málinu.

Hæstiréttur tekur fram að skilmálinn sem deilt var um sé í mikilvægum atriðum ólíkur skilmála Íslandsbanka um breytilega vexti af óverðtryggðu láni sem dæmdur var ólögmætur um miðjan október og leiddi af sér umtalsverðar breytingar á lánaframboði.

Niðurstöðu Hæstaréttar í tveimur sambærilegum málum til viðbótar er að vænta á næstu vikum. Þau mál eru höfðuð á hendur Landsbankanum og varða skilmála í óverðtryggðum viðbótarlánum vegna íbúðarkaupa annars vegar og skilmála verðtryggðra skuldabréfa sem gefin voru út til þess að gera upp skuld vegna yfirdráttar hins vegar.

Ný fjár­mögn­un­ar­leið íbúð­ar­kaupa í boði bygg­ing­ar­að­ila er eft­ir­spurn­ar­hvetj­andi en hef­ur ver­ið lít­ið not­uð hing­að til

Mikið hefur verið rætt um nýja leið til fjármögnunar íbúðakaupa á síðustu vikum, þar sem sex sjóðir á vegum byggingarfyrirtækja hafa boðist til að taka þátt í kaupum einstaklinga, og í sumum tilvikum lögaðila, á nýjum íbúðum úr eigin smiðju byggingaraðilanna. Sjóðirnir leggja allt að 20-25% eigið fé til kaupanna á móti 10% útborgun tilvonandi kaupenda og 65-70% lántöku hjá lánastofnun. Hlutfallslega minni lántaka leiðir af sér betri lánakjör hjá lánastofnunum og léttari greiðslubyrði.

Um er að ræða eftirspurnarhvetjandi úrræði sem eykur kaupgetu íbúðakaupenda. Umfangsmikil viðskipti með þessu fyrirkomulagi geta því stuðlað að hærra fasteignaverði. Breytingar á reglum Seðlabankans um lánþegaskilyrði, sem fjallað er um hér að neðan, draga hins vegar úr mögulegum áhrifum úrræðisins á eftirspurn á markaðnum.

Fram hefur komið að um 80 umsóknir um kaup á íbúðum með fjárfestingasjóðum hafi borist Stefni, sem hýsir og rekur fjárfestingasjóðina fyrir hönd byggingaraðilanna. Enn sem komið er hefur lítill hluti þeirra viðskipta þó gengið í gegn með þinglýstum kaupsamningi. Í því samhengi er rétt að hafa í huga að fasteignaviðskipti eru tímafrekt ferli og nokkur tími getur liðið frá því að umsóknir um fyrirkomulagið berast sjóðunum þar til viðskiptin hafa gengið í gegn.

Í ljósi þess að úrræðinu er að miklu leyti sérstaklega beint að fyrstu kaupendum, sem hafa að jafnaði takmarkaðri kaupgetu en aðrir kaupendur, er vert að draga fram að nýjar íbúðir eru að jafnaði dýrari en eldri íbúðir. Frá ársbyrjun 2016 hefur fermetraverð seldra fjölbýlisíbúða í nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu til að mynda verið að meðaltali 14% hærra en fermetraverð annarra seldra fjölbýlisíbúða á svæðinu.

Breytt fyr­ir­komu­lag sam­eign­ar­sjóða er varð­ar greiðslu af­nota­gjalda

Fjárfestingasjóðirnir innheimta afnotagjald af eignarhlut sjóða í fasteignum. Sjóðstýringarfyrirtækið Stefnir, sem hýsir og rekur fjárfestingasjóði byggingaraðilanna, hefur nú tilkynnt að tekið verði upp nýtt fyrirkomulag er varðar greiðslu afnotagjalda fyrir eignarhlut sjóðanna í fasteignum. Nýtt fyrirkomulag felur í sér breytingar á annars vegar fjárhæð afnotagjalda og hins vegar tímasetningu greiðslu.

Upphaflega var gengið út frá því að upphæð afnotagjalda næmi 5% af framlagi fjárfestingasjóðsins til fasteignakaupanna á ári. Afnotagjöldin væru verðtryggð, skuldfærðust mánaðarlega og bæru verðbætur frá gjalddaga fram að greiðsludegi. Almennt var fyrirkomulagið auglýst þannig að ekki væri gert ráð fyrir að afnotagjöldin greiddust mánaðarlega, heldur yrðu þau gerð upp við sölu fasteignar eða við lok sameignarsamnings, að hámarki 10 árum frá kaupdegi. Kaupanda væri þó heimilt að greiða afnotagjöld fyrir lokauppgjör að hluta til eða í heild.

Breytingarnar fela hins vegar í sér að fjárhæð afnotagjalda verði ekki lengur ákvörðuð sem 5% af kaupverði eignarhlutar fjárfestingasjóðs, heldur muni afnotagjöld taka mið af stærð íbúðar. Fjárhæð afnotagjalda á hvern fermetra getur verið breytileg milli fasteigna og sjóða en gert er ráð fyrir að markaðsaðstæður og samkeppni ráði verðlagningu hverju sinni.

Heimild til frestunar greiðslna afnotagjalda verður felld úr gildi og afnotagjöld munu þess í stað greiðast fyrir fram, eða fyrsta hvers mánaðar. Fjárhæð afnotagjalda verður verðtryggð, en samið er um fjárhæð afnotagjalda til 10 ára. Í ljósi þess að afnotagjöld greiðast framvegis mánaðarlega, falla einnig úr gildi ákvæði um að uppsöfnuð afnotagjöld falli niður að hluta til eða í heild, standi söluvirði eignarhlutar kaupanda ekki undir greiðslu þeirra eftir að eftirstöðvar fasteignaláns hafa verið greiddar niður.

HMS telur framangreindar breytingar á greiðslufyrirkomulagi afnotagjalda jákvæðar í ljósi þess að frestun greiðslna er kostnaðarsöm, hvort sem það varðar afborganir af lánum eða greiðslu afnotagjalda. Á meðan greiðslum er frestað safnast upp ýmist vextir eða verðbætur sem þarf að greiða síðar meir. Við blasir stór gjalddagi að lánstíma eða samningstíma loknum sem getur verið erfitt að standa undir, sér í lagi ef ekki hefur verið gripið til viðeigandi ráðstafana varðandi söfnun sparnaðar fram að gjalddaga. Með breytingum á greiðslufyrirkomulagi er komið í veg fyrir að einstaklingar geti frestað greiðslum sem þeir eiga erfitt með að standa skil á í framtíðinni.

Áhrif breytinga á fjárhæð afnotagjalda eru hins vegar óljós, enda liggur ekki fyrir hver afnotagjöld á hvern fermetra verða með nýju fyrirkomulagi. Með eldra fyrirkomulagi má gera ráð fyrir að afnotagjald á hvern fermetra hafi verið í kringum 4.000 kr. á mánuði, ef miðað er við að fermetraverð nýbygginga sé í kringum 950 þúsund krónur. Hins vegar er óljóst hvort hægt verði að taka saman upplýsingar um afnotagjöld með almennum hætti, þar sem fjárhæð þeirra getur verið mismunandi milli sjóða og fasteigna.

Rétt er að geta þess að HMS telur afnotagjöld, eða leigu, fyrir eignarhlut fjárfestingasjóðs í fasteign ekki flokkast til húsaleigu í skilningi húsaleigulaga. Miðað við þau gögn sem HMS hefur kynnt sér telur stofnunin að um sé að ræða afnotagjald fyrir óskipta sameign, ekki tilgreindan hluta. Kaupandi hefur því þegar réttindi til hins leigða, m.a. til íbúðar, og væri þannig leigjandi í eigin húsnæði. Miðað við fyrirliggjandi upplýsingar um framkvæmd þessarar fjármögnunarleiðar telur HMS að úrræðið falli ekki undir húsaleigulögin og því njóti aðilar samnings um leigu eða afnot ekki sjálfkrafa réttarverndar húsaleigulaga. Þannig eru slíkir samningar ekki tækir til skráningar í leiguskrá HMS og kaupendur hafa ekki rétt til húsnæðisbóta.

HMS hvetur alla þá sem hyggjast ráðast í íbúðarkaup með fjárfestingasjóðum að kynna sér vel alla skilmála þeirra samninga og skjala sem ritað er undir í ferlinu. Um er að ræða viðamikla samningsskilmála sem innihalda ákvæði sem taka meðal annars til réttinda og skyldna beggja aðila þegar kemur að slitum sameignar, sölu fasteignar, framsals, vanefnda o.fl.

Meg­in­mun­ur á hlut­deild­ar­lán­um og kaup­um með fjár­fest­inga­sjóð­um ligg­ur í af­nota­gjöld­um

Fyrirkomulag hlutdeildarlána er ólíkt hinu nýja fyrirkomulagi við fasteignakaup, þó þau kunni að hljóma sambærileg að einhverju leyti. Hlutdeildarlán er form af stuðningi ríkisins við tekju- og eignalága á fasteignamarkaði, þar sem ríkið lánar fyrir 20-30% af kaupverði fasteignar, afborgana og vaxtalaust, á móti að minnsta kosti 5% eiginfjárframlagi kaupanda og 65-75% hefðbundinni íbúðalántöku. Hlutdeildarlán eru eingöngu í boði fyrir fyrstu kaupendur, eða einstaklinga sem hafa ekki átt fasteign síðastliðin fimm ár, auk þess sem tekjur lánþega þurfa að vera undir tilteknum mörkum.

Grundvallarmunurinn á hlutdeildarlánum og kaupum með fjárfestingasjóðum byggingaraðila er sá að hlutdeildarlánþegi greiðir engin gjöld af þeim hluta fasteignarinnar sem keyptur er með hlutdeildarláni, en meðkaupendur fjárfestingasjóðanna þurfa að greiða afnotagjöld af hlut sjóðsins fasteigninni. Höfuðstóll hlutdeildarlánsins þróast hins vegar í takt við markaðsverð eignarinnar, líkt og virði eignarhlutar fjárfestingasjóðsins.

Fjölmörg önnur atriði eru jafnframt ólík með hlutdeildarlánakerfinu og meðkaupum fjárfestingasjóða byggingaraðila. Hlutdeildarlán eru eingöngu ætluð tekjulágum fyrstu kaupendum en allir íbúðarkaupendur, einstaklingar jafnt sem lögaðilar, geta óskað stuðnings sjóða við fjármögnun íbúðarkaupa, óháð tekjum.

Hlutdeildarlánþegar þurfa einungis að leggja 5% eigið fé til útborgunar við kaup á íbúð, en nauðsynlegt er að kaupendur eigi að minnsta kosti 10% eigið fé ætli þeir að nýta sér stuðning fjárfestingasjóða. Hlutdeildarlánþegar eru 100% eigendur keyptrar fasteignar og bera öll fasteignagjöld af eigninni, en sjóðirnir eru skráðir þinglýstir meðeigendur og greiða fasteignagjöld í hlutfalli við eignarhlut sinn.

Hlutdeildarlán eru einungis veitt fyrir kaupum á nýjum hagkvæmum íbúðum sem hafa verið samþykktar af HMS. Til þess að íbúð falli undir hlutdeildarlán þarf hún að vera undir tilteknum verðmörkum sem ráðast af stærð og staðsetningu. Fjárfestingasjóðir byggingaraðila fjárfesta hins vegar eingöngu í nýjum eignum úr smiðju byggingarfélaganna sem standa þeim að baki. Íbúðir sem keyptar eru með hlutdeildarlánum eru einungis ætlaðar til eigin nota, en íbúðir keyptar með stuðningi sjóðs má leigja út til þriðja aðila.

Hlutdeildarlán eru veitt til 10 ára, en hægt er að framlengja lánstímanum um 5 ár í senn að hámarki þrisvar sinnum. Lánstíminn getur því orðið að hámarki 25 ár. Fjárfestingasjóðirnir gera aftur á móti að hámarki 10 ára sameignarsamning.

Þess má geta að fyrirhugað er að breyta reglum um hlutdeildarlán, en frumvarp þess efnis er til umræðu á Alþingi. Meðal annars er lagt til að hlutdeildarlán hækki, þeim verði úthlutað í hverjum mánuði og að tekjumörk verði rýmkuð. Hægt er að fylgjast með stöðu málsins á vef Alþingis.

Seðla­bank­inn breytti regl­um um há­mark greiðslu­byrð­ar fast­eigna­lána vegna fjár­fest­inga­sjóða á íbúða­mark­aði

Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands ákvað í upphafi desembermánaðar að breyta reglum bankans um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við ráðstöfunartekjur neytenda. Breytingarnar fela í sér að við útreikning á greiðslubyrði skuli líta til allra greiðslna vegna afnota tengdum fyrirkomulagi íbúðakaupa, jafnvel þó þeim sé frestað.

Breytingarnar eru viðbragð Seðlabankans við nýju fyrirkomulagi við fjármögnun íbúðakaupa þar sem fjárfestingasjóðir á vegum byggingaraðila hyggjast fjárfesta með einstaklingum í íbúðarhúsnæði með allt að 20-25% eiginfjárframlagi sem sjóðurinn innheimtir afnotagjald fyrir. Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans taldi fyrirkomulagið að óbreyttu grafa undan markmiðum lánþegaskilyrða bankans þar sem ekki var tekið tillit til greiðslna vegna afnota af hlut sjóðsins við greiðslumat. Fyrirkomulagið fól þannig í sér leið til þess að sneiða fram hjá gildandi lánþegaskilyrðum Seðlabankans, sem kallaði á framangreind viðbrögð að mati bankans.

Seðlabankinn telur jafnframt ljóst að fyrirkomulagið sé áhættusamara en almenn íbúðakaup vegna lægra eiginfjárframlags kaupanda og hægari eiginfjármyndunar. Útbreidd notkun fyrirkomulagsins geti að óbreyttu leitt til aukinnar kerfisáhættu.

Rétt er að nefna að framangreindar breytingar hafa ekki áhrif á samninga um fasteignalán sem gerðir eru í tengslum við hlutdeildarlán, enda eru þeir undanþegnir lánþegaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 118/2016 um fasteignalán til neytenda. Sérstök lánþegaskilyrði eru þó innbyggð í hlutdeildarlánakerfið, en meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% af ráðstöfunartekjum umsækjanda. Sá grundvallarmunur er jafnframt á hlutdeildarlánum annars vegar og hinu nýja fyrirkomulagi hins vegar að hlutdeildarlánþegar greiða ekki afnotagjald, líkt og fjallað var um hér að framan.

Beit­ing lán­þega­skil­yrða hef­ur ver­ið ár­ang­urs­rík síð­ustu ár

Samhliða breytingunum á lánþegaskilyrðunum gaf Seðlabankinn út sérrit um lánþegaskilyrði og fjármálastöðugleika sem er ætlað að lýsa tilgangi, beitingu og árangri af lánþegaskilyrðum hér á landi með heildstæðum hætti, auk þess sem þau eru skoðuð í alþjóðlegu og fræðilegu samhengi.

Lánþegaskilyrði voru fyrst virkjuð hér á landi árið 2017 en í dag eru tvenns konar lánþegaskilyrði í gildi, annars vegar hámark á veðsetningarhlutfall húsnæðis og hins vegar hámark á greiðslubyrðarhlutfall íbúðalána. Skilyrðin eiga það sameiginlegt að takmarka fasteignalán til neytenda í þeim tilgangi að vinna gegn óhóflegri skuldsetningu og þenslu á íbúðamarkaði. Þau hafa hins vegar ólíka virkni.

Reglum um hámark veðsetningarhlutfalls er ætlað að takmarka áhættutöku við fasteignakaup og minnka líkur á neikvæðri eiginfjárstöðu. Reglum um hámark greiðslubyrðarhlutfalls er ætlað að stuðla að því að lántaki geti staðið við skuldbindingar sínar og draga úr líkum á vanefndum. Samhliða beiting skilyrðanna er árangursrík leið til að draga úr líkum á óhóflegum skuldavexti, bólumyndun á húsnæðismarkaði og fjármálaóstöðugleika. Seðlabankinn líkir lánþegaskilyrðunum við jarðtengingu fyrir fasteignalánamarkaðinn, sem dregur úr líkum á fjármálaáföllum.

Beiting lánþegaskilyrðanna virðist hafa verið árangursrík hér á landi undanfarin ár. Frá fyrsta ársfjórðungi 2020 tóku skuldir heimila sem hlutfall af vergri landsframleiðslu að aukast hratt á sama tíma og aðgengi heimila að lánsfé jókst vegna lækkandi vaxta. Frá ársbyrjun 2021 hækkaði íbúðaverð jafnframt hratt og vel umfram verðákvarðandi þætti líkt og leiguverð, byggingarkostnað og laun. Í ljósi þess ákvað fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans að herða lánþegaskilyrði í þrígang.

Hert lánþegaskilyrði, samhliða hækkandi stýrivöxtum, auknum umsvifum í hagkerfinu og hækkandi launum, leiddu til þess að skuldir heimila sem hlutfall af vergri landsframleiðslu lækkuðu. Á árinu 2023 fór íbúðaverð jafnframt lækkandi í hlutfalli við laun, byggingarkostnað og leigu. Velta á íbúðamarkaði minnkaði og raunverð íbúða lækkaði eftir að lánþegaskilyrði voru hert og vextir hækkaðir.

Að mati Seðlabankans bendir framangreind þróun til þess að beiting lánþegaskilyrðanna hafi borið árangur og komið í veg fyrir áhættusama skuldaukningu heimila án þess að valda mikilli truflun á íbúðamarkaði. Vanskil heimila jukust ekki að ráði og íbúðauppbygging hélt dampi.

Fyrstu kaupendum fækkaði talsvert eftir að lánþegaskilyrði voru hert. Þeim hefur þó fjölgað aftur og hefur fjöldi þeirra haldist tiltölulega stöðugur frá miðju ári 2023. Undanþágur frá reglum um hámark greiðslubyrðar, fjárhagsaðstoð frá foreldrum og launahækkanir umfram íbúðaverðshækkanir hafa stuðlað að því að fyrstu kaupendur hafa komist inn á markaðinn síðustu misseri. Seðlabankinn telur fjármálastöðugleika þó ekki ógnað vegna þessa, enda sé áhættusömum lántökum haldið í skefjum.

Seðla­bank­inn veit­ir tveggja ára að­lög­un­ar­tíma á CRR III

Seðlabanki Íslands hefur ákveðið að innleiða reglur Evrópusambandsins (CRR III) með tveggja ára aðlögunartíma. Með því er byggingarverktökum og öðrum sem starfa að uppbyggingu íbúðarhúsnæðis gefið svigrúm út árið 2027 til að aðlagast nýrri reglugerð Evrópusambandsins, en ítarlega var fjallað um innleiðingu hennar í nóvemberskýrslu HMS.

Evrópska bankaeftirlitsstofnunin (EBA) hefur sett viðmiðunarreglur um hvað teljist „verulegt eigið fé“, þar sem miðað er við að lántaki leggi fram að lágmarki 25% af söluverðmæti. Seðlabankinn hyggst þó beita tímabundnu fráviki og leyfa fjármálafyrirtækjum að miða við 20% eigið fé í stað 25% á meðan fyrrnefndur aðlögunartími stendur yfir.

Meginmarkmið fráviksins er að tryggja samfellu í stjórnsýsluframkvæmd og gefa fjármálafyrirtækjum og öðrum hagsmunaaðilum svigrúm til þess að aðlaga sig að breyttri framkvæmd.

Verð­tryggð íbúð­ar­lán líf­eyr­is­sjóða drag­ast sam­an á milli mán­aða

Hrein ný íbúðarlán til heimila námu 14,4 milljörðum króna í október og drógust saman um 11% á milli mánaða þrátt fyrir að kaupsamningum hafi fjölgað á sama tíma. Á meðfylgjandi mynd má sjá hreina nýja lántöku heimila eftir mánuðum frá 2018.

Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 6,6 milljarða króna umfram upp- og umframgreiðslur í október, en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 1,2 milljörðum króna umfram ný óverðtryggð lán.

Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 8,3 milljarða króna umfram uppgreiðslur, og ný óverðtryggð lán umfram upp- og umframgreiðslur námu 1,2 milljörðum króna í október. Samtals námu hrein ný íbúðalán hjá lífeyrissjóðum 9,5 milljörðum króna og drógust saman um 15% á milli mánaða.

Myndin hér að ofan sýnir þróun fjölda heimila með neikvætt eigið fé í íbúðarhúsnæði á árunum 1998–2024, miðað við fasteignamat. Fyrir hrun voru slík heimili yfirleitt um 8–11 þúsund. Í kjölfar fjármálakreppunnar og verðfalls á húsnæðismarkaði fjölgaði þeim hins vegar hratt og náði fjöldinn hámarki um 2009–2010 þegar rúmlega 20 þúsund heimili voru með skuldir umfram verðmæti fasteignar. Síðan þá hefur staðan batnað jafnt og þétt, en í dag er fjöldinn aðeins brot af því sem var á þessum tíma.

Í dag hefur íbúðaverð lækkað að raunvirði sem skapar áhættu fyrir eigið fé heimila, sérstaklega þeirra sem eru með verðtryggð íbúðalán og hátt veðhlutfall. Höfuðstóll verðtryggðra lána fylgir verðbólgu, þannig að skuldir geta haldið áfram að vaxa þótt markaðsverð fasteigna standi í stað eða lækki að raunvirði. Ef þessi þróun heldur áfram gæti hluti heimila, einkum nýir kaupendur með háa skuldsetningu, færst nær neikvæðu eigin fé og fjöldi heimila í þeirri stöðu farið að aukast á ný.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Fleiri fyr­ir­tæki í bygg­ing­ar­starf­semi byrja og hætta en áður

Gjaldþrotum og nýskráningum fyrirtækja í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur fjölgað á síðustu árum, sem bendir til þess að byggingarmarkaðurinn hafi orðið kvikari. Nýskráningum í greininni tók að fjölga fyrir fjórum árum síðan, en gjaldþrotum byrjaði að fjölga fyrir tveimur árum síðan, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Á fyrstu tíu mánuðum þessa árs hefur fjöldi nýskráninga verið umfram fjölda gjaldþrota í hverjum mánuði. Hins vegar hefur gjaldþrotum fjölgað í greininni á allra síðustu mánuðum, en skráð gjaldþrot voru 36 talsins í október síðastliðnum og hafa þau ekki verið fleiri í greininni í októbermánuði frá því að mælingar hófust árið 2008. Þó ber að taka þessum tölum með nokkrum fyrirvara, þar sem miklar sveiflur eru í gjaldþrotum í greininni á milli mánaða.

Íbúð­ir í bygg­ingu falla bet­ur að eft­ir­spurn síð­ustu ára en óseld­ar nýj­ar íbúð­ir

Við nánari skoðun á stærðardreifingu íbúða sem nú eru í byggingu má sjá að hún fellur mun betur að þeim íbúðum sem selst hafa á árunum 2020 til 2025 en að þeim nýbyggingum sem standa óseldar á markaði í dag. Þetta bendir til þess að nýframkvæmdir fylgi nú betur þeirri söludreifingu sem einkennt hefur markaðinn síðustu ár, þar sem minni og hagkvæmar íbúðir, með tilliti til stærðar og herbergjafjölda, hafa selst betur en aðrir stærðarflokkar.

Um 29% íbúða í byggingu eru undir 80 fermetrum en einungis 16% óseldra nýrra íbúða eru á því stærðarbili. Um 14% íbúða í byggingu eru yfir 170 fermetrum en einungis 7% óseldra nýrra íbúða eru á því stærðarbili.

Raun­virði bygg­ing­ar­kostn­að­ar er jafn­hátt og það var fyr­ir 7 árum

Kostnaður við uppbyggingu íbúða er jafnmikill og hann var í upphafi ársins 2018, ef tekið er tillit til verðlags og litið er fram hjá opinberum gjöldum. Með lítilli hækkun á byggingarverði hefur raunvirði byggingarkostnaðar lækkað á síðustu árum.

Hagstofa heldur úti vísitölu byggingarverðs, sem mælir byggingarkostnað á ákveðnu vísitöluhúsi. Lesa má nánar um vísitöluna með því að smella hér, en hún byggir á kostnaði við efni, vinnu, vélaleigu, ásamt flutningskostnaði, orkukostnaði og öðrum aðfangakostnaði. Vísitalan tekur hins vegar ekki mið af opinberum gjöldum sem tengjast uppbyggingu íbúðarhúsnæðis eða hönnunarkostnaði.

Vísitala byggingarverðs hefur hækkað um 4,5% síðastliðna tólf mánuði en tólf mánaða hækkun vísitölunnar hefur sveiflast á þröngu bili í ár og í fyrra eða frá 3,6% til 4,9%.

Líkt og sjá má á grafinu hér að ofan er vísitala byggingarverðs að raunvirði sú sama í dag og fyrir tæpum átta árum, eða í upphafi árs 2018. Á sama tíma hefur vísitala íbúðaverðs á föstu verðlagi hækkað um 28%.

Þar sem vísitala byggingarkostnaðar tekur ekki til opinberra gjalda vanmetur hún raunverulegan kostað við uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, en opinber gjöld líkt og gatnagerðargjöld hafa hækkað mikið á undanförnum árum.

Gatna­gerð­ar­gjöld hækka vegna hærri bygg­ing­ar­kostn­að­ar og hærri álagn­ing­ar­pró­sentu

Gatnagerðargjöld eru lögbundin gjöld sem sveitarfélög innheimta þegar reist er nýtt húsnæði eða húsnæði stækkað, til að standa straum af gerð og viðhaldi gatna, gangstétta, lagnakerfa og annarra innviða í hverfinu. Samkvæmt lögum eru gjöldin ákveðinn hundraðshluti af verðgrunni sem Hagstofa Íslands reiknar út og uppfærir reglulega í takt við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar.

Sveitarfélög mega þó ákveða álagningarprósentu og hafa þannig talsvert svigrúm til að stilla álagninguna. Breytingar á gatnagerðargjöldum ráðast því annars vegar af því hvernig verðgrunnurinn þróast (byggingarvísitala) og hins vegar af því hvort sveitarfélögin hækki eða lækki álagningarprósentuna í eigin gjaldskrám. Lögbundið hámark álagningarprósentu er 15%.

Samtök iðnaðarins gáfu nýlega út greiningu sem sýnir að gatnagerðargjöld af dæmigerðri 100 fermetra íbúð í fjölbýli með stæði í bílakjallara hafa hækkað um 67% frá 2020 til 2025, á meðan byggingarvísitalan hækkaði um 37%, sem bendir til þess að hækkandi álagningarprósenta sveitarfélaga skýri stóran hluta aukinnar gjaldtöku. Greiningin nær til átta stærstu sveitarfélaga landsins og eru tvö þeirra með hlutfallið í lögbundnu hámarki, Akureyrarbær og Mosfellsbær.

Bygg­ing­ar­rétt­ur sem er boð­inn út ætti ekki að hafa bein áhrif á fast­eigna­verð

Byggingarréttargjald er gjald sem sveitarfélög leggja á fyrir sjálfan byggingarréttinn á lóð, þ.e. heimildina til að byggja tiltekið magn húsnæðis. Í greiningu Samtaka iðnaðarins kemur fram að byggingarréttur sé í dag að stórum hluta boðinn út í stærstu sveitarfélögunum og að verðið ráðist þar af framboði og eftirspurn. Söluverð byggingarréttar er hæst þar sem samkeppni um lóðir er mest, til dæmis í Reykjavík, Garðabæ og Kópavogi.

Þegar byggingarréttargjöld eru boðin út byggist verð þeirra á markaðsverði lóðarinnar. Verktakar bjóða þá það verð sem þeir telja sig þola miðað við byggingarkostnað, vænt fasteignaverð og aðra skatta og gjöld. Því hærra sem gjaldið verður, þeim mun minna svigrúm er til framlegðar hjá byggingaraðilum nema íbúðaverð hækki að sama skapi.

Byggingarréttur sem er boðinn út ætti því ekki í sjálfu sér að hafa bein áhrif á fasteignaverð, en hátt byggingarréttargjald gæti dregið úr framlegð byggingaraðila. Sömuleiðis gæti útboð byggingarréttar dregið úr líkum á því að nýir eða smærri byggingaraðilar geti hafið uppbyggingu, þar sem þeir eiga erfiðara með að standa undir háum upphafskostnaði.

Óveru­leg breyt­ing á fjölda starf­andi í bygg­ing­ar­iðn­aði

Alls störfuðu 19.007 manns í byggingariðnaði í október síðastliðnum samanborið við 19.162 einstaklinga á sama tíma í fyrra. Starfsfólki í byggingariðnaði fækkaði því um 0,8% milli ára. Fækkunin skýrist af færra starfsfólki með erlendan bakgrunn en 199 færri innflytjendur störfuðu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í október samanborið við október í fyrra. Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu hefur hægst á aðflutningi erlendra ríkisborgara undanfarið.

Á myndinni hér að ofan má sjá tólf mánaða breytingu á fjölda starfandi í byggingariðnaði og mannvirkjagerð.

Síðast þegar kreppti að í byggingariðnaði fækkaði starfsfólki um 11% á tímabilinu á milli aprílmánaða 2019 og 2020. Fjöldi starfandi í byggingariðnaði fór þá úr 14.785 í 13.165 á einu ári en um þrír af hverjum fjórum þeirra (1.157 af 1.620) sem nam fækkuninni voru með erlendan bakgrunn.

Aðflutt vinnuafl í byggingariðnaði er gjarnan komið hér til að vinna til skemmri tíma. Þegar samdráttur á sér stað verður því gjarnan meiri samdráttur meðal aðfluttra samanborið við starfsfólk með íslenskan bakgrunn, en alls eru 37% starfsfólks í byggingariðnaði með erlendan bakgrunn.