Fast­eigna­mark­að­ur

Rúm­lega þús­und kaup­samn­ing­um þing­lýst í des­em­ber

Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 1.080 í desember, þar af a.m.k. 319 samningar um fyrstu fasteignakaup. Kaupsamningum fjölgaði því um tæp 38% á milli mánaða, en eins og áður hefur komið fram voru þinglýstir kaupsamningar í nóvember síðastliðnum óvenju fáir vegna áhrifa af vaxtadómnum á lánamarkaði um miðjan október. HMS telur fjölgun kaupsamninga í desember að hluta til endurspegla frestuð viðskipti frá því að óvissa ríkti á lánamarkaði fremur en aukin umsvif á markaðnum.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.

Í mælaborðinu eru einnig aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í janúar, en þegar þessi skýrsla er gefin út hafði 605 kaupsamningum um íbúðareignir verið þinglýst í janúarmánuði. Greina má ákveðnar árstíðasveiflur í umsvifum á fasteignamarkaði, en alla jafna eru kaupsamningar í janúarmánuði færri en í öðrum mánuðum ársins. Fækkun kaupsamninga milli mánaða í janúar er því viðbúin, en fyrstu tölur um kaupsamninga í janúar eru þó undir meðaltali síðustu tíu ára sem nemur 685 kaupsamningum. Á næstu vikum gæti kaupsamningum þó fjölgað eitthvað vegna tafa við skráningu í kaupskrá.

Um­svif lög­að­ila að jafn­aði meiri í des­em­ber

Árstíðasveiflur í umsvifum á fasteignamarkaði eru aðeins ólíkar eftir því hvort kaupendur eru einstaklingar eða lögaðilar. Umsvifin, mæld með fjölda kaupsamninga, virðast að jafnaði vera minnst í janúarmánuði, hvort sem litið er til einstaklinga eða lögaðila sem kaupenda. Umsvifin aukast svo með vorinu og haldast tiltölulega stöðug út árið hjá einstaklingum.

Umsvif lögaðila aukast einnig með vorinu en detta aðeins niður á sumrin. Umsvifin aukast svo að jafnaði á ný með haustinu, en áberandi meiri umsvif lögaðila má að jafnaði greina í desembermánuðum hvers árs. Myndin hér að neðan sýnir meðalfjölda kaupsamninga eftir mánuðum yfir tímabilið 2016 til 2025 eftir því hvort kaupandi er einstaklingur eða lögaðili.

Vísi­tala íbúða­verðs hækk­aði um 1,7% í jan­ú­ar

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,0 stig og hækkaði því um 1,7% á milli mánaða í janúar eftir að hafa staðið í stað eða lækkað undanfarna þrjá mánuði. Vísitalan mældist 112,8 stig í október og nóvember í fyrra og er því 0,18% hærri nú en fyrir fjórum mánuðum síðan.  

Íbúðaverð hækkaði um 2,36% að nafnvirði á milli janúarmánaða 2025 og 2026, en árshækkunin nam 2,11% í desember síðastliðnum. Verðbólga jókst þó töluvert á milli mánaða í janúar og því hefur raunverð íbúða haldið áfram að lækka . Íbúðaverð hefur nú lækkað um 2,67% að raunvirði undanfarna 12 mánuði, samanborið við 2,27% lækkun milli ára í desember síðastliðnum, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Allar undirvísitölur íbúðaverðs, þ.e. fyrir sérbýli og fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu og utan þess, hækkuðu á milli mánaða í janúar. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkaði mest, eða um 3,15% að nafnvirði á milli mánaða, á meðan fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkaði minnst, eða um 0,73%. Undanfarið ár hefur fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu þó hækkað mest, eða um 2,97% að nafnvirði, en fjölbýli á landsbyggð hefur hækkað minnst, eða um 0,61%.

Alls telja 96% fast­eigna­sala að verð sé stöðugt eða fari lækk­andi

HMS framkvæmdi mánaðarlega spurningakönnun meðal fasteignasala í tíunda sinn þann 2. febrúar síðastliðinn en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasala til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 77 svör í þetta skiptið sem samsvarar rúmlega 23% svarhlutfalli. Um tveir af hverjum þremur miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og tæplega níu af hverjum tíu (87%) miðla aðallega fasteignum á stór-höfuðborgarsvæðinu (þ.e. á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess).

Fasteignasalar fundu vel fyrir litlum umsvifum á fasteignamarkaði eftir að óvissa skapaðist á lánamarkaði um miðjan október, samkvæmt niðurstöðum úr könnun sem lögð var fyrir í byrjun nóvember. Nú í febrúarkönnun lækkaði hlutfall svarenda sem töldu virkni markaðarins vera frekar litla eða mjög litla þriðja mánuðinn í röð og úr 73% í 69% milli janúar- og febrúarkönnunar. Þrátt fyrir það telja langflestir fasteignasalar að markaðurinn sé enn á valdi kaupenda, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Þó svo að fasteignasalar finni fyrir örlítið meiri virkni er markaðurinn enn kaldur á flesta mælikvarða. Framboð íbúða hefur verið og er enn sögulega mikið og birgðatími hélt áfram að lengjast á öllum landsvæðum, líkt og fram kom í janúarskýrslu HMS. Þrátt fyrir að vísitala íbúðaverðs hafi hækkað talsvert mikið á milli mánaða í janúar hefur gildi hennar einungis hækkað um 0,18% frá því í september og undanfarið hálft ár hefur íbúðaverð lækkað að raunvirði á ársgrundvelli. Frá október, ef frá er talin janúarkönnun, hefur um helmingur fasteignasala talið að verð á fasteignamarkaði fari lækkandi og líkt og sjá má á myndinni hér að neðan telja alls 96% fasteignasala að verð sé stöðugt eða fari lækkandi.

Und­ir­boð fær­ast í auk­ana á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Hlutfall íbúða sem selst undir auglýstu söluverði hefur leitað upp á við undanfarna mánuði á sama tíma og hægt hefur á verðhækkunum og kólnað hefur á markaðnum að mati fasteignasala. Í desember síðastliðnum seldust tæplega 74% íbúða á verði sem var lægra en auglýst söluverð, en sama hlutfall stóð í um 67% í desember 2024.

Endanlegt kaupverð íbúða er gjarnan frábrugðið auglýstu söluverði þeirra. Þegar rólegt er um að litast á fasteignamarkaði er samningsstaða kaupenda að jafnaði sterkari en samningsstaða seljenda og íbúðir seljast gjarnan undir auglýstu söluverði. Þegar mikil umsvif eru á markaðnum og kaupendur eru hlutfallslega margir samanborið við framboð íbúða til sölu færast yfirboð hins vegar gjarnan í aukana.

Hlutfall íbúða sem seldist undir ásettu söluverði hríðlækkaði á lágvaxtatímabilinu 2020-2022 en undirboð tóku að aukast á ný með hækkandi vöxtum og hertum lánþegaskilyrðum. Eldsumbrotum nálægt Grindavík fylgdu aukin umsvif og hlutfall íbúða sem seldist undir ásettu verði lækkaði á ný fram að haustinu 2024, en síðan þá hefur hægt á íbúðaverðshækkunum og undirboð færst í aukana á ný. Á myndinni hér að neðan má sjá hvernig hlutfall íbúða sem selst undir auglýstu söluverði hefur þróast frá árinu 2019.

Þróun hlutfallsins er nokkuð misjöfn eftir staðsetningu. Á höfuðborgarsvæðinu, þar sem hlutfallslega flest fasteignaviðskipti eiga sér stað, hefur hlutfall íbúða sem seljast undir auglýstu söluverði farið hækkandi frá miðju ári 2024. Í desember síðastliðnum var hlutfallið komið upp í 70% á svæðinu, en það var þó nokkuð hærra (75-80%) á árunum 2013 til 2019, að frátöldu árinu 2017.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins selst yfirleitt hærra hlutfall íbúða undir ásettu verði samanborið við á höfuðborgarsvæðinu, en hlutfallið hefur þó leitað niður á við frá síðasta hausti eftir að hafa hækkað yfir sumarmánuðina 2025. Annars staðar á landsbyggðinni er hlutfallið jafnframt hærra en á höfuðborgarsvæðinu, en þar lækkaði hlutfall íbúða sem seldust undir auglýstu verði framan af á árinu. Undirboðum fjölgaði svo hlutfallslega aftur á landsbyggðinni í nóvember og desember.

Nýj­ar íbúð­ir selj­ast í aukn­um mæli und­ir aug­lýstu verði

Rúmlega helmingur þeirra nýju íbúða sem seldust á höfuðborgarsvæðinu í desember síðastliðnum seldust á verði sem var lægra en auglýst söluverð. Hlutfall nýrra íbúða sem seljast undir auglýstu söluverði hefur hækkað talsvert á allra síðustu mánuðum og hefur ekki mælst hærra á svæðinu síðan um mitt ár 2023. Á þeim tíma hafði hægt verulega á íbúðaverðshækkunum samhliða hækkandi vaxtastigi, áður en eftirspurn jókst í kjölfar eldsumbrota í Grindavík.

Á myndinni hér að neðan má sjá þriggja mánaða hlaupandi meðaltal af hlutfalli íbúða sem seldist undir auglýstu söluverði á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni, eftir því hvort um var að ræða íbúðir í nýbyggingum eða ekki. Samkvæmt henni fór hlutfallið fyrir nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu lægst niður í 25% um mitt árið 2024, en hækkaði svo á haustmánuðum sama árs. Á fyrstu þremur ársfjórðungum 2025 hélst hlutfallið svo stöðugt í 35%, en hefur hækkað hratt á allra síðustu mánuðum.

Um þrjár af hverjum fjórum eldri íbúðum á höfuðborgarsvæðinu seldust undir auglýstu söluverði í desember síðastliðnum, en hlutfallið hefur leitað upp á við frá miðju ári 2024 þegar Grindavíkuráhrifin náðu hámarki. Hlutfallslega færri íbúðir seljast þó á undirverði nú samanborið við á árinu 2019.

Á landsbyggðinni er hlutfall nýrra íbúða sem selst undir auglýstu söluverði talsvert sveiflukenndara, enda seljast tiltölulega fáar nýjar íbúðir á landsbyggðinni í hverjum mánuði. Hlutfall annarra íbúða sem selst undir auglýstu verði er marktækara og hefur verið í kringum 80% undanfarið ár, sem er þó lægra en tíðkaðist á árinu 2019.

Spá minni hús­næð­is­verðs­hækk­un­um í ár

Greiningardeild Íslandsbanka sendi frá sér þjóðhagsspá undir lok janúarmánaðar, þar sem meðal annars er að finna spá um þróun íbúða- og leiguverðs til næstu ára. Bankinn spáir hóflegum verðhækkunum á íbúðarhúsnæði á árinu, eða um 3,8%, og nefnir háa vexti, þröng lánþegaskilyrði, skert aðgengi að lánsfé og hægari fólksfjölgun sem áhrifaþætti.

Bankinn gerir hins vegar ráð fyrir að íbúðaverð taki við sér á næstu árum með hjöðnun verðbólgu, lægri vöxtum og auknum umsvifum í hagkerfinu. Bankinn spáir um 6,5% hækkun á milli ára 2027 og 7,2% hækkun árið 2028, en í samhengi við verðbólguspá greiningardeildarinnar er að vænta hóflegra raunverðshækkana á spátímanum í samanburði við fyrri ár. Í nýútgefnum Peningamálum Seðlabankans kemur fram að Seðlabankinn telji árshækkun íbúðaverðs hafa náð lágmarki á þriðja ársfjórðungi í fyrra, en að íbúðaverð lækki lítillega að raunvirði á þessu ári og næstu tveimur árum.

Greiningardeild Íslandsbanka spáir einnig fyrir um leiguverðsþróun í hagspá sinni, en þar telur hún að það muni halda áfram að hægja á leiguverðshækkunum á næstu árum, bæði nafnverðs- og raunverðshækkunum. Bankinn spáir um 5% leiguverðshækkunum milli ára í ár og á næsta ári, en tæplega 4% árið 2028, í takt við vænta verðlagsþróun.

Tæp­lega 12 þús­und eign­ir seld­ar í fyrra

Á árinu 2025 var um það bil 11.600 kaupsamningum þinglýst, en þeir vörðuðu kaup á tæplega 12 þúsund eignum. Kaupsamningum fækkaði því um rúmlega 12% frá fyrra ári, en á árinu 2024 var nokkur fjöldi kaupsamninga sem vörðuðu kaup fasteignafélagsins Þórkötlu á eignum í Grindavík. Kaupsamningar ársins 2025 voru aftur á móti tæplega 25% fleiri en árið 2023 og um 11% fleiri en árið 2022. Sambærileg niðurstaða fæst þegar fjöldi seldra eigna er borinn saman milli ára.

Seldum íbúðum fækkaði milli ára í öllum landshlutum, að frátöldu Austurlandi og Vestfjörðum þar sem þeim fjölgaði milli ára. Seldum eignum fækkaði mest á Suðurnesjum, þar sem uppkaup Þórkötlu áttu sér stað. Á Suðurnesjum seldust um það bil 2.200 eignir árið 2024, en aðeins um 900 eignir árið 2025.

Á höfuðborgarsvæðinu seldust um 7.800 eignir í fyrra, samanborið við tæplega 8.200 eignir árið áður. Þær voru þó nokkuð fleiri en á árunum 2022 og 2023 þegar á bilinu 6.200 til 6.500 eignir voru seldar á svæðinu. Rúmlega þúsund eignir voru seldar á Suðurlandi og á Norðausturlandi í fyrra, en í kringum 500 íbúðir á Vesturlandi. Á Austurlandi seldust 275 íbúðir, tæplega 200 á Vestfjörðum og um 100 á Norðvesturlandi.

Þrett­ánda hver íbúð gekk kaup­um og sölu árið 2025

Fullbúnar íbúðir í árslok 2025 voru rétt rúmlega 162 þúsund talsins á landinu öllu. Sem fyrr segir gengu um 12 þúsund íbúðir kaupum og sölu á síðasta ári, sem samsvarar 7,4% af íbúðastofni landsins.

Hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni var 8,8% árið 2024 og því lækkaði hlutfallið á milli ára. Uppkaup Þórkötlu á íbúðarhúsnæði í Grindavík áttu sér að mestu leyti stað á árinu 2024 en ef litið væri fram hjá þeim viðskiptum væri hlutfallið nær 8,2%. Ef jafnframt væri litið fram hjá kaupum Grindvíkinga á fasteignum árið 2024 væri hlutfallið aftur á móti um 7,7%. Atburðirnir í Grindavík höfðu þó í för með sér talsverðan eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkað, en vísitala íbúðaverðs hækkaði nokkuð mikið á árinu 2024 þrátt fyrir háa vexti.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni á landsvísu frá árinu 2007, með og án Grindavíkuráhrifanna árið 2024.

Umsvif á fasteignamarkaði voru talsverð árið 2007 þegar viðskipti áttu sér stað með rúmlega 11% eigna á landinu. Markaðurinn snöggkólnaði í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008 en hlutfallið náði lágmarki við 2,5% árið 2009. Umsvif á fasteignamarkaði fóru svo vaxandi ár frá ári fram til ársins 2016 þegar seldar íbúðir voru rúmlega 9% af heildarfjölda fullbúinna íbúða á landinu.

Hlutfallið hélst svo nokkuð stöðugt næstu ár en náði hámarki í tæplega 10% árið 2021, þegar vextir voru í sögulegu lágmarki. Með hækkandi vöxtum og þrengri lánþegaskilyrðum hægði á umsvifum á markaðnum og hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni lækkaði niður í 6,3% árið 2023. Hlutfallið hækkaði svo upp í 8,8% árið 2024, meðal annars vegna Grindavíkuráhrifanna, en lækkaði á ný niður í 7,4% árið 2025.

Hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni landsins er talsvert hærra hér á landi en þekkist víða í nágrannalöndum. Hagstofa Evrópusambandsins (Eurostat) heldur utan um fjölda seldra eigna í nokkrum aðildarlöndum og Efnahags- og framfarastofnunin (OECD) hefur tekið saman upplýsingar um íbúðastofn í aðildarlöndum fyrir nokkur ár. Upplýsingar um hvoru tveggja eru aðgengilegar fyrir árið 2022, en samkvæmt þeim var hlutfallið í kringum 2,5% í Danmörku, 2,8% í Finnlandi og 4,5% í Noregi. Á sama tíma var hlutfallið aftur á móti um 7,1% á Íslandi.

Hlut­falls­lega mest virkni á Suð­ur­nesj­um und­an­far­inn ára­tug

Sé hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni skoðað eftir landshlutum kemur í ljós að virkni fasteignamarkaðar hefur að jafnaði verið hlutfallslega mest á Suðurnesjum undanfarinn áratug en einnig talsverð á Suðurlandi. Hlutfallið var að meðaltali 10,9% (10,4% án Þórkötlu) á Suðurnesjum á tímabilinu, en 8,8% á Suðurlandi.

Hátt hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni á Suðurnesjum og Suðurlandi skýrist af hraðri fólksfjölgun á svæðinu og mikilli uppbyggingu nýrra íbúða. Frá árinu 2016 hefur íbúum til að mynda fjölgað hlutfallslega mest á Suðurnesjum og Suðurlandi, eða í kringum 33% samanborið við 19% fjölgun á landsvísu. Jafnframt hefur fullbúnum íbúðum fjölgað mest á Suðurlandi (38%) og næstmest á Suðurnesjum (24%) á tímabilinu, samanborið við um 22% fjölgun fullbúinna íbúða á landsvísu.

Myndin hér að neðan sýnir seldar íbúðir í hverjum landshluta sem hlutfall af fjölda fullbúinna íbúða í sama landshluta á árlegum grunni frá árinu 2016. Mikil hækkun hlutfallsins á Suðurnesjum árið 2024 skýrist að mestu af fyrrnefndum uppkaupum fasteignafélagsins Þórkötlu á eignum í Grindavík í tengslum við jarðhræringar á Reykjanesi.

Á nýliðnu ári, 2025, var hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni um 7,7% á höfuðborgarsvæðinu, sem er litlu hærra en á Suðurnesjum og á Suðurlandi (7,6%). Þetta var í fyrsta skipti síðan árið 2014 sem hlutfallið var hæst á höfuðborgarsvæðinu, en það hefur verið að meðaltali 8,4% frá árinu 2016.

Virkni markaðar hefur verið hlutfallslega minni í öðrum landshlutum á tímabilinu, en hún hefur að jafnaði verið minnst á Norðurlandi vestra (3,7%), Vestfjörðum (5,3%) og á Austurlandi (6,3%). Þar hefur fólksfjölgun og íbúðauppbygging jafnframt verið hlutfallslega minnst.

Um tí­unda hver íbúð í Garða­bæ og Hafn­ar­firði seld í fyrra

Skoða má virkni á fasteignamarkaði eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu með sambærilegum hætti og hér að ofan, þ.e. með því að bera saman fjölda seldra eigna og fjölda fullbúinna íbúða. Árið 2025 voru viðskipti með fasteignir hlutfallslega mest í Garðabæ og í Hafnarfirði, þar sem um það bil 10% íbúða gengu kaupum og sölu, á meðan viðskiptin voru hlutfallslega minnst í Reykjavíkurborg (7,1%).

Frá árinu 2022 hefur virkni markaðar á höfuðborgarsvæðinu mælst mest í Garðabæ, þar sem hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni hefur verið á bilinu 8,8% til 10,7%. Nokkuð stöðug uppbygging hefur átt sér stað í Garðabæ undanfarinn áratug með uppbyggingu í Urriðaholti og Hnoðraholti, en fullbúnum íbúðum hefur að jafnaði fjölgað um rúm 4% á ári frá árinu 2015.

Talsverð virkni hefur einnig mælst í Hafnarfirði frá árinu 2023 (um 9%), á sama tíma og mikil uppbygging hefur átt sér stað í Skarðshlíð og Hamranesi. Fullbúnum íbúðum í Hafnarfirði hefur fjölgað um að meðaltali 4,6% á ári frá árinu 2023, en þar áður fjölgaði þeim aðeins um 1,2% að meðaltali frá árinu 2015.

Á árunum 2016 til 2020 hafði Mosfellsbær aftur á móti yfirhöndina, þar sem hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni var að meðaltali 14% á tímabilinu. Á sama tíma var kröftug uppbygging í Helgafellshverfinu, en fullbúnum íbúðum í Mosfellsbæ fjölgaði að meðaltali um 6% á ári á tímabilinu. Virkni markaðar í Mosfellsbæ dróst svo heldur saman á næstu árum samhliða minni uppbyggingu og hlutfall seldra eigna af íbúðastofni hefur verið að meðaltali 7% frá árinu 2021.

Lægsta hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni hefur oftast mælst á Seltjarnarnesi frá árinu 2015 þar sem það hefur verið að meðaltali 7%. Uppbygging á svæðinu hefur jafnframt verið heldur dræm í samanburði við önnur sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu en hefur þó tekið við sér með uppbyggingu Gróttubyggðar á undanförnum árum. Á meðan hlutfall seldra íbúða af íbúðastofni lækkaði á milli ára í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu árið 2025 hækkaði það hins vegar úr 6,9% í 8,3% á Seltjarnarnesi og mældist þriðja hæst það árið, á eftir Garðabæ og Hafnarfirði.

ESB-ríki geta nú veitt víð­tæk­ari rík­is­stuðn­ing í hús­næð­is­mál­um

Í desember 2025 kynnti framkvæmdastjórn ESB fyrstu heildstæðu áætlunina um hagkvæmt húsnæði (European Affordable Housing Plan). Samhliða því voru gerðar breytingar á reglum um ríkisstuðning, þ.e. SGEI-reglum (Service of General Economic Interest).

Hingað til hafa ríki mátt renna fjármunum í félagslegt húsnæði (e. social housing) ætlað þeim hópum sem verst standa. Með breytingunum geta ríki nú veitt styrk eða lán til uppbyggingar hagkvæms húsnæðis (e. affordable housing) fyrir einstaklinga sem ekki endilega teljast „illa staddir“ í hefðbundnum skilningi en geta samt ekki keypt eða leigt á markaðsverði vegna markaðsbresta (t.d. fyrstu kaupendur, einstæðir foreldrar eða aldraðir). Eftir breytinguna geta aðildarríki ráðist í umfangsmeiri stuðning á framboðshlið íbúðarmarkaðar.

Breytingin samræmist niðurstöðum nýrrar efnahagsúttektar OECD á íslensku efnahagslífi. Þar er bent á að bæta þurfi skilyrði fyrir byggingu fleiri íbúða, þar sem húsnæðisvalkostir á Íslandi hafa orðið takmarkaðri á síðustu 15 árum í alþjóðlegum samanburði. OECD nefnir að bætt skilyrði fyrir uppbyggingu geti hjálpað til við að draga úr þrengingum á húsnæðismarkaðnum án þess að skapa hættu á of miklu framboði í framtíðinni.

OECD hefur jafnframt lagt til einföldun regluverks þannig að sveitarfélög geti tryggt nægt framboð lóða fyrir vaxandi íbúafjölda. Ríkisstjórnin hefur boðað að ráðist verði í að einfalda byggingarreglugerð, tryggja skilvirkara byggingareftirlit og innleiða eina gátt fyrir stafræn byggingarleyfi í Mannvirkjaskrá HMS í fyrsta aðgerðarpakka sínum sem kynntur var í október 2025.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs lækk­aði um 0,3% á milli mán­aða í jan­ú­ar

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 124,5 stig í janúar lækkaði um 0,3% á milli mánaða. Markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu hefur því lækkað að nafnvirði tvo mánuði í röð og vísitalan er nú jafnhá og hún var í júlí í fyrra.

Tólf mánaða hækkun vísitölu leiguverðs mælist nú 4,97% og lækkar því lítillega milli mánaða, úr 5,05% í desember síðastliðnum. Verðbólga mældist aftur á móti 5,2% í janúar og því hefur leiguverð lækkað að raunvirði undanfarna 12 mánuði, um 0,18%. Þetta er í fyrsta skiptið sem 12 mánaða raunbreyting vísitölu leiguverðs mælist neikvæð síðan í maí 2023, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Hlut­fall leigu af fast­eigna­verði hækk­ar

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði umfram bæði vísitölu íbúðaverðs og launavísitölu á árunum 2023 og 2024, þrátt fyrir talsverðar launahækkanir og mikinn eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaði vegna Grindavíkuráhrifanna. Í fyrra hægði hins vegar á leiguverðshækkunum sem héldu ekki í við launahækkanir á milli ára, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Í nýrri þjóðhagsspá Íslandsbanka er gert ráð fyrir að leiguverðshækkanir í ár og á næsta ári verði um 5% að nafnvirði, líkt og í fyrra.

Þó hægt hafi á leiguverðshækkunum á síðasta ári hægði enn meira á íbúðaverðshækkunum og leiguverð hélt því áfram að hækka umfram fasteignaverð. Þrátt fyrir leiguverðshækkanir síðustu ára er leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði enn um fimmtungi (19%) lægra en það var fyrir 2020.

Leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði lækkaði hratt á tímum heimsfaraldursins, þegar eftirspurn eftir leiguhúsnæði dróst saman á meðan eftirspurn á fasteignamarkaði jókst í kjölfar vaxtalækkana á íbúðalánamarkaði.

Íbúðaverðshækkanir á ársgrundvelli náðu hámarki um mitt ár 2022 en eftir það fór áhrifa vaxtahækkana að gæta á íbúðaverðsþróun og verulega hægði á verðhækkunum. Hraði leiguverðshækkana hélt hins vegar áfram að aukast næstu tvö árin og náði hámarki um mitt ár 2024. Leiguverð hefur hækkað meira en fasteignaverð undanfarin misseri og samhliða því hefur hlutfall leigu af fasteignaverði hækkað. Í nýliðnum janúarmánuði lækkaði vísitala leiguverðs á sama tíma og vísitala íbúðaverðs hækkaði nokkuð mikið á milli mánaða og því lækkaði leiga sem hlutfall af fasteignaverði í janúar.

Virk­um leit­end­um á Myigloo.is fjölg­ar í jan­ú­ar

Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir aðila á leigumarkaði. Meginþorri leigusamninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða í eigu einstaklinga eða hagnaðardrifinna fyrirtækja. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta leigumarkaðarins.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda virkra leitenda, en það eru notendur sem sækja að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði innan hvers mánaðar á Myigloo.is. Ákveðnar árstíðasveiflur má greina í fjölda virkra leitenda en þeim fækkar alla jafna eftir því sem líður á haustið og fjölgar svo hratt aftur í janúar.

Alls sóttu um 1.700 notendur Myigloo.is að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði í nýliðnum janúarmánuði, sem eru jafnmargir og í janúar í fyrra. Til samanburðar voru virkir leitendur á bilinu 1.100 til 1.300 í hverjum mánuði á tímabilinu október til desember 2025.

Á myndinni hér að ofan má einnig sjá fjölda markaðsleigusamninga sem skráðir eru í leiguskrá af Myigloo.is. Samspil þessara tveggja stærða getur gefið vísbendingu um þróun eftirspurnarþrýstings á leigumarkaði, en myndin hér að neðan sýnir fjölda virkra leitenda sem hlutfall af leigusamningum.

Virkum leitendum á hvern leigusamning fjölgaði nokkuð mikið á milli mánaða, úr 1,4 í 2,0. Hlutfallið er nú á svipuðum stað og síðasta sumar en það lækkaði talsvert með haustinu. Hækkun hlutfallsins gæti bent til aukins eftirspurnarþrýstings þó að ótímabært sé að fullyrða um slíkt í ljósi árstíðarsveiflna.

Skrán­ing leigu­samn­inga hef­ur ekki auk­ist þrátt fyr­ir al­menna skrán­ing­ar­skyldu

Alls tóku 1.645 leigusamningar gildi í leiguskrá í janúar síðastliðnum, á sama tíma og 1.011 leigusamningar féllu úr gildi. Líkt og í janúarmánuðum fyrri ára fjölgaði leigusamningum mest á milli mánaða á landsbyggðinni þar sem nokkur fjöldi leigusamninga um námsmannaíbúðir tók gildi. Nýskráðir leigusamningar voru aftur á móti færri en í janúar í fyrra, þegar 1.963 leigusamningar tóku gildi.

Frá og með síðustu áramótum er öllum leigusölum skylt að skrá leigusamninga í leiguskrá HMS, en áður þurftu einungis þeir leigusalar sem höfðu fleiri en tvær íbúðir til útleigu að skrá leigusamninga. Skráningarskyldan nær til allra gildra leigusamninga og er liður í að styrkja umgjörð leigumarkaðarins, auka gagnsæi og bæta aðgengi að áreiðanlegum upplýsingum.

Þrátt fyrir gildistöku almennrar skráningarskyldu er ekki að greina aukningu í skráningu leigusamninga í leiguskrá HMS umfram það sem eðlilegt má teljast nú í upphafi árs, en álíka margir leigusamningar voru skráðir í janúar í fyrra. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga eftir skráningardegi undanfarin tvö ár.

Með almennri skráningarskyldu húsaleigusamninga var skráning í leiguskrá HMS jafnframt gerð að forsendu fyrir afslætti af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna. Hugsanlega mun það taka nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá.

Sam­þykkt­um um­sókn­um um hús­næð­is­bæt­ur fjölg­ar með rýmri skerð­ing­ar­mörk­um

Samþykktum umsóknum um húsnæðisbætur fjölgaði talsvert á milli ára í fyrra, sem má að stórum hluta rekja til hækkunar á skerðingarmörkum húsnæðisbóta vegna bæði tekna og eigna. Með breytingum á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní 2024 tóku bæturnar til allt að sex heimilismanna í stað fjögurra áður og frítekjumörk vegna tekna hækkuðu í samræmi við það. Samhliða hækkuðu frítekjumörk vegna eigna verulega. Skerðingarmörk vegna tekna hafa svo hækkað nokkrum sinnum síðan þá, fyrst í janúar 2025, svo í september sama ár og nú síðast þann 1. janúar 2026.

Með hækkun skerðingarmarka vegna tekna og eigna eiga fleiri heimili á leigumarkaði rétt á húsnæðisbótum. Samþykktar umsóknir um húsnæðisbætur voru að meðaltali rúmlega 16.600 í hverjum mánuði á árunum 2023 og 2024. Árið 2025 voru þær aftur á móti tæplega 17.300 á mánuði, og fjölgaði því um 3,9% á milli ára að meðaltali.

Myndin hér að neðan sýnir fjölda samþykktra umsókna um húsnæðisbætur eftir mánuðum á árunum 2021 til 2025, auk þess sem tímasetning lagabreytingarinnar í júní 2024 er tilgreind. Líkt og sjá má á myndinni eru talsverðar árstíðasveiflur í fjölda samþykktra umsókna sem skýrast einna helst af því að færri námsmenn þiggja húsnæðisbætur á sumrin. Þar að auki má ætla að tímabundið auknar tekjur yfir sumarmánuðina, til dæmis vegna sumarvinnu, skerði bótarétt margra heimila á sumrin.

Lagabreytingin sem tók gildi þann 1. júní 2024 leiddi einnig til hækkunar á fjárhæð greiddra húsnæðisbóta, bæði vegna þess að grunnfjárhæðir húsnæðisbóta voru hækkaðar um 25% og vegna þess að rýmri skerðingarmörk leiddu til fleiri bótaþega. Hækkunin sést mjög greinilega við gildistöku lagabreytingarinnar á myndinni hér að neðan sem sýnir fjárhæð greiddra húsnæðisbóta og meðalfjárhæð húsnæðisbóta á hverja samþykkta umsókn.

Í frumvarpi um lagabreytinguna var gert ráð fyrir að útgjöld ríkissjóðs myndu aukast um 2,3 til 2,5 milljarða króna á ári vegna breytinganna. Samanburður á heildargreiðslum 12 mánuðum fyrir og eftir gildistöku lagabreytingarinnar, þ.e. tímabilunum júní 2023 til maí 2024 og júní 2024 til maí 2025, sýnir að útgjöldin jukust í samræmi við væntingar, eða um 2,5 milljarða króna.

Meðalfjárhæð húsnæðisbóta á hverja samþykkta umsókn hækkaði um 11.649 krónur þegar sömu tímabil eru borin saman og hér að ofan. Til samanburðar hækkaði meðalfjárhæð bóta um það bil 4.500 krónur á sambærilegu 12 mánaða tímabili í kjölfar hækkunar grunnfjárhæða húsnæðisbóta sem tóku gildi í júní 2022 og júní 2023, í hvort skipti. Hækkunin í júní 2024 var því rúmlega tvöfalt meiri en hækkunin sem fylgdi hvorri af fyrri breytingunum.

Lána­mark­að­ur

Óbreytt­ir stýri­vext­ir í fyrstu vaxta­á­kvörð­un árs­ins

Þann 4. febrúar síðastliðinn tilkynnti peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands um ákvörðun sína að halda stýrivöxtum óbreyttum í 7,25%. Í yfirlýsingu peningastefnunefndar segir að verðbólga hafi aukist á ný og að verðhækkanir séu á tiltölulega breiðum grunni. Undirliggjandi verðbólguþrýstingur sé því áfram þrálátur þótt hægt hafi á efnahagsumsvifum og skýr merki séu um kólnun á vinnumarkaði. Frekari ákvarðanir um lækkun vaxta séu háðar því að skýrar vísbendingar komi fram um að verðbólga sé að hjaðna í 2,5% markmið bankans. Næsta vaxtaákvörðun er fyrirhuguð þann 18. mars næstkomandi.

Verðbólguálag á skuldabréfamarkaði hefur hækkað síðustu mánuði, en verðbólguálag er munurinn á ávöxtunarkröfu óverðtryggðra og verðtryggðra skuldabréfa með sama líftíma, og endurspeglar hvaða verðbólgu markaðurinn verðleggur yfir tímabilið. Miðað við 3–4 ára tímabil var verðbólguálagið 4,1% í lok janúar en var um 3,5% í nóvember síðastliðnum. Þetta bendir til þess að óvissa um verðbólguþrýsting sé meiri nú en fyrir þremur mánuðum. Til lengri tíma hefur verðbólguálagið á markaði þó lítið sem ekkert breyst og er enn um 3,7–3,8% miðað við 10 ára tímabil.

Seðlabankinn bendir á í yfirlýsingu sinni að óvissa sé mikil enda séu launahækkanir enn töluverðar og verðbólguvæntingar mælast áfram yfir markmiði. Væntingar markaðsaðila um verðbólguhorfur hafa versnað en í janúarmánuði var miðgildi svara markaðsaðila á þá leið að verðbólga yrði 3,7% eftir eitt ár, sem er 0,3% meira en í nóvemberkönnun. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá Íslandsbanka er því jafnframt spáð að verðlag hækki um 4% í ár.

Meiri­hluti nýrra fast­eigna­lána verð­tryggð­ur á fyrstu þrem­ur árs­fjórð­ung­um síð­asta árs

Stýrivextir stóðu í 8,5% í upphafi árs 2025 og voru lækkaðir um 1,25 prósentustig í fjórum skrefum á síðasta ári. Ásókn heimila í óverðtryggð lán jókst í fyrra samhliða lækkun meginvaxta. Úr nýjustu Hagvísum Seðlabankans má lesa að 42% nýrra fasteignalána á fyrstu níu mánuðum ársins 2025 voru á óverðtryggðum vöxtum, samanborið við 27% yfir sama tímabil ársins 2024.

Verðtryggð lán höfðu því áfram yfirhöndina í nýjum lánum á fyrstu þremur ársfjórðungum síðasta árs, þó svo að óverðtryggð lán hafi sótt í sig veðrið samhliða lægra nafnvaxtastigi. Dómur Hæstaréttar í fyrsta vaxtamálinu féll um miðjan október, en í kjölfar hans hættu margir lánveitendur að bjóða upp á íbúðalán með breytilegum vöxtum. Það má því vænta þess að hlutdeild nýrra verðtryggðra íbúðalána á breytilegum vöxtum hafi dregist verulega saman á síðasta ársfjórðungi 2025, en að verðtryggð lán á föstum vöxtum og óverðtryggð lán hafi færst í aukana.

Hrein ný út­lán til heim­ila dróg­ust sam­an í des­em­ber þrátt fyr­ir fleiri kaup­samn­inga

Hrein ný lántaka heimila nam 8,5 milljörðum króna í desember og dróst saman um rúmlega 24% á milli mánaða þrátt fyrir að kaupsamningum hafi fjölgað um tæp 38% á sama tíma. Þar spilar inn í, líkt og kom fram í fasteignakaflanum hér að ofan, að umsvif lögaðila eru áberandi meiri í desembermánuði heldur en aðra mánuði ársins og hafa ber í huga að útlán til þessara aðila eru ekki inni í framangreindum tölum.

Líkt og aðra mánuði ársins 2025 voru hrein ný lífeyrissjóðslán í meirihluta en útlán lífeyrissjóða til heimila vegna íbúðakaupa jukust um 7,4 milljarða króna í desember á meðan útlán banka til heimila jukust um 1,9 milljarða króna. Útlán lánasjóða ríkisins drógust hins vegar saman um 700 milljónir króna milli mánaða.

Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 8,27 milljarða króna umfram uppgreiðslur, og upp- og umframgreiðslur óverðtryggðra lán námu 888 milljónum króna umfram ný lán í desember.

Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 2,55 milljarða króna umfram upp- og umframgreiðslur í desember, en upp- og umframgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 682 milljónum króna umfram ný lán í desember.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu, hafa fjárhæðir óverðtryggðra lána á föstum vöxtum sem koma til vaxtaendurskoðunar á þessu ári lækkað undanfarið sem er vísbending um að mörg heimili hafi undanfarið endurfjármagnað sín óverðtryggðu lán á föstum vöxtum með verðtryggðum lánum.

Líf­eyr­is­sjóð­ir áber­andi á íbúða­lána­mark­aði til heim­ila í fyrra

Hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila í fyrra námu 163 milljörðum króna og stóðu nánast í stað á milli ára sé miðað við fast verðlag. Líkt og fram kom í upphafi skýrslunnar fækkaði kaupsamningum um rúmlega 12% frá fyrra ári en á árinu 2024 var nokkur fjöldi kaupsamninga sem vörðuðu kaup fasteignafélagsins Þórkötlu á eignum í Grindavík.

Að sama skapi höfðu uppkaup Þórkötlu í för með sér flokkunartilfærslu frá lánum heimila til fyrirtækja í tengslum við sölu Grindvíkinga á fasteignum sínum til fasteignafélagsins Þórkötlu á síðasta ári. Lesa má úr mælaborði HMS um eignarhald íbúða að hlutdeild íbúða í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð hélst óbreytt í fyrra eða í 64,3%.

Sparnaður heimila jókst á nýliðnu ári en innlán vega þar þyngst. Innlán heimila hafa aldrei verið meiri að nafnvirði og eru nú um 1.850 milljarðar króna sem samsvarar um 9,4% aukningu milli desembermánaða 2025 og 2024. Þó hefur hægt á innlánaukningu sem nam 16,2% milli desembermánaða 2024 og 2023.

Heimilin leituðu í auknum mæli til lífeyrissjóða við fjármögnun íbúðakaupa á árinu 2025 en þrír fjórðu hlutar fyrrnefndrar aukningar útlána stafa af auknum lántökum heimila hjá lífeyrissjóðum. Útlánavöxtur lífeyrissjóða til heimila í fyrra nam 123 milljörðum króna, en ný lántaka umfram upp- og umframgreiðslur á lánum frá lífeyrissjóðum vegna íbúðakaupa nam um 67 milljörðum króna árið 2024.

Útistandandi íbúðalán til heimila námu samtals 2.914 milljörðum króna undir lok síðasta árs. Hlutdeild banka var 68,2% en stóð í 70,6% undir lok árs 2024. Hlutdeild lífeyrissjóða var 27,3% og hafði aukist um 2,8 prósentustig á 12 mánuðum. Lánasjóðir ríkisins voru með 4,5% hlutdeild samanborið við 4,9% undir lok árs 2024.

Úr uppgjöri Landsbankans má lesa að enginn vöxtur hafi verið í húsnæðislánum til einstaklinga í fyrra þrátt fyrir að útlán bankans í heild hafi vaxið um ríflega 4%. Aukningin var því aðallega í fyrirtækjasafninu, einkum hjá fasteigna- og byggingarfélögum. Nánar er fjallað um skuldsetningu fyrirtækja í byggingarstarfsemi í byggingarkafla þessarar skýrslu.

Árið 2025 voru hreinar nýjar lánveitingar banka til heimila minni en lífeyrissjóða, í fyrsta skipti síðan 2019. Aukið vægi lífeyrissjóðanna skýrist af betri vaxtakjörum lífeyrissjóðanna heldur en bankanna á verðtryggðum lánum undir lok árs 2024. Eins hafði fyrsti vaxtadómur Hæstaréttar frá október 2025 áhrif, en í kjölfar hans stöðvuðu bankarnir og sumir lífeyrissjóðir tímabundið veitingu verðtryggðra lána og lána með breytilegum vöxtum á meðan lagaleg óvissa ríkti, en alls eru rúmlega 65% útistandandi íbúðalána heimila á verðtryggðum vöxtum.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Flest­ar nýj­ar íbúð­ir í póst­núm­eri 221

Fullbúnar íbúðir með byggingarár 2024 eða síðar, þ.e. nýjar íbúðir, eru 5.008 talsins á öllu landinu. Rétt er að hafa í huga að byggingarár í fasteignaskrá miðast við það ár sem íbúð er skráð fokheld en ekki endilega það ár sem íbúð er fullbúin. Uppbyggingin er að stórum hluta bundin við suðvesturhornið þar sem höfuðborgarsvæðið telur 3.260 íbúðir (65%), en næst koma Suðurland með 749 íbúðir (15%) og Suðurnes með 425 íbúðir (8,5%). Þetta er hægt að sjá í mælaborði HMS um fjölda íbúða.

Um það bil 44% nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu eru staðsettar í Reykjavíkurborg, eða um 1.437 íbúðir. Þar á eftir koma Garðabær með 618 íbúðir, Hafnarfjörður með 609 íbúðir og Kópavogur með 407 íbúðir. Sé litið til póstnúmera eru flestar nýjar íbúðir í póstnúmerum 221 í Hafnarfirði (592 íbúðir) og 210 í Garðabæ (399 íbúðir). Uppbygging í Hamranesi í Hafnarfirði hefur verið ein sú umfangsmesta á svæðinu undanfarin ár. Þar hefur nýtt íbúðarhverfi byggst hratt upp, bæði með fjölbýlum og sérbýlum, og hefur það skilað sér í miklum fjölda fullbúinna íbúða sem bætast við á skömmum tíma.

Gjald­þrot fyr­ir­tækja í bygg­ing­ar­iðn­aði á ár­inu 2025 höfðu áhrif á 847 ein­stak­linga

Fleiri fyrirtæki starfa í byggingariðnaði í byrjun þessa árs samanborið við byrjun árs 2025, samkvæmt tölum frá Hagstofu um nýskráningar og gjaldþrot í greininni. Í fyrra urðu 230 fyrirtæki gjaldþrota og 527 fyrirtæki voru nýskráð. Þær tölur eru afar áþekkar tölum frá 2024 um nýskráningar og gjaldþrot í greininni en það ár urðu 230 fyrirtæki gjaldþrota og 537 fyrirtæki voru nýskráð. Nýskráningar umfram gjaldþrot voru því 297 í fyrra samanborið við 307 árið 2024.

Gjaldþrot fyrirtækja í byggingariðnaði höfðu þó áhrif á fleiri launþega í fyrra, eða 847 einstaklinga samanborið við 739 árið 2024. Það er vísbending um að fyrirtæki í greininni sem fóru í þrot í fyrra hafi verið stærri samanborið við þau sem lögðu upp laupana árið 2024. Á grafinu hér að neðan má sjá nýskráningar og gjaldþrot byggingarfyrirtækja (vinstri ás) frá 2019 til 2025 og áhrif hvers gjaldþrots á fjölda launafólks (hægri ás). Úr myndinni má lesa að þau gjaldþrot sem áttu sér stað árið 2020 snertu fleiri launþega en hin árin, en líkt og fram kom í desemberskýrslu HMS eru fleiri byggingarfyrirtæki sem byrja og hætta nú en áður.

Hlut­fall lausra starfa í bygg­ing­ar­iðn­aði ekki lægra síð­an 2020

Laus störf í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð voru 1.020 á nýliðnum fjórða ársfjórðungi 2025 samkvæmt gögnum frá Hagstofu Íslands en þau voru 1.360 á sama tíma árið 2024. Þannig lækkaði hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði lítillega eða úr 6,7% í 5,1% á milli ára. Talsverð árstíðarsveifla er í fjölda lausra starfa í greininni en leita þarf aftur til ársins 2020 til að finna hlutfallslega færri laus störf á fjórða ársfjórðungi, en þá voru 4% starfa laus í byggingariðnaði.

Á síðustu tólf mánuðum hefur starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fjölgað um 0,21%. Í hagkerfinu í heild, utan byggingariðnaðarins, hefur starfsfólki hins vegar fækkað um 0,18% á sama tímabili. Þrátt fyrir að störfum hafi fjölgað lítillega í byggingariðnaði er sú fjölgun mun minni en undanfarin ár. Atvinnulausum í greininni fjölgaði um 30% (úr 950 í 1285) milli janúarmánaða 2026 og 2025 en í fyrra jókst atvinnuleysi mest í byggingariðnaði og greinum tengdum ferðaþjónustu. Gera má ráð fyrir að þar hafi hátt vaxtastig haft áhrif og einnig dræmari sala á tilbúnum nýbyggingum.

Lán­taka eykst í bygg­ing­ar­geir­an­um en minnk­ar ann­ars stað­ar

Hrein ný útlán banka til byggingargeirans í fyrra námu alls 64,1 milljarði króna samanborið við 37,6 milljarða króna árið 2024. Áberandi er aukning síðasta hálfa árið en frá júlí 2025 til desember 2025 námu hrein ný útlán banka til byggingargeirans 42,5 milljörðum króna. Þannig jókst lántaka í greininni milli ára um 70% að nafnvirði en á sama tíma drógust hrein ný útlán saman um 21% að nafnvirði í öðrum atvinnugreinum.

Útistand­andi lán í bygg­ing­ar­starf­semi tóku stökk í fyrra

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu um 376 milljörðum króna undir lok nýliðins árs og á föstu verðlagi hefur virði þeirra aukist um 17% á milli desembermánaða 2024 og 2025. Sölutími fasteigna getur haft mikil áhrif á útistandandi lán banka til fyrirtækja í byggingarstarfsemi þar sem hæg sala getur haft í för með sér meiri skuldir vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta.

Óseldum nýjum íbúðum hefur fjölgað hratt á síðustu mánuðum, en í byrjun árs voru alls um 2.200 nýjar íbúðir óseldar á landinu öllu. Til samanburðar voru þær um 1.600 í byrjun árs 2025. Á sama tíma hefur virði útistandandi lána banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar aukist töluvert, en það nam um 376 milljörðum króna undir lok árs 2025.

Leita þarf aftur til ársins 2010 til að finna álíka útistandandi skuldir á föstu verðlagi í greininni en í kjölfar efnahagshrunsins 2008 stóð fjöldi íbúða tómur vegna offjárfestingar í húsnæði á árunum á undan og vegna fólksfækkunar eftir hrunið.

Aftur á móti eru um 72% fleiri fyrirtæki starfandi í greininni nú samanborið við árið 2010, eða ríflega 8.000 í dag samanborið við um 4.600 árið 2010. Hvert fyrirtæki sem er starfandi í greininni í dag skuldar því að meðaltali tæpar 47 milljónir króna, en árið 2010 skuldaði hvert fyrirtæki um 80 milljónir króna á verðlagi dagsins í dag. Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun á útistandandi lánum á hvert fyrirtæki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð frá 2008 til 2025.

Fólks­fjölg­un í fyrra var í sam­ræmi við lág­spá sveit­ar­fé­lag­anna

Þrátt fyrir kólnandi hagkerfi fluttu 3.410 fleiri erlendir ríkisborgarar til landsins í fyrra en fluttu frá landinu, samanborið við 3.820 árið 2024 og 5.730 árið 2023, en undanfarin ár hefur mikil fólksfjölgun verið drifin áfram af aðflutningi erlendra ríkisborgara.

Í fyrra fjölgaði landsmönnum samkvæmt gögnum Hagstofu um 5 þúsund eða um 1,3%. Fjölgunin er í samræmi við lágspá sveitarfélaganna sem finna má í mælaborði húsnæðisáætlana, en hún gerði ráð fyrir að íbúum myndi fjölga um 1,2% í fyrra.

Í mælaborðinu birtast upplýsingar fyrir öll sveitarfélög landsins sem og spá um þróun mannfjölda og áætlaða íbúðaþörf. Áætluð íbúðaþörf í lágspá sveitarfélaganna nam um 2.500 íbúðum í fyrra en alls urðu rúmlega 3.300 íbúðir fullbúnar í fyrra. Fjölgun íbúða hélt þannig í við fjölgun íbúa í fyrra en hins vegar hefur íbúðaskuld myndast á síðustu árum þar sem, líkt og komið var inn á í frétt HMS, fjölgun íbúða hefur ekki haldið í við fjölgun fullorðinna einstaklinga.

Áætluð íbúðaþörf í lágspá sveitarfélaganna í ár samkvæmt mælaborðinu nemur um 2.600 íbúðum en 24. mars næstkomandi mun HMS birta niðurstöður marstalningar á íbúðum í byggingum. Á sama tíma verður birt spá um hversu margar íbúðir verða fullbúnar í ár, en sú spá er byggð á fjölda íbúða í virkum framkvæmdum og áætluðum verklokum þeirra.

Út­lit fyr­ir að íbúða­fjár­fest­ing hafi dreg­ist sam­an í fyrra

Úr nýjustu Peningamálum Seðlabankans má lesa að bankinn gerir ráð fyrir að íbúðafjárfesting aukist um 2,3% á þessu ári en vísbendingar eru á þá leið að íbúðafjárfesting hafi dregist saman um 3% í fyrra.  Lesa má um fyrri spár greiningaraðila í októberskýrslu, en í nýrri þjóðhagsspá gerir greiningardeild Íslandsbanka ráð fyrir að vöxtur fjárfestingar í íbúðarhúsnæði verði minni í ár eða 0,8 prósentustig.