Fast­eigna­mark­að­ur

Yfir þús­und kaup­samn­ing­ar um íbúð­ar­hús­næði í júlí

Þinglýstir kaupsamningar voru 1.050 talsins í júlímánuði, en þeir voru álíka margir í maí og júní. Velta á fasteignamarkaði var rúmlega 81,7 milljarðar króna og meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 77,8 milljónir króna.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í ágúst má finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga, en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 897 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í ágústmánuði.

Meira líf var á markaði fyrir notaðar íbúðir í júlímánuði samanborið við fyrri ár, en líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hefur markaður fyrir slíkar íbúðir verið í jafnvægi undanfarin misseri. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarlegar tölur um fjölda kaupsamninga eftir tegund íbúða frá janúar til júlí, samanborið við meðaltöl og staðalfrávik fyrir tímabilið 2015 til 2024.

Líkt og myndin sýnir var 902 kaupsamningum um notaðar íbúðir þinglýst í júlímánuði sem er töluvert yfir júlímeðaltali síðustu tíu ára. Fjöldi kaupsamninga um notaðar íbúðir var í takt við meðaltal undanfarinna tíu ára í maí og júní.

Fjöldi kaupsamninga um nýjar íbúðir hefur verið aðeins undir meðaltali síðustu tíu ára undanfarna þrjá mánuði. Á fyrstu 7 mánuðum ársins hafa að meðaltali 148 nýjar íbúðir selst í hverjum mánuði, en til samanburðar hafa að meðaltali 165 slíkar íbúðir selst mánaðarlega á síðustu tíu árum.

Mælikvarði á samningsstöðu seljenda (Carillo, 2013) notaðra íbúða gefur til kynna að samningsstaða seljenda og kaupenda sé álíka sterk um þessar mundir. Gildi mælikvarðans hefur þó leitað niður á síðustu mánuðum og lækkaði enn meira í júlí sem bendir til þess að aðstæður á markaði séu að þróast kaupendum í vil.

Vísi­tala íbúða­verðs lækk­aði í ágúst

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,1 stig í ágúst og lækkaði um 0,54% á milli mánaða. Á undanförnum tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 2,21%, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8%.

Frá áramótum hefur hægt verulega á raunverðshækkun vísitölu íbúðaverðs sem mælist nú neikvæð í fyrsta skipti síðan í mars 2024. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á landsvísu lækkað um 1,49% að raunvirði.

Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Tólf mánaða nafnverðshækkun vísitölu íbúðaverðs mældist 10,4% í janúar síðastliðnum. Síðan þá hefur hægt á árstaktinum mánuð frá mánuði sem mælist 2,21% nú í ágúst. Árshækkun vísitölunnar hefur ekki mælst minni að nafnvirði frá því í september 2023 þegar íbúðaverð hafði hækkað um 2,06% á ársgrundvelli.

Allar undirvísitölur íbúðaverðs, þ.e. undirvísitölur fyrir sérbýli og fjölbýli innan sem utan höfuðborgarsvæðisins, hafa lækkað að raunvirði undanfarna tólf mánuði líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Á höfuðborgarsvæðinu lækkar íbúðaverð að raunvirði á ársgrundvelli annan mánuðinn í röð, en árstakturinn mælist nú neikvæður um 1,84% en var neikvæður um 0,16% í júlí. Á landsbyggðinni lækkar íbúðaverð að raunvirði í fyrsta skipti síðan í febrúar 2024, en árstakturinn mælist þar neikvæður um 0,39%.

Á landsbyggðinni lækkar vísitala fjölbýlis meira en vísitala sérbýlis að raunvirði, eða um 0,48% samanborið við 0,30%. Innan höfuðborgarsvæðisins mælist tólf mánaða raunverðslækkun vísitölu sérbýlis aftur á móti meiri, eða 2,12% samanborið við 1,65% raunverðslækkun vísitölu fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu.

Um ein af hverj­um fimm nýj­um íbúð­um seld­ust á öðr­um árs­fjórð­ungi

Framboð íbúða hefur aukist hratt á síðustu árum og er sú framboðsaukning að mestu leyti drifin áfram af nýjum íbúðum þar sem fjöldi slíkra íbúða á markaði hefur nær tvöfaldast frá upphafi árs 2023. Á sama tíma hefur framboð annarra íbúða einnig aukist á síðustu tveimur árum en sú framboðsaukning er að mestu leyti vegna nýlegra íbúða sem byggðar voru árið 2020 eða seinna.

Meiri eftirspurn hefur verið eftir eldri íbúðum á síðustu tveimur árum sem hefur leitt til þess að hlutdeild nýrra íbúða í framboði hefur farið vaxandi um allt land. Á öðrum ársfjórðungi seldist rúmlega ein af hverjum fimm nýjum íbúðum til sölu (478 íbúðir af 2.283 íbúðum). Til samanburðar seldist rúmlega helmingur af framboði annarra íbúða á öðrum ársfjórðungi (2.448 íbúðir af 5.467 íbúðum).

Myndin hér að ofan sýnir fjölda seldra íbúða og auglýstra íbúða eftir tegund íbúða í hverjum ársfjórðungi frá árinu 2019. Á henni sést að hlutfall nýrra íbúða af heildarframboði hefur hækkað og stóð í 30% á öðrum ársfjórðungi þessa árs.

Þegar horft er til daglegra gagna um framboð íbúða mælist hlutfall nýrra íbúða þó enn hærra, eða um 40%. Þetta kemur til vegna þess að markaðurinn fyrir notaðar íbúðir er mun virkari, þar sem mikið er um að eignir komi inn á og fari af markaði á stuttum tíma. Hins vegar er mun minni hreyfing á framboði nýrra íbúða sem endurspeglast í lengri tíma á markaði og leiðir til þess að hlutfall þeirra í framboði er hærra þegar horft er til daglegra mælinga.

Líkt og HMS hefur bent á hafa kaupsamningar um nýjar íbúðir verið vantaldir í fyrri mánaðarskýrslum vegna þröngrar skilgreiningar á nýjum íbúðum. Með nýrri skilgreiningu verða kaupsamningar um nýjar íbúðir 1.047 á fyrstu sjö mánuðum þessa árs, í samanburði við 791 kaupsamning samkvæmt eldri skilgreiningu. Leiðréttingin hefur engin áhrif á grunngögn vísitölur eða kaupverðsjá HMS.

Helm­ing­ur nýrra íbúða hafa ver­ið óseld­ar í meira en 200 daga

Upplýsingar um fjölda kaupsamninga og áætlaðan sölutíma núverandi framboðs geta gefið vísbendingu um „hitastig“ markaðarins. Birgðatími er sá tími sem það tæki að selja þær íbúðir sem til sölu eru ef seldar yrðu jafnmargar íbúðir í hverjum mánuði og seldust mánuðinn áður.

Birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu lengdist í ágúst og mældist 16,9 mánuðir eftir að hafa verið í kringum 11 mánuðir frá ársbyrjun miðað við þriggja mánaða meðaltal. Með öðrum orðum tæki meira en eitt ár að selja þær nýbyggingar sem til sölu voru á höfuðborgarsvæðinu í byrjun ágúst ef meðalsöluhraði þeirra væri sá sami og í mánuðunum þremur þar á undan (júlí, júní og maí).

Á myndinni hér að neðan má sjá birgðatíma nýrra og annarra íbúða eftir staðsetningu miðað við þriggja mánaða meðaltal.

Líkt og myndin sýnir er birgðatími nýrra íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins ekki jafn langur og á höfuðborgarsvæðinu, en hann mældist 8,5 mánuðir í ágúst miðað við þriggja mánaða meðaltal. Það sem af er ári hefur birgðatími annarra íbúða haldist stöðugur í kringum 3 mánuði á höfuðborgarsvæðinu og 4,5 mánuði í nágrenni þess.

Eins og fram hefur komið voru um 2.000 óseldar nýjar íbúðir á markaði um land allt í upphafi septembermánaðar. Á höfuðborgarsvæðinu voru 1.337 nýjar íbúðir til sölu og 617 nýjar íbúðir til sölu á landsbyggðinni í upphafi september. Helmingur þessara íbúða hafa verið 200 daga eða lengur á markaði, eða 1.031 talsins. Ein þessara íbúða var fyrst auglýst til sölu fyrir rúmum tveimur árum síðan og hefur hún verið óseld í 790 daga.

Fólks­fjölg­un, laun og verð­trygg­ing skýra ólíka þró­un íbúða­verðs á Ís­landi og Nýja-Sjá­landi

Aðstæður á húsnæðismarkaði undanfarinn áratug hafa um margt verið sambærilegar hér á landi og á Nýja-Sjálandi. Árin fyrir heimsfaraldurinn einkenndust af mikilli fólksfjölgun og íbúðaverðshækkunum. Þegar heimsfaraldurinn skall á voru stýrivextir lækkaðir mikið í báðum löndum með þeim afleiðingum að íbúðaverð hækkaði hratt. Á allra síðustu árum hefur íbúðaverð á Nýja-Sjálandi þó lækkað að nafnvirði á meðan íbúðaverð á Íslandi hefur haldið áfram að hækka þrátt fyrir hátt vaxtastig. Leiða má líkur að því að stöðug fólksfjölgun, miklar launahækkanir og verðtrygging íbúðalána hér á landi hafi haft sitt að segja þar um.

Íbúðaverð á Nýja-Sjálandi hefur löngum verið talið hátt en í undir lok árs 2021 hafði íbúðaverð rúmlega tvöfaldast frá ársbyrjun 2015 og hækkað rúmlega sjöfalt meira en laun á sama tíma. Síðan þá hefur húsnæðisverð lækkað að nafnvirði og nú í byrjun árs 2025 hefur það hækkað tæplega þrefalt meira en laun frá árinu 2015. Á sama tíma hefur húsnæðisverð á Íslandi hækkað um tæp 162% að nafnvirði og rúmlega 44% umfram laun. Á myndinni hér að neðan má sjá vísitölu íbúðaverðs og launa á Íslandi og á Nýja-Sjálandi.

Undanfarinn áratug hefur skipulagslöggjöf á Nýja-Sjálandi takmarkað uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis í þéttbýli auk þess sem hár byggingarkostnaður og mikil fólksfjölgun hafa skapað þrýsting á markaðnum. Launaþróun hélt ekki í við fasteignaverðshækkanir og undanþágur frá skattlagningu söluhagnaðar af íbúðarhúsnæði hvöttu fjárfesta til að festa kaup á íbúðum og gerðu ungu fólki og fyrstu kaupendum enn erfiðara fyrir að komast inn á markaðinn.

Á Íslandi hefur fasteignaverð sömuleiðis hækkað hratt á síðustu 10 árum, þar sem íbúðauppbygging hefur ekki haldið í við fólksfjölgun og breytta lýðfræði, auk þess sem byggingarkostnaður hefur hækkað. Sömuleiðis eru undanþágur frá skattlagningu á söluhagnað íbúða hérlendis, sem hvetja til íbúðakaupa í fjárfestingarskyni.

Þegar heimsfaraldurinn skall á voru stýrivextir á Nýja-Sjálandi lækkaðir úr 1% niður í 0,25% til þess að örva hagkerfið. Efnahagsbatinn varð skjótari en búist var við en vaxtalækkanirnar, til viðbótar við mikla fólksfjölgun og flöskuhálsa á framboðshliðinni, leiddu til mikilla íbúðaverðshækkana auk þess sem verðbólga fór á flug.

Á fyrri hluta árs 2021 tilkynntu stjórnvöld í Nýja-Sjálandi um aðgerðapakka á húsnæðismarkaði til að styðja við aukið framboð af íbúðarhúsnæði og draga úr fjárfestavæðingu markaðarins. Liður í aðgerðunum var að hækka tekjumörk á stuðningi við fyrstu kaupendur auk þess sem hámarksverð gjaldgengra eigna var hækkað til samræmis við íbúðaverðsþróun.

Þá voru undanþágur frá skattlagningu söluhagnaðar af íbúðarhúsnæði takmarkaðar auk þess sem fjárfestum var gert óheimilt að taka vaxtagjöld upp á móti leigutekjum við útreikning á skatti. Enn fremur tilkynnti ríkisstjórnin að fjárfesta ætti í grunninnviðum, svo sem lögnum og vegum, til að flýta fyrir uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis.

Stýrivextir á Íslandi þróuðust með sambærilegum hætti og á Nýja-Sjálandi líkt og sjá má á myndinni hér að ofan. Vextir hér á landi hafa þó verið hærri en á Nýja-Sjálandi allt tímabilið og þurftu að hækka meira til þess að ná verðbólgu niður. Í því samhengi er vert að nefna að verðtrygging íbúðalána minnkar leiðni peningastefnunnar hér á landi, en tilfærsla milli verðtryggðra og óverðtryggðra lána dregur úr áhrifum hærri stýrivaxta á greiðslubyrði lántakenda. Vaxtahækkanir hafa þar af leiðandi takmarkaðri áhrif á eftirspurnarhlið fasteignamarkaðar samanborið við vaxtahækkanir ef verðtryggingarinnar nyti ekki við.

Íbúðaverðshækkanir á Nýja-Sjálandi náðu hámarki undir lok árs 2021 þegar árshækkun fasteignaverðs fór upp í allt að 30%. Á þeim tíma hófst vaxtahækkunarferli þar í landi auk þess sem hægði mjög á fólksfjölgun sem stöðvaðist í um það bil eitt ár þegar metfjöldi Nýsjálendinga flutti af landi brott.

Hærri vextir, minni eftirspurnarþrýstingur vegna fólksfjölgunar og aðgerðir til að styðja við aukið framboð stuðluðu að því að íbúðaverð tók að lækka að nafnvirði. Á milli fjórða ársfjórðungs 2021 og annars ársfjórðungs 2023 lækkaði vísitala íbúðaverðs á Nýja-Sjálandi um 14% að nafnvirði. Síðan þá hefur íbúðaverð þar í landi verið tiltölulega stöðugt á landsvísu.

Vaxtahækkunarferlið á Íslandi var bæði lengra og umfangsmeira en á Nýja-Sjálandi, en það hófst um fimm mánuðum fyrr og stöðvaðist um þremur mánuðum síðar. Á Íslandi fóru stýrivextir lægst í 0,75% og hæst í 9,25% en á Nýja-Sjálandi fóru þeir lægst í 0,25% og hæst í 5,5%. Breytilegir íbúðalánavextir á Nýja-Sjálandi hækkuðu úr að meðaltali um 4,2% um mitt ár 2021 í 8,6% undir lok árs 2023. Á sama tíma hækkuðu breytilegir óverðtryggðir íbúðalánavextir á Íslandi úr að meðaltali 3,4% í 9,5%.

Þrátt fyrir meiri stýrivaxtahækkanir hefur íbúðaverð hér á landi ekki enn lækkað að nafnvirði líkt og á Nýja-Sjálandi. Íbúðaverðshækkanir á Íslandi náðu hámarki um mitt ár 2022 þegar vísitala íbúðaverðs hækkaði um tæpan fjórðung á einu ári. Hægja tók á nafnverðshækkun íbúðaverðs fram að þriðja ársfjórðungi 2023 en samhliða eldsumbrotunum í nágrenni Grindavíkur jókst eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í nágrenni höfuðborgarsvæðisins með tilheyrandi verðþrýstingi á markaði.

Breyting í íbúafjölda á Íslandi á tímum heimsfaraldursins var jafnframt nokkuð frábrugðin því sem varð á Nýja-Sjálandi. Á myndinni hér að neðan má sjá árlega fólksfjölgun á Íslandi og á Nýja-Sjálandi á ársfjórðungsgrunni. Umtalsverð fólksfjölgun átti sér stað í báðum löndum á árunum fyrir heimsfaraldur. Þegar faraldurinn skall á um mitt ár 2020 tók að hægja verulega á fólksfjölgun á Nýja-Sjálandi sem stöðvaðist um hríð á árunum 2021 og 2022. Á Íslandi var fólksfjölgun aftur á móti stöðug í kring um 1,2% á ári við upphaf faraldursins en frá og með árinu 2021 tók fólksfjölgunin við sér þegar aðfluttum erlendum ríkisborgurum tók að fjölga á ný. Árleg fólksfjölgun náði hámarki hér á landi í upphafi árs 2023 þegar hún var 3,2%, en síðan þá hefur hægt á fólksfjölgun sem er nú komin niður í 1,3%.

Þá hefur launaþróun verið talsvert frábrugðin í löndunum tveimur líkt og sjá má á mynd hér ofar. Frá árinu 2015 hafa laun á Íslandi hækkað tæplega fjórfalt meira en á Nýja-Sjálandi á sama tíma og íbúðaverð hefur hækkað um tvöfalt meira hér á landi. Miklar launahækkanir auka greiðslugetu og þar af leiðandi eftirspurn á fasteignamarkaði.

Heilt á litið má leiða líkur að því að kröftug og stöðug fólksfjölgun, miklar launahækkanir og verðtrygging húsnæðislána skýri að hluta til ólíka þróun húsnæðisverðs hér á landi samanborið við á Nýja-Sjálandi.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði í ágúst

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 124,9 stig í ágúst og hækkaði um 0,32% á milli mánaða. Vísitalan hefur hækkað um 6,66% á undanförnum 12 mánuðum, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8% og íbúðaverð hækkaði um 2,21%.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði meira að nafnvirði og raunvirði á ársgrundvelli í ágúst samanborið við í júlí og júní. Hægt hafði á nafnverðs- og raunverðshækkun vísitölunnar frá áramótum fram til þessa, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Leiguverð hækkaði um 2,80 prósent að raunvirði á ársgrundvelli í ágúst, samanborið við 1,10 prósent í júlí og 1,55 prósent í júní. Að nafnvirði hækkaði vísitalan um 6,66 prósent í ágúst, samanborið við 5,15 prósent í júlí og 5,77 prósent í júní.

Vísitala leiguverðs hækkaði mikið á milli mánaða í apríl, maí, júní og júlí í fyrra, eða á bilinu 1,57 – 3,19 prósent. Hækkun árstaktsins nú í ágúst skýrist að miklu leyti af því að há vísitölugildi í júlí í fyrra detta út úr mælingunni, en vísitala íbúðaverðs lækkaði um 1,1 prósent á milli mánaða í ágúst í fyrra.

Byrj­un skóla­árs­ins set­ur mark sitt á leigu­mark­að­inn

Alls tóku 3.377 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá í ágúst á sama tíma og 2.890 samningar féllu úr gildi. Flestir nýir leigusamningar vörðuðu íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga, eða um 64%.

Óhagnaðardrifin leigufélög reka meðal annars námsgarða sem leigja út íbúðir til námsmanna en leigusamningar um slíkar íbúðir taka iðulega gildi við upphaf skólaárs í ágúst og falla úr gildi undir lok skólaárs í maí. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir tegund leigusala á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni.

Flestir leigusamningar um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga tóku gildi á höfuðborgarsvæðinu í ágúst en fjölgun leigusamninga um námsmannaíbúðir var sérstaklega áberandi á landsbyggðinni. Leigusamningar um námsmannaíbúðir voru einkum margir á Akureyri í ágúst en lítið er um nýja leigusamninga um námsmannaíbúðir í sveitarfélögunum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Samhliða gildistöku fjölda leigusamninga um námsmannaíbúðir í ágúst lækkar meðalleiguverð gjarnan þar sem námsmannaíbúðir eru oft litlar stúdíóíbúðir og leiguverð þar af leiðandi lægra en fyrir stærri íbúðir. Meðalleiguverð á landinu öllu lækkaði til að mynda úr rúmum 229 þúsund krónum í júlí síðastliðnum niður í rúmar 184 þúsund krónur í ágústmánuði, líkt og sjá má á hægri hluta meðfylgjandi myndar þar sem rauðu punktarnir sýna gildi fyrir ágústmánuði undanfarin ár.

Meðalleiguverð á hvern fermetra fylgir aftur á móti ekki sömu árstíðarsveiflum og heildarleiguverð þar sem fermetraverð minni íbúða er almennt hærra en fermetraverð stærri íbúða, m.a. vegna minnkandi jaðarnytja og hærri byggingarkostnaðar. Meðalfermetraverð er því að jafnaði stöðugra yfir árið líkt og sjá má á vinstri hluta myndarinnar hér að ofan. Meðalfermetraverð nýrra leigusamninga á landsvísu lækkaði þó milli mánaða úr um 3.670 krónum í júlí niður í um 3.530 krónur í ágúst.

Op­inn fund­ur um hús­næð­is­að­stæð­ur að­fluttra

Í frétt HMS frá því í vor má lesa að HMS telur að um 37 þúsund fullorðnir gætu verið vantaldir á leigumarkaði vegna misræmis milli kannana um búsetu einstaklinga og eigendaskráningar úr fasteignaskrá. Samkvæmt búsetukönnunum HMS voru um 15% fullorðinna á leigumarkaði árið 2024 en kannanirnar hafa ekki náð til erlendra íbúa nema að óverulegu leyti.

Sem liður í að bæta upplýsingasöfnun um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði lét HMS framkvæma netkönnun meðal félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju sem eru með annað hvort erlent upprunaland eða ríkisfang. Niðurstöður könnunarinnar verða kynntar á opnum fundi í húsakynnum HMS að Borgartúni 21, mánudaginn 29. september næstkomandi.

Er­lend­ir á leigu­mark­aði eru ólík­legri til að þiggja hús­næð­is­bæt­ur en ís­lensk­ir leigj­end­ur

Húsnæðisbótum er ætlað að styðja við tekju og eignaminni heimili á leigumarkaði með því að lækka húsnæðiskostnað þeirra. Alls þáðu um 16.500 leigjendur húsnæðisbætur í nýliðnum ágústmánuði og heildarupphæð greiddra húsnæðisbóta vegna leigu í ágúst var um 887 milljónir króna, þar af um 861 milljón í almennar húsnæðisbætur og um 25 milljónir í sérstakan húsnæðisstuðning fyrir Kópavog og Skagafjörð.

Meirihluti þeirra sem þiggja húsnæðisbætur eru einstaklingar sem fæddir eru hér á landi en 35% húsnæðisbótaþega eru með erlent fæðingarland. Frá árinu 2017 hefur hlutfall erlendra húsnæðisbótaþega hækkað úr 18% á sama tíma og hlutfall erlendra ríkisborgara af íbúum landsins hefur tvöfaldast úr 9% í 18%. Erlendir ríkisborgarar á leigumarkaði eru þó ólíklegri en íslenskir ríkisborgar til að þiggja húsnæðisbætur. Samkvæmt upplýsingum úr búsetukönnunum og húsnæðisbótagrunni HMS þiggja á bilinu 15-20% erlendra á leigumarkaði húsnæðisbætur samanborið við um 34-37% íslenskra á leigumarkaði.

Heilt yfir hefur húsnæðisbótaþegum fjölgað um 36% frá ársbyrjun 2017 á sama tíma og landsmönnum hefur fjölgað um 17%. Fjölgun húsnæðisbótaþega skýrist að langmestu leyti af fjölgun erlendra húsnæðisbótaþega, en þeim hefur fjölgað um 181% á tímabilinu á meðan íslenskum húsnæðisbótaþegum fjölgaði um 6%. Á sama tíma varð 136% fjölgun meðal íbúa með erlent ríkisfang hér á landi, en 6% fjölgun meðal íbúa með íslenskt ríkisfang.

Lægri hús­næð­is­bæt­ur á hvern heim­il­is­mann með­al er­lendra bóta­þega

Af heildarupphæð greiddra húsnæðisbóta í ágúst runnu 37% til erlendra bótaþega. Hlutfallið er litlu hærra en hlutfall bótaþega með erlent fæðingarland, sem gefur til kynna að erlendir bótaþegar fái að jafnaði greiddar hærri húsnæðisbætur en íslenskir bótaþegar.

Upphæð húsnæðisbóta ræðst af tekjum, eignum og fjölda heimilismanna. Heimilistekjur erlendra bótaþega eru að jafnaði hærri en heimilistekjur íslenskra bótaþega. Í ágúst voru tekjur erlendra heimila sem þiggja húsnæðisbætur um 10% hærri en tekjur íslenskra heimila sem þiggja húsnæðisbætur. Í ágúst voru meðaleignir íslenskra og erlendra heimila sem þiggja húsnæðibætur jafnháar, en eignir erlendra heimila hafa að jafnaði verið 6% hærri en eignir íslenskra heimila frá 2017.

Hærri greiðslur til erlendra bótaþega skýrast af  því að erlendir bótaþegar búa að jafnaði á fjölmennari heimilum en íslenskir bótaþegar. Í nýliðnum ágústmánuði bjuggu að meðaltali 2,1 heimilismaður á heimilum erlendra bótaþega, en þeim hefur fækkað úr 2,2 að meðaltali í janúar 2017. Á heimilum íslenskra húsnæðisbótaþega bjuggu aftur á móti að meðaltali 1,6 heimilismenn í ágúst, en þeim hefur fækkað úr 1,9 að meðaltali í janúar 2017.

Hámarksupphæð húsnæðisbóta hækkar ekki í jöfnu hlutfalli við fjölda heimilismanna, heldur eru viðbótarbætur lækkandi fyrir hvern viðbótar heimilismann. Sökum þess að fleiri búa á heimilum erlendra húsnæðisbótaþega er meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann lægri meðal erlendra bótaþega samanborið við íslenska bótaþega. Í ágúst munaði rúmlega 21% á meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann eftir uppruna bótaþega, en munurinn hefur farið vaxandi úr tæpum 12% árið 2017.

Bruna­varn­ir í leigu­hús­næði lak­ari

Fimm ár eru liðin frá mannskæðasta eldsvoða aldarinnar þegar kviknaði í íbúðarhúsnæði við Bræðraborgarstíg í Reykjavík. Síðan þá hefur verið gripið til víðtækra umbóta til að efla öryggi og bæta eftirlit með brunavörnum. HMS leiddi þverfaglegan samráðsvettvang sem árið 2021 lagði fram þrettán úrbótatillögur, en af þeim eru tólf komnar til framkvæmda.

Á ráðstefnunni Brunavarnir og öryggi til framtíðar, sem haldin var þann 4. september síðastliðinn, var farið yfir helstu lærdóma síðustu fimm ára, hvaða breytingar hafa orðið á regluverki, ábyrgðarskiptingu og framtíðaráskoranir í brunavörnum. Þar kom fram að vitund almennings um brunavarnir heimilanna hefur aukist. Samkvæmt árlegri könnun HMS er ástand brunavarna í húsnæði sem nýtt er til eigin búsetu almennt gott. Reykskynjarar eru til staðar á 96,5% heimila, þar af hafa um 60% heimila fjóra eða fleiri. Þá eru slökkvitæki á 80% heimila og 67,7% heimila hafa eldvarnarteppi.

HMS lætur einnig framkvæma árlega könnun á stöðu leigjenda en í ár var í fyrsta skipti lögð fyrir leigjendur spurning um brunavarnir. Niðurstöðurnar sýna skýran mun á brunavörnum í íbúðum sem nýttar eru til eigin búsetu annars vegar og til útleigu hins vegar, þar sem brunavarnir í leiguhúsnæði eru almennt lakari.

Reykskynjarar eru til staðar í um 92% íbúða og slökkvitæki í tæplega 80% þeirra, en eldvarnarteppi finnast aðeins í innan við helmingi íbúða. Þá er flóttaleiðum í leiguhúsnæði ábótavant, en innan við helmingur leigjenda býr í leiguhúsnæði þar sem neyðarútgangar eru auðrataðir og greiðfærir.

Samkvæmt húsaleigulögum ber leigusala að sjá til þess að leiguhúsnæði fullnægi kröfum um brunavarnir og honum ber að upplýsa leigjanda um brunavarnir húsnæðisins sem er til útleigu. Mikilvægt er að leigjendur kynni sér brunavarnir húsnæðisins sem þeir eru að leigja og gangi úr skugga um að það sé reykskynjari til staðar, auk slökkvitækis og að flóttaleiðir séu auðrataðar og greiðfærar út úr húsnæðinu.

Lána­mark­að­ur

Minni hækk­an­ir á hús­næð­isliðn­um koma fram í lægri verð­bólgu

Í ágúst tilkynnti Seðlabankinn þá ákvörðun peningastefnunefndar bankans að halda stýrivöxtum óbreyttum. Meginvextir bankans, vextir á sjö daga bundnum innlánum, standa því áfram í 7,5% og hafa lækkað um 1,75 prósentustig frá september í fyrra. Næsta vaxtaákvörðun er 8. október næstkomandi en greiningardeildir Landsbankans og Íslandsbanka búast við því að stýrivextir haldist óbreyttir út árið í ljósi þrálátrar verðbólgu og seiglu í hagkerfinu. Að sögn greiningardeildanna benda nýleg gögn um kortaveltu, utanlandsferðir og nýskráningu bifreiða til þess að töluverður þróttur sé í innlendri eftirspurn.

Verðbólga lækkaði aftur á móti í ágúst, þvert á spár greinenda. Eins dróst landsframleiðslan saman um 1,9% á öðrum ársfjórðungi samkvæmt nýbirtum þjóðhagsreikningum Hagstofu Íslands, en Seðlabankinn hafði spáð 2,3% hagvexti á nýliðnum öðrum fjórðungi ársins. Þó skal það tekið fram að um bráðabirgðatölur er að ræða og því geta þjóðhagsreikningarnir breyst þegar fram líða stundir.

Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd eru raunvextir í kringum 3,5% og hafa verið yfir 3% frá því í apríl. Raunvaxtastig í hagkerfinu er því álíka og árin 2014-2017.

Samhliða því að dregið hefur úr hækkun húsnæðisliðarins í verðbólgumælingu hefur dregið saman milli verðbólgu með og án húsnæðisliðarins. Tólf mánaða verðbólga í ágúst mældist 3,8% en án húsnæðisliðarins mældist hún 2,8%. Til samanburðar mældist tólf mánaða verðbólga 6% í ágúst í fyrra en án húsnæðisliðar var hún 3,5%.

Minni mun­ur á föst­um og breyti­leg­um óverð­tryggð­um vöxt­um bank­anna

Munurinn á föstum og breytilegum vöxtum á óverðtryggðum lánum hefur farið minnkandi. Við upphaf vaxtalækkunarferlisins í október í fyrra voru fastir óverðtryggðir vextir bankanna um tveimur prósentustigum lægri en breytilegir vextir af óverðtryggðum lánum, en almennt gefa lægri fastir vextir til kynna að markaðsaðilar vænti lækkunar vaxta.

Í dag eru fastir óverðtryggðir vextir banka að jafnaði um 0,8% lægri en breytilegir óverðtryggðir vextir. Lægstu óverðtryggðu breytilegu vextir á íbúðalánum eru að meðaltali 9,15% í dag hjá stóru viðskiptabönkunum fyrir húsnæðislán með allt að 50% veðsetningu samanborið við 8,38% fasta vexti á sams konar óverðtryggðum lánum.

Það fer eftir því hvernig breytilegir óverðtryggðir vextir þróast hvort hagkvæmara sé að taka lán á breytilegum eða föstum óverðtryggðum vöxtum. Til að byrja með eru fastir vextir lægri en ef breytilegu vextirnir lækka umfram föstu vextina og verða þeim mun lægri í nógu langan tíma þá eru breytilegu vextirnir hagkvæmari.

Þó er ákveðið öryggi fólgið í lántöku með föstum vöxtum, þar sem lántakendur vita vaxtakostnaðinn á húsnæðislánum sínum næstu árin. Algengt er að bankar bjóði upp á að festa vexti til 2 til 5 ára.

Hrein ný íbúða­lán til heim­ila ekki hærri í fjög­ur ár

Leita þarf aftur til ársins 2016 til að finna álíka hátt raunvaxtastig. Hærri vextir draga úr getu heimila til lántöku vegna þess að sama greiðslubyrði stendur undir lægri lánsfjárhæð en áður. Á móti kemur að laun hafa hækkað verulega á undanförnum árum og greiðslugetan að sama skapi.

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 25,2 milljörðum króna í júlí og leita þarf aftur til júlímánaðar 2021 til að finna hærri lánveitingar til heimila vegna fasteignakaupa í einum mánuði. Á þeim tíma voru nafnvextir með lægsta móti en stýrivextir stóðu í 1% á sumarmánuðum 2021. 

Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd voru hrein ný óverðtryggð íbúðalán til heimila, þ.e. lántökur umfram upp- og umframgreiðslur, í fyrsta skipti jákvæð frá því í janúar 2023. Á þeim tíma voru um 55% allra íbúðalána heimila á óverðtryggðum vöxtum en í júlí var hlutdeild þeirra 38%. Hækkandi nafnvaxtastig ásamt þrengri lánþegaskilyrðum Seðlabankans ýtti undir ásókn heimila í verðtryggð lán og þannig hefur hlutdeild slíkra lána hækkað á sama tíma og hlutdeild óverðtryggðra lána hefur lækkað.

Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 11,3 milljarða króna í júlí og ný óverðtryggð lán umfram upp- og umframgreiðslur námu 1,6 milljarði króna. Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 12 milljarða króna og ný óverðtryggð lán umfram upp- og umframgreiðslur námu 1,4 milljarði króna. Uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu alls 1,1 milljarði í júlí.

Líf­eyr­is­sjóð­ir lána meira til heim­ila nú en í fyrra

Heildarfjárhæð útistandandi lána heimilanna með veði í íbúðarhúsnæði nam tæplega 2.870 milljörðum króna í júlí 2025 og hefur hækkað um 127 milljarða (4,6%) það sem af er ári.

Heimilin hafa leitað í auknum mæli til lífeyrissjóða við fjármögnun íbúðakaupa á þessu ári en um tveir þriðju hluta fyrrnefndrar aukningar útlána stafa af auknum lántökum heimila hjá lífeyrissjóðum. Útlánavöxtur lífeyrissjóða til heimila á fyrstu sjö mánuðum ársins nemur yfir 85 milljörðum króna, en lífeyrissjóðirnir lánuðu samtals um 67 milljarða króna til íbúðakaupa sjóðfélaga sinna í fyrra.

Ung­ir kaup­end­ur þurfa tvö­falt hærri tekj­ur en árið 2020 vegna íbúða­kaupa

Hærri vextir, ásamt hærra húsnæðisverði og þrengri lánaskilyrðum hafa aukið nauðsynlegar tekjur fyrstu kaupenda til þess að geta tekið húsnæðislán. Nauðsynlegar tekjur fyrstu kaupenda til þess að geta staðið straum af lánaafborgunum eru nú töluvert hærri en þær voru um mitt árið 2020.

Samkvæmt kaupverðsjá HMS hefur meðalverð á 60-90 fermetra fjölbýlisíbúðum á höfuðborgarsvæðinu hækkað úr tæpum 40 milljónum króna í júlí árið 2020 í rúmlega 63 milljónir króna í júlí 2025.

Með lánþegaskilyrðum frá Seðlabankanum sem tóku gildi í september 2021 mega afborganir af lánum fyrstu kaupenda ekki vera umfram 40% af ráðstöfunartekjum þeirra. Við útreikning á greiðslubyrði miðar bankinn við 25 ára verðtryggð lán eða 40 ára óverðtryggð lán.

Á mynd hér að neðan má sjá hversu háar ráðstöfunartekjur hafa þurft að vera til að standast greiðslubyrði af 25 ára verðtryggðu íbúðarláni á breytilegum vöxtum og 40 ára óverðtryggðu íbúðaláni á breytilegum vöxtum miðað við meðalkaupverð lítilla fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu í júlí 2020 til júlí 2025.

Eins og myndin sýnir þurftu ráðstöfunartekjur að vera 382 þúsund krónur í júlí 2020 til að standast greiðslubyrði af verðtryggðu láni fyrir lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Í júlí 2025 þurftu ráðstöfunartekjur hins vegar að vera 749 þúsund krónur, eða 96% hærri, til kaupa á sambærilegri íbúð.

Þegar skoðað er óverðtryggt lán þurftu ráðstöfunartekjur að vera 328 þúsund krónur í júlí 2020 til að standast greiðslubyrði af 40 ára íbúðarláni fyrir lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Í júlí 2025 þurftu ráðstöfunartekjur að vera að lágmarki 1.052 þúsund krónur, eða 220% hærri, til kaupa á sambærilegri íbúð.

Á vef Hagstofu má finna staðgreiðsluskyldar tekjur eftir aldurshópum. Samkvæmt þeim tölum hafa staðgreiðsluskyldar tekjur 25-30 ára einstaklinga hækkað um 41% frá því í júlí 2020, á meðan staðgreiðsluskyldar tekjur 30-35 ára einstaklinga hafa hækkað um 35%. Tekjur ungra kaupenda hafa því hækkað mun hægar en nauðsynlegar tekjur þeirra til kaupa á lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Starfs­fólki tek­ið að fækka í bygg­ing­ar­iðn­aði sam­hliða minnk­andi veltu

Alls störfuðu 20.312 manns í byggingariðnaði í júlí síðastliðnum samanborið við 20.424 einstaklinga á sama tíma í fyrra. Starfsfólki í byggingariðnaði fækkaði því um 0,5% milli ára.

Þá minnkaði velta í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð um 2% að raunvirði milli ára samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum sé miðað við veltu í maí og júnímánuði. Þetta er í fyrsta sinn síðan 2021 sem samdráttur mælist í veltu greinarinnar.

Á myndinni hér að ofan má sjá tólf mánaða breytingu á fjölda starfandi í byggingariðnaði og mannvirkjagerð. Líkt og sjá má hafði starfsfólki í byggingariðnaði fjölgað samfellt frá vormánuðum 2021 fram að júlímánuði 2025, sé litið til tólf mánaða breytingar á fjölda starfandi í greininni.

Fækkun starfsfólks skýrist af færri aðfluttum starfsmönnum (135 færri) en örlítið fleiri (23) með íslenskan bakgrunn störfuðu í byggingariðnaði í júlí síðastliðnum samanborið við í júlí 2024. Samhliða þessari þróun hefur hægt mikið á aðflutningi fólks til landsins, líkt og farið var yfir í frétt HMS.

Um 2.300 nýj­ar íbúð­ir tekn­ar í notk­un það sem af er ári

Í ágúst komu 252 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu. Frá áramótum hefur framkvæmdum verið lokið við byggingu á 2.277 íbúðum. Álíka margar íbúðir urðu fullbúnar á sama tímabili í fyrra, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Líkt og fram kemur í frétt HMS stendur til að kynna niðurstöður nýrrar íbúðatalningar á opnum kynningarfundi næstkomandi þriðjudag, þann 23. september.

Færri og stærri sér­býli í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú um 5.500 íbúðir skráðar í byggingu á landinu öllu. Þar af eru um 58% íbúða á höfuðborgarsvæðinu, um 26% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 16% annars staðar á landsbyggðinni. Einnig hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 1.416 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar.

Að jafnaði eru um þrjár af hverjum fjórum íbúðum í byggingu á landinu öllu í fjölbýlishúsum, en hlutfall þeirra er enn hærra á höfuðborgarsvæðinu eða um 89%. Þannig eru íbúðir í sérbýli í miklum minnihluta á höfuðborgarsvæðinu samanborið við í nágrenni höfuðborgarsvæðisins líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Munurinn er þó minni sé litið til fjölda íbúða en á höfuðborgarsvæðinu eru 340 sérbýlisíbúðir í byggingu, 426 í nágrenni þess og 517 á landsbyggðinni.

Áberandi stærðarmunur er á sérbýlum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu samanborið við annars staðar á landinu. Á höfuðborgarsvæðinu eru einungis 24 sérbýlisíbúðir í byggingu sem eru minni en 150 fermetrar samanborið við 285 í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 312 annars staðar á landinu. Þannig eru bæði færri og stærri sérbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu samanborið við í nágrenni þess og á landsbyggðinni, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Talsvert framboð er af sérbýli í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á verði sem innan höfuðborgarsvæðisins býðst aðeins í fjölbýli. Leiða má líkum að því að skipulag í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hafi gefið byggingaraðilum færi á að mynda sérstöðu á íbúðamarkaði á suðvesturhorni landsins.

Minna byggt af minni fjöl­býl­is­í­búð­um

Sé sjónum beint að fjölbýlisíbúðum í byggingu er hlutfall smærri íbúða mjög lágt samanborið við fullbúnar íbúðir. Aðeins 364 fjölbýlisíbúðir í byggingu á landinu öllu eru undir 60 fermetrar að stærð. Það jafngildir um 8,7% fjölbýlisíbúða í byggingu en til samanburðar eru nálægt 14% fullbúinna fjölbýlisíbúða á landsvísu minni en 60 fermetrar.

Í stærðarflokknum 80–100 fermetrar er hlutfallið 31,3% meðal íbúða í byggingu samanborið við 26,5% meðal fullbúinna íbúða. Meðalstórar fjölbýlisíbúðir eru því sérstaklega áberandi í nýjum verkefnum. Nánar má lesa um íbúðir í byggingu og byggingaráform í nýlegri frétt HMS.

Sam­drátt­ur í íbúða­fjár­fest­ingu á öðr­um árs­fjórð­ungi

Hagstofa Íslands áætlar að landsframleiðsla hafi dregist saman um 1,9% að raunvirði á öðrum ársfjórðungi 2025 miðað við sama tímabil fyrra árs. Talið er að fjármunamyndun íbúðarhúsnæðis hafi dregist saman um 8,9% á sama tímabili eftir að hafa aukist um 22% á milli ára á fyrsta fjórðungi þessa árs.

Þó ber að nefna að hluti af aukningu fjárfestingarinnar á fyrsta ársfjórðungi þessa árs kom til vegna endurskoðunar matsstiga byggingarframkvæmda sem og aukins framvinduhraða íbúða sem voru á síðari byggingarstigum en áður hefur þekkst, til að mynda í Hamraneshverfi í Hafnarfirði.

Samdráttur í íbúðafjárfestingu á öðrum ársfjórðungi kemur þó til eftir samfellda aukningu íbúðarfjárfestingar frá miðju ári 2023.