Fast­eigna­mark­að­ur

Kóln­un í kjöl­far breyt­inga á lána­mark­aði

Í nóvember 2025 voru gefnir út 779 kaupsamningar á landsvísu. Það eru um 17% færri samningar en í nóvember 2024. Minni umsvif í nóvember endurspegla líklega að mestu leyti tímabundið skert aðgengi að íbúðalánum í kjölfar dóms Hæstaréttar í fyrsta vaxtamálinu um miðjan október. Í framhaldi af dómnum var veiting verðtryggðra íbúðalána hjá bönkum og nokkrum lífeyrissjóðum tímabundið sett á ís.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga á mánuði. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.

Í mælaborðinu eru einnig aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í desember, en þegar þessi skýrsla er gefin út hafði 1.025 kaupsamningum þegar verið þinglýst í desembermánuði. Leiða má líkur að því að hluti kaupsamninga desembermánaðar varði viðskipti sem frestuðust tímabundið á meðan lánaóvissan ríkti og endurspegli því í raun ekki aukin umsvif á markaðnum í desember.

Því til stuðnings má meðal annars líta á fjölda íbúða sem teknar voru af söluskrá í mánuðinum sem gefur jafnan gott forspárgildi fyrir fjölda kaupsamninga. Á myndinni hér að neðan má sjá að 740 íbúðir voru teknar af söluskrá í desember og fækkaði þeim því á milli mánaða.

Vísi­tala íbúða­verðs lækk­aði ann­an mán­uð­inn í röð

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,1 stig í desember og lækkaði um 1,16% á milli mánaða. Vísitalan hefur því lækkað tvo mánuði í röð en hún lækkaði um 0,35% á milli mánaða í nóvember. Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,11% á sama tíma og verðbólga mældist 4,5%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Lækkun vísitölunnar milli mánaða nær til allra undirvísitalna vísitölunnar, þ.e. fyrir sérbýli og fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu og utan þess. Íbúðaverð lækkaði meira á landsbyggðinni milli mánaða heldur en á höfuðborgarsvæðinu, eða um 1,3% samanborið við 1%. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkaði mest á milli mánaða (-2,2%) en fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkaði minnst (-0,09%). Tólf mánaða takturinn fyrir fjölbýli á landsbyggðinni mældist neikvæður að nafnvirði í fyrsta sinn síðan ný vísitala var tekin upp, og stendur nú í -0,61%.

Íbúðaverð hefur ekki haldið í við almenna verðlagsþróun undanfarna mánuði, en líkt og sjá má á mynd hér að neðan hefur íbúðaverð lækkað að raunvirði fimm mánuði í röð sé miðað við tólf mánaða breytingu.

Viðsnúningur varð í þróun raunverðs á árinu sem var að líða, þar sem íbúðir fóru frá því að hafa hækkað um 5,5% að raunvirði á milli janúarmánaða 2024 og 2025 í að hafa lækkað um 2,27% að raunvirði á milli desembermánaða 2024 og 2025.

Fast­eigna­sal­ar telja litla virkni á mark­aðn­um mið­að við árs­tíma

HMS framkvæmdi mánaðarlega spurningakönnun meðal fasteignasala í níunda sinn þann 8. janúar síðastliðinn en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasala til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 84 svör í þetta skiptið sem samsvarar rúmlega 25% svarhlutfalli. Langflestir svarendur, eða níu af hverjum tíu, miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Heilt á litið telja fasteignasalar virkni á fasteignamarkaði litla miðað við árstíma en tæplega þrír af hverjum fjórum fasteignasölum telja virknina vera frekar litla eða mjög litla. Hlutfallið náði hámarki í byrjun nóvember, þegar óvissa á lánamarkaði var alltumlykjandi, en hefur lækkað síðan þá eftir að óvissunni var eytt. Hlutfallið er þó hærra nú en það var frá maí fram í október 2025.

Í samræmi við framangreint er það mat fasteignasala að fasteignamarkaðurinn sé áfram kaupendamarkaður um þessar mundir, en tæplega fjórir af hverjum fimm fasteignasölum telja markaðinn ýmist vera kaupendamarkað eða mikinn kaupendamarkað.

Í síðustu tveimur mælingum í könnun meðal fasteignasala má þó greina aukningu í aðsókn á fyrstu viku sölutíma. Hlutfall svarenda sem telja að það komi að jafnaði 4–8 skoðendur á fyrstu viku sölutíma mældist 40% í janúar, samanborið við 28% í nóvember. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem telja að færri en 4 skoði eignina á fyrstu viku lækkað í 55%, úr um 67% í nóvember.

Enn leng­ist birgða­tími á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og ná­grenni

Birgðatími íbúða lengdist á milli mánaða í desember alls staðar á landinu og hefur aldrei mælst lengri á höfuðborgarsvæðinu eða í nágrenni þess. Lengri birgðatími er merki aukins kaupendamarkaðar, þar sem mikið er af íbúðum til sölu miðað við virkni á markaði.

Miðað við framboð íbúða til sölu í desember og söluhraða í nóvember mælist birgðatími 6,5 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu, 9,4 mánuðir í nágrannasveitarfélögum þess og 7,1 mánuður annars staðar á landsbyggðinni.

Lengri birgðatími milli mánaða skýrist að miklu leyti af fáum kaupsamningum í nóvember en birgðatími sýnir hversu langan tíma það tæki að selja núverandi framboð af íbúðum miðað við söluhraða síðasta mánaðar. Í ljósi þess að það geta verið talsverðar sveiflur á mánaðarmælingum á birgðatíma getur verið gott að skoða meðaltal yfir nokkra mánuði.

Á myndinni hér að neðan má sjá þriggja mánaða hlaupandi meðaltal birgðatíma eftir svæðum. Þriggja mánaða meðalbirgðatími hefur lengst á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess á undanförnum mánuðum og mælist nú 5,2 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu og 7,1 mánuður í nágrenni þess.

Þriggja mánaða meðaltal birgðatíma nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu styttist þrjá mánuði í röð frá september til nóvember 2025, úr sögulegu hámarki sem nam 14,7 mánuðum niður í 11,5 mánuði. Birgðatími nýrra íbúða lengdist í desember og stendur þriggja mánaða meðaltalið nú í 12,6 mánuðum og er því rúmlega helmingi lengri en fyrir ári síðan. Fáir kaupsamningar í nóvember, sem er afleiðing þeirrar óvissu sem skapaðist á lánamarkaði í október, hafa áhrif þar á.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur birgðatími nýrra íbúða styst þrjá mánuði í röð, á sama tíma og birgðatími annarra íbúða hefur lengst yfir sama tímabil.

Birgða­tími er lengst­ur í póst­núm­eri 221

Birgðatími er lengstur á þeim svæðum þar sem framboð nýrra íbúða er mest. Þetta má sjá þegar birgðatími er skoðaður eftir póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu og settur í samhengi við framboð nýrra íbúða.

Nýbyggingasvæði á Völlunum í Hafnarfirði (221), á Álftanesi (225) og í Vatnsmýrinni (102) í Reykjavík standa helst upp úr þegar kemur að birgðatíma. Hlutfall nýrra íbúða af framboði er jafnframt hæst í þessum póstnúmerum, eða um 85% í póstnúmeri 221, um 86% í póstnúmeri 225 og um 61% í póstnúmeri 102.

Birgðatíminn er stystur í póstnúmerum 103, 107 og 109 þar sem eru svo til engar íbúðir í nýbyggingum til sölu um þessar mundir. Birgðatíminn er einnig nokkuð stuttur á Seltjarnarnesi (170), í Árbæ (110), Grafarvogi (112) og Grafarholti (113) þar sem hlutfall nýbygginga af framboði er á bilinu 10% til 41%.

Áhugavert frávik má hins vegar greina í póstnúmeri 101, sem nær yfir miðborg Reykjavíkur. Þar eru nýbyggingar einungis 33% af framboði íbúða til sölu en þrátt fyrir það er birgðatími lengri en á öðrum svæðum þar sem hlutfall nýbygginga er lágt. Ein hugsanleg skýring er hátt fasteignaverð á svæðinu en meðalfermetraverð auglýstra íbúða í póstnúmeri 101 er að jafnaði um 17% hærra en í öðrum póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu, sem gæti dregið úr eftirspurn og þannig lengt birgðatíma.

Önn­ur hver íbúð til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er í ný­bygg­ingu

Í upphafi janúarmánaðar voru 5.105 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 2.234 nýjar íbúðir. Um 3.150 íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en um 2.000 íbúðir utan þess. Framboð íbúða til sölu dróst saman um 273 íbúðir á milli mánaða í janúar, eða um 5%. Samdrátturinn skýrist alfarið af fækkun eldri íbúða, þar sem framboð nýrra íbúða var óbreytt.

Í byrjun janúar var hlutfall nýrra íbúða til sölu af framboði á höfuðborgarsvæðinu um 51%. Þetta er í fyrsta skipti sem hlutfallið fer upp fyrir 50% og nýjar íbúðir eru fleiri en aðrar íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur hlutfallið verið nokkuð stöðugt síðustu mánuði og mældist 44% í upphafi árs. Annars staðar á landsbyggðinni hefur hlutfallið leitað niður á við síðustu mánuði og mældist það um 17% í byrjun janúar.

Hátt hlutfall nýrra íbúða til sölu endurspeglar mikla íbúðauppbyggingu undanfarin ár, á sama tíma og sala nýbygginga hefur dregist saman. Í kjölfarið sitja nýjar íbúðir lengur á markaðnum og safnast upp, á meðan aðrar íbúðir seljast að jafnaði hraðar og hverfa fyrr af markaðnum. 

Um ein af hverj­um sex nýj­um íbúð­um seld­ust á þriðja árs­fjórð­ungi

Framboð íbúða til sölu jókst verulega á milli þriðju ársfjórðunga 2024 og 2025. Eins og fyrr getur er aukningin að mestu til komin vegna nýrra íbúða, sem hefur fjölgað um um það bil 1.000 á þessu tímabili. Á sama tíma hefur framboð annarra íbúða aukist minna, eða um 660 íbúðir.

Meiri eftirspurn hefur verið eftir eldri íbúðum á síðustu tveimur árum sem hefur leitt til þess að hlutdeild nýrra íbúða í framboði hefur vaxið hratt um allt land. Á þriðja ársfjórðungi síðasta árs seldist rúmlega ein af hverjum sex nýjum íbúðum til sölu (479 af 2.635 íbúðum). Til samanburðar seldist rúmlega helmingur af framboði annarra íbúða á sama tímabili (2.500 íbúðir af 5.575 íbúðum).

Myndin hér að ofan sýnir fjölda seldra íbúða og auglýstra íbúða eftir tegund íbúða á hverjum ársfjórðungi frá árinu 2019. Á henni sést að framboð nýrra íbúða var mest á þriðja ársfjórðungi síðasta árs, en þá hafði það aukist um 37% frá sama tíma árs 2024.

Nýtt mæla­borð um fyrstu kaup­end­ur birt á vef HMS

Á árinu 2025 var tæplega 3.900 samningum vegna fyrstu fasteignakaupa þinglýst, eða að meðaltali um 325 kaupsamningum í hverjum mánuði. Það samsvarar um 34% allra þinglýstra kaupsamninga á árinu 2025, en alls var tæplega 11.500 kaupsamningum þinglýst í fyrra. Þetta, og fleira til, má lesa úr nýju mælaborði um fyrstu kaupendur sem aðgengilegt er á vef HMS.

Hlutfall fyrstu kaupa sveiflast talsvert á milli mánaða, en það hefur verið að meðaltali 32% frá því í ársbyrjun 2007. Lægst fór hlutfallið í 16% í desember 2008 í kjölfar fjármálahrunsins, en hæst reis það í febrúar 2021 þegar vextir voru í sögulegu lágmarki.

Á síðustu 19 árum var hlutdeild fyrstu kaupenda mest árið 2021, þegar 37% allra kaupsamninga vegna fyrstu kaupa. Lágir vextir, sem juku möguleika ungra kaupenda í að komast inn á fasteignamarkað, áttu þar stóran þátt.

Hlutfall fyrstu kaupa var hins vegar lægst árið 2024, en þá nam það 29%. Höfuðástæða þess eru uppkaup fasteignafélagsins Þórkötlu á íbúðum í Grindavík og fasteignakaup Grindavíkurbúa, sem jók hlutdeild annarra kaupenda og lögaðila á kostnað fyrstu kaupenda.

Á síðasta ári var hlutfall fyrstu kaupa 34% þar sem ekki gætti lengur áhrifa Grindavíkur á fasteignamarkaðinn. Kaupsamningum lögaðila og annarra kaupenda fækkaði samtals um nær 1.800 milli áranna 2024 og 2025, á sama tíma og samningum fyrstu kaupenda fjölgaði um tæplega 100. Heildarfjöldi kaupsamninga á markaði dróst því saman um 13 prósent milli ára, eða um það bil 1.700 samninga.

Í mælaborðinu um fyrstu kaupendur má jafnframt nálgast upplýsingar um meðalkaupverð og meðalfermetraverð fyrstu kaupenda. Samkvæmt mælaborðinu greiddu fyrstu kaupendur að jafnaði 22% lægra heildarverð en aðrir kaupendur fyrir þær íbúðir sem keyptar voru á árinu 2025, en nokkrir kaupsamningar eiga enn eftir að bætast við vegna þess tíma sem það tekur að ljúka þinglýsingu. Fyrstu kaupendur greiddu þó lítillega hærra fermetraverð fyrir eignir sínar en aðrir kaupendur.

Lægra heildarverð og hærra fermetraverð fyrstu kaupenda skýrist að stórum hluta af því að þeir kaupa að jafnaði smærri íbúðir en aðrir kaupendur. Fermetraverð í smærri íbúðum er alla jafna hærra þar sem rými á borð við eldhús og baðherbergi eru hlutfallslega dýrari en önnur rými. Þessi munur getur þó sveiflast á milli mánaða.

Frekari greining á nýbyggingum sýnir jafnframt að fyrstu kaupendur greiddu að jafnaði lægra heildarverð fyrir bæði eldri og nýjar íbúðir en munurinn var talsvert meiri þegar um nýjar íbúðir var að ræða. Á sama tíma greiddu þeir hærra fermetraverð fyrir bæði nýjar og eldri íbúðir en munurinn var einnig mestur á nýjum íbúðum.

Leigu­mark­að­ur

Ríf­lega 1.300 leigu­samn­ing­ar tóku gildi í des­em­ber

Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði um 231 í desember þar sem 1.335 samningar tóku gildi á móti þeim 1.104 samningum sem féllu úr gildi. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum og staðsetningu.

Á höfuðborgarsvæðinu tóku alls 958 samningar gildi í desember á sama tíma og 728 samningar féllu úr gildi. Flestir samningar sem féllu úr gildi á höfuðborgarsvæðinu eru um íbúðir í eigu einstaklinga eða um 55%.

Frá og með 1. janúar er öllum leigusölum skylt að skrá húsaleigusamninga í leiguskrá HMS. Skyldan nær til allra gildra húsaleigusamninga og er liður í að styrkja umgjörð leigumarkaðarins, auka gagnsæi og bæta aðgengi að áreiðanlegum upplýsingum. Samhliða þessari breytingu voru gerðar breytingar á tekjuskattslögum sem fela í sér að skráning í leiguskrá sé forsenda fyrir afslætti einstaklinga af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna.

Lög­að­il­ar um­svifa­mest­ir á leigu­mark­aði í Reykja­nes­bæ og Borg­ar­byggð

Hlutfall íbúða í eigu lögaðila er misjafnt eftir sveitarfélögum. Líkt og myndin hér að neðan sýnir er hlutfallið hæst í Reykjanesbæ og Borgarbyggð, þar sem um 28% íbúða eru í eigu lögaðila. Einnig má sjá að hlutfall íbúða í eigu lögaðila er að jafnaði hærra í sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins samanborið við sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu, þar sem Reykjavíkurborg er undantekning.

Hátt hlutfall íbúða í eigu lögaðila helst að miklu leyti í hendur við hátt hlutfall leigusamninga þar sem leigusali er lögaðili. Til að mynda er hlutfall leigusamninga þar sem leigusali er lögaðili einnig hæst í Borgarbyggð og Reykjanesbæ, í kringum 80%. Líkt og hlutfall íbúða í eigu lögaðila er hlutfall leigusamninga þar sem leigusali er lögaðili að jafnaði hærra utan höfuðborgarsvæðisins heldur en innan þess.

Á höfuðborgarsvæðinu er hlutfall íbúða í eigu lögaðila hæst í Reykjavík, en þar er hlutfall leigusamninga þar sem leigusali er lögaðili jafnframt hæst meðal sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu. Lægst eru hlutföllin í Kópavogi og Garðabæ innan höfuðborgarsvæðisins.

Hafa ber í huga að almenn skráningarskylda leigusamninga tók ekki gildi fyrr en um nýliðin áramót, en fram að því var einungis gerð krafa um að leigusalar sem höfðu tvær eða fleiri íbúðir til útleigu skyldu skrá samningana í leiguskrá HMS. Það má því gera ráð fyrir að hlutfall leigusamninga þar sem leigusali er lögaðili sé ofmetið í ofangreindum tölum, þótt samanburður milli sveitarfélaga ætti að vera nærri lagi.

Um­svif á skamm­tíma­leigu­mark­aði árið 2025 álíka mik­il og árið áður

Um 7.000 eignir voru skráðar á skammtímaleiguvefnum Airbnb á öllu landinu í nóvember síðastliðnum og hélst fjöldi þeirra óbreyttur á milli nóvembermánaða 2024 og 2025. Umsvif á skammtímaleigumarkaði voru því álíka mikil á síðustu tveimur árum. Á myndinni hér að neðan má sjá mánaðarlegan fjölda skráðra Airbnb-eigna á höfuðborgarsvæðinu og utan þess frá árinu 2017. Á myndinni sést að skammtímaleigueignir dreifast nokkuð jafnt á milli höfuðborgarsvæðisins og landsbyggðarinnar.

Af myndinni má jafnframt greina augljósar árstíðarsveiflur á síðustu árum, þar sem fjöldi skráðra eigna nær hámarki yfir sumartímann þegar ferðamenn koma til landsins í miklum mæli. Alls voru um 8.600 leigueiningar skráðar á Airbnb á öllu landinu í júní, júlí og ágúst 2025. Um það bil sami fjöldi leigueininga var á skrá hjá Airbnb í sömu mánuðum árið 2024 og umsvif á skammtímaleigumarkaði voru því álíka mikil sumrin 2025 og 2024.

Á sama tíma og umsvif á skammtímaleigumarkaði héldust álíka mikil milli ára fækkaði gistinóttum á hótelum á milli ára um 6,6% í nóvember 2025 samkvæmt bráðabirgðatölum Hagstofu Íslands um ferðaþjónustu á Íslandi. Gistinætur á hótelum voru þó að meðaltali 10% fleiri sumarið 2025 samanborið við sumarið 2024.

Enn hægist á hækk­un greiðslu­byrði lána og leigu­verðs

Sterk fylgni hefur verið á milli greiðslubyrðar húsnæðislána og leiguverðs þar sem stór hluti leigusala greiðir húsnæðislán af leiguíbúðum sínum og hafa á síðustu árum velt aukinni greiðslubyrði af lánum sínum að hluta til yfir á leigjendur.

Á myndinni hér að neðan má sjá leiguverðsþróun samkvæmt vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu og greiðslubyrði íbúðalána á breytilegum verðtryggðum vöxtum, sem er algengasta lánaformið miðað við útistandandi húsnæðislán.

Líkt og myndin sýnir hér að ofan hefur hægt á 12 mánaða hækkun leiguverðs samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána. Í desember nam 12 mánaða hækkun greiðslubyrði íbúðalána 1,2% á sama tíma og leiguverð hækkaði um 5% á milli desembermánaða 2024 og 2025.

Vísi­tala leigu­verðs lækk­aði um 1,4% á milli mán­aða í des­em­ber

Vísitala leiguverðs mældist 124,9 stig í desember og lækkaði því um 1,4% á milli mánaða. Á síðustu 12 mánuðum hefur leiguverð íbúða sem leigðar eru út á markaðsforsendum því hækkað um 5% á sama tíma og verðbólga mældist 4,5%. Tólf mánaða takturinn hefur farið lækkandi undanfarið ár en hann stóð í 12% í janúar 2025.

Leiguverð hefur hækkað umfram verðlag á ársgrundvelli samfellt frá miðju ári 2023, líkt og sjá má á myndinni hér að ofan sem sýnir 12 mánaða raunverðshækkun vísitölu leiguverðs. Undanfarna mánuði hefur þó hægt verulega á tólf mánaða raunverðshækkun leiguverðs samhliða minni nafnverðshækkunum. Síðastliðna 12 mánuði hefur leiguverð hækkað um 0,5% að raunvirði, en milli nóvembermánaða 2024 og 2025 hækkaði leiguverð um 1,8% að raunvirði og um 2,3% milli októbermánaða 2024 og 2025.

Um 11,8 millj­arð­ar króna í hús­næð­is­bæt­ur árið 2025

HMS greiddi tæpar 953 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í desember, en heildargreiðslur húsnæðisbóta voru um 11,8 milljarðar króna árið 2025.

Alls voru greiddir 11,2 milljarðar króna í almennar húsnæðisbætur árið 2025, auk 292 milljóna króna vegna sértæks húsnæðisstuðnings vegna náttúruhamfara í Grindavíkurbæ og 312 milljóna króna í sérstakan húsnæðisstuðning fyrir Kópavog og Skagafjörð.

Almennar húsnæðisbætur jukust um 12% að nafnvirði á milli ára, eða tæp 7% að raunvirði. Alls fengu um 23 þúsund heimili greiddar almennar húsnæðisbætur á árinu, en þar að baki stóðu um 40 þúsund einstaklingar. Myndin hér fyrir neðan sýnir árlegar heildargreiðslur almennra húsnæðisbóta í milljörðum króna frá árinu 2017.

Lyk­il­töl­ur hús­næð­is­bóta í des­em­ber 2025

Meðalleigufjárhæð þeirra sem þáðu húsnæðisbætur í desember var rúmlega 187 þúsund krónur. Meðalleigufjárhæð þessa hóps er um 7% hærri nú en fyrir ári síðan en til samanburðar hefur markaðsleiga hækkað um 5,05% á síðustu 12 mánuðum samkvæmt vísitölu leiguverðs. Meðaltekjur húsnæðisbótaþega eru líka um 7% hærri nú samanborið við í desember 2024.

Meðalhúsnæðisbætur í desember voru um 52 þúsund krónur og stóðu í stað á milli desembermánaða 2024 og 2025. Til samanburðar var 12 mánaða breyting meðalhúsnæðisbóta í kringum 30% á milli desembermánaða 2023 og 2024 þar sem grunnfjárhæð húsnæðisbóta var hækkuð í júní 2024.

Lána­mark­að­ur

Háir vext­ir í þrjú ár farn­ir að hafa áhrif á eft­ir­spurn

Eftir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst um mitt ár 2021 hafa vextir hér á landi verið yfir meðallagi háir í um það bil þrjú ár. Vextir eru einn stærsti áhrifaþáttur á verðþróun á fasteignamarkaði en íbúðaverð tók á flug eftir að vextir náðu sögulegu lágmarki á tímum heimsfaraldurs. Hækkandi vaxtastig stuðlaði að hægari íbúðaverðshækkunum frá miðju ári 2022 fram að miðju ári 2023, en stýrivextir stóðu í 9,25% í rúmt ár.

Atburðir í tengslum við jarðhræringar á Reykjanesi urðu til þess að Grindvíkingar neyddust margir hverjir til að flytjast búferlum til annarra svæða. Það hafði í för með sér aukinn eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaði með tilheyrandi verðhækkunum þrátt fyrir hátt vaxtastig. Eftir að Grindavíkuráhrifin fjöruðu út fóru stýritæki Seðlabankans að hafa meiri áhrif á eftirspurn á fasteignamarkaði. Kólnað hefur á íbúðamarkaði undanfarin misseri en hægt hefur á íbúðaverðshækkunum frá haustinu 2024. Samhliða hófst vaxtalækkunarferli Seðlabankans, sem hélt áfram á árinu 2025.

Stýrivextir stóðu í 8,5% í upphafi árs 2025 og voru lækkaðir um 1,25 prósentustig í fjórum skrefum á árinu. Stýrivextir í lok árs stóðu því í 7,25%. Markmið Seðlabankans með beitingu vaxtatækisins er að stýra verðbólgu niður í 2,5% verðbólgumarkmið bankans en hún hefur reynst þrálát á árinu og sveiflast í kringum 4%.

Í peningamálum 2025/4 sem voru gefin út þann 19. nóvember 2025 spáði Seðlabankinn því að verðbólga tæki að hjaðna snemma á nýju ári. Spáin gerir ráð fyrir að verðbólga verði komin niður í 3,5% um mitt ár 2026, 3% undir lok árs og niður í 2,5% verðbólgumarkmið snemma árs 2027.

Greiningaraðilar búast við að breytt gjaldtaka af ökutækjum, þ.e. innleiðing kílómetragjalds og breytingar á vörugjöldum, muni hafa áhrif til hækkunar á vísitölunni í næstu mælingum. Þar að auki muni árstíðarbundnir þættir á borð við janúarútsölur og lækkanir á flugfargjöldum til útlanda hafa áhrif til lækkunar vísitölunnar í næstu mælingu, en á móti vegi gjaldskrárhækkanir sem taka gjarnan gildi um áramót.

Landsbankinn spáir því að vísitala neysluverðs hækki um 0,30% á milli mánaða og að ársverðbólga verði því 5,1%. Arion banki spáir 5% verðbólgu í janúar og Íslandsbanki telur að verðbólgan verði 4,9%. Verðbólgumæling Hagstofu fyrir janúarmánuð er væntanleg þann 29. janúar og næsta stýrivaxtaákvörðun Seðlabankans er fyrirhuguð þann 4. febrúar.

Hús­næð­islið­ur­inn áfram áhrifa­rík­ur í verð­bólgu­þró­un

Framlag húsnæðisliðarins til verðbólgu hefur löngum verið umtalsvert en vægi hans hefur að jafnaði verið í kringum 30% undanfarinn áratug. Húsnæðisliðurinn hefur yfirleitt áhrif til hækkunar á verðbólgu en í kjölfar fjármálahrunsins haustið 2008 varð verðhrun á fasteignamarkaði sem hafði áhrif til lækkunar á vísitölu neysluverðs í gegnum húsnæðisliðinn.

Húsnæðisliðurinn hafði mikil áhrif til aukinnar verðbólgu á árunum 2016 til 2019 samhliða miklum íbúðaverðshækkunum á meðan sterkari króna og lágt hrávöruverð á alþjóðamarkaði vógu á móti. Þróun húsnæðiskostnaðar hafði fremur takmörkuð áhrif á verðbólgu á árinu 2020 en frá og með árinu 2021 hefur verið hægt að rekja að jafnaði 50% verðbólgunnar til húsnæðisliðarins. Framlag húsnæðisliðarins til verðbólgu var áfram talsvert á árinu 2025.

Húsnæðisliðurinn samanstendur af nokkrum undirliðum, þ.e. greiddri húsaleigu, reiknaðri húsaleigu, viðhaldi, viðgerðum og öðrum kostnaði vegna húsnæðis auk hita og rafmagns.

Reiknuð húsaleiga er allsráðandi í húsnæðislið vísitölunnar, en henni er ætlað að endurspegla kostnað við búsetu í eigin húsnæði. Þar sem útgjöld vegna búsetu í eigin húsnæði eru í meginatriðum fjárfestingarútgjöld, svo sem afborganir af húsnæðislánum, og engin eiginleg greiðsla á sér stað fyrir afnot af húsnæðinu eru útgjöldin metin með óbeinum hætti. Í júní 2024 tók Hagstofan upp aðferð húsaleiguígilda til að meta þennan kostnað, en studdist áður við aðferð sem tók mið af þróun fasteignaverðs og raunvaxta.

Þess má geta að vísitölur HMS eru ólíkar mælingum Hagstofu Íslands á húsnæðiskostnaði, en nánar var fjallað um muninn þar á í frétt á vef HMS í fyrra.

Hrein ný út­lán til heim­ila dróg­ust sam­an milli mán­aða í nóv­em­ber

Hrein ný lántaka heimila nam 11,3 milljörðum króna í nóvember og dróst saman um rúmlega 21% á milli mánaða. Kaupsamningum fækkaði jafnframt um 30% á milli mánaða í nóvember, en áhrif þeirrar óvissu sem skapaðist á lánamarkaði um miðjan október komu að mestu leyti fram í tölum um kaupsamninga í nóvember.

Verðtryggð útlán eru áfram ráðandi lánsform nýrra íbúðalána heimilanna en í nóvember tóku heimilin ný óverðtryggð íbúðalán að fjárhæð 1.570 milljónir króna umfram upp- og umframgreiðslur af slíkum lánum. Hrein ný óverðtryggð lántaka hefur verið hverfandi undanfarna þrjá mánuði, en var jákvæð um 2.900 milljónir króna í júlí. Þar áður höfðu upp- og umframgreiðslur óverðtryggðra lána verið umfangsmeiri en ný óverðtryggð lánveiting allt frá vormánuðum ársins 2023, þegar stýrivextir voru orðnir talsvert háir og fólk var farið að endurfjármagna óverðtryggð lán sín með verðtryggðum lánum í miklum mæli.

Líf­eyr­is­sjóð­ir halda áfram að sækja í sig veðr­ið á íbúða­lána­mark­aði

Hrein ný útlán lífeyrissjóða námu tæplega 8,7 milljörðum króna í nóvember síðastliðnum og drógust því saman um tæp 8,5% á milli mánaða. Hrein ný verðtryggð útlán lífeyrissjóða námu rúmlega 8 milljörðum króna á meðan hrein ný óverðtryggð útlán námu rúmlega 650 milljónum króna í nóvember. Lífeyrissjóðir stóðu að baki um 77% hreinna nýrra íbúðalána til heimila í mánuðinum, en sjóðirnir hafa átt ráðandi hlut í hreinum nýjum útlánum til íbúðakaupa á árinu 2025.

Hrein ný útlán banka til heimilanna námu tæplega 3,3 milljörðum króna í nóvember og drógust því saman um tæp 40% á milli mánaða. Hrein ný verðtryggð útlán banka til heimila námu rúmlega 2,3 milljörðum króna og hrein ný óverðtryggð útlán námu tæpum milljarði króna. Ný óverðtryggð lántaka heimilanna hjá bönkunum var því umfangsmeiri en upp- og umframgreiðslur slíkra lána, en hrein ný óverðtryggð útlán banka til heimila hafa verið neikvæð allt frá því í desember árið 2022, að undanskildum júlímánuði árið 2025.

Snjó­hengja vaxta­end­ur­skoð­un­ar að baki

Seðlabanki Íslands heldur utan um upplýsingar um umfang vaxtaendurskoðunar á íbúðalánum heimilanna og birtir í Hagvísum. Vaxtaendurskoðun var nokkuð umfangsmikil á árinu 2025, en í desember árið 2024 var vaxtaendurskoðun óverðtryggðra lána að fjárhæð 244 milljarða króna á dagskrá árið 2025. Þar sem fastvaxtatímabil eru yfirleitt á bilinu þrjú til fimm ár má gera ráð fyrir að um hafi verið að ræða endurskoðun á vöxtum frá lágvaxtatímabili áranna 2020 til 2022 að miklu leyti. Á sama tíma voru eingöngu óverðtryggð lán að fjárhæð 98 milljarða króna með vaxtaendurskoðun á árinu 2026.

Nýjustu upplýsingar um vaxtaendurskoðun úr Hagvísum Seðlabankans eru frá lokum október 2025. Samkvæmt þeim voru óverðtryggð lán að fjárhæð 80 milljarðar króna með ákvæði um vaxtaendurskoðun á árinu 2026 og hafði fjárhæð þeirra því lækkað um 18 milljarða króna frá því í desember 2024. Lækkunina má líklegast rekja til endurfjármögnunar og uppgreiðslu óverðtryggðra lána með vaxtaendurskoðun á árinu 2026, en undanfarið hafa mörg heimili endurfjármagnað óverðtryggð lán sín með verðtryggðum lánum.

Samkvæmt nýjustu upplýsingum eykst umfang vaxtaendurskoðunar óverðtryggðra lána á árinu 2027 og 2028 þegar vaxtaendurskoðun lána að fjárhæð 89 og 152 milljarða króna er á dagskrá. Umfangið minnkar niður í 30 milljarða króna árið 2029 en eykst svo aftur upp í 70 milljarða króna árið 2030. Umfang vaxtaendurskoðunar á síðari hluta þess tímabils sem myndin hér að ofan nær til kemur þó til með að breytast eftir því sem tíminn líður þar sem vaxtaendurskoðun getur átt sér stað á þeim tíma á lánum sem hafa ekki enn verið tekin.

Hlut­deild­ar­lán fest í sessi með breyttu fyr­ir­komu­lagi

Frumvarp um breytingar á reglum um hlutdeildarlán var samþykkt á Alþingi þann 18. desember síðastliðinn, en breytingarnar hafa það að markmiði að festa hlutdeildarlánin í sessi og tryggja fyrirsjáanleika um úrræðið gagnvart lántökum og byggingaraðilum. Fjallað hefur verið um breytingarnar í frétt á vef HMS og á vef stjórnarráðsins.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og eru ætluð fyrstu kaupendum, sem og þeim sem ekki hafa átt fasteign síðustu fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Um er að ræða vaxta- og afborgunarlaus lán en höfuðstóll lánsins fylgir þróun markaðsverðs íbúðarinnar.

Með breytingunum verða fjárframlög til hlutdeildarlána aukin og lánunum verður úthlutað í hverjum mánuði en ekki óreglulega eins og verið hefur. Auk þess verður HMS gert heimilt að gera samninga við uppbyggingaraðila og greiða út hlutdeildarlán á fyrri stigum framkvæmda til að stuðla að uppbyggingu íbúða fyrir fyrstu kaupendur.

Breytingar á skilyrðum hlutdeildarlána stuðla einnig að því að fleiri eigi þess kost að nýta þau til fyrstu kaupa. Má þar helst nefna að lánshlutfall hlutdeildarlána hækkar úr 20% í 25% fyrir almenn hlutdeildarlán, en úr 30% í 35% fyrir umsækjendur með tekjur undir lægri tekjuviðmiðum. Hlutdeildarlánþegum verður jafnframt heimilt að leggja til allt að 10% eigið fé til kaupanna án þess að hlutdeildarlán skerðist á móti, til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku. Áður skertist hlutdeildarlán ef eigið fé var umfram 5% af kaupverði.

Samhliða breytingum á lánshlutfalli hækkar hámarksverð íbúða sem falla undir hlutdeildarlán til að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði lánveitinga. Tekjuviðmið fyrir bæði einstaklinga og sambúðarfólk hækka einnig auk þess sem hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við ráðstöfunartekjur hækkar úr 40% í 45% fyrir einstaklinga en verður áfram óbreytt í 40% fyrir hjón og sambúðarfólk.Upplýsingar um uppfærð tekjuviðmið og hámarksverð eru aðgengilegar á vefnum island.is.

Þann 7. janúar síðastliðinn opnaði HMS fyrir umsóknir um hlutdeildarlán vegna úthlutunar í janúar með rýmkuðum skilyrðum. Umsóknarfresturinn rann út 20. janúar en alls voru 458 milljónir króna til úthlutunar. Næsta úthlutun verður í febrúar.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Fjölg­un full­bú­inna íbúða ný­lið­ins árs í takt við með­al­tal síð­ustu ára

Á árinu sem var að líða varð 3.371 íbúð fullbúin, sem eru um 8% færri íbúðir en urðu fullbúnar á árinu 2024 þegar þær voru 3.665 talsins. Þetta kom fram í frétt á vef HMS en hægt er að nálgast upplýsingar um fullbúnar íbúðir eftir mánuðum og sveitarfélögum í mælaborði um fullbúnar íbúðir.

Þrátt fyrir samdrátt milli ára er fjölgun fullbúinna íbúða áfram mikil í sögulegu samhengi. Sé horft til síðustu fimm ára hefur fullbúnum íbúðum að meðaltali fjölgað um 3.315 á ári. Íbúðauppbygging hefur því haldið dampi þrátt fyrir hægari sölu og hátt vaxtastig.

Í síðustu íbúðatalningu frá því í september 2025 gerði HMS ráð fyrir að alls yrðu á bilinu 3.100-3.400 íbúðir fullbúnar á árinu, en matið byggði á fjölda íbúða í virkum framkvæmdum og áætluðum verklokum þeirra.

Fleiri sér­býl­is­hús í bygg­ingu á Suð­ur­landi en á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú um 5.900 íbúðir í byggingu á landinu öllu. Þar að auki hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir rúmlega þúsund íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar. Hlutfallslega er uppbygging áberandi mest á Suðurlandi en 17% af íbúðum í byggingu eru staðsettar á Suðurlandi, til samanburðar eru 9% fullbúinna íbúða þar.

Um 78% íbúða í byggingu á landinu öllu eru fjölbýlisíbúðir, en hlutfall þeirra er enn hærra á höfuðborgarsvæðinu eða um 90%. Þannig eru íbúðir í sérbýli í miklum minnihluta á höfuðborgarsvæðinu samanborið við aðra landshluta. Flest sérbýlishús eru í byggingu á Suðurlandi eða 401 sérbýlishús, samanborið við um 325 sérbýlishús á höfuðborgarsvæðinu, 127 á Suðurnesjum og 107 á Norðausturlandi. Í öðrum landshlutum eru innan við hundrað sérbýlishús í byggingu.

Samanburður á hlutfallslegri skiptingu fullbúinna íbúða í hverjum landshluta og íbúða í byggingu eftir tegund íbúða leiðir í ljós að það er afgerandi mestur munur á Suðurlandi, þar sem 54% íbúða í byggingu eru fjölbýlisíbúðir en einungis um 26% fullbúinna íbúða eru fjölbýlisíbúðir. Munar þar mestu um uppbyggingu fjölbýlisíbúða í Sveitarfélaginu Árborg en tvær af hverjum fimm íbúðum í byggingu á Suðurlandi eru í Árborg.

Á myndinni hér að ofan má sjá hlutdeild sérbýlisíbúða af heildarfjölda íbúða í byggingu eftir landshlutum ásamt hlutdeild fullbúinna íbúða á hverju svæði fyrir sig. Allar íbúðir í byggingu á Norðvesturlandi (38 talsins) og á Vestfjörðum (9 talsins) eru í sérbýli en þó ber að hafa í huga að þær eru fáar samanborið við aðra landshluta.

Um tvær af hverj­um fimm fjöl­býl­is­í­búð­um í bygg­ingu í Reykja­vík eru 80 fer­metr­ar eða minni að stærð

Undanfarin ár hefur íbúðaverð hækkað mikið umfram laun sem hefur leitt til þess að kaupendur fasteigna hafa þurft að taka á sig töluverðar skuldbindingar. Hátt vaxtastig hefur einnig takmarkað kaupgetu og leitt til aukinnar eftirspurnar eftir minni íbúðum. Í ljósi þess hefur verið talsvert ákall um byggingu minni íbúða, þ.e. 80 fermetra eða minni, sem væru ákjósanlegur kostur fyrir til dæmis fyrstu kaupendur.

Líkt og kom fram hér að ofan eru um fjórar af hverjum fimm íbúðum í byggingu í fjölbýli. Rétt rúmlega ein af hverjum þremur (33,8%) fjölbýlisíbúðum í byggingu á landinu öllu eru 80 fermetrar eða minni, sem er rétt undir hlutdeild slíkra íbúða í fullbúnum íbúðum (35,4%). Á myndinni hér að neðan má sjá hlutdeild og fjölda minni fjölbýlisíbúða í byggingu eftir landshlutum. Í öllum landshlutum er hlutdeild minni fjölbýlisíbúða í byggingu lægri samanborið við fullbúnar íbúðir í sama stærðarflokki að frátöldu Vesturlandi. Munar þar mestu um Borgarbyggð, en þar eru 25 af 47 fjölbýlisíbúðum í byggingu 80 fermetrar eða minni.

Engar fjölbýlisíbúðir eru í byggingu á Vestfjörðum eða Norðvesturlandi en af fullbúnum fjölbýlisíbúðum eru um 40% þeirra minni fjölbýlisíbúðir á Vestfjörðum og 32% á Norðvesturlandi.

Í sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu er áberandi hátt hlutfall minni fjölbýlisíbúða í Reykjavík en um tvær af hverjum fimm fjölbýlisíbúðum í byggingu í Reykjavík eru 80 fermetrar eða minni að stærð. Í Mosfellsbæ er mestur munur á hlutdeild minni fjölbýlisíbúða í byggingu samanborið við fullbúnar fjölbýlisíbúðir í sveitarfélaginu en af 67 fjölbýlisíbúðum í byggingu í Mosfellsbæ eru 27 þeirra 80 fermetrar eða minni.

Í Hafnarfirði eru 172 minni fjölbýlisíbúðir í byggingu samanborið við 35 í Kópavogi og 74 í Garðabæ. Í Kópavogi og Garðabæ eru innan við ein af hverjum fimm fjölbýlisíbúðum í byggingu minni íbúðir. Þó ber að nefna að í ljósi þess að einungis 10% íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu eru í sérbýli þarf að byggja íbúðir í fjölbýli í stærri kantinum til að mæta þörf fyrir stærri íbúðir.

At­vinnu­laus­ir í bygg­ing­ar­iðn­aði ekki fleiri frá vor­mán­uð­um 2020

Líkt og fram hefur komið í síðustu mánaðarskýrslum hefur hægt á aðflutningi erlendra ríkisborgara undanfarin misseri. Sögulega séð starfa þó enn margir í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð þrátt fyrir að starfsfólki í greininni sé ekki lengur að fjölga. Alls störfuðu 19.205 í greininni í nóvember 2025 sem er sami fjöldi og í nóvember 2024.

Velta í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð stóð í stað að raunvirði (4% nafnaukning) milli ára samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum sé miðað við veltu í september- og októbermánuðum.

Samkvæmt Vinnumálastofnun mældist atvinnuleysi á Íslandi 4,4% í desember, en svo mikið atvinnuleysi hefur ekki mælst síðan í apríl 2022 þegar hagkerfið var að ná sér eftir kórónuveirufaraldurinn. Samkvæmt nýjustu tölum Vinnumálastofnunar voru 913 skráðir atvinnulausir í byggingariðnaði. Milli desembermánaða 2025 og 2024 fjölgaði atvinnulausum í greininni um rúm 31% en í öðrum greinum fjölgaði atvinnulausum að jafnaði um 13%. Raunar þarf að leita aftur til maímánaðar 2020 til að finna fleiri atvinnulausa í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð, en á þeim tíma störfuðu tæplega 14 þúsund manns í greininni.

Vísbendingar eru um að aðflutt vinnuafl hafi að undanförnu starfað í ótryggari byggingarverkefnum en áður. Innflytjendur voru 36,9% af öllu starfsfólki í byggingariðnaði í nóvember 2025 en um 80% atvinnulausra í greininni eru með erlendan bakgrunn. Hlutfallið var 70% í nóvember 2023 þegar hlutfall starfsfólks með erlendan bakgrunn var álíka og nú, eða 36,4%. Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall erlendra í byggingariðnaði, bæði starfandi og atvinnulausra.

Í síðasta mánuði birti Seðlabanki Íslands ársfjórðungslegar niðurstöður Gallup-könnunar meðal stjórnenda 400 stærstu fyrirtækja landsins. Niðurstöðurnar benda til þess að skortur á starfsfólki á íslenskum vinnumarkaði fari minnkandi, en 11,7% svarenda telja nú vanta starfsfólk. Það er lægsta hlutfall sem mælst hefur frá lokum árs 2020.

Í könnuninni er jafnframt kannað hvort fyrirtæki hyggist gera breytingar á starfsmannafjölda á næstu sex mánuðum. Þar kemur fram athyglisverður munur milli september- og desembermælinga. Í september töldu að jafnaði tæp 18% fyrirtækja að þau myndu fjölga starfsfólki á tímabilinu, en í desember hafði það hlutfall lækkað niður í 11%. Á sama tíma jókst hlutfall fyrirtækja sem töldu líklegt að þau myndu fækka starfsfólki, úr um 19% í september í 35% í desember.

Í desember töldu um 20% fyrirtækja í flokknum byggingarstarfsemi og veitur að þau myndu fjölga starfsfólki á tímabilinu samanborið við um 35% í september. Myndin er öfug fyrir fækkun starfsfólks en í desember töldu um 34% að þau myndu fækka starfsfólki á næstu sex mánuðum, samanborið við um 20% í september.

Sam­drátt­ur í fjár­fest­ingu íbúð­ar­hús­næð­is

Hagstofa Íslands áætlar að landsframleiðsla hafi aukist um 1,2% að raunvirði á þriðja ársfjórðungi 2025 miðað við sama tímabil árið áður. Hagvöxtur skýrist að mestu af 4,2% aukningu í einkaneyslu, en einnig er vöxtur í fjárfestingu um 2,2% og í samneyslu um 0,9%. Þrátt fyrir aukningu í fjárfestingu er talið að fjármunamyndun íbúðarhúsnæðis hafi dregist saman um 10,3% að raunvirði, en samdrátturinn nam 8,9% á öðrum ársfjórðungi eftir að hafa aukist um 22% á milli ára á fyrsta fjórðungi 2025.

Þó ber að nefna að hluti af aukningu fjárfestingarinnar á fyrsta ársfjórðungi þessa árs kom til vegna endurskoðunar matsstiga byggingarframkvæmda sem og aukins framvinduhraða íbúða sem voru á síðari byggingarstigum en áður hefur þekkst. Má þar meðal annars nefna Hamraneshverfið í Hafnarfirði.