Ný könn­un gef­ur betri mynd af hús­næð­is­að­stæð­um að­fluttra

Í frétt HMS frá því í vor má lesa að HMS telur að um 37 þúsund fullorðnir gætu verið vantaldir á leigumarkaði vegna misræmis milli kannana um búsetu einstaklinga og eigendaskráningar úr fasteignaskrá. Samkvæmt búsetukönnunum HMS voru um 15% fullorðinna á leigumarkaði árið 2024 en kannanirnar hafa ekki náð til erlendra íbúa nema að óverulegu leyti.

Sem liður í að bæta upplýsingasöfnun um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði lét HMS framkvæma netkönnun meðal félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju sem eru með annað hvort erlent upprunaland eða ríkisfang. Könnunarfyrirtækið Prósent framkvæmdi könnunina. Spurningalistar voru sendir út á íslensku, ensku og pólsku, en gögnum var safnað frá 25. júní til 5. ágúst 2025. Úrtakið samanstóð af 20.678 einstaklingum og fjöldi svara var 2.762.

Næst­um 3 af hverj­um 4 að­flutt­um á leigu­mark­aði

Niðurstöður könnunarinnar leiða í ljós að um 74% erlendra ríkisborgara eru á leigumarkaði hér á landi, um 17% búa í eigin húsnæði og um 10% búa í foreldrahúsum, hjá vinum, ættingjum eða annars staðar. Þetta er öfugt við það sem þekkist meðal íslenskra ríkisborgara, en samkvæmt búsetumælingu HMS búa um  73% einstaklinga í eigin húsnæði, 15% eru á leigumarkaði og 11% búa í foreldrahúsum, hjá vinum, ættingjum eða annars staðar. Þar af leiðandi má gera ráð fyrir því að um það bil helmingur allra leigjenda á Íslandi sé af erlendu bergi brotinn.

Í þessu samhengi er mikilvægt að hafa í huga að könnunin meðal aðfluttra nær nánast eingöngu til aðila á vinnumarkaði, enda samanstóð úrtakið af félagsmönnum þriggja stéttarfélaga. Niðurstöðurnar endurspegla því ekki húsnæðisaðstæður erlendra ríkisborgara sem standa utan vinnumarkaðar hér á landi. Í ljósi þess að aðilar utan vinnumarkaðar eru að jafnaði líklegri til að vera á leigumarkaði en þeir sem eru á vinnumarkaði er hér um að ræða varfærið mat á hlutfalli aðfluttra á leigumarkaði.

Samanburð á niðurstöðum úr búsetumælingum HMS og nýrri könnun um húsnæðisaðstæður aðfluttra má sjá á meðfylgjandi mynd, auk vegins meðaltals sem gefur betri vísbendingu um raunverulega stærð leigumarkaðar hér á landi.

Stærð leigu­mark­að­ar van­met­in um 13 pró­sentu­stig

Niðurstöður könnunarinnar renna stoðum undir grun HMS um að stærð leigumarkaðar hafi verið vanmetin vegna vantalningar erlendra ríkisborgara. Ef niðurstöður úr könnun meðal aðfluttra eru vigtaðar saman við niðurstöður úr ársfjórðungslegum könnunum meðal þjóðarinnar, miðað við hlutfall erlendra af mannfjölda eftir aldursbilum, fæst að alls 28% einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi. Stærð leigumarkaðar var því vanmetin um 13 prósentustig. Um er að ræða varfærið mat þar sem könnun meðal aðfluttra nær nánast eingöngu til aðila á vinnumarkaði.

Sé eingöngu litið til aðila á vinnumarkaði, þ.e. þeirra sem eru ýmist í fullu starfi, hlutastarfi eða sjálfstætt starfandi, er meiri munur á búsetuformi íslenskra og erlendra ríkisborgara. Niðurstöður könnunar meðal erlendra íbúa endurspegla að mestu leyti búsetuaðstæður aðfluttra á vinnumarkaði. Meðal íslenskra ríkisborgara búa aftur á móti um 79% íslenskra ríkisborgara í eigin húsnæði og um það bil áttundi hver er á leigumarkaði.

Langflestir leigja húsnæði af einstaklingum, óháð uppruna leigjenda. Sé litið til einstaklinga á vinnumarkaði svara um 76% aðfluttra því til að þeir leigi af einkaaðila en hlutfallið er 71% meðal íslenskra ríkisborgara. Þá segjast 12% aðfluttra leigja íbúð af leigufélagi samanborið við 8% íslenskra ríkisborgara. Tæplega tvöfalt fleiri íslenskir leigjendur leigja hins vegar af óhagnaðardrifnum leigufélögum, stúdentagörðum eða annað niðurgreitt húsnæði, eða einn af hverjum fimm samanborið við um einn af hverjum níu meðal aðfluttra.

Ungir erlendir ríkisborgarar eru oftar á leigumarkaði og sjaldnar í foreldrahúsum en íslenskir jafnaldrar sínir á vinnumarkaði. Um 72% erlendra ungmenna á aldrinum 18-24 ára eru á leigumarkaði og 16% í foreldrahúsum samanborið við 17% á leigumarkaði og 61% í foreldrahúsum meðal íslenskra ungmenna á vinnumarkaði.

Að­flutt­ir upp­lifa minna hús­næð­is­ör­yggi vegna hás hlut­falls á leigu­mark­aði

Heilt á litið upplifa íslenskir ríkisborgarar meira húsnæðisöryggi en erlendir ríkisborgarar sem skýrist að mestu leyti af því að íslenskir ríkisborgarar búa í meira mæli í eigin húsnæði og eru sjaldnar á leigumarkaði en erlendir ríkisborgarar. Leigjendur upplifa að jafnaði minna húsnæðisöryggi en íbúðareigendur, hvort sem litið er til íslenskra eða erlendra ríkisborgara.

Á myndinni hér að neðan má sjá afstöðu svarenda um hvort þeir telji sig búa við húsnæðisöryggi úr búsetukönnunum HMS meðal aðfluttra annars vegar og þjóðarinnar hins vegar þar sem eingöngu er litið til einstaklinga á vinnumarkaði. Tæplega níu af hverjum tíu íslenskum ríkisborgurum telja sig búa við húsnæðisöryggi samanborið við tæplega 6 af hverjum 10 meðal erlendra ríkisborgara. Um 28% erlendra telja sig aftur á móti ekki búa við húsnæðisöryggi, samanborið við um 6% meðal íslenskra ríkisborgara.

Helstu ástæður fyrir því að leigjendur telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi eru meðal annars hátt leiguverð, óstöðugur leigumarkaður, lítið framboð af leiguhúsnæði og tímabundnir leigusamningar.

Sé eingöngu litið til einstaklinga á leigumarkaði mælist þó enginn marktækur munur á húsnæðisöryggi eftir uppruna. Um 34% aðfluttra á leigumarkaði telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi samanborið við 37% íslenskra leigjenda.

Er­lend­ir á leigu­mark­aði eru ólík­legri til að þiggja hús­næð­is­bæt­ur en ís­lensk­ir leigj­end­ur

Húsnæðisbótum er ætlað að styðja við tekju- og eignaminni heimili á leigumarkaði með því að lækka húsnæðiskostnað þeirra. Alls þáðu um 16.500 leigjendur húsnæðisbætur í nýliðnum ágústmánuði og heildarupphæð greiddra húsnæðisbóta var um 887 milljónir króna, þar af um 861 milljón í almennar húsnæðisbætur og um 25 milljónir í sérstakan húsnæðisstuðning fyrir Kópavog og Skagafjörð.

Meirihluti þeirra sem þiggja húsnæðisbætur eru einstaklingar sem fæddir eru hér á landi en 35% húsnæðisbótaþega eru með erlent fæðingarland. Frá árinu 2017 hefur hlutfall erlendra húsnæðisbótaþega hækkað úr 18% á sama tíma og hlutfall erlendra ríkisborgara af íbúum landsins hefur tvöfaldast úr 9% í 18%.

Erlendir ríkisborgarar á leigumarkaði eru þó ólíklegri en íslenskir ríkisborgarar til að þiggja húsnæðisbætur. Samkvæmt upplýsingum úr búsetukönnunum og húsnæðisbótagrunni HMS þiggja um á bilinu 15-20% erlendra á leigumarkaði húsnæðisbætur samanborið við um 34-37% íslenskra á leigumarkaði.

Heilt yfir hefur húsnæðisbótaþegum fjölgað um 36% frá ársbyrjun 2017 á sama tíma og landsmönnum hefur fjölgað um 17%. Fjölgun húsnæðisbótaþega skýrist að langmestu leyti af fjölgun erlendra húsnæðisbótaþega, en þeim hefur fjölgað um 181% á tímabilinu á meðan íslenskum húsnæðisbótaþegum fjölgaði um 6%. Á sama tíma varð 136% fjölgun meðal íbúa með erlent ríkisfang hér á landi, en 6% fjölgun meðal íbúa með íslenskt ríkisfang.

Lægri hús­næð­is­bæt­ur á hvern heim­il­is­mann með­al er­lendra bóta­þega

Af heildarupphæð greiddra húsnæðisbóta í ágúst runnu 37% til erlendra bótaþega. Hlutfallið er litlu hærra en hlutfall bótaþega með erlent fæðingarland, sem gefur til kynna að erlendir bótaþegar fái að jafnaði greiddar hærri húsnæðisbætur en íslenskir bótaþegar.

Upphæð húsnæðisbóta ræðst af tekjum, eignum og fjölda heimilismanna. Heimilistekjur erlendra bótaþega eru að jafnaði hærri en heimilistekjur íslenskra bótaþega. Í ágúst voru tekjur erlendra heimila sem þiggja húsnæðisbætur um 10% hærri en tekjur íslenskra heimila sem þiggja húsnæðisbætur. Í ágúst voru meðaleignir íslenskra og erlendra heimila sem þiggja húsnæðisbætur jafnháar, en eignir erlendra heimila hafa að jafnaði verið 6% hærri en eignir íslenskra heimila frá 2017.

Hærri greiðslur til erlendra bótaþega skýrast af  því að erlendir bótaþegar búa að jafnaði á fjölmennari heimilum en íslenskir bótaþegar. Í nýliðnum ágústmánuði bjuggu að meðaltali 2,1 heimilismaður á heimilum erlendra bótaþega, en þeim hefur fækkað úr 2,2 að meðaltali í janúar 2017. Á heimilum íslenskra húsnæðisbótaþega bjuggu aftur á móti að meðaltali 1,6 heimilismenn í ágúst, en þeim hefur fækkað úr 1,9 að meðaltali í janúar 2017.

Hámarksupphæð húsnæðisbóta hækkar ekki í jöfnu hlutfalli við fjölda heimilismanna, heldur eru viðbótarbætur lækkandi fyrir hvern viðbótarheimilismann. Sökum þess að fleiri búa á heimilum erlendra húsnæðisbótaþega er meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann lægri meðal erlendra bótaþega samanborið við íslenska bótaþega. Í ágúst munaði rúmlega 21% á meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann eftir uppruna bótaþega, en munurinn hefur farið vaxandi úr tæpum 12% árið 2017.

Bæt­urn­ar duga jafn­framt skem­ur hjá er­lend­um heim­il­um

Meðalleigufjárhæð erlendra húsnæðisbótaþega var um 227 þúsund krónur í ágúst, eða um 16% hærri en meðalleigufjárhæð íslenskra bótaþega sem greiddu að meðaltali 195 þúsund krónur í leigu í ágúst. Hlutfallslegur munur á heildarleigufjárhæð erlendra og íslenskra bótaþega hefur farið vaxandi frá ársbyrjun 2017 þegar erlend heimili greiddu að meðaltali 7% hærri leigu.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðalleigufjárhæð húsnæðisbótaþega eftir uppruna frá ársbyrjun 2017.

Sé upphæð húsnæðisbóta skoðuð í samhengi við leigufjárhæð kemur í ljós að bótafjárhæð er að meðaltali 30% af leigufjárhæð hjá erlendum heimilum en um 37% hjá íslenskum heimilum. Húsnæðisbætur duga því að jafnaði skemur hjá erlendum heimilum samanborið við íslensk heimili. Líkt og sjá má að myndinni hér að neðan hefur munurinn farið vaxandi síðustu ár, en árið 2017 nam bótafjárhæð til erlendra heimila um 28% af leigufjárhæð þeirra á sama tíma og bætur til íslenskra heimila voru um 30% af greiddri leigu.

Í þessu samhengi er mikilvægt að hafa í huga að frá árinu 2017 hefur hlutdeild íslenskra leigjenda sem leigja íbúðarhúsnæði af óhagnaðardrifnum leigufélögum vaxið. Líkt og fram kom hér að framan leigja tæplega tvöfalt fleiri íslenskir leigjendur á vinnumarkaði af óhagnaðardrifnum leigufélögum, stúdentagörðum eða annað niðurgreitt húsnæði samanborið við aðflutta. Lægra meðalleiguverð og hærra hlutfall bótafjárhæðar af leigufjárhæð skýrist því að einhverju leyti af ólíkri samsetningu leigusala meðal íslenskra og aðfluttra leigjenda.

Er­lend­ir eru lík­legri til að búa í at­vinnu­hús­næði

Í kjölfar mannskæðs bruna við Bræðraborgarstíg í Reykjavík árið 2020 voru lagðar fram 13 tillögur til að efla öryggi og bæta eftirlit með brunavörnum. Ein þeirra fólst í að kortleggja raunstöðu á búsetu í atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu, sem ráðist var í haustið 2021. Eftir kortlagninguna var áætlað að fjöldi einstaklinga sem byggju í atvinnuhúsnæði árið 2022 væru alls 1.868 og að þeir byggju í 204 heimilisföngum víðs vegar um höfuðborgarsvæðið, þó flestir í Reykjavík.

Árið 2017 framkvæmdi Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins könnun um búsetu í atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu þar sem alls 309 óleyfisíbúðir í atvinnuhúsnæði voru staðfestar og áætlað var að í kringum 3.500-4.000 einstaklingar væru búsettir í slíku húsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Vísbendingar eru því um að búseta í atvinnuhúsnæði hafi dregist saman á milli áranna 2017 og 2022.

Leiða má líkur að búseta í atvinnuhúsnæði hafi aukist á ný frá árinu 2022, samhliða miklum íbúða- og leiguverðshækkunum síðustu misseri og kröftugri fólksfjölgun, sérstaklega meðal aðfluttra. Frá ársbyrjun 2022 hefur íbúðaverð hækkað um 32% og leiguverð um 42% að nafnvirði á sama tíma og íbúum með erlent ríkisfang hefur fjölgað um 42% og hlutfall innflytjenda af starfandi hefur hækkað úr 19% í 25%.

Um það bil þrír af hverjum fjórum sem bjuggu í atvinnuhúsnæði árið 2022 voru af erlendum uppruna á meðan fjórðungur þeirra voru Íslendingar. Áætlað er að meirihluti Íslendinga sem bjuggu í atvinnuhúsnæði hafi búið í eigin atvinnuhúsnæði. Flestir erlendra íbúa í atvinnuhúsnæði nefndu hins vegar oftast lægra leiguverð sem ástæðu þess að þeir byggju í atvinnuhúsnæði. Sumir höfðu þó ekki um annað að velja þar sem þá skorti dvalarleyfi hér á landi. Þá voru um 85% þeirra sem rætt var við á vinnumarkaði.

Miðað við heildarsamantekt á ástandi brunavarna í atvinnuhúsnæði sem nýtt er til búsetu var það mat eftirlitsfulltrúa að brunavarnir væru ásættanlegar í aðeins um 55% tilfella. Í 24% tilfella voru brunavarnir ekki í lagi og í 21% tilfella var staða brunavarna ekki skráð.

Um helm­ing­ur að­fluttra ætl­ar að vera hér áfram

Rúmlega helmingur svarenda með erlent ríkisfang hefur búið á Íslandi í fimm ár eða lengur en einungis um 19% hafa búið hér í tvö ár eða skemur. Aðspurðir hvort þeir hyggist flytja af landi brott svarar tæplega helmingur svarenda því til að þeir geri ekki ráð fyrir að flytja frá landinu. Einungis um 15% gera ráð fyrir að flytja af landi brott innan fimm ára. Í ljósi þess að stór hluti erlendra ríkisborgara á Íslandi ætlar að vera hér áfram og að erlendir ríkisborgarar séu flestir á leigumarkaði er mikilvægt að tryggja nægt framboð af leiguhúsnæði á Íslandi á komandi árum.