Fast­eigna­mark­að­ur

Um­svif á fast­eigna­mark­aði áþekk því sem þau voru í fyrra

Kaupsamningum fjölgaði annan mánuðinn í röð í mars, en alls voru gerðir 1.085 kaupsamningar í mánuðinum samanborið við 869 í febrúar og 728 í janúar.

Umsvif á fasteignamarkaði eru nú áþekk því sem þau voru í fyrra en álíka margir kaupsamningar voru gerðir á fyrsta fjórðungi þessa árs og á sama tímabili ári áður, eða um 2.681 í ár en 2.707 í fyrra. Kaupsamningum um íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins fækkaði þó um 200 á nýliðnum ársfjórðungi samanborið við fyrsta ársfjórðung 2024 en fasteignakaup Grindvíkinga juku mjög á virkni markaðarins í nágrenni höfuðborgarsvæðisins í fyrra.

Á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni var hins vegar gengið frá fleiri kaupsamningum um íbúðarhúsnæði í ár en á sama tíma í fyrra, sé miðað við fyrstu þrjá mánuði ársins.

Velta kaupsamninga í mars jókst um fjórðung milli mánaða í samræmi við fjölgun kaupsamninga og var í heildina 85,3 milljarðar króna. Meðalkaupsamningur í marsmánuði nam því um 78,6 milljón króna.

Færri og stærri nýj­ar íbúð­ir selj­ast

Á fyrsta ársfjórðungi seldust innan við 200 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sem jafngildir um 11% allra kaupsamninga á svæðinu. Um er að ræða mikinn samdrátt frá því sem var á fyrsta ársfjórðungi 2024 þegar 326 nýjar íbúðir seldust á höfuðborgarsvæðinu, en fjöldi eldri íbúða sem gengu kaupum og sölu á höfuðborgarsvæðinu hélst óbreyttur milli ára.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu seljast nýjar íbúðir nú hægar en áður á sama tíma og fleiri nýjar íbúðir eru til sölu. Þannig hefur birgðatími¹ nýrra íbúða lengst og er sögulega langur um þessar mundir, eða í kringum 16 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu.

Eins hefur orðið mikil breyting á samsetningu kaupsamninga í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en á nýliðnum fyrsta ársfjórðungi seldust innan við 50 nýjar íbúðir samanborið við 172 á sama tíma í fyrra. Þannig hefur hlutfall nýrra íbúða farið úr því að vera tæpur þriðjungur allra seldra íbúða á svæðinu niður í um 14%. Birgðatími nýrra íbúða á svæðinu hefur jafnframt lengst og er nú um 12 mánuðir. Minni breytingar hafa orðið milli ára á sölu eldri íbúða, en um fimmtungi færri íbúðir seldust í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á fyrsta ársfjórðungi þessa árs samanborið við árið í fyrra og svipar eftirspurnin á svæðinu mjög svo til ársins 2023, áður en Grindavíkuráhrifin komu fram.

Nýjar íbúðir sem selst hafa á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári eru bæði færri og stærri en í fyrra. Meðalstærð nýrra seldra íbúða var 106 fermetrar í mars og yfir 100 fermetrar í febrúar, en meðalstærð nýrra seldra íbúða var 100 fermetrar eða minni allt síðasta ár ef frá er talinn einn mánuður um mitt ár.

Líkt og HMS benti á í síðustu mánaðarskýrslu hefur stærðardreifing nýrra íbúða á sölu ekki verið í samræmi við eftirspurn síðustu ára. Minna er til af minni nýjum íbúðum en einungis 15% af nýjum íbúðum á sölu á höfuðborgarsvæðinu eru undir 80 fermetrum að stærð, þrátt fyrir að 32% fjölbýlisíbúða sem hafa verið seldar á höfuðborgarsvæðinu séu á því stærðarbili.

Ung­um kaup­end­um fækk­ar lít­il­lega á milli árs­fjórð­unga*

Fjöldi kaupsamninga um íbúðarhúsnæði hélst nokkuð stöðugur milli ársfjórðunga, en rétt tæplega 100 færri kaupsamningar voru gerðir á fyrsta ársfjórðungi 2025 samanborið við á fjórða ársfjórðungi 2024. Á sama tíma fækkuðu ungum kaupendum lítillega eða úr 681 í 640 sem samsvarar rúmlega 6% fækkun milli ársfjórðunga.

Á mynd hér að neðan má sjá ársfjórðungslegan fjölda kaupenda undir 30 ára eftir landshlutum. Líkt og sjá má á myndinni hefur ungum kaupendum á höfuðborgarsvæðinu fækkað úr 464 í 417 á milli ársfjórðunga.

Fjöldi ungra kaupenda er álíka mikill og á fyrsta ársfjórðungi í fyrra. Samhliða lækkandi vöxtum á tímum heimsfaraldurs fjölgaði í hópi ungra kaupenda sem náði hámarki á þriðja ársfjórðungi ársins 2021 þegar vextir voru með lægsta móti.

Verðtryggð fjármögnun íbúðalána hefur að talsverðu leyti haldið uppi eftirspurn á fasteignamarkaði síðustu misseri. Á tímum hárra óverðtryggðra vaxta og þröngra lánaþegaskilyrða Seðlabankans og hafa lán á breytilegum verðtryggðum vöxtum verið vinsælasta lánsform heimilanna í húsnæðislánum.

Ungir kaupendur eru næmari fyrir vaxtabreytingum en aðrir kaupendur en fjármögnun verðtryggðra lána hefur orðið þyngri undanfarið samhliða hækkandi raunvaxtastigi. Meðaltal lægstu breytilegu vaxta á verðtryggðum íbúðalánum stærstu viðskiptabankanna þriggja standa nú í 4,68% og hafa hækkað um 0,68% frá síðasta hausti.

*Uppfært kl. 09:51. Vegna reiknivillu kom fram í fyrri útgáfu mánaðarskýrslunnar að ungum kaupendum hafi fækkað meira á fyrsta ársfjórðungi 2025 en rauntölur segja til um. Skýrslan hefur verið uppfærð í samræmi við nýjar tölur, beðist er velvirðingar á mistökunum.

Enn vís­bend­ing­ar um tölu­verða eft­ir­spurn

Gögn um fasteignaauglýsingar benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi haldist mikil í apríl þar sem margar íbúðir voru teknar úr birtingu af auglýsingasíðunni Fasteignir.is.

Alls voru 1.010 fasteignir teknar af sölu í aprílmánuði, eða um 100 færri en í marsmánuði. Því má búast við að virkni á fasteignamarkaði haldist áfram mikil í maí, að öðru óbreyttu.

Mánaðarlegar tölur um íbúðir sem teknar hafa verið úr birtingu á auglýsingasíðum hafa hingað til gefið nokkuð góða vísbendingu um umfang fasteignaviðskipta í sama mánuði og næsta mánuði á eftir, líkt og myndin hér að neðan sýnir.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í apríl má einnig finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga, en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 886 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í aprílmánuði. Fjöldi frídaga í aprílmánuði gæti hafa hægt á ferli þinglýsingar hjá sýslumanni og því gætu þinglýstir kaupsamningar í aprílmánuði hafa verið fleiri en hér er greint frá. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu. Kaupsamningar fyrir nýliðinn mánuð gætu því hafa verið fleiri en mælaborðið sýnir þessa stundina.

Inn­an við 1 af hverj­um 11 íbúð­um á höf­uð­borg­ar­svæð­inu verð­lagð­ar und­ir 60 millj­ón­um króna

Í upphafi maímánaðar voru 4.455 íbúðir til sölu á landinu öllu og þar af 1.623 nýjar íbúðir en framboð íbúða á sölu jókst um 150 í aprílmánuði. Um 2.700 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu og um 1.100 þeirra eru nýjar íbúðir.

Rúmlega 500 fleiri íbúðir eru nú til sölu samanborið við í ársbyrjun og þar af hefur framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu aukist um 340 íbúðir. Hlutfallslega fleiri íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru nú verðlagðar yfir 100 milljónum króna samanborið við ársbyrjun en hlutfall íbúða sem verðlagðar eru undir 60 milljónum króna er óbreytt.

Meira en helmingur íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru verðlagðar á bilinu 60 til 100 milljónir króna og rétt tæpur þriðjungur er verðlagður yfir 100 milljónum.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum frá maí 2020 og eru allar fjárhæðir á nafnvirði. Á grafinu má sjá að um ein af hverjum ellefu íbúðum á höfuðborgarsvæðinu er verðlögð undir 60 milljónum króna, eða 237 íbúðir af rúmlega 2.700 íbúða framboði.

Hærra hlut­fall sér­býla á höf­uð­borg­ar­svæð­inu selst und­ir ásettu verði

Hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði hækkaði milli mánaða í fyrsta skipti síðan í september í fyrra og mældist 14,5% í mars, en hlutfallið var um 12% í janúar og febrúar. Verðþrýstingur var meiri í fyrra samhliða Grindavíkuráhrifum en frá apríl til og með september 2024 seldust á bilinu 17-20% íbúða á yfirverði.

Um helmingur sérbýla á höfuðborgarsvæðinu seldist meira en 2% undir ásettu verði á fyrsta ársfjórðungi þessa árs. Meðalverð sérbýla á tímabilinu var 141 milljón króna sem þýðir að í meðalkaupum hafi að minnsta kosti 2,8 milljónum verið slegið af ásettu verði þegar gengið var frá kaupunum. Sambærilegt hlutfall meðal fjölbýlisíbúða er í kringum 33%. Meirihluti fjölbýlisíbúða, eða í kringum 60% þeirra, seldust á ásettu verði eða rétt í kringum það, þ.e. innan við 2% fyrir neðan eða ofan ásett verð, sé tekið mið af kaupsamningum á fyrsta ársfjórðungi.

Þrátt fyrir að um helmingur sérbýla á höfuðborgarsvæðinu hafi selst á verði sem er meira en 2% undir ásettu verði, þá seldust langflest þeirra á milli 2 til 5% undir ásettu verði. Þetta má sjá með því að rýna í meðfylgjandi mynd sem sýnir hlutfall íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem seldist meira en 5% undir ásettu verði. Á myndinni má sjá að hlutfallið hækkar úr 13% í 16% milli ársfjórðunga fyrir sérbýli en helst óbreytt í tæpum 6% fyrir fjölbýli.

Þar með er næstum þrefalt algengara að sérbýli seljist meira en 5% undir ásettu verði samanborið við fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, sé tekið mið af kaupsamningum á fyrsta ársfjórðungi. Undanfarið ár hafa fjölbýli í minna mæli verið seld meira en 5% undir ásettu verði en hlutfallið var 9 til 10% árið 2023.

Um 10 millj­ón króna mis­mun­ur á með­al­kaup­verði nýrra og ann­arra íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Meðalfermetraverð í viðskiptum með nýtt íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu í mars nam 893 þúsund krónum. Meðalfermetraverð á eldra húsnæði í marsmánuði var aftur á móti 801 þúsund krónur.

Tæpum 10 milljón krónum munaði á meðalkaupverði nýrra og annarra íbúða á höfuðborgarsvæðinu í mars. Meðalkaupverð nýrra íbúða var 90,7 miljónir króna en meðalkaupverð annarra íbúða 81 milljónir króna.

Fast­eigna­sal­ar segja litla virkni vera á mark­aði mið­að við árs­tíma

HMS hefur hafið framkvæmd mánaðarlegra spurningakannana meðal fasteignasala þar sem spurt er um viðhorf þeirra til fasteignamarkaðarins, en niðurstöður úr könnununum verða birtar í mánaðarskýrslum stofnunarinnar. Í fyrstu könnuninni, sem framkvæmd var í byrjun maí, telur meirihluti svarenda að núverandi virkni á fasteignamarkaði sé frekar lítil eða lítil miðað við árstíma.

Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala, en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 140 svör og því var svarhlutfallið 42%. Líkt og myndin hér fyrir neðan sýnir töldu 9% svarenda mjög litla virkni vera á fasteignamarkaði þessa stundina, miðað við árstíma, en 53% þeirra sögðu að virknin væri frekar lítil miðað við árstíma.

Um þriðjungur þeirra sem miðla helst fasteignum á höfuðborgarsvæðinu er á því að virknin sé venjuleg þessa stundina. Á landsbyggðinni, og þá helst meðal þeirra sem selja fasteignir á Akureyri er virknin meiri en á höfuðborgarsvæðinu, en þar fyrir utan eru einungis rétt um einn af hverjum tíu fasteignasölum sem telur að virkni markaðar sé frekar mikil.

Merki eru um meiri áhuga á íbúðakaupum á höfuðborgarsvæðinu en í um það bil þremur af hverjum fjórum tilfellum skoðuðu fleiri en 3 einstaklingar íbúð í fyrstu viku sölutíma hennar á höfuðborgarsvæðinu. Á landsbyggðinni voru færri en 3 sem skoðuðu í fyrstu viku í um 60% tilfella líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd sem sýnir fjölda þeirra sem skoðuðu hverja íbúð sem viðkomandi fasteignasali miðlaði í fyrstu söluviku íbúðar.

Meirihluti fasteignasala er á því að markaðurinn sé hvorki á valdi kaupenda né seljenda. Af þeim sem telja fasteignamarkaðinn vera annað hvort á valdi kaupenda eða seljanda er yfirgnæfandi meirihluti eða ríflega 9 af hverjum 10 sem svara því til að markaðurinn sé á valdi kaupenda fremur en seljenda þessa stundina.

Verð á fjöl­býl­um á höf­uð­borg­ar­svæð­inu helst óbreytt milli mán­aða

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,4 stig í mars og hækkaði um 0,45 prósent á milli mánaða. Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 7,63 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 4,2 prósent. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Íbúðaverð heldur áfram að hækka umfram verðlag á landinu öllu en hækkaði minna í apríl samanborið við mars. Raunverðshækkun nam 3,3 prósent í apríl á sama tíma og raunverðshækkun nam 4,05 prósent í mars.

Verð á fjölbýlum á höfuðborgarsvæðinu helst óbreytt milli mánaða þar sem undirvísitala slíkra eigna mældist það sama í apríl og í mars. Verð á fjölbýliseignum á höfuðborgarsvæðinu hefur haldist stöðugt síðustu þrjá mánuði, en þriggja mánaða verðbreyting á fjölbýlum á höfuðborgarsvæðinu mældist -0,2 prósent.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 1,33 pró­sent á milli mán­aða í apr­íl

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 121,9 stig og hækkaði um 1,33 prósent á milli mánaða í apríl. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 11,02 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 4,2 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 7,63 prósent. Leiguverð hækkaði því um 6,6 prósent að raunvirði á milli aprílmánaða 2024 og 2025.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitalan hækkaði um 7,2% á ársgrundvelli í mars umfram verðbólgu. Til samanburðar hækkaði hún um 6,9% að raunvirði á milli febrúarmánaða 2024 og 2025 og 7% að raunvirði á milli janúarmánaða 2024 og 2025. Raunverðshækkanir á ársgrundvelli hafa því verið í kringum 7% frá því í desember í fyrra.

Leiguverðsjá sýnir einnig hækkun á milli mánaða í apríl, en samkvæmt henni var fermetraverð markaðsleigu að meðaltali 3.939 kr. í febrúar og mars og 4.014 kr. í mars og apríl. Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu hækkaði þar með um 1,9 prósent. Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl.

Minna um vísi­tölu­bind­ingu hjá styttri samn­ing­um um mark­aðs­leigu eft­ir laga­breyt­ingu

Langflestir leigusamningar sem ná um markaðsleigu og eru til tólf mánaða eða skemur eru nú ekki bundnir við vísitölu. Breytingar á húsaleigulögum sem tóku gildi í september 2024 óheimiluðu vísitölutengingu slíkra samninga, en fyrir lagabreytingu var um helmingur þeirra vísitölubundinn.

Samkvæmt lagabreytingunum er almennt óheimilt að binda verð við vísitölu eða gera aðrar verðbreytingar á tímabundnum leigusamningum sem eru 12 mánuðir eða styttri. Samningar um íbúðir lögaðila sem ekki eru reknar í hagnaðarskyni geta þó verið undanþegnir þessari reglu, líkt og námsmannaíbúðir og áfangaheimili.

Á mynd hér að neðan má sjá hlutfall vísitölubundinna samninga sem ná um markaðsleigu og giltu til tólf mánuði eða skemur í leiguskrá fyrir og eftir gildistöku lagabreytingarinnar. Við markaðsleigu er átt við leigusamninga þar sem leigusalar eru einstaklingar eða hagnaðardrifin leigufélög.

Líkt og myndin sýnir lækkaði hlutdeild vísitölutengingar hjá styttri samningum um markaðsleigu úr 45% fyrir lagabreytingu niður í 7% eftir lagabreytingu. Í nær öllum tilvikum eru vísitölubundnir samningarnir bundnir við vísitölu neysluverðs.

Myndin hér að neðan sýnir hlutfall vísitölubundinna samninga fyrir og eftir gildistöku lagabreytingar eftir tegundum leigusala. Líkt og myndin sýnir voru 22% leigusamninga hjá íbúðum í eigu einstaklinga vísitölubundinn sem giltu í eitt ár eða skemur vísitölubundin fyrir lagabreytingu. Eftir lagabreytingu eru einungis 4% slíkra leigusamninga vísitölubundin.

Hjá leigufélögum sem rekin eru í hagnaðarskyni er breytingin enn meiri fyrir og eftir lagabreytingu. Rúmlega þrír af hverjum fjórum leigusamningum sem giltu í eitt ár eða skemur og voru um íbúðir í eigu hagnaðardrifinna leigufélaga voru bundnir við vísitölu fyrir lagabreytingu, en eftir lagabreytingu eru einungis 15% þeirra vísitölubundnir. Þar á meðal gætu verið leigusamningar sem falla undir undanþágu frá banni við vísitölubindingu styttri leigusamninga.

Um 1.200 leigu­samn­ing­ar tóku gildi í apr­íl

Alls tóku 1.253 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 915 samningar féllu úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 338 milli mánaða. Um 70% nýskráðra leigusamninga vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, 17% vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 13% vörðuðu íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum og staðsetningu.

Leigu­verð að jafn­aði lægra í ótíma­bundn­um leigu­samn­ing­um

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annað hvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins.

Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr Leiguskrá í aprílmánuði voru um 3 af hverjum 5 gildum leigusamningum tímabundnir.

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Heildarleiguverð var að meðaltali 8% hærra og fermetraverð að jafnaði 16% hærra í tímabundnum leigusamningum samanborið við ótímabundna leigusamninga í nýliðnum aprílmánuði. Verðmunurinn hefur farið vaxandi frá upphafi árs 2024 þegar munaði 4% á heildarverði og 12% á fermetraverði.

Á mynd hér að neðan má sjá meðalleiguverð í gildum leigusamningum í apríl eftir tegundum leigusala. Upplýsingarnar eru aðgengilegar í leiguverðsjá HMS.

Þegar litið er til leiguverðs eftir tegund leigusala er ljóst að meðalleiguverð er lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur, hagnaðardrifið leigufélag eða sveitarfélag. Hlutfallslegur munur á heildarverði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (14%) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum sveitarfélaga (5%).

Aftur á móti er heildarverð í ótímabundnum samningum að meðaltali um 24% hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er óhagnaðardrifið leigufélag. Þetta skýrist einna helst af útleigu óhagnaðardrifinna leigufélaga á litlum námsmannaíbúðum sem alla jafna eru gerðir tímabundnir leigusamningar um. Þegar litið er til fermetraverðs í samningum um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga er leiguverð í tímabundnum leigusamningum hins vegar að jafnaði um 23% hærra en í ótímabundnum samningum.

Mark­aðs­leiga á 60 til 80 fer­metra íbúð­um helst nokk­uð stöðug

Meðaltal markaðsleigu í nýskráðum samningum á höfuðborgarsvæðinu í apríl var 290 þúsund krónur og hækkaði um 2,4% á milli mánaða. Sé litið til leiguíbúða sem eru á bilinu 60 til 80 fermetrar hækkaði verðið minna á milli mánaða, en markaðsleiga hjá slíkum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu var að meðaltali 286 þúsund krónur í apríl. Fyrir stærri íbúðir, á bilinu 80 til 100 fermetrar, var markaðsleiga að meðaltali 322 þúsund krónur í apríl á höfuðborgarsvæðinu.

Markaðsleiga hækkaði mest á milli mánaða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, eða um 4,3%, og nam að meðaltali 258 þúsund krónum í apríl. Sé litið til leiguíbúða sem eru á bilinu 60 til 80 fermetrar hélst markaðsleiga á svæðinu óbreytt á milli mánaða.

Staðsetning hefur áhrif á leiguverð og almennt er dýrara að leigja á höfuðborgarsvæðinu en í nágrenni þess. Á myndinni hér að neðan má sjá meðalleigufjárhæð hjá 60 til 80 fermetra íbúðum frá árinu 2015. Myndin sýnir að markaðsleiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur verið að meðaltali um fimmtungi hærra en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á síðustu 10 árum.

Munurinn hefur hins vegar minnkað á undanförnum árum, en á síðustu fimm árum hefur markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu verið að meðaltali 17% hærri en í nágrenni þess en var að meðaltali 26% hærri á árunum 2015 til 2020.

Hús­næð­is­bæt­ur hafa ekki hald­ið í við mark­aðs­leigu frá 2017

Þann 30. apríl síðastliðinn greiddi HMS um 980 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í apríl. Þessar greiðslur styðja við þúsundir heimila um allt land og miða að því að draga úr húsnæðiskostnaði efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra.

Alls fengu 17.660 umsækjendur greiddar húsnæðisbætur vegna leigu í aprílmánuði og fjölgaði umsóknum um 3,6% milli aprílmánaða 2024 og 2025, eða um 611 talsins.

Að hluta til má rekja fjölgun umsókna til þess að húsnæðisstuðningur til íbúa Grindavíkur, rann sitt skeið 31. mars síðastliðinn. Þeir einstaklingar sem áfram þurfa á stuðningi að halda hafa verið að sækja um almennar húsnæðisbætur og því hefur fjöldi nýrra umsókna borist síðan þá og sá hluti nú myndað rétt til húsnæðisbóta frá aprílmánuði. Í dag eru 140 samþykktar umsóknir í kerfinu sem koma yfir vegna Grindavíkur.

Á höfuðborgarsvæðinu voru umsóknir 378 fleiri í apríl 2025 samanborið við apríl 2024, í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins voru þær 162 fleiri og 71 fleiri annars staðar á landsbyggðinni. Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd fjölgaði umsóknum hlutfallslega mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eða um 8,1% milli aprílmánaða 2024 og 2025.

Í Reykjavík fjölgaði umsóknum um húsnæðisbætur um 281 milli ára en af sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði umsóknum hlutfallslega mest í Garðabæ, eða um 15%. Fjölgun umsókna í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins er drifin áfram af fleiri bótaþegum í Árborg, á Akranesi og í Vogum. Umsóknum fjölgaði um 71 á milli ára á landsbyggðinni og voru 33 þeirra á Akureyri sem samsvarar um 3% fjölgun milli ára.

Í júní 2024 tók gildi breyting á lögum um húsnæðisbætur og í kjölfarið hækkuðu meðalfjárhæðir húsnæðisbóta um fjórðung og auk þess sem breytingar voru gerðar á tekju- og eignamörkum sem leiddi til þess að fleiri einstaklingar á leigumarkaði uppfylltu skilyrði húsnæðisbóta. Milli aprílmánaða 2024 og 2025 hækkuðu húsnæðisbætur um 27% að jafnaði á sama tíma og leiguverð hækkaði um 11%.

Þrátt fyrir mikla hækkun húsnæðisbóta í fyrra hafa þær ekki hækkað jafnhratt og markaðsleiga á síðustu átta árum. Á mynd hér að neðan má sjá samanburð á leiguvísitölu og vísitölu fyrir húsnæðisbætur, en samkvæmt henni hækkaði leiguvísitalan um rúmlega 75% á sama tíma og meðalfjárhæð húsnæðisbóta hækkaði um 63%. Markaðsleiga hækkaði þannig um 12 prósentustig umfram meðalfjárhæð húsnæðisbóta á tímabilinu.

Á myndinni má einnig sjá að meðalfjárhæð húsnæðisbóta hefur hækkað ríflega 16 prósentustigum umfram verðlag frá 2017 en þar munar mestu um fyrrnefnda breytingu á lögum um húsnæðisbætur árið 2024. Ef ekki væri fyrir þá breytingu, hefði fjárhæð húsnæðisbóta ekki haldið í við verðlag.

Myndin sýnir einnig að laun² hafa hækkað talsvert eða um ríflega 30% að raunvirði frá 2017 og um 15 prósentustigum umfram meðalfjárhæð húsnæðisbóta að nafnvirði.

Lána­mark­að­ur

Vaxta­lækk­un­ar­ferli Seðla­bank­ans held­ur áfram

Í gær tilkynnti Seðlabankinn þá ákvörðun peningastefnunefndar bankans að lækka stýrivexti um 0,25 prósentustig. Meginvextir bankans, vextir á sjö daga bundnum innlánum, standa því í 7,5 prósentum og hafa lækkað um 1,75 prósentustig frá september í fyrra. Þó svo að nafnvextir hafi lækkað standa raunvextir í 3,9% en leita þarf aftur til ársins 2016 til að finna álíka hátt raunvaxtastig í hagkerfinu.

Breytilegir óverðtryggðir íbúðalánavextir hjá bönkunum eru 9,38% þessi misserin³ en fastir óverðtryggðir vextir á fasteignalánum 8,15%. Dregið hefur saman með vaxtakjörum á föstum og breytilegum vöxtum á fasteignalánum bankanna en munurinn var 1,85 prósentustig í september í fyrra, við upphaf vaxtalækkunarferlisins. Minni munur er á milli breytilegra (8,97%) og fastra (8,43%) óverðtryggðra vaxta á fasteignaveðlánum lífeyrissjóða til heimila.

Frá haustinu 2023 hafa lán á breytilegum verðtryggðum vöxtum verið vinsælasta lánsform heimilanna í húsnæðislánum. Meðaltal lægstu breytilegu verðtryggðu vaxta bankanna í maí var 4,55% eða um hálfu prósentustigi hærra en hjá lífeyrissjóðum (4,06%). Álíka munur er á föstum verðtryggðum vöxtum íbúðalána milli banka (4,68%) og lífeyrissjóða (4,11%).

Heim­il­in leita enn í meira mæli til líf­eyr­is­sjóða en áður í fjár­mögn­un íbúð­ar­kaupa

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 11,9 milljörðum króna í mars. Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 20,6 milljarða króna í janúar en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 8,7 milljörðum króna.

Ný verðtryggð íbúðalán námu 11 milljörðum króna hjá bönkunum og 10,4 milljörðum króna hjá lífeyrissjóðunum í mars. Til frádráttar hjá bönkunum koma uppgreiðslur á óverðtryggðum íbúðalánum, sem námu 9,7 milljörðum króna, á meðan ný óverðtryggð lán umfram uppgreiðslur hjá lífeyrissjóðum námu einum milljarði króna.

Hrein ný lántaka var því töluverð hjá lífeyrissjóðunum annan mánuðinn í röð, vegna ásóknar í verðtryggð lán. Eins var hún mjög lítil hjá bönkunum annan mánuðinn í röð, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverðtryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verðtryggðum lánum.

Á fyrsta ársfjórðungi þessa árs námu hrein ný íbúðalán lífeyrissjóða til heimila samtals 24,7 milljörðum króna en hrein ný íbúðalán banka til heimila voru samtals 4,8 milljarður króna. Á fyrsta fjórðungi síðasta árs námu hrein ný íbúðalán banka til heimila 28,1 milljörðum en hrein ný íbúðalán lífeyrissjóða til heimila voru samtals 11,8 milljarðar króna.

Heimilin leita því áfram í auknum mæli til lífeyrissjóða við fjármögnun íbúðakaupa, en HMS minntist einnig á það í síðustu mánaðarskýrslu. Hins vegar eru veðsetningarhlutföll hjá lífeyrissjóðum almennt lægri svo að lífeyrissjóðslán eru í mörgum tilfellum ekki fullnægjandi fjármögnunarkostur fyrir fólk með lítið eigið fé.

Ný lán­taka á hvern kaup­samn­ing minni

Kaupendur í dag taka á sig töluverðar skuldbindingar vegna ört hækkandi íbúðaverðs. Frá aprílmánuði 2023 til aprílmánaðar 2025 hefur íbúðaverð hækkað um 14,5% og meðalverð fjölbýlisíbúðar er í dag 77,2 milljónir króna en var 66,2 milljónir fyrir tveimur árum.

Á sama tíma og íbúðaverð hefur hækkað hefur geta heimila til að taka íbúðalán hins vegar minnkað vegna hárra vaxta og strangari lánþegaskilyrða Seðlabankans. Samhliða takmarkaðri getu til veðsetningar hefur dregið úr hreinum nýjum útlánum á hvern kaupsamning og er hún nú töluvert minni en hún hefur verið á síðustu átta árum.

Á mynd hér að neðan má sjá hrein ný útlán á hvern kaupsamning í milljónum króna. Á fyrsta fjórðungi þessa árs námu þau 11,5 milljónum króna, sem er 6 milljón krónum lægri lántaka en á árunum 2020-2022. Frá árinu 2022 hefur því ný lántaka á hvern kaupsamning minnkað um 45 prósent að raunvirði, þrátt fyrir að fasteignaverð hafi hækkað um 8 prósent umfram verðlag.

Því eru vísbendingar um að eftirspurn á fasteignamarkaði á síðustu tveimur árum hafi verið haldið uppi af efnameiri kaupendum sem séu ekki verið eins háður lántöku við fjármögnun á fasteignakaupum. Á árinu 2024 höfðu uppkaup fasteignafélagsins Þórkötlu mikil áhrif til minni veðsetningar á fasteignamarkaði,  en hrein ný útlán á hvern kaupsamning hafa haldið áfram að lækka á þessu ári.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Ný­bygg­ing­um fækk­ar lít­il­lega og stöðug upp­bygg­ing frá ára­mót­um

Fullbúnum íbúðum fjölgaði óvenju hratt á fyrstu mánuðum ársins í samanburði við síðastliðin ár. Í janúar voru 387 nýjar íbúðir skráðar fullbúnar, samanborið við 224 íbúðir á sama tíma í fyrra. Síðastliðna tvo mánuði hefur hins vegar dregið úr fjölda íbúða sem lokið er við að byggja. Í apríl sl. urðu 205 nýjar íbúðir fullbúnar, en voru 298 í sama mánuði í fyrra.

Frá áramótum hefur framkvæmdum verið lokið við byggingu á 1.162 íbúðum og þar af 1.127 nýjum íbúðum. Þetta eru álíka margar íbúðir og á sama tímabili í fyrra, en þá höfðu 1.165 íbúðir verið fullbúnar.

Fjöldi íbúða sem metin eru sem byggingaráform hefur farið fækkandi en það má rekja til þess að framkvæmdir hófust á nokkrum stórum verkefnum á síðustu vikum. Þá færðust þau verkefni úr flokknum byggingaráform yfir í flokkinn íbúðir í byggingu. Dæmi um verkefni sem nýlega fóru af stað eru Áshamar 34-40 í Hafnarfirði (84 íbúðir), Eskiás 10 (27 íbúðir) og Grásteinsmýri 3-4 í Garðabæ (42 íbúðir) og Jöfursbás 9C í Reykjavík (27 íbúðir).

Fjöldi íbúða í byggingu hefur haldist stöðugur síðustu mánuði, sem bendir til þess að nýjar framkvæmdir hefjist á svipuðum hraða og eldri verkefnum er lokið. Með öðrum orðum heldur inn- og útflæði íbúða í byggingu nokkru jafnvægi um þessar mundir. Áframhaldandi slík þróun er jákvæð fyrir húsnæðismarkaðinn sem ætti að öllu óbreyttu að stuðla að auknum stöðugleika í framboði nýrra íbúða.

Fáar í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu minni en 60 fer­metr­ar

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú hlutfallslega færri fjölbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu sem eru 60 fermetrar eða minni heldur en fullbúnar íbúðir. Innan við tíunda hver fjölbýlisíbúð sem er í byggingu á höfuðborgarsvæðinu er á umræddu stærðarbili eða 347 af 3489 fjölbýlisíbúðum. Af fullbúnum íbúðum eru hins vegar 14,1% íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu 60 fermetrar eða minni. Á meðfylgjandi mynd má sjá hvernig fjölbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu skiptast niður á stærðarbil samanborið við fullbúnar íbúðir á sama svæði.

Samtals eru 6.373 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Þá hafa einnig verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 865 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar.

HMS legg­ur til breyt­ing­ar á kerfi sem virk­ar ekki

Undanfarin ár hefur eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði stóraukist. Aukinn þrýstingur hefur myndast á þá sem koma að byggingarframkvæmdum til þess að koma íbúðum í sölu. Þetta getur leitt til mistaka sem leiða til galla í fasteignunum. Erfitt getur verið fyrir neytendur að fá tjónið bætt og jafnvel að átta sig á því hver beri ábyrgð á gallanum.

HMS leggur til að farið verði í róttækar breytingar á eftirliti með byggingaframkvæmdum hér á landi. Tillögurnar eru settar fram í nýjum Vegvísi HMS að breyttu byggingareftirliti sem kom út í síðustu viku og kynntur var á vel sóttum opnum fundi HMS .

Meðal breytinga sem lesa má um í Vegvísinum er að byggingarstjórakerfið verði lagt niður og ytra eftirlit fært frá byggingarfulltrúum sveitarfélaga yfir til óháðra skoðunarstofa í umboði stofnunarinnar. Þar með verði ábyrgð fagaðila gagnvart verkkaupa skýr og ábyrgðarkerfið einfaldara. Hönnuðir og iðnmeistarar beri áfram ábyrgð á sínum verkum samkvæmt skaðabótareglum.

Þá er lagt til að núverandi starfsábyrgðartryggingar verði aflagðar og tekin upp sérstök byggingargallatrygging, bundin eingöngu við íbúðarhúsnæði, sem gildi í 10 ár, að danskri fyrirmynd. Með því fái neytendur raunverulega vernd sem muni auðvelda þeim að fá úrlausn sinna mála þegar gallar koma í ljós.

Tillögurnar eru lagðar fram til rýni og áframhaldandi vinnslu í samstarfi við hagaðila. Núverandi fyrirkomulagi byggingareftirlits er ætlað að lágmarka galla en virkni eftirlitsins hefur reynst vera takmörkuð. Ný úttekt HMS úr Mannvirkjaskrá sýnir að meðal nýframkvæmda sem hófust á árinu 2023 hefur skilum áfangaúttekta verið verulega ábótavant fyrir yfir 70% útgefinna byggingarleyfa. Sama gildir um stöðuskoðanir byggingarfulltrúa.

Áfram hæg­ir á fólks­fjölg­un og eft­ir­spurn eft­ir starfs­fólki í bygg­ing­ar­starf­semi dregst sam­an

Undangengin ár hefur mikil fólksfjölgun verið drifin áfram af aðflutningi vinnuafls en útlit er fyrir að tekið sé að hægja á þeirri þróun. Ef litið er til erlendra ríkisborgara var flutningsjöfnuður í fyrra jákvæður um 4.183 manns sem er mikill samdráttur frá 2023 þegar flutningsjöfnuður erlendra ríkisborgara var 7.004.

Á fyrsta ársfjórðungi hélt þessi þróun áfram þegar 190 einstaklingar fluttust til landsins umfram þá sem fluttu af landi brott en landsmönnum fjölgaði um 550 manns á fyrsta ársfjórðungi. Sú fólksfjölgun er langt undir lágspá mannfjöldaspá Hagstofu sem gerði ráð fyrir um 1.500 manna fólksfjölgun í hverjum ársfjórðungi. Undanfarin ár hefur fólksfjölgun verið langt umfram þá spá sem aukið hefur mjög á íbúðaþörf.

Uppbygging á byggingarmarkaði er háð aðkomu innflutts vinnuafls en innflytjendur eru nú 36% allra starfandi í byggingariðnaði en til samanburðar eru þeir um 24% allra starfandi á vinnumarkaði. Þeir sem hafa flutt til landsins á undanförnum árum eru að jafnaði á vinnufærum aldri og að meðaltali yngri en aðrir landsmenn. Um 37% þeirra erlendu ríkisborgara sem fluttu til Íslands í fyrra voru á þrítugsaldri.

Eftirspurn eftir starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur dregist saman en lausum störfum í greininni fækkaði um 530 milli fyrsta ársfjórðungs áranna 2024 og 2025. Hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði lækkaði úr 7,9% í 5,2% á milli ára.

Um­tals­vert færri gjald­þrot í bygg­ing­ar­starf­semi í ár

Á fyrsta ársfjórðungi ársins urðu 55 fyrirtæki í byggingarstarfsemi gjaldþrota og 139 fyrirtæki voru nýskráð. Gjaldþrotin eru færri en voru á sama tíma í fyrra þegar 96 fyrirtæki urðu gjaldþrota og nýskráningar eru fleiri í ár en í fyrra, voru 134 í fyrra.

Nýskráningar umfram gjaldþrot voru því 84 á fyrsta ársfjórðungi 2025 samanborið við 38 á sama tíma í fyrra.