Fast­eigna­mark­að­ur

Kaup­samn­ing­ar í maí og júní í takt við með­al­tal síð­ustu ára

Kaupsamningar í maí voru 1.010 talsins samanborið við um 900 í aprílmánuði. Í maímánuði gengu alls 1.020 eignir kaupum og sölu í fyrrnefndum kaupsamningum samanborið við 926 eignir í apríl.

Kaupsamningar í maí voru um 800 færri en í maí 2024 en uppkaup Þórkötlu lituðu mjög tölur um fjölda kaupsamninga á vormánuðum í fyrra. Kaupsamningar í nýliðnum maí voru hins vegar talsvert fleiri en í maí 2023, eða tæplega 280 fleiri.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda kaupsamninga sem gefnir hafa verið út um íbúðir eftir mánuðum frá janúar til maí, samanborið við meðaltöl og staðalfrávik fyrir tímabilið 2015-2024. Líkt og myndin sýnir hefur fjöldi kaupsamninga verið mjög nálægt meðaltali síðustu tíu ára á fyrstu fimm mánuðum ársins.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í júní má einnig finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga, en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 938 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í nýliðnum júnímánuði. Útlit er því fyrir að kaupsamningar í júní hafi verið í kringum meðaltal áranna 2015-2024.

Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu. Vegna þess tíma sem tekur að ganga frá kaupsamningum heldur áfram að bætast í fjölda kaupsamninga þegar tímanum vindur fram. Þar af leiðandi gætu kaupsamningar hafa verið fleiri en mælaborðið sýnir þessa stundina.

Lít­ið keypt af nýj­um íbúð­um

Alls vörðuðu 665 kaupsamningar í maí íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og af þeim voru 74 um nýjar íbúðir eða 11,1%. Íbúð telst vera ný ef byggingarár er innan við tveimur árum frá útgáfudegi kaupsamnings.

Hlutfallið er sögulega lágt en leita þarf aftur til ársins 2017 til að finna álíka hlutdeild nýrra íbúða af seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Hlutdeildin var 17-20% frá júní til nóvember í fyrra, en hefur lækkað hratt það sem af er ári líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Nýj­um íbúð­um á sölu fjölg­ar enn

Í upphafi júlímánaðar voru 4.830 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 1.869 nýjar íbúðir. Um 3.000 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en um 900 íbúðir eru til sölu bæði í nágrenni höfuðborgarsvæðisins sem og annars staðar á landsbyggðinni. Framboð íbúða á sölu jókst um 222 íbúðir í júní.

Framboðsaukning íbúða í júní var drifin áfram af nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Um 1.400 nýjar íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu í upphafi júlímánaðar og hafa þær ekki verið fleiri frá upphafi mælinga 2018. Til samanburðar voru um 1.200 nýjar íbúðir til sölu í byrjun júnímánaðar.

Innan einstaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu er hlutdeild nýrra íbúða í framboði hæst í Hafnarfirði eða 70% en þar eru um 500 nýjar íbúðir til sölu. Í Reykjavík eru álíka margar nýjar íbúðir til sölu en hlutdeild þeirra er þó aðeins um þriðjungur af heildarframboði íbúða til sölu í sveitarfélaginu.

Á mynd hér að neðan má sjá hlutdeild nýrra íbúða af seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu, í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og á landsbyggðinni í hverjum mánuði frá árinu 2018. Á öllum ofangreindum svæðum eru hlutfallslega margar íbúðir á sölu nýjar, ef miðað er við síðustu ár.

Í byrjun júlímánaðar voru um 45% íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu nýjar, en hlutdeild nýrra íbúða í framboði var um 36% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 20% annars staðar á landsbyggðinni.

Sé litið sérstaklega til nágrennis höfuðborgarsvæðisins sést að framboð íbúða hefur aukist mikið víðast hvar eða um rúmlega 300 íbúðir á síðustu tólf mánuðum. Framboðið er alls staðar orðið meira en fyrir heimsfaraldur nema í Reykjanesbæ og Suðurnesjabæ. Í Hveragerði og Ölfusi er áberandi stór hluti aukins framboðs nýjar íbúðir.

Aðr­ir þætt­ir en stærð og verð halda aft­ur af sölu nýrra íbúða

Nýjar íbúðir eru umtalsvert ólíklegri til að seljast á innan við 60 dögum samanborið við notaðar íbúðir, að teknu tilliti til stærðar og verðs. Ásett verð og stærð eignar hafa marktæk áhrif á líkur á sölu innan 60 daga en áhrifin eru minni en áhrif þess að íbúðin sé ný. Margvíslegar ástæður geta legið að baki.

HMS gerði tvíkosta aðhvarfsgreiningu til að reyna að aðgreina áhrif mismunandi þátta, svo sem stærðar, verðs og hvort um sé að ræða nýbyggingu eða ekki, á líkurnar á að eign seljist á innan við 60 dögum. Úrtakið samanstendur af íbúðum í fjölbýlishúsum á höfuðborgarsvæðinu sem settar voru á sölu frá og með 1. janúar 2024. Til einföldunar eru 0-2 herbergja eignir skilgreindar sem litlar íbúðir, 3-4 herbergja eignir sem meðalstórar íbúðir og eignir með 5 eða fleiri herbergi sem stórar íbúðir. Þá eru eignir með ásett verð yfir 90 milljónum króna skilgreindar sem dýrar íbúðir.

Niðurstöðurnar leiða í ljós að nýjar íbúðir eru 77% ólíklegri til að seljast á innan við 60 dögum en notaðar íbúðir, að öðru óbreyttu, þ.e. að gefnu því hvort íbúðirnar séu stórar, meðalstórar eða litlar og hvort þær séu dýrar eða ódýrar. Dýrar íbúðir eru aftur á móti um 52% ólíklegri til að seljast á innan við 60 dögum frá upphafi sölutilraunar samanborið við ódýrar íbúðir, að öðru óbreyttu.

Meðalstórar íbúðir eru jafnframt um 26% ólíklegri til að seljast á innan við 60 dögum samanborið við litlar íbúðir, að öðru óbreyttu. Enginn marktækur munur mælist þó á líkum þess að stórar íbúðir seljist á innan við 60 dögum samanborið við litlar íbúðir. Niðurstöðurnar eru að mestu ónæmar fyrir því hvort einnig sé tekið tillit til staðsetningar eftir sveitarfélagi eða póstnúmeri.

Á meðfylgjandi mynd má sjá áætlaðar líkur á því að íbúð seljist innan 60 daga eftir tegund íbúða miðað við niðurstöður greiningarinnar.

Niðurstöðurnar eru til marks um að auðveldast sé að selja litlar og ódýrar íbúðir í eldri byggingum, en um um 61% líkur eru á að slíkar eignir seljist á innan við 60 dögum. Líkurnar á að nýjar, ódýrar og litlar íbúðir seljist innan sama tímaramma eru hins vegar einungis um 26% samkvæmt niðurstöðum greiningarinnar. Af myndinni má jafnframt lesa að erfiðast sé að selja nýjar, dýrar og miðlungsstórar íbúðir, en einungis 11% líkur eru á að slíkar eignir seljist innan 60 daga samkvæmt niðurstöðunum.

Samkvæmt niðurstöðum greiningarinnar virðast nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu seljast illa aðallega vegna þess að þær eru staðsettar í nýbyggingum fremur en að þær séu dýrar eða stórar. Bendir það til þess að fólk vilji heldur kaupa notaðar íbúðir, en margvíslegar skýringar geta legið þar að baki.

Sem dæmi má nefna að á undanförnum árum hafa ný fjölbýlishús gjarnan risið þétt sem gerir það að verkum að birtuskilyrði geta verið óákjósanleg auk þess sem bílastæðafjöldi hefur víða verið af skornum skammti. Þá hefur jafnframt borið nokkuð á göllum í nýbyggingum undanfarið sem getur verið fráhrindandi fyrir áhættufælna kaupendur.

Ekki er hægt að segja nákvæmlega til um hvað af framangreindu veldur því að illa gengur að selja íbúðir í nýbyggingum, en niðurstöður greiningarinnar benda til þess að aðrir þættir en stærð og verðlagning þeirra skipti þar miklu máli.

Verð­þrýst­ing­ur á íbúða­mark­aði nú álíka og fyr­ir Grinda­vík­ur­á­hrif­in

Hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði mældist 12% í maí, en hlutfallið var 16% í apríl. Hlutfallið er hærra á höfuðborgarsvæðinu eða 14% en lækkaði úr 16% milli mánaða.

Í maí seldust 13% eldri íbúða yfir ásettu verði en 4,3% meðal nýrra íbúða. Algengast er að nýjar íbúðir seljist á uppsettu verði en í maí seldust um tvær af hverjum þremur nýjum íbúðum á auglýstu verði. Verð á öðrum íbúðum er sveigjanlegra en líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd seljast þær í fæstum tilfellum á uppsettu verði.

Hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði er álíka nú og í febrúar í fyrra en áberandi verðþrýstingur mældist á íbúðamarkaði frá mars til október í fyrra þegar 15-20% íbúða gengu kaupum og sölu á yfirverði.

Á mynd hér að neðan má sjá hlutfall íbúða sem seljast á yfirverði eftir mánuðum frá janúar til maí, samanborið við staðalfrávik fyrir tímabilið 2015-2024. Hlutfallið hefur verið undir meðaltali síðustu tíu ára frá því í febrúar og færðist fjær meðaltalinu í maímánuði. Þó er hlutfall íbúða sem seljast á yfirverði enn innan staðalfráviks síðustu tíu ára.

Enn hægist á raun­verðs­hækk­un íbúða­verðs

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,4 stig í júní og hækkaði um 0,45% á milli mánaða. Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 4,7%, á sama tíma og verðbólga mældist 4,2%.

Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 0,5% að raunvirði, en raunverðshækkun á ársgrundvelli hefur lækkað samfellt frá því í janúar þegar hún var 5,5%. Vísitala íbúðaverðs hefur ekki hækkað jafn lítið að raunvirði frá því í apríl 2024 þegar hún hækkaði um 0,3%.

Á mynd hér að neðan má sjá raunverðsþróun vísitölu íbúðaverðs á ársgrundvelli á tímabilinu 2021 til 2025.

Raunverðshækkun íbúðaverðs er að miklu leyti drifin áfram af verðhækkunum á sérbýlum á landsbyggðinni. Á höfuðborgarsvæðinu hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 0,2% að raunvirði síðastliðið ár. Þar af hefur vísitala sérbýla á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 1,6% á sama tíma og vísitala íbúða í fjölbýli á svæðinu hefur lækkað um 1%.

Á landsbyggðinni hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 1,2% að raunvirði síðastliðið ár en hækkunin hefur að mestu verið drifin áfram af verðhækkunum á sérbýlum sem hafa hækkað um 1,5% að raunvirði en fjölbýlisíbúðir hafa hækkað um 0,7%.

Sí­fellt meiri kaup­enda­mark­að­ur að mati fast­eigna­sala

HMS framkvæmdi þriðju mánaðarlegu spurningakönnunina á meðal fasteignasala þann 2. júlí síðastliðinn, en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasala til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala, en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 99 svör í þetta skiptið sem samsvarar 30% svarhlutfalli. Langflestir svarendur, eða 94%, miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess.

Fasteignasalar telja umsvif á fasteignamarkaði vera fremur lítil miðað við árstíma en 65% svarenda telja virkni markaðarins vera frekar litla eða mjög litla. Jafnframt eru flestir fasteignasalar á þeirri skoðun að markaðurinn sé á valdi kaupenda, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Frá fyrstu mælingu í maí hefur markaðurinn þróast í átt að því að verða sífellt meiri kaupendamarkaður að mati fasteignasala.

Fasteignasalar telja verðþróun á fasteignamarkaði almennt tiltölulega stöðuga um þessar mundir en svara því jafnframt til að verð á eignum til sölu sé iðulega lækkað á meðan á söluferlinu stendur. Vísar það ýmist til þess að eignir séu seldar undir ásettu verði eða að ásett verð sé lækkað á meðan eign er á söluskrá.

Líkt og sjá má á mynd hér að neðan telja fasteignasalar í auknu mæli algengt að verð sé lækkað í söluferli, en hafa ber í huga að könnunin hefur einungis verið lögð fyrir fasteignasala þrisvar sinnum hingað til.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs lækk­aði á milli mán­aða í júní

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 122,8 stig og lækkaði um 0,41% á milli mánaða í júní. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 5,77%, á sama tíma og verbólga mældist 4,2%.

Raunverðshækkun vísitölu leiguverðs á ársgrundvelli er á niðurleið og nam 1,5% í júní en til samanburðar hefur 12 mánaða raunhækkun leiguverðs verið á bilinu 2-8% undanfarin tvö ár.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildi hennar síðustu 12 mánuði.

Minni verð­þrýst­ing­ur á leigu­mark­aði en í fyrra

Lækkun vísitölu leiguverðs er í samræmi við önnur merki um að nokkuð hafi dregið úr verðþrýstingi á leigumarkaði í júní. Á leiguvefnum Myigloo.is fjölgar leigusamningum umfram virka leitendur, auk þess sem minna er um yfirboð á leiguverði umfram auglýst verð.

Á fyrri helmingi ársins hefur vísitalan hækkað um 3,5% að nafnvirði og 0,2% að raunvirði. Á sama tímabili í fyrra hækkaði vísitalan öllu meira, eða um 9,6% að nafnvirði og um 5,6% að raunvirði. Það má því segja að verðþrýstingur á leigumarkaði sé minni í ár samanborið við í fyrra.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda virkra leitenda á Myigloo.is fyrir hvern leigusamning sem er skráður í leiguskrá HMS í gegnum vefinn, samanborið við mánaðarbreytingar í vísitölu leiguverðs. Nokkur fylgni er á milli þessara tveggja stærða, þar sem leiguvísitalan hækkar gjarnan á milli mánaða þegar virkum leitendum á hvern leigusamning fjölgar.

Virkum leitendum á hvern leigusamning á myigloo.is hefur fækkað frá því í fyrra, en samhliða því hefur dregið úr yfirboðum á leiguvefnum myigloo.is, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Á fyrstu sex mánuðum ársins 2024 var umsamið leiguverð yfir auglýstu leiguverði í um 18% leigusamninga. Það sem af er ári hafa aftur á móti öllu færri leigusamningar verið gerðir yfir auglýstu verði, eða að jafnaði 9% leigusamninga.

Flestir leigusamningar eru eftir sem áður gerðir á auglýstu verði en á fyrstu sex mánuðum ársins hefur umsamið verð í tæplega þremur af hverjum fjórum leigusamningum verið jafnt auglýstu verði. Þetta er ólíkt því sem tíðkast á fasteignamarkaði þar sem fæstar eignir, sem ekki teljast til nýbygginga, seljast á ásettu verði.

Í leiguverðsjá HMS má einnig sjá merki um minni verðsveiflur á leigumarkaði. Samkvæmt leiguverðsjánni var meðalleiga 60-90 fermetra íbúðar á hagnaðardrifnum leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu með 2-4 herbergi 293 þúsund krónur í júní. Meðalleiga slíkrar íbúðar hefur lítið breyst á undanförnum mánuðum, en hún nam 292 þúsund krónum í apríl.

Ríf­lega 1.500 leigu­samn­ing­ar tóku gildi í júní

Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði um 380 í júní þar sem 1.534 samningar tóku gildi á móti þeim 1.154 sem féllu úr gildi. Gildum leigusamningum fækkaði um 800 í maí aðallega vegna leigusamninga um íbúðir í námsgörðum, en talsverður fjöldi slíkra leigusamninga fellur að jafnaði úr gildi undir lok skólaárs í maímánuði og nýir samningar taka gildi í upphafi skólaárs í ágústmánuði.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum og tegund leigusala. Ríflega helmingur þeirra samninga sem féllu úr gildi í júní voru um íbúðir í eigu einstaklinga.

Ný­skrán­ingu leigu­samn­inga á fyrri helm­ingi árs­ins fjölg­ar milli ára

Alls hafa 8.974 nýir leigusamningar tekið gildi í leiguskrá HMS á fyrri helmingi ársins 2025. Á sama tímabili í fyrra tóku 8.059 leigusamningar gildi og því fjölgaði nýskráningu leigusamninga í leiguskrá um 11,4% milli ára.

Leigusamningum fjölgaði hlutfallslega mest á landsbyggðinni en rúmlega þriðjungi fleiri samningar voru skráðir um íbúðir á landsbyggðinni í ár samanborið við í fyrra. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins fjölgaði nýskráðum leigusamningum um 5,9% en innan höfuðborgarsvæðisins, þar sem um sjö af hverjum tíu leigusamningum eru skráðir, fjölgaði þeim um 8,7% milli ára.

Framangreint er ekki endilega til marks um að leigumarkaðurinn á landsbyggðinni hafi vaxið meira en á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess heldur getur verið að leiguskrá sé sífellt að ná betur utan um stöðu leigumarkaðarins.

Færri samn­ing­ar um óhagn­að­ar­drifna leigu

Alls tóku 4.254 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá HMS á öðrum ársfjórðungi 2025 á sama tíma og 4.300 samningar féllu úr gildi. Gildum samningum fækkaði þannig um 162 á tímabilinu. Til samanburðar tóku 4.088 nýir leigusamningar gildi á öðrum ársfjórðungi árið 2024 og því jókst nýskráning leigusamninga á öðrum ársfjórðungi um tæp 1,3% milli ára.

Fjölgun nýskráðra leigusamninga skýrist af fleiri leigusamningum er vörðuðu leiguíbúðir á vegum einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga en um 10% fleiri samningar á vegum þessara aðila voru gerðir á öðrum ársfjórðungi samanborið við sama tímabil í fyrra. Um 200 færri samningar um óhagnaðardrifna leigu og um 60 færri leigusamningar um íbúðir á vegum sveitarfélaga voru hins vegar gerðir í ár samanborið við í fyrra líkt og sjá má á neðangreindri mynd.

Vöxt­ur í ferða­þjón­ustu eyk­ur eft­ir­spurn á leigu­mark­aði

Brottfarir erlendra farþega frá landinu um Keflavíkurflugvöll voru um 234 þúsund í nýliðnum júní samkvæmt tölum Ferðamálastofu, eða um 10,1% fleiri en í júní 2024. Útlit er því fyrir gott sumar fyrir íslenska ferðaþjónustu, en búast má við aukinni eftirspurn eftir skammtíma- og langtaímaleiguíbúðum ef umsvif atvinnugreinarinnar vaxa í ár.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu fjölgaði eignum á skammtímaleiguvefnum Airbnb töluvert á milli mánaða í apríl síðastliðnum. Samkvæmt bráðabirgðatölum Hagstofu Íslands fjölgaði skráðum gististöðumgistinóttum á, svo sem hótelum, gistiheimilum og öðrum gististöðum á borð við Airbnb, um 9,6% í heildina milli maímánaða 2024 og 2025.

Innflytjendum í ferðaþjónustu fjölgaði um 527 á milli maímánaða 2024 og 2025 samkvæmt tölum frá Hagstofu, sem er 3,8% fjölgun. Alls fjölgaði innflytjendum á vinnumarkaði um rúmlega 2.000 á sama tímabili, en búast má við að stór hluti þeirra sé á leigumarkaði í stað þess að hafa keypt sér húsnæði til eigin búsetu.

Um 900 millj­ón­ir í hús­næð­is­bæt­ur í júní

HMS greiðir húsnæðisbætur mánaðarlega, en þeim er ætlað að styðja tekju- og eignalága einstaklinga vegna leigu á íbúðarhúsnæði.

Í júní greiddi HMS um 880 milljónir króna til um 16.500 umsækjenda um almennar húsnæðisbætur vegna leigu þess mánaðar. Húsnæðisbótaþegum fækkaði um næstum þúsund milli maí og júní en færri þiggja húsnæðisbætur á sumrin þar sem námsmannaíbúðir eru í mörgum tilfellum leigðar út skólaárið. Hins vegar eru húsnæðisbótaþegar um 600 fleiri nú samanborið við í júní í fyrra.

Meðalleigufjárhæð allra heimila sem þiggja húsnæðisbætur, óháð tegund leiguhúsnæðis, nam rúmum 205 þúsund krónum í júní. Nánari skiptingu eftir tegund leiguhúsnæðis má sjá í meðfylgjandi töflu:

Í kjölfar breytinga á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní í fyrra hækkuðu grunnfjárhæðir húsnæðisbóta um fjórðung, auk þess sem bæturnar taka nú til fleiri heimilismanna og skerðingamörk vegna eigna eru hærri.

Meðalleigufjárhæð allra heimila sem þiggja húsnæðisbætur, óháð tegund leiguhúsnæðis, hefur hækkað um rúmar 20 þúsund krónur milli júnímánaða 2024 og 2025, eða um 11,3%. Þannig hefur hlutfall húsnæðisbóta af leigu lækkað úr 29% í 25,4% milli júnímánaða 2024 og 2025.

Lána­mark­að­ur

Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hafa óverðtryggðir vextir lækkað í kjölfar lækkun stýrivaxta. Vaxtalækkunarferlið hófst í október á síðasta ári og síðan þá hafa stýrivextir lækkað úr 9,25% í 7,5% en næsta vaxtaákvörðun er 20. ágúst næstkomandi.

Úr nýjum Hagvísum Seðlabankans má lesa að í apríl voru 29% af heildarfjárhæð nýrra fasteignalána til heimila á föstum óverðtryggðum vöxtum en hlutdeild slíkra lána var um 11% í apríl í fyrra. Verðtryggð lán hafa þó enn yfirhöndina í nýjum lánveitingum en 56% nýrra lána í aprílmánuði voru á verðtryggðum vöxtum.

Spá því að raun­vext­ir verði í kring­um 3% í lok árs

Bestu vaxtakjörin á verðtryggðum lánum þessa stundina er að finna hjá lífeyrissjóðunum. Líkt og myndin hér að neðan sýnir eru lægstu breytilegu vextirnir á verðtryggðum íbúðalánum um einu prósentustigi lægri hjá lífeyrissjóðunum en hjá bönkunum.

Breytilegir vextir á verðtryggðum íbúðalánum hjá þremur stærstu bönkunum eru á bilinu 4 til 7% á meðan slíkir vextir hjá lífeyrissjóðum eru á bilinu 3 til 6%. Lægstu breytilegu óverðtryggðu vextirnir á íbúðalánum eru hins vegar í kringum 8% hjá bæði lífeyrissjóðum og bönkum.

Til þess að hægt sé að bera saman vexti á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum verður að skoða raunvexti óverðtryggðra lána, þ.e. vexti að teknu tilliti til verðbólgu. Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd hafa raunvextir hækkað skarpt undanfarin tvö ár og eru í dag 4,5% fyrir verðtryggð lán og 3,8% fyrir óverðtryggð lán.

Í nýrri þjóðhagsspá Hagstofu er því spáð að verðbólga í ár verði 3,8% en Hagstofan spáir ekki fyrir um þróun stýrivaxta. Í nýlegri efnahagsspá Landsbankans fyrir árin 2025 til 2027 er því spáð að stýrivextir verði komnir niður í 7% í lok þessa árs og að verðbólga breytist lítið og verði 3,9% á sama tíma. Væntir raunvextir í efnahagsspánni undir lok næsta árs eru því um 3%.

Nýtt met í verð­tryggð­um lán­veit­ing­um líf­eyr­is­sjóða

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 13 milljörðum króna í maí samanborið við 9,2 milljarða í apríl. Á meðfylgjandi mynd má sjá hreina nýja lántöku heimila eftir mánuðum frá 2013 á föstu verðlagi.

Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 8,7 milljarða króna í maí en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 7,4 milljörðum króna. Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 12 milljarða króna sem er það mesta sem þeir hafa lánað í einum mánuði líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Þar að auki námu hrein ný óverðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum alls 0,7 milljörðum króna í mánuðinum. Uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu alls 1 milljarði í maí.

Hrein ný lántaka var því töluverð hjá lífeyrissjóðunum sem einkennt hefur allt þetta ár, vegna ásóknar í verðtryggð lán. Hún var aftur á móti mjög lítil hjá bönkunum fjórða mánuðinn í röð, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverðtryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verðtryggðum lánum.

Tak­mark­að­ir mögu­leik­ar til kaupa á nýj­um íbúð­um án verð­trygg­ing­ar

Allt að 80% einstaklinga stæðust ekki greiðslumat fyrir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu með lágmarks eigið fé. Pör standa betur að vígi með aðstoð verðtryggingar. Þetta kemur fram í greiningu HMS á framboði nýrra íbúða eftir verðbilum og greiðslugetu eftir tekjutíundum sem fjallað var um í frétt HMS í síðustu viku.

Einungis 20% tekjuhæstu einstaklingarnir hafa efni á að kaupa íbúðir sem kosta 60 milljónir króna eða meira, ef gert er ráð fyrir 80% veðsetningarhlutfalli og tekið er tillit til hámarksgreiðslubyrðarhlutfalls Seðlabanka Íslands. Framboð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem verðlagðar eru undir 60 milljónum króna er þó verulega takmarkað um þessar mundir.

Þetta má sjá á meðfylgjandi mynd sem sýnir hvernig framboð nýrra íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu skiptist niður eftir verðbilum og hversu stór hluti af einstaklingum og pörum ræður við greiðslubyrði af verðtryggðum lánum fyrir hvert verðbil.

Pör standa öllu betur að vígi í þessu samhengi, en samanlagðar tekjur 80% tekjuhæstu paranna duga til að standa straum af afborgunum af verðtryggðum lánum af íbúðum sem kosta allt að 80 milljónir króna. 60% tekjuhæstu pörin ráða við afborganir af 80-100 milljóna króna eignum og 40% tekjuhæstu pörin stæðust greiðslumat fyrir 100-130 milljóna króna eignum.

Án verðtryggingar væri staðan öllu dekkri þar sem einungis 30% tekjuhæstu einstaklingarnir stæðust greiðslumat fyrir kaupum á 40 milljón króna eignum með lágmarks eigið fé. Jafnframt stæðust eingöngu 40-20% tekjuhæstu pörin greiðslumat fyrir 70-90 milljón króna eignum, miðað við 9,1% óverðtryggða vexti.

Ljóst er að flestir einstaklingar og pör þurfa að reiða sig á verðtryggingu íbúðalána sinna til að eiga möguleika á að kaupa þær nýju íbúðir sem til sölu eru á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir sökum hárra vaxta og þröngra lánþegaskilyrða. Án verðtryggingar eru möguleikar til kaupa á nýjum íbúðum verulega takmarkaðir.

Mat á greiðslugetu er byggt á gögnum um dreifingu atvinnutekna einstaklinga á aldrinum 25-65 ára samkvæmt skattframtölum einstaklinga og aðgengilegar eru á vef Hagstofunnar. Tölur frá 2023 eru uppreiknaðar fram í maí 2025 miðað við vísitölu launa.

Ráðstöfunartekjur eru áætlaðar með því að draga frá staðgreiðslu og framlag launþega í lífeyrissjóð. Hámarksgreiðslugeta reiknast svo sem 35% af áætluðum mánaðarlegum ráðstöfunartekjum, sbr. hámarksgreiðslubyrði Seðlabanka Íslands. Hámarksgreiðslubyrði fyrstu kaupenda er allt að 40%, en á móti kemur að greiðslubyrði þeirra getur verið hærri þar sem hámarksveðsetning þeirra er allt að 85% af kaupverði. Til einföldunar er gert ráð fyrir að pör séu í sömu tekjutíund.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Mest­ur skort­ur á starfs­fólki í bygg­ing­ar­iðn­aði

Um 19.200 manns störfuðu í byggingariðnaði í maí síðastliðnum en um 19 þúsund manns störfuðu í byggingariðnaði á sama tíma í fyrra. Starfsfólki í byggingariðnaði fjölgaði því um 1,2% milli ára.

Á myndinni hér að neðan má sjá tólf mánaða breytingu á fjölda starfandi í byggingariðnaði og mannvirkjagerð. Líkt og myndin sýnir hefur hægt mjög á fjölgun þeirra sem starfa í greininni en þeim fjölgaði um 4,7% milli maímánaða 2024 og 2023 og þar á undan um 11,2% milli maímánaða 2023 og 2022.

Eins hefur hægt á fjölgun starfsfólks í hagkerfinu í heild en starfandi einstaklingum fjölgaði um 1.300 á milli maímánaða 2024 og 2025 sem samsvarar 0,6% fjölgun.

Stjórnendur sem telja skort vera á starfsfólki hjá sínu fyrirtæki eru nú um 23% sem er talsvert lægra hlutfall en Gallup hefur mælt undanfarin misseri í könnun meðal 400 stærstu fyrirtækja landsins. Aftur á móti virðist vera mestur skortur á starfsfólki í byggingariðnaði, en þar telja um 48% stjórnenda skort vera á starfsfólki hjá sínu fyrirtæki.

Fjölgun starfsfólks í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð umfram hagkerfið í heild hefur gert það að verkum að hlutdeild byggingariðnaðarins af vinnumarkaði hefur farið úr 7% í 8,5% á síðustu fimm árum líkt og sjá má á neðangreindri mynd.

Fyr­ir­tækj­um í bygg­ing­ar­iðn­aði held­ur áfram að fjölga

Á fyrri helmingi ársins urðu 130 fyrirtæki í byggingarstarfsemi gjaldþrota og 281 fyrirtæki var nýskráð. Gjaldþrotin eru örlítið færri en þau voru á sama tíma í fyrra þegar 144 fyrirtæki urðu gjaldþrota og 283 fyrirtæki voru nýskráð.

Nýskráningar umfram gjaldþrot voru því 151 á fyrstu sex mánuðum ársins samanborið við 139 á sama tíma í fyrra. Fjölgun fyrirtækja bendir til þess að töluverð virkni sé enn í greininni.

Álíka mik­ið flutt inn af bygg­ing­ar­hrá­efn­um og í fyrra

Í ljósi þess að byggingariðnaðurinn reiðir sig að miklu leyti á innflutning geta slíkar tölur gefið vísbendingu um fjölda verkefna sem bíða íslenskra byggingarfyrirtækja. Meðfylgjandi mynd sýnir þróun á innflutningi hráefna sem notuð eru við byggingu og viðhald á húsnæði. Inni í þeim tölum er innflutningur á timbri, krossviði, spóna- og byggingarplötum, rúðugleri, steypustyrktarjárni og þakjárni.

Vegna sveiflna er ekki hlaupið að því að álykta um þróun á innflutningi út frá mánaðarlegum gildum. Miðað við tölur Hagstofu fyrir fyrstu fimm mánuði ársins hefur verðmæti innflutnings þó haldið sér milli ára þó svo að magn hafi dregist saman um rúm 6%.

Af einstaka hráefnum hefur verið flutt inn rúmlega helmingi meira af steypustyrktarjárni og um tvöfalt meira af þakjárni á fyrstu fimm mánuðum ársins 2025 samanborið við 2024 en umrædd byggingarefni eru áberandi á fyrstu stigum byggingarframkvæmda.

Minna hefur verið flutt inn af timbri (5% samdráttur), krossvið (30% samdráttur), spóna- og byggingaplötum (12% samdráttur) og rúðugleri (37% samdráttur).

Erfitt er að segja nákvæmlega til um hversu stór hluti byggingarefnisins er ætlaður í íbúðauppbyggingu, en þess má geta að margar af þessum vörum eru einnig notaðar í viðhald fasteigna. Líkt og fram kom í mánaðarskýrslu júnímánaðar nam fjárfesting í íbúðarhúsnæði um 40% af heildarfjárfestingu í byggingar- og mannvirkjagerð í fyrra. Stærsti hluti fjárfestingar í byggingar- og mannvirkjagerð var hins vegar í mannvirkjum atvinnuvega.

Full­bún­um íbúð­um fjölg­ar en íbúð­um í bygg­ingu fækk­ar 

Í júní komu 299 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu. Frá áramótum hefur framkvæmdum verið lokið við byggingu á 1.662 íbúðum. Álíka margar íbúðir urðu fullbúnar á sama tímabili í fyrra, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Íbúðum í byggingu hefur hins vegar fækkað á milli mánaða, en líkt og HMS hefur áður greint frá hafa nýjar framkvæmdir ekki hafist með sama hraða og þeim sem eru að ljúka. Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru undir 6.000 íbúðir skráðar í byggingu um allt land, en til samanburðar voru framkvæmdir hafnar á yfir 6.600 íbúðum í byrjun ársins.

Samtök iðnaðarins (SI) gera ráð fyrir að um 5.100 íbúðir verði í byggingu í júní á næsta ári sem samsvarar um 17% samdrætti í íbúðauppbyggingu á næstu 12 mánuðum. Spá SI byggir á niðurstöðum úr könnun sem lögð var fyrir stjórnendur verktakafyrirtækja sem byggja íbúðir á eigin vegum fyrir almennan markað.

Aðspurðir telja flestir stjórnendur að hár fjármagnskostnaður og lækkun á endurgreiðslu virðisaukaskatts hafi dregið úr áformum um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Frekari niðurstöður úr greiningu SI má lesa á vefsíðu samtakanna.

Mik­ill meiri­hluti íbúða í bygg­ingu í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins eru í fjöl­býli

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú samtals 5.956 íbúðir skráðar í byggingu á landinu öllu og eru 60% þeirra á höfuðborgarsvæðinu, um 25% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 15% annars staðar á landsbyggðinni. Einnig hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 1.206 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins er meirihluti íbúða í byggingu í fjölbýli eða um 70%. Raunar er hlutfallið enn hærra í Reykjanesbæ eða um 89% þar sem einungis 53 af 464 íbúðum í byggingu eru í sérbýli. Fjölbýlisíbúðir eru aftur á móti í minnihluta sé miðað við fullbúnar íbúðir í sveitarfélögunum í heild sinni.

Sérbýli eru í meirihluta af íbúðum í byggingu í þremur sveitarfélögum á svæðinu eða 51% (137 af 270) í Árborg, 68% í Vogum (17 af 25) og 100% í Suðurnesjabæ (23 af 23). Á meðfylgjandi mynd má sjá hlutdeild sérbýlis í nágrenni höfuðborgarsvæðisins annars vegar af íbúðum í byggingu og hins vegar af fullbúnum íbúðum.

Mestu munar á hlutdeild sérbýlis af íbúðum í byggingu og fullbúnum íbúðum í Hveragerði og Árborg.

Í Árborg er aðeins ein af hverjum þremur íbúðum í byggingu sérbýlisíbúð (135 af 413) en af fullbúnum íbúðum eru ríflega 67% sérbýli. Í Hveragerði eru einungis um 28% íbúða (22 af 80) í byggingu sérbýli en í sveitarfélaginu eru ríflega þrjár af hverjum fjórum fullbúnum íbúðum í sérbýli. Í Hveragerði á sér stað mikil uppbygging sem greina má út frá nýskráningu lóða í fasteignaskrá.

Met­fjöldi nýrra lóða skráð­ur í júní­mán­uði

Alls voru 278 nýjar lóðir staðfestar í fasteignaskrá HMS í júnímánuði 2025 og fjölgar þeim um rúmlega tvö hundruð á milli mánaða. Þetta er metfjöldi nýrra lóða sem skráðar hafa verið í einum mánuði frá ársbyrjun 2024, líkt og HMS greindi frá í frétt fyrr í mánuðinum.

Flestar lóðir voru íbúðarhúsalóðir eða alls 178 talsins. Auk þess voru skráðar 27 sumarhúsalóðir og 20 atvinnuhúsalóðir. Aðrar tegundir lóða voru 53 talsins.

Flestar nýjar lóðir voru skráðar í Kópavogi þar sem 95 lóðir bættust við, þar af 93 íbúðarhúsalóðir. Í Hrunamannahreppi voru 34 nýjar lóðir skráðar, þar af 28 fyrir íbúðarhús, og í Hveragerði voru skráðar 30 nýjar lóðir, allar fyrir íbúðarhús.

Lóðir skráðar sem annað land eða einfaldlega lóð voru 53 talsins í júní, en líklegt er að þessar lóðir breyti um gerð þegar fram líða stundir og verði skráðar sem atvinnu-, sumarhúsa- eða íbúðarlóðir.

Sveit­ar­fé­lög hafa skil­að hús­næð­is­á­ætl­un­um til HMS

Byggja þarf 2.500 til 5.000 íbúðir á hverju ári til að mæta fólksfjölgun og lýðfræðilegri þróun til ársins 2034. Þetta kemur fram í húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna fyrir árið 2025, en þeim hefur nú öllum verið skilað til HMS líkt og fjallað var um í fréttatilkynningu í síðustu viku. Nálgast má helstu upplýsingar úr húsnæðisáætlununum í mælaborði húsnæðisáætlana á vef HMS.

Miðspá uppfærðrar húsnæðisáætlunar gerir ráð fyrir fólksfjölgun upp á nærri 90 þúsund (24%) manns á næstu tíu árum og 44 þúsund (11,8%) manns á næstu 5 árum. Að hámarki er gert ráð fyrir 125 þúsund manna fjölgun á tíu ára tímabili, en að lágmarki 54 þúsund manna fjölgun. Miðspá sveitarfélaganna gerir ráð fyrir að landsmönnum fjölgi um 9 þúsund manns í ár.

Til að mæta væntri fólksfjölgun gera endurskoðaðar húsnæðisáætlanir ráð fyrir að á árinu 2025 þurfi að byggja á bilinu 2.500 til 5.000 nýjar íbúðir á landsvísu. Íbúðaþörf er metin með hliðsjón af fjölgun íbúa en einnig breytingum á fjölskyldustærð og öðrum þáttum sem hafa áhrif á húsnæðisþörf. Íbúðaþörf næstu fimm ára er talin vera frá 14 þúsund til rúmlega 27 þúsund íbúðir.

Hafa ber í huga að íbúðaþörf og eftirspurn eftir húsnæði er ekki sami hluturinn. Íbúðaþörf myndast í samhengi við lýðfræðilega og félagslega þróun á meðan eftirspurn sveiflast meira eftir efnahagslegum aðstæðum.

Húsnæðisáætlanir sveitarfélaga ná einnig til skipulagningar og áætlana um lóðaúthlutanir til næstu tíu ára. Samkvæmt áætlununum er gert ráð fyrir að úthluta lóðum fyrir nærri 34 þúsund íbúðir á næstu fimm árum og nærri 58 þúsund íbúðir á tíu ára tímabili. Á árinu 2025 er áætlað að lóðum fyrir um 7 þúsund íbúðir verði úthlutað, þar af 72% í fjölbýli, 17% í par-, rað- eða tvíbýli og 11% í einbýlishúsum.

HMS mun end­ur­skoða íbúða­þörf vegna hægr­ar fólks­fjölg­un­ar

Nýjar hagtölur benda til þess að fólksfjölgun í ár verði töluvert undir miðspá sveitarfélaganna í endurskoðuðum húsnæðisáætlunum.

Miðspá sveitarfélaganna gerir ráð fyrir að íbúum fjölgi um 9 þúsund á þessu ári, en til að sú spá rætist hefði mátt búast við rúmlega 1.300 manna fjölgun á fyrsta ársfjórðungi, ef tekið er tillit til árstíðarsveiflna í fólksfjölgun. Samkvæmt Hagstofu fjölgaði íbúum hins vegar aðeins um 540 á fyrsta ársfjórðungi.

HMS mun birta hálfsársuppgjör húsnæðisáætlana í ágúst, þegar nýjar mannfjöldatölur fyrir fyrstu sex mánuði ársins hafa verið birtar hjá Hagstofu. Samhliða því mun HMS endurskoða eigið mat á íbúðaþörf til næstu ára í samræmi við nýjustu hagtölur.