Fast­eigna­mark­að­ur

Fast­eigna­mat 2026 hef­ur ver­ið birt

Í lok maímánaðar gaf HMS út nýtt fasteignamat sem tekur gildi um næstu áramót en fram að þeim tíma hafa eigendur tækifæri til gera athugasemdir við matið. Fasteignamatið er reiknað árlega og er mat HMS á verðmæti fasteigna og byggir á gögnum um fasteignaviðskipti í febrúar á þessu ári. Fasteignamatið sem nú er í gildi var byggt á gögnum frá því í febrúar 2024, en nýja matið er 9,2% hærra en fasteignamat síðasta árs.

Þá nemur meðalhækkun fasteignamats íbúða 10,2%, á meðan fasteignamat sumarhúsa hækkar um 10,7% og fasteignamat atvinnueigna hækkar um 5,4%.

Mikil eftirspurn var á íbúðamarkaði í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur á síðasta ári og hefur fasteignamat á Suðurnesjum því hækkað umfram landsmeðaltal. Líkt og í fyrra hefur HMS hins vegar ákveðið að halda fasteignamati í Grindavíkurbæ óbreyttu á milli ára, þar sem óvissuástand ríkir og engin markaðsvirkni hefur átt sér stað í sveitarfélaginu. Fasteignamat hækkar líka umfram landsmeðaltal á Norðurlandi, en þar hefur virði atvinnu- og sumarhúsaeigna hækkað töluvert.

Hækkun fasteignamats hefur mismikil áhrif eftir búsetu þar sem álagningahlutfall fasteignaskatts er mishátt eftir sveitarfélögum. Þó er vert að nefna að hærra fasteignamat þýðir ekki endilega hærri fasteignaskattur sem eigandi þarf að greiða þar sem sveitarfélög geta breytt álagningarreglu sinni milli ára.

Hér á landi er hins vegar til staðar Jöfnunarsjóður sveitarfélaga sem jafnar út skatttekjur á milli sveitarfélaga. Samkvæmt PwC refsar jöfnunarsjóðurinn sveitarfélögum sem lækka álagningu fasteignagjalda og skapar þannig hvata til þungrar skattbyrðar á íbúðarhúsnæði. PwC leggur til í skýrslu að sveitarfélögum verði veittar auknar heimildir og meiri sveigjanleika til að nýta fasteignagjöld og -skatta sem stjórntæki. Slíkt gæti til dæmis falið í sér heimildir til hærri álagningar á íbúðarhúsnæði sem ekki er nýtt til búsetu og heimildir til að setja upp hvata til nýtingar á lóðum eða til að flýta uppbyggingu.

Um 900 kaup­samn­ing­ar í apr­íl um íbúð­ar­hús­næði

Kaupsamningar í apríl voru 895 talsins samanborið við um 1.100 í marsmánuði. Í aprílmánuði gengu alls 968 íbúðir kaupum og sölu í fyrrnefndum kaupsamningum samanborið við 1.138 íbúðir í mars en einn kaupsamningur getur kveðið á um kaup og sölu margra íbúða.

Kaupsamningarnir í apríl voru um 500 færri en í apríl 2024 en uppkaup Þórkötlu lituðu mjög tölur um fjölda kaupsamninga í apríl í fyrra. Fjöldi samninga í nýliðnum apríl var talsvert meiri samanborið bæði við apríl 2023 sem og apríl 2022.

Velta kaupsamninga í apríl dróst saman um fjórðung milli mánaða sem er ívið meiri samdráttur en fækkun (18%) kaupsamninga og var 69,7 milljarðar króna í heildina. Fjöldi kaupsamninga dróst minna saman í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eða um 5,5% en velta um 9%. Meiri breyting á veltu samanborið við kaupsamninga skýrist af færri kaupsamningum um sérbýlishús á svæðinu en meðalkaupverð sérbýlishúss í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var 79 milljónir í apríl samanborið við tæpar 54 milljónir á fjölbýlisíbúð.

Mark­að­ur við stofu­hita í jan­ú­ar til apr­íl

Mælingar HMS benda til þess að virkni á fasteignamarkaðinum hafi verið í meðallagi á fyrstu fjórum mánuðum ársins, þar sem kaupsamningar og verðþrýstingur var í samræmi við meðaltal síðustu tíu ára.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga eftir mánuðum frá ársbyrjun, ásamt meðaltali fyrir árin 2015-2024 og staðalfráviki fyrir ofan og neðan meðaltalið. Líkt og myndin sýnir hefur fjöldi útgefinna kaupsamninga verið í tíu ára meðaltali á öllum fyrstu fjórum mánuðum ársins.

Tölur um kaupþrýsting á fasteignamarkaði benda einnig til þess að fasteignamarkaðurinn hafi hvorki verið kaupenda- né seljendamarkaður á fyrstu fjórum mánuðum ársins. Á mynd hér að neðan má sjá hlutfall íbúða sem hafa selst á yfirverði á þessu ári, ásamt meðaltali fyrir árin 2015-2024 og staðalfráviki fyrir ofan og neðan meðaltalið.

Líkt og myndin að neðan sýnir hafa hlutfallslega færri íbúðir selst á yfirverði í febrúar, mars og apríl heldur en á síðustu tíu árum. Hins vegar er hlutfall íbúða sem seljast á yfirverði nálægt sögulegu meðaltali.

Vís­bend­ing­ar um meiri virkni á íbúða­mark­aði í maí

Gögn um fasteignaauglýsingar benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi haldist álíka mikil í maí þar sem margar íbúðir voru teknar úr birtingu af auglýsingasíðunni Fasteignir.is. Alls voru 980 fasteignir teknar af sölu í maímánuði, álíka margar og aprílmánuði. Því má búast við að umsvif á fasteignamarkaði hafi haldist álíka mikil í maí, að öðru óbreyttu.

Tölur um fjölda íbúða sem teknar eru úr birtingu af auglýsingasíðum fasteigna fylgjast gjarnan að við fjölda kaupsamninga næstu mánuði þar á eftir (líkt og myndin hér að neðan sýnir) vegna þess tíma sem tekur að ganga frá kaupsamningi og þinglýsa.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í maí má einnig finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga, en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 949 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í maímánuði. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu. Vegna þess tíma sem tekur að ganga frá kaupsamningum heldur áfram að bætast í fjölda kaupsamninga þegar tímanum vindur fram. Þar af leiðandi gætu kaupsamningar hafa verið fleiri en mælaborðið sýnir þessa stundina.

Fast­eigna­sal­ar telja mark­að­inn á valdi kaup­enda á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í júní

HMS framkvæmdi sína aðra mánaðarlegu spurningakönnun á meðal fasteignasala þann 16. júní, en í könnuninni er spurt um viðhorf fasteignasalanna til fasteignamarkaðarins. Könnunin var send á félagsmenn Félags fasteignasala, en þeir eru um 330 talsins. Alls bárust 112 svör og var svarhlutfall því 34%.

Niðurstöður könnunarinnar bendir til þess að markaðurinn sé á valdi kaupenda en í síðasta mánuði var meirihluti fasteignasala á því að markaðurinn væri hvorki á valdi kaupenda né seljenda.

Þetta kemur sér í lagi fram í svörum fasteignasala sem miðla fasteignum á höfuðborgarsvæðinu, en á landsbyggðinni eru ívið fleiri sem telja markaðinn vera hvorki á valdi kaupanda né seljenda. Á meðfylgjandi mynd má sjá hlutfall þeirra fasteignasala sem svöruðu því til að markaðurinn væri á valdi kaupanda, í jafnvægi eða á valdi seljenda eftir því hvort fasteignasali miðlaði fasteignum á höfuðborgarsvæðinu eða á landsbyggðinni.

Fram­boðs­aukn­ing íbúða drif­in áfram af eldri íbúð­um

Heildarframboð íbúða hefur aukist síðustu mánuði og er sú framboðsaukning drifin áfram af eldri íbúðum sem hafa komið á sölu en fjöldi nýrra íbúða á sölu var álíka í upphafi þessa mánaðar og í upphafi ársins. Þannig hefur hlutdeild nýbygginga í framboði á landinu lækkað úr 41,7% í 36,3% á fimm mánuðum þó svo að í sögulegu samhengi sé hlutdeild nýbygginga í framboði há. Í upphafi júnímánaðar voru 4.608 íbúðir til sölu á landinu öllu og þar af 1.675 nýjar íbúðir (voru 1.619 í upphafi árs) en framboð íbúða á sölu jókst um 179 íbúðir í maí.

Alls var 2.841 íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu, þar af voru 1.170 þeirra nýjar. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins voru 889 íbúðir til sölu, þar af 327 nýjar íbúðir. Annars staðar á landinu voru 878 íbúðir til sölu og voru 178 þeirra nýjar.

Hafa ber í huga að í framboði eru meðtaldar íbúðir sem seldar eru með fyrirvara um fjármögnun og því geta framangreindar upplýsingar falið í sér ofmat á raunverulegu framboði íbúða til sölu.

Þó svo að hlutdeild nýbygginga í heildarframboði hafi lækkað frá áramótum þá hefur birgðatími nýrra íbúða hækkað undanfarið þar sem færri nýjar íbúðir hafa selst undanfarið en á sama tíma í fyrra. Birgðatími íbúða er tíminn sem tekur að selja núverandi framboð ef söluhraðinn helst óbreyttur frá síðasta mánuði.

Viðskipti með nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru í samræmi við síðustu tíu ár, en á tímabilinu 2015-2024 hafa að meðaltali selst 74 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í aprílmánuði. Hins vegar hefur kaupsamningar á nýjum íbúðum fækkað nokkuð frá því í fyrra.

Á fyrstu fjórum mánuðum ársins hafa 276 nýjar íbúðir selst á höfuðborgarsvæðinu samanborið við 460 yfir sama tímabil í fyrra. Alls seldust 76 nýjar íbúðir í apríl á höfuðborgarsvæðinu samanborið við 89 í mars, en íbúð telst vera ný ef byggingarár er tveimur árum frá útgáfudegi kaupsamnings eða síðar.

Vegna færri kaupsamninga og aukins framboðs nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur birgðatími þeirra lengst á síðustu mánuðum. Í mars síðastliðnum var birgðatíminn 11,8 mánuðir fyrir nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, en í apríl var hann kominn í 14,8 mánuði. Birgðatími annara íbúða hækkaði úr 2,4 í 3,2 mánuði í apríl.

Tæp­lega helm­ing­ur sér­býl­is­húsa á höf­uð­borg­ar­svæð­inu verð­lagð­ur yfir 150 millj­ón­ir króna

Fjöldi íbúða í sérbýlum á sölu á höfuðborgarsvæðinu hefur haldist nokkuð stöðugur á meðan fjöldi fjölbýlisíbúða á sölu hefur aukist. Ákall hefur verið að byggingaraðilar byggi í meira mæli litlar og hagkvæmar íbúðir enda hefur mikill skortur verið á slíkum eignum, en einnig eru sögulega fáar sérbýliseignir í byggingu.

Aldrei hefur verið byggt jafn lítið af sérbýliseignum og um þessar mundir en einungis 5% af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu sem komu inn á markað síðasta ári voru í sérbýlum. Af mælaborði íbúða í byggingu má sjá að innan við 10% allra íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu eru íbúðir í sérbýlum eða 301 af 3721.

Þannig hefur hlutdeild íbúða í sérbýlum á höfuðborgarsvæðinu minnkað af heildarframboði íbúða ár frá ári frá 2022, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Í byrjun nóvember 2019 voru álíka mörg eða í kringum 370 sérbýlishús til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Fjöldi fjölbýlisíbúða til sölu var aftur á móti í kringum 1.700 talsins samanborið við rúmlega 2.400 íbúðir í dag.

Líkt og áður hefur komið fram hefur fjöldi sérbýlishúsa til sölu á höfuðborgarsvæðinu haldist nokkuð stöðugur undanfarið. Á sama tíma fyrir ári var álíka eða í kringum 370 sérbýlishús til sölu en þá voru um 56% þeirra verðlögð á undir 150 milljónir króna. Í dag er hlutfall þeirra í kringum 47%, en 45% sérbýlishúsa eru verðlögð yfir 150 milljónir. Á meðfylgjandi mynd fyrir neðan má sjá framboð sérbýlishúsa til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum.

Líkt og áður hefur komið fram hefur fjöldi sérbýlishúsa til sölu á höfuðborgarsvæðinu haldist nokkuð stöðugur undanfarið. Á sama tíma fyrir ári var álíka eða í kringum 370 sérbýlishús til sölu en þá voru um 56% þeirra verðlögð á undir 150 milljónir króna. Í dag er hlutfall þeirra í kringum 47%, en 45% sérbýlishúsa eru verðlögð yfir 150 milljónir. Á meðfylgjandi mynd fyrir neðan má sjá framboð sérbýlishúsa til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum.

Í mars, apríl og maí hefur undirvísitala sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu að meðaltali verið í 111 stigum, en undirvísitalan var að meðaltali í 102,8 stigum á sama tímabili í fyrra. Verð á sérbýlishúsum á höfuðborgarsvæðinu hefur því hækkað um 8% á milli vormánaða 2024 og 2025, en til samanburðar hækkaði undirvísitala fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu um 5% á sama tíma.

Kipp­ur í sölu á dýr­ari sér­býl­is­hús­um í ár

Mest eftirspurn hefur verið eftir ódýrari sérbýlum undanfarið líkt og búast má við í háu raunvaxtastigi þar sem erfiðara er fyrir íbúðakaupendur að fjármagna stærri eignir í hærra vaxtastigi.

Samhliða íbúðakaupum Grindvíkinga í fyrra færðist aukið líf í sérbýlamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu en alls gengu 437 íbúðir í sérbýli á verðbilinu 100-150 milljónir. kaupum og sölum á tímabilinu á sjö mánaða tímabilinu frá mars til og með september, en yfir sömu mánuði ársins 2023 seldust þar 277 íbúðir í sérbýli á umræddu verðbili.

Á fyrstu fjórum mánuðum þessa árs er vert að nefna að næstum tvöfalt fleiri íbúðir í sérbýli hafa selst á verðbilinu 150-200 milljónir samanborið við sömu mánuði í fyrra eða 91 í ár en voru 46 í fyrra. Sjá má fjölda seldra sérbýlishúsa eftir mánuðum á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum miðað við þriggja mánaða meðaltal á meðfylgjandi mynd fyrir neðan.

Lækk­an­ir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu en hækk­an­ir á lands­byggð­inni

Vísitala íbúðaverðs mældist 110,9 stig í maí og lækkaði um 0,45% á milli mánaða. Þetta er í fyrsta skiptið sem íbúðaverð lækkar á milli mánaða á þessu ári, en það gerðist síðast í desember árið 2024.

Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 5,72%, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Lækkun íbúðaverðs í maímánuði er drifin áfram af lækkun á verði íbúða á höfuðborgarsvæðinu en íbúðaverð hækkaði milli mánaða á landsbyggðinni.

Undirvísitölur fjölbýlis og sérbýlis á landsbyggðinni hækkuðu um yfir 1% á milli mánaða, á meðan fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 0,27% á milli mánaða og sérbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 2,14% á milli mánaða.

Milli maímánaða 2024 og 2025 hækkaði íbúðaverð á landsbyggðinni um 9,06% en samsvarandi hækkun nam 4,59% á höfuðborgarsvæðinu.

Leigu­mark­að­ur

Mark­aðs­leiga hef­ur hækk­að um tæp 9% á síð­ustu 12 mán­uð­um

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 123,3 stig og hækkaði um 1,15% á milli mánaða í maí. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 8,83%, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8% og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 5,72% .

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Markaðsleiga hækkaði því um 4,9% að raunvirði á ársgrundvelli í maí samanborið við 6,6% raunverðshækkun í apríl.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við nýskráða leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo maígildi hennar tekur mið af leigusamningum í apríl og maí.

Yfir 2.200 leigu­samn­ing­ar féllu úr gildi í maí

Gildum samningum í leiguskrá fækkar um 856 talsins í maí þar sem 2.231 samningur féll úr gildi á móti 1.375 sem tóku gildi. Um helmingur leigusamninga sem féllu úr gildi voru um íbúðir hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum.

Alls tóku 3.357 gildi í ágúst í fyrra þar sem 2.097 samningar tóku gildi um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga. Um það bil þriðjungur þeirra samninga sem tóku gildi þá féllu úr gildi í nýliðnum maímánuði, en um helmingur þeirra samninga eru um íbúðir á Akureyri.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum og staðsetningu. Á Akureyri tóku alls 60 samningar gildi í maí á sama tíma og 511 samningar féllu úr gildi. Flestir samningar sem féllu úr gildi eru í eigu óhagnaðardrifinna leigufélaga, eða um 85% . Hér vega leigusamningar um íbúðir í námsgörðum þungt, en fjöldi þeirra fellur úr gildi í lok skólaársins í maímánuði og taka gildi í byrjun skólaársins í ágústmánuði.

Eft­ir­spurn­ar­þrýst­ing­ur eykst á leigu­mark­aði

Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir aðila á leigumarkaði. Meginþorri leigu samninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða sem leigðar eru út af einstaklingum. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta markaðarins.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda virkra leitenda, þ.e. notenda sem sækja að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði innan hvers mánaðar á Myigloo.is. Mikill eftirspurnarþrýstingur var á leigumarkaði á fyrri hluta árs síðasta árs þegar virkir leitendur voru á bilinu 1.400 til 1.900 í hverjum mánuði. Á síðasta ársfjórðungi 2024 fækkaði virkum leitendum hins vegar töluvert þegar þeir voru á bilinu 1.100 til 1.400 í hverjum mánuði sem bendir til þess að eftirspurn eftir leiguhúsnæði minnkaði. Á sama tíma og dróst úr leiguverðshækkunum, en vísitala leiguverðs lækkaði í desember og janúar.

Frá ársbyrjun hefur virkum leitendum á Myigloo.is hins vegar fjölgað og hafa þeir verið á bilinu 1.500 til 1.800 sem bendir til þess að eftirspurn á leigumarkaði hefur aukist töluvert síðustu mánuði og er nú álíka mikil og um mitt ár í fyrra.

Á sama tíma og virkum leitendum hefur fjölgað hefur fjöldi leigusamninga sem skráðir eru í leiguskrá í gegnum Myigloo.is í hverjum mánuði fækkað lítillega. Færri gerðir leigusamningar á sama tíma og virkum leitendum fjölgar bendir til þess að eftirspurnarþrýstingur hefur aukist á leigumarkaði.

Hlutfall leigusamninga með umsamið leiguverð yfir auglýstu leiguverði hefur einnig hækkað á síðustu mánuðum. Á myndinni hér að neðan má sjá að um 11 til 18% undirritaða leigusamninga sem gerðir voru frá janúar 2025 hafa verið leigðir yfir ásettu verði á Myigloo.is. Til samanburðar hefur hlutfallið verið að meðaltali 7% í fyrra.

Um­svif á skamm­tíma­leigu­mark­aði álíka mik­il og í fyrra

Alls voru um 7.400 eignir skráðar á skammtímaleiguvefnum Airbnb á öllu landinu í apríl þar sem helmingur eignanna staðsettur á höfuðborgarsvæðinu og hinn helmingur utan þess. Airbnb skráningar í síðastliðnum aprílmánuði voru 3,5% fleiri en í aprílmánuði árið 2024.

Fjöldi eigna sem leigðar eru út á Airbnb hefur hins vegar ekki enn náð sömu hæðum og fyrir heimsfaraldur eins og sjá má á mynd hér að neðan. Alls eru um 5,5% færri Airbnb-eignir í apríl miðað við sama mánuð árið 2019.

Greina má augljósar árstíðarsveiflur á síðustu árum sem ná hámarki yfir sumartímann þegar ferðamenn koma til landsins í miklum mæli. Airbnb-eignum fjölgaði töluvert á milli mánaða í apríl síðastliðnum, en haldi þeim áfram að fjölga á sama hraða og á síðustu árum má búast við að umsvif á skammtímaleigumarkaði verði meiri í sumar en síðustu tvö sumur.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðis helst fjöldi Airbnb-eigna óbreyttur á milli ára á sama tíma og þeim fjölgar um 3% annars staðar á landsbyggðinni. Airbnb-eignum fjölgar mest á höfuðborgarsvæðinu, en þar nemur fjölgunin um 5% á milli aprílmánaða 2024 og 2025.

Marg­ar íbúð­ir mið­svæð­is í Reykja­vík í eigu stærri eig­enda

Greina má mismunandi samsetningu leigumarkaðarins eftir hverfum í Reykjavík með því að skoða eignarhald íbúða. Mikill munur er á eignarhaldi íbúða eftir póstnúmerum í Reykjavík, þar sem minni hluti íbúða í póstnúmerum miðsvæðis er í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð. Líklegt er að stór hluti íbúða sem ekki eru í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð séu annað hvort nýttar í langtímaútleigu eða skammtímaútleigu.

Líkt og sést á mynd hér að neðan eru einungis 30% íbúða í póstnúmeri 102 í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð, en það póstnúmer nær yfir Vatnsmýrina þar sem stór hluti íbúða eru námsmannaíbúðir.

Í póstnúmeri 101, sem nær yfir miðbæ Reykjavíkur, er innan við helmingur íbúða í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð. Fjórðungur íbúðanna þar er hins vegar í eigu einstaklinga sem eiga 2-4 íbúðir. Líkt og HMS hefur bent á í Vegvísi leigumarkaðar samsvarar fjöldi eigna sem leigðar eru út á skammtímaleiguvefsíðunni Airbnb í miðbænum tæpum fimmtungi af íbúðum á svæðinu.

Í póstnúmerum 109-113, sem telja efri byggðir Reykjavíkur, er hátt hlutfall íbúða í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð. Undantekning á því er hins vegar póstnúmer 113, sem nær yfir Grafarholt og Úlfarsárdal, en þar eru yfir 30% íbúða í eigu lögaðila sem eiga fleiri íbúðir.

Á mynd hér að neðan má sjá samsetningu leigusala eftir póstnúmerum í Reykjavík. Líkt og myndin sýnir eru flestir leigusalar í póstnúmerum 102 og 113 óhagnaðardrifin leigufélög eða sveitarfélög. Hlutfall einstaklingsleigusala er hins vegar hæst í póstnúmerum 101, 107, 108 og 109.

Hús­næð­is­bæt­ur álíka hátt hlut­fall af leigu og árið 2018

Húsnæðisbótum er ætlað að lækka húsnæðiskostnað tekju- og eignalægri leigjenda til að styðja þá við að standa straum af leigugreiðslum. HMS greiddi tæpar 929 milljónir króna til um 17.500 umsækjanda í almennar húsnæðisbætur vegna leigu í maímánuði.

Meirihluti húsnæðisbótagreiðslna í maí bárust til heimila sem búa í leiguíbúðum á vegum einstaklinga. Um fjórðungur greiðslna bárust til heimila sem búa í leiguíbúðum í eigu ríkis eða sveitarfélags og tæplega 13% til einstaklinga sem búa á námsgörðum. Örfáar greiðslur runnu til einstaklinga sem búa á sambýlum fyrir fatlað fólk eða á áfangaheimilum.

Meðalfjárhæð húsnæðisbóta var í kringum 32 þúsund krónur fram til ársins 2022 þegar þær hækkuðu í um 36 þúsund og hækkuðu síðan í 42 þúsund í byrjun árs 2023. Í júní 2024 tók í gildi ný breyting á lögum um húsnæðisbætur og hækkuðu meðalfjárhæðir húsnæðisbóta um fjórðung eða úr 41 þúsund í 52 þúsund. Meðalfjárhæð húsnæðisbóta hafa verið í kringum 53 þúsund frá því í júní í fyrra. Þrátt fyrir þessa hækkun er hlutfall húsnæðisbóta af leigu álíka nú og árið 2018 en miklar leiguverðshækkanir hafa einkennt markaðinn og hefur vísitala leiguverðs hækkað að raungildi síðustu tvö ár.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu hefur meðalfjárhæð húsnæðisbóta hækkað um ríflega 16 prósentustig umfram verðlag frá 2017 en þar munar mestu um fyrrnefnda breytingu á lögum um húsnæðisbætur frá því í fyrra. Ef ekki væri fyrir þá breytingu hefði fjárhæð húsnæðisbóta ekki haldið í við verðlag.

Fyrir hækkunina í júní í fyrra þ.e. í maí 2024 námu húsnæðisbætur að jafnaði tæpum 22% af leigufjárhæð. Við breytinguna hækkaði hlutfallið í 29% í júní 2024. Það stendur nú í 26,5% sama og árið 2018 en 1. janúar 2017 tóku gildi lög nr. 75/2016 um húsnæðisbætur þegar eldra bótakerfi sem var kallað húsaleigubætur var fellt niður. Á meðfylgjandi mynd má sjá hlutfall húsnæðisbóta af leigu í maímánuði 2017-2025.

Lána­mark­að­ur

Óverð­tryggð­ir vext­ir banka lækka eft­ir stýri­vaxta­lækk­un

Stýrivextir Seðlabankans lækkuðu úr 7,75% í 7,5% í maí en næsta ákvörðun peningastefnunefndar er í ágúst.

Viðskiptabankarnir lækkuðu sína breytilegu óverðtryggðu vexti í kjölfar vaxtalækkunar Seðlabankans. Eftir lækkunin standa lægstu breytilegir óverðtryggðir vextir Arion banka í 9,19% en 9,25% hjá Íslandsbanka og í 9% hjá Landsbanka.

Í lok maímánaðar hóf Auður, fjármálaþjónusta fyrir Kviku banka fyrir sparnaðarreikninga, að bjóða uppá óverðtryggð lán á 8,5% breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Kjör Auðar miða þó við allt að 55% veðsetningu en lægstu kjör Landsbanka miða við 60% veðsetningu og 70% hjá Arion banka og Íslandsbanka.

Meðal lífeyrissjóða standa lægstu breytilegu óverðtryggðir vextir í 8,72% en hafa ber í huga að fjölmargir lífeyrissjóðir bjóða ekki upp á lán á breytilegum óverðtryggðum vöxtum auk þess sem lántakendur þurfa að uppfylla ákveðin skilyrði (umfram þessi hefðbundnu skilyrði svo sem um greiðslumat) til að geta tekið lán til íbúðarkaupa hjá lífeyrissjóðum.

Útistand­andi lán til heim­ila 5% hærri en í fyrra

Heildarfjárhæð útistandandi lána til heimilanna með veði í íbúð nam alls 2.795 milljörðum króna í apríl síðastliðnum. Útistandandi íbúðalán til heimila eru 5% hærri nú samanborið við apríl í fyrra.

Alls bera 37% af útistandandi húsnæðislánum til heimila óverðtryggðra vexti. Á meðal útlána bankanna er hlutdeild óverðtryggðra lána hærri eða tæp 42%, en hún var mest 67% um mitt ár 2022. Hjá lífeyrissjóðum er hlutdeild óverðtryggðra lána tæp 29% en var mest 39% í byrjun árs 2023. Lífeyrissjóðirnir hófu mun síðar að bjóða upp á óverðtryggð lán og þar af leiðandi er lægra hlutfall útistandandi íbúðalána óverðtryggt hjá lífeyrissjóðunum samanborið við bankanna.

Milli aprílmánaða 2024 og 2025 hafa útistandandi verðtryggð lán heimilanna aukist um 21,5% að nafnvirði en yfir sama tímabil hafa óverðtryggð lán dregist saman um 13,7% að nafnvirði.

Hægt hefur á uppgreiðslum óverðtryggðra lána samhliða lægra nafnvaxtastigi. Þar að auki hafa nú þegar fjölmörg heimili endurfjármagna sín óverðtryggðu fastvaxtalána.

Þær uppgreiðslur hófust haustið 2023 þegar fyrstu óverðtryggðu fastvaxtalánin sem tekin höfðu verið í lágvaxtaumhverfinu árið 2020 komu til vaxtaendurskoðunar. Á þeim tíma voru í heildina 706 milljarðar króna eða 28% af heildarútlánum heimila á föstum óverðtryggðum vöxtum.

Í heildina losnuðu 45 milljarðar á haustmánuðum 2023, 256 milljarðar króna af slíkum lánum í fyrra og á fyrri hluta þessa árs komu 183 milljarðar króna af óverðtryggðum lánum á föstum vöxtum til vaxtaendurskoðunar. Sé miðað við haustið 2023 á því innan við þriðjungur heildarútlána á föstum óverðtryggðum vöxtum eftir að koma til vaxtaendurskoðunar. Á meðfylgjandi mynd má sjá fjárhæð óverðtryggða lána á föstum vöxtum sem komu til endurskoðunar í hverjum mánuði frá águst 2023 og fram til október 2028.

Því er útlit fyrir að minni breytingar verði í samsetningu lána heimilanna næstu mánuði samanborið við síðustu mánuði og misseri en 94 milljarðar af slíkum lánum koma til endurskoðunar á seinni hluta þessa árs og alls 106 milljarðar árið 2026.

Líf­eyr­is­sjóð­ir leiða áfram hrein ný lán heim­ila

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 9,2 milljarði króna í apríl. Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 8 milljarða króna í apríl en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 7,6 milljörðum króna. Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 9,4 milljarð króna en þar að auki námu hrein ný óverðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum alls 0,2 milljörðum króna í aprílmánuði. Uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu 0,8 milljörðum í mánuðinum.

Hrein ný lántaka var því töluverð hjá lífeyrissjóðunum sem einkennt hefur allt þetta ár, vegna ásóknar í verðtryggð lán. Hún var aftur á móti mjög lítil hjá bönkunum þriðja mánuðinn í röð, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverðtryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verðtryggðum lánum.

Þessi ásókn heimila í lífeyrissjóðslán er athyglisverð fyrir þær sakir að veðsetningarhlutföll hjá lífeyrissjóðum eru almennt lægri svo að lífeyrissjóðslán eru í mörgum tilfellum ekki fullnægjandi fjármögnunarkostur fyrir fólk með lítið eigið fé. Þar með þurfa fasteignakaupendur að reiða fram meira eigið fé til að fjármagna íbúðakaup en í því samhengi eru vísbendingar um að sparnaður hafi vaxið umfram vöxt launa.

Laun hafa hækkað undanfarin misseri en greina má að innlán heimila hafi vaxið hraðar en ráðstöfunartekjurnar. Innlán heimila hafa aukist um 17% milli ára að meðaltali frá því í byrjun árs 2024 en tólf mánaða breyting launavísitölu er um 8%. Sparnaðurinn er þó að öllum líkindum meðal tekjuhærri hópa. Meðfylgjandi graf sýnir tólf mánaða breytingu í innlánum heimila frá upphafi árs 2017 til janúar 2025.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Í maí komu 217 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu. Á fyrstu fimm mánuðum ársins lauk framkvæmdum við byggingu á 1.184 íbúðum og þar af 1.165 nýjum íbúðum, en í júnímánuði hafa svo bæst við 160 íbúðir, samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu.

Bruna­bóta­mat hækk­ar um 1,42% um­fram bygg­ing­ar­vísi­tölu

Brunabótamat fasteigna hérlendis hefur hækkað um 1,42% að meðaltali umfram þróun byggingarvísitölu vegna árlegs endurútreiknings HMS. Framkvæmd endurútreikningsins fer fram í lok maí ár hvert og tekur gildi 1. júní. Niðurstaða verðkönnunar leiddi í ljós ýmsar verðbreytingar bæði til hækkunar og lækkunar.

Brunabótamat er óháð markaðsvirði eigna hverju sinni en byggir fyrst og fremst á verði byggingarefna fasteignanna, líkt og steypu, stáli og timbri (frumþáttaverðum) sem og vinnutímum þeirra sem koma að því að byggja húsið og niðurrifskostnaði.

Brunabótamatið er uppfært í hverjum mánuði með byggingarvísitölu Hagstofunnar. Þann 1. júní ár hvert endurskoðar HMS svo brunabótamatið út frá frumþáttaverðunum, 430 talsins. Með því að tengja brunabótamatið við byggingarefni er það endurreiknað með nákvæmari hætti, þar sem t.d. brunabótamat timburhúsa er byggt hlutfallslega meira á verði timburs en brunabótamat steinsteyptra húsa.

Heildar brunabótamat hækkar um rúma 239 milljarða króna milli ára sem gerir um 1,42% hækkun. Við endurútreikninginn hækka 254.742 matseiningar í mati, 37.671 standa í stað og 15.995 matseiningar lækka.

Frá því að endurútreikningur fór síðast fram hefur brunabótamat fylgt byggingarvísitölu sem Hagstofan gefur út. Á tímabilinu hefur vísitalan hækkað brunabótamat um 3,54% svo áhrif einstakra frumþátta á brunabótamat miðast við hvernig þeir hafa fylgt þeirri hækkun. Farið var yfir nokkra af stærstu einstaka liðum í brunabótamati og kom í ljós að frumþættir er snúa að vinnu manna á verkstað hafa hækkað að meðaltali um 8,77% sem leiðir til að meðaltali um 5,18% hækkun við endurútreikning brunabótamats.

Frumþættir óunnins byggingartimburs hækka milli ára um aðeins 0,66% og ná þeir þannig ekki að hækka í takt við byggingarvísitölu og er því í raun um að ræða lækkun á þeim liðum í brunabótamati um -2,93%. Þá voru frumþættir steinsteypu að hækka um 5,25% sem gerir raun hækkun þeirra liða um 1,66% í brunabótamati.

Frá því HMS tók við framkvæmd brunabótamats hefur verið unnið að endurskoðun málaflokksins og eru til skoðunar ýmis atriði við aðferðafræði og útreikning. Þar á meðal hvernig taka ber á breytingum í kostnaði til dæmis vegna nýrra aðferða við byggingu mannvirkja, nýrra byggingarefna og breytinga á förgunarkostnaði vegna aukinnar áherslu á flokkun úrgangs og endurnýtingu byggingarefna.

Á næstu vikum verður gefinn út Vegvísir um brunabótamat þar sem farið verður yfir helstu áskoranir við framkvæmd brunabótamats og verkefnin fram undan.

Íbúða­fjár­fest­ing meiri en áður eft­ir sam­drátt síð­ustu ára

Samkvæmt nýlegum bráðabirgðatölum Hagstofunnar jókst landsframleiðsla um 2,6% á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Kraftur hefur færst í fjárfestingu í íbúðarhúsnæði undanfarið eftir samdrátt þar á undan. Eftir samdrátt ár frá ári 2021, 2022 og 2023 jókst íbúðafjárfesting um 18% í fyrra og áframhald var á fyrsta ársfjórðungi þessa árs en íbúðafjárfesting jókst um 22% á milli ára á fjórðungnum.

Að hluta til skýrist aukning fjárfestingarinnar síðustu misseri af mikilli endurskoðun matsstiga byggingarframkvæmda. Eins eru vísbendingar um meiri framvinduhraða íbúða sem voru á síðari byggingarstigum en áður hefur þekkst. Í því samhengi má nefna stórar íbúðaframkvæmdir í Hamraneshverfi í Hafnarfirði.

Hagstofa birtir tölur um fjármunamyndun á byggingarmarkaði í þjóðhagsreikningum sínum, en henni má skipta upp í fjármunamyndun fyrir íbúðarhúsnæði, mannvirki atvinnuvega og opinber mannvirki. Myndin hér að neðan sýnir heildarfjárfestingu á byggingarmarkaði núvirta með byggingarvísitölu á tímabilinu á tímabilinu 2018-2024.

Líkt og sést á myndinni jókst heildarfjárfesting á byggingarmarkaði um rúm 8% í fyrra og nam hún 670 milljörðum króna, þar af voru 252 milljarðar króna í íbúðarhúsnæði, 143 milljarðar króna í opinberum mannvirkjum og 275 milljarðar króna í mannvirkjum atvinnuvega. Fjárfesting í íbúðarhúsnæði nam því 38% af heildarfjárfestingu á byggingarmarkaði samkvæmt þessum tölum.

Eftir að hafa dregist saman að raunvirði árið 2023 jókst fjárfesting í íbúðarhúsnæði um 19,7% að raunvirði í fyrra, auk þess sem raunvirði fjárfestingar í opinberum mannvirkjum jókst um 3,2% . Fjárfesting í mannvirkjum atvinnuvega jókst um 1,9% umfram hækkun byggingarvísitölu í fyrra en hins vegar um næstum 20% árið þar á undan.

HMS telur að íbúðafjárfesting geti þó verið enn minni hluti af heildarfjárfestingu á byggingarmarkaði, þar sem ofangreindar tölur frá Hagstofu um fjárfestingu í íbúðarhúsnæði innihalda einnig stimpilgjöld og söluþóknun. Ætla má út frá veltu á íbúðamarkaði að slík gjöld séu um 5 til 10% af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði. Jafnframt er hluti af viðhaldi vega á vegum Vegagerðarinnar ekki talið með í fjárfestingu hins opinbera.

Að jafnaði störfuðu 5,4% fleiri í byggingariðnaði í fyrra var en árið 2023. Sé miðað við fyrstu fjóra mánuði þessa árs og þeir bornir saman við meðalfjölda sömu mánaða í fyrra hefur dregið úr fjölgun starfsfólks en 1,7% fleiri störfuðu í byggingariðnaði á fyrstu fjórum mánuðum þessa árs samanborið við 2024. Miklar árstíðasveiflur einkenna byggingargeirann en á tímabilinu maí til ágúst í fyrra störfuðu að jafnaði 19.540 manns í geiranum samanborið við 17.874 manns í janúar til apríl 2024.

Hlut­falls­lega flest­ar íbúð­ir í bygg­ingu í Vog­um

Út frá talningu HMS á íbúðum í byggingu frá því í mars má lesa að sex sveitarfélög á landinu eru með hærra en 10% hlutfall íbúða í byggingu miðað við fjölda fullbúinna íbúða. Sveitarfélagið Vogar endurheimtir toppsætið eftir að hafa um tíma verið skákað af Hvalfjarðarsveit, sem hafði hæsta hlutfallið í síðustu talningu. Í Vogum nemur hlutfallið nú 27,9%, en framkvæmdir hófust á 97 nýjum íbúðum frá síðustu mælingu. Hvalfjarðarsveit kemur þó þar næst á eftir með 17,3%.

Á höfuðborgarsvæðinu vex Hafnarfjörður hlutfallslega mest, líkt og við síðustu talningu, þó hlutfallið hafi lækkað lítillega. Þar eru íbúðir í byggingu um 9,5% af heildarfjölda fullbúinna íbúða. Garðabær fylgir fast á hæla með hlutfallið 8,9%, en vöxturinn er minnstur í Mosfellsbæ þar sem hlutfallið er einungis 2,4%.

Sé litið til annara landshluta fjölgar íbúðum hlutfallslega mest á Suðurlandi, þar sem hlutfallið stendur í 6,8%. Einnig er mikil uppbygging á Suðurnesjum þar sem hlutfallið er 6,5%. Vestfirðir og Norðurland vestra hafa lægsta hlutfall íbúða í byggingu, eða 0,7% og 1,2%.

Sautján sveitarfélög eru með 2% eða lægri hlutdeild íbúða í byggingu sem hlutfall af fjölda fullbúinna íbúða og af þeim eru níu þeirra á Norðurlandi.

Reikna þarf kolefn­is­spor nýrra mann­virkja frá 1. sept­em­ber næst­kom­andi

Vegvísir að vistvænni mannvirkjagerð 2030 var gefinn út árið 2022 í þremur hlutum, á vegum samstarfsverkefnis stjórnvalda og hagaðila byggingariðnaðarins, Byggjum grænni framtíð. Verkefnið á meðal annars rætur sínar að rekja til aðgerðar C.3 í aðgerðaráætlun stjórnvalda í loftslagsmálum.

Í vegvísinum eru sett fram markmið um vistvænni mannvirkjagerð og aðgerðir til að ná þeim markmiðum fyrir árið 2030. Þetta er í fyrsta sinn sem losun, markmið og aðgerðir fyrir vistvæna mannvirkjagerð á Íslandi eru skilgreind með þessum hætti. Vegvísirinn var unninn á vegum Byggjum grænni framtíð, sem er samstarfsvettvangur stjórnvalda og byggingariðnaðarins um vistvæna mannvirkjagerð. HMS heldur utan um samstarfsvettvanginn.

Eftir útgáfu allra þriggja hlutanna af Vegvísi að vistvænni mannvirkjagerð 2030 hófst næsti fasi samstarfsverkefnisins; að innleiða aðgerðir samkvæmt aðgerðaáætluninni. Aðgerðirnar eru 74 talsins, en við síðustu áramót höfðu 40 þeirra verið kláraðar og 5 í endurmat, sem þýðir að 61% aðgerða var lokið um áramótin 2024/25. Markmiðið er að minnka kolefnislosun bygginga um 43% árið 2030.

Undir lok síðasta mánaðar var vegvísirinn uppfærður. Í uppfærslunni eru kynntar 16 nýjar aðgerðir sem styðja við markmið verkefnisins Byggjum grænni framtíð um að draga úr losun gróðurhúsalofttegunda og efla hringrásarhugsun í mannvirkjagerð. Hér má nálgast uppfærða aðgerðaáætlun.

Viðbæturnar eru afrakstur endurmats sem fór fram árið 2024-2025 í samstarfi við hagaðila þar sem lagt var til að bæta við nýjum aðgerðum til að styrkja og efla áframhaldandi framgang verkefnisins. Með þessari viðbót teljast nú alls 90 aðgerðir hluti af Vegvísinum.

Breyting var gerð á núverandi byggingarreglugerð í mars á þessu ári. Breytingin snýr að innleiðingu lífsferilsgreiningar (e. Life cycle analysis eða LCA) sem mælir umhverfisáhrif mannvirkja yfir allt lífsskeið þeirra. Breytingarnar fela í sér að frá og með 1. september 2025 verður gerð krafa um gerð lífsferilsgreininga fyrir öll ný byggingarleyfisskyld mannvirki í umfangsflokkum 2 og 3, sbr. 1.3.2. gr. í byggingarreglugerð.