Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Leigjendur búa lengur í sama húsnæði og flytja sjaldnar á milli íbúða en áður

Aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði hærra hlutfall af ráðstöfunartekjum heimilisins í leigu heldur en íslenskir leigjendur

Sjö af hverjum tíu leigjendum af erlendum uppruna leigja af einstaklingum

Vísbendingar eru um að aðstæður á leigumarkaði hafi batnað lítillega með tilliti til framboðs af leiguhúsnæði og verðþrýstings undanfarin ár. Leigjendur búa að jafnaði lengur í sama húsnæðinu nú en áður, sem stuðlar að húsnæðisöryggi. Stór hluti leigjenda býr þó við íþyngjandi húsnæðiskostnað, sem er algeng ástæða húsnæðisóöryggis. Leigjendur af erlendum uppruna upplifa minna húsnæðisöryggi en íslenskir leigjendur og leigja oftar herbergi, bílskúra, deilihúsnæði og atvinnuhúsnæði.

Þetta er á meðal þess sem fjallað er um í samantekt á niðurstöðum leigumarkaðskönnunar HMS fyrir árið 2026. Samantektina í heild sinni má nálgast með því að smella á hnappinn hér að neðan

Leigjendur búa að jafnaði lengur í sama húsnæðinu nú en áður

Leigjendur hafa að jafnaði búið í rúm fjögur ár í því húsnæði sem þeir búa í núna, en sá tími hefur lengst undanfarin ár. Til samanburðar höfðu leigjendur að jafnaði búið í tæplega tvö og hálft ár í þáverandi húsnæði árið 2020. Árið 2015 mældist meðaltíminn í þáverandi húsnæði tæplega þrjú ár.

Á sama tíma og meðaltími í núverandi húsnæði hefur lengst hefur meðaltíðni flutninga smám saman farið lækkandi undanfarin ár. Niðurstöður nýjustu könnunarinnar gefa til kynna að leigjendur hafi að meðaltali flutt rétt rúmlega þrisvar sinnum á síðastliðnum 10 árum, en árið 2018 höfðu leigjendur að meðaltali flutt tæplega fjórum sinnum á tíu ára tímabili þar á undan.

Eftir því sem leigjendur hafa búið lengur í núverandi húsnæði og flutt sjaldnar á síðastliðnum 10 árum upplifa þeir að jafnaði meira húsnæðisöryggi. Þeir leigjendur sem telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi nefna tímabundna leigusamninga og mögulega sölu þess íbúðarhúsnæðis sem þeir hafa búsetu í meðal helstu ástæðna húsnæðisóöryggis.  

Tæplega helmingur leigjenda býr við íþyngjandi leigubyrði

Algengast er að leiga nemi á bilinu 30 til 39% af ráðstöfunartekjum heimila samkvæmt niðurstöðum leigumarkaðskönnunarinnar. Um 20% greiða á bilinu 20 til 29% af ráðstöfunartekjum heimilisins í leigu á meðan um 8% greiða minna en fimmtung tekna í leigu.

Húsnæðiskostnaður telst almennt íþyngjandi ef hann nemur meira en 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar býr um 45% leigjenda við íþyngjandi leigubyrði þegar einungis er tekið tillit til leigufjárhæðar en ekki annars húsnæðiskostnaðar. Þar af greiða um 13% leigjenda meira en 60% ráðstöfunartekna heimilisins í leigu.

Leigjendur greiddu að meðaltali um 43% af ráðstöfunartekjum sínum í leigu í maí samkvæmt könnuninni. Leigjendur af erlendum uppruna greiddu að jafnaði hærra hlutfall tekna sinna í leigu en leigjendur af íslenskum uppruna, eða 45% samanborið við 38%, sé einungis litið til leigjenda sem eru virkir þátttakendur á vinnumarkaði.

Aðfluttir leigjendur eru líklegri til að leigja herbergi, deiliíbúðir, bílskúra og atvinnuhúsnæði

Einstaklingar eru umfangsmestu leigusalarnir hér á landi, en rúmlega helmingur leigjenda segist leigja íbúð af einstaklingi. Sé eingöngu litið til leigjenda sem eru virkir á vinnumarkaði er hlutfallið um 60%. Leigjendur af erlendum uppruna eru talsvert líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til að leigja af einstaklingum, en um 70% aðfluttra leigjenda leigja af einstaklingum samanborið við um 50% meðal innfæddra leigjenda.

Niðurstöður könnunarinnar benda til þess að leigjendur af erlendum uppruna séu talsvert líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til að leigja herbergi, bílskúra, deilihúsnæði, aukaíbúðir í einbýlishúsum, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan leigja aðfluttir leigjendur slíkt húsnæði í um 24% tilvika, samanborið við um 9% tilvika meðal innfæddra leigjenda, ef einungis er litið til leigjenda sem eru virkir á vinnumarkaði.

Leigjendur af erlendum uppruna upplifa minna húsnæðisöryggi

Meðaltími á leigumarkaði hefur lengst undanfarin ár og fleiri leigja af nauðsyn

Vísbendingar eru þó um aukið framboð af leiguhúsnæði samhliða minni verðþrýstingi ef miðað er við síðasta ár

Leigjendur af erlendum uppruna leigja oftar herbergi, deiliíbúðir, bílskúra og atvinnuhúsnæði  heldur en leigjendur af íslenskum uppruna

Vísbendingar eru um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði þar sem meðaltími á leigumarkaði hefur lengst og hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hefur hækkað. Framboð leiguhúsnæðis hefur þó aukist á sama tíma og hægt hefur á verðhækkunum á markaðnum undanfarin ár. Merki eru um að leigjendur af erlendum uppruna búi við lakari húsnæðisaðstæður en leigjendur af íslenskum uppruna.

Þetta er á meðal þess sem lesa má úr niðurstöðum nýrrar leigumarkaðskönnunar sem Prósent framkvæmdi fyrir hönd HMS nú undir lok sumars. Ítarlegri umfjöllun og greiningar á niðurstöðum verða birtar í næstu viku.

Færri sjá fram á að komast af leigumarkaði

Meðaltími leigjenda á leigumarkaði hefur lengst jafnt og þétt á undanförnum árum. Hann mælist nú 12 ár en var um 7 ár árið 2020. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hækkað úr 64% upp í 77% á meðan þeim sem vilja vera á leigumarkaði hefur fækkað úr tæplega 30% niður í um 12%. Þessi þróun gefur vísbendingar um að hópur þeirra sem situr fastur á leigumarkaði hafi stækkað undanfarin ár.

Niðurstöður könnunarinnar bera jafnframt merki þess að aukinnar svartsýni gæti meðal leigjenda. Fleiri leigjendur eru nú að safna fyrir útborgun en færri sjá þó fram á að komast af leigumarkaði.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan telur rúmlega helmingur leigjenda ólíklegt að komast nokkurn tímann af leigumarkaði, eða 53%. Það er talsverð fjölgun frá því í fyrri könnun þegar rétt rúmlega 40% töldu ólíklegt að komast af leigumarkaði yfir höfuð. Á sama tíma hefur fækkað í hópi þeirra sem telja sig munu fara af leigumarkaði á næstu fimm árum.

Framboð af leiguhúsnæði hefur aukist og verðþrýstingur minnkað

Leigjendur telja framboð af hentugu íbúðarhúsnæði til leigu vera lítið hér á landi, en samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar hefur það þó aukist lítillega á undanförnum árum. Helmingur svarenda telur að framboð af íbúðum til leigu muni standa í stað á næstu 12 mánuðum en tæplega fjórðungur telur að það muni aukast aðeins.

Á sama tíma og framboð hefur aukist hefur verðþrýstingur á leigumarkaði minnkað líkt og þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu ber með sér. Leiguverð hefur að mestu staðið í stað að raunvirði síðustu mánuði en árshækkun leiguverðs hefur að jafnaði verið um 5,2% það sem af er ári, samanborið við um 8% árið 2025 og 12% árið 2024. Leigjendur vænta þess flestir að leiguverð haldi áfram að hækka á næstu 12 mánuðum, þó fleiri telji það munu standa í stað heldur en í síðustu könnun.

Aðfluttir leigjendur búa við lakari húsnæðisaðstæður

Niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar benda til þess að leigjendur af erlendum uppruna séu líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til þess að leigja herbergi, bílskúra, deilihúsnæði (með sameiginlegu eldhúsi eða alrými), aukaíbúðir í einbýlishúsum, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði.

HMS fjallaði ítarlega um húsnæðisaðstæður aðfluttra í skýrslu sem kom út í september 2025 og byggði á spurningakönnun sem lögð var fyrir félagsmenn stéttarfélaganna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Í þeirri skýrslu kom meðal annars fram að næstum þrír af hverjum fjórum aðfluttum séu á leigumarkaði.

Nánar verður fjallað um stöðu íslenskra og erlendra leigjenda í ítarlegri umfjöllun um niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar sem birt verður í næstu viku.

Vísbendingar um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði

Íbúðum í byggingu hefur fækkað á sama tíma og nýjum óseldum íbúðum hefur fjölgað

Nýjar framkvæmdir á milli íbúðatalninga HMS hafa aldrei verið færri og ekki hafa færri íbúðir verið á fyrri framvindustigum

Horfur um íbúðauppbyggingu árin 2027 og 2028 hafa versnað frá því í mars

Alls voru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu samkvæmt septembertalningu HMS og hafði þeim fækkað um 11% á síðustu sex mánuðum. Á sama tíma hefur nýjum óseldum íbúðum haldið áfram að fjölga hratt og eru þær nú um 85% fleiri en fyrir ári síðan.

Þetta er meðal niðurstaðna septembertalningar HMS á íbúðum í byggingu, sem kynntar voru á opnum fundi kl. 12 í dag. Hægt er að lesa niðurstöður talningarinnar með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Alls eru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu en þar að auki eru 1.855 íbúðir fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Í mars voru 6.988 íbúðir byggingu og hefur þeim því fækkað um 772, eða 11%, á sex mánuðum. Frá september 2025 hefur þeim fækkað um 348, eða rúmlega 5%.

Íbúðum með óbreytta framvindu fjölgar verulega á milli talninga

Alls voru 2.374 íbúðir á framvindustigum 1 til 6 á sama framvindustigi í septembertalningu og þær voru í marstalningu. Íbúðum með óbreytta framvindu hefur því fjölgað um 65% á síðustu sex mánuðum og rúmlega þrefaldast á síðastliðnu ári. Tæplega þrjár af hverjum fjórum íbúðum með óbreytta framvindu eru á framvindustigum 3 og 4, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Óbreytt framvinda á milli talninga þarf ekki að þýða að framkvæmdir hafi legið niðri á tímabilinu. Mikil fjölgun íbúða með óbreytta framvindu er þó vísbending um að hægt hafi á framgangi hluta þeirra verkefna sem þegar eru í byggingu.

Nýjum framkvæmdum fækkar um rúmlega helming á milli talninga og hafa aldrei verið færri

Frá marstalningu 2026 hófust framkvæmdir við byggingu 772 íbúða á landinu öllu og hafa þær aldrei verið færri frá upphafi íbúðatalninga HMS. Nýjum framkvæmdum hefur fækkað um 56% á milli talninga og um 48% frá septembertalningu 2025.

Þegar horft er til lengra tímabils er samdrátturinn þó ekki jafn mikill og síðasta talning ein og sér gefur til kynna. Á síðustu tólf mánuðum hafa framkvæmdir hafist við 2.526 íbúðir, samanborið við 3.084 íbúðir á tólf mánaða tímabilinu þar á undan. Nýjum framkvæmdum fækkaði þannig  um 558 íbúðir, eða 18%, á milli ára. Nýjar framkvæmdir eru þó enn um 11% fleiri en árið 2024 og um 5% fleiri en árið 2023.

Búist er við um 2.500 nýjum fullbúnum íbúðum árlega á tímabilinu 2026-2028

Samkvæmt uppfærðri spá HMS á fjölda fullbúinna íbúða gætu að meðaltali um 2.500 íbúðir orðið fullbúnar á hverju ári á tímabilinu 2026-2028. Spáin gerir ráð fyrir að nýjar fullbúnar íbúðir verði um 2.600 árið 2026, um 2.300 árið 2027 og um 2.700 árið 2028. Þó er mikil óvissa um framvindu íbúða á spátímabilinu, sérstaklega fyrir árið 2028.

HMS gerir nú ráð fyrir að færri íbúðir verði fullbúnar árin 2027 og 2028 heldur en í síðustu íbúðaspá sem framkvæmd var í kjölfar íbúðatalningar í marsmánuði 2026. Í nýju spánni gerir HMS ráð fyrir að um 2.100-2.600 nýjar íbúðir verði fullbúnar á árinu 2027, samanborið við 2.800-3.700 íbúðir í eldri spá. Fyrir árið 2028 gerir HMS nú ráð fyrir að um 1.900-2.800 nýjar íbúðir verði fullbúnar, samanborið við 2.700-3.700 íbúðir samkvæmt eldri spá.

Helstu ástæður þess að áætluðum verklokum nýrra fullbúinna íbúða fækkar á milli íbúðaspáa er sú að nýjum íbúðaverkefnum hefur fækkað markvert auk þess sem gert er ráð fyrir hægari framvindu íbúðauppbyggingar í ljósi fjölgunar íbúða með óbreytta framvindu á milli talninga.

Verulega hefur hægt á uppbyggingu íbúða og horfur til næstu ára hafa versnað

HMS hefur gefið út nýjan vegvísi að markvissari húsnæðisstuðningi til leigjenda

Í vegvísinum er lagt til að greiðslur til húsnæðisbóta verði skertar um allt að 3 milljarða króna og að þeim fjármunum yrði frekar varið til uppbyggingar íbúða fyrir tekjulægri heimili

Lagt er til að leigjendur í almenna íbúðakerfinu geti keypt íbúðir sínar með nýtingu hlutdeildarlána

Ráðstafa má betur húsnæðisstuðningi hins opinbera til leigjenda með því að áætla húsnæðisbætur eftir leigubyrði og draga þannig úr 30% af útgjöldum til húsnæðisbóta, eða um allt að 3 milljarða króna á ári. Hægt væri að nýta þessa upphæð til að fjármagna allt að 200 íbúðir í almenna íbúðakerfinu, en leigjendur innan þess gætu átt kost á að kaupa íbúðir sínar með hjálp hlutdeildarlána.

Þetta er á meðal tillagna sem HMS hefur sett fram í nýútgefnum Vegvísi að markvissari húsnæðisstuðning til leigjenda. Hægt er að lesa vegvísinn í heild sinni með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Markvissari húsnæðisstuðningur við leigjendur

Þriggja milljarða stuðningur úr eftirspurnarhlið á framboðshlið leigumarkaðarins

Í vegvísinum er fjallað um húsnæðisbætur, sem greiddar eru til leigjenda undir ákveðnum tekju- og eignamörkum, og stofnframlög, sem eru nýtt til uppbyggingar almennra leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága. Farið er yfir virkni og samspil þessara tveggja stuðningskerfa, auk þess sem HMS bendir á leiðir til þess að húsnæðisstuðningurinn geti betur nýst til þess að stuðla að húsnæðisöryggi til lengri tíma.

Húsnæðisbætur styðja við eftirspurnarhlið leigumarkaðarins og geta þær því leitt til hærra leiguverðs, þar sem þær auka greiðslugetu leigjenda. Stofnframlög styðja hins vegar við framboðshlið leigumarkaðarins og leiða því að öðru óbreyttu til lægra leiguverðs til lengri tíma.

Greining HMS bendir til þess að hækkun á grunnfjárhæðum húsnæðisbóta er skammgóður vermir fyrir leigjendur, þar sem leiguverð hækkar gjarnan í kjölfarið. Samkvæmt greiningu HMS myndi um fimmtungur þeirra sem þiggja húsnæðisbætur ekki búa við íþyngjandi leigukostnað ef þeir hefðu ekki fengið bæturnar. Þar er miðað við að leigukostnaður sé íþyngjandi þegar hann nemur yfir 25% af heildartekjum.

Ef húsnæðisbætur yrðu aðeins greiddar til leigjenda sem myndu annars búa við íþyngjandi leigukostnað gætu stjórnvöld sparað um 3 milljarða króna á hverju ári og dregið þannig úr stuðningi á eftirspurnarhlið markaðarins. Þessum fjármunum gætu stjórnvöld frekar varið til uppbyggingar allt að 200 íbúða með hjálp stofnframlaga í staðinn og þannig stuðlað að lægra leiguverði.

Raunhæf leið til séreignar úr almenna íbúðakerfinu

HMS leggur einnig til að búin verði til skýrari leið til eignar fyrir leigjendur í almenna íbúðakerfinu. Spurningakannanir benda til þess að yfirgnæfandi meirihluti leigjenda sé á leigumarkaði af nauðsyn en myndu frekar vilja vera íbúðaeigendur.

Leigjendur í almenna íbúðakerfinu gætu haft raunhæfa leið til þess að verða íbúðaeigendur, fái þeir tækifæri til að kaupa íbúðir sem þeir leigja. Leigjendurnir gætu annað hvort fjármagnað kaupin með láni eða með hjálp hlutdeildarlána frá HMS auk íbúðaláns.

HMS bendir þó á að ofangreind ráðstöfun ætti ekki að leiða til þess að íbúðum innan almenna íbúðakerfisins fækki. Stofnframlagið sem veitt var fyrir uppbyggingu þessara íbúða yrði endurgreitt og veitt til uppbyggingar nýrra íbúða innan almenna íbúðakerfisins.

Betri yfirsýn með samþættingu stuðningskerfa og aukið eftirlit

Vegvísirinn inniheldur einnig tvær tillögur sem snúa að aukinni samþættingu húsnæðisbóta og auknu eftirliti með virkni þeirra. Húsnæðisstuðningur til leigjenda yrði markvissari með bættri yfirsýn yfir nýtingu úrræðanna.

HMS telur að hægt væri að einfalda umsóknar- og afgreiðsluferli bótaþega með aukinni samþættingu stuðningskerfa almennra húsnæðisbóta ríkisins og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga. Þannig væri hægt að tryggja jafnt aðgengi fyrir leigjendur óháð búsetu og sveitarfélagamörkum.

Samhliða þyrfti jafnframt að auka gagnamiðlun milli opinbera aðila og eftirlit til að ná fram heildstæðari yfirsýn og hvort stuðningurinn sé raunverulega að fara til þeirra heimila sem þurfa á honum að halda.

Markvissari stuðningur við leigjendur í fjórum tillögum frá HMS

Mikil hreyfing var á leigumarkaði í ágúst vegna stúdenta

Meðalleigufjárhæð lækkaði um 19% að raunvirði samhliða auknu vægi stúdentaíbúða

Húsnæðisstuðningur vegur þyngst hjá tekjulægstu leigjendunum

Fjölgun samninga um stúdentaíbúðir við upphaf skólaárs setti svip sinn á leigumarkaðinn í ágúst. Aukið vægi þessara íbúða dró niður meðalleigufjárhæð mánaðarins en áhrifin voru talsvert minni á meðalfermetraverð. Ný greining á húsnæðisbyrði sýnir jafnframt að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur létta sér í lagi undir með tekjulægstu leigjendunum.

Stökk í fjölda leigusamninga við upphaf skólaárs

Alls tóku 3.435 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í ágúst en 3.009 féllu úr gildi. Bæði nýjum og útrunnum samningum fjölgaði þannig verulega frá júlí. Stór hluti fjölgunarinnar var meðal óhagnaðardrifinna leigufélaga og skýrist einkum af stúdentaíbúðum. Fjöldi samninga um slíkar íbúðir eykst jafnan við upphaf skólaárs að hausti og dregst aftur saman þegar samningar renna út að vori. Sambærilegar árstíðasveiflur hafa því sést á leigumarkaði undanfarin ár.

Meðalleiga lækkar vegna breyttrar samsetningar

Fjölgun stúdentaíbúða hefur töluverð áhrif á meðaltöl leigumarkaðarins. Stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en aðrar leiguíbúðir og leiguverð þeirra lægri. Þegar vægi þeirra eykst í nýjum leigusamningum lækkar því meðalleigufjárhæð, án þess að það þurfi að endurspegla sambærilega lækkun leiguverðs á almennum markaði.

Á föstu verðlagi lækkaði meðalleigufjárhæð á landsvísu um 19% milli júlí og ágúst, úr rúmlega 243 þúsund krónum í tæplega 197 þúsund krónur. Sambærileg lækkun hefur komið fram í ágúst undanfarin ár, samhliða því að nýir samningar um stúdentaíbúðir taka gildi.

Áhrifin eru þó töluvert minni þegar horft er til leiguverðs á fermetra. Meðalleiguverð á fermetra lækkaði um 5% milli mánaða, úr um 3.877 krónum í júlí í 3.701 krónu í ágúst. Minni lækkun fermetraverðs skýrist meðal annars af því að fermetraverð er almennt hærra í smærri íbúðum.

Húsnæðisstuðningur vegur þyngst meðal tekjulægri leigjenda

Í nýrri greinargerð ASÍ, SA og ríkisins, Tekjuþróun og fjárhagsstaða samfélagshópa, er meðal annars fjallað um þróun húsnæðisbyrði ólíkra hópa. Niðurstöður sýna að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur hafa töluverð áhrif á greiðslubyrði leigjenda, einkum meðal tekjulægri heimila.

Árið 2025 nam húsaleiga að miðgildi tæplega 23% af ráðstöfunartekjum leigjenda í fullri atvinnu. Þegar tekið hafði verið tillit til húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðnings lækkaði hlutfallið í rúmlega 20%. Stuðningurinn lækkaði því húsnæðisbyrði leigjenda um tvö til þrjú prósentustig að jafnaði.

Áhrif stuðningsins eru hins vegar talsvert meiri í neðstu tekjutíundunum og minnkar eftir því sem tekjur hækka. Þegar tekið er tillit til húsnæðisstuðnings var greiðslubyrði leigjenda árið 2025 svipuð og greiðslubyrði íbúðareigenda.

Stúdentaíbúðir draga niður meðalleigu í ágúst

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði á milli mánaða í júlí

Vísitalan hefur að mestu haldið í við almenna verðlagsþróun síðustu mánuði

Samkvæmt leiguverðsjá HMS hefur markaðsleiguverð hækkað mest á landsbyggðinni undanfarið

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 130,4 stig í júlí og hækkaði um 0,46 prósent á milli mánaða. Á síðastliðnum tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 4,74 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 5,3 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,61 prósent.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo júlí gildi hennar tekur mið af leigusamningum í júní og júlí.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu stendur áfram í stað að raunvirði

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað talsvert umfram íbúðaverð að undanförnu, en hefur nokkurn veginn staðið í stað að raunvirði. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur tólf mánaða raunbreyting vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu sveiflast á milli þess að vera lítillega jákvæð og lítillega neikvæð undanfarna 8 mánuði. Þar áður hafði tólf mánaða takturinn verið jákvæður um rúmlega tveggja ára skeið.

Markaðsleiga hefur hækkað mest á landsbyggðinni undanfarið ár

Vísitala leiguverðs tekur eingöngu til markaðsleigusamninga um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Leiguverðsjá HMS inniheldur aftur á móti upplýsingar um meðalleiguverð um allt land. Miðað við upplýsingar úr leiguverðsjánni hefur meðalfermetraverð í markaðsleigusamningum hækkað um 6,1% á höfuðborgarsvæðinu undanfarna tólf mánuði.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var meðalfermetraverðið aftur á móti um 3 prósent lægra í nýliðnum júlímánuði samanborið við júlí í fyrra en annars staðar á landsbyggðinni hafði það hækkað um 7,8 prósent á tímabilinu.

Hagdeild HMS hefur útbúið nýjan póstlista fyrir alla sem vilja fylgjast með húsnæðismálum. Áskrifendur póstlistans munu fá helstu greiningar sendar til sín úr mánaðarskýrslum HMS, ásamt tilfallandi greiningum um fasteigna-, leigu-, lána- og byggingarmarkaðinn og auglýsingum um komandi viðburði.

Hægt er að skrá sig á póstlistann með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan.

Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,46 prósent í júlí 2026

Um þrír af hverjum fjórum nýskráðum leigusamningum í hverjum mánuði eru tímabundnir

Að jafnaði er samið til um það bil eins árs í senn

Einungis um 4 prósent tímabundinna leigusamninga gilda í meira en tvö ár

Yfirleitt eru flestir þeirra leigusamninga sem taka gildi í leiguskrá í hverjum mánuði tímabundnir, eða að jafnaði um þrír af hverjum fjórum nýskráðum samningum. Í júlí síðastliðnum tóku til að mynda 1.852 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá HMS, þar af 1.367 tímabundnir. Algengast er að tímabundnir leigusamningar gildi í um það bil eitt ár en sjaldgæft er að samið sé til lengri tíma en tveggja ára í senn. Þetta er meðal þess sem fram kemur í upplýsingum sem unnar hafa verið upp úr leiguskrá HMS í byrjun ágústmánaðar.

Tímabundnir leigusamningar gilda að jafnaði í 11 til 13 mánuði

Misjafnt er til hversu langs tíma er samið í tímabundnum leigusamningum, en í leiguskrá þekkist að gildistími sé allt frá innan við einum mánuði upp í rúman áratug. Að jafnaði er þó samið til um það bil eins árs í senn, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur meðalgildistími nýrra tímabundinna samninga verið á bilinu 11 til 13 mánuðir undanfarin ár. Miðgildið hefur hins vegar verið stöðugt við 12 mánuði.

Ekki má greina miklar breytingar á tímalengd leigusamninga eftir breytingar á húsaleigulögum í september 2024 og 2025 þegar litið er til meðallengdar nýrra leigusamninga. Árið 2024 var vísitölutenging gerð óheimil á leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma en í kjölfarið lengdist meðalgildistími nýrra tímabundinna samninga lítillega. Sú breyting virðist þó að hluta til hafa gengið til baka, en í september árið 2025 var vísitölutenging gerð óheimil á fyrstu 12 mánuðum allra tímabundinna leigusamninga.

Sjaldgæft er að samið sé til lengri tíma en tveggja ára í senn

Ef litið er á dreifingu gildistíma tímabundinna leigusamninga eftir upphafsdegi má sjá að það er algengast að samið sé til á bilinu 11 til 14 mánaða í senn. Að jafnaði hafa 62% nýrra tímabundinna leigusamninga í hverjum mánuði gildistíma á því bili, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Samið er til 10 mánaða eða skemmri tíma í um fjórðungi tímabundinna samninga en talsvert sjaldgæfara er að samið sé til 15 mánaða eða lengri tíma. Til að mynda er einungis samið til lengri tíma en tveggja ára í um 4% nýrra tímabundinna leigusamninga að meðaltali.

Algengast er að tímabundnir leigusamningar gildi í um það bil ár

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,39 prósent á milli mánaða annan mánuðinn í röð

Vísitala leiguverðs hefur hækkað um 5,7 prósent á milli ára og er sú hækkun umfram verðbólgu

Leiguverð er enn lágt miðað við kaupverð í sögulegu samhengi

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 129,8 stig í júní og hækkaði því um 0,39% á milli mánaða líkt og í maí. Þar sem vísitalan lækkaði um 0,40% á milli mánaða í júní í fyrra hækkar árstaktur vísitölunnar frá fyrri mánuði. Hann mældist 4,87% í maí en mælist nú 5,70% á sama tíma og íbúðaverð hækkaði um 1,80% og verðbólga mældist 5,2%.

Hægt er að nálgast mælaborð fyrir vísitölur HMS með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo júnígildi hennar tekur mið af leigusamningum í maí og júní.

Leiguverð sem hlutfall af kaupverði heldur áfram að hækka

Vísitala leiguverðs hefur hækkað talsvert umfram vísitölu íbúðaverðs undanfarin ár líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir vísitölu leiguverðs sem hlutfall af vísitölu íbúðaverðs. Hlutfallið hefur farið hækkandi frá miðju ári 2022 eftir að hafa lækkað mikið frá byrjun árs 2020 þegar íbúðaverð hækkaði hratt í kjölfar skarpra vaxtalækkana.

Af myndinni hér að ofan má þó lesa að hlutfallið er enn lágt í sögulegu samhengi. Hlutfallið var nokkuð hærra áður en heimsfaraldurinn skall á og enn hærra á árunum þar á undan.

Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,39 prósent á milli mánaða í júní 2026

Um 29% fullorðinna eru á leigumarkaði í ár

Hlutfallið hækkaði lítillega frá því síðasta haust

Vísbendingar eru um að ungt fólk hafi flutt úr foreldrahúsum og farið á leigumarkað

Gera má ráð fyrir að um 29% fullorðinna einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi miðað við 28% í fyrra, á meðan hlutfall ungs fólks í foreldrahúsum hefur lækkað á milli ára. Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri búsetukönnun HMS og fjallað verður um í mánaðarskýrslu HMS fyrir júlímánuð sem gefin verður út í næstu viku.

Litlu fleiri á leigumarkaði í ár en í fyrra

Niðurstaða búsetukönnunar HMS byggir á samanteknum upplýsingum úr búsetumælingum meðal könnunarhóps Prósents og sérstakri búsetumælingu meðal aðfluttra félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Gögnum var safnað frá febrúar fram í maí 2026. Á mynd hér að neðan má sjá hvernig stærð leigumarkaðar hefur þróast undanfarin ár á ólíka mælikvarða.

Líkt og myndin sýnir hækkaði hlutfall einstaklinga á leigumarkaði um eitt prósentustig á milli kannana og mælist það nú 29%. Til samanburðar var hlutfall einstaklinga á leigumarkaði á milli 13% og 23% í svörum úr lífskjararannsókn Hagstofu frá árunum 2004-2016.

Hlutfallslega fleiri eru á leigumarkaði í Reykjavík samanborið við hin sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðina. Um 37% fullorðinna búa í leiguhúsnæði í Reykjavíkurborg á meðan hlutfallið er 26% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur og 21% á landsbyggðinni. Að sama skapi búa hlutfallslega fleiri í eigin húsnæði utan Reykjavíkur, eða um 73% á landsbyggðinni og 61% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur samanborið við 52% í Reykjavík.

Ungt fólk úr foreldrahúsum á leigumarkað

Vísbendingar eru um að ungt fólk hafi í nokkrum mæli flutt úr foreldrahúsum og farið inn á leigumarkað á milli kannana. Þar munar mestu um breytingar í búsetu innfæddra Íslendinga, en minni breytingar hafa orðið á búsetudreifingu aðfluttra á milli ára.

Samkvæmt niðurstöðum úr nýrri búsetumælingu HMS búa nú um 37% einstaklinga á aldrinum 18-24 ára í foreldrahúsum samanborið við um 47% í fyrra. Á sama tíma hefur hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkað úr 34% í 45%, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Einungis lítill minnihluti einstaklinga á þessum aldri býr í eigin húsnæði, eða um 10%.

Litlar breytingar urðu á búsetudreifingu aðfluttra ungmenna á milli ára þar sem hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkaði úr 71% í 73% og hlutfall einstaklinga í foreldrahúsum lækkaði úr 16% í 14%. Hlutfall einstaklinga í eigin húsnæði hélst stöðugt í 4%. Talsvert meiri breytingar urðu hins vegar á búsetudreifingu innfæddra ungmenna þar sem hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkaði úr 23% í 32% á milli ára á sama tíma og hlutfall einstaklinga sem búa í foreldrahúsum lækkaði úr 58% í 48%. Hlutfall einstaklinga sem býr í eigin húsnæði lækkaði lítillega úr 13% í 12%.

Nánar verður fjallað um hlutfall ungs fólks sem býr í foreldrahúsum hér á landi og það sett í alþjóðlegt samhengi í nýrri mánaðarskýrslu sem kemur út í næstu viku.

Hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkar lítillega

Eftirspurn eftir hlutdeildarlánum var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar í júní

Alls uppfylltu 43 umsóknir skilyrði til úthlutunar en 33 umsóknir voru dregnar út

Næsta umsóknartímabil hlutdeildarlána hefst 2. júlí

HMS hefur lokið við úthlutun hlutdeildarlána í júní en alls voru 68 umsóknir til yfirferðar, þar af 34 umsóknir sem bárust í fyrri mánuðum ársins.

Í júní voru að lágmarki 458 milljónir króna til úthlutunar en heildarfjárhæð umsókna nam um 1.091 milljón króna. Eftir yfirferð umsókna reyndust 43 umsóknir uppfylla öll skilyrði til úthlutunar. Heildarfjárhæð þeirra umsókna nam um 618 milljónum króna.

Þar sem fjárhæð umsókna sem uppfylltu skilyrði var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar þurfti að velja umsóknir af handahófi, í samræmi við forgangsreglur úthlutunar. Þetta er fjórði mánuðurinn í röð sem grípa þarf til slíks fyrirkomulags.

Alls voru 33 umsóknir dregnar út í viðurvist fulltrúa Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Heildarfjárhæð úthlutaðra hlutdeildarlána nam um 479 milljónum króna. Samtals hlutu því 10 umsóknir ekki úthlutun í júní þrátt fyrir að uppfylla öll skilyrði. Öllum þeim umsækjendum var boðið að halda umsókn sinni opinni og færa hana yfir í úthlutun í júlí.

Í töflunni hér að neðan má sjá fjölda og fjárhæðir veittra hlutdeildarlána eftir landshlutum í júní.

Umsóknartímabilið fyrir næstu úthlutun hlutdeildarlána stendur frá kl. 09:00 fimmtudaginn 2. júlí og til 12:00 mánudaginn 13. júlí næstkomandi. Til úthlutunar verða að lágmarki 458 milljónir króna. 

Nánari upplýsingar um hlutdeildarlán og umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

Um 1.300 nýir leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í apríl

Um 52 prósent gildra leigusamninga eru tímabundnir

Leiguverð er að jafnaði lægra í ótímabundnum leigusamningum

Alls tóku 1.328 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 1.061 samningur féll úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 267 á milli mánaða. Í apríl í fyrra tóku 1.466 leigusamningar gildi á sama tíma og 916 samningar féllu úr gildi.

Nýskráðum samningum fækkaði þannig á milli ára, þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um áramótin. Samhliða skráningarskyldu tók afskráningarskylda leigusamninga jafnframt gildi, sem gæti að hluta til útskýrt hvers vegna fleiri leigusamningar féllu úr gildi í apríl í ár en í fyrra.

Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá um miðjan maímánuð en ítarlegri umfjöllun um leigusamninga verður birt í mánaðarskýrslu HMS fyrir maímánuð sem kemur út á fimmtudaginn í næstu viku.

Tímabundnir leigusamningar algengari en ótímabundnir

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annaðhvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins. 

Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS í aprílmánuði voru um 52 prósent gildra leigusamninga tímabundnir.

Samkvæmt upplýsingum úr leiguverðsjá HMS var hlutfall tímabundinna leigusamninga um 54 prósent í janúar í fyrra svo að hlutdeild þeirra hefur lækkað á síðustu misserum. 

Leiguverð er lægra í ótímabundnum samningum

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Þegar litið er til leiguverðs á tveggja til þriggja herbergja leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund leigusala er meðalleiguverð lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur, hagnaðardrifið leigufélag eða óhagnaðardrifið leigufélag, líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Hið sama gildir ef litið er til fermetraverðs. 

Hlutfallslegur munur á heildarverði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (13%) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum hagnaðardrifinna leigufélaga (4%) en upplýsingarnar eru aðgengilegar í leiguverðsjá HMS. 

Heildarverð í ótímabundnum samningum er aftur á móti að meðaltali 6% hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er sveitarfélag, og fermetraverðið er um 1% hærra. Ólíkt því sem tíðkast almennt eru langflestir leigusamningar um íbúðir á vegum sveitarfélaga ótímabundnir, eða um 80% af þeim sem eru í gildi.  

Meirihluti gildra leigusamninga tímabundinn 

Eignamörk húsnæðisbóta hafa hækkað í áföngum frá 2017

Flest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eignir en 91% þeirra hefðu ekki orðið fyrir bótaskerðingu vegna eigna þrátt fyrir að eignamörk hefðu verið óbreytt frá 2017

HMS greiddi 992 milljónir í húsnæðisstuðning í apríl

Langflest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eða engar eignir. Hækkun skerðingarmarka húsnæðisbóta vegna eigna hefur því haft takmörkuð bein áhrif á greiðslu húsnæðisbóta. Þetta er meðal þess sem kemur fram í greiningu HMS á greiðslum húsnæðisbóta í apríl 2026.

Skerðingarmörk húsnæðisbóta vegna eigna hafa rúmlega tvöfaldast frá 2017