Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Rafmagnsöryggisgátt

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

HMS hefur endurmetið áætlaðan fjölda heimila á leigumarkaði hér á landi og telur nú að þau séu allt að 48 þúsund

Fækkun áætlaðra heimila á leigumarkaði milli ára stafar meðal annars af stærri meðalheimilisstærð

Mat HMS byggir á niðurstöðum úr búsetukönnun og leigumarkaðskönnun auk upplýsinga um mannfjölda eftir kyni og aldri samkvæmt Hagstofu Íslands

Áætlaður fjöldi heimila á leigumarkaði nemur allt að 48 þúsundum í ár, samkvæmt uppfærðu mati HMS á stærð leigumarkaðar. Nánar verður fjallað um matið í næstu mánaðarskýrslu stofnunarinnar sem kemur út þann 19. nóvember.

Það var mat HMS að allt að 50 þúsund heimili væru á leigumarkaði hér á landi í fyrra, líkt og fjallað var um í frétt á vef stofnunarinnar síðastliðið haust. HMS hefur nú endurmetið stærð leigumarkaðar en samkvæmt uppfærðu mati eru heimilin litlu færri en áður var talið.

Hlutfall fullorðinna einstaklinga sem eru á leigumarkaði hækkaði lítillega á milli ára, úr 28% í 29%, samkvæmt búsetukönnun HMS. Þrátt fyrir það telur HMS að færri heimili séu á leigumarkaði í ár heldur en í fyrra. Það skýrist einna helst af því að meðalheimilisstærð á leigumarkaði mældist 2,2 í leigumarkaðskönnuninni í ár samanborið við 2,1 í fyrra. Þá benda niðurstöður búsetukannana til þess að um 20% barna búi í leiguhúsnæði í ár, samanborið við 23% í fyrra. Heilt á litið má því gera ráð fyrir að um 106 þúsund manns búi í leiguhúsnæði hér á landi, og þar af leiðandi að um 48 þúsund heimili séu á leigumarkaði.

Áætlaður fjöldi íbúa sem eru á leigumarkaði er fundinn með því að heimfæra niðurstöður úr leigumarkaðskönnun, eftir kyni og aldri, yfir á fólksfjölda hér á landi eftir sömu flokkun samkvæmt gögnum frá Hagstofu Íslands. Þar sem leigumarkaðskönnunin nær einungis til íbúa sem eru 18 ára og eldri þarf að áætla hvernig börn 17 ára og yngri dreifast eftir búsetuformi.

Til þess er stuðst við niðurstöður úr búsetukönnun HMS þar sem þátttakendur eru spurðir hversu mörg börn hafa búsetu á heimili þeirra. Niðurstöður þeirrar spurningar eru greindar eftir búsetuformi þátttakenda og nýttar til að áætla dreifingu barna niður á búsetuform. Dreifingin er svo nýtt til að áætla hvernig heildarfjöldi barna 17 ára og yngri dreifist eftir búsetuformi foreldris eða forráðamanns.

HMS áætlar að allt að 48 þúsund heimili séu á leigumarkaði í ár

Sveitarfélögin á Norðurlandi eystra búast við um 400 nýjum íbúum á ári næstu 10 árin

Áætluð lóðaúthlutun Akureyrarbæjar næstu 10 ár er umfram áætlaða þörf

Fyrirhugaðar breytingar á byggingareftirliti fela meðal annars í sér áhættumiðað eftirlit og notkunareftirlit

Hægt hefur á fólksfjölgun á Norðurlandi eystra undanfarin ár, líkt og annars staðar á landinu, en sveitarfélögin á svæðinu gera ráð fyrir áframhaldandi og stöðugri fólksfjölgun á næstu árum. Uppbygging íbúðarhúsnæðis hefur ekki haldið í við þá íbúðaþörf sem skapast hefur í landshlutanum undanfarin ár vegna fólksfjölgunar, en miðað við húsnæðisáætlanir þarf að byggja um 250 nýjar íbúðir á ári hverju til að mæta áætlaðri íbúðaþörf næstu árin. Þetta kom fram á vel sóttum fundi sem HMS og Tryggð byggð héldu á skrifstofu HMS á Akureyri mánudaginn 9. nóvember.

Uppbygging á Akureyri, mannvirkjaskrá, skipulagsmál, breytt byggingareftirlit og brunavarnir til umræðu

Berglind Ósk Guðmundsdóttir, bæjarstjóri Akureyrarbæjar, fjallaði um stöðu íbúðauppbyggingar í bænum. Í erindi sínu ræddi Berglind meðal annars yfirstandandi og fyrirhugaða uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í bænum. Hún fjallaði jafnframt um þær forsendur sem Akureyrarbær leggur til grundvallar spá um íbúðaþörf í húsnæðisáætlun sinni.

Aðrir frummælendur á fundinum voru úr röðum HMS. Auður Ævarr Sveinsdóttir, verkefnastjóri mannvirkjaskrár, kynnti þróun mannvirkjaskrár og Ólafur Árnason, framkvæmdastjóri skipulags og umhverfismats, fór yfir það helsta sem er á döfinni í skipulagsmálum.

Jörundur Blöndal, teymisstjóri öryggis og eftirlits, fjallaði um fyrirhugaðar breytingar á byggingarreglugerð. Í erindi sínu fjallaði Jörundur meðal annars um tillögur að breyttu byggingareftirliti með áhættumiðuðu eftirliti og notkunareftirliti sem yrði í höndum óháðra skoðunarstofa.

Helga Einarsdóttir, teymisstjóri brunavarna og slökkviliða, fjallaði um starfsemi slökkviliða og þá ábyrgð sem sveitarfélög bera í þeim efnum. Í mælaborði slökkviliða á vef HMS má finna ýmsar fróðlegar upplýsingar um slökkvilið á Íslandi og starfsemi þeirra.

Gera ráð fyrir stöðugri fólksfjölgun á Norðurlandi eystra næstu árin  

Kristín Amalía Líndal, hagfræðingur, fjallaði um stöðu íbúðauppbyggingar og framtíðarhorfur á Norðurlandi eystra. Norðurland eystra er þriðji fjölmennasti landshlutinn á eftir höfuðborgarsvæðinu og Suðurlandi og þar hefur íbúum fjölgað um 11% frá árinu 2015. Samsetning fólksfjölgunar á svæðinu hefur þó breyst nokkuð undanfarin ár.

Eftir langt tímabil búferlaflutninga fólks frá Norðurlandi eystra til annarra svæða innanlands hafa fleiri sest að í landshlutann heldur en hafa flutt frá honum undanfarin ár. Aðflutningur fólks erlendis frá hefur hins vegar einnig aukist að umfangi, en hann var mest áberandi á árunum 2016 og 2017 þegar mikill uppgangur var í ferðaþjónustu og vinnuaflsfrekar framkvæmdir við uppbyggingu kísilversins á Bakka stóðu yfir.

Öll sveitarfélögin á Norðurlandi eystra skiluðu og staðfestu húsnæðisáætlun fyrir árið 2026. Samkvæmt þeim gera sveitarfélögin ráð fyrir áframhaldandi og stöðugri fólksfjölgun í landshlutanum næstu 10 ár. Miðspá um fólksfjölgun hljóðar upp á um 400 nýja íbúa á ári. Miðað við fólksfjölgun á Norðurlandi eystra á fyrri helmingi þessa árs má áætla að endanleg fjölgun á árinu lendi einhversstaðar á milli lágspár og háspá sveitarfélaganna.

Fólksfjölgun og breytingar á meðalheimilisstærð eru lykilbreytur þegar kemur að mati á íbúðaþörf. Uppbygging undanfarin ár hefur ekki haldið í við þá nýju íbúðaþörf sem skapast hefur í landshlutanum undanfarin ár, þó hægt hafi á fólksfjölgun að undanförnu.

Miðað við húsnæðisáætlanir er þörf á rúmlega 250 nýjum íbúðum á hverju ári næstu 10 árin á Norðurlandi eystra. Á fyrstu 10 mánuðum ársins urðu 150 nýjar íbúðir fullbúnar á svæðinu og því vantar talsvert upp á miðspána. Þegar upp er staðið ræðst raunveruleg íbúðaþörf þó af raunverulegri fólksfjölgun á árinu. Það þarf því að bíða og sjá hvernig tekst að mæta íbúðaþörf á Norðurlandi eystra í ár.

Næsti fundur HMS og Tryggðrar byggðar verður á Akranesi föstudaginn 13. nóvember kl. 11:45. Síðar í nóvember eru fyrirhugaðir fundir á Sauðárkróki, Selfossi, í Reykjanesbæ og Reykjavík. Fundirnir eru opnir öllum.

Áætla að byggja þurfi um 250 nýjar íbúðir á ári til að mæta íbúðaþörf á Norðurlandi eystra

HMS hefur uppfært leiguverðsjá til að bæta gæði og auka samræmi við Hagstofu Íslands í meðhöndlun gagna um leigumarkaðinn

Samhliða uppfærslu var útreikningum í leiguverðsjá breytt til að taka betur mið af samsetningu leigumarkaðarins

Upplýsingar í leiguverðsjá hafa verið uppfærðar afturvirkt þannig að þróun leiguverðs yfir tíma byggi á samræmdri aðferð

Ný og uppfærð leiguverðsjá HMS hefur verið tekin í notkun. Hægt er að nálgast hana með því að smella á hnappinn fyrir neðan, en uppfærslan er afrakstur samvinnu HMS og Hagstofu til að bæta enn frekar gæði og samanburðarhæfni í upplýsingum um þróun leiguverðs á Íslandi.

Aukið samræmi í upplýsingum um leigumarkaðinn

Á síðustu misserum hefur reiknuð og greidd húsaleiga í vísitölu neysluverðs hækkað hraðar en meðalleiga á fermetra í leiguverðsjá HMS og vísitala leiguverðs. HMS hefur áður bent á þetta ósamræmi, en mismunandi þróun er að miklu leyti vegna þess að grundvallarmunur er á aðferðarfræði og undirliggjandi gögnum hjá Hagstofu og HMS.

HMS og Hagstofa hafa undanfarið unnið saman við að auka enn frekar samræmi og gæði gagna um leigumarkaðinn. Í kjölfar þeirrar samvinnu hefur HMS fært verklag sitt við gagnahreinsun nær verklagi Hagstofu. Meiri áhersla er nú á að sigta út samninga sem ekki eru taldir gefa rétta mynd af markaðsverði.

Í eldri útgáfu leiguverðsjár var litið til gildra samninga í leiguskrá, að undanskildum samningum sem álitnir eru útlagar með tilliti til stærðar, leiguverðs og fermetraverðs. Auk þess voru undanskildir samningar þar sem meira en 5 ár voru liðin frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu á samningi.

Í nýrri útgáfu leiguverðsjár er áfram miðað við framangreinda útlagahreinsun að viðbættum tveimur síum. Leiguverðsjá tekur nú einungis til leigusamninga þar sem heildarflatarmál gildra leigusamninga á tiltekna leigueiningu á hverjum tíma rúmast innan skráðs flatarmáls leigueiningarinnar samkvæmt fasteignaskrá. Í því samhengi eru nýrri samningar teknir fram yfir eldri samninga.

Jafnframt tekur leiguverðsjá nú einungis til nýjasta samnings sem tiltekinn leigjandi gerir um tiltekna  leigueiningu á hverjum tíma í þeim tilvikum þar sem fleiri en einn samningur er í gildi. Með framangreindum viðbótarsíum er leitast við að fá betri mynd af þróun leiguverðs gildra leigusamninga.

HMS minnir á að samkvæmt húsaleigulögum er leigusölum skylt að afskrá leigusamninga sem fallið hafa úr gildi. Afskráning samninga sem eru ekki lengur í gildi er afar mikilvæg til að tryggja að upplýsingar sem miðlað er úr leiguskrá endurspegli raunverulega stöðu á leigumarkaði.

Leiguverðsjá uppfærð til að taka betur mið af samsetningu leigumarkaðarins

Í nýrri útgáfu leiguverðsjár er tekið tillit til mismunandi fjölda leigusamninga í mismunandi flokkum þegar meðalfermetraverð leigusamninga er reiknað. Fyrri útgáfa leiguverðsjár sýndi óvigtað meðaltal af fermetraverði gildra samninga um íbúð eftir stærð, herbergjafjölda staðsetningu, aldri húsnæðis og gerð leigusamnings, en tók tillit til þessara þátta í útreikningum á fermetraverði nýrra samninga.

Leiguverðsjáin byggir á öllum samningum sem eru skráðir í leiguskrá HMS og teljast tækir til tölfræðivinnslu. Í leiguverðsjánni er hægt að athuga meðalleiguverð á fermetra í nýjum samningum og öllum gildum samningum um allt land.

Um 25 þúsund leigusamningar liggja nú til grundvallar útreikningum á fermetraverði gildra samninga í leiguverðsjá HMS fyrir októbermánuð. Þó eru rúmlega 35 þúsund leigusamningar í gildi samkvæmt leiguskrá, en HMS undanskilur hluta þeirra við verðútreikninga ef samningar teljast ekki endurspegla eðlilega markaðsvirkni.

Leiguverðsjá er í stöðugri þróun og HMS fagnar öllum ábendingum sem geta orðið til þess að bæta upplýsingagjöf um leigumarkað og önnur málefnasvið HMS.

HMS og Hagstofa vinna að bættum upplýsingum um leiguverð

Vísitala leiguverðs lækkaði annan mánuðinn í röð

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur nú lækkað um 2,6% að raunvirði síðastliðið ár

Raunlækkun leiguverðs á ársgrundvelli hefur ekki mælst meiri síðan á vormánuðum 2023 þegar verðbólga stóð í tæpum 10%

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 129 stig í september og lækkaði um 0,92 prósent á milli mánaða. Þetta er annar mánuðurinn í röð sem vísitalan lækkar á milli mánaða, en hún mælist nú 1,07 prósent lægri en í júlí síðastliðnum þar sem vísitalan lækkaði um 0,15 prósent á milli mánaða í ágúst.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga á höfuðborgarsvæðinu. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo septembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í ágúst og september.

Áfram dregur úr verðþrýstingi á leigumarkaði

Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan nú hækkað um 3,2 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 5,9 prósent og íbúðaverð hækkaði um 1,8 prósent. Vísitala leiguverðs hefur því lækkað um 2,6 prósent að raunvirði síðastliðið ár, en árstakturinn er enn nokkuð hærri en fyrir  vísitölu íbúðaverðs.

Áfram hægir því á verðhækkunum á leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu. Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan hefur tólf mánaða takturinn farið lækkandi síðan á sumarmánuðum ársins 2024. Raunlækkun leiguverðs á ársgrundvelli hefur jafnframt ekki mælst meiri síðan á vormánuðum 2023 þegar verðbólga stóð í tæpum 10 prósent.

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, auk þess er hægt að nálgast eldri og sameinaðar vísitölur leiguverðs. Tilgangur leiguvísitölunnar er að endurspegla þróun á markaðsvirði leigu en vísitalan er ekki ætluð til vísitölubindingar á leigusamningum.  

Hagdeild HMS hefur útbúið nýjan póstlista fyrir alla sem vilja fylgjast með húsnæðismálum. Áskrifendur póstlistans munu fá helstu greiningar sendar til sín úr mánaðarskýrslum HMS, ásamt tilfallandi greiningum um fasteigna-, leigu-, lána- og byggingarmarkaðinn og auglýsingum um komandi viðburði.

Hægt er að skrá sig á póstlistann með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan.

Vísitala leiguverðs lækkaði um 0,92 prósent í september 2026

Rúmlega 7.500 nýir leigusamningar tóku gildi á þriðja ársfjórðungi

Nýskráðum leigusamningum hefur fækkað á milli ára

Hlutdeild óhagnaðardrifinna leigufélaga er að jafnaði mikil á þriðja ársfjórðungi vegna útleigu námsmannaíbúða

Tæplega 2 þúsund nýir leigusamningar tóku gildi í september 2026 samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS, á sama tíma og tæplega 1.500 samningar féllu úr gildi. Nýskráðum leigusamningum á þriðja ársfjórðungi fækkaði á milli ára, en stærstur hluti þeirra var um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga. Þar hefur áhrif að fjöldi nýrra leigusamninga um námsmannaíbúðir tóku gildi í ágúst. Þetta má lesa úr mælaborði um fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir tegund leigusala.  

Leigusamningum á þriðja ársfjórðungi fækkaði á milli ára

Nýskráðir leigusamningar á þriðja ársfjórðungi voru rúmlega 7.500 talsins. Á sama tíma í fyrra tóku rúmlega 8 þúsund leigusamningar gildi í leiguskrá og því fækkaði nýskráðum samningum á þriðja ársfjórðungi um rúmlega 6% á milli ára.

Leigusamningum á fyrstu níu mánuðum ársins fækkaði jafnframt á milli ára. Það sem af er ári hafa um 17.100 samningar tekið gildi í leiguskrá, samanborið við 17.900 á sama tíma í fyrra. Nýjum leigusamningum á fyrstu þremur ársfjórðungum fækkaði því um 4,5% á milli ára

Óhagnaðardrifin leigufélög umsvifamikil á þriðja ársfjórðungi

Alla jafna er stærstur hluti nýrra leigusamninga á hverjum ársfjórðungi um íbúðir á vegum einstaklinga, eða að jafnaði rúmlega 40% samninga. Á þriðja ársfjórðungi hvers árs er hlutdeild einstaklingsleigusala aftur á móti að jafnaði í kring um 33% á meðan hlutdeild óhagnaðardrifinna leigufélaga er gjarnan talsvert hærri. Það skýrist af því að í ágúst á hverju ári taka yfirleitt gildi fjölmargir leigusamningar um námsmannaíbúðir, sem eru að meginstefnu til á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga.

Önnur leigufélög standa að jafnaði að baki um þriðjungi nýrra leigusamninga í hverjum mánuði, og sveitarfélög að jafnaði um 8% samninga. Á þriðja ársfjórðungi er hlutdeild annarra leigufélaga hins vegar yfirleitt um 19% og hlutdeild sveitarfélaga um 4%.

Nýskráðum leigusamningum fækkar á milli ára

Samþykktar voru 49 umsóknir um hlutdeildarlán að fjárhæð samtals 730 milljónir króna

Um fjórar af hverjum tíu vilyrðum samþykktum umsóknum voru vegna íbúðakaupa utan höfuðborgarsvæðisins

HMS samþykkti á sama tíma 210 íbúðir sem hægt er að kaupa með hlutdeildarláni, en flestar þeirra voru í Sveitarfélaginu Árborg og í Hafnarfirði

HMS samþykkti 49 umsóknir um hlutdeildarlán á þriðja ársfjórðungi 2026. Heildarfjárhæð lánsvilyrða nam um 730 milljónum króna og meðalfjárhæð vilyrðis var 14,9 milljónir króna.

Alls voru 115 umsóknir til yfirferðar í júlí, ágúst og september.

Á sama ársfjórðungi í fyrra voru samþykktar 57 umsóknir fyrir um 766 milljónir króna. Það sem af er ári hafa hins vegar við samþykktar 256 umsóknir fyrir tæplega 3,8 milljarða króna, sem er meira en tvöfalt fleiri en á fyrstu níu mánuðum síðasta árs og þegar meira en allt árið 2025.

Frá því að hlutdeildarlán voru fyrst veitt haustið 2020 hefur HMS samþykkt rúmlega 1.400 umsóknir fyrir samtals um 16,3 milljarða króna.

Flest vilyrði voru veitt vegna íbúðakaupa í Hafnarfirði

Af 49 samþykktum umsóknum á þriðja ársfjórðungi voru 29 vegna kaupa á höfuðborgarsvæðinu og 20 utan þess. Flestar voru vegna kaupa í Hafnarfirði, eða alls 18.

Taflan hér að neðan sýnir fjölda samþykktra umsókna og fjárhæð lánsvilyrða eftir landshlutum. Meðalkaupverð íbúða var 60,7 milljónir króna. Samþykkt lánsfjárhæð nam að meðaltali 24,6% af skráðu kaupverði.

Flestar nýjar íbúðir í Sveitarfélaginu Árborg

Á þriðja ársfjórðungi bættust 210 nýjar íbúðir við framboð íbúða sem hægt er að kaupa með hlutdeildarláni. Þetta eru íbúðir sem HMS hefur staðfest að uppfylli skilyrði lánanna, meðal annars um stærð og hámarksverð, óháð því hvort þær seljast á endanum með hlutdeildarláni eða ekki.

Af þessum íbúðum voru 138 utan höfuðborgarsvæðisins, eða um 66%. Flestar voru í Sveitarfélaginu Árborg, eða 66, og í Hafnarfirði, þar sem þær voru 45. Þá voru 25 íbúðir í Reykjanesbæ, 20 í Sveitarfélaginu Ölfusi og 15 í Reykjavík. Samtals voru 72 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og 94 á Suðurlandi.

Samþykkt hámarksverð íbúðanna var að meðaltali um 69 milljónir króna á höfuðborgarsvæðinu og um 60 milljónir króna utan þess. Íbúðirnar utan höfuðborgarsvæðisins voru stærri, að meðaltali um 87 fermetrar á móti um 79 fermetrum á höfuðborgarsvæðinu. Meðalhámarksverð allra nýrra íbúða var um 63 milljónir króna, sem er um 2,5% raunverðslækkun miðað við sama ársfjórðung í fyrra. Um 75% íbúðanna voru með tvö eða þrjú svefnherbergi.

Kortið hér að neðan sýnir fjölda nýrra íbúða sem samþykktar voru í hlutdeildarlánaúrræðið á þriðja ársfjórðungi, skipt eftir landshlutum. Tölurnar ná til íbúða sem ekki höfðu áður verið samþykktar í úrræðið, óháð því hvort þær hafa verið seldar eða ekki.

Opið er fyrir umsóknir um hlutdeildarlán í október en umsóknartímabilið stendur til kl. 12:00 þann 14. október.

Nánari upplýsingar um hlutdeildarlán og umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

HMS veitti 49 hlutdeildarlán á þriðja ársfjórðungi 2026

Leigjendur búa lengur í sama húsnæði og flytja sjaldnar á milli íbúða en áður

Aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði hærra hlutfall af ráðstöfunartekjum heimilisins í leigu heldur en íslenskir leigjendur

Sjö af hverjum tíu leigjendum af erlendum uppruna leigja af einstaklingum

Vísbendingar eru um að aðstæður á leigumarkaði hafi batnað lítillega með tilliti til framboðs af leiguhúsnæði og verðþrýstings undanfarin ár. Leigjendur búa að jafnaði lengur í sama húsnæðinu nú en áður, sem stuðlar að húsnæðisöryggi. Stór hluti leigjenda býr þó við íþyngjandi húsnæðiskostnað, sem er algeng ástæða húsnæðisóöryggis. Leigjendur af erlendum uppruna upplifa minna húsnæðisöryggi en íslenskir leigjendur og leigja oftar herbergi, bílskúra, deilihúsnæði og atvinnuhúsnæði.

Þetta er á meðal þess sem fjallað er um í samantekt á niðurstöðum leigumarkaðskönnunar HMS fyrir árið 2026. Samantektina í heild sinni má nálgast með því að smella á hnappinn hér að neðan

Leigjendur búa að jafnaði lengur í sama húsnæðinu nú en áður

Leigjendur hafa að jafnaði búið í rúm fjögur ár í því húsnæði sem þeir búa í núna, en sá tími hefur lengst undanfarin ár. Til samanburðar höfðu leigjendur að jafnaði búið í tæplega tvö og hálft ár í þáverandi húsnæði árið 2020. Árið 2015 mældist meðaltíminn í þáverandi húsnæði tæplega þrjú ár.

Á sama tíma og meðaltími í núverandi húsnæði hefur lengst hefur meðaltíðni flutninga smám saman farið lækkandi undanfarin ár. Niðurstöður nýjustu könnunarinnar gefa til kynna að leigjendur hafi að meðaltali flutt rétt rúmlega þrisvar sinnum á síðastliðnum 10 árum, en árið 2018 höfðu leigjendur að meðaltali flutt tæplega fjórum sinnum á tíu ára tímabili þar á undan.

Eftir því sem leigjendur hafa búið lengur í núverandi húsnæði og flutt sjaldnar á síðastliðnum 10 árum upplifa þeir að jafnaði meira húsnæðisöryggi. Þeir leigjendur sem telja sig ekki búa við húsnæðisöryggi nefna tímabundna leigusamninga og mögulega sölu þess íbúðarhúsnæðis sem þeir hafa búsetu í meðal helstu ástæðna húsnæðisóöryggis.  

Tæplega helmingur leigjenda býr við íþyngjandi leigubyrði

Algengast er að leiga nemi á bilinu 30 til 39% af ráðstöfunartekjum heimila samkvæmt niðurstöðum leigumarkaðskönnunarinnar. Um 20% greiða á bilinu 20 til 29% af ráðstöfunartekjum heimilisins í leigu á meðan um 8% greiða minna en fimmtung tekna í leigu.

Húsnæðiskostnaður telst almennt íþyngjandi ef hann nemur meira en 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar býr um 45% leigjenda við íþyngjandi leigubyrði þegar einungis er tekið tillit til leigufjárhæðar en ekki annars húsnæðiskostnaðar. Þar af greiða um 13% leigjenda meira en 60% ráðstöfunartekna heimilisins í leigu.

Leigjendur greiddu að meðaltali um 43% af ráðstöfunartekjum sínum í leigu í maí samkvæmt könnuninni. Leigjendur af erlendum uppruna greiddu að jafnaði hærra hlutfall tekna sinna í leigu en leigjendur af íslenskum uppruna, eða 45% samanborið við 38%, sé einungis litið til leigjenda sem eru virkir þátttakendur á vinnumarkaði.

Aðfluttir leigjendur eru líklegri til að leigja herbergi, deiliíbúðir, bílskúra og atvinnuhúsnæði

Einstaklingar eru umfangsmestu leigusalarnir hér á landi, en rúmlega helmingur leigjenda segist leigja íbúð af einstaklingi. Sé eingöngu litið til leigjenda sem eru virkir á vinnumarkaði er hlutfallið um 60%. Leigjendur af erlendum uppruna eru talsvert líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til að leigja af einstaklingum, en um 70% aðfluttra leigjenda leigja af einstaklingum samanborið við um 50% meðal innfæddra leigjenda.

Niðurstöður könnunarinnar benda til þess að leigjendur af erlendum uppruna séu talsvert líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til að leigja herbergi, bílskúra, deilihúsnæði, aukaíbúðir í einbýlishúsum, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan leigja aðfluttir leigjendur slíkt húsnæði í um 24% tilvika, samanborið við um 9% tilvika meðal innfæddra leigjenda, ef einungis er litið til leigjenda sem eru virkir á vinnumarkaði.

Leigjendur af erlendum uppruna upplifa minna húsnæðisöryggi

Meðaltími á leigumarkaði hefur lengst undanfarin ár og fleiri leigja af nauðsyn

Vísbendingar eru þó um aukið framboð af leiguhúsnæði samhliða minni verðþrýstingi ef miðað er við síðasta ár

Leigjendur af erlendum uppruna leigja oftar herbergi, deiliíbúðir, bílskúra og atvinnuhúsnæði  heldur en leigjendur af íslenskum uppruna

Vísbendingar eru um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði þar sem meðaltími á leigumarkaði hefur lengst og hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hefur hækkað. Framboð leiguhúsnæðis hefur þó aukist á sama tíma og hægt hefur á verðhækkunum á markaðnum undanfarin ár. Merki eru um að leigjendur af erlendum uppruna búi við lakari húsnæðisaðstæður en leigjendur af íslenskum uppruna.

Þetta er á meðal þess sem lesa má úr niðurstöðum nýrrar leigumarkaðskönnunar sem Prósent framkvæmdi fyrir hönd HMS nú undir lok sumars. Ítarlegri umfjöllun og greiningar á niðurstöðum verða birtar í næstu viku.

Færri sjá fram á að komast af leigumarkaði

Meðaltími leigjenda á leigumarkaði hefur lengst jafnt og þétt á undanförnum árum. Hann mælist nú 12 ár en var um 7 ár árið 2020. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hækkað úr 64% upp í 77% á meðan þeim sem vilja vera á leigumarkaði hefur fækkað úr tæplega 30% niður í um 12%. Þessi þróun gefur vísbendingar um að hópur þeirra sem situr fastur á leigumarkaði hafi stækkað undanfarin ár.

Niðurstöður könnunarinnar bera jafnframt merki þess að aukinnar svartsýni gæti meðal leigjenda. Fleiri leigjendur eru nú að safna fyrir útborgun en færri sjá þó fram á að komast af leigumarkaði.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan telur rúmlega helmingur leigjenda ólíklegt að komast nokkurn tímann af leigumarkaði, eða 53%. Það er talsverð fjölgun frá því í fyrri könnun þegar rétt rúmlega 40% töldu ólíklegt að komast af leigumarkaði yfir höfuð. Á sama tíma hefur fækkað í hópi þeirra sem telja sig munu fara af leigumarkaði á næstu fimm árum.

Framboð af leiguhúsnæði hefur aukist og verðþrýstingur minnkað

Leigjendur telja framboð af hentugu íbúðarhúsnæði til leigu vera lítið hér á landi, en samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar hefur það þó aukist lítillega á undanförnum árum. Helmingur svarenda telur að framboð af íbúðum til leigu muni standa í stað á næstu 12 mánuðum en tæplega fjórðungur telur að það muni aukast aðeins.

Á sama tíma og framboð hefur aukist hefur verðþrýstingur á leigumarkaði minnkað líkt og þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu ber með sér. Leiguverð hefur að mestu staðið í stað að raunvirði síðustu mánuði en árshækkun leiguverðs hefur að jafnaði verið um 5,2% það sem af er ári, samanborið við um 8% árið 2025 og 12% árið 2024. Leigjendur vænta þess flestir að leiguverð haldi áfram að hækka á næstu 12 mánuðum, þó fleiri telji það munu standa í stað heldur en í síðustu könnun.

Aðfluttir leigjendur búa við lakari húsnæðisaðstæður

Niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar benda til þess að leigjendur af erlendum uppruna séu líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til þess að leigja herbergi, bílskúra, deilihúsnæði (með sameiginlegu eldhúsi eða alrými), aukaíbúðir í einbýlishúsum, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði.

HMS fjallaði ítarlega um húsnæðisaðstæður aðfluttra í skýrslu sem kom út í september 2025 og byggði á spurningakönnun sem lögð var fyrir félagsmenn stéttarfélaganna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Í þeirri skýrslu kom meðal annars fram að næstum þrír af hverjum fjórum aðfluttum séu á leigumarkaði.

Nánar verður fjallað um stöðu íslenskra og erlendra leigjenda í ítarlegri umfjöllun um niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar sem birt verður í næstu viku.

Vísbendingar um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði

Íbúðum í byggingu hefur fækkað á sama tíma og nýjum óseldum íbúðum hefur fjölgað

Nýjar framkvæmdir á milli íbúðatalninga HMS hafa aldrei verið færri og ekki hafa færri íbúðir verið á fyrri framvindustigum

Horfur um íbúðauppbyggingu árin 2027 og 2028 hafa versnað frá því í mars

Alls voru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu samkvæmt septembertalningu HMS og hafði þeim fækkað um 11% á síðustu sex mánuðum. Á sama tíma hefur nýjum óseldum íbúðum haldið áfram að fjölga hratt og eru þær nú um 85% fleiri en fyrir ári síðan.

Þetta er meðal niðurstaðna septembertalningar HMS á íbúðum í byggingu, sem kynntar voru á opnum fundi kl. 12 í dag. Hægt er að lesa niðurstöður talningarinnar með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Alls eru 6.216 íbúðir í byggingu á landinu öllu en þar að auki eru 1.855 íbúðir fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Í mars voru 6.988 íbúðir byggingu og hefur þeim því fækkað um 772, eða 11%, á sex mánuðum. Frá september 2025 hefur þeim fækkað um 348, eða rúmlega 5%.

Íbúðum með óbreytta framvindu fjölgar verulega á milli talninga

Alls voru 2.374 íbúðir á framvindustigum 1 til 6 á sama framvindustigi í septembertalningu og þær voru í marstalningu. Íbúðum með óbreytta framvindu hefur því fjölgað um 65% á síðustu sex mánuðum og rúmlega þrefaldast á síðastliðnu ári. Tæplega þrjár af hverjum fjórum íbúðum með óbreytta framvindu eru á framvindustigum 3 og 4, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Óbreytt framvinda á milli talninga þarf ekki að þýða að framkvæmdir hafi legið niðri á tímabilinu. Mikil fjölgun íbúða með óbreytta framvindu er þó vísbending um að hægt hafi á framgangi hluta þeirra verkefna sem þegar eru í byggingu.

Nýjum framkvæmdum fækkar um rúmlega helming á milli talninga og hafa aldrei verið færri

Frá marstalningu 2026 hófust framkvæmdir við byggingu 772 íbúða á landinu öllu og hafa þær aldrei verið færri frá upphafi íbúðatalninga HMS. Nýjum framkvæmdum hefur fækkað um 56% á milli talninga og um 48% frá septembertalningu 2025.

Þegar horft er til lengra tímabils er samdrátturinn þó ekki jafn mikill og síðasta talning ein og sér gefur til kynna. Á síðustu tólf mánuðum hafa framkvæmdir hafist við 2.526 íbúðir, samanborið við 3.084 íbúðir á tólf mánaða tímabilinu þar á undan. Nýjum framkvæmdum fækkaði þannig  um 558 íbúðir, eða 18%, á milli ára. Nýjar framkvæmdir eru þó enn um 11% fleiri en árið 2024 og um 5% fleiri en árið 2023.

Búist er við um 2.500 nýjum fullbúnum íbúðum árlega á tímabilinu 2026-2028

Samkvæmt uppfærðri spá HMS á fjölda fullbúinna íbúða gætu að meðaltali um 2.500 íbúðir orðið fullbúnar á hverju ári á tímabilinu 2026-2028. Spáin gerir ráð fyrir að nýjar fullbúnar íbúðir verði um 2.600 árið 2026, um 2.300 árið 2027 og um 2.700 árið 2028. Þó er mikil óvissa um framvindu íbúða á spátímabilinu, sérstaklega fyrir árið 2028.

HMS gerir nú ráð fyrir að færri íbúðir verði fullbúnar árin 2027 og 2028 heldur en í síðustu íbúðaspá sem framkvæmd var í kjölfar íbúðatalningar í marsmánuði 2026. Í nýju spánni gerir HMS ráð fyrir að um 2.100-2.600 nýjar íbúðir verði fullbúnar á árinu 2027, samanborið við 2.800-3.700 íbúðir í eldri spá. Fyrir árið 2028 gerir HMS nú ráð fyrir að um 1.900-2.800 nýjar íbúðir verði fullbúnar, samanborið við 2.700-3.700 íbúðir samkvæmt eldri spá.

Helstu ástæður þess að áætluðum verklokum nýrra fullbúinna íbúða fækkar á milli íbúðaspáa er sú að nýjum íbúðaverkefnum hefur fækkað markvert auk þess sem gert er ráð fyrir hægari framvindu íbúðauppbyggingar í ljósi fjölgunar íbúða með óbreytta framvindu á milli talninga.

Verulega hefur hægt á uppbyggingu íbúða og horfur til næstu ára hafa versnað

HMS hefur gefið út nýjan vegvísi að markvissari húsnæðisstuðningi til leigjenda

Í vegvísinum er lagt til að greiðslur til húsnæðisbóta verði skertar um allt að 3 milljarða króna og að þeim fjármunum yrði frekar varið til uppbyggingar íbúða fyrir tekjulægri heimili

Lagt er til að leigjendur í almenna íbúðakerfinu geti keypt íbúðir sínar með nýtingu hlutdeildarlána

Ráðstafa má betur húsnæðisstuðningi hins opinbera til leigjenda með því að áætla húsnæðisbætur eftir leigubyrði og draga þannig úr 30% af útgjöldum til húsnæðisbóta, eða um allt að 3 milljarða króna á ári. Hægt væri að nýta þessa upphæð til að fjármagna allt að 200 íbúðir í almenna íbúðakerfinu, en leigjendur innan þess gætu átt kost á að kaupa íbúðir sínar með hjálp hlutdeildarlána.

Þetta er á meðal tillagna sem HMS hefur sett fram í nýútgefnum Vegvísi að markvissari húsnæðisstuðning til leigjenda. Hægt er að lesa vegvísinn í heild sinni með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Markvissari húsnæðisstuðningur við leigjendur

Þriggja milljarða stuðningur úr eftirspurnarhlið á framboðshlið leigumarkaðarins

Í vegvísinum er fjallað um húsnæðisbætur, sem greiddar eru til leigjenda undir ákveðnum tekju- og eignamörkum, og stofnframlög, sem eru nýtt til uppbyggingar almennra leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága. Farið er yfir virkni og samspil þessara tveggja stuðningskerfa, auk þess sem HMS bendir á leiðir til þess að húsnæðisstuðningurinn geti betur nýst til þess að stuðla að húsnæðisöryggi til lengri tíma.

Húsnæðisbætur styðja við eftirspurnarhlið leigumarkaðarins og geta þær því leitt til hærra leiguverðs, þar sem þær auka greiðslugetu leigjenda. Stofnframlög styðja hins vegar við framboðshlið leigumarkaðarins og leiða því að öðru óbreyttu til lægra leiguverðs til lengri tíma.

Greining HMS bendir til þess að hækkun á grunnfjárhæðum húsnæðisbóta er skammgóður vermir fyrir leigjendur, þar sem leiguverð hækkar gjarnan í kjölfarið. Samkvæmt greiningu HMS myndi um fimmtungur þeirra sem þiggja húsnæðisbætur ekki búa við íþyngjandi leigukostnað ef þeir hefðu ekki fengið bæturnar. Þar er miðað við að leigukostnaður sé íþyngjandi þegar hann nemur yfir 25% af heildartekjum.

Ef húsnæðisbætur yrðu aðeins greiddar til leigjenda sem myndu annars búa við íþyngjandi leigukostnað gætu stjórnvöld sparað um 3 milljarða króna á hverju ári og dregið þannig úr stuðningi á eftirspurnarhlið markaðarins. Þessum fjármunum gætu stjórnvöld frekar varið til uppbyggingar allt að 200 íbúða með hjálp stofnframlaga í staðinn og þannig stuðlað að lægra leiguverði.

Raunhæf leið til séreignar úr almenna íbúðakerfinu

HMS leggur einnig til að búin verði til skýrari leið til eignar fyrir leigjendur í almenna íbúðakerfinu. Spurningakannanir benda til þess að yfirgnæfandi meirihluti leigjenda sé á leigumarkaði af nauðsyn en myndu frekar vilja vera íbúðaeigendur.

Leigjendur í almenna íbúðakerfinu gætu haft raunhæfa leið til þess að verða íbúðaeigendur, fái þeir tækifæri til að kaupa íbúðir sem þeir leigja. Leigjendurnir gætu annað hvort fjármagnað kaupin með láni eða með hjálp hlutdeildarlána frá HMS auk íbúðaláns.

HMS bendir þó á að ofangreind ráðstöfun ætti ekki að leiða til þess að íbúðum innan almenna íbúðakerfisins fækki. Stofnframlagið sem veitt var fyrir uppbyggingu þessara íbúða yrði endurgreitt og veitt til uppbyggingar nýrra íbúða innan almenna íbúðakerfisins.

Betri yfirsýn með samþættingu stuðningskerfa og aukið eftirlit

Vegvísirinn inniheldur einnig tvær tillögur sem snúa að aukinni samþættingu húsnæðisbóta og auknu eftirliti með virkni þeirra. Húsnæðisstuðningur til leigjenda yrði markvissari með bættri yfirsýn yfir nýtingu úrræðanna.

HMS telur að hægt væri að einfalda umsóknar- og afgreiðsluferli bótaþega með aukinni samþættingu stuðningskerfa almennra húsnæðisbóta ríkisins og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga. Þannig væri hægt að tryggja jafnt aðgengi fyrir leigjendur óháð búsetu og sveitarfélagamörkum.

Samhliða þyrfti jafnframt að auka gagnamiðlun milli opinbera aðila og eftirlit til að ná fram heildstæðari yfirsýn og hvort stuðningurinn sé raunverulega að fara til þeirra heimila sem þurfa á honum að halda.

Markvissari stuðningur við leigjendur í fjórum tillögum frá HMS

Mikil hreyfing var á leigumarkaði í ágúst vegna stúdenta

Meðalleigufjárhæð lækkaði um 19% að raunvirði samhliða auknu vægi stúdentaíbúða

Húsnæðisstuðningur vegur þyngst hjá tekjulægstu leigjendunum

Fjölgun samninga um stúdentaíbúðir við upphaf skólaárs setti svip sinn á leigumarkaðinn í ágúst. Aukið vægi þessara íbúða dró niður meðalleigufjárhæð mánaðarins en áhrifin voru talsvert minni á meðalfermetraverð. Ný greining á húsnæðisbyrði sýnir jafnframt að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur létta sér í lagi undir með tekjulægstu leigjendunum.

Stökk í fjölda leigusamninga við upphaf skólaárs

Alls tóku 3.435 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í ágúst en 3.009 féllu úr gildi. Bæði nýjum og útrunnum samningum fjölgaði þannig verulega frá júlí. Stór hluti fjölgunarinnar var meðal óhagnaðardrifinna leigufélaga og skýrist einkum af stúdentaíbúðum. Fjöldi samninga um slíkar íbúðir eykst jafnan við upphaf skólaárs að hausti og dregst aftur saman þegar samningar renna út að vori. Sambærilegar árstíðasveiflur hafa því sést á leigumarkaði undanfarin ár.

Meðalleiga lækkar vegna breyttrar samsetningar

Fjölgun stúdentaíbúða hefur töluverð áhrif á meðaltöl leigumarkaðarins. Stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en aðrar leiguíbúðir og leiguverð þeirra lægri. Þegar vægi þeirra eykst í nýjum leigusamningum lækkar því meðalleigufjárhæð, án þess að það þurfi að endurspegla sambærilega lækkun leiguverðs á almennum markaði.