Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Húsnæðispakki tvö hefur verið kynntur í áföngum á undanförnum vikum 

Áhersla verður lögð á íbúðauppbyggingu á ríkislóðum á næstu árum 

Áður hafa verið kynnt áform um að styrkja stöðu leigjenda með ýmsum aðgerðum 

Ragnar Þór Ingólfsson félags- og húsnæðismálaráðherra, Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra og Heiða Björg Hilmisdóttir borgarstjóri kynntu áform um uppbyggingu 1.200 til 1.400 íbúða á ríkislóðum og í húsnæði í eigu ríkisins sem verður breytt í íbúðir. Áformin eru hluti af öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, sem hefur verið kynntur í áföngum að undanförnu.  

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar var kynntur í lok október 2025, en HMS hefur áður greint frá mögulegum áhrifum hans á húsnæðismarkaðinn.  

Áhersla á nýtingu ríkislóða og umbreytingu atvinnuhúsnæðis í íbúðir

Ríkisstjórnin hefur kynnt áform um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á lóðum í eigu ríkisins í Reykjavík. Á næstu árum er fyrirhugað að byggja nýjar íbúðir eða breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir við Borgartún, Grensásveg, Laugarveg, Laugarnesveg, Seljaveg og á landi austan Korpúlfsstaða. Áætlað er að uppbyggingin skili samtals um 1.200 til 1.400 íbúðum og gert er ráð fyrir að 20-30% íbúðanna verði svokallaðar almennar íbúðir. Þar má meðal annars nefna íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána, stúdentaíbúðir, félagslegar leiguíbúðir, íbúðir fyrir eldra fólk og búseturéttaríbúðir.

Ríkisstjórnin kynnti einnig ný viðbótarstofnframlög vegna umbreytinga á atvinnuhúsnæði í almennar íbúðir. Þetta kemur til viðbótar við þær breytingar sem kynntar voru í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, þar sem stofnframlög ríkis og sveitarfélaga voru hækkuð úr 30% í 35% auk þess sem viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga var hækkað úr 4% í 5%. 

HMS fagnar áformum um aukna uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í ljósi uppsafnaðrar íbúðaskuldar frá fyrri árum auk þess sem gera má ráð fyrir talsverðri nýrri íbúðaþörf á næstu árum miðað við mannfjöldaspár og breytingar á aldurssamsetningu þjóðarinnar. 

HMS telur þó afar mikilvægt að tekið sé mið af óskum og þörfum landsmanna við skipulag hverfa og íbúða á þeim svæðum sem ráðast á í uppbyggingu. Niðurstöður nýlegrar könnunar HMS á skipulags- og búsetuóskum landsmanna geta þar komið að gagni, en niðurstöðurnar sýna til að mynda að viðhorf til skipulagsmála eru ólík eftir svæðum innan höfuðborgarinnar. 

Margvíslegar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn

Fyrr í mánuðinum kynnti félags- og húsnæðismálaráðherra umfangsmiklar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn. Áform eru uppi um að gera mánaðarlega vísitölutengingu leiguverðs óheimila og aðeins verður heimilt að hækka leigufjárhæð einu sinni á 12 mánaða fresti samkvæmt húsaleigulögum.  

HMS telur að afnám vísitölutengingar leiguverðs geti stuðlað að bættu húsnæðisöryggi leigjenda með auknum fyrirsjáanleika um húsnæðiskostnað þeirra til skamms tíma. Hins vegar gætu breytingarnar leitt til hækkunar leiguverðs til skamms tíma, þar sem leigusalar þurfa nú að taka mið af verðbólguvæntingum tólf mánuði fram í tímann við ákvörðun leiguverðs. Aftur á móti ræðst geta leigusala til þess að hækka leiguverð af samspili framboðs og eftirspurnar á hverjum tíma. 

Enn fremur hefur verið skipaður starfshópur um endurskoðun fyrirkomulags húsaleigutrygginga, en endurgreiðsla tryggingafjárhæða er algengasta ágreiningsefnið sem fer fyrir kærunefnd húsamála. Kærunefnd húsamála hefur einnig verið efld með fjölgun starfsfólks.

HMS telur einnig jákvætt að aðgengi að upplýsingum um réttindi og skyldur leigjenda og leigusala verði bætt með kynningarátaki og útgáfu handbókar um góðar starfsvenjur leigusala. Í ljósi þess að stór hluti leigjenda hér á landi er innflytjendur telur HMS mikilvægt að tryggt sé að upplýsingarnar verði settar fram á fleiri tungumálum en bara íslensku.  

Starfshópur um endurskoðun húsnæðisbótakerfisins verður einnig skipaður með það að markmiði að gera stuðninginn markvissari þannig að hann nýtist betur tekju- og eignaminni hópum á húsnæðismarkaði. HMS fagnar því enda hefur HMS áður bent á að núverandi kerfi sé ómarkvisst og stuðli að hærra leiguverði. 

Starfshópur um nýtt húsnæðislánakerfi

Skipun starfshóps um nýtt húsnæðislánakerfi er einnig hluti af húsnæðispakka tvö. Verkefni starfshópsins er að kortleggja nýlegar breytingar á lánaframboði, meðal annars í kjölfar vaxtadómanna svokölluðu, og áhrif þeirra á neytendur. Í kjölfarið er hópnum falið að greina hvort gera þurfi breytingar á löggjöf um fasteignalán til neytenda til að tryggja að staða lántaka sé ekki lakari en hún var fyrir vaxtadómana.  

Starfshópnum er einnig falið að greina hvort tilefni sé til að taka upp nýtt húsnæðislánakerfi hér á landi með auknu gagnsæi, sveigjanleika og fyrirsjáanleika fyrir neytendur. Hópurinn skal hafa erlendar fyrirmyndir til hliðsjónar og rýna kosti og galla annarra húsnæðislánakerfa, einkum í nágrannaríkjum. 

Ríkisstjórnin áformar uppbyggingu allt að 1.400 íbúða á ríkislóðum 

Á árinu 2025 fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum

Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var um 7,3 milljarðar

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina

Á árinu 2025 hélt uppbygging almennra íbúða áfram með þremur úthlutunum stofnframlaga ríkisins. Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var 7.336.400.000 krónur.

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í ársskýrslu stofnframlaga fyrir árið 2025 sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Alls bárust 30 umsóknir frá 11 félögum um stofnframlög til byggingar eða kaupa á alls 604 íbúðum. Þar af fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum í 16 sveitarfélögum. Samtals nam stofnframlag ríkisins um 2,89 milljörðum króna og stóðu eftir 4,44 milljarðar króna til úthlutunar við lok árs.

Heildarniðurstaðan fyrir árið 2025 sýnir áframhaldandi styrkingu almennra íbúða á landsvísu þrátt fyrir áskoranir vegna byggingar- og fjármagnskostnaðar, lóðaframboðs og tafa í leyfisferlum. Úthlutanir og framkvæmdir ársins leggja grunn að áframhaldandi vexti og styðja við markmið stjórnvalda um að efla húsnæðisöryggi og tryggja fjölbreytt framboð íbúða fyrir mismunandi hópa samfélagsins.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.

Ársskýrsla um stofnframlög árið 2025 er komin út

Húsnæðisdagurinn var haldinn í húsakynnum HMS í dag

Fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn

Niðurstöður nýrrar könnunar HMS um skipulags- og búsetuóskir voru kynntar á fundinum

Húsnæðisdagurinn 2026 var haldinn í húsakynnum HMS í dag. Á dagskrá voru húsnæðismál í víðu samhengi, en fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn. Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, setti fundinn en fjölbreyttur hópur fólks tók þátt í dagskránni með framsögum og þátttöku í pallborðsumræðum. Upptöku af fundinum má finna í spilaranum hér fyrir neðan.

Á fundinum voru meðal annars kynntar niðurstöður úr nýrri könnun HMS um skipulags- og búsetuóskir landsmanna og þær settar í samhengi við þær íbúðir sem eru í byggingu í dag og stefnu höfuðborgarsvæðisins í skipulagsmálum. Meðal annars kom fram að mest sé verið að byggja af fjölbýlishúsum með mörgum íbúðum á sama tíma og einungis lítill hluti landsmanna sér fyrir sér að búa í slíku húsnæði á næstu árum.

Á fundinum var einnig fjallað um íbúðaþörf, hvernig hún er metin og hvaða þátta skiptir máli að horfa til við slíkt mat. Fram kom að mat á íbúðaþörf sé ónákvæmt en nytsamlegt tæki sem geti gefið gagnlegar upplýsingar fyrir byggingargeirann og hið opinbera.

Að lokum var fjallað um stöðuna á leigumarkaði sem stærri en áður var talið. Fram kom að leigjendur búi margir hverjir við krefjandi aðstæður, upplifi minna húsnæðisöryggi en eigendur og eigi erfiðara með að ná endum saman. Í pallborðsumræðum komu fram sjónarmið ólíkra aðila um hvernig sé ákjósanlegast að standa að stuðningi við leigjendur.

Fjölmennt var á Húsnæðisdeginum 2026

Búið er að loka fyrir skráningar á húsnæðisdag HMS þann 22. apríl

Hægt verður að fylgjast með húsnæðisdeginum í beinu streymi á heimasíðu HMS

Á húsnæðisdeginum verður ítarlega farið yfir íbúðaþörf, skipulagsmál og stöðu á leigumarkaði með utanaðkomandi gestum

Ekki er lengur hægt að skrá sig á húsnæðisdag HMS, sem verður haldinn þann 22. apríl í Borgartúni 21, þar sem hámarksfjölda gesta er náð. Áhugasamir geta þó enn fylgst með í beinu streymi á hms.is/streymi.

Hægt er að nálgast fulla dagskrá fyrir húsnæðisdaginn með því að smella hér. Meginviðfangsefni dagsins eru eftirfarandi:

Hvernig vill fólk búa í höfuðborginni?

Á meðal gesta sem koma fram á fundinum eru Þorsteinn Víglundsson formaður SI, Sigurður Stefánsson framkvæmdastjóri þróunarfélagsins Aflvaka og Sólveig Anna Jónsdóttir formaður Eflingar.

Lokað fyrir skráningar á húsnæðisdaginn en hægt að fylgjast með í streymi

Aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði hærra leiguverð en innfæddir leigjendur þrátt fyrir að íbúðir aðfluttra séu að meðaltali minni

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af því að aðfluttir leigja flestir af einkaaðilum og búa síður í félagslegu húsnæði

Þegar leigt er af einstaklingum á höfuðborgarsvæðinu greiða aðfluttir þó 5% hærri heildarleigu fyrir 9% smærri íbúðir

Aðfluttir leigjendur greiddu að meðaltali rúmar 243 þúsund krónur í húsaleigu í janúar 2026 samanborið við tæpar 213 þúsund krónur meðal innfæddra leigjenda, þrátt fyrir að aðfluttir hafi leigt að jafnaði litlu minni íbúðir. Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala og staðsetningu leiguhúsnæðis. Jafnvel þótt tekið sé tillit til þess greiddu aðfluttir að meðaltali 5% hærri heildarleigufjárhæð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þar sem þeir leigðu af einstaklingum á höfuðborgarsvæðinu.

Þetta er meðal þess sem fram kemur í skýrslu HMS um stöðuna á leigumarkaði 2026 sem birt var í lok mars. Nánar verður fjallað um innihald skýrslunnar á Húsnæðisdeginum 2026 sem haldinn verður í húsakynnum HMS miðvikudaginn 22. apríl næstkomandi. Nánari upplýsingar um viðburðinn og skráningu er að finna með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Samsetning leigusala og staðsetning húsnæðis hefur áhrif

Hærra leiguverð aðfluttra skýrist að hluta til af ólíkri samsetningu leigusala, en af þeim leigusamningum sem voru í gildi í leiguskrá í janúar 2026 leigðu um 44% aðfluttra leigjenda af einstaklingsleigusölum samanborið við um 30% innfæddra leigjenda. Einungis 7% aðfluttra leigjenda leigðu af sveitarfélögum og 15% af óhagnaðardrifnum leigufélögum á meðan tæplega helmingur innfæddra leigjenda leigði af slíkum leigusölum í janúar 2026.

Staðsetning hefur jafnframt áhrif á leiguverð, en leiguverð er að jafnaði hæst á höfuðborgarsvæðinu, lægra í nágrenni þess og lægst annars staðar á landsbyggðinni. Mikill meirihluti leigusamninga í leiguskrá HMS varðar íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, hvort sem litið er til aðfluttra eða innfæddra leigjenda, til samræmis við búsetudreifingu þjóðarinnar almennt.

Hallar á aðflutta leigjendur á höfuðborgarsvæðinu

Ef eingöngu er litið til leigusamninga um íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu og leiguverð er greint eftir tegund leigusala og uppruna leigjenda má sjá að aðfluttir leigjendur greiða að jafnaði 5% hærra heildarleiguverð fyrir um 9% smærri leiguíbúðir þegar leigt er af einstaklingsleigusölum. Meðalfermetraverðið er um 15% hærra.

Aðfluttir greiða hærra leiguverð fyrir smærri íbúðir þegar leigt er af einstaklingum

Leigjendur upplifa minna húsnæðisöryggi þegar leigt er af einstaklingum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með sambærilegum hætti og á hinum Norðurlöndunum

HMS hefur heimild til að sekta leigusala sem sinna ekki skráningarskyldu

Leigumarkaðurinn á Íslandi hefur stækkað samhliða örri fólksfjölgun og miklum húsnæðisverðshækkunum á undanförnum árum. HMS telur að um 28% fullorðinna hafi verið á leigumarkaði hér á landi á árinu 2025, þó flestir sem hafa tök á kjósi að búa í eigin húsnæði.

Húsnæðisaðstæður leigjenda hér á landi eru að jafnaði lakari en þeirra sem búa í eigin húsnæði, og að mörgu leyti lakari en húsnæðisaðstæður leigjenda á hinum Norðurlöndunum. Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur hér á landi er þó í megindráttum sambærilegur því sem þekkist í samanburðarlöndum. 

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í nýrri skýrslu HMS um stöðuna á leigumarkaði sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Búsetukannanir HMS leiða í ljós að um 94% húsnæðiseigenda telja sig búa við húsnæðisöryggi samanborið við um 52% leigjenda. Á sama hátt telja um 3% húsnæðiseigenda sig ekki búa við húsnæðisöryggi á meðan hlutfallið er 32% á meðal leigjenda.

Gera má ráð fyrir að um það bil 60% leigjenda hér á landi búi í leiguíbúðum sem eru í eigu einstaklinga á meðan hlutdeild fagleigusala er lítil. Leigjendur sem leigja af einstaklingum á almennum markaði virðast upplifa minna húsnæðisöryggi en þeir sem leigja af fagleigusölum, hvort sem það eru hagnaðardrifin eða óhagnaðardrifin leigufélög.

Takmarkað húsnæðisöryggi þeirra sem leigja af einstaklingum kann að skýrast af því að leigusamningar um íbúðir á vegum einstaklinga eru yfirleitt tímabundnir og því ríkir oft óvissa um húsnæðisaðstæður leigutaka að leigutíma loknum. 

Leigjendur nefna einnig áhyggjur af því að íbúðin verði seld ofan af þeim, en leiguíbúðum á vegum einstaklinga er oft ekki ætlað að vera í útleigu nema til skamms tíma. Enn fremur nefna leigjendur hátt leiguverð sem orsök húsnæðisóöryggis á leigumarkaði, en sökum hás hlutfalls einstaklingsleigusala er nokkuð sterk fylgni á milli leiguverðs og greiðslubyrðar húsnæðislána.

Húsnæðisstuðningur stjórnvalda við leigjendur er sambærilegur á Norðurlöndunum

Stjórnvöld styðja við leigjendur hér á landi með tvennum hætti. Annars vegar eru greiddar húsnæðisbætur til tekju- og eignalágra leigjenda, en bæturnar hafa það að markmiði að draga úr húsnæðiskostnaði og stuðla að auknu húsnæðisöryggi heimila á leigumarkaði, óháð því hvers konar leiguhúsnæði þau búa í. Hins vegar styðja stjórnvöld við aukið framboð á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága með veitingu stofnframlaga, sem leggja grunn að almenna íbúðakerfinu.  

Stjórnvöld á hinum Norðurlöndunum styðja við leigjendur með sambærilegum hætti. Öll Norðurlöndin hafa til að mynda stutt við uppbyggingu hagkvæms leiguhúsnæðis með einum eða öðrum hætti. Húsnæðisbætur eru jafnframt greiddar á öllum Norðurlöndunum og eru í flestum tilvikum tekjutengdar en misjafnt er hvort þær séu eingöngu greiddar til leigjenda eða einnig til þeirra sem búa í eigin húsnæði.

Leigusalar sem sinna ekki skráningarskyldu leigusamninga geta átt von á sekt

HMS telur að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði í dag, en leiguskrá HMS hefur aðeins að geyma um 30 þúsund gilda leigusamninga sem taldir eru vera um virka leigu. Því gætu allt að 20 þúsund heimili á leigumarkaði verið með óskráðan leigusamning.

Almenn skráningarskylda leigusamninga, sem var ein af tillögum HMS til úrbóta í Vegvísi leigumarkaðar árið 2025, var innleidd í upphafi árs til að bæta yfirsýn yfir leigumarkaðinn. Þrátt fyrir það hefur nýskráðum leigusamningum ekki fjölgað umfram það sem eðlilegt þykir eftir að skráningarskyldan tók gildi. Viðbúið er að það taki nokkurn tíma fyrir þá leigusamninga sem áður voru ekki skráningarskyldir að skila sér í leiguskrá, en HMS mun fylgjast grannt með skráningum leigusamninga á næstu mánuðum.

Samkvæmt húsaleigulögum hefur HMS heimild til þess að sekta leigusala sem brjóta gegn skráningarskyldu. HMS hyggst nýta þessa heimild, finnist skýr dæmi um leigusamninga sem ekki hafa verið skráðir, en til þess getur stofnunin stuðst við eigin gögn og gögn úr skattframtölum einstaklinga.

Skýrsla um stöðuna á leigumarkaði 2026 er komin út

Íbúðum í virkri uppbyggingu fjölgar á milli íbúðatalninga HMS og eru þær nú alls 6.988 talsins

Vísbendingar eru um að byggingaraðilar fresti lokafrágangi íbúða vegna dræmrar sölu nýrra íbúða á markaði

HMS gerir ráð fyrir að um 3.000 íbúðir verði fullbúnar ár hvert á tímabilinu 2026-2028

Alls eru 6.988 íbúðir í virkri uppbyggingu á landinu, en íbúðum í byggingu hefur nú fjölgað á milli talninga tvær talningar í röð. Þetta kemur fram í niðurstöðum úr nýjustu talningu HMS á íbúðum í byggingu, sem voru kynntar á opnum fundi í dag. Lesa má niðurstöður talningarinnar með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Fjölgun íbúða í byggingu á milli talninga má að stórum hluta rekja til nýrra byggingarverkefna sem farið hafa af stað frá síðustu talningu en alls hófust framkvæmdir við byggingu 1.754 íbúða frá septembertalningu 2025. Nýjum framkvæmdum fjölgaði um 17% á milli talninga og hafa nýjar framkvæmdir milli talninga ekki verið fleiri frá því í septembertalningu ársins 2022.

Nýjum framkvæmdum fjölgaði mest á höfuðborgarsvæðinu

Fjölgun nýrra framkvæmda á milli talninga er drifin áfram af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þar sem nýjum framkvæmdum fjölgaði um tæplega 24% á milli talninga. Á sama tíma og þeim fjölgaði um tæp 4% á landsbyggðinni. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hófust framkvæmdir við um það bil jafn margar íbúðir á milli talninga eins og í september 2025.

Á höfuðborgarsvæðinu voru nýjar framkvæmdir langflestar í Reykjavíkurborg, þar sem bygging á 661 íbúð hófst á milli septembertalningar 2025 og marstalningar 2026. Af öðrum sveitarfélögum á svæðinu voru nýjar framkvæmdir flestar í Garðabæ, þar sem byrjað var að byggja 256 íbúðir, og í Hafnarfirði, þar sem þær voru 183 talsins. Á sama tíma hófust framkvæmdir við mun færri íbúðir í Kópavogi og í Mosfellsbæ.

Íbúðum í byggingu fjölgaði mest í Reykjavík

Flestar íbúðir í byggingu eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu, eða tæplega 66% allra íbúða í byggingu. Alls voru 4.596 íbúðir í byggingu á svæðinu í nýjustu marstalningu og hafði þeim fjölgað um 8% frá síðustu talningu, eða um 320 íbúðir. Fjölgunin skýrist að mestu leyti af þróuninni í Reykjavíkurborg, þar sem íbúðum í byggingu fjölgaði um 11% frá septembertalningu 2025. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði íbúðum í byggingu aðeins um 3% á milli talninga. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins stóð fjöldi íbúða í byggingu í stað á milli talninga, en annars staðar á landsbyggðinni fjölgaði þeim um 12% frá því í síðustu talningu.

Tæplega 38% allra íbúða í byggingu eru staðsettar í Reykjavíkurborg, eða 2.644 íbúðir. Annars staðar á höfuðborgarsvæðinu er uppbyggingin mest í Hafnarfirði og Garðabæ þar sem rúmlega 750 íbúðir eru í byggingu í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landinu er umfang íbúðauppbyggingar talsvert minna, enda er meirihluti landsmanna búsettur á höfuðborgarsvæðinu, eða tæp 64%.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru flestar íbúðir í byggingu í Reykjanesbæ og í Sveitarfélaginu Árborg, eða í kring um 370 íbúðir í hvoru sveitarfélaginu fyrir sig. Annars staðar á landsbyggðinni ber mest á uppbyggingu á Akureyri, þar sem um 340 íbúðir eru í byggingu um þessar mundir.

Hægt er að horfa á upptöku af fundinum hér að neðan.

Marstalning 2026 sýnir merki um seiglu í byggingarmarkaðnum

Færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í febrúar 2026 samanborið við febrúar 2025

Rúmlega 14% gildra leigusamninga varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum 5 árum

Hátt hlutfall leigusamninga um nýlegar íbúðir skýrist ekki eingöngu af kröftugri uppbyggingu

Færri nýir leigusamningar tóku gildi og fleiri féllu úr gildi í febrúar síðastliðnum samanborið við sama tímabil í fyrra. Hlutfallslega margir leigusamningar í leiguskrá HMS varða íbúðir sem byggðar hafa verið á árunum 2021-2025, eða um 14% allra gildra leigusamninga. Hátt hlutfall skýrist að hluta til af kröftugri uppbyggingu undanfarin ár, en aðrir þættir spila einnig inn í.

Nýjum leigusamningum í febrúar fækkaði milli ára

Rúmlega 13% færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í febrúar síðastliðnum heldur en árið áður, eða alls 1.385 samningar í febrúar 2026 samanborið við 1.597 leigusamninga í febrúar 2025. Á sama tíma féllu fleiri leigusamningar úr gildi í febrúar í ár heldur en í fyrra, eða 911 í febrúar 2026 samanborið við 792 í febrúar 2025.

Hlutfallslega margir leigusamningar varða nýlegar íbúðir

Rúmlega 14% gildra leigusamninga í leiguskrá HMS varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum 5 árum. Til samanburðar varða um 10% gildra leigusamninga íbúðir sem byggðar voru á árunum 2016 – 2020 og fyrir hvert fimm ára tímabil frá 1951 til 2015 er samsvarandi hlutfall að meðaltali um 5%.

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguhúsnæðis. Á henni sést jafnframt að hlutfallslega margir leigusamningar varða íbúðir byggðar á árunum 2021 til 2025, hvort sem litið er til markaðsleigusamninga eða annarra leigusamninga.

Kröftug uppbygging hefur áhrif en fleiri þættir spila inn í

Uppbygging íbúðarhúsnæðis talsverð áhrif á dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúðar. Líkt og lesa má úr mælaborði um fjölda íbúða og sumarhúsa á vef HMS hafa undanfarin ár einkennst af mikilli uppbyggingu nýs íbúðarhúsnæðis eftir að uppbygging hafði dregist verulega saman á árunum eftir fjármálahrunið árið 2008. Frá aldamótum fram að fjármálahruni var einnig mikill kraftur í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis, en árið 2006 var mesta uppbyggingarárið til þessa þegar tæplega 3.900 íbúðir voru byggðar.

Í ljósi þess er áhugavert að bera saman dreifingu íbúða og leigusamninga eftir byggingarári, líkt og myndin hér að neðan sýnir. Af myndinni er ljóst að dreifing fullbúinna íbúða er frábrugðin dreifingu leigusamninga eftir byggingarári leiguíbúðar, sér í lagi hvað varðar allra síðustu ár.

Þannig skýrist hátt hlutfall leigusamninga sem varða íbúðir sem byggðar hafa verið á undanförnum árum ekki eingöngu af mikilli uppbyggingu á tímabilinu, heldur virðast fleiri atriði hafa áhrif þar á. Má þar meðal annars nefna að frá árinu 2016 hafa stjórnvöld veitt stofnframlög til uppbyggingar leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága auk þess sem áhugi fjárfesta á útleigu íbúðarhúsnæðis hefur verið talsverður undanfarin ár. Þá má einnig nefna dræma sölu nýrra íbúða undanfarin misseri sem hefur í sumum tilvikum leitt til þess að nýjar íbúðir sem ekki hefur tekist að selja hafa verið leigðar út, líkt og fjallað hefur verið um í fréttum nýlega og í fyrra.  

Algengt að nýlegar íbúðir séu í útleigu

Óhagnaðardrifin leigufélög sóttu um stofnframlög fyrir 354 íbúðir í fyrstu úthlutun ársins

Stofnframlögin eru nýtt til uppbyggingar og kaupa á almennum leiguíbúðum með viðráðanlegan húsnæðiskostnað

Ráðherra hefur mælt fyrir frumvarpi um hækkun stofnframlaga ríkisins á Alþingi

Umsóknarfrestur fyrir stofnframlög í fyrstu úthlutun ársins er nú liðinn, en HMS opnaði fyrir umsóknir þann 5. febrúar síðastliðinn. Sótt var um stofnframlög fyrir samtals 4,4 milljarða króna fyrir 354 íbúðir sem yrðu staðsettar í 13 sveitarfélögum í öllum landshlutum. 

Stofnframlög eru veitt af ríki og sveitarfélögum til óhagnaðardrifinna leigusala til að byggja eða kaupa almennar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignaminni heimili. Alls eru 7,5 milljarðar króna til úthlutunar af hálfu ríkisins í stofnframlög á árinu.

Á mynd hér að neðan má sjá staðsetningu íbúða sem sótt er um stofnframlög fyrir í fyrstu úthlutun 2026. Líkt og myndin sýnir eru 326 íbúðir staðsettar á höfuðborgarsvæðinu og á Norðurlandi eystra.

Staðsetning íbúða sem sótt er um stofnframlög fyrir 
í fyrstu úthlutun 2026

Ráðherra vill hækka stofnframlög ríkisins

Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, mælti í gær fyrir frumvarpi um hækkun á stofnframlögum ríkisins. Lesa má nánar um frumvarpið í frétt á vef stjórnarráðsins, en það felur í sér að stofnframlag ríkisins verði hækkað úr 18% af stofnkostnaði húsnæðis í 23%.

Frumvarpið er liður í aðgerðum sem ríkisstjórnin kynnti í fyrsta húsnæðispakkanum sínum á haustmánuðum 2025. HMS hefur áður gert grein fyrir innihaldi húsnæðispakkans og áætluðum áhrifum hans á húsnæðismarkaði. Betri nýting stofnframlaga getur unnið gegn verðhækkunum á leigumarkaði til langs tíma með því að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði.

Mikil eftirspurn eftir stofnframlögum fyrir almennar leiguíbúðir í fyrstu úthlutun ársins

HMS undirritaði viljayfirlýsingu með félags- og húsnæðismálaráðherra og sveitarfélögum um öfluga húsnæðisuppbyggingu á landsbyggðinni

Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri hefur verið virkari en á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að aðgengi fyrstu kaupenda hafi verið minna

Ný húsnæðisáætlun Akureyrarbæjar gerir ráð fyrir áframhaldandi íbúafjölgun og mikilli íbúðaþörf til næstu tíu ára

Opinn fundur um húsnæðismál á Norðurlandi eystra var haldinn á skrifstofu HMS á Akureyri í dag. Á fundinum undirritaði Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, viljayfirlýsingu með HMS og Sambandi íslenskra sveitarfélaga um öfluga húsnæðisuppbyggingu um allt land.

Markmiðið er að styðja við fjölbreyttar lausnir á landsbyggðinni

Fundurinn var vel sóttur, en á honum fór Ásthildur Sturludóttir, bæjarstjóri Akureyrar, einnig yfir nýjustu húsnæðisáætlun bæjarins, auk þess sem HMS greindi frá stöðu og þróun húsnæðismarkaðarins í landshlutanum.

Markmið viljayfirlýsingarinnar sem ráðherra undirritaði er að styðja við fjölbreyttar húsnæðislausnir í byggðakjörnum utan höfuðborgarsvæðisins. Jafnframt er lögð áhersla á að styðja við byggingu íbúðarhúsnæðis fyrir alla hópa samfélagsins í samræmi við þá íbúðaþörf sem húsnæðisáætlanir sveitarfélaganna gera ráð fyrir.

„Samstarf milli opinberra aðila er forsenda öflugrar húsnæðisuppbyggingar um land allt,“ segir Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra. „Markmiðið með viljayfirlýsingunni er að auka aðgengi fyrstu kaupenda á landsbyggðinni að íbúðum sem falla undir hlutdeildarlán og efla leigumarkaðinn utan höfuðborgarsvæðisins. Hvort tveggja er afar mikilvægt. Einnig er mikilvægt að stuðla að uppbyggingu á svokölluðum köldum markaðssvæðum.“

Virkur markaður á Akureyri en aðgengi fyrstu kaupenda minna

Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri hefur verið virkari en á höfuðborgarsvæðinu, ef tekið er tillit til stærðar markaðssvæðanna. Tæplega 9% fasteigna á Akureyri gengu kaupum og sölu á síðasta ári, samanborið við 7% á höfuðborgarsvæðinu.

Aðgengi fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum hefur hins vegar verið minna á Akureyri. Fyrstu kaupendur koma að fjórða hverjum kaupsamningi á Akureyri, en um þriðja hverjum kaupsamningi á höfuðborgarsvæðinu. Á sama tíma eru helmingi fleiri vannýttar íbúðir á Akureyri en á höfuðborgarsvæðinu, en þar á meðal eru orlofsíbúðir á vegum stéttarfélaga eða aukaíbúðir sem engin langtímabúseta er í.

Samkvæmt nýrri húsnæðisáætlun Akureyrar er búist við að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 200-250 á hverju ári og að þörf sé á uppbyggingu tæplega 200 íbúða á hverju ári á tímabilinu 2026-2035. Í fyrra urðu hins vegar aðeins 104 íbúðir fullbúnar í sveitarfélaginu.

Hægt er að nálgast glærur af kynningu HMS á fundinum með því að smella  á hnappinn hér að neðan.

2026-02-23 Húsnæðismál á Norðurlandi eystra JAG.pptx

Staða húsnæðismála á Norðurlandi eystra

Fjölbreyttar lausnir í byggðakjörnum utan höfuðborgarsvæðisins

Félags- og húsnæðismálaráðherra hyggst setja stefnu á landsvísu um málefni þeirra sem búa við heimilisleysi eða aðrar óviðunandi húsnæðisaðstæður undir formerkjum hugmyndafræðinnar húsnæði fyrst

Reykjavíkurborg hefur verið leiðandi afl í málefnum heimilislausra og unnið eftir stefnu og Housing First hugmyndafræðinni frá árinu 2018

Húsnæðisáætlanir, stofnframlög og húsnæðisbætur eru mikilvæg verkfæri til að greina og fjármagna húsnæðiskosti fyrir heimilislausa

HMS stóð fyrir opnum fundi um heimilisleysi á Íslandi í samstarfi við EXIT – samráðsvettvang um leið út úr afbrotum. Að EXIT standa Ríkislögreglustjóri í samstarfi  við Fangelsismálastofnun og um 20 aðra aðila.

Á fundinum var fjallað um heimilisleysi á Íslandi, hver er staðan og hvað hefur verið gert. Fjallað var um Housing first hugmyndafræðina, Y-stofnunina í Finnlandi og áfangaheimili. Fram komu sjónarmið HMS, Búsetubrúar Kvennaathvarfsins og Verndar. Upptöku af fundinum má nálgast neðst í þessari frétt.

Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra sagði í ávarpi sínu á fundinum: „Það er mér sönn ánægja að tilkynna það hér að ég hyggst sem ráðherra halda áfram þeirri vinnu sem aðgerðahópurinn hóf með því að setja stefnu á landsvísu um málefni þeirra sem búa við heimilisleysi eða aðrar óviðunandi húsnæðisaðstæður undir formerkjum hugmyndafræðinnar húsnæði fyrst. Þetta er hluti af aðgerðapakka stjórnvalda og við munum væntanlega tilkynna það mjög fljótlega hvernig við munum standa að þessu, bæði með sérstökum aðgerðahópi og átaki til þess að koma þessari vinnu á fullt skrið. Þar þurfa allir hlutaðeigandi að koma saman að verkefninu af því það er ekki nóg að tryggja viðunandi húsnæði heldur þarf samhliða því að tryggja að öflug þjónusta sé til staðar fyrir þau sem þess þurfa til að vinna að áframhaldandi bata og endurhæfingu og virkni.“

Soffía Hjördís Ólafsdóttir, deildarstjóri hjá Reykjavíkurborg upplýsti um stöðuna á Íslandi og starf Reykjavíkurborgar. „Reykjavíkurborg hefur síðastliðin ár skuldbundið sig, með stefnu og aðgerðaáætlunun frá árinu 2018, til að tryggja fólki mannréttindi til húsnæðis og stuðning við hæfi. Borgin rekur neyðarþjónustu með rekstri neyðarskýla, öflugu vettvangsstarfi og húsnæðisstuðningi til fjölda íbúa sem hafa langvarandi reynslu af heimilisleysi. Með þverpólitískri samstöðu, virku notendasamráði, reynslu starfsmanna, aðkomu sérfræðinga, innlendu og erlendu samstarfi, höldum við ótrauð áfram að vinna að bættum lífsskilyrðum fyrir einstaklinga sem glíma við heimilisleysi. Við viljum fá fleiri með okkur í lið og bindum vonir við öflugri ríkisstefnu varðandi heimilisleysi og víðtækara og formfastara samstarf leitt af ríki“ sagði Soffía Hjördís.

Í erindi Lísu Margrétar Sigurðardóttur, lögfræðings hjá félags- og húsnæðismálaráðuneytinu kom fram að það var ákveðinn hópur í Finnlandi sem þurfti miklu virkari úrræði til að vinna sig út úr heimilisleysi. Finnland ákvað að taka af skarið og vera fyrirmynd um hugmyndafræði og aðgerðaáætlun til að útrýma heimilisleysi eigi síðar en árið 2027 og hafa þeir lyft grettistaki í málaflokknum. Skilgreining á heimilisleysi nær ekki bara til að útrýma heimilisleysi í þröngum skilningi þar sem fólk býr á götunni, heldur einnig t.d. fólk sem býr inn á vinum og ættingjum. Finnlandi hefur tekist að draga úr fjölda heimilislausra um 81% frá árinu 1985. Þeir líta á það sem grundvallarmannréttindi að allir eigi að hafa aðgang að húsnæði, einnig fólk  með miklar þjónustuþarfir og alvarlegan fíknivanda. Það er áhersla á að úrræðið sé varanlegt og því er gerður ótímabundinn leigusamningur við viðkomandi.

Eygló Harðardóttir, verkefnisstjóri hjá Ríkislögreglustjóra fjallaði um Y-stofnunina í Finnlandi sem er stærsti óhagnaðardrifni leigusali Finnlands með 1900 íbúðir. Stofnunin var sett á stofn árið 1985 til að takast á við húsnæðisskort og heimilisleysi. Markmið félagsins er að útrýma heimilisleysi í Finnlandi með Housing first hugmyndafræðinni. Húsnæði er hugsað sem mannréttindi og grunnur lífsgæða. 4/5 af þeim sem nýta þjónustuna ná stöðugleika og varanleika í að halda húsnæði. Mældur sparnaður við að beita þessari aðferðafræði nemur um 2 – 2,5 milljónum á ári. Mikið af verkefnum lögreglunnar og bráðamóttökunnar hérlendis eru stuðningur við þennan hóp og þar eru fjármunir sem sparast þegar þessari aðferðafræði er beitt. Y stofnunin er fjármögnuð með leigutekjum, ríkisstyrkjum frá Ara, styrkjum frá STEA sjóði og bankalánum til fjárfestinga í kaupum og uppbyggingu nýs húsnæðis.

Drengur Óla Þorsteinsson, lögfræðingur hjá HMS fjallaði um innihald og niðurstöður skýrslu verkefnahóps HMS um áfangaheimili. En HMS hefur lögbundið hlutverk gagnvart áfangaheimilum, sér í lagi þegar kemur að brunavörnum og húsnæðisbótum. Skýrsluna í heild sinni má nálgast með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Áfangaheimili - skýrsla HMS - 2025.pdf

Anna Guðmunda Ingvarsdóttir, aðstoðarforstjóri HMS fjallaði um sjónarmið HMS, benti á aðgerð 3.13 í húsnæðisstefnu sem fjallar um húsnæði fyrir heimilislaust fólk og þá stóru yfirlýsingu ráðherra á fundinum að við ætlum að setja stefnu í málefnum fyrir heimilislaust fólk á landsvísu. Verkfæri HMS til að gera stefnu að veruleika eru húsnæðisáætlanir sem eru tæki til að greina stöðuna, gera áætlanir og fylgja eftir stefnu. Reykjavíkurborg er í fararbroddi sveitarfélaga á landsvísu með skýra stefnu og aðgerðaáætlun og við höfum húsnæðisáætlanir sem tæki til að gera þetta á landsvísu. Einnig hefur HMS stofnframlög til uppbyggingar íbúða fyrir tekju- og eignalága, hið svokallaða almenna íbúðakerfi sem Bjarg, Brynja, Arnrún hses. (búsetubrú Kvennaathvarfsins) og Félagsbústaðir hafa nýtt sem fjármögnunartæki.

Linda Dröfn Gunnarsdóttir, framkvæmdastýra búsetubrúar Kvennaathvarfsins greindi frá því að þau vinna með markmið um að koma í veg fyrir heimilisleysi skjólstæðinga sinna. Þau hafa rekið Kvennaathvarfið í yfir 40 ár fyrir konur og börn sem þurfa að flýja heimili sín. Þau bjóða upp á trygga búsetu og stuðning. Einungis 11-14% kvenna fara til baka í óbreytt ástand og það er mikil fækkun frá því sem áður var. Uppbygging nýs Kvennaathvarfs er í farvatninu hjá þeim. Samfélagið hefur staðið  bakvið málaflokkinn með söfnunum og eins nýta þau stofnframlög ríkis og sveitarfélaga til uppbyggingar.

Þráinn Farestveit, framkvæmdastjóri fangahjálparinnar Verndar fjallaði um starfsemi Verndar. Vernd hefur verið starfandi í 67 ár og búið til skjól fyrir þá sem hafa vistast í fangelsi og er brú í húsnæði og líf eftir fangelsisvist. Stærsti hluti þeirra sem eru í fangelsi eru heimilislausir að afplánun lokinni, 40% hafa ekki að neinu að hverfa og 20% eru hjá foreldrum. Vernd er einstakt úrræði í Skandinavíu og byggir á skilyrtri fullnustu. Hluti af fullnustu er tekin út á Vernd þar sem fangar fá húsnæði, atvinnu og taka þátt í lífinu. Vernd hjálpar þeim að koma af stað út í lífið með atvinnuþátttöku og stöðugleika sem úrræðið býður upp á. Allir á Vernd eru í virkni, starfsendurhæfingu, meðferð eða atvinnu, þeir skrifa undir samning sem þeir fylgja og uppfylla hann. Enginn fer frá Vernd nema vera kominn með húsnæði.

Ráðherra hyggst setja stefnu um málefni heimilislausra á landsvísu

Frá og með síðustu áramótum er öllum leigusölum skylt að skrá leigusamninga í leiguskrá HMS

Alls tóku 1.645 leigusamningar gildi í leiguskrá í janúar síðastliðnum, á sama tíma og 1.011 leigusamningar féllu úr gildi

Þrátt fyrir gildistöku almennrar skráningarskyldu er ekki að greina fjölgun nýskráðra leigusamninga í leiguskrá HMS í janúar 2025

Færri leigusamningar tóku gildi í nýliðnum janúarmánuði samanborið við janúar í fyrra, en nokkur fjöldi námsmannaleigusamninga tekur alla jafna gildi í janúar. Almenn skráningarskylda leigusamninga tók gildi um síðustu áramót, en þó er ekki að greina neina fjölgun nýskráðra leigusamninga í leiguskrá HMS.

Nýskráðir leigusamningar í janúar færri en í fyrra

Alls tóku 1.645 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í janúar síðastliðnum, á sama tíma og 1.011 leigusamningar féllu úr gildi. Líkt og í janúarmánuðum fyrri ára fjölgaði leigusamningum mest á milli mánaða á landsbyggðinni þar sem nokkur fjöldi leigusamninga um námsmannaíbúðir tók gildi. Nýskráðir leigusamningar voru aftur á móti færri en í janúar í fyrra, þegar 1.963 leigusamningar tóku gildi.

Skráning leigusamninga í leiguskrá HMS forsenda fyrir skattaívilnun vegna leigutekna

Frá og með síðustu áramótum er öllum leigusölum skylt að skrá leigusamninga í leiguskrá HMS, en áður þurftu einungis þeir leigusalar sem höfðu fleiri en tvær íbúðir til útleigu að skrá leigusamninga. Skráningarskyldan nær til allra gildra leigusamninga og er liður í að styrkja umgjörð leigumarkaðarins, auka gagnsæi og bæta aðgengi að áreiðanlegum upplýsingum.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga eftir skráningardegi undanfarin tvö ár en hafa þarf í huga að einstaklingar geta skráð samning sem nú þegar hefur tekið gildi eða tekur gildi í framtíðinni. 

Með almennri skráningarskyldu húsaleigusamninga var skráning í leiguskrá HMS jafnframt gerð að forsendu fyrir afslætti af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna. Útreikningur á skattaafslætti af leigutekjum vegna leigu á árinu 2026 kemur hins vegar ekki til skoðunar fyrr en við framtalsskil í mars árið 2027.

Nýskráðum leigusamningum hefur ekki fjölgað þrátt fyrir almenna skráningarskyldu