Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Fyrsti samningur á milli stjórnvalda og byggingaraðila um uppbyggingu hagkvæmra íbúða eftir fyrsta húsnæðispakka lítur dagsins ljós

Verkefni með 390 íbúðum sem verið hefur í bið fer aftur af stað fyrir tilstuðlan hlutdeildarlána og sveigjanleika í skipulagsmálum

HMS og Þingvangur lýsa yfir vilja til þess að veita hlutdeildarlán á framkvæmdatíma

HMS undirritaði viljayfirlýsingu í dag við byggingarfyrirtækið Þingvang um að byggðar yrðu 390 íbúðir við Hjallahraun 2 A-G í Hafnarfirði og að um þriðjungur þeirra muni uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Í yfirlýsingunni lýsa bæði HMS og Þingvangur sömuleiðis yfir vilja til þess að semja um útgreiðslu hlutdeildarlána fyrr á framkvæmdartíma.

Að minnsta kosti 60 hlutdeildarlánaíbúðir í fyrsta áfanga

Viljayfirlýsingin er í samræmi við fyrsta húsnæðispakka stjórnvalda sem kynntur var í nóvember 2025. Á meðal aðgerða í húsnæðispakkanum voru samningar á milli stjórnvalda og byggingaraðila um uppbyggingu hagkvæmra íbúða inn í hlutdeildarlánakerfið.

Samkvæmt yfirlýsingunni skuldbindur Þingvangur sig til að byggja 177 íbúðir í fyrsta áfanga verkefnisins, þar af 60 íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Á móti muni HMS skuldbinda sig til að veita hlutdeildarlán til kaupa á þessum tilteknu íbúðum, að uppfylltum öðrum skilyrðum hlutdeildarlána.

Verkefnið endurhannað til að falla að skilyrðum hlutdeildarlána

Þingvangur hafði áður undirbúið uppbyggingu á íbúðum í Hjallahrauni, en hætti við verkefnið um mitt ár 2024 vegna hárra vaxta og óvissu um sölu. Nú hefur Þingvangur endurhannað fyrsta áfanga verkefnisins svo að 60 íbúðir hið minnsta passi inn í ramma hlutdeildarlána. Íbúðunum hefur því fjölgað og meðalstærð þeirra hefur minnkað frá fyrri hönnun.

Í yfirlýsingunni lýsa bæði HMS og Þingvangur yfir vilja til þess að semja um útgreiðslu hlutdeildarlána á framkvæmdatíma, að nánari skilyrðum uppfylltum. Enn sé unnið að útfærslu þessara skilyrða, en félags- og húsnæðismálaráðherra muni tilgreina þau í reglugerð.

Pálmar Harðarson, framkvæmdastjóri Þingvangs segir: „Þingvangur hefur beðið lengi eftir að geta hafið þessa uppbyggingu. Núna er það mögulegt þegar félags- og húsnæðismálaráðherra leggst á vogaskálarnar með okkur ásamt Hafnarfjarðarbæ, fjárfestum og Íslandsbanka.  Það er trú okkar allra sem koma sameiginlega að þessu verkefni að núna sé rétti tíminn til að framleiða íbúðir sem koma á markað þegar núverandi lager verður vonandi búinn og vextir hafa lækkað.

Vil ég sérstaklega þakka félags- og húsnæðismálaráðherra, Ragnari Þór Ingólfssyni, bæjarstjóra Hafnafjarðar, Valdimari Víðissyni og Íslandsbanka fyrir að leggja sitt af mörkum svo hægt sé að koma verkefninu af stað.“

Valdimar Víðisson bæjarstjóri Hafnafjarðar segir: „Við fögnum þessari uppbyggingu. Við höfum lagt áherslu á það frá upphafi að hér verði fjölbreyttar íbúðir sem henta öllum í samfélaginu. Það er gleðilegt að sjá gott samstarf á milli byggingarverktakanna og ríkisstjórnarinnar í þessu verkefni.

Bæjarfélagið hefur átt í góðu samstarfi við Þingvang og sýnt sveigjanleika þegar kemur að skipulagsskilmálum. Ekki hefur verið slegið slöku við í íbúðauppbyggingu hér í Hafnarfjarðarbæ síðustu ár og við ætlum að axla þá ábyrgð áfram.“

HMS og Þingvangur undirrita viljayfirlýsingu um byggingu hlutdeildarlánaíbúða í Hafnarfirði

Um 2.500 stúdentaíbúðir í útleigu á landinu öllu 

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað í takt við vísitölu leiguverðs undanfarna tólf mánuði 

Leiguíbúðir námsmanna eru umtalsvert minni en aðrar 

Um það bil 2.500 stúdentaíbúðir eru í útleigu til námsmanna á landinu öllu um þessar mundir samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá, þar af flestar á höfuðborgarsvæðinu. Stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en almennar leiguíbúðir, en stúdentar á höfuðborgarsvæðinu greiða að meðaltali 150 þúsund krónur í leigu á mánuði. Þetta kemur fram í greiningu sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú í lok janúar 2026. 

Markaðsleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað í takt við vísitöu leiguverðs

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu var 149 þúsund krónur í nýliðnum desembermánuði en á milli desembermánaða 2025 og 2024 hækkaði leiga á námsgörðum á svæðinu um 4,8%. Hækkunin er í samræmi við þróun vísitölu leiguverðs á tímabilinu sem hækkaði um 5,05%, en vísitalan byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni.  

Á höfuðborgarsvæðinu eru um þrjár af hverjum fjórum stúdentaíbúðum á vegum Félagsstofnunar stúdenta en um ein af hverjum fjórum á vegum Byggingarfélags námsmanna. Í heildina eru um tvö þúsund stúdentaleiguíbúðir í útleigu á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt gögnum úr leiguskrá HMS. 

Á höfuðborgarsvæðinu var meðaltal markaðsleigu á bilinu 272 þúsund til 306 þúsund krónur í nóvember, þar sem dýrast var að leigja í Garðabæ. Markaðsleiga var hins vegar að meðaltali lægst í Reykjavík, en þar eru leiguíbúðir að jafnaði smærri en í öðrum sveitarfélögum á svæðinu.

Markaðsleiga á námsgörðum á landsbyggðinni í kringum hundrað þúsund á mánuði

Meðalleiga á námsgörðum á landsbyggðinni hefur hækkað minna eða um 0,5% á síðustu tólf mánuðum og var um 102 þúsund krónur í desember 2025. Á landsbyggðinni eru alls eru 430 íbúðir á námsgörðum í útleigu og flestar þeirra eru á vegum Félagsstofnunar stúdenta á Akureyri (118). Þar á eftir koma íbúðir á vegum Nemendagarða búvísindadeildar (84), Framhaldsskólans á Laugum (65), Fjölbrautaskóla Vesturlands (43), Menntaskólans að Laugarvatni (30), Nemendagarða Hólaskóla ses. (28), Menntaskólans á Egilsstöðum (26), Stúdentagarða Háskólans V hses. (21) og Menntaskólans á Ísafirði (15). 

Allir leigusamningar á námsgörðum tímabundnir

Allir leigusamningar um íbúðir á námsgörðum eru tímabundnir. Flestir þeirra falla úr gildi yfir sumarmánuðina, þ.e. frá lokum skólaárs í maí fram að upphafi nýs skólaárs í ágúst.  

Einhverjar undantekningar eru þar á, því á höfuðborgarsvæðinu er meðallengd leigusamninga á námsgörðum 348 dagar en 314 dagar á landsbyggðinni. Þannig er algengara að lengd tímabundinna leigusamninga á landsbyggðinni sé bundin við lengd skólaársins samanborið við námsgarðaleigusamninga á höfuðborgarsvæðinu. 

Leiguíbúðir á námsgörðum eru umtalsvert minni en aðrar

Í leiguverðsjá HMS geta leigusalar og leigjendur nálgast upplýsingar um markaðsverð íbúða og fjölda leigusamninga í hverjum mánuði. 

Meðalleiga á námsgörðum er umtalsvert lægri en fram kemur í leiguverðsjá, en í því samhengi er mikilvægt að hafa í huga að slíkar íbúðir eru umtalsvert minni en aðrar leiguíbúðir. Úr leigumarkaðskönnun 2025 sem framkvæmd var síðasta sumar kom fram að meðalstærð leiguíbúða á námsgörðum var 49 fermetrar en stærð leiguíbúða í eigu einstaklinga var að meðaltali 82 fermetrar. 

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu um 150 þúsund krónur 

Gildum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði um 6.500 á árinu 2025

Um 21.500 leigusamningar voru skráðir árið 2025, eða að meðaltali 1.793 á mánuði

Töluvert dró úr 12 mánaða hækkunum á vísitölu leiguverðs árið 2025

Alls voru um 21.517 leigusamningar nýskráðir í leiguskrá HMS árið 2025 og því voru að jafnaði um 1.800 leigusamningar undirritaðir í hverjum mánuði á árinu. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði á árinu, en á sama tíma dró úr hækkunum á leiguverði. Þetta kemur fram upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú um miðjan janúar.

Fleiri nýskráningar árið 2025 en 2024

Alls tóku 1.335 nýir leigusamningar gildi í desember á sama tíma og 1.104 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði gildum samningum um 231 í desember. Flestir samningar sem tóku gildi í desember vörðuðu leiguíbúðir á höfuðborgarsvæðinu, eða um 958 samningar.

Nýskráningar í leiguskrá HMS voru fleiri árið 2025 heldur en á fyrri árum, en þeir voru 21.517 árið 2025 miðað við 18.403 árið 2024. Gildir samningar í upphafi janúarmánaðar 2026 eru 27.390, en 70 prósent þeirra varða íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu.

Hægist á hækkun leiguverðs á milli ára

Tólf mánaða taktur vísitölu leiguverðs fór lækkandi á árinu 2025 en markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 5,6% á milli nóvembermánaða 2024 og 2025.

Á myndinni hér að ofan má sjá 12 mánaða breytingu vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2018. Líkt og myndin sýnir hægði á hækkun vísitölu leiguverðs á milli ára. Tólf mánaða breyting vísitölu leiguverðs var að meðaltali 8,3% á fyrstu 11 mánuðum ársins 2025 en til samanburðar var meðaltalið 12,1% árið 2024.

Leiguverðsjá sýnir hækkun á milli mánaða í desember

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu miðað við 60-90 fermetra leiguhúsnæði í herbergjaflokkum tveggja til fjögurra herbergja var að meðaltali 4.046 kr. í desember samanborið við 3.974 kr. í nóvember. Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl. Jafnframt miðast leiguverðsjá við upphafsdag leigusamninga en vísitalan er reiknuð miðað við verðdag þeirra.

Yfir 21 þúsund leigusamningar voru skráðir árið 2025

Umsóknarfrestur er til og með 20. janúar og eru 458 m.kr. til úthlutunar

Lánshlutföll, tekjuviðmið og hámarksverð hækka og heimilt verður að leggja fram allt að 10% eigið fé án skerðingar

Greiðslubyrði má nema allt að 45% af ráðstöfunartekjum fyrir einstaklinga

HMS hefur opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán vegna úthlutunar í janúar með rýmkuðum skilyrðum. Umsóknarfrestur er til og með 20. janúar og eru 458 milljónir króna til úthlutunar. Nánari upplýsingar um umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

Í desember síðastliðnum voru breytingar á reglum um hlutdeildarlán samþykktar á Alþingi, sem ætlað er að auka möguleika fyrir tekjulægri fyrstu kaupendur að komast inn á fasteignamarkaðinn. Breytingarnar hafa það að markmiði að festa hlutdeildarlán í sessi og tryggja fyrirsjáanleika um úrræðið gagnvart bæði lántökum og byggingaraðilum.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og eru ætluð fyrstu kaupendum, sem og þeim sem ekki hafa átt fasteign síðustu fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Markmið lánanna er að aðstoða fyrstu kaupendur við að komast inn á húsnæðismarkaðinn með því að brúa bilið við fasteignakaup.

Breytingarnar fela í sér að lánshlutfall hlutdeildarlána hækkar úr 20% í 25% af kaupverði fyrir almenn hlutdeildarlán, en úr 30% í 35% af kaupverði fyrir umsækjendur með tekjur undir lægri tekjuviðmiðum.

Allt að 10% eigið fé án skerðingar á hlutdeildarláni

Hlutdeildarlánþegum verður jafnframt heimilt að leggja til allt að 10% eigið fé til kaupanna án þess að hlutdeildarlán skerðist á móti, til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku. Áður skertist hlutdeildarlán ef eigið fé var umfram 5% af kaupverði.

Greiðslubyrðarhlutfall einstaklinga hækkar

Hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við ráðstöfunartekjur hækkar úr 40% í 45% fyrir einstaklinga. Hámarkið verður áfram 40% fyrir hjón og sambúðarfólk.

Tekjumörk hlutdeildarlána hækka einnig, bæði fyrir einstaklinga og hjón/sambúðarfólk. Uppfærð tekjumörk má sjá í töflunum hér að neðan.

Fyrir hvert barn á heimilinu undir 20 ára aldri hækka tekjumörkin um 2.254.000 kr.

Hámarksverð íbúða sem falla undir hlutdeildarlán hafa einnig verið hækkuð til að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði lánveitinga. Hámarksverð íbúða eru mismunandi eftir landsvæðum, stærðum íbúða og fjölda svefnherbergja. Ítarlegri upplýsingar um ný hámarksverð má finna á Ísland.is.

Opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán fyrir janúar

Lánshlutföll, tekjuviðmið og hámarksverð hækka

Greiðslubyrði má nema allt að 45 prósent af ráðstöfunartekjum fyrir einstaklinga

Heimilt að greiða út hlutdeildarlán á fyrri stigum framkvæmda til að stuðla að uppbyggingu íbúða fyrir fyrstu kaupendur

Frumvarp um breytingar á reglum um hlutdeildarlán var samþykkt á Alþingi í gær, þann 18. desember. Hlutdeildarlán eru vaxta- og afborgunarlaus lán frá ríkinu fyrir hluta af verði fyrstu fasteignar. Breytingarnar hafa það að markmiði að festa hlutdeildarlán í sessi og tryggja fyrirsjáanleika um úrræðið gagnvart lántökum og byggingaraðilum.

Reglulegar úthlutanir og hærri lánshlutföll

Með breytingunum verða fjárframlög til hlutdeildarlána aukin og lánunum verður úthlutað í hverjum mánuði, en ekki óreglulega líkt og verið hefur. Þar að auki munu breytingar á skilyrðum hlutdeildarlána stuðla að því að fleiri eigi þess kost að nýta þau til fyrstu kaupa.

Breytingarnar fela í sér að lánshlutfall hlutdeildarlána hækkar úr 20 í 25 prósent fyrir almenn hlutdeildarlán, en úr 30 í 35 prósent fyrir umsækjendur með tekjur undir lægri tekjuviðmiðum. Hlutdeildarlánþegum verður jafnframt heimilt að leggja til allt að 10 prósent eigið fé til kaupanna án þess að hlutdeildarlán skerðist á móti, til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku. Áður skertist hlutdeildarlán ef eigið fé var umfram 5 prósent af kaupverði.

Samhliða verða gerðar breytingar á tekjuviðmiðum sem hækka fyrir bæði einstaklinga og sambúðarfólk. Þá hækkar hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við ráðstöfunartekjur úr 40 í 45 prósent fyrir einstaklinga, en verður áfram óbreytt í 40 prósentum fyrir hjón og sambúðarfólk.

Hámarksverð íbúða sem falla undir hlutdeildarlán verða einnig hækkuð til að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði lánveitinga. Enn fremur verður HMS gert heimilt að gera samninga við uppbyggingaraðila í því skyni að koma verkefnum af stað og fjölga íbúðum með viðráðanlegan húsnæðiskostnað. Slíkir samningar veita heimild til útgreiðslu hlutdeildarlána á fyrri stigum framkvæmda.

Hlutdeildarlán fest í sessi - rýmri leið fyrir tekjulægri fyrstu kaupendur

Litlar breytingar hafa verið á meðaltali markaðsleigu að raunvirði milli ára en óhagnaðardrifin leiga hefur lækkað

Dreifing leiguverðs hefur þrengst og bilið milli markaðsleigu og óhagnaðardrifinnar leigu hefur breikkað

Biðlistar eftir íbúðum utan markaðsleigu eru álíka langir og árin 2023 og 2024

Leiga sem ekki er talin til markaðsleigu hefur ekki haldið í við verðbólgu á síðastliðnu ári, á meðan litlar breytingar hafa orðið á meðaltali markaðsleigu á föstu verðlagi. Bilið á milli markaðsleigu og óhagnaðardrifinnar leigu hefur því breikkað, á sama tíma og biðlistar eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu eru langir. Þetta er meðal þess sem kemur fram í nýútgefinni mánaðarskýrslu HMS fyrir desember, sem nálgast má með því að smella hér.

Lítil breyting á meðaltali markaðsleigu á föstu verðlagi

Á mynd hér að neðan má sjá dreifingu leiguverðs á föstu verðlagi eftir því hvort samningarnir teljist til markaðsleigu eða ekki árin 2024 og 2025. Líkt og myndin sýnir er lítil breyting á meðaltali markaðsleigu á milli ára, ef tekið er tillit til verðbólgu. Hins vegar hefur dreifingin þrengst, þannig að minni munur er á milli dýrra og ódýrra leigusamninga en áður.

Meðaltal óhagnaðardrifinnar leigu hefur aftur á móti lækkað að raunvirði, þar sem slíkir leigusamningar hafa ekki hækkað í takt við verðbólgu. Sömuleiðis hefur dreifingin þrengst, þannig að flestir samningar eru á þrengra verðbili en áður.

Hægt er að nálgast leiguverð eftir staðsetningu, stærð og aldri íbúða í hverjum mánuði í leiguverðsjá HMS. Þar má einnig sjá mun á markaðsleigu og óhagnaðardrifinni leigu, sem og leiguverð eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Biðlistar eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu langir

Finna má upplýsingar um biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga, sem HMS heldur utan um. Samkvæmt húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 voru tæplega 7 þúsund umsækjendur á biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, en biðlistarnir voru álíka langir árin 2024 og 2023.

Á mynd hér að ofan má sjá biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu. Lengstu biðlistarnir eru eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, en einnig eru langir biðlistar eftir félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélaga og námsmannaíbúðum.

Óhagnaðardrifin leiga hefur lækkað að raunvirði

Gildum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði um 387 í nóvember, þar sem 345 samningar vörðuðu markaðsleigu

Af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu var markaðsleiga að jafnaði hæst í Garðabæ en lægst í Reykjavík

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest á Akureyri, á Akranesi og í Kópavogsbæ

Alls tóku 1.277 samningar gildi í leiguskrá HMS í nóvember 2025 á sama tíma og 890 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði samningum í leiguskrá um 387. Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú í upphafi desember.

Markaðsleiga er að jafnaði hæst í Garðabæ

Alls voru 27.511 samningar í gildi í leiguskrá í nóvember, þar sem 17.525 samningar vörðuðu markaðsleigu.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðaltal markaðsleigu í öllum gildum samningum í nóvember 2025 ásamt 12 mánaða hækkun. Myndin sýnir þó einungis sveitarfélög sem eru með fleiri en 120 samninga skráða um markaðsleigu.

Markaðsleiga hefur hækkað mest á Akureyri

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest í Kópavogsbæ af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, eða um 5,3% sem samsvarar 1,2% hækkun að raunvirði. Á sama tímabili hækkaði markaðsleiga minnst í Garðabæ, eða um 1%, og lækkaði því um 2,1% að raunvirði. Í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði markaðsleiga í kringum 4%, í takt við verðbólgu.

Annars staðar á landinu var markaðsleiga hæst í sveitarfélaginu Árborg, um 250 þúsund krónur. Á landsbyggðinni hækkaði markaðsleiga hins vegar mest á Akureyri á síðustu 12 mánuðum, eða um 5,6% að nafnvirði.

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Tæplega 1.300 leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í nóvember 2025

Íslendingar vilja búa í auknum mæli í eigin húsnæði

Fólk býr að jafnaði í stærstu íbúðunum um fimmtugt og fer svo að minnka við sig

Verð skiptir mestu máli við val á húsnæði hjá ungu fólki en fólk eldra en 65 ára leggur höfuðáherslu á eiginleika sem snúa að gæðum og þægindum

HMS kynnti í dag niðurstöður úr nýrri könnun um búsetuþörf Íslendinga þar sem skoðað hvar og hvernig Íslendingar búa í dag og hvernig þeir sjá fyrir sér að búa eftir fimm ár, með tilliti til ýmissa atriða. Einnig var sérstaklega kannað hvaða atriði væru þátttakendum efst í huga við val á húsnæði. 

Niðurstöðurnar voru kynntar á opnum fundi um þróun og framtíðarhorfur íbúðarmarkaðar á höfuðborgarsvæðinu í dag. Upptaka af fundinum er aðgengileg hér. Skýrsla með ítarlegum niðurstöðum könnunarinnar er aðgengileg með því að smella á hnappinn hér að neðan.  

Óskir og væntingar um framtíðarbúsetu

Vilja búa í auknum mæli í eigin húsnæði

Meirihluti Íslendinga býr í eigin húsnæði í dag en greina má vilja hjá öllum aldurshópum til að búa í enn ríkara mæli í eigin húsnæði, þó mestrar aukningar sé að vænta meðal yngstu aldurshópanna. Könnunin nær, líkt og fyrri búsetumælingar HMS, að takmörkuðu leyti til aðfluttra íbúa. Húsnæðisaðstæður þeirra voru þó kannaðar sérstaklega í sumar, þar sem í ljós kom að flestir aðfluttir íbúar búi í leiguhúsnæði, en stefni, líkt og aðrir Íslendingar, á að komast í auknum mæli í eigin húsnæði.

Reykvíkingar líklegastir til að flytja á milli svæða

Ekki er að vænta umfangsmikilla breytinga á búsetudreifingu eftir landshlutum, en um 5% þátttakenda gera ráð fyrir að vera búsett erlendis eftir 5 ár. Stór hluti þeirra er í yngsta aldurshópnum, en algengt er að ungt fólk sæki háskólamenntun erlendis. Einungis um 4% gera ráð fyrir að flytja af landsbyggðinni á höfuðborgarsvæðið, og um 3% gera ráð fyrir að flytja af höfuðborgarsvæðinu út á land á næstu fimm árum.

Reykvíkingar telja sig líklegri en íbúa annarra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðarbúa til að flytja á milli svæða á næstu fimm árum. Innan höfuðborgarsvæðisins er útlit fyrir að sjö vinsælustu hverfin haldi sessi. Miðborgin og Laugardalurinn vaxa mest í vinsældum á kostnað annarra hverfa, en Hlíðarnar stefna í að vera áfram fjölmennasta hverfi Reykjavíkur.

Gera ráð fyrir að minnka við sig um fimmtugt

Hreyfingar milli íbúðategunda eru ólíkar milli aldurshópa. Yngsti aldurshópurinn stefnir að einhverju leyti á að flytja úr sérbýlishúsum foreldra sinna í stærri og minni fjölbýli. Fólk á aldrinum 25-64 ára gerir ráð fyrir að búa í auknum mæli í sérbýli en í minna mæli í fjölbýli. Þegar líður á eldri árin gerir fólk hins vegar ráð fyrir að flytja sig í auknum mæli úr sérbýli í fjölbýli.

Hvað varðar stærð íbúðarhúsnæðis má greina að fólk er alla jafna að stækka við sig með aldri framan af og að fólk búi að jafnaði í stærstu íbúðunum um fimmtugt. Eftir það fer fólk að minnka við sig, bæði hvað varðar fermetrafjölda og herbergjafjölda.

Áhrifaþættir við val á húsnæði eru mismunandi eftir aldurshópum

Talsverður munur er á því hvaða atriði vega þyngst við val á húsnæði eftir aldurshópum. Ungt fólk, sem hefur að jafnaði lægri tekjur og á minna eigið fé en þeir sem eldri eru, telja verð húsnæðis skipta mestu máli á meðan önnur atriði sem varða gæði og meiri þægindi eru neðarlega á lista. Eftir því sem fólk eldist og fjárhagsleg staða þess styrkist fer verð að skipta sífellt minna máli. Fólk eldra en 65 ára leggur höfuðáherslu á eiginleika sem snúa að gæðum og þægindum, líkt og svalir, pall, næg bílastæði og góð birtuskilyrði. Allir aldurshópar telja þó mikilvægt að ástand húsnæðisins sé gott.

Gildum leigusamningum í leiguskrá HMS hefur fjölgað um rúmlega 4 þúsund á milli októbermánaða 2024 og 2025

Virkum leitendum á leiguvefnum Myigloo.is fækkar á milli mánaða

Eftirspurnarþrýstingur er minni á leigumarkaði á sama tíma og leiguverð hækkar hægar

Alls tóku 1.448 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í október á sama tíma og 879 samningar féllu úr gildi. Skráðir leigusamningar hjá HMS sem eru í gildi eru nú um 27.500 talsins, líkt og sjá má í leiguverðsjá.

Gildum leigusamningum sem skráðir eru hjá HMS hefur fjölgað hratt frá því að ný leiguskrá tók gildi í janúar 2023. Á milli októbermánaða 2024 og 2025 hefur gildum samningum fjölgað um rúmlega 4 þúsund.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda gildra leigusamninga í hverjum mánuði eftir tegund leigu. Meira en helmingur gildra leigusamninga í leiguskrá í október eru markaðsleigusamningar, eða 63% samninga. Hlutdeild markaðsleigusamninga hefur farið vaxandi, en í janúar 2024 vörðuðu um 55% gildra leigusamninga íbúðir sem leigðar eru út á markaðslegum forsendum.

Færri leigjendur keppast um hverja íbúð

Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir leigjendur og leigusala. Meginþorri leigusamninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða sem leigðar eru út af einstaklingum. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta markaðarins.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda virkra leitenda, en það eru notendur sem sækja að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði innan hvers mánaðar á Myigloo.is. Í september og október fækkaði virkum leitendum nokkuð, sem bendir til þess að eftirspurn eftir leiguhúsnæði hafi minnkað. Alls sóttu 1.259 notendur Myigloo.is að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði í október og 1.489 notendur í september. Til samanburðar hafa virkir leitendur verið á bilinu 1.500 til 1.800 í hverjum mánuði frá ársbyrjun.

Á sama tíma og virkum leitendum hefur fækkað undanfarna mánuði hefur markaðsleigusamningum sem skráðir eru af Myigloo.is fjölgað lítillega. Þessi þróun bendir til þess að eftirspurnarþrýstingur á leigumarkaði hafi minnkað undanfarið, þar sem færri tilvonandi leigjendur keppast nú um hverja íbúð en áður. Á sama tíma nam 12 mánaða hækkun vísitölu leiguverðs 7,4% í september í ár, en til samanburðar nam 12 mánaða hækkun vísitölunnar 10,5% í september í fyrra.

Minni eftirspurnarþrýstingur mælist á leigumarkaði

Skráningarskylda leigusamninga í leiguskrá HMS mun framvegis ná til allra sem leigja út húsnæði til íbúðar

Ný lög koma í veg fyrir að leigufjárhæð breytist á fyrstu tólf mánuðum leigusamnings

Almenn skráningarskylda leigusamninga bætir upplýsingagjöf um leigumarkaðinn

Þann 10. nóvember síðastliðinn samþykkti Alþingi frumvarp félags- og húsnæðismálaráðherra um breytingu á húsaleigulögum. Meginmarkmið þessara breytinga er að stuðla að aukinni langtímaleigu og gera breytingar á leigufjárhæð fyrirsjáanlegri.

Almenn skráningarskylda leigusamninga innleidd

Í lögunum, sem taka gildi þann 1. janúar 2026, er einnig mælt fyrir um almenna skráningarskyldu húsaleigusamninga í leiguskrá HMS. Áður náði sú skylda eingöngu yfir þau tilfelli þegar leigusali hafði fleiri en tvær íbúðir í útleigu. Þessi breyting mun enn frekar auka getu íslenskra stjórnvalda, hagaðila og almennings til að nálgast raunsannar upplýsingar um leigumarkaðinn á Íslandi. Skráningarskyldan er grundvallaratriði þegar kemur að því að taka upplýstar ákvarðanir um málaflokkinn.

Frumvarpið felur einnig í sér breytingu á tekjuskattslögum þannig að sú skattaívilnun sem einstaklingar nutu vegna útleigu verður háð því að leigusamningurinn hafi verið skráður í leiguskrá HMS.

Föst leiga fyrstu tólf mánuðina og aukin upplýsingaöflun

Leigufjárhæð tímabundinna samninga getur ekki tekið breytingum ef samningur er gerður til skemmri tíma. Óheimilt verður því að semja um að leigufjárhæð tímabundinna samninga taki breytingum fyrstu tólf mánuði samningsins. Þetta þýðir að leiguverð breytist ekki vegna vísitöluhækkana eða annarra forsendna fyrr en að tólf mánuðum liðnum. Samningar sem eru til skemmri tíma en það halda því sömu leigufjárhæð allan samningstímann.

Leigusamningar í leiguskrá HMS verða ekki lengur undanþegnir upplýsingarétti almennings sem er liður í að auka gagnsæi varðandi leigumarkaðinn á Íslandi. Eftir sem áður verða einstakir húsaleigusamningar þó ekki aðgengilegir nema vegna lögmætra ástæðna.

Nánari upplýsingar um skráningu húsaleigusamninga um íbúðarhúsnæði í leiguskrá HMS er að finna á island.is.

Ný húsaleigulög styrkja rétt leigjenda og auka gagnsæi á markaðnum

Leiguverðsjá hefur verið uppfærð með nýrri síðu: "Gögn til niðurhals"

Nú geta notendur sótt samantekin gögn á bak við alla gilda leigusamninga

Uppfærsla mælaborðsins auðveldar aðgengi að gögnum

Leiguverðsjá hefur verið uppfærð þar sem nýrri síðu hefur verið bætt við: „Gögn til niðurhals“. Á síðunni geta notendur nálgast samanteknar upplýsingar um fjölda leigusamninga í gildi, meðalleiguverð og meðalfermetraverð eftir ýmsum breytum, og samsetningu breyta. Upplýsingarnar eru aðgengilegar eftir landshlutaflokkun, sveitarfélagsflokkun, fjölda herbergja og hvort um sé að ræða markaðsleigusamninga eða ekki.

Leiguverðsjá má nálgast með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Það athugist að vegna persónuverndarsjónarmiða er ekki hægt að nálgast upplýsingar um fjölda eða leiguverð eftir niðurbroti þar sem færri en 5 samningar liggja að baki.

Bætt aðgengi að gögnum að baki leiguverðsjá

Fyrirhugaðar aðgerðir stjórnvalda gætu aukið framboð og dregið úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði

Aðgerðirnar gætu stuðlað að hærra leiguverði til skamms tíma

Vanda þarf til verka við útfærslu aðgerðanna

Ríkisstjórnin kynnti fyrsta húsnæðispakkann sinn í síðustu viku, en HMS fagnar því að ríkisstjórnin skuli setja húsnæðismál á dagskrá. Húsnæðispakkinn inniheldur aðgerðir sem ætlað er að stuðla að auknu framboði og draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði, sem hvoru tveggja stuðlar að hægari íbúðaverðshækkunum. Sumar aðgerðir gætu þó leitt til verðhækkana á leigumarkaði til skemmri tíma, auk þess sem útfærsla nokkurra aðgerða er óljós.

Meira framboð og minni eftirspurn á fasteignamarkaði

HMS telur fyrirhugaðar aðgerðir ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum stuðla að auknu framboði og minni eftirspurn á fasteignamarkaði. Til skamms tíma má leiða líkur að því að skattur á söluhagnað aukaíbúða komi til með að draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði. Aftur á móti má ætla að aukin hlutdeildarlánveiting leiði til aukinnar eftirspurnar á markaðnum. Þar sem skattlagning söluhagnaðar tekur gildi 1. janúar 2027 gæti þó verið að framboð aukist að einhverju leyti til skamms tíma, þar sem ákveðinn hvati er til staðar að losa um slíkar eignir áður en skattheimta hefst.

HMS telur að takmörkun á almennri heimild til nýtingar séreignarsparnaðar inn á lán hafi ekki teljandi áhrif á fasteignamarkað. Takmörkunin dregur þó lítillega úr eftirspurn í hagkerfinu þar sem höfuðstóll lána þeirra einstaklinga sem áður nýttu sér úrræðið lækkar hægar og afborganir verða hærri en ella. 

Til lengri tíma má ætla að áform um uppbyggingu í Úlfarsárdal, heimild sveitarfélaga til að innheimta skatt vegna tómra lóða í þéttbýli og einfaldað regluverk stuðli að auknu framboði á fasteignamarkaði. Þar að auki gæti skilvirkari og fyrirsjáanlegri veiting hlutdeildarlána hvatt til aukinnar uppbyggingar hagkvæms húsnæðis inn í kerfið. Þá getur takmörkun á skammtímaleigu hugsanlega leitt til aukins framboðs húsnæðis til varanlegrar búsetu, ýmist á fasteignamarkaði eða á leigumarkaði. Á eftirspurnarhliðinni mun lágmarkshraði afborgana draga úr vægi verðtryggingar á íbúðalánamarkaði og þar með draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði.

Að mati HMS eru framangreindar aðgerðir til þess fallnar að draga úr verðþrýstingi og auka framboðið magn á fasteignamarkaði til langs tíma. Til skamms tíma má einnig gera ráð fyrir minni verðþrýstingi, en óvíst er hver áhrifin eru á framboð.

Verðhækkanir á leigumarkaði til skamms tíma

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar hafa jafnframt bein og óbein áhrif á leigumarkaðinn. Til skamms tíma má ætla að skattlagning söluhagnaðar aukaíbúða komi til með að draga úr framboði af leiguhúsnæði, þar sem færri gætu séð sér hag í að kaupa íbúðir til útleigu í fjárfestingaskyni. Þá gæti aukin skattheimta af leigutekjum og bann við verðhækkunum fyrstu 12 mánuði tímabundinna leigusamninga stuðlað að hærra leiguverði. Í ljósi þess að leigjendur hafa oft ekki annarra kosta völ í húsnæðismálum til skamms tíma er tiltölulega auðvelt fyrir leigusala að tryggja afkomu sína með því að velta þeim aukakostnaði sem af aðgerðunum hlýst yfir á leigjendur.

Hærri hlutdeild og betri nýting stofnframlaga getur hins vegar unnið gegn verðhækkunum til langs tíma með því að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði. Þá má ætla að takmörk á skammtímaleigu gæti aukið framboð af langtímaleiguhúsnæði að einhverju leyti, sér í lagi í Reykjavíkurborg.

Að mati HMS er einföldun byggingarreglugerðar með það fyrir augum að liðka fyrir uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis, stytta byggingartíma og lækka byggingarkostnað í sjálfu sér jákvætt skref. HMS telur þó mikilvægt að vandað sé til verka og að tryggt sé að einföldun regluverksins komi ekki niður á gæðum og öryggi íbúðarhúsnæðis.

HMS fagnar jafnframt áformum um aukna uppbyggingu í Úlfarsárdal, en telur mikilvægt að byggðar verði íbúðir sem eftirspurn er eftir. Byggingaraðilum verði þannig ekki settar of þröngar skorður þegar kemur að skipulagi svæðisins, m.t.t. stærðar íbúða, herbergjafjölda og annarra þátta.

Útfærsla og áhrif sumra aðgerða er óljós. Til að mynda er óljóst hvort bankarnir nýti sér vaxtaviðmið Seðlabankans fyrir breytilega verðtryggða vexti og haldi þannig áfram að bjóða slík kjör sem hafa verið þau vinsælustu undanfarin misseri. Þá er óljóst að hve miklu leyti draga á úr skattfrelsi söluhagnaðar aukaíbúða, t.d. hvort aðgerðin nái til íbúðar númer tvö eða þrjú.

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar leggur áherslu á fasteignamarkað