Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur og lán

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Brák íbúðafélag hses. er að ljúka við byggingu á fjögurra íbúða raðhúsi á Reykhólum í Reykhólahreppi.

Byggingaraðilinn Búðingar ehf. hóf framkvæmdir við bygginguna í lok síðasta sumars. Húsið er byggt úr forsmíðuðum timbureiningum sem fluttar eru á verkstað og er framkvæmdartíminn því einungis tæplega 12 mánuðir. Íbúðirnar eiga að fara í útleigu í byrjun sumars og eru þær ætlaðar fyrir tekju- og eignaminni heimili.

Verkefnið fékk samþykkt stofnframlag í fyrstu úthlutun HMS árið 2023. Fjármögnun verkefnisins er unnin með stuðningi stofnframlaga ríkis og sveitarfélags ásamt leiguíbúðaláni frá HMS. Verkefnið er í samræmi við húsnæðisáætlun sveitarfélagsins en samkvæmt henni er þörf fyrir 25 íbúðir á næstu fimm árum eða um fimm íbúðir á ári. Á síðasta ári fjölgaði íbúum í sveitarfélaginu um 10 manns en fjöldi íbúða stóð í stað.

Brák er rekið án hagnaðarmarkmiða og er ætlað að tryggja tekjuminni fjölskyldum aðgengi að íbúðum í langtímaleigu með því að kaupa eða byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri og viðhaldi íbúðanna. Í dag eru 35 sveitarfélög um allt land sem eru aðilar að Brák og er félagið með rúmlega 300 íbúðir sem ýmist eru komnar í útleigu eða eru í undirbúningi.

„Verkefni Brákar skiptir sköpum fyrir Reykhólahrepp, nýir íbúar okkar fá loks húsnæði við hæfi,“ segir Ingibjörg Birna Erlingsdóttir, sveitarstjóri Reykhólahrepps.

Verkefnið er hluti af Tryggð byggð - samstarfsvettvangi um húsnæðisuppbyggingu á landsbyggðinni.

Vísitala leiguverðs hækkaði á milli mánaða í apríl og mældist 121,9 stig

Vísitalan hækkaði um 11 prósent á milli aprílmánaða 2024 og 2025, á meðan verðbólga mældist 4,2 prósent á sama tímabili

Markaðsleiga hækkaði um 6,6 prósent að raunvirði á ársgrundvelli í apríl, samanborið við 7,3 prósenta raunverðshækkun í mars

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 121,9 stig og hækkaði um 1,33 prósent á milli mánaða í apríl. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 11,02 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 4,2 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 7,63 prósent. Leiguverð hækkaði því um 6,6 prósent að raunvirði á milli aprílmánaða 2024 og 2025.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við nýskráða leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo aprílgildi hennar tekur mið af leigusamningum í mars og apríl.

Leiguverðsjá sýnir einnig hækkun á milli mánaða í apríl

Hægt er að nálgast upplýsingar um leigusamninga í leiguverðsjá HMS, þar sem leigusalar og leigjendur geta nálgast upplýsingar um markaðsverð íbúða og fjölda leigusamninga í hverjum mánuði.

Fermetraverð markaðsleigu var að meðaltali 3.939 kr. í febrúar og mars og 4.014 kr. í mars og apríl. Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu hækkaði þar með um 1,9 prósent. Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl.

Mæla­­­­borð fyr­­­­­ir vísi­­­­­töl­­­­­ur HMS

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, auk þess er hægt að nálgast eldri og sameinaðar vísitölur leiguverðs.

Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,33 prósent á milli mánaða í apríl 2025

Tæplega 1.250 nýir leigusamningar tóku gildi í apríl

Um 60 prósent gildra leigusamninga eru tímabundnir

Leiguverð í ótímabundnum leigusamningum er að meðaltali 8 prósent lægra en í tímabundnum samningum

Alls tóku 1.253 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 915 samningar féllu úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 338 milli mánaða. Um 70 prósent nýskráðra leigusamninga vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, 17 prósent vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 13 prósent vörðuðu íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá um miðjan maímánuð.

Tímabundnir leigusamningar algengari en ótímabundnir

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrirfram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annað hvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins.

Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr Leiguskrá í aprílmánuði voru um 3 af hverjum 5 gildum leigusamningum tímabundnir.

Leiguverð er lægra í ótímabundnum samningum

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Heildarleiguverð var að meðaltali 8 prósent hærra og fermetraverð að jafnaði 16 prósent hærra í tímabundnum leigusamningum samanborið við ótímabundna leigusamninga í nýliðnum  aprílmánuði. Verðmunurinn hefur farið vaxandi frá upphafi árs 2024 þegar munaði 4 prósentum á heildarverði og 12 prósentum á fermetraverði.

Á mynd hér að neðan má sjá meðalleiguverð í gildum leigusamningum í apríl eftir tegundum leigusala. Upplýsingarnar eru aðgengilegar í leiguverðsjá HMS.

Þegar litið er til leiguverðs eftir tegund leigusala er ljóst að meðalleiguverð er lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur, hagnaðardrifið leigufélag eða sveitarfélag. Hlutfallslegur munur á heildarverði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (14 prósent) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum sveitarfélaga (5 prósent).

Aftur á móti er heildarverð í ótímabundnum samningum að meðaltali um 24 prósent hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er óhagnaðardrifið leigufélag. Þetta skýrist einna helst af útleigu óhagnaðardrifinna leigufélaga á litlum námsmannaíbúðum sem alla jafna eru gerðir tímabundnir leigusamningar um. Þegar litið er til fermetraverðs í samningum um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga er leiguverð í tímabundnum leigusamningum hins vegar að jafnaði um 23 prósentum hærra en í ótímabundnum samningum. 

Leiguverð að jafnaði lægra í ótímabundnum leigusamningum

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) leggur til að farið verði í róttækar breytingar á eftirliti með byggingaframkvæmdum hér á landi. Meðal breytinganna er að ytra eftirlit verði fært til óháðra skoðunarstofa, byggingastjórakerfið lagt niður og tekin upp byggingargallatrygging til þess að vernda neytendur. Tillögurnar eru settar fram í nýjum Vegvísi HMS að breyttu byggingareftirliti sem kom út í dag og kynntur var á vel sóttum opnum fundi HMS í gær.

Byggingargallar sem leiða til raka- og mygluvandamála í nýlegu íbúðarhúsnæði, skrifstofubyggingum og öðrum mannvirkjum eru reglulega til umfjöllunar í fjölmiðlum. Núverandi fyrirkomulagi byggingareftirlits er ætlað að lágmarka galla en virkni eftirlitsins hefur reynst vera takmörkuð. Ný úttekt HMS úr Mannvirkjaskrá sýnir að á nýframkvæmdum sem hófust á árinu 2023 er yfir 70% útgefinna byggingarleyfa þar sem skil áfangaúttekta er verulega ábótavant. Sama gildir um stöðuskoðanir byggingarfulltrúa. 

Afleiðingar byggingargalla geta verið mjög slæmar fyrir heilsu fólks og fjárhag. Neytendur sitja uppi með mikið fjárhagslegt tjón og rekstur stofnana og fyrirtækja getur raskast verulega vegna slíkra mála. 

Að mati HMS er núverandi fyrirkomulag byggingareftirlits fullreynt og tími til kominn að bregðast við. Í vegvísinum er gert ráð fyrir að byggingarstjórakerfið verði lagt niður og að byggingareftirlit færist frá byggingarfulltrúum sveitarfélaga til fagaðila undir hatti óháðra skoðunarstofa. Þá verði núverandi starfsábyrgðatryggingar aflagðar og sérstök byggingargallatrygging tekin upp í staðinn, að danskri fyrirmynd. Þetta mun auðvelda neytendum að fá úrlausn sinna mála þegar gallar koma í ljós. 

Tillögurnar eru lagðar fram til rýni og áframhaldandi vinnslu í samstarfi við hagaðila. Gert er ráð fyrir að byggingargallatryggingin verði bundin við íbúðarhúsnæði og gildi í 10 ár frá því að íbúð er tekin í notkun. Með henni verði tryggð ábyrgð verkeiganda gagnvart endanlegum kaupanda. Hönnuðir og iðnmeistarar beri áfram ábyrgð á sínum verkum gagnvart verkeiganda samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. Gert er ráð fyrir að innleiða breytingarnar í tveimur skrefum þar sem byrjað er á breyttu fyrirkomulagi byggingareftirlits og í kjölfar þess tekið upp nýtt fyrirkomulag trygginga.

Með áðurnefndum breytingum yrði til sanngjarnara kerfi fyrir þá verkeigendur (verktakar og fjárfestar), iðnmeistara og hönnuði sem standa sig vel og neytendur væru betur varðir. Hagkvæmni og skilvirkni byggingariðnaðarins myndi aukast, hús yrðu vandaðri og kostnaður við byggingu og viðhald húsa lægri til lengri tíma litið.

Gert er ráð fyrir að kostnaður af tillögunum verði metinn. Við það mat verður tekið tillit til þess kostnaðar sem fellur niður samhliða þ.e. kostnaðar viðbyggingastjórakerfið og vegna starfsábyrgðatrygginga. Einnig verði metinn þjóðhagslegur ávinningur breytinganna. Miðað við kostnað af byggingargöllum á Norðurlöndum gæti kostnaður vegna byggingargalla á Íslandi numið að minnsta kosti 25 milljörðum króna á ársgrundvelli.

Hér má nálgast vegvísi HMS um breytt byggingareftirlit.

Upptaka af fundi um breytt byggingareftirlit

HMS leggur til að farið verði í róttækar breytingar á eftirliti með byggingaframkvæmdum.

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Reiknivilla í leiguverðsjá leiddi til þess að meðalleiguverð samninga í gildi var vanmetið að meðaltali um 0,6 prósent fyrir árið 2024. Leiguverðsjáin hefur nú verið leiðrétt, en reiknivillan hafði ekki marktæk áhrif á meðalleiguverð samninga í gildi fyrir árið 2025.

Í leiguverðsjánni má nálgast meðalleiguverð samninga sem skráðir eru í leiguskrá HMS eftir staðsetningu, leiguhúsnæði, tegund leigusamninga og tegund leigusala. Einungis eru birtar upplýsingar úr þeim samningum úr leiguskrá sem eru í gildi og HMS telur nothæfa til tölfræðivinnslu, en þeir eru nú yfir 24 þúsund talsins.

Samkvæmt leiguverðsjánni er markaðsleiga fyrir 60-90 fermetra íbúð með tvö til fjögur herbergi á höfuðborgarsvæðinu um 293 þúsund krónur þessa stundina. Meðalleiguverð sambærilegrar íbúðar í eigu óhagnaðardrifinna leigufélaga og sveitarfélaga er hins vegar 182 þúsund krónur.

Hærra leiguverð gildra leigusamninga eftir leiðréttingu

Fyrir uppfærslu vanmat leiguverðsjáin meðaltal gildra samninga þar sem hún reiknaði meðaltal greiddrar leigu í hverjum mánuði. Sem dæmi gat leiguverð samninga sem tóku gildi um miðjan mánuðinn verið vanmetið um helming, þar sem leiguverðsjáin taldi upphæðina sem leigjendur greiddi í leigu þann mánuðinn í stað þess að telja mánaðarleigu fyrir heilan mánuð í tilteknum samningum.

Leiguverðsjáin hefur verið leiðrétt og sýnir hún nú meðalleiguverð gildra samninga fyrir heilan mánuð. Leiðréttingin hefur mest áhrif á meðalleiguverð gildra samninga fyrir árið 2024, en þeir eru nú að meðaltali 0,6 prósentum hærri en þeir voru fyrir uppfærslu. Leiðréttingin hefur þó engin marktæk áhrif á meðalleiguverð samninga í gildi fyrir árið 2025. Leiðréttingin hefur sömuleiðis engin áhrif á fyrri greiningar HMS, þar sem reiknivillan var í miðlun gagna en ekki í gagnasafni stofnunarinnar.

Öllum þeim sem hafa athugasemdir við leiguverðsjá eða aðrar gagnaþjónustur hjá HMS er bent á að senda tölvupóst á hms@hms.is.

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

HMS boðar til opins fundar mánudaginn 12. maí kl. 11:00 í húsakynnum HMS í Borgartúni 21. 

Á fundinum verður fjallað um þann mikla vanda sem blasir við vegna byggingargalla hér á landi og þá verður kynntur glænýr Vegvísir HMS um breytt byggingareftirlit.

Undanfarin ár hefur eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði stóraukist. Aukin pressa hefur myndast á þá sem koma að byggingarframkvæmdum til þess að koma íbúðum í sölu. Þetta getur leitt til mistaka sem leiða til galla í fasteignunum. Erfitt getur verið fyrir neytendur að fá tjónið bætt og jafnvel að átta sig á því hver beri ábyrgð á gallanum. Er það verkeigandinn, iðnmeistari, hönnuður, byggingarstjóri, byggingarfulltrúi eða einhver annar?  

Vilji er hjá stjórnvöldum til að bregðast við og taka byggingareftirlit til róttækrar endurskoðunar. HMS telur að með því megi draga úr tjóni almennings, fyrirtækja og opinberra aðila vegna kostnaðarsamra viðgerða og gallamála. Sífelldur fréttaflutningur af lekamálum, myglu og öðrum vandamálum í nýreistum húsum sýni að núverandi kerfi sé ekki að virka sem skyldi og HMS er nú að stíga skref í að undirbúa alvöru umbætur í málaflokknum.

Boðið verður upp á léttar veitingar og verður fundinum einnig streymt á hms.is/streymi.

Vonumst til að sjá þig.

Dagskrá:

Opnun fundarins
Hermann Jónasson, forstjóri HMS

Af hverju breytt byggingareftirlit?
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS

Rakaskemmdir í nýlegu húsnæði
Sylgja Dögg Sigurjónsdóttir, eigandi Verkvistar

Pallborðsumræður um byggingagalla í nýbyggingum
Þorgils Sigvaldason, keypti hús sem reyndist ónýtt árið 2017
Sigríður Ósk Bjarnadóttir, framkvæmdastjóri umhverfis- og gæðasviðs hjá Hornsteini
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS
Sigmundur Grétar Hermannsson, eigandi Fagmats

Þórhallur Gunnarsson stýrir pallborðsumræðunum

Spáð er að íbúum í Fjarðabyggð muni fjölga um 532 næstu fimm árin, sem jafngildir 9,7% fólksfjölgun. 

Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þarf að byggja um 27 fleiri íbúðir árlega en hefur verið gert á undanförnum árum. 

Sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir allt að 515 íbúðir til að tryggja nægt framboð nýrra íbúða á næstu árum. 

Fjarðabyggð hefur samþykkt endurskoðaða húsnæðisáætlun fyrir árið 2025. Þar er gert ráð fyrir að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 1.124 íbúa á næstu tíu árum, sem samsvarar 20,6% aukningu. Til samanburðar hefur íbúum fjölgað um 280 manns frá árinu 2021 skv. tölum hagstofunnar, eða um 5,6% og um 550 manns síðastliðin tíu ár, sem jafngildir 11,7% vexti. Íbúafjölgun árið 2024 reyndist 15 manns færri en spá sveitarfélagsins fyrir síðasta ár. 

Athygli vekur að samkvæmt tölum Hagstofunnar fækkaði íbúum Fjarðabyggðar árið 2022. Þjóðskrá Íslands sýnir hins vegar að íbúum hafi fjölgað um 77 á sama tímabili. Samkvæmt skráningu Þjóðskrár hefur íbúum fjölgað um 395 frá árinu 2021, sem eru 115 fleiri en tölur Hagstofunnar gefa til kynna. Rétt er að benda á í þessu samhengi að mismunurinn stafar af ólíkri nálgun þessara stofnana við mælingar á mannfjölda. Ljóst er þó að talsverð íbúafjölgun hefur átt sér stað í sveitarfélaginu undanfarin ár.

Uppbygging í fullum gangi og aukin eftirspurn eftir húsnæði

Samkvæmt húsnæðisáætlun Fjarðabyggðar er gert ráð fyrir að þörf sé fyrir um 52 nýjar íbúðir á ári, eða samtals 246 á næstu fimm árum og 524 á næstu tíu árum. Uppbygging hefur verið nokkuð öflug síðustu ár í samanburði ef horft er yfir lengra tímabil og fjölgaði fullbúnum íbúðum að meðaltali um 23 á ári síðustu fimm árin. Á fimm ára tímabilinu þar á undan var fjölgunin hins vegar mun minni, eða að meðaltali aðeins um tvær íbúðir á ári.

Byggja þarf fleiri íbúðir ef spár ganga eftir

Samkvæmt nýjustu tölum HMS voru 50 íbúðir í byggingu í Fjarðabyggð í mars 2025 og hefur fjöldi íbúða í byggingu farið stöðugt vaxandi á milli undanfarinna talninga síðastliðin tvö ár. Á sama tíma í fyrra voru 16,3% færri íbúðir í byggingu og fyrir tveimur árum, í mars 2023, voru þær 31% færri en teljast nú. Myndin hér að neðan sýnir að mikill meirihluti íbúða eru á fyrri stigum framkvæmda, það er á stigi 3 eða lægra og því ekki orðnar fokheldar.

Fjöldi íbúða sem nú eru í byggingu dugir ekki til að mæta þeirri þörf sem sveitarfélagið gerir ráð fyrir á næstu tveimur árum. Þrátt fyrir jafnan vöxt í uppbyggingu á síðustu árum eru merki um að auka þurfi í uppbyggingu nýrra íbúða til að ná markmiðum. Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þyrfti því að bæta við um 25 íbúðum árlega til viðbótar við þá uppbyggingu sem á sér stað.

Fjarðabyggð leggur áherslu á húsnæðisöryggi og fjölbreytt búsetuúrræði

Fjarðabyggð hefur sett sér það meginmarkmið að tryggja öryggi og stöðugleika í húsnæðismálum íbúa og leggur áherslu á að skipulag, þjónusta og uppbygging taki mið af þörfum fólks á ólíkum æviskeiðum. Sveitarfélagið vill tryggja húsnæðisöryggi óháð efnahag, jafnan aðgang að þjónustu og bæta samgöngur til að ná þessum markmiðum. Jafnframt er lögð áhersla á að endurnýja og þróa skipulag íbúðarhverfa þannig að nægt framboð sé af lóðum sem mæta breytilegri eftirspurn.

Fjarðabyggð vill sérstaklega styðja við uppbyggingu húsnæðis fyrir aldraða og fólk sem vill breyta búsetu vegna breyttra þarfa. Til að ná því markmiði hyggst sveitarfélagið m.a. veita afslátt af gatnagerðargjöldum á árinu 2025, hvetja félög og félagasamtök til þátttöku í byggingarframkvæmdum og bjóða stofnstyrki ef slíkar áætlanir fara af stað. Sveitarfélagið telur mikilvægt að geta gripið inn í húsnæðismál þegar markaðurinn bregst og vill skapa traustan ramma fyrir framtíðarbúsetu íbúa á öllum aldri og af ólíkum forsendum.

Lóðaframboð styður við uppbyggingu næstu 5 ára

Fjarðabyggð hefur nú skipulagt lóðir fyrir 515 íbúðir á næstu 5 árum. Samkvæmt úthlutunaráætlun sveitarfélagsins er nú þegar nægt framboð byggingarhæfra lóða og ætti lóðaframboð því að mæta vel áætlaðri íbúðaþörf á næstu árum gangi úthlutunaráætlanir eftir.

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú samtals 6.401 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Þá hafa einnig verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 829 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar. Það sem af er ári hefur verið lokið við byggingu á 1.002 íbúðum og þar af 965 nýjum íbúðum. Um 54% fullbúinna íbúða á árinu eru á höfuðborgarsvæðinu, 17% á Suðurlandi, 13% á Suðurnesjum og 9% á Norðurlandi eystra.

Áfram dregur úr nýjum fullbúnum íbúðum

Fullbúnum íbúðum fjölgaði óvenju hratt á fyrstu mánuðum ársins í samanburði við síðastliðin ár. Í janúar voru 387 nýjar íbúðir skráðar fullbúnar, samanborið við 224 íbúðir á sama tíma í fyrra. Síðastliðna tvo mánuði hefur hins vegar dregið úr fjölda íbúða sem koma inn. Í apríl sl. urðu 205 nýjar íbúðir fullbúnar, en voru 298 í sama mánuði í fyrra. Frá áramótum hafa alls 965 nýjar íbúðir verið fullbúnar á landsvísu, sem er um 11% færri íbúðir ef miðað er við sama tímabil í fyrra þegar 1.078 íbúðir höfðu verið fullbúnar.

Fjöldi íbúða sem metin eru sem byggingaráform hefur farið fækkandi en það má rekja til þess að framkvæmdir hófust á nokkrum stórum verkefnum á síðustu vikum. Þá færðust þau verkefni úr flokknum byggingaráform yfir í flokkinn íbúðir í byggingu. Dæmi um verkefni sem nýlega fóru af stað eru Áshamar 34-40 í Hafnarfirði (84 íbúðir), Eskiás 10 (27 íbúðir) og Grásteinsmýri 3-4 í Garðabæ (42 íbúðir) og Jöfursbás 9C í Reykjavík (27 íbúðir).

Fjöldi íbúða í byggingu hefur haldist stöðugur síðustu mánuði, sem bendir til þess að nýjar framkvæmdir hefjist á svipuðum hraða og eldri verkefnum er lokið. Með öðrum orðum heldur inn- og útflæði íbúða í byggingu nokkru jafnvægi um þessar mundir. Áframhaldandi slík þróun er jákvæð fyrir húsnæðismarkaðinn sem ætti að öllu óbreyttu að stuðla að auknum stöðugleika í framboði nýrra íbúða.

Færri nýjar íbúðir í ár heldur en á sama tíma í fyrra

HMS hélt fundi með tíu stærstu byggingaraðilum landsins. Markmið fundanna var að fá innsýn í stöðu, áskoranir og tækifæri byggingaraðila á húsnæðismarkaði, með það að leiðarljósi að kortleggja sameiginlegar áskoranir í greininni og varpa ljósi á þær hindranir sem geta hamlað uppbyggingu húsnæðis á viðráðanlegu verði. Í þessari samantekt eru helstu niðurstöður úr samtölunum dregnar fram.

Skipulagsmál og lóðaframboð - stærsta hindrunin í uppbyggingu

Samkvæmt byggingaraðilum er helsta áskorun þeirra of lítill fyrirsjáanleiki í skipulagsferlum. Tafir á deiliskipulagsvinnu, langur afgreiðslutími sveitarfélaga og óstöðug stefnumótun veldur óvissu og kostnaðarhækkunum. Byggingaraðilar lýstu því að:

Skipulagsbreytingar geti sett verkefni í uppnám. Ef óskað er eftir breytingum á samþykktu skipulagi getur það valdið margra mánaða töfum, jafnvel þótt breytingarnar væru smávægilegar og myndu bæta byggð.

Verslunarhúsnæði á neðri hæðum hækkar fasteignaverð. Þrátt fyrir að sveitarfélög geri kröfur um atvinnurými í íbúðabyggingum, selst það oft illa og endar sem viðbótarkostnaður fyrir íbúðakaupendur. Í mörgum tilfellum þar sem ekki er komist undan kröfu um atvinnustarfsemi í húsnæði í bland við íbúðir þá búast byggingaraðilar ekki við tekjum af atvinnurýminu og taka því mið af kostnaðinum sem hlýst af við uppbyggingu þess í ásettu söluverði íbúðanna.

Lóðaskortur er að miklu leyti tilbúinn vandi. Sveitarfélög úthluta ekki nægilega mörgum lóðum og þær sem eru í boði fara oft í hendur fjárfesta sem halda þeim án þess að byggja. Fjölmörg dæmi séu um að þegar loksins kemur að úthlutun lóðasvæða þá séu það oft á tíðum stærri byggingarreitir og kostnaður við gjöld sem innheimt eru strax við úthlutun lóðar er því einungis á færi fárra. Niðurstaðan verður þannig oft sú að lóðirnar enda í höndum fjárfesta sem síðar fyrst byggja íbúðir eða selja lóðirnar þegar ávöxtunin er orðin ásættanleg að þeirra mati.

Ósamræmi milli sveitarfélaga gerir áætlanagerð byggingaraðila erfiða. Mikill munur er á milli sveitarfélaga í skilvirkni á afgreiðslu erinda sem þeim berast. Það verður til þess að sumir byggingaraðilar forðast ákveðin svæði vegna þess að fyrirsjáanleiki er of lítill og áhættan of mikil vegna tafa sem geta myndast og þar af leiðandi bundið fjármagn þeirra í lengri tíma.

Að mati byggingaraðilanna hefur gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum veruleg áhrif á byggingarkostnað og ef mat þeirra er að hækkanir á gjaldtökum hafi neikvæð áhrif á afkomu sína geti það leitt til minna framboðs af nýbyggingum þegar fram sækir. Helstu atriði sem fram komu voru:

Há gjöld á nýbyggingar. Í mörgum tilfellum eru lóðagjöld, gatnagerðargjöld og innviðagjöld orðin mjög há. Í sumum sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins eru gjöldin orðin sambærilega há og í stærstu bæjarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu.

Gjöld sem eru ekki í samræmi við raunverulegan kostnað. Dæmi væru um að gatnagerðargjöld í þéttbýli séu ekki raunverulega notuð í gatnagerð eða uppbyggingu nýrra lóðasvæða, heldur einungis sem tekjuöflun fyrir viðkomandi sveitarfélag.

Seinkun á afgreiðslu eignaskiptayfirlýsinga og úttektum skapa viðbótarkostnað. Íbúðir geta verið tilbúnar til afhendingar, en ekki afhentar nýjum eigendum vegna óskilvirkrar stjórnsýslu í tengslum við afgreiðslu á eignaskiptayfirlýsingum eða öryggis- og lokaúttektum. Tafir á afgreiðslu seinkar afhendingu íbúða og frágangi á endanlegri fjármögnun þeirra sem veldur hærri fjármagnskostnaði sökum þess tíma sem afgreiðslan tekur.

Byggingaraðilar telja að sveitarfélög þurfi að huga að því hvernig hægt sé að draga úr kostnaði sem verður til vegna stjórnkerfisins sjálfs og hvernig megi ná fram skilvirkari afgreiðslu erinda.

Byggjum rétt og það sem markaðurinn kallar eftir

Sala nýrra íbúða síðustu mánuði hefur að mestu leyti ráðist af stærð og gerð íbúðanna, minni og hagkvæmari íbúðir seljast mun hraðar en þær stærri. Þessi þróun endurspeglar breytta greiðslugetu og forgangsröðun kaupenda í ljósi hás vaxtastigs og verðbólgu, sem hafa dregið úr eftirspurn eftir stærri og dýrari eignum. Byggingaraðilar benda á að framboð íbúða, eins og það mótast af skipulagsákvörðunum sveitarfélaga, sé ekki alltaf í takt við þessa raunverulegu eftirspurn:

Minni íbúðir seljast mun hraðar en stærri. Sérstaklega er mikil eftirspurn eftir tveggja til þriggja herbergja íbúðum á bilinu um 60-85 fermetrar að stærð.

Stærri íbúðir (fjögurra herbergja eða stærri) eru erfiðari í sölu, sérstaklega vegna viðvarandi hás vaxtastigs og verðbólgu. Í þessu felst ákveðin áskorun því skipulagsyfirvöld geta verið ósveigjanleg í skipulagsskilmálum sem gera ríkar kröfur um ákveðna meðalstærð íbúða sem í felst bygging á stærri íbúðum heldur en eftirspurn er eftir.

Hlutdeildarlánaíbúðir seljast mjög hratt, en of mikill ófyrirsjáanleiki í veitingu hlutdeildarlána og núverandi fyrirkomulag lánanna gerir byggingaraðilum erfitt fyrir að byggja íbúðir sérstaklega fyrir þann markað.

Gert ráð fyrir of fáum bílastæðum. Á mörgum byggingarreitum er aðeins gert ráð fyrir um 0,4–0,5 bílastæðum fyrir hverja íbúð, sem er ekki í takt við bílanotkun íbúa. Þetta veldur því að íbúðir með takmarkað aðgengi að bílastæðum seljast verr og jafnvel ekki.

Að mati byggingaraðila virðist skipulag sveitarfélaga ekki alltaf vera í takt við raunverulega eftirspurn, þar sem verið er að krefjast uppbyggingar á stærri og dýrari íbúðum en eftirspurnin er frekar eftir minni og hagkvæmari eignum.

Fjármögnun nýframkvæmda og vaxtakostnaður

Dýrt lánsfé vegna hás vaxtarstigs í landinu hefur haft veruleg áhrif á fjármögnunarleiðir byggingaraðila til nýbygginga. Helstu atriði sem komu fram í tengslum við fjármögnun nýbygginga voru:

Vaxtahækkanir hafa dregið úr umsvifum. Margir byggingaraðilar hafa hægt á nýjum verkefnum vegna hækkandi fjármögnunarkostnaðar. Einnig er meira um að hægt sé á framkvæmdum á ákveðnum stað í framkvæmdarferlinu og/eða þeim sé áfangaskipt í von um að aðstæður á fjármögnunarmarkaði lagist.

Verktakar sitja ekki á lóðum heldur eru það fjárfestar. Algengur misskilningur er að byggingaraðilar haldi lóðum án þess að byggja á þeim. Hins vegar eru það oft fjárfestar sem kaupa lóðir með það í huga að selja þær síðar á hærra verði.

Vaxtastig og fjármögnunarferli hefur bein áhrif á það hversu hratt og í hvaða mæli ný íbúðauppbygging á sér stað. Þar sem nýjar íbúðir eru jafnan dýrari en eldri eignir, metur verktaki stöðugt hvort markaðsaðstæður styðji áframhaldandi framkvæmdir. Í sumum tilvikum ákveða byggingaraðilar að fresta dýrum verkþáttum, þar til útlit er fyrir betri sölumöguleika.

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Töluverð eftirspurn var eftir lánum en veitt voru 36 lán af þeim 59 umsóknum sem bárust

Allir umsækjendur sem uppfylltu skilyrði til lánveitingar fengu úthlutað hlutdeildarláni í apríl

Flest lán til kaupa á íbúðum á höfuðborgarasvæðinu

HMS hefur lokið mati á umsóknum sem bárust um hlutdeildarlán í apríl og veitti lán til kaupa á 36 íbúðum að þessu sinni. Heildarfjárhæð lánanna nam um 466 milljónum króna. Meirihluti veittra lána voru til kaupa á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og var það helst til íbúða í Hafnarfirði og Mosfellsbæ. Utan höfuðborgarsvæðisins var helst lánað til kaupa á íbúðum í Reykjanesbæ og á Hellu. Fjöldi og fjárhæðir hlutdeildarlána má sjá í töflu hér að neðan.

Alls bárust HMS 59 umsóknir um hlutdeildarlán í apríl að andvirði um 833 milljónir króna. Að lokinni úrvinnslu var fjárhæð umsókna sem uppfylltu skilyrði úthlutunar samtals 466 milljónir króna og fengu allir sem uppfylltu skilyrði til lánveitingar úthlutað láni.

Af þeim umsóknum sem bárust í apríl voru 54 þeirra með samþykkt kauptilboð og 5 umsóknir án kauptilboðs. Heildarfjárhæð umsókna með samþykkt kauptilboð var um 749 milljónir króna.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og standa þau til boða fyrir fyrstu kaupendur og þau sem ekki hafa átt íbúð síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Í forgangi eru umsóknir þar sem staðfest kauptilboð liggur fyrir, auk þess sem miða skal við að á hverju ári verði að minnsta kosti 20% hlutdeildarlána veitt til kaupa á íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins.

Brák íbúðafélag hses. hefur lokið við uppbyggingu nýrra leiguíbúða við Lækjargötu 2 á Seyðisfirði sem ætlaðar eru íbúum 60 ára og eldri. Um er að ræða átta íbúða hús á einni hæð með samkomusal í miðrými þar sem áhersla er lögð á félagslegt umhverfi og aðgengi að hentugu húsnæði fyrir eldri íbúa samfélagsins.

Í húsinu verða tvær tveggja herbergja íbúðir, um 54 m² að stærð, fjórar þriggja herbergja íbúðir um 79 m² og tvær fjögurra herbergja íbúðir um 94 m². Brák íbúðafélag hefur auglýst íbúðirnar til leigu á heimasíðu sinni. Áætlað er að afhending fari fram í upphafi næsta mánaðar.

Verkefnið fékk úthlutað stofnframlögum árið 2023 og er fjármagnað með stofnframlögum frá ríkinu og Múlaþingi ásamt sérstöku byggðarframlagi. Sérstaka byggðaframlaginu er ætlað að mæta misvægi á milli byggingarkostnaðar og markaðsverðs og stuðla að uppbyggingu íbúða á kaldari markaðssvæðum þar sem skortur er á leiguíbúðum og uppbygging íbúða hefur verið í lágmarki. Íbúðirnar eru einnig fjármagnaðar með leiguíbúðaláni frá HMS.

Brák íbúðafélag er rekið án hagnaðarsjónarmiða og hefur það að markmiði að tryggja tekjulægri einstaklingum og fjölskyldum öruggt húsnæði til langtímaleigu. Félagið byggir eða kaupir íbúðir, á þær og annast rekstur og viðhald. Í dag eru 35 sveitarfélög aðilar að félaginu og eru rúmlega 300 íbúðir annað hvort komnar í útleigu eða í undirbúningi.

Nýjar íbúðir fyrir aldraða á Seyðisfirði

Spáð er að íbúum fjölgi um 2.688 næstu fimm árin, sem jafngildir um 11,4% fólksfjölgun

Áætlað að þörf verði fyrir 2.000 nýjar íbúðir á næstu 10 árum

Sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir allt að 3.833 íbúðir til að tryggja nægt framboð nýrra íbúða á næstu árum

Reykjanesbær hefur samþykkt endurskoðaða húsnæðisáætlun fyrir árið 2025. Þar er gert ráð fyrir að íbúum sveitarfélagains muni fjölga um 5.401 manns á næstu tíu árum, sem samsvarar um 23,1% fjölgun. Til samanburðar hefur íbúum fjölgað um 20% á síðustu 5 árum og um 53,5% síðastliðin 10 ár samkvæmt tölum frá Hagstofu Íslands.

Athygli vekur að nærri 29% af allri fólksfjölgun í Reykjanesbæ á síðustu tíu árum átti sér stað á árinu 2022 einu. Þessa miklu fjölgun má að hluta rekja til jarðhræringa og rýminga í Grindavík sem leiddu til búferlaflutninga. Talsvert hefur verið um fólksflutning frá Grindavík yfir í Reykjanesbæ frá því jarðhræringarnar hófust árið 2021.

Þörf fyrir 2.000 nýjar íbúðir á næstu 10 árum

Samkvæmt húsnæðisáætlun Reykjanesbæjar er áætlað að þörf verið fyrir um 215 nýjar íbúðir á ári, eða samtals 1.071 á næstu fimm árum og 2.152 á næstu tíu árum. Uppbygging í sveitarfélaginu hefur verið öflug síðustu ár og fjölgaði fullbúnum íbúðum að meðaltali um 129 á ári ef litið er til síðustu 10 ára en um 151 á ári síðustu fimm árin.

Uppbygging eykst í takt við áætlaða þörf

Samkvæmt nýjustu tölum HMS voru 444 íbúðir í byggingu í Reykjanesbæ í mars 2025, sem er 74 íbúðum fleiri en á sama tíma í fyrra. Myndin hér að neðan sýnir að flestar íbúðir eru á framvindustigi 4 (fokheldi) eða 46,6% allra íbúða í byggingu. Talsverður fjöldi er þó einnig á stigum 2 (undirstöður tilbúnar) og 3 (burðarvirki reist).

Fjöldi íbúða sem nú eru í byggingu dugar til að mæta þeirri þörf sem sveitarfélagið gerir ráð fyrir á næstu tveimur árum.

Reykjanesbær hefur mótað skýra stefnu um fjölbreytta og félagslega ábyrga íbúðauppbyggingu. Markmið stefnunnar er að tryggja öllum íbúum bæjarins öruggt og viðeigandi húsnæði, óháð tekjum, eignaformi eða félagslegri stöðu. Bæjarfélagið styður sérstaklega við uppbyggingu almennra íbúða, það er leiguíbúða sem byggðar eru með opinberum stuðningi og ætlaðar einstaklingum og fjölskyldum sem falla undir ákveðin tekju- og eignamörk. Til að ná því markmiði nýtir Reykjanesbær stofnframlög frá HMS og vinnur í nánu samstarfi við húsnæðissjálfseignarstofnanir, meðal annars Bjarg íbúðafélag.

Auk þess vinnur bæjarfélagið að því að bæta húsnæðisúrræði fyrir viðkvæma hópa. Unnið er að sértækum lausnum fyrir fatlaða, aldraða og heimilislausa, þar á meðal þróun smáhýsa fyrir einstaklinga með fjölþættar þjónustuþarfir.

Til að styðja við áframhaldandi þróun íbúðamarkaðarins og mæta þörfum fjölbreyttra hópa leggur Reykjanesbær sérstaka áherslu á að tryggja nægilegt framboð byggingarlóða. Jafnframt er lögð áhersla á að sníða íbúðasamsetningu að sérstöðu einstakra hverfa og taka mið af væntanlegri fjölgun íbúa. Unnið er að skipulagi nýrra íbúðasvæða í hverfum á borð við Dalshverfi 2 og 3, Ásbrú og Efra Hlíðarhverfi.

Lóðaframboð styður við uppbyggingu næstu 10 ára

Reykjanesbær hefur nú skipulagt lóðir fyrir 3.833 íbúðir á næstu 10 árum sem eru nærri helmingi fleiri íbúðir en áætlað er að þörf verði fyrir. Lóðaframboð ætti því að mæta vel áætlaðri íbúðaþörf gangi mannfjöldaspá og úthlutunaráætlanir sveitarfélagsins eftir.

Uppbygging í takt við mikla fjölgun íbúa í Reykjanesbæ

Fréttir af húsnæðismarkaðnum

Fasteignamat

Brunabótamat

Eignin mín

Skráning fasteigna

Áætlun eignamarka

Fasteignaskrá - áskrift

Mælaborð fasteignaskrár

Um fasteignaskrá

Fáðu yfirsýn yfir fasteignamat, brunabótamat, stærðir og byggingarefni í fasteignaskrá.

Þjónustuflokkar

Þjónustuflokkar

Fasteignaskrá

Niðurstöður

Fréttir af húsnæðismarkaðnum

Nýtt raðhús rís á Reykhólum

Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,33 prósent á milli mánaða í apríl 2025

Leiguverð að jafnaði lægra í ótímabundnum leigusamningum

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Færri nýjar íbúðir í ár heldur en á sama tíma í fyrra

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

HMS veitti 36 hlutdeildarlán í apríl

Nýjar íbúðir fyrir aldraða á Seyðisfirði

Uppbygging í takt við mikla fjölgun íbúa í Reykjanesbæ