Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

HMS hefur gefið út nýjan vegvísi að markvissari húsnæðisstuðningi til leigjenda

Í vegvísinum er lagt til að greiðslur til húsnæðisbóta verði skertar um allt að 3 milljarða króna og að þeim fjármunum yrði frekar varið til uppbyggingar íbúða fyrir tekjulægri heimili

Lagt er til að leigjendur í almenna íbúðakerfinu geti keypt íbúðir sínar með nýtingu hlutdeildarlána

Ráðstafa má betur húsnæðisstuðningi hins opinbera til leigjenda með því að áætla húsnæðisbætur eftir leigubyrði og draga þannig úr 30% af útgjöldum til húsnæðisbóta, eða um allt að 3 milljarða króna á ári. Hægt væri að nýta þessa upphæð til að fjármagna allt að 200 íbúðir í almenna íbúðakerfinu, en leigjendur innan þess gætu átt kost á að kaupa íbúðir sínar með hjálp hlutdeildarlána.

Þetta er á meðal tillagna sem HMS hefur sett fram í nýútgefnum Vegvísi að markvissari húsnæðisstuðning til leigjenda. Hægt er að lesa vegvísinn í heild sinni með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Markvissari húsnæðisstuðningur við leigjendur

Þriggja milljarða stuðningur úr eftirspurnarhlið á framboðshlið leigumarkaðarins

Í vegvísinum er fjallað um húsnæðisbætur, sem greiddar eru til leigjenda undir ákveðnum tekju- og eignamörkum, og stofnframlög, sem eru nýtt til uppbyggingar almennra leiguíbúða fyrir tekju- og eignalága. Farið er yfir virkni og samspil þessara tveggja stuðningskerfa, auk þess sem HMS bendir á leiðir til þess að húsnæðisstuðningurinn geti betur nýst til þess að stuðla að húsnæðisöryggi til lengri tíma.

Húsnæðisbætur styðja við eftirspurnarhlið leigumarkaðarins og geta þær því leitt til hærra leiguverðs, þar sem þær auka greiðslugetu leigjenda. Stofnframlög styðja hins vegar við framboðshlið leigumarkaðarins og leiða því að öðru óbreyttu til lægra leiguverðs til lengri tíma.

Greining HMS bendir til þess að hækkun á grunnfjárhæðum húsnæðisbóta er skammgóður vermir fyrir leigjendur, þar sem leiguverð hækkar gjarnan í kjölfarið. Samkvæmt greiningu HMS myndi um fimmtungur þeirra sem þiggja húsnæðisbætur ekki búa við íþyngjandi leigukostnað ef þeir hefðu ekki fengið bæturnar. Þar er miðað við að leigukostnaður sé íþyngjandi þegar hann nemur yfir 25% af heildartekjum.

Ef húsnæðisbætur yrðu aðeins greiddar til leigjenda sem myndu annars búa við íþyngjandi leigukostnað gætu stjórnvöld sparað um 3 milljarða króna á hverju ári og dregið þannig úr stuðningi á eftirspurnarhlið markaðarins. Þessum fjármunum gætu stjórnvöld frekar varið til uppbyggingar allt að 200 íbúða með hjálp stofnframlaga í staðinn og þannig stuðlað að lægra leiguverði.

Raunhæf leið til séreignar úr almenna íbúðakerfinu

HMS leggur einnig til að búin verði til skýrari leið til eignar fyrir leigjendur í almenna íbúðakerfinu. Spurningakannanir benda til þess að yfirgnæfandi meirihluti leigjenda sé á leigumarkaði af nauðsyn en myndu frekar vilja vera íbúðaeigendur.

Leigjendur í almenna íbúðakerfinu gætu haft raunhæfa leið til þess að verða íbúðaeigendur, fái þeir tækifæri til að kaupa íbúðir sem þeir leigja. Leigjendurnir gætu annað hvort fjármagnað kaupin með láni eða með hjálp hlutdeildarlána frá HMS auk íbúðaláns.

HMS bendir þó á að ofangreind ráðstöfun ætti ekki að leiða til þess að íbúðum innan almenna íbúðakerfisins fækki. Stofnframlagið sem veitt var fyrir uppbyggingu þessara íbúða yrði endurgreitt og veitt til uppbyggingar nýrra íbúða innan almenna íbúðakerfisins.

Betri yfirsýn með samþættingu stuðningskerfa og aukið eftirlit

Vegvísirinn inniheldur einnig tvær tillögur sem snúa að aukinni samþættingu húsnæðisbóta og auknu eftirliti með virkni þeirra. Húsnæðisstuðningur til leigjenda yrði markvissari með bættri yfirsýn yfir nýtingu úrræðanna.

HMS telur að hægt væri að einfalda umsóknar- og afgreiðsluferli bótaþega með aukinni samþættingu stuðningskerfa almennra húsnæðisbóta ríkisins og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga. Þannig væri hægt að tryggja jafnt aðgengi fyrir leigjendur óháð búsetu og sveitarfélagamörkum.

Samhliða þyrfti jafnframt að auka gagnamiðlun milli opinbera aðila og eftirlit til að ná fram heildstæðari yfirsýn og hvort stuðningurinn sé raunverulega að fara til þeirra heimila sem þurfa á honum að halda.

Markvissari stuðningur við leigjendur í fjórum tillögum frá HMS

Mikil hreyfing var á leigumarkaði í ágúst vegna stúdenta

Meðalleigufjárhæð lækkaði um 19% að raunvirði samhliða auknu vægi stúdentaíbúða

Húsnæðisstuðningur vegur þyngst hjá tekjulægstu leigjendunum

Fjölgun samninga um stúdentaíbúðir við upphaf skólaárs setti svip sinn á leigumarkaðinn í ágúst. Aukið vægi þessara íbúða dró niður meðalleigufjárhæð mánaðarins en áhrifin voru talsvert minni á meðalfermetraverð. Ný greining á húsnæðisbyrði sýnir jafnframt að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur létta sér í lagi undir með tekjulægstu leigjendunum.

Stökk í fjölda leigusamninga við upphaf skólaárs

Alls tóku 3.435 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í ágúst en 3.009 féllu úr gildi. Bæði nýjum og útrunnum samningum fjölgaði þannig verulega frá júlí. Stór hluti fjölgunarinnar var meðal óhagnaðardrifinna leigufélaga og skýrist einkum af stúdentaíbúðum. Fjöldi samninga um slíkar íbúðir eykst jafnan við upphaf skólaárs að hausti og dregst aftur saman þegar samningar renna út að vori. Sambærilegar árstíðasveiflur hafa því sést á leigumarkaði undanfarin ár.

Meðalleiga lækkar vegna breyttrar samsetningar

Fjölgun stúdentaíbúða hefur töluverð áhrif á meðaltöl leigumarkaðarins. Stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en aðrar leiguíbúðir og leiguverð þeirra lægri. Þegar vægi þeirra eykst í nýjum leigusamningum lækkar því meðalleigufjárhæð, án þess að það þurfi að endurspegla sambærilega lækkun leiguverðs á almennum markaði.

Á föstu verðlagi lækkaði meðalleigufjárhæð á landsvísu um 19% milli júlí og ágúst, úr rúmlega 243 þúsund krónum í tæplega 197 þúsund krónur. Sambærileg lækkun hefur komið fram í ágúst undanfarin ár, samhliða því að nýir samningar um stúdentaíbúðir taka gildi.

Áhrifin eru þó töluvert minni þegar horft er til leiguverðs á fermetra. Meðalleiguverð á fermetra lækkaði um 5% milli mánaða, úr um 3.877 krónum í júlí í 3.701 krónu í ágúst. Minni lækkun fermetraverðs skýrist meðal annars af því að fermetraverð er almennt hærra í smærri íbúðum.

Húsnæðisstuðningur vegur þyngst meðal tekjulægri leigjenda

Í nýrri greinargerð ASÍ, SA og ríkisins, Tekjuþróun og fjárhagsstaða samfélagshópa, er meðal annars fjallað um þróun húsnæðisbyrði ólíkra hópa. Niðurstöður sýna að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur hafa töluverð áhrif á greiðslubyrði leigjenda, einkum meðal tekjulægri heimila.

Árið 2025 nam húsaleiga að miðgildi tæplega 23% af ráðstöfunartekjum leigjenda í fullri atvinnu. Þegar tekið hafði verið tillit til húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðnings lækkaði hlutfallið í rúmlega 20%. Stuðningurinn lækkaði því húsnæðisbyrði leigjenda um tvö til þrjú prósentustig að jafnaði.

Áhrif stuðningsins eru hins vegar talsvert meiri í neðstu tekjutíundunum og minnkar eftir því sem tekjur hækka. Þegar tekið er tillit til húsnæðisstuðnings var greiðslubyrði leigjenda árið 2025 svipuð og greiðslubyrði íbúðareigenda.

Stúdentaíbúðir draga niður meðalleigu í ágúst

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði á milli mánaða í júlí

Vísitalan hefur að mestu haldið í við almenna verðlagsþróun síðustu mánuði

Samkvæmt leiguverðsjá HMS hefur markaðsleiguverð hækkað mest á landsbyggðinni undanfarið

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 130,4 stig í júlí og hækkaði um 0,46 prósent á milli mánaða. Á síðastliðnum tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 4,74 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 5,3 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,61 prósent.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo júlí gildi hennar tekur mið af leigusamningum í júní og júlí.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu stendur áfram í stað að raunvirði

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað talsvert umfram íbúðaverð að undanförnu, en hefur nokkurn veginn staðið í stað að raunvirði. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur tólf mánaða raunbreyting vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu sveiflast á milli þess að vera lítillega jákvæð og lítillega neikvæð undanfarna 8 mánuði. Þar áður hafði tólf mánaða takturinn verið jákvæður um rúmlega tveggja ára skeið.

Markaðsleiga hefur hækkað mest á landsbyggðinni undanfarið ár

Vísitala leiguverðs tekur eingöngu til markaðsleigusamninga um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Leiguverðsjá HMS inniheldur aftur á móti upplýsingar um meðalleiguverð um allt land. Miðað við upplýsingar úr leiguverðsjánni hefur meðalfermetraverð í markaðsleigusamningum hækkað um 6,1% á höfuðborgarsvæðinu undanfarna tólf mánuði.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var meðalfermetraverðið aftur á móti um 3 prósent lægra í nýliðnum júlímánuði samanborið við júlí í fyrra en annars staðar á landsbyggðinni hafði það hækkað um 7,8 prósent á tímabilinu.

Hagdeild HMS hefur útbúið nýjan póstlista fyrir alla sem vilja fylgjast með húsnæðismálum. Áskrifendur póstlistans munu fá helstu greiningar sendar til sín úr mánaðarskýrslum HMS, ásamt tilfallandi greiningum um fasteigna-, leigu-, lána- og byggingarmarkaðinn og auglýsingum um komandi viðburði.

Hægt er að skrá sig á póstlistann með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan.

Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,46 prósent í júlí 2026

Um þrír af hverjum fjórum nýskráðum leigusamningum í hverjum mánuði eru tímabundnir

Að jafnaði er samið til um það bil eins árs í senn

Einungis um 4 prósent tímabundinna leigusamninga gilda í meira en tvö ár

Yfirleitt eru flestir þeirra leigusamninga sem taka gildi í leiguskrá í hverjum mánuði tímabundnir, eða að jafnaði um þrír af hverjum fjórum nýskráðum samningum. Í júlí síðastliðnum tóku til að mynda 1.852 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá HMS, þar af 1.367 tímabundnir. Algengast er að tímabundnir leigusamningar gildi í um það bil eitt ár en sjaldgæft er að samið sé til lengri tíma en tveggja ára í senn. Þetta er meðal þess sem fram kemur í upplýsingum sem unnar hafa verið upp úr leiguskrá HMS í byrjun ágústmánaðar.

Tímabundnir leigusamningar gilda að jafnaði í 11 til 13 mánuði

Misjafnt er til hversu langs tíma er samið í tímabundnum leigusamningum, en í leiguskrá þekkist að gildistími sé allt frá innan við einum mánuði upp í rúman áratug. Að jafnaði er þó samið til um það bil eins árs í senn, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur meðalgildistími nýrra tímabundinna samninga verið á bilinu 11 til 13 mánuðir undanfarin ár. Miðgildið hefur hins vegar verið stöðugt við 12 mánuði.

Ekki má greina miklar breytingar á tímalengd leigusamninga eftir breytingar á húsaleigulögum í september 2024 og 2025 þegar litið er til meðallengdar nýrra leigusamninga. Árið 2024 var vísitölutenging gerð óheimil á leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma en í kjölfarið lengdist meðalgildistími nýrra tímabundinna samninga lítillega. Sú breyting virðist þó að hluta til hafa gengið til baka, en í september árið 2025 var vísitölutenging gerð óheimil á fyrstu 12 mánuðum allra tímabundinna leigusamninga.

Sjaldgæft er að samið sé til lengri tíma en tveggja ára í senn

Ef litið er á dreifingu gildistíma tímabundinna leigusamninga eftir upphafsdegi má sjá að það er algengast að samið sé til á bilinu 11 til 14 mánaða í senn. Að jafnaði hafa 62% nýrra tímabundinna leigusamninga í hverjum mánuði gildistíma á því bili, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Samið er til 10 mánaða eða skemmri tíma í um fjórðungi tímabundinna samninga en talsvert sjaldgæfara er að samið sé til 15 mánaða eða lengri tíma. Til að mynda er einungis samið til lengri tíma en tveggja ára í um 4% nýrra tímabundinna leigusamninga að meðaltali.

Algengast er að tímabundnir leigusamningar gildi í um það bil ár

Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,39 prósent á milli mánaða annan mánuðinn í röð

Vísitala leiguverðs hefur hækkað um 5,7 prósent á milli ára og er sú hækkun umfram verðbólgu

Leiguverð er enn lágt miðað við kaupverð í sögulegu samhengi

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 129,8 stig í júní og hækkaði því um 0,39% á milli mánaða líkt og í maí. Þar sem vísitalan lækkaði um 0,40% á milli mánaða í júní í fyrra hækkar árstaktur vísitölunnar frá fyrri mánuði. Hann mældist 4,87% í maí en mælist nú 5,70% á sama tíma og íbúðaverð hækkaði um 1,80% og verðbólga mældist 5,2%.

Hægt er að nálgast mælaborð fyrir vísitölur HMS með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo júnígildi hennar tekur mið af leigusamningum í maí og júní.

Leiguverð sem hlutfall af kaupverði heldur áfram að hækka

Vísitala leiguverðs hefur hækkað talsvert umfram vísitölu íbúðaverðs undanfarin ár líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir vísitölu leiguverðs sem hlutfall af vísitölu íbúðaverðs. Hlutfallið hefur farið hækkandi frá miðju ári 2022 eftir að hafa lækkað mikið frá byrjun árs 2020 þegar íbúðaverð hækkaði hratt í kjölfar skarpra vaxtalækkana.

Af myndinni hér að ofan má þó lesa að hlutfallið er enn lágt í sögulegu samhengi. Hlutfallið var nokkuð hærra áður en heimsfaraldurinn skall á og enn hærra á árunum þar á undan.

Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,39 prósent á milli mánaða í júní 2026

Um 29% fullorðinna eru á leigumarkaði í ár

Hlutfallið hækkaði lítillega frá því síðasta haust

Vísbendingar eru um að ungt fólk hafi flutt úr foreldrahúsum og farið á leigumarkað

Gera má ráð fyrir að um 29% fullorðinna einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi miðað við 28% í fyrra, á meðan hlutfall ungs fólks í foreldrahúsum hefur lækkað á milli ára. Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri búsetukönnun HMS og fjallað verður um í mánaðarskýrslu HMS fyrir júlímánuð sem gefin verður út í næstu viku.

Litlu fleiri á leigumarkaði í ár en í fyrra

Niðurstaða búsetukönnunar HMS byggir á samanteknum upplýsingum úr búsetumælingum meðal könnunarhóps Prósents og sérstakri búsetumælingu meðal aðfluttra félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Gögnum var safnað frá febrúar fram í maí 2026. Á mynd hér að neðan má sjá hvernig stærð leigumarkaðar hefur þróast undanfarin ár á ólíka mælikvarða.

Líkt og myndin sýnir hækkaði hlutfall einstaklinga á leigumarkaði um eitt prósentustig á milli kannana og mælist það nú 29%. Til samanburðar var hlutfall einstaklinga á leigumarkaði á milli 13% og 23% í svörum úr lífskjararannsókn Hagstofu frá árunum 2004-2016.

Hlutfallslega fleiri eru á leigumarkaði í Reykjavík samanborið við hin sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðina. Um 37% fullorðinna búa í leiguhúsnæði í Reykjavíkurborg á meðan hlutfallið er 26% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur og 21% á landsbyggðinni. Að sama skapi búa hlutfallslega fleiri í eigin húsnæði utan Reykjavíkur, eða um 73% á landsbyggðinni og 61% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur samanborið við 52% í Reykjavík.

Ungt fólk úr foreldrahúsum á leigumarkað

Vísbendingar eru um að ungt fólk hafi í nokkrum mæli flutt úr foreldrahúsum og farið inn á leigumarkað á milli kannana. Þar munar mestu um breytingar í búsetu innfæddra Íslendinga, en minni breytingar hafa orðið á búsetudreifingu aðfluttra á milli ára.

Samkvæmt niðurstöðum úr nýrri búsetumælingu HMS búa nú um 37% einstaklinga á aldrinum 18-24 ára í foreldrahúsum samanborið við um 47% í fyrra. Á sama tíma hefur hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkað úr 34% í 45%, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Einungis lítill minnihluti einstaklinga á þessum aldri býr í eigin húsnæði, eða um 10%.

Litlar breytingar urðu á búsetudreifingu aðfluttra ungmenna á milli ára þar sem hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkaði úr 71% í 73% og hlutfall einstaklinga í foreldrahúsum lækkaði úr 16% í 14%. Hlutfall einstaklinga í eigin húsnæði hélst stöðugt í 4%. Talsvert meiri breytingar urðu hins vegar á búsetudreifingu innfæddra ungmenna þar sem hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkaði úr 23% í 32% á milli ára á sama tíma og hlutfall einstaklinga sem búa í foreldrahúsum lækkaði úr 58% í 48%. Hlutfall einstaklinga sem býr í eigin húsnæði lækkaði lítillega úr 13% í 12%.

Nánar verður fjallað um hlutfall ungs fólks sem býr í foreldrahúsum hér á landi og það sett í alþjóðlegt samhengi í nýrri mánaðarskýrslu sem kemur út í næstu viku.

Hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkar lítillega

Eftirspurn eftir hlutdeildarlánum var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar í júní

Alls uppfylltu 43 umsóknir skilyrði til úthlutunar en 33 umsóknir voru dregnar út

Næsta umsóknartímabil hlutdeildarlána hefst 2. júlí

HMS hefur lokið við úthlutun hlutdeildarlána í júní en alls voru 68 umsóknir til yfirferðar, þar af 34 umsóknir sem bárust í fyrri mánuðum ársins.

Í júní voru að lágmarki 458 milljónir króna til úthlutunar en heildarfjárhæð umsókna nam um 1.091 milljón króna. Eftir yfirferð umsókna reyndust 43 umsóknir uppfylla öll skilyrði til úthlutunar. Heildarfjárhæð þeirra umsókna nam um 618 milljónum króna.

Þar sem fjárhæð umsókna sem uppfylltu skilyrði var umfram það fjármagn sem var til úthlutunar þurfti að velja umsóknir af handahófi, í samræmi við forgangsreglur úthlutunar. Þetta er fjórði mánuðurinn í röð sem grípa þarf til slíks fyrirkomulags.

Alls voru 33 umsóknir dregnar út í viðurvist fulltrúa Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu. Heildarfjárhæð úthlutaðra hlutdeildarlána nam um 479 milljónum króna. Samtals hlutu því 10 umsóknir ekki úthlutun í júní þrátt fyrir að uppfylla öll skilyrði. Öllum þeim umsækjendum var boðið að halda umsókn sinni opinni og færa hana yfir í úthlutun í júlí.

Í töflunni hér að neðan má sjá fjölda og fjárhæðir veittra hlutdeildarlána eftir landshlutum í júní.

Umsóknartímabilið fyrir næstu úthlutun hlutdeildarlána stendur frá kl. 09:00 fimmtudaginn 2. júlí og til 12:00 mánudaginn 13. júlí næstkomandi. Til úthlutunar verða að lágmarki 458 milljónir króna. 

Nánari upplýsingar um hlutdeildarlán og umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

Um 1.300 nýir leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í apríl

Um 52 prósent gildra leigusamninga eru tímabundnir

Leiguverð er að jafnaði lægra í ótímabundnum leigusamningum

Alls tóku 1.328 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 1.061 samningur féll úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 267 á milli mánaða. Í apríl í fyrra tóku 1.466 leigusamningar gildi á sama tíma og 916 samningar féllu úr gildi.

Nýskráðum samningum fækkaði þannig á milli ára, þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um áramótin. Samhliða skráningarskyldu tók afskráningarskylda leigusamninga jafnframt gildi, sem gæti að hluta til útskýrt hvers vegna fleiri leigusamningar féllu úr gildi í apríl í ár en í fyrra.

Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá um miðjan maímánuð en ítarlegri umfjöllun um leigusamninga verður birt í mánaðarskýrslu HMS fyrir maímánuð sem kemur út á fimmtudaginn í næstu viku.

Tímabundnir leigusamningar algengari en ótímabundnir

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annaðhvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins. 

Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS í aprílmánuði voru um 52 prósent gildra leigusamninga tímabundnir.

Samkvæmt upplýsingum úr leiguverðsjá HMS var hlutfall tímabundinna leigusamninga um 54 prósent í janúar í fyrra svo að hlutdeild þeirra hefur lækkað á síðustu misserum. 

Leiguverð er lægra í ótímabundnum samningum

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Þegar litið er til leiguverðs á tveggja til þriggja herbergja leiguíbúðum á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund leigusala er meðalleiguverð lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur, hagnaðardrifið leigufélag eða óhagnaðardrifið leigufélag, líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Hið sama gildir ef litið er til fermetraverðs. 

Hlutfallslegur munur á heildarverði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (13%) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum hagnaðardrifinna leigufélaga (4%) en upplýsingarnar eru aðgengilegar í leiguverðsjá HMS. 

Heildarverð í ótímabundnum samningum er aftur á móti að meðaltali 6% hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er sveitarfélag, og fermetraverðið er um 1% hærra. Ólíkt því sem tíðkast almennt eru langflestir leigusamningar um íbúðir á vegum sveitarfélaga ótímabundnir, eða um 80% af þeim sem eru í gildi.  

Meirihluti gildra leigusamninga tímabundinn 

Eignamörk húsnæðisbóta hafa hækkað í áföngum frá 2017

Flest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eignir en 91% þeirra hefðu ekki orðið fyrir bótaskerðingu vegna eigna þrátt fyrir að eignamörk hefðu verið óbreytt frá 2017

HMS greiddi 992 milljónir í húsnæðisstuðning í apríl

Langflest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eiga litlar eða engar eignir. Hækkun skerðingarmarka húsnæðisbóta vegna eigna hefur því haft takmörkuð bein áhrif á greiðslu húsnæðisbóta. Þetta er meðal þess sem kemur fram í greiningu HMS á greiðslum húsnæðisbóta í apríl 2026.

Skerðingarmörk húsnæðisbóta vegna eigna hafa rúmlega tvöfaldast frá 2017

Skerðingarmörk húsnæðisbóta vegna eigna hafa hækkað verulega undanfarin ár. Árið 2017 voru neðri mörk 6,5 milljónir króna og efri mörk 10,4 milljónir króna, en hafa síðan þá hækkað í áföngum. Neðri mörkin  eru nú 13,9 milljónir króna og efri mörkin 22,2 milljónir króna. Í dag eru fá heimili sem þiggja húsnæðisbætur sem verða fyrir skerðingu vegna eigna.

Um 32% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl eiga engar eignir og um 67% þeirra voru með eignir undir neðri skerðingarmörkum eins og þau eru í dag.  Aðeins um 1,1% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl voru með eignir yfir þeim mörkum og urðu því fyrir skerðingu bóta vegna eigna. Ekkert heimili sem þáði húsnæðisbætur var hins vegar með eignir yfir 22,2 milljónum króna, enda myndu bæturnar þá skerðast að fullu.

Hækkun eignamarka hefur haft takmörkuð áhrif á greiðslur húsnæðisbóta

Hækkun eignamarka frá árinu 2017 virðist hafa haft áhrif á lítinn hluta heimila sem þáði húsnæðisbætur vegna leigu í apríl. Langflest þeirra, eða 91,4%, eiga eignir undir 6,5 milljónum króna og hefðu því ekki orðið fyrir bótaskerðingu vegna eigna þrátt fyrir að eignamörk hefðu haldist óbreytt frá 2017. Um 8,6% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í apríl hefðu hins vegar fengið skertar bætur eða ekki átt rétt á bótum ef ekki hefði komið til hækkunar skerðingarmarka vegna eigna.

Gögnin benda jafnframt til þess að ávinningur af hækkun eignamarka komi fyrst og fremst fram sem minni bótaskerðing hjá heimilum með eignir á bilinu 6,5 til 13,9 milljónir króna, eða alls 5,5% heimila sem þáðu húsnæðisbætur í mánuðinum.  Um 3,1% heimila sem fengu greiddar húsnæðisbætur í apríl hefðu hins vegar ekki haft rétt á húsnæðisbótum árið 2017 þegar efri skerðingarmörk voru 10,4 milljónir króna.

Á myndinni hér að neðan má sjá að stærstur hluti heimila sem þiggur húsnæðisbætur leigir húsnæði sem er í einkaeigu, óháð eignastöðu. Á myndinni sést jafnframt að flest heimili sem þiggja húsnæðisbætur eru með eignir undir neðri skerðingarmörkum eins og þau voru árið 2017, óháð tegund leiguhúsnæðis.

Tæpur milljarður króna var greiddur í húsnæðisstuðning vegna leigu í apríl

Þann 30. apríl síðastliðinn greiddi HMS um 992 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í apríl. Greiðslurnar styðja við þúsundir heimila um land allt og miða að því að draga úr húsnæðiskostnaði tekju- og efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra.

Húsnæðisstuðningurinn skiptist í tvo meginflokka, annars vegar almennar húsnæðisbætur og hins vegar sérstakan húsnæðisstuðning sveitarfélaga.

Stærsti hluti greiðslna í apríl var vegna almennra húsnæðisbóta. HMS greiddi tæpar 959 milljónir króna til um 17.986 heimila í almennar húsnæðisbætur. Þetta samsvarar um þriðjungi af áætlaðri stærð leigumarkaðarins, en HMS áætlar að hann telji um 50 þúsund heimili.

Auk þess greiddi HMS sérstakan húsnæðisstuðning fyrir sveitarfélögin Skagafjörð og Kópavog sem hluta af tilraunaverkefni stjórnvalda. Í apríl voru greiddar tæpar 33 milljónir króna til 1.064 heimila í Kópavogi og 83 heimila í Skagafirði. Sérstakur húsnæðisstuðningur er á vegum sveitarfélaganna og er honum ætlað að styðja við þá sem eiga erfitt með að standa straum af húsnæðiskostnaði vegna fjárhagslegra og félagslegra aðstæðna.

Hækkun eignamarka nýtist fáum heimilum sem þiggja húsnæðisbætur

Húsnæðispakki tvö hefur verið kynntur í áföngum á undanförnum vikum 

Áhersla verður lögð á íbúðauppbyggingu á ríkislóðum á næstu árum 

Áður hafa verið kynnt áform um að styrkja stöðu leigjenda með ýmsum aðgerðum 

Ragnar Þór Ingólfsson félags- og húsnæðismálaráðherra, Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra og Heiða Björg Hilmisdóttir borgarstjóri kynntu áform um uppbyggingu 1.200 til 1.400 íbúða á ríkislóðum og í húsnæði í eigu ríkisins sem verður breytt í íbúðir. Áformin eru hluti af öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, sem hefur verið kynntur í áföngum að undanförnu.  

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar var kynntur í lok október 2025, en HMS hefur áður greint frá mögulegum áhrifum hans á húsnæðismarkaðinn.  

Áhersla á nýtingu ríkislóða og umbreytingu atvinnuhúsnæðis í íbúðir

Ríkisstjórnin hefur kynnt áform um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á lóðum í eigu ríkisins í Reykjavík. Á næstu árum er fyrirhugað að byggja nýjar íbúðir eða breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir við Borgartún, Grensásveg, Laugarveg, Laugarnesveg, Seljaveg og á landi austan Korpúlfsstaða. Áætlað er að uppbyggingin skili samtals um 1.200 til 1.400 íbúðum og gert er ráð fyrir að 20-30% íbúðanna verði svokallaðar almennar íbúðir. Þar má meðal annars nefna íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána, stúdentaíbúðir, félagslegar leiguíbúðir, íbúðir fyrir eldra fólk og búseturéttaríbúðir.

Ríkisstjórnin kynnti einnig ný viðbótarstofnframlög vegna umbreytinga á atvinnuhúsnæði í almennar íbúðir. Þetta kemur til viðbótar við þær breytingar sem kynntar voru í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, þar sem stofnframlög ríkis og sveitarfélaga voru hækkuð úr 30% í 35% auk þess sem viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga var hækkað úr 4% í 5%. 

HMS fagnar áformum um aukna uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í ljósi uppsafnaðrar íbúðaskuldar frá fyrri árum auk þess sem gera má ráð fyrir talsverðri nýrri íbúðaþörf á næstu árum miðað við mannfjöldaspár og breytingar á aldurssamsetningu þjóðarinnar. 

HMS telur þó afar mikilvægt að tekið sé mið af óskum og þörfum landsmanna við skipulag hverfa og íbúða á þeim svæðum sem ráðast á í uppbyggingu. Niðurstöður nýlegrar könnunar HMS á skipulags- og búsetuóskum landsmanna geta þar komið að gagni, en niðurstöðurnar sýna til að mynda að viðhorf til skipulagsmála eru ólík eftir svæðum innan höfuðborgarinnar. 

Margvíslegar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn

Fyrr í mánuðinum kynnti félags- og húsnæðismálaráðherra umfangsmiklar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn. Áform eru uppi um að gera mánaðarlega vísitölutengingu leiguverðs óheimila og aðeins verður heimilt að hækka leigufjárhæð einu sinni á 12 mánaða fresti samkvæmt húsaleigulögum.  

HMS telur að afnám vísitölutengingar leiguverðs geti stuðlað að bættu húsnæðisöryggi leigjenda með auknum fyrirsjáanleika um húsnæðiskostnað þeirra til skamms tíma. Hins vegar gætu breytingarnar leitt til hækkunar leiguverðs til skamms tíma, þar sem leigusalar þurfa nú að taka mið af verðbólguvæntingum tólf mánuði fram í tímann við ákvörðun leiguverðs. Aftur á móti ræðst geta leigusala til þess að hækka leiguverð af samspili framboðs og eftirspurnar á hverjum tíma. 

Enn fremur hefur verið skipaður starfshópur um endurskoðun fyrirkomulags húsaleigutrygginga, en endurgreiðsla tryggingafjárhæða er algengasta ágreiningsefnið sem fer fyrir kærunefnd húsamála. Kærunefnd húsamála hefur einnig verið efld með fjölgun starfsfólks.

HMS telur einnig jákvætt að aðgengi að upplýsingum um réttindi og skyldur leigjenda og leigusala verði bætt með kynningarátaki og útgáfu handbókar um góðar starfsvenjur leigusala. Í ljósi þess að stór hluti leigjenda hér á landi er innflytjendur telur HMS mikilvægt að tryggt sé að upplýsingarnar verði settar fram á fleiri tungumálum en bara íslensku.  

Starfshópur um endurskoðun húsnæðisbótakerfisins verður einnig skipaður með það að markmiði að gera stuðninginn markvissari þannig að hann nýtist betur tekju- og eignaminni hópum á húsnæðismarkaði. HMS fagnar því enda hefur HMS áður bent á að núverandi kerfi sé ómarkvisst og stuðli að hærra leiguverði. 

Starfshópur um nýtt húsnæðislánakerfi

Skipun starfshóps um nýtt húsnæðislánakerfi er einnig hluti af húsnæðispakka tvö. Verkefni starfshópsins er að kortleggja nýlegar breytingar á lánaframboði, meðal annars í kjölfar vaxtadómanna svokölluðu, og áhrif þeirra á neytendur. Í kjölfarið er hópnum falið að greina hvort gera þurfi breytingar á löggjöf um fasteignalán til neytenda til að tryggja að staða lántaka sé ekki lakari en hún var fyrir vaxtadómana.  

Starfshópnum er einnig falið að greina hvort tilefni sé til að taka upp nýtt húsnæðislánakerfi hér á landi með auknu gagnsæi, sveigjanleika og fyrirsjáanleika fyrir neytendur. Hópurinn skal hafa erlendar fyrirmyndir til hliðsjónar og rýna kosti og galla annarra húsnæðislánakerfa, einkum í nágrannaríkjum. 

Ríkisstjórnin áformar uppbyggingu allt að 1.400 íbúða á ríkislóðum 

Á árinu 2025 fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum

Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var um 7,3 milljarðar

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina

Á árinu 2025 hélt uppbygging almennra íbúða áfram með þremur úthlutunum stofnframlaga ríkisins. Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var 7.336.400.000 krónur.

Þetta er meðal þess sem fjallað er um í ársskýrslu stofnframlaga fyrir árið 2025 sem nálgast má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Alls bárust 30 umsóknir frá 11 félögum um stofnframlög til byggingar eða kaupa á alls 604 íbúðum. Þar af fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum í 16 sveitarfélögum. Samtals nam stofnframlag ríkisins um 2,89 milljörðum króna og stóðu eftir 4,44 milljarðar króna til úthlutunar við lok árs.

Heildarniðurstaðan fyrir árið 2025 sýnir áframhaldandi styrkingu almennra íbúða á landsvísu þrátt fyrir áskoranir vegna byggingar- og fjármagnskostnaðar, lóðaframboðs og tafa í leyfisferlum. Úthlutanir og framkvæmdir ársins leggja grunn að áframhaldandi vexti og styðja við markmið stjórnvalda um að efla húsnæðisöryggi og tryggja fjölbreytt framboð íbúða fyrir mismunandi hópa samfélagsins.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.

Ársskýrsla um stofnframlög árið 2025 er komin út

Húsnæðisdagurinn var haldinn í húsakynnum HMS í dag

Fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn

Niðurstöður nýrrar könnunar HMS um skipulags- og búsetuóskir voru kynntar á fundinum

Húsnæðisdagurinn 2026 var haldinn í húsakynnum HMS í dag. Á dagskrá voru húsnæðismál í víðu samhengi, en fjallað var um íbúðaþörf, skipulagsmál og leigumarkaðinn. Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, setti fundinn en fjölbreyttur hópur fólks tók þátt í dagskránni með framsögum og þátttöku í pallborðsumræðum. Upptöku af fundinum má finna í spilaranum hér fyrir neðan.

Á fundinum voru meðal annars kynntar niðurstöður úr nýrri könnun HMS um skipulags- og búsetuóskir landsmanna og þær settar í samhengi við þær íbúðir sem eru í byggingu í dag og stefnu höfuðborgarsvæðisins í skipulagsmálum. Meðal annars kom fram að mest sé verið að byggja af fjölbýlishúsum með mörgum íbúðum á sama tíma og einungis lítill hluti landsmanna sér fyrir sér að búa í slíku húsnæði á næstu árum.

Á fundinum var einnig fjallað um íbúðaþörf, hvernig hún er metin og hvaða þátta skiptir máli að horfa til við slíkt mat. Fram kom að mat á íbúðaþörf sé ónákvæmt en nytsamlegt tæki sem geti gefið gagnlegar upplýsingar fyrir byggingargeirann og hið opinbera.

Að lokum var fjallað um stöðuna á leigumarkaði sem stærri en áður var talið. Fram kom að leigjendur búi margir hverjir við krefjandi aðstæður, upplifi minna húsnæðisöryggi en eigendur og eigi erfiðara með að ná endum saman. Í pallborðsumræðum komu fram sjónarmið ólíkra aðila um hvernig sé ákjósanlegast að standa að stuðningi við leigjendur.

Fjölmennt var á Húsnæðisdeginum 2026