Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Íslenskir leigjendur eru meira en tvöfalt líklegri til að þiggja húsnæðisbætur en erlendir leigjendur 

Erlendir bótaþegar eru á fjölmennari heimilum en íslenskir bótaþegar 

Opinn fundur um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði verður haldinn í húsakynnum HMS að Borgartúni 21, mánudaginn 29. september 2025. 

Vísbendingar eru um ójafna stöðu íslenskra og erlendra leigjenda, þar sem hlutfallslega færri erlendir leigjendur þiggja húsnæðisbætur. Þetta kemur fram í greiningu sem birtist í nýútkominni mánaðarskýrslu HMS.   

Íslenskir leigjendur tvöfalt líklegri að þiggja húsnæðisbætur 

Meirihluti þeirra sem þiggja húsnæðisbætur eru einstaklingar sem fæddir eru hér á landi en 35% húsnæðisbótaþega eru með erlent fæðingarland. Frá árinu 2017 hefur hlutfall erlendra húsnæðisbótaþega hækkað úr 18% á sama tíma og hlutfall erlendra ríkisborgara af íbúum landsins hefur tvöfaldast úr 9% í 18%.  

Heilt yfir hefur húsnæðisbótaþegum fjölgað um 36% frá ársbyrjun 2017 á sama tíma og landsmönnum hefur fjölgað um 17%. Fjölgun húsnæðisbótaþega skýrist að langmestu leyti af fjölgun erlendra húsnæðisbótaþega, en þeim hefur fjölgað um 181% á tímabilinu á meðan íslenskum húsnæðisbótaþegum fjölgaði um 6%. Á sama tíma varð 136% fjölgun meðal íbúa með erlent ríkisfang hér á landi, en 6% fjölgun meðal íbúa með íslenskt ríkisfang.  

Erlendir ríkisborgarar á leigumarkaði eru þó ólíklegri en íslenskir ríkisborgar til að þiggja húsnæðisbætur. Samkvæmt upplýsingum úr búsetukönnunum og húsnæðisbótagrunni HMS þiggja á bilinu 15-20% erlendra á leigumarkaði húsnæðisbætur samanborið við um 34-37% íslenskra á leigumarkaði. 

Lægri húsnæðisbætur á hvern heimilismann meðal erlendra bótaþega  

Í nýliðnum ágústmánuði bjuggu að meðaltali 2,1 heimilismaður á heimilum erlendra bótaþega, en þeim hefur fækkað úr 2,2 að meðaltali í janúar 2017. Á heimilum íslenskra húsnæðisbótaþega bjuggu aftur á móti að meðaltali 1,6 heimilismenn í ágúst, en þeim hefur fækkað úr 1,9 að meðaltali í janúar 2017.  

Hámarksupphæð húsnæðisbóta hækkar ekki í jöfnu hlutfalli við fjölda heimilismanna, heldur eru viðbótarbætur lækkandi fyrir hvern viðbótar heimilismann. Sökum þess að fleiri búa á heimilum erlendra húsnæðisbótaþega er meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann lægri meðal erlendra bótaþega samanborið við íslenska bótaþega. Í ágúst munaði rúmlega 21% á meðalbótafjárhæð á hvern heimilismann eftir uppruna bótaþega, en munurinn hefur farið vaxandi úr tæpum 12% árið 2017.  

Opinn fundur um húsnæðisaðstæður aðfluttra 

Í frétt HMS frá því í vor má lesa að HMS telur að um 37 þúsund fullorðnir gætu verið vantaldir á leigumarkaði vegna misræmis milli kannana um búsetu einstaklinga og eigendaskráningar úr fasteignaskrá. Samkvæmt búsetukönnunum HMS voru um 15% fullorðinna á leigumarkaði árið 2024 en kannanirnar hafa ekki náð til erlendra íbúa nema að óverulegu leyti. 

Sem liður í að bæta upplýsingasöfnun um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði lét HMS framkvæma netkönnun meðal félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju sem eru með annað hvort erlent upprunaland eða ríkisfang. Niðurstöður könnunarinnar verða kynntar á opnum fundi í húsakynnum HMS að Borgartúni 21, mánudaginn 29. september næstkomandi. 

Erlendir á leigumarkaði eru ólíklegri til að þiggja húsnæðisbætur en íslenskir leigjendur  

Alls 3.498 nýir leigusamningar tóku gildi í ágúst, þar af flestir um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga

Flestir leigusamningar um námsmannaíbúðir eru á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri

Meðalleiguverð lækkar gjarnan í ágúst en meðalfermetraverð fylgir ekki sömu árstíðarsveiflum

Alls tóku 3.498 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá í ágúst á sama tíma og 2.890 samningar féllu úr gildi. Flestir nýir leigusamningar vörðuðu íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga, eða um 64%.

Óhagnaðardrifin leigufélög reka meðal annars námsgarða sem leigja út íbúðir til námsmanna en leigusamningar um slíkar íbúðir taka iðulega gildi við upphaf skólaárs í ágúst og falla úr gildi undir lok skólaárs í maí. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir tegund leigusala á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni.

Flestir nýjir samningar um námsmannaíbúðir á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri

Flestir leigusamningar um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga tóku gildi á höfuðborgarsvæðinu í ágúst en fjölgun leigusamninga um námsmannaíbúðir var sérstaklega áberandi á landsbyggðinni. Leigusamningar um námsmannaíbúðir voru einkum margir á Akureyri í ágúst en lítið er um nýja leigusamninga um námsmannaíbúðir í sveitarfélögunum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Námsmannaíbúðir draga niður meðalleiguverð í ágúst

Samhliða gildistöku fjölda leigusamninga um námsmannaíbúðir í ágúst lækkar meðalleiguverð gjarnan þar sem námsmannaíbúðir eru oft litlar stúdíóíbúðir og leiguverð þar af leiðandi lægra en fyrir stærri íbúðir. Meðalleiguverð á landinu öllu lækkaði til að mynda úr rúmum 229 þúsund krónum í júlí síðastliðnum niður í rúmar 184 þúsund krónur í ágústmánuði, líkt og sjá má á hægri hluta meðfylgjandi myndar þar sem rauðu punktarnir sýna gildi fyrir ágústmánuði undanfarin ár.

Meðalleiguverð á hvern fermetra fylgir aftur á móti ekki sömu árstíðarsveiflum og heildarleiguverð þar sem fermetraverð minni íbúða er almennt hærra en fermetraverð stærri íbúða, m.a. vegna minnkandi jaðarnytja og hærri byggingarkostnaðar. Meðalfermetraverð er því að jafnaði stöðugra yfir árið líkt og sjá má á vinstri hluta myndarinnar hér að ofan. Meðalfermetraverð nýrra leigusamninga á landsvísu lækkaði þó milli mánaða úr um 3.670 krónum í júlí niður í um 3.530 krónur í ágúst.

Byrjun skólaársins setur mark sitt á leigumarkaðinn

Meira líf á markaði fyrir notaðar íbúðir í júlímánuði samanborið við fyrri ár

Áfram hægist á raunverðshækkun vísitölu íbúðaverðs sem mælist nú 0,18 prósent undanfarna tólf mánuði

Hrein ný íbúðalán til heimila ekki verið hærri í einum mánuði síðan 2021

Þinglýstir kaupsamningar voru 1.047 talsins í júlímánuði, en þeir voru álíka margir í maí og júní. Velta á fasteignamarkaði var rúmlega 81,2 milljarðar króna og meðalvelta á hvern kaupsamning var þannig 77,9 milljónir króna.

Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarlegar tölur um fjölda kaupsamninga eftir tegund íbúða frá janúar til júlí, samanborið við meðaltöl og staðalfrávik fyrir tímabilið 2015 til 2024.

Líkt og myndin sýnir hefur fjöldi kaupsamninga um nýjar íbúðir verið aðeins undir meðaltali síðustu tíu ára á undanförnum þremur mánuðum. Á fyrstu 7 mánuðum ársins hafa að meðaltali 149 nýjar íbúðir selst í hverjum mánuði, en til samanburðar hafa að meðaltali 165 nýjar íbúðir selst mánaðarlega á síðustu tíu árum.

Hins vegar hefur fjöldi kaupsamninga um notaðar íbúðir verið í takt við meðaltal síðustu tíu ára á undanförnum þremur mánuðum. Alls voru 899 kaupsamningum þinglýst í júlímánuði sem er töluvert yfir júlímeðaltali síðustu tíu ára.

Hrein ný íbúðalán til heimila ekki hærri í fjögur ár

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 25,2 milljörðum króna í júlí og á föstu verðlagi þarf að leita aftur til september 2021 til að finna hærri lánveitingar til heimila vegna fasteignakaupa í einum mánuði. Á þeim tíma voru nafnvextir með lægsta móti en stýrivextir stóðu í 1% í september 2021.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan voru hrein ný óverðtryggð íbúðalán til heimila, þ.e. lántökur umfram upp- og umframgreiðslur, í fyrsta skipti jákvæð frá því í janúar 2023. Á þeim tíma voru um 55% allra íbúðalána heimila á óverðtryggðum vöxtum en í júlí var hlutdeild þeirra 38%. Hækkandi nafnvaxtastig ásamt þrengri lánþegaskilyrðum Seðlabankans ýtti undir ásókn heimila í verðtryggð lán og þannig hefur hlutdeild slíkra lána hækkað á sama tíma og hlutdeild óverðtryggðra lána hefur lækkað.

Útlit fyrir ágætis virkni á fasteignamarkaði í ágúst

Fyrstu tölur um kaupsamninga í ágúst má finna í mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga, en samkvæmt mælaborðinu voru að minnsta kosti 865 kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í ágústmánuði.

Á sama tíma og virkni á fasteignamarkaðnum er töluverð hefur hægst á verðhækkunum en raunverðshækkun íbúðaverðs mældist 0,18 prósent í júlí samanborið við 0,52 prósent í júní og 1,87 prósent í maí, líkt og lesa má um í frétt á vef HMS. Þó ber að hafa í huga að mikið framboð íbúða þessi misserin heldur að öllum líkindum aftur að verðhækkunum.

Í því samhengi má nefna að fjöldi nýrra íbúða á markaði hefur nær tvöfaldast frá upphafi árs 2023 en í heildina voru um 5.000 íbúðir til sölu á landinu öllu í upphafi september og þar af um 2.000 nýjar íbúðir.

Vísitala íbúðaverðs í ágúst verður gefin út þriðjudaginn 16. september nk.

Yfir þúsund kaupsamningar um íbúðarhúsnæði í júlí

Um 120 nýjar lóðir voru skráðar í fasteignaskrá í ágúst 2025

Flestar lóðir sem skráðar voru í ágúst voru af gerðinni sumarhúsalóð. 

Flestar lóðir voru skráðar i sveitarfélaginu Bláskógarbyggð.  

Alls voru 120 nýjar lóðir staðfestar í fasteignaskrá HMS í ágústmánuði 2025. Flestar þeirra eru sumarbústaðalóðir, alls 43 talsins. Íbúðarhúsalóðir voru 33 talsins og vegsvæði voru óvenju mörg miðað við aðra mánuði ársins eða 12 talsins. 

Myndin hér að ofan sýnir mánaðarlegar tölur um fjölda nýskráðra lóða eftir öllum flokkum. Líkt og myndin sýnir eru flestar lóðir staðfestar í mánuðunum ætlaðar sumarbústöðum og er stærstur hluti þeirra staðsettur í Bláskógabyggð eða 31 talsins en 10 þeirra í Múlaþingi. Lóðir fyrir íbúðarhús eru 33 og eru flestar þeirra  í sveitarfélögunum Ölfusi og Skagafirði eða 11 í hvoru fyrir sig. 

Uppbygging vegsvæðis hefur áhrif á tölur mánaðarins. 

Uppbygging 7,4 km langs kafla á vegsvæði Hagabrautar milli Landvegar og Reiðholts í Holtum hefur þau áhrif að óvenju mörg vegsvæði voru skráð í mánuðunum eða 12 talsins. Atvinnulóðir voru 18 og dreifast þær nokkuð jafnt yfir stærri sveitarfélögin. 10 eignir eru með notkunina lóð eða annað land en líklegt er að notkunarskráning þeirra breytist þegar fram líða stundir. 

Skráning sumarbústaðalóða í Bláskógarbyggð áberandi í tölum ágústmánaðar 

Um 1.700 nýir leigusamningar tóku gildi í júlí

Meðallengd tímabundinna samninga í leiguskrá er 12,7 mánuðir

Fermetraverð í tímabundnum leigusamningum er hærra en í ótímabundnum samningum

Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði um 337 í júlí þar sem 1.683 samningar tóku gildi á móti þeim 1.346 sem féllu úr gildi. Árstíðarsveifla einkennir fjölda samninga sem taka gildi en þeim fjölgar á haustin þegar margir leigusamningar um námsmannaíbúðir taka gildi í ágústmánuði. Álíka fjöldi samninga tók gildi í júlí í fyrra en færri féllu úr gildi og því fjölgaði gildum samningum meira í júlí 2024. 

Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá um miðjan ágústmánuð.

Meðallengd tímabundinna samninga í leiguskrá 12,7 mánuðir á þessu ári

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annað hvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins.

Gildir leigusamningar í leiguskrá í ágústbyrjun 2025 skiptast nokkuð jafnt á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga, en um 53 prósent leigusamninga eru ótímabundnir og um 47 prósent eru tímabundnir.

Meðallengd þeirra 9.825 tímabundnu samninga sem skráðir hafa verið í leiguskrá fyrstu sjö mánuði þessa árs er 12,7 mánuðir. Meðallengd allra tímabundinna samninga sem skráðir voru í leiguskrá á sama tímabili í fyrra er 12,4 mánuðir.

Hlutfallsleg skipting á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga er nokkuð breytileg eftir tegund leigusala, líkt og myndin hér að neðan gefur til kynna. Tímabundnir samningar eru hlutfallslega flestir meðal leigusala sem eru einstaklingar, en tæplega 62 prósent af öllum gildum leigusamningum þar sem leigusali er einstaklingur eru tímabundnir samningar.  

Hið gagnstæða á hins vegar við um leigusamninga þar sem leigusali er sveitarfélag, en sveitarfélögin hafa það hlutverk að sjá þeim fyrir húsnæði sem ekki hafa tök á að verða sér úti um húsnæði til leigu eða eignar með öðrum hætti. Um 81 prósent leigusamninga um íbúðir á vegum sveitarfélaga eru ótímabundnir samningar.

Fermetraverð tímabundinna samninga að jafnaði um 9 prósent hærra á höfuðborgarsvæðinu

Leiguverð á hvern fermetra í tímabundnum samningum á höfuðborgarsvæðinu er 3.968 krónur samanborið við 3.634 krónur í ótímabundnum samningum, eða um 9 prósent hærra að jafnaði. Munurinn er minni í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en meðalfermetraverð leigu er um 5 prósentum hærra í tímabundnum samningum samanborið við ótímabundna.  

Á landsbyggðinni er hlutfallslegur verðmunur enn minni, en á Akureyri er fermetraverð í tímabundnum samningum að meðaltali tæplega 2 prósentum hærra en í ótímabundnum. Annarsstaðar á landsbyggðinni er verðmunurinn aftur á móti einungis 1 prósent.

Á mynd hér að neðan má sjá meðalfermetraverð leigu í gildum leigusamningum frá og með janúar 2025 á verðlagi júlí 2025 eftir landsvæðum.

Hægt er að nálgast frekari upplýsingar um leiguverð eftir staðsetningu, gerð leigusamnings og tegund leigusala í Leiguverðsjá HMS.

Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði um 340 í júlí

Andvirði umsókna um hlutdeildarlán nam um 706 milljónum króna en 333 milljónir króna voru til úthlutunar

22 umsóknir samþykktar og nemur heildarfjárhæð veittra hlutdeildarlána 287 milljónum króna

Opnað hefur verið fyrir umsóknir í ágúst og eru 333 milljónir króna til úthlutunar

Opnað var að nýju fyrir umsóknir um hlutdeildarlán þann 1. júlí síðastliðinn og mánaðarlegar úthlutanir lánanna jafnframt tryggðar út árið 2025. Til úthlutunar í júlí voru 333 milljónir króna en sótt var um 53 hlutdeildarlán fyrir rúmlega 706 milljónir króna.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og standa þau til boða fyrir fyrstu kaupendur og þá sem ekki hafa átt íbúð síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum.

Af 53 umsóknum sem bárust í júlí voru 36 vegna kaupa á fasteign á höfuðborgarsvæðinu, 16 á skilgreindum vaxtarsvæðum og 1 á landsbyggðinni utan vaxtarsvæða. Umsóknir þar sem samþykkt kauptilboð lá fyrir voru í heildina 46 talsins, en 29 þeirra voru vegna kaupa á eign í Hafnarfirði.

Að lokinni yfirferð uppfylltu 22 umsóknir öll skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarláns og nam heildarfjárhæð veittra lána í júlí 287 milljónum króna. Í öllum samþykktum umsóknum lá fyrir samþykkt kauptilboð.

Áframhaldandi ásókn í hlutdeildarlán

Ásókn í hlutdeildarlán heldur áfram að vera mikil og var sótt um 374 milljónir umfram það sem var til úthlutunar. Þrátt fyrir að ásókn hafi verið mikil var einungis veitt hlutdeildarlán fyrir 287 milljónir króna þar sem fjölmargar umsóknir voru ekki samþykktar sökum þess að umsækjendur stóðust ekki greiðslumat eða voru yfir greiðslubyrðarhlutfalli Seðlabanka Íslands.

Opnað hefur verið fyrir úthlutun í ágúst þar sem 333 milljónir eru til úthlutunar

HMS hefur opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán fyrir ágústmánuð. Hægt er að sækja um til og með 15. ágúst með því að smella á þennan hlekk.

Umsóknartímabilið stendur frá 5. ágúst og til kl. 12:00 þann 15. ágúst næstkomandi. Til úthlutunar að þessu sinni eru 333 milljónir króna. Dugi fjármagnið ekki sem nú er til úthlutunar verður dregið af handahófi úr umsóknum þeirra umsækjanda sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána í samræmi við forgangsreglur.

Í forgangi eru umsóknir þar sem staðfest kauptilboð liggur fyrir, auk þess sem miða skal við að á hverju ári verði að minnsta kosti 20% veittra hlutdeildarlána veitt til kaupa á íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins. Ekki verður hægt að gefa út lánsvilyrði fyrr en allar umsóknir hafa verið yfirfarnar.

22 hlutdeildarlán veitt í júlí og opið er fyrir umsóknir fyrir ágúst

Nýskráðir leigusamningar voru 11,4 prósent fleiri á fyrstu sex mánuðum þessa árs samanborið við í fyrra

Vísitala leiguverðs hækkaði minna á fyrri hluta 2025 en 2024, bæði að nafnvirði og raunvirði

Minna hefur verið um yfirboð á leiguverði en í fyrra

Alls hafa 8.995 nýir leigusamningar tekið gildi í leiguskrá HMS á fyrri helmingi ársins 2025. Á sama tímabili í fyrra tóku 8.060 leigusamningar gildi og því fjölgaði nýskráðum leigusamningum í leiguskrá um 11,6 prósent milli ára.

Leigusamningum fjölgaði hlutfallslega mest á landsbyggðinni en rúmlega þriðjungi fleiri samningar voru skráðir um íbúðir á landsbyggðinni í ár samanborið við í fyrra. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins fjölgaði nýskráðum leigusamningum um 6,3 prósent en innan höfuðborgarsvæðisins, þar sem um sjö af hverjum tíu leigusamningum eru skráðir, fjölgaði þeim um 9 prósent milli ára.

Framangreint er ekki endilega til marks um að leigumarkaðurinn á landsbyggðinni hafi vaxið meira en á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess heldur getur verið að leiguskrá sé sífellt að ná betur utan um stöðu leigumarkaðarins með tímanum.

Vísitala leiguverðs hefur hækkað minna en í fyrra

Vísitala leiguverðs mældist 122,8 stig í júní 2025 og lækkaði um 0,41 prósent á milli mánaða í júní. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 5,77 prósent, á sama tíma og verbólga mældist 4,2 prósent.  

Á fyrri helmingi ársins hefur vísitalan því hækkað um 3,5 prósent að nafnvirði og 0,2 prósent að raunvirði. Á sama tímabili í fyrra hækkaði vísitalan öllu meira, eða um 9,6 prósent að nafnvirði og um 5,6 prósent að raunvirði. Það má því segja að verðþrýstingur á leigumarkaði sé minni í ár samanborið við í fyrra.

Á sama tíma og hægst hefur á leiguverðshækkunum samkvæmt vísitölu leiguverðs hefur hlutfallsleg tíðni yfirboða á leigumarkaði jafnframt dregist saman, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd sem byggir á gögnum af leiguvefnum Myigloo.is. Á fyrstu sex mánuðum ársins 2024 var umsamið leiguverð yfir auglýstu leiguverði í um 18 prósent leigusamninga. Það sem af er ári hafa aftur á móti öllu færri leigusamningar verið gerðir yfir auglýstu verði, eða að jafnaði 9 prósent leigusamninga.

Í leiguverðsjá HMS má einnig sjá merki um minni verðsveiflur á leigumarkaði. Samkvæmt leiguverðsjánni var meðalleiga 60-90 fermetra íbúðar á hagnaðardrifnum leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu með 2-4 herbergi 293 þúsund krónur í júní. Meðalleiga slíkrar íbúðar hefur lítið breyst á undanförnum mánuðum, en hún nam 292 þúsund krónum í apríl.

Verðþrýstingur á leigumarkaði minni en í fyrra

Mánaðarskýrsla HMS fyrir júlí 2025 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaður hefur kólnað í maí og júní, þar sem hlutfallslega færri íbúðir hafa selst á yfirverði og á lánamarkaði var nýtt met slegið í verðtryggðum lánveitingum lífeyrissjóða til íbúðakaupa í maí. 

Gogn_manadarskyrsla_julí25_HMS.xlsx

Aðrir þættir en stærð og verð halda aftur af sölu nýrra íbúða

Fasteignamarkaðurinn hefur kólnað í maí og júní, þar sem hlutfallslega færri íbúðir hafa selst á yfirverði og fleiri fasteignasalar segja algengt að verð sé lækkað í söluferli. Hins vegar er virkni á fasteignamarkaði enn töluverð, en fjöldi kaupsamninga í maí og júní er í takt við meðaltal síðustu tíu ára.

Nýjum íbúðum á sölu fjölgar enn, þar sem margar þeirra hafa komið inn á markaðinn en fáar þeirra selst. Um 1.400 nýjar íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu í upphafi júlímánaðar og hafa þær ekki verið fleiri frá upphafi mælinga 2018.

Ný greining HMS bendir til þess að stærð og verðlagning nýrra íbúða útskýri að hluta til langan sölutíma þeirra, en meira máli virðist skipta hvort íbúð sé ný eða notuð. Margvíslegar skýringar geta legið þar að baki, líkt og skortur á bílastæðum, verri birtuskilyrði eða áhættufælni vegna mögulegra galla í nýbyggingum.

Verðþrýstingur minnkar á leigumarkaði í júní

Leigumarkaðurinn er virkur, en ríflega 1.500 leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í júní og er það í samræmi við síðustu mánuði. Hins vegar hefur dregið úr verðþrýstingi, þar sem vísitala leiguverðs lækkaði á milli mánaða í júní og dregið hefur úr yfirboðum á leiguverði á leiguvefnum myigloo.is.

Takmarkaðir möguleikar til kaupa á nýjum íbúðum án verðtryggingar

Á lánamarkaði var nýtt met slegið í verðtryggðum lánveitingum lífeyrissjóða til íbúðakaupa í maí. Á sama tíma var hrein ný lántaka hjá bönkunum lítil fjórða mánuðinn í röð.

Greining HMS sýnir að allt að 80% einstaklinga stæðust ekki greiðslumat fyrir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu með lágmarks eigið fé. Pör standa betur að vígi, en erfitt er fyrir þau að festa kaup á nýjum íbúðum án þess að taka verðtryggð lán.

Mestur skortur á starfsfólki í byggingariðnaði

Byggingarmarkaðurinn hefur vaxið, þar sem störfum í byggingariðnaði hefur fjölgað ásamt því að stór hluti stjórnenda í atvinnugreininni telja skort vera á starfsfólki. Hins vegar hefur íbúðum í byggingu fækkað nokkuð á síðustu mánuðum, en stærsti hluti veltu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur verið í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega.

*Öll umfjöllun um sölu nýrra íbúða hefur verið uppfærð í samræmi við endurbætta skilgreiningu á nýjum íbúðum í kaupskrá. Frekari upplýsingar á vef HMS hér

Leiguverð lækkaði í júní eftir að hafa hækkað mikið síðustu fjóra mánuði

Hægt hefur á hækkun vísitölu leiguverðs síðustu mánuði og nam 12 mánaða hækkun hennar 5,77 prósent í júní

Markaðsleiga hækkaði um 1,5 prósent að raunvirði á ársgrundvelli í júní, samanborið við 4,9 prósenta raunverðshækkun í maí

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 122,8 stig og lækkaði um 0,41 prósent á milli mánaða í júní. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 5,77 prósent, á sama tíma og verbólga mældist 4,2 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 4,7 prósent.

Hægt er að nálgast mælaborð fyrir vísitölur HMS með því að smella á hnappinn hér að neðan. 

Raunverðshækkun vísitölu leiguverðs á ársgrundvelli er á niðurleið og nam 1,5 prósent í júní en til samanburðar hefur 12 mánaða raunhækkun leiguverðs verið á bilinu 2 til 8 prósent undanfarin tvö ár. Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo júnígildi hennar tekur mið af leigusamningum í maí og júní.

Hægt er að nálgast upplýsingar um leigusamninga í leiguverðsjá HMS, en hana má nálgast með því að smella á þennan hlekk.

Minni verðþrýstingur á leigumarkaði en í fyrra

Á fyrri helmingi ársins hefur vísitala leiguverðs hækkað um 3,5 prósent að nafnvirði og 0,2 prósent að raunvirði. Á sama tímabili í fyrra hækkaði vísitalan öllu meira, eða um 9,6 prósent að nafnvirði og um 5,6 prósent að raunvirði. Framangreint er til marks um að dregið hafi úr verðþrýstingi á leigumarkaði undanfarið.

Því til stuðnings má jafnframt nefna að tíðni yfirboða á leigumarkaði hefur dregist saman milli ára. Á fyrstu sex mánuðum ársins 2024 var umsamið leiguverð yfir auglýstu leiguverði í um 18 prósent leigusamninga. Það sem af er ári hafa aftur á móti öllu færri leigusamningar verið gerðir yfir auglýstu verði, eða að jafnaði 9 prósent leigusamninga.

Vísitala leiguverðs lækkaði um 0,41 prósent á milli mánaða í júní 2025

Rúmlega 3.000 almennar íbúðir hafa verið teknar í notkun með aðstoð stofnframlaga

Tvær af hverjum þremur almennum íbúðum eru í Reykjavík

Yfir 7.000 einstaklingar hafa fengið öruggt húsnæði á viðráðanlegu verði

Frá því að reglur um stofnframlög tóku gildi á seinni hluta árs 2016 hefur fram til þessa verið úthlutað stofnframlögum til byggingar eða kaupa á rúmlega 4.000 íbúðum í 44 sveitarfélögum um allt land. Af þeim hafa rúmlega 75 prósent íbúða þegar verið teknar í notkun. Heildarfjárfesting í verkefnunum nemur um 160 milljörðum króna.

Til úthlutunar í ár eru 7,3 milljarðar króna og hefur HMS lokið fyrstu úthlutun 2025 og vinnur nú úr umsóknum sem bárust í annarri úthlutun ársins. Alls hafa borist umsóknir vegna 485 íbúða í fyrstu og annarri úthlutun, þá hafa átta umsóknir vegna 48 íbúða verið samþykktar af HMS og viðkomandi sveitarfélagi þar sem íbúðir verða staðsettar fram til þessa.

Rúmlega 3.000 ný heimili með viðráðanlegan húsnæðiskostnað með aðstoð stofnframlaga

Teknar hafa verið í notkun yfir 3.000 íbúðir og eru þær nú öruggt heimili, með viðráðanlegan húsnæðiskostnað, fyrir fjölskyldur í 32 sveitarfélögum um allt land. Áætla má að fjöldi einstaklinga sem býr í íbúðunum sé um 7.200 manns ef miðað er við landsmeðaltal um að 2,4 íbúar búi að meðaltali í hverri íbúð sem tekin hefur verið í notkun. 

Flestar almennar íbúðir komnar í notkun í Reykjavík

Mesta uppbyggingin innan almenna íbúðakerfisins hefur fram til þessa verið á höfuðborgarsvæðinu, þar sem nærri 2.400 íbúðir af rúmlega 3.000 hafa verið teknar í notkun. Reykjavíkurborg verið með langflestar samþykktar íbúðir allra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu,  en um 2.000 íbúðir voru staðsettar þar.

Á Suðurnesjum og á Norðurlandi eystra hafa svo 133 íbúðir verið teknar í notkun í hvorum landshluta fyrir sig, á meðan rúmlega 120 íbúðir hafa verið teknar í notkun á Vesturlandi og Suðurlandi. 

Stofnframlög eru stuðningur í formi eigin fjár sem veitt eru til uppbyggingar á leiguíbúðum fyrir tekju- og eignaminni heimili til að auka húsnæðisöryggi leigjenda og stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda eða að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna. Stofnframlögin sem eru veitt bæði til byggingar og kaupa á íbúðum eru veitt annars vegar fyrir hönd ríkisins í gegnum HMS og hins vegar frá viðkomandi sveitarfélagi þar sem íbúðirnar koma til með að vera staðsettar í.

Stofnframlag ríkisins er 18 prósent af stofnkostnaði íbúðanna og framlag sveitarfélags er 12 prósent. Ríki er heimilt að veita allt að 4 prósent viðbótarframlag vegna íbúðarhúsnæðis á vegum sveitarfélaga, íbúðarhúsnæðis ætlað námsmönnum eða fötluðu fólki. Einnig er heimilt að veita sérstakt byggðaframlag vegna byggingar almennra íbúða á svæðum þar sem skortur er á leiguhúsnæði og bygging íbúða hefur verið í lágmarki.

Staða almenna íbúðakerfisins í júlí 2025

Alls urðu 1.662 íbúðir fullbúnar á fyrri helmingi ársins, sem er álíka mikill fjöldi og á sama tíma í fyrra

Íbúðum í byggingu hefur fækkað, þar sem nýjar framkvæmdir hefjast ekki með sama hraða og þeim sem eru að ljúka

Byggingaráformum fjölgar verulega á milli mánaða

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú samtals 5.956 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Einnig hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 1.206 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar.

Það sem af er ári hefur verið lokið við byggingu á 1.691 íbúð. Á fyrri helmingi ársins var lokið við byggingu á 1.662 íbúðum sem er álíka margar íbúðir og á sama tíma í fyrra. Nánast sami fjöldi íbúða eru á fyrri stigum framkvæmda, sem er fram að fokheldi og á þeim síðari. Um þriðjungur þeirra íbúða sem nú skráðar eru í byggingu eru á fokheldisstigi.

Af þeim íbúðum sem hafa orðið fullbúnar á árinu eru 60% þeirra á höfuðborgarsvæðinu, 17% á Suðurlandi og um 10% á Suðurnesjum. Til samanburðar hafði á sama tíma í fyrra verið lokið álíka margar íbúðir og í ár.

Fullbúnum íbúðum fjölgar en íbúðum í byggingu fækkar

Í júní lauk byggingu 299 íbúða og jókst fjöldinn á ný eftir að hægst hafi síðustu mánuði. Fullbúnum íbúðum fjölgaði hratt í upphafi árs og voru á fyrstu mánuðum ársins nokkuð fleiri heldur en síðastliðin þrjú ár*.

Fjölgun fullbúinna íbúða endurspeglast skýrt í mælaborði HMS, þar sem sjá má að heildarfjöldi íbúða í byggingu hefur dregist saman á milli mánaða. Þróunin gefur til kynna að framkvæmdir hefjist ekki með sama hraða og þær sem lokið er við.

Á sama tíma má greina fjölgun byggingaráforma,  en um 455 íbúðir hafa bæst við frá síðasta mánuði. Þó ber að hafa í huga að byggingaráform segja ekki endilega til um að framkvæmdir séu yfirvofandi á næstunni. Þau geta staðið óhreyfð um hríð, en gefa vísbendingu hvers gæti verið að vænta.

*Uppfært 16. september: Tölur um fjölda fullbúinna íbúða á árunum 2022-2025 voru uppfærðar eftir að upp komst um villu í gagnavinnslu

Öll sveitarfélög landsins hafa nú skilað inn húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025

Samkvæmt miðspá húsnæðisáætlana er þörf á að byggja um 4.000 nýjar íbúðir á ári hverju til ársins 2034, en spábilið nær frá 2.500 til 5.000 íbúða

Nýjar hagtölur benda til þess að íbúðaþörf verði undir miðspá húsnæðisáætlana í ár vegna minni fólksfjölgunar

Byggja þarf 2.500 til 5.000 íbúðir á hverju ári til að mæta fólksfjölgun og lýðfræðilegri þróun til ársins 2034. Þetta kemur fram í húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna fyrir árið 2025, en þeim hefur nú öllum verið skilað til HMS. Nálgast má helstu upplýsingar úr húsnæðisáætlununum í mælaborði húsnæðisáætlana á vef HMS.

Húsnæðisáætlunum er ætlað að veita skýra mynd af stöðu húsnæðismála í hverju sveitarfélagi, varpa ljósi á framboð og eftirspurn eftir ólíkum búsetuúrræðum og sýna hvernig sveitarfélög hyggjast bregðast við húsnæðisþörf til skemmri og lengri tíma. Markmiðið er að efla húsnæðisöryggi og stuðla að markvissri uppbyggingu.

Skil á húsnæðisáætlunum drógust hjá mörgum sveitarfélögum

Skilum á húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 eru nú lokið. Alls hafa 58 af 62 sveitarfélögum samþykkt og skilað inn áætlun, sem ná til rúmlega 99% af íbúum landsins. Þrjú sveitarfélög eiga enn eftir að skila inn staðfestingu á samþykkt þó áætlun þeirra sé tilbúin.

Samkvæmt lögum um húsnæðismál ber sveitarfélögum að skila inn samþykktri húsnæðisáætlun eigi síðar en 20. janúar ár hvert. Í ár tók lengri tíma fyrir mörg sveitarfélög að skila inn staðfestum áætlunum, en almennt gekk samstarf HMS og sveitarfélaganna við áætlanagerðina vel. Skil húsnæðisáætlana hafa gengið betur með hverju ári og er ljóst að ferlið er að styrkjast og þróast í rétta átt.

Fólksfjölgun og afleiðingar fyrir íbúðaþörf

Miðspá uppfærðrar húsnæðisáætlunar gerir ráð fyrir fólksfjölgun upp á nærri 90 þúsund (24%) manns á næstu tíu árum og 44 þúsund (11,8%) manns á næstu 5 árum. Að hámarki er gert ráð fyrir 125 þúsund manna fjölgun á tíu ára tímabili, en að lágmarki 54 þúsund manns skv. lágspá. Spá sveitarfélaganna er að fólksfjölgun árið 2025, skv. miðspá þeirra, verði um 9 þúsund manns.

Til að mæta væntri fólksfjölgun gera endurskoðaðar húsnæðisáætlanir ráð fyrir að á árinu 2025 þurfi að byggja á bilinu 2.500 til 5.000 nýjar íbúðir á landsvísu. Íbúðaþörf er metin með hliðsjón af fjölgun íbúa en einnig breytingum á fjölskyldustærð og öðrum þáttum sem hafa áhrif á húsnæðisþörf. Íbúðaþörf næstu fimm ára er talin vera frá 14 þúsund til rúmlega 27 þúsund íbúðir.

Hafa ber í huga að íbúðaþörf og eftirspurn eftir húsnæði er ekki sami hluturinn. Íbúðaþörf myndast í samhengi við lýðfræðilega og félagslega þróun á meðan eftirspurn sveiflast meira eftir efnahagslegum aðstæðum.

Húsnæðisáætlanir sveitarfélaga ná einnig til skipulagningar og áætlana um lóðaúthlutanir til næstu tíu ára. Samkvæmt áætlun er gert ráð fyrir að úthluta lóðum fyrir nærri 34 þúsund íbúðir á næstu fimm árum og nærri 58 þúsund íbúðir á tíu ára tímabili. Á árinu 2025 er áætlað að úthluta lóðum fyrir um 7 þúsund íbúðir, þar af 72% þeirra í fjölbýli, 17% í par-, rað- eða tvíbýli og 11% í einbýlishúsum.

HMS mun endurskoða íbúðaþörf vegna hægrar fólksfjölgunar

Nýjar hagtölur benda til þess að fólksfjölgun í ár verður töluvert undir miðspá sveitarfélaganna í endurskoðuðum húsnæðisáætlunum.

Miðspá sveitarfélaganna gerir ráð fyrir að íbúum myndi fjölga um 9 þúsund á þessu ári, en til að sú spá rætist hefði mátt búast við að íbúum hafi fjölgað um rúmlega 1.300 á fyrsta ársfjórðungi, ef tekið er tillit til árstíðarsveiflna í fólksfjölgun. Samkvæmt Hagstofu fjölgaði íbúum hins vegar aðeins um 540 á fyrsta ársfjórðungi.

HMS mun birta hálfsársuppgjör húsnæðisáætlana í ágúst, þegar nýjar mannfjöldatölur fyrir fyrstu sex mánuði ársins hafa verið birtar hjá Hagstofu. Samhliða því mun HMS endurskoða eigið mat á íbúðaþörf til næstu ára í samræmi við nýjustu hagtölur.

Fasteignaskrá

Niðurstöður

Fréttir af húsnæðismarkaðnum