Fast­eigna­mark­að­ur

Meira fram­boð og meiri um­svif á íbúða­mark­aði

Framboð íbúða á sölu hefur aukist töluvert á síðustu mánuðum. Tæplega 4.300 íbúðir voru til sölu á landinu öllu í upphafi aprílmánaðar og hafði þeim þá fjölgað um 450 á síðustu sex mánuðum.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda auglýstra eigna í byrjun hvers mánaðar eftir markaðssvæðum og tegundum eigna. Eignum á sölu hefur fjölgað um allt land, en þó hlutfallslega mest í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Hafa ber í huga að í framboði eru meðtaldar íbúðir sem seldar eru með fyrirvara um fjármögnun og því geta framangreindar upplýsingar falið í sér ofmat á raunverulegu framboði íbúða til sölu.

Samhliða auknu framboði hafa umsvif aukist á íbúðamarkaði á síðustu mánuðum, sé tekið mið af fjölda þinglýstra kaupsamninga. Um 700 kaupsamningar voru gefnir út í janúar, en í febrúar voru þeir 867 talsins.

Fyrstu tölur benda jafnframt til þess að umsvif hafi haldið áfram að aukast í mars, en samkvæmt upplýsingum úr mælaborði HMS um veltu og fjölda kaupsamninga voru yfir þúsund kaupsamningar gefnir út um íbúðarhúsnæði í marsmánuði. Upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá, en allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu. Kaupsamningar fyrir nýliðinn mánuð gætu því hafa verið fleiri en mælaborðið sýnir þessa stundina.

Umsvif á fasteignamarkaði eru nú áþekk því sem þau voru um mitt síðasta ár, en ekki hafa verið gefnir út fleiri kaupsamningar frá því í júlímánuði 2024. Umsvifin eru jafnframt í takt við umsvif fyrri ára miðað við árstíma, en líkt og myndin hér að ofan sýnir hefur fjöldi kaupsamninga í marsmánuðum síðustu ára verið í kringum eitt þúsund talsins, að frátöldu metárinu 2021 þegar um 1.700 kaupsamningum var þinglýst í marsmánuði.

Vís­bend­ing­ar um að um­svif hald­ist mik­il í apr­íl

Gögn um fasteignaauglýsingar benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi verið mikil í mars og verði áfram mikil í apríl, þar sem margar íbúðir voru teknar úr birtingu af auglýsingasíðunni Fasteignir.is. Mánaðarlegar tölur um íbúðir sem teknar hafa verið úr birtingu á auglýsingasíðum hafa hingað til gefið nokkuð góða vísbendingu um umfang fasteignaviðskipta í sama mánuði og næsta mánuðinn, líkt og myndin hér að neðan sýnir.

Alls var 1.151 fasteign tekin af sölu í marsmánuði, og voru þær um 100 fleiri en í febrúar síðastliðinn. Því má búast við að virkni á fasteignamarkaði haldist áfram mikil í apríl, að öðru óbreyttu.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda kaupsamninga og fjölda fasteigna sem teknar eru af sölu í hverjum mánuði eftir tegund íbúða frá árinu 2014. Mikil umsvif voru á fasteignamarkaði í mars meðal íbúða sem ekki eru í nýbyggingum, en 985 slíkar eignir voru teknar af sölu. Leita þarf aftur til áranna 2020 og 2021 til að finna jafnmikil umsvif, þegar vextir á húsnæðislánum voru í sögulegu lágmarki.

Fylgnin á milli fjölda kaupsamninga og afskráninga af auglýsingasíðum er aftur á móti veikari meðal nýrra íbúða en annarra íbúða. Fleiri afskráningar nýrra íbúða á sölu hefur þó alla jafna verið undanfari þess að kaupsamningum á slíkum íbúðum fjölgi nokkrum mánuðum seinna.

Nýj­ar íbúð­ir selj­ast hægt

Þrátt fyrir aukin umsvif á fasteignamarkaði hefur meðalsölutími íbúða lengst, þar sem íbúðum á sölu hefur fjölgað hraðar en seldum íbúðum. Sölutími nýrra íbúða er sérstaklega langur, en að meðaltali hefur tekið fjóra til sex mánuði að selja slíkar eignir.

HMS mælir sölutíma íbúða sem birtast á fasteignavefnum fasteignir.is með því að telja dagana frá því að fyrsta auglýsing um íbúð birtist á vefnum og þangað til að kaupsamningur um hana er undirritaður. Sjá má þriggja mánaða meðaltal á sölutíma nýrra íbúða og annarra íbúða í Reykjavík, annars staðar á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni á mynd hér að neðan.

Líkt og myndin sýnir seljast nýjar íbúðir að jafnaði hægar en aðrar íbúðir, en munurinn er sérstaklega mikill þessa stundina. Nýjar íbúðir sem voru seldar í Reykjavík í desember, janúar og febrúar síðastliðnum höfðu að meðaltali verið á sölu í 175 daga, eða tæplega hálft ár. Í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu höfðu nýjar íbúðir sem voru seldar á þessum tíma verið á sölu í um 140 daga, eða um 4,5 mánuði.

Meðalsölutími annarra íbúða var mun skemmri, en þó lengri en verið hefur undanfarin ár. Aðrar íbúðir sem seldar voru í desember, janúar og febrúar síðastliðnum voru að meðaltali um 70 daga á sölu í Reykjavík og um 75 daga á sölu í öðrum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Á árunum 2019-2021 voru slíkar íbúðir hins vegar að meðaltali um 50 daga á sölu á höfuðborgarsvæðinu, líkt og myndin hér að ofan sýnir.

HMS mælir einnig birgðatíma íbúða, sem sýnir hversu langan tíma það tæki að klára núverandi framboð, miðað við umsvif á fasteignamarkaðnum mánuði áður. Sjá má þriggja mánaða meðaltal af birgðatíma nýrra íbúða og annarra íbúða eftir markaðssvæðum á mynd hér að neðan.

Líkt og myndin sýnir hefur birgðatími nýrra íbúða stóraukist á höfuðborgarsvæðinu, þar sem margar þeirra voru óseldar í desember, janúar og febrúar síðastliðnum og tiltölulega fáar þeirra seldust á því tímabili. Birgðatíminn mældist 16 mánuðir fyrir nýjar íbúðir á umræddu tímabili á höfuðborgarsvæðinu og 12 mánuðir fyrir nýjar  íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Þetta er lengsti birgðatíminn sem HMS hefur mælt á slíkum íbúðum á þessum markaðssvæðum.

Birgðatími annara íbúða er hins vegar í samræmi við sögulegt meðaltal. Á höfuðborgarsvæðinu mældist hann nálægt þremur mánuðum í desember, janúar og febrúar síðastliðnum, en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var hann nálægt fjórum mánuðum.

Stærð nýrra íbúða er ekki í sam­ræmi við eft­ir­spurn

Erfiðleikar við sölu nýrra íbúða á meðan umsvif á fasteignamarkaði eru töluverð bendir til þess að misræmi sé á milli framboðs og eftirspurnar eftir nýjum íbúðum þessa stundina.

Á mynd hér að neðan má sjá stærðardreifingu fjölbýlisíbúða á sölu á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við stærðardreifingu seldra íbúða í fjölbýli frá árinu 2020. Líkt og myndin sýnir eru nýjar íbúðir á sölu á mun þrengra stærðarbili heldur en seldar íbúðir, þar sem flestar nýjar íbúðir eru 80 til 140 fermetrar að stærð.

Einungis 15% af nýjum íbúðum á sölu á höfuðborgarsvæðinu eru undir 80 fermetrum að stærð, þrátt fyrir að 32% fjölbýlisíbúða sem hafa verið seldar á höfuðborgarsvæðinu séu á því stærðarbili. Hlutdeild smærri íbúða af nýjum íbúðum á sölu þyrfti því að rúmlega tvöfaldast til þess að vera í samræmi við eftirspurn síðustu ára. Stærðardreifing íbúða sem teljast ekki nýjar er hins vegar í meira samræmi við eftirspurn, en þar er rúmur fjórðungur íbúða á sölu undir 80 fermetrum að stærð.

Ósamræmi á milli stærðardreifingar framboðs og eftirspurnar gæti því að hluta til útskýrt langan sölutíma nýrra íbúða. Hlutfallslegt framboð nýrra íbúða á stærðarbilinu 80-120 fermetrar er umfram eftirspurn síðustu ára, en kaupendur hafa sögulega haft meiri getu og vilja til að kaupa smærri íbúðir en eru í boði þessa stundina í nýbyggingum.

Sölutími íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem ekki teljast nýjar er töluvert styttri, en stærðardreifing þeirra er einnig í meira samræmi við eftirspurn síðustu fimm ára. Þó er einnig hlutfallslega minna af íbúðum á sölu undir 80 fermetrum og meira framboð af íbúðum á bilinu 80-130 fermetra en eftirspurn hefur verið eftir.

Greiðslu­byrði nýrra íbúða­lána helst stöðug milli mán­aða

Hægt er að meta kaupgetu heimila með því að skoða greiðslubyrði lána sem hlutfall af launum þeirra. Eftir því sem greiðslubyrðin eykst má búast við minni eftirspurn eftir íbúðum, þar sem erfiðara er að greiða af íbúðalánum.

Á mynd hér að neðan má sjá vísitölu fyrir greiðslubyrði íbúðalána sem hlutfall af launum fyrir fasteignir á höfuðborgarsvæðinu. Líkt og myndin sýnir jókst greiðslubyrðin á óverðtryggðum íbúðalánum samhliða hækkandi stýrivöxtum á tímabilinu 2022-2024, en minnkaði svo í kjölfar lægri stýrivaxta á seinni hluta síðasta árs.

Greiðslubyrði verðtryggðra lána jókst hins vegar ekki fyrr en á árinu 2024, en þá hækkuðu raunvextir í hagkerfinu þar sem stýrivextir lækkuðu ekki í takt við verðbólgu.

Í sögulegu samhengi er greiðslubyrði verðtryggðra og óverðtryggðra lána mikil þessa stundina, en hún hefur aldrei verið jafn mikil fyrir óverðtryggð lán. Þá þarf að leita aftur til áranna eftir fjármálahrunið til að finna jafnmikla greiðslubyrði á verðtryggðum lánum.

Markaðsaðilar búast við að bæði nafnvextir og raunvextir lækki á þessu ári. Gangi þær væntingar eftir gæti greiðslubyrði hvoru tveggja verðtryggðra og óverðtryggðra lána minnkað eftir því sem líður á árið, að öðru óbreyttu.

Meiri ávöxt­un og minna flökt á verði íbúða en ís­lenskra hluta­bréfa frá 2015

Íbúðaverð hefur hækkað töluvert meira en innlend hlutabréfa á síðustu tíu árum, auk þess sem minna flökt hefur verið á meðalverði íbúða heldur en meðalverði hlutabréfa. Þetta kemur fram þegar vísitala íbúðaverðs er borin saman við úrvalsvísitölu Kauphallarinnar.

Á mynd hér að neðan má sjá vísitölu íbúðaverðs og þriggja mánaða meðaltal Úrvalsvísitölunnar á síðustu tíu árum¹. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 166% frá ársbyrjun 2015, eða að meðaltali um 11% á tólf mánaða tímabili. Úrvalsvísitalan hefur hins vegar hækkað um 100% á sama tíma, eða að meðaltali um 7% á tólf mánaða tímabili.

Myndin hér að ofan gefur einnig til kynna að íslensk hlutabréf hafa sveiflast mun meira í verði heldur en íbúðaverð á síðustu tíu árum. Verðsveiflurnar má mæla með staðalfráviki í 12 mánaða ávöxtun á milli mánaða, en það var 20% fyrir úrvalsvísitöluna og einungis 7% fyrir íbúðaverð. Verðsveiflurnar voru því tæplega þrefalt meiri á hlutabréfamarkaðnum heldur en á íbúðamarkaðnum.

HMS telur þessa þróun vera til marks um óeðlilega stöðu á innlendum eignamarkaði, þar sem almennt mætti búast við meiri ávöxtun á áhættusamari fjárfestingarkostum.

HMS gefur út sameinaða vísitölu íbúðaverðs, en með henni má sjá þróun íbúðaverðs eftir mánuðum frá árinu 1981². Hægt er að skoða raunávöxtun húsnæðis með því að skoða hækkun vísitölunnar með tilliti til hækkunar á vísitölu neysluverðs hjá Hagstofu.

Myndin hér að neðan sýnir tólf mánaða raunávöxtun íbúða frá árinu 1982, mælda sem tólf mánaða breytingu sameinaðrar vísitölu íbúðaverðs umfram breytingu á vísitölu neysluverðs án húsnæðis á sama tíma.

Samkvæmt vísitölunni hefur raunverð íbúða hækkað um 3,3% á tólf mánaða tímabili að meðaltali á síðustu fjórum áratugum, en ávöxtunin hefur sveiflast á milli þess að vera neikvæð um allt að 28% til þess að vera jákvæð um 40%.

Upp­færð­ar spár bank­anna gera ráð fyr­ir áfram­hald­andi raun­verðs­hækk­un­um á hús­næð­is­mark­aði

Eins og kom fram í mánaðarskýrslu HMS fyrir febrúar síðastliðinn spáðu stóru viðskiptabankarnir þrír³ raunverðshækkunum á fasteignamarkaði á árunum 2025 til 2027, með einni undantekningu (Arion banki spáði 0,2% raunverðslækkun árið 2026). Arion banki og Landsbankinn birtu nýjar þjóðhagsspár fyrir árin 2025 til 2027 nú á dögunum og gera nú allir bankar ráð fyrir raunverðshækkunum á íbúðamarkaði á næstu þremur árum. Þjóðhagsspá Íslandsbanka var birt í janúar og helst því óbreytt frá fyrri umfjöllun.

Landsbankinn spáir nú hófstilltari verðhækkunum á íbúðaverði en áður og eru áætlaðar nafnverðshækkanir á bilinu 4,8 til 6,4% á ári næstu þrjú ár. Arion banki spáir aftur á móti meiri hækkun á íbúðaverði en í fyrri spá sinni í október í fyrra og spáir nú að nafnverðshækkanir íbúðaverðs verði á bilinu 4,9 til 6,5% á ári.

Á myndinni hér að neðan má sjá samanburð á nýjustu spám bankanna um ársbreytingar á raunverði íbúða á árunum 2025 til 2027. Spágildin eru fengin með því að niðurfæra væntar nafnverðshækkanir með tilliti til væntra hækkana á vísitölu neysluverðs yfir sama tímabil.

Vísi­tala íbúða­verðs breyt­ist lít­il­lega milli mán­aða í mars

Vísitala íbúðaverðs mældist 110,9 stig í mars og hækkaði um 0,36% á milli mánaða. Vísitalan helst því nokkuð stöðug annan mánuðinn í röð. Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 7,98%, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Mesta breytingin á milli mánaða var í undirvísitölu sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu, en hún hækkaði um 1,56% í mars. Frá því í nóvember í fyrra hefur undirvísitalan hækkað og lækkað til skiptis á milli mánaða.

Undirvísitala fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu lækkaði hins vegar um 0,18% í mars, eftir að hafa hækkað um 1,6% í febrúar. Undirvísitalan hækkaði um 6,23% á milli marsmánaða 2024 og 2025, en til samanburðar hækkaði hún um 7% á milli febrúarmánaða og 7,6% á milli janúarmánaða.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 0,42% á milli mán aða í mars

Vísitala leiguverðs mældist 120,3 stig og hækkaði um 0,42% á milli mánaða í mars. Leiguverð hækkaði því annan mánuðinn í röð eftir tveggja mánaða lækkun í desember og janúar síðastliðnum. Á milli marsmánaða 2024 og 2025 hefur vísitalan hækkað um 11,3% á sama tíma og verðbólga mældist 3,8%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu leiguverðs og gildi á síðustu mánuðum.

Vísitalan hækkaði um 7,2% á ársgrundvelli í mars umfram verðbólgu. Til samanburðar hækkaði hún um 6,9% að raunvirði á milli febrúarmánaða 2024 og 2025 og 7% að raunvirði á milli janúarmánaða 2024 og 2025. Raunverðshækkanir á ársgrundvelli hafa því verið í kringum 7% frá því í desember í fyrra.

Ný­skráð­um leigu­samn­ing­um á fyrsta árs­fjórð­ungi fjölg­ar milli ára

Alls tóku 4.554 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá HMS á fyrsta ársfjórðungi 2025 á sama tíma og 2.494 samningar féllu úr gildi. Gildum samningum fjölgaði þannig um 2.060 á tímabilinu. Til samanburðar tóku 3.968 nýir leigusamningar gildi á fyrsta ársfjórðungi árið 2024 og því jókst nýskráning leigusamninga á fyrsta ársfjórðungi um tæp 14% milli ára.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda nýskráðra leigusamninga í hverjum ársfjórðungi eftir tegund leigusala. Hægt er að nálgast gögn um fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum á heimasíðu HMS.

Alls tóku 1.316 nýir leigusamningar gildi í mars á sama tíma og 828 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði gildum samningum um 500 í mars eftir að hafa fjölgað um 650 í febrúar. Samningum fjölgaði mest á höfuðborgarsvæðinu í mars eða um 375 talsins.

Flest­ir nýir leigu­samn­ing­ar með ein­stak­linga sem leigu­sala

Á neðangreindri mynd má sjá fjölda nýskráðra leigusamninga eftir tegund leigusala á fyrsta ársfjórðungi áranna 2024 og 2025. Nýskráðum leigusamningum fjölgaði í öllum tilfellum, en þó fjölgaði leigusamningum um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga hlutfallslega mest, eða um 19%. Leigusamningum um íbúðir á vegum sveitarfélaga fjölgaði um 17% og á vegum annarra leigufélaga um 16%. Minnst var fjölgunin á meðal samninga um íbúðir á vegum einstaklinga, eða um 12%.

Einstaklingar eru þó áfram umsvifamestir í útleigu íbúðarhúsnæðis en rúmlega 40% af nýskráðum samningum á fyrsta ársfjórðungi vörðuðu leiguíbúðir á vegum einstaklinga. Þá vörðuðu 32% samninga leiguíbúðir á vegum hagnaðardrifinna leigufélaga og 19% samninga vörðuðu íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga. Um 8% nýskráðra leigusamninga vörðuðu svo íbúðir á vegum sveitarfélaga.

Hlut­fall leigu af fast­eigna­verði er lægra en það var fyr­ir far­ald­ur

Leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði lækkaði hratt á tímum heimsfaraldursins, þar sem eftirspurn eftir leiguhúsnæði dróst saman á meðan eftirspurn á fasteignamarkaði jókst í kjölfar vaxtalækkana á íbúðalánamarkaði. Hlutfallið tók svo að hækka aftur um mitt ár 2022 eftir því sem eftirspurn eftir leiguíbúðum jókst aftur og hægja tók á kaupverðshækkunum fasteigna vegna versnandi íbúðalánakjara.

Frá miðju ári 2024 hefur hlutfallið hins vegar haldist tiltölulega stöðugt, þar sem fasteignaverð og leiguverð hafa hækkað í takt. Líkt og myndin hér að neðan sýnir er hlutfall leigu af fasteignaverði þó enn lægra en það var á árunum fyrir heimsfaraldur.

OECD mælir einnig ársmeðaltöl leigu sem hlutfall af fasteignaverði á milli landa. Mæling OECD gefur ekki nákvæmlega sömu niðurstöður og HMS þar sem hún byggir á öðruvísi aðferðarfræði, en gefur þó sömu mynd af þróun síðustu ára⁴.

Samkvæmt mælingu OECD var leiga sem hlutfall af fasteignaverði á síðasta ári rúmum fimmtungi lægra en það var árið 2019. Þetta er frábrugðin þróun frá því sem hefur gerst á hinum Norðurlöndunum og á Evrusvæðinu, en þar hefur leiguverð hækkað í meira samræmi við fasteignaverð á síðustu sex árum.

Sjá má þróun leiguverðs sem hlutfall af fasteignaverði á milli landa á tímabilinu 2019-2024 á mynd hér að ofan. Samkvæmt henni var leiga hærra hlutfall af fasteignaverði í Svíþjóð og Finnlandi í fyrra heldur en árið 2019, á meðan hlutfallið var um 10 prósentum lægra í Danmörku, Noregi og á Evrusvæðinu í fyrra, miðað við árið 2019.

Hlut­deild mark­aðs­leigu mest í Reykja­nes­bæ og Garða­bæ

Alls voru um 28.600 samningar í gildi í leiguskrá nú um miðjan aprílmánuð⁵. Þar af vörðuðu um 20 þúsund samningar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, um 4.200 samningar vörðuðu íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðis og um 4.400 samningar vörðuðu íbúðir annars staðar á landinu.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall skráðra samninga sem teljast til markaðsleigu eftir sveitarfélögum með fleiri en 250 gilda samninga í leiguskrá á hverjum ársfjórðungi. Hlutdeild skráðra samninga sem teljast til markaðsleigu er lægst í Borgarbyggð og hæst í Reykjanesbæ. Á Akranesi, Akureyri og í Borgarbyggð er hlutfallið á bilinu 50 til 70%, en 70 til 85% í Hafnarfirði, Mosfellsbæ, Reykjavík, Árborg og Ölfusi. Í Garðabæ, Kópavogi og Reykjanesbæ er hlutfall slíkra leiguíbúða aftur á móti nær 90%.

Hlutfall skráðra samninga sem ná til markaðsleigu hefur hækkað úr 63% í 65% á milli fyrstu ársfjórðunga 2024 og 2025. Hækkunina má að mestu leyti rekja til aukinnar hlutdeildar markaðsleigu í Reykjavík og Hafnarfirði, en um 57% af samningum í leiguskrá varða íbúðir sem eru staðsettar í Reykjavík og Hafnarfirði.Til samanburðar eru íbúðir í Reykjavík og Hafnarfirði um 44% af heildarfjölda íbúða á landinu öllu og um 71% af heildarfjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu.

Hús­næð­is­bóta­þeg­um fjölg­ar ekki í takt við íbúa­fjölg­un

Húsnæðisbótum er ætlað að lækka húsnæðiskostnað tekju- og eignalægri leigjenda með því að hjálpa þeim að standa straum af leigugreiðslum. HMS greiddi tæplega 921 milljón króna til 17.427 umsækjanda um almennar húsnæðisbætur vegna leigu í marsmánuði.

Fólksfjölgun síðustu ára hefur verið borin uppi af erlendu vinnuafli en samhliða viðspyrnu í ferðaþjónustu og auknum umsvifum í byggingariðnaði tók aðfluttum ríkisborgurum að fjölga umfram brottflutta undir lok heimsfaraldursins. Á sama tíma hefur húsnæðisbótaþegum hins vegar ekki fjölgað jafnhratt, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Frá árinu 2022 hefur húsnæðisbótaþegum fjölgað um 1,2%, á meðan íbúum hefur fjölgað um 6,7%. Húsnæðisbótaþegar eru nú um 4,5% af íbúum landsins, en þeir voru 4,7% af íbúafjölda fyrir þremur árum síðan.

Sér­tæk­ur hús­næð­is­stuðn­ing­ur vegna Grinda­vík­ur fell­ur nið­ur

Sértækur húsnæðisstuðningur vegna náttúruhamfara í Grindavík féll niður frá og með 31. mars síðastliðnum og umsóknum um stuðninginn hefur verið lokað frá þeim degi. Síðasta greiðsla fór fram 1. apríl vegna marsmánaðar.

Til eru önnur úrræði fyrir leigjendur sem þurfa fjárhagslega aðstoð og eru leigjendur hvattir til að kanna rétt sinn og sækja um viðeigandi stuðning sem fyrst til að tryggja samfellu í greiðslum.

Leigjendur sem þurfa áframhaldandi stuðning við leigugreiðslur geta sótt um húsnæðisbætur hjá HMS. Sömuleiðis veita sveitarfélög viðbótarstuðning fyrir þá sem þurfa frekari fjárhagslega aðstoð við leigugreiðslur umfram hefðbundnar húsnæðisbætur. Leigjendur geta kannað hvort þeir eigi rétt á slíkum stuðningi með því að hafa samband við sveitarfélagið sem þeir eru með lögheimili.

Lána­mark­að­ur

Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu eru vísbendingar um aukna ásókn í óverðtryggð lán samhliða lægri vöxtum á slíkum lánum. Úr nýjum Hagvísum Seðlabankans má lesa að 44% af heildarfjárhæð nýrra fasteignalána til heimila í desember og janúar var óverðtryggð, en hlutdeild óverðtryggðra lána var að jafnaði 27% mánuðina ellefu þar á undan.

Heim­il­in leita til líf­eyr­is­sjóða í aukn­um mæli í fjár­mögn­un verð­tryggðra íbúð­ar­kaupa

Þrátt fyrir að kaupsamningum hefur fjölgað á milli mánaða á þessu ári drógust hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila saman um 13% á milli janúar- og febrúarmánaðar. Í febrúar námu lánin alls 8,8 milljörðum króna og bendir það til þess að kaupendahópur fasteigna í febrúar hafi ekki verið eins háður lántöku við fjármögnun á fasteignakaupum.

Hrein ný verðtryggð íbúðalán námu 7,3 milljörðum króna hjá bönkunum og 9,5 milljörðum króna hjá lífeyrissjóðunum. Til frádráttar koma hins vegar uppgreiðslur á óverðtryggðum íbúðalánum, sem námu 7,1 milljörðum króna hjá bönkunum, en nær engar uppgreiðslur voru á óverðtryggðum lánum hjá lífeyrissjóðum.

Hrein ný lántaka var því töluverð hjá lífeyrissjóðunum, vegna ásóknar í verðtryggð lán. Hún var aftur á móti mjög lítil hjá bönkunum, þar sem álíka mikið var greitt upp af óverðtryggðum lánum og tekið var að láni í nýjum hreinum verðtryggðum lánum.

Bestu vaxtakjörin á verðtryggðum lánum þessa stundina er að finna hjá lífeyrissjóðunum. Líkt og myndin sýnir hér að neðan eru lægstu breytilegu vextir á verðtryggðum íbúðalánum um einu prósentustigi lægri hjá lífeyrissjóðum en hjá bönkunum.

Breytilegir vextir á verðtryggðum íbúðalánum hjá stærstu þremur bönkunum eru á bilinu 4 til 7% á meðan slíkir vextir hjá lífeyrissjóðum eru á bilinu 3 til 6%. Lægstu breytilegu óverðtryggðir vextir á íbúðalánum eru hins vegar í kringum 8% hjá bæði lífeyrissjóðum og bönkum.

Tiltölulega lág veðsetningarhlutföll hjá lífeyrissjóðum og hækkandi íbúðaverð gera það hins vegar að verkum að lífeyrissjóðslán eru í mörgum tilfellum ekki fullnægjandi fjármögnunarkostur fyrir fólk með lítið eigið fé⁶. En líkt og hefur komið fram var kaupendahópur í febrúar síður háður fjármögnun á íbúðamarkaði sem skýrir einnig að hluta til aukna aðsókn í verðtryggð íbúðalán hjá lífeyrissjóðum.

Nán­ast eng­inn mun­ur á raun­vöxt­um óverð­tryggðra og verð­tryggðra lána

Til þess að hægt sé að bera saman vexti á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum verður að skoða raunvexti óverðtryggðra lána, þ.e. vexti að teknu tilliti til verðbólgu. Raunvextir hafa hækkað skarpt undanfarin tvö ár og munur á raunvöxtum óverðtryggðra og verðtryggðra lána minnkað töluvert. Í dag eru raunvextir óverðtryggðra lána 4,3%⁷ og verðtryggðir vextir 4,5%.

Munurinn á lánsformunum er að afborganir af verðtryggðum lánum eru lægri í upphafi lánstímans en höfuðstóllinn lækkar hægar þar sem verðbætur leggjast við höfuðstól lánsins. Vextir á óverðtryggðum lánum greiðast hins vegar að fullu í hvert sinn sem þarf að greiða af láninu og leggjast ekki við höfuðstólinn. Af þeim sökum er greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum þyngri í upphafi en lækkar eftir því sem líður á lánstímann.

Peningastefnunefnd Seðlabankans lækkaði stýrivexti síðastliðinn október eftir að hafa haldið þeim í 9,25% í meira en ár. Síðan þá hafa stýrivextir lækkað um 1,5 prósentustig í fjórum skrefum og eru nú komnir niður í 7,75%. Í nýlegri efnahagsspá Landsbankans fyrir árin 2025 til 2027 er því spáð að stýrivextir verði komnir niður í 7% í lok þessa árs og að verðbólga breytist lítið og verði 3,9% í lok árs 2025. Gangi þessi spá eftir má gera ráð fyrir að raunvextir lækki lítillega.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Færri íbúð­ir á fyrri fram­vindu­stig­um en vís­bend­ing­ar um hrað­ari fram­vindu

HMS stóð að talningu íbúða í byggingu á landinu öllu í seinni hluta febrúarmánaðar og fyrri hluta marsmánaðar. Í talningunni er lagt mat á framvindu⁸ hverrar íbúðar í þeim tilgangi að fá betri yfirsýn yfir stöðu og framgang íbúðauppbyggingar í landinu og hvenær áætlað er að íbúðir komi á markað.

Samkvæmt nýjustu talningu er alls 7.181 íbúð í byggingu á landinu öllu. Fjöldi íbúða í byggingu hélst því tiltölulega stöðugur milli talninga, en í fyrri talningu, sem framkvæmd var í september síðastliðnum, var 7.221 íbúð í byggingu. Hins vegar hefur íbúðum í byggingu fækkað talsvert meira frá því í mars talningu 2024 þegar 7.976 íbúðir voru í byggingu, eða um 10%.

Íbúðum í byggingu hefur fækkað talsvert á höfuðborgarsvæðinu. Mest dró úr framkvæmdum í Kópavogi og Hafnarfirði, þar sem íbúðum í byggingu fækkaði um 20,5% og 19,9% milli talninga. Í Reykjavík var fækkunin umfangsminni, en engu að síður hafa aldrei verið færri íbúðir í byggingu í Reykjavík frá því að HMS hóf reglubundnar talningar með þessum hætti árið 2021. Lítilsháttar fjölgun mældist í Mosfellsbæ, Garðabæ og á Seltjarnarnesi.

Af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu eru hlutfallslega flestar íbúðir á fyrri framvindustigum í Reykjavík eða helmingur allra íbúða í byggingu. Engar íbúðir eru á fyrri framvindustigum á Seltjarnarnesi en hlutfallið er næst lægst í Kópavogi þar sem ein af hverjum sex íbúðum í sveitarfélaginu hafa ekki náð fokheldi. Nýjar framkvæmdir á fyrri framvindustigum eru um 80% færri nú samanborið við fyrir ári síðan í fjórum stærstu sveitarfélögunum höfuðborgarsvæðisins (97 í ár en voru 423 á sama tíma 2024).

Hlutfall íbúða á fyrri framvindustigum er um 40% á höfuðborgarsvæðinu en ríflega 53% annars staðar á landinu. Að hluta til skýrist þetta misvægi á fjölda íbúða sem eru komnar á framvindustig 7 og teljast tilbúnar. Alls eru 707 íbúðir á því framvindustigi á landinu öllu og þar af eru 581 þeirra á höfuðborgarsvæðinu.

Íbúðum í byggingu á fyrri framvindustigum (fyrir fokheldi) á höfuðborgarsvæðinu hefur farið fækkandi í síðustu fjórum talningum og hafa þær ekki verið færri síðan í september 2021 sem er fyrsta talning HMS með þessum hætti.

Þrátt fyrir að íbúðum á fyrri framvindustigum hafi fækkað á milli íbúðatalninga spáir HMS ekki jafnmiklum samdrætti í fjölda nýrra fullbúinna íbúða og áður vegna vísbendinga um hraðari framvindu. Fleiri fullbúnar íbúðir hafa komið inn á markað á síðustu mánuðum en HMS gerði ráð fyrir, sem bendir til þess að uppbyggingartími íbúðanna sé nú styttri en hann hefur áður verið.

Vegna vísbendinga um hraðari framvindu íbúða er minni fyrirsjáanleiki um hvenær íbúðir í byggingu verða fullbúnar. Því inniheldur spá HMS um fullbúnar íbúðir, sem sjá má á mynd hér að neðan, óvissubil sem eykst þegar lengra líður á spátímabilið.

HMS mun fylgjast náið með framvindu íbúðaruppbyggingar og fjölda framkvæmda sem fara af stað næstu vikur og uppfæra spárnar ef þörf krefur. Ef teknar eru með íbúðir sem voru fullbúnar áður en marstalning hófst gerir HMS ráð fyrir að á bilinu 3.100 til 3.600 íbúðir verði fullbúnar í ár. Áætlað er að á bilinu 2.400 til 3.000 íbúðir verði fullbúnar árið 2026 og 2.600 til 3.400 íbúðir árið 2027.

Sögu­lega mik­il velta í bygg­ing­ar­iðn­aði í fyrra en vís­bend­ing­ar að hægt hafi á í grein­inni síð­ustu mán­uði

Velta í byggingariðnaði var sögulega mikil í fyrra og hækkaði um 4% á föstu verðlagi milli áranna 2023 og 2024. Blikur eru þó á lofti þar sem veltan dróst talsvert saman á síðustu tveimur mánuðum síðasta árs. Árstíðaleiðrétt velta í byggingariðnaði var 98 milljarðar króna í nóvember og desember á síðasta ári og dróst saman um tæp 7% frá sömu mánuðum ársins 2023. Á myndinni hér að neðan má sjá samanburð á veltu í byggingariðnaði og öðrum atvinnugreinum.

Fjöldi nýskráninga umfram gjaldþrot á fyrstu mánuðum þessa árs bendir til þess að fyrirtækjum hafi fjölgað síðustu mánuði samkvæmt tölum sem HMS hefur fengið frá Hagstofu um nýskráningar og gjaldþrot í greininni.

Á myndinni hér að ofan má sjá mánaðarlegar tölur um gjaldþrot og nýskráningar fyrirtækja í byggingariðnaði og mannvirkjagerð annars vegar og allra atvinnufyrirtækja hins vegar. Á fyrstu tveimur mánuðum þessa árs urðu 42 fyrirtæki í byggingarstarfsemi gjaldþrota á sama tíma og 88 fyrirtæki voru nýskráð. Áfram hægist á gjaldþrotum fyrirtækja í byggingariðnaði en til samanburðar voru samtals 65 fyrirtæki gjaldþrota í janúar og febrúar á síðasta ári. Einnig hefur hægst á nýskráningum en þó ekki jafn mikið.

Samhliða auknum umsvifum á byggingarmarkaði undanfarin ár hefur starfsfólki í byggingariðnaði og mannvirkjagerð fjölgað. Um 17.800 manns störfuðu í byggingariðnaði í febrúar síðastliðnum sem er sambærilegur fjöldi og starfaði í greininni á sama tíma árið 2024.

Á myndinni hér að neðan má sjá tólf mánaða breytingu á fjölda starfandi í byggingariðnaði og mannvirkjagerð. Líkt og myndin sýnir hefur hægt mjög á fjölgun þeirra sem starfa í greininni en fjöldinn jókst um 6,8% milli febrúarmánaða 2024 og 2023 og þar á undan um 13,1% milli febrúarmánaða 2023 og 2022.

Síðustu ár hafa einkennst af miklum vexti í ferðaþjónustu og tengdum greinum en vísbendingar eru um að nú sé tekið að hægja á. Hagvöxtur mældist 0,5% í fyrra sem er minnsti hagvöxtur frá efnahagsþrengingunum í kjölfar heimsfaraldursins árið 2020. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hélst fjöldi starfandi á vinnumarkaði nánast stöðugur á milli febrúarmánaða 2024 og 2025 og hlutdeild byggingariðnaðarins hélst jafnframt óbreytt í um 8,3% af heildarvinnumarkaði.

Hlutfall lausra starfa í hagkerfinu í heild lækkaði milli fjórða ársfjórðungs 2023 og 2024, úr 2% í 1,6%. Lausum störfum í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fjölgaði hins vegar um 200 á sama tímabili og var hæst af öllum atvinnugreinum á fjórða ársfjórðungi 2024, eða 6,7%. Hátt hlutfall lausra starfa er til marks um að erfiðlega gangi að fá fólk til starfa í greininni samanborið við aðrar atvinnugreinar.

Óbreytt hlutdeild byggingargeirans af heildarvinnumarkaði þar sem starfsmenn í byggingariðnaði í febrúar 2025 eru nánast jafnmargir og í febrúar 2024 ásamt færri nýskráningum fyrirtækja á fyrstu mánuðum þessa árs samanborið við 2024 bendir til að hægt hafi á vexti byggingargeirans. Í sögulegu samhengi er hann hins vegar enn töluvert stór.

Lands­mönn­um fjölg­ar hæg­ar en und­an­geng­in ár

Árið 2024 voru aðfluttir umfram brottflutta rúmlega 4 þúsund talsins og skýrist það að mestu leyti af miklum fjölda aðflutts vinnuafls. Flutningsjöfnuður íslenskra ríkisborgara var neikvæður í fyrra og jafnframt var árið í fyrra átjánda árið á öldinni þar sem fleiri íslenskir ríkisborgarar fluttu frá landinu en til þess.

Á meðfylgjandi mynd má sjá aðflutta umfram brottflutta á tímabilinu 2011-2024. Samkvæmt henni fluttu töluvert fleiri einstaklingar til landsins en frá landinu á tímabilinu 2016-2017. Á árunum 2019-2021 hægðist svo á fjölgun aðfluttra umfram brottflutta, meðal annars vegna takmarkaðra efnahagsumsvifa í skugga heimsfaraldurs. Samhliða viðspyrnu í ferðaþjónustu og auknum umsvifum í byggingariðnaði tók aðfluttum umfram brottflutta að fjölga á ný, þá einna helst meðal erlendra ríkisborgara sem sinna stórum hluta starfa í þeim atvinnugreinum. Nýjar tölur frá Hagstofu benda nú til þess að hægt hafi á fólksfjölgun á ný á allra síðustu misserum.

HMS áætlar íbúðaþörf út frá mannfjöldaspá Hagstofu en mannfjöldaspáin byggir á líkönum um frjósemi, dánartíðni og búferlaflutninga. Mannfjölgun undanfarin ár hefur verið umfram það sem gert var ráð fyrir í mannfjöldaspá Hagstofu. Á tímabilinu 2017-2024 fjölgaði íbúum á Íslandi um 2% á hverju ári að meðaltali. Mannfjöldaspá Hagstofu frá árinu 2017 gerði hins vegar ráð fyrir 0,6% árlegri fjölgun. Frá 2017-2024 hefur landsmönnum fjölgað um 17,2% eða 12,5% umfram spá Hagstofu á tímabilinu.

Töluverð fækkun varð á fjölda aðfluttra umfram brottflutta í fyrra miðað við árin þar á undan. Þegar hægir á fólksfjölgun verður þörf á færri nýjum íbúðum þar sem eftirspurn eftir húsnæði verður minni en ella. Undanfarin ár hefur mikil fólksfjölgun verið ráðandi þáttur í eftirspurn eftir húsnæði en sveiflur þar á skapa óvissu um framtíðarþörf fyrir húsnæði.