Merki um aukna virkni á bygg­ing­ar­mark­aði

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) stóð að talningu íbúða í byggingu á landinu öllu seinni hlutann í febrúar og fyrri hlutann af mars. Í talningunni er lagt mat á framvindu¹ hverrar íbúðar í þeim tilgangi að fá betri yfirsýn yfir stöðu og framgang íbúðauppbyggingar í landinu og hvenær áætlað er að íbúðir komi á markað. 

Helstu niðurstöður nýjustu talningar eru þessar: 

HMS framkvæmir tvisvar á ári heildstæða greiningu á stöðu íbúðauppbyggingar á Íslandi með talningu allra íbúða í byggingu. Slík greining, sem fram fer í mars og september ár hvert, veitir mikilvæga yfirsýn yfir umfang framkvæmda, dreifingu þeirra milli landshluta og þróun á mismunandi stigum byggingarferlisins. Niðurstöðurnar nýtast bæði við greiningu á jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði og sem stoð við stefnumótun stjórnvalda og annarra hagaðila í húsnæðismálum. 

Talningin fer fram með kerfisbundnum hætti þar sem staða hverrar íbúðar er metin samkvæmt matsstigum sem endurspegla framvindu framkvæmda. Þannig fæst ekki einungis mynd af fjölda íbúða í byggingu, heldur einnig dýpri innsýn í hvernig framkvæmdir þróast yfir tíma og hvaða íbúðir eru líklegar til að koma á markað á næstu misserum. 

Í þessari skýrslu er greint frá niðurstöðum nýjustu marstalningar HMS. Gögnin eru borin saman við fyrri talningar til að varpa ljósi á þróun íbúðauppbyggingar á landinu, hraða framkvæmda, svæðisbundinn mun og horfur á markaði næstu ár.

Sam­drátt­ur á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Samkvæmt nýjustu talningu er alls 7.181 íbúð í byggingu á landinu öllu². Í fyrri talningu, sem framkvæmd var í september síðastliðnum, var 7.221 íbúð í byggingu, sem er nánast sami fjöldi en jafngildir 0,6% samdrætti á milli talninga. Sé litið til sama tíma í fyrra, þegar 7.976 íbúðir voru í byggingu, nemur samdrátturinn nærri 10%. 

Fjöldi íbúða í byggingu hefur dregist talsvert saman á höfuðborgarsvæðinu. Mest dró úr framkvæmdum í Kópavogi og Hafnarfirði, þar sem þeim fækkaði um 20,5% og 19,9% milli talninga. Í Reykjavík var fækkunin minni, en engu að síður hefur fjöldi íbúða í byggingu þar aldrei mælst lægri frá því að HMS hóf reglubundnar talningar með þessum hætti árið 2021. Lítil fjölgun mældist í Mosfellsbæ, Garðabæ og á Seltjarnarnesi. 

Á sama tíma fjölgar íbúðum í byggingu í sveitarfélögum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins um 19,7%. Mest er fjölgunin í Sveitarfélaginu Ölfusi, þar sem hún nemur 132,8%, en einnig var marktæk fjölgun hjá Sveitarfélaginu Vogum þar sem íbúðum í byggingu fjölgaði um 98,9%. Á hinn bóginn hefur dregið úr uppbyggingu á Akranesi, þar sem samdráttur er um 19,0%. 

Á landsbyggðinni eykst fjöldi íbúða í byggingu á ný eftir fækkun í síðustu talningu í september 2024. Fjöldinn hefur verið tiltölulega stöðugur síðastliðin ár en frá því að mælingar HMS hófust í september 2021 hefur fjöldi íbúða í byggingu á landsbyggðinni aukist verulega og eru nú 434 fleiri íbúðir í byggingu heldur en þá sem er aukning um 70,8%. 

Flest­ar íbúð­ir á seinni stig­um fram­kvæmda

Við talningu HMS á íbúðum í byggingu er ekki einungis horft til fjölda íbúða, heldur einnig metið hvar í byggingarferlinu hver íbúð er stödd. Þessi flokkun, sem byggir á matsstigum fasteignaskrár, gerir kleift að greina framvindu framkvæmda með nákvæmari hætti en fjöldatölur einar og sér gefa til kynna. Matsstigin ná frá því að byggingarleyfi hefur verið gefið út (matsstig 1) til þess að mannvirki er orðið fullbúið (matsstig 7). Eingöngu eru taldar með íbúðir á matsstigi 1 þegar jarðvinna við þær íbúðir er hafin. Íbúðir sem eru á matsstigi 1 til 3 teljast vera á fyrri stigum framkvæmda, en frá og með matsstigi 4, þegar mannvirki verður fokhelt, teljast þær komnar á seinni stig byggingarferlisins. 

Með því að greina dreifingu íbúða milli framvindustiga fæst betri mynd af framvindu verkefna, hversu hratt framkvæmdir færast milli stiga og þá hvort einhver verkefni hafi staðið í stað. Slík greining getur því gefið vísbendingar um hvort hægt sé að vænta aukins framboðs nýrra íbúða á næstu misserum. 

Fjöldi íbúða á framvindustigi 1 hefur dregist stöðugt saman frá september 2023 til mars 2025 og nemur fækkunin 63,5% á tímabilinu. Svipuð þróun sést á framvindustigi 2, þar sem fjöldinn hefur haldist stöðugur en minnkað lítillega í síðustu talningum. Þessi þróun er til komin vegna verulegs samdráttar í nýjum framkvæmdum í fyrri talningum, sem gæti haft áhrif á framboð íbúða til lengri tíma. 

Aukning er í fjölda íbúða sem teljast fokheldar og eru á framvindustigi 4. Stór hluti þessara íbúða er jafnframt kominn það langt í framkvæmdum að búast má við að þær færist fljótlega yfir á næsta stig, sem er tilbúið til innréttingar. Þannig líður ekki að löngu þar til þær íbúðir skili sér inn á markaðinn. 

Á framvindustigi 7 eru nú 707 íbúðir sem eru tómar, sem teljast fullbúnar en hafa ekki verið teknar í notkun. Fyrir ári síðan voru samtals 628 íbúðir á sama framvindustigi, sem samsvarar fjölgun um 79 íbúðir á milli ára. 

Við samanburð á nýjustu talningu við fyrri talningar kemur í ljós að íbúðum á fyrri framvindustigum, þ.e. fyrir fokheldi, hefur fækkað samfellt í síðustu sex talningum og eru þær nú færri en nokkru sinni síðan í september 2021. Meirihluti íbúða er nú á seinni framvindustigum framkvæmda, þrátt fyrir að framkvæmdatíminn sé að jafnaði lengri á fyrri stigunum. Af þeim 3.227 íbúðum sem nú eru á fyrri framvindustigum eru 2.326 á framvindustigi 3, sem er síðasta stigið fyrir fokheldi. Það bendir til þess að enn stærri hluti íbúða í byggingu muni fljótlega færast yfir á seinni framvindustig. Taki nýframkvæmdir ekki enn frekar við sér fyrir næstu talningu er líklegt að samdráttur verði í framboði nýrra íbúða á næstu árum. 

Hlut­fall íbúða í bygg­ingu af heild­ar­fjölda íbúða

Hlutfall íbúða í byggingu af heildarfjölda fullbúinna íbúða gefur mikilvægar vísbendingar um þróun framboðs á íbúðamarkaði. Lækkun þess getur verið merki um hægari uppbyggingu og eins er hækkun þess merki um hið öfuga. Á landsvísu stendur hlutfall íbúða í byggingu nú í 4,6% af fullbúnum íbúðum, samanborið við 5,3% í mars fyrir ári síðan. Lækkunin á milli ára dreifist nokkuð jafnt yfir landið, en hlutfallið hefur farið minnkandi undanfarin ár. Tvö ár eru liðin frá því hlutfallið stóð í 5,8%, verulega hærra en nú, en þá voru 1.610 fleiri íbúðir í byggingu en eru í dag. 

Mestur samdráttur hefur orðið á höfuðborgarsvæðinu og nærliggjandi svæðum, sem hafa gegnt lykilhlutverki í íbúðauppbyggingu undanfarin ár. Merki um viðsnúning má þó greina á svæðunum í grennd við höfuðborgarsvæðið, þar sem hlutfall íbúða í byggingu hefur hækkað um heilt prósentustig frá síðustu talningu. Á höfuðborgarsvæðinu sjálfu, og þá sérstaklega í Reykjavík, heldur samdrátturinn hins vegar áfram. Þar hefur hlutfall íbúða í byggingu, miðað við fjölda fullbúinna íbúða, lækkað jafnt og þétt undanfarin ár og farið úr 4,3% í mars 2023, í 3,9% í mars 2024, og mælist nú 3,6%. Eftir öflugt uppbyggingartímabil í sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, fyrir utan Reykjavíkurborg, hefur hlutfallsleg uppbygging dregist stöðugt saman með hverri mælingu síðustu tvö ár. Hámarkinu var náð í mars 2023, þegar byggingarstarfsemi stóð sem hæst.

Sex sveitarfélög á landinu eru með hærra en 10% hlutfall íbúða í byggingu m.v. fjölda fullbúinna íbúða. Sveitarfélagið Vogar endurheimtir toppsætið eftir að hafa um tíma verið skákað af Hvalfjarðarsveit, sem hafði hæsta hlutfallið í síðustu talningu. Í Vogum nemur hlutfallið nú 27,9%, en framkvæmdir hófust á 97 nýjum íbúðum frá síðustu mælingu. Hvalfjarðarsveit kemur þó þar næst á eftir með 17,3%. 

Á höfuðborgarsvæðinu vex Hafnarfjörður hlutfallslega mest, líkt og við síðustu talningu, þó hlutfallið hafi lækkað lítillega. Þar eru íbúðir í byggingu um 9,5% af heildarfjölda fullbúinna íbúða. Garðabær fylgir fast á hæla með hlutfallið 8,9%, en vöxturinn er minnstur í Mosfellsbæ þar sem hlutfallið er einungis 2,4%. 

Sé litið til annarra landshluta fjölgar íbúðum hlutfallslega mest á Suðurlandi, þar sem hlutfallið stendur í 6,8%. Einnig er mikil uppbygging á Suðurnesjum þar sem hlutfallið er 6,5%. Vestfirðir og Norðurland vestra hafa lægsta hlutfall íbúða í byggingu, eða 0,7% og 1,2%.

Nýj­um fram­kvæmd­um fjölg­ar

Frá síðustu talningu í september 2024 hófust framkvæmdir við 1.585 nýjar íbúðir á landsvísu, þ.e. íbúðir sem ekki voru í byggingu í síðustu talningu. Fjöldi nýrra framkvæmda, milli talninga, hefur verið á uppleið frá því þær náðu lágmarki í september 2023. Til að mynda eru nú 48,8% fleiri íbúðir í nýjum framkvæmdum en mældust í mars talningu 2024.

Tæplega helmingur nýrra íbúða, eða um 49%, eru á höfuðborgarsvæðinu. Þetta markar breytingu frá fyrri mælingum, þar sem meirihluti nýrra framkvæmda var jafnan á þessu svæði. Til samanburðar voru 59% nýrra framkvæmda á höfuðborgarsvæðinu við síðustu talningu og 69% í mars í fyrra. Mestum fjölda nýrra framkvæmda utan Reykjavíkur er nú að finna í Garðabæ, þar sem 316 íbúðir eru í byggingu. Þá hefur orðið veruleg aukning í framkvæmdum í flokknum „Annað á landsbyggðinni“, sem helst skýrist af því að fyrsti áfangi í Móahverfi er nú kominn af stað. Einnig er töluverður fjöldi nýrra framkvæmda á Suðurnesjum þar sem framkvæmdir hófust á 121 íbúð í Reykjanesbæ og 97 íbúðum í Sveitarfélaginu Vogum.

Hlut­fall íbúða í bygg­ingu mið­að við íbúa­fjölda

Ef litið er til fjölda íbúða í byggingu fyrir hverja 100 íbúa sem búa í sveitarfélaginu má sjá að Sveitarfélagið Vogar sker sig greinilega frá öðrum sveitarfélögum. Einnig er Sveitarfélagið Ölfus, Grýtubakkahreppur og Svalbarðsstrandarhreppur áberandi. Til samanburðar er aðeins verið að byggja 0,99 íbúðir per 100 íbúa í Strandabyggð og 1,02 í Fjallabyggð.

Fram­kvæmd­ir ganga hrað­ar en áður

Í talningum ársins 2023 komu fram vísbendingar um að dregið hefði úr framvindu íbúðaframkvæmda. Þetta mátti meðal annars sjá á því að talsverður fjöldi íbúða var á sama framvindustigi milli talninga, þrátt fyrir að þær hefðu í flestum tilfellum átt að vera komnar lengra í ferlinu á þeim tíma sem leið á milli talninga. Síðan þá hefur þróunin orðið önnur, sífellt færri framkvæmdir standa í stað milli talninga og framvindan virðist nú hraðari. Flestar hafa íbúðir með óbreytta framvindu verið 3.929 talsins í september 2023 en sé litið á fjöldann í tengslum við mögulegar árstíðarbreytingar þá eru íbúðir sem nú mælast með óbreytta framvindu um 61,4% færri en mældist fyrir tveimur árum síðan og um 35,2% færri en fyrir ári síðan.

Samkvæmt greiningum HMS má rekja framangreinda þróun m.a. til þess að verktakar hafi í auknum mæli haldið að sér höndum undanfarið við að hefja ný verkefni. Sú þróun skýrist einna helst af efnahagsóvissu og viðvarandi háu vaxtastigi síðustu ára. Vísbendingar eru þá um að þeir beini kröftum sínum að því að ljúka verkefnum þegar eru hafin. Þetta gæti skýrt hraðari framvindu íbúðauppbyggingar, sem hefur verið eftirtektarverð í síðustu tveim talningum, þar sem markmið þeirra er eðlilega að tryggja stöðugleika í starfsemi, viðhalda starfskrafti og draga úr fjárhagslegri áhættu.

Færri íbúð­ir með óbreytt fram­vindu­stig og í stoppi

Af þeim 1.218 íbúðum sem eru á sama framvindustigi í tveimur mælingum í röð, hafa 219 íbúðir staðið í stað í heilt ár eða lengur. Það er 52% fækkun frá september 2024, þegar slíkar íbúðir voru 454 talsins. Af þessum 219 íbúðum eru 23 á framvindustigi 7, þ.e. fullbúnar en ekki teknar í notkun. Það má því áætla að þarna séu 196 íbúðir sem eru ekki fullbúnar og framkvæmdir séu stopp. 

Ef þessar 219 íbúðir eru teknar út, standa eftir 999 íbúðir sem eru á sama framvindustigi tvær talningar í röð. Þar af eru 185 íbúðir á framvindustigi 7. Til samanburðar voru þær 106 í september 2024 og 86 í mars sama ár. Þetta bendir til þess að um sé að ræða íbúðir sem erfitt hefur reynst að selja. Af þessum 999 íbúðum eru 670 á framvindustigi 3 og 64 á stigi 4, sem getur átt sér eðlilegar skýringar þar sem framkvæmdir staldra lengst á þessum stigum. Eftir standa þá 103 íbúðir, þar af 84 á framvindustigi 1 og 2, sem ættu að hafa færst áfram í ferlinu undir eðlilegum kringumstæðum. 

Það má áætla að þær íbúðir sem eru í byggingu en hafa verið á sama framvindustigi í 12 mánuði eða lengur séu ekki í virkri framleiðslu. Sama má segja um íbúðir sem hafa verið framvindustigi 1 og 2 tvær talningar í röð. Í heildina eru því 280 íbúðir sem eru ekki í virkri framleiðslu og ríkir ákveðin óvissa um verklok þeirra.

Hlutfallslega eru flestar íbúðir á sama framvindustigi í Reykjavíkurborg en þær eru flestar á framvindustigi 3 og á því óbreytt framvinda sér eðlilegar skýringar þar sem mikið af þeim framkvæmdum eru í uppsteypu í stærri verkefnum. Aðeins sex íbúðir eru metnar í óvirkri framleiðslu í Reykjavík. Um 14% íbúða sem eru á sama framvindustigi á milli talninga eru staðsettar í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, en þar eru 53 íbúðir metnar í óvirkri framleiðslu. Utan höfuðborgarsvæðisins eru hins vegar meirihluti íbúða sem HMS telur vera í óvirkri framleiðslu og eru þær 114 talsins í sveitarfélögum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 107 íbúðir annars staðar á landsbyggðinni. 

Áætl­uð verk­lok

Ef tekið er tillit til íbúða sem metnar eru að vera í stoppi og óvissa er um hver framvinda þeirra verður á næstunni þá er það mat HMS að 6.194 íbúðir séu nú raunverulega í virkri framleiðslu³ og eiga enn eftir að koma á markað af þeim 7.181 íbúð sem taldar voru í byggingu í nýjustu talningunni. Þá er einnig búið að draga frá íbúðir sem nú þegar eru fullbúnar og standa tómar. 

Byggt á þeim fjölda íbúða sem nú voru taldar í byggingu, að frádregnum framan töldum íbúðum sem eru fullbúnar eða metnar í stoppi og áætlaðan tíma fyrir verklok þeirra verkefna má gera ráð fyrir að lokið verði við byggingu á 2.911 þeirra íbúða á þessu ári. Árið 2026 verði lokið við byggingu 2.518 íbúðanna og svo 765 af íbúðunum á árinu 2027. 

Breytingar á byggingarmarkaðnum að undanförnu og minni fyrirsjáanleiki gerir erfitt fyrir að spá fyrir um hversu margar íbúðir munu koma fullbúnar inn á markaðinn á næstunni. Má þar nefna hraðari framvindu í sumum verkefnum heldur en áður og óvissu um fjölda nýrra framkvæmda sem fara af stað á næstu misserum. Þessir þættir hafa áhrif á forspárgildi íbúðaspár og geta haft áhrif á bæði tímasetningar og fjölda íbúða sem koma til með að koma fullbúnar inn á markaðinn á næstu árum. 

Því inniheldur spá um fullbúnar íbúðir óvissubil sem eykst þegar lengra líður á spátímabilið. HMS mun fylgjast náið með framvindu íbúðauppbyggingar og fjölda framkvæmda sem fara af stað næstu vikur og mun uppfæra spánna ef þörf er á. Þegar teknar eru með íbúðir sem voru fullbúnar áður en marstalning hófst þá gerir HMS ráð fyrir að á bilinu 3.100-3.600 íbúðir verði fullbúnar í ár. Áætlað er að á bilinu 2.400-3.000 íbúðir verði fullbúnar árið 2026 og 2.600-3.400 íbúðir árið 2027. 

Nið­ur­staða taln­ing­ar í mars 2025 eft­ir sveit­ar­fé­lagi

Við­auki

Íbúðir í byggingu eru flokkaðar eftir framvindu sem byggja á sjónrænu mati úr vettvangsskoðunum á byggingarsvæði. Framvindumat er gert í þeim tilgangi að leggja mat á hversu langt í framleiðsluferlinu viðkomandi íbúðir eru komnar. 

Með söfnun upplýsinga um framvindu byggingaframkvæmda er markmiðið að auka yfirsýn á byggingarmarkaði og á sviði húsnæðismála, að bæta áætlanagerð með því að meta hvenær íbúðir gætu orðið fullbúnar og þar af leiðandi geta mætt áætlaðri þörf fyrir nýjar íbúðir í landinu. 

Eftirfarandi er nánari skilgreining á framvindustigum ásamt áætluðu hlutfalli af fullbúnu og lýsing á því hvað metið sé að búið sé að framkvæma svo viðkomandi framkvæmd teljist til tiltekins framvindustigs.