Fast­eigna­mark­að­ur

Kaup­samn­ing­um fjölg­ar milli mán­aða þrátt fyr­ir óvissu

Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 983 í september og fjölgar þeim um tæp 5% frá því í ágúst þegar þeir voru um 937. Veltan hélst hins vegar nokkuð stöðug í kringum 73 milljarða króna. Meðalvelta á hvern kaupsamning var því um 74 milljónir króna í mánuðinum, samanborið við um 78 milljónir króna í ágúst.

Gögn um fasteignaauglýsingar benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi verið sambærileg í október, en um 1.019 eignir voru teknar af söluskrá í mánuðinum, samanborið við um 1.032 eignir í september.

Talsverð óvissa skapaðist á fasteignamarkaði um miðjan október þegar vaxtadómurinn var kveðinn upp. Í kjölfarið gerðu flestar lánastofnanir hlé á lánveitingum, einkum með breytilegum verðtryggðum vöxtum sem hefur verið vinsælasta lánaformið undanfarin misseri.

Fyrstu tölur um fjölda kaupsamninga í október eru aðgengilegar í mælaborði HMS fyrir veltu og fjölda kaupsamninga. Tölurnar gefa til kynna að virkni á markaðnum hafi verið talsverð heilt á litið, en nú þegar hafa fengist gögn frá 1.077 þinglýstum sem gefnir voru út í október og fjölgaði því kaupsamningum lítillega milli mánaða. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda kaupsamninga eftir vikum í októbermánuði, samanborið við meðaltal og staðalfrávik sama tímabils á árunum 2015-2024.

Það virðist því sem sú óvissa sem skapaðist í kjölfar vaxtadómsins, með tilheyrandi samdrætti í lánaframboði, hafi ekki haft veruleg áhrif á fjölda kaupsamninga í mánuðinum. Nokkur tími getur þó liðið frá því að lánsumsókn er samþykkt þar til kaupsamningur er undirritaður. Þeir kaupsamningar sem dagsettir eru í seinni hluta októbermánaðar geta því varðað viðskipti sem áttu sér stað áður en vaxtadómurinn féll og aðgengi að lánsfjármagni var takmarkað.

Viðbúið er að kaupsamningum í október muni fjölga enn frekar á næstu vikum, en búast má við allt að sex vikna töf á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu vegna þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa kaupsamningum.

Lög­að­il­ar um­svifa­meiri í októ­ber

Fjölgun kaupsamninga milli mánaða í október virðist að mestu leyti drifin áfram af lögaðilum sem kaupendum. Lögaðilar voru skráðir meðal kaupenda fasteigna í um 13% kaupsamninga í október, eða í um 141 af 1.077 samningum. Til samanburðar var hlutfallið 9% í september, þegar lögaðilar voru skráðir meðal kaupenda í 82 af 983 kaupsamningum. Fjöldi kaupsamninga þar sem aðeins einstaklingar voru skráðir kaupendur var aftur á móti í takt við undanfarna mánuði, um 900.

Hlutfall kaupsamninga með lögaðila sem kaupanda er hærra en verið hefur undanfarna mánuði, en það sem af er ári hafa að meðaltali 8% kaupsamninga í hverjum mánuði varðað eignir þar sem lögaðilar eru meðal kaupenda.

Þess má geta að í sumum tilfellum er um að ræða sameiginleg kaup einstaklinga og fjárfestingasjóða, líkt og mikið hefur verið auglýst á undanförnum vikum. Þar má meðal annars nefna sjóðina REIR20, Kauplykil og ÞG Sjóð sem bjóðast til þess að kaupa allt að fjórðungshlut í fasteignum sem þeir selja. Í október hefur að minnsta kosti 10 kaupsamningum með slíku fyrirkomulagi verið þinglýst.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall kaupsamninga þar sem lögaðilar eru meðal kaupenda eftir mánuðum frá ársbyrjun 2020.

Greina má árstíðarsveiflur í þróun hlutfallsins undanfarin ár, þar sem það rís yfirleitt hæst í desembermánuði þegar kaupsamningar eru alla jafna fáir. Hlutfall kaupsamninga þar sem lögaðili er meðal kaupenda er þó einnig hærra nú samanborið við októbermánuði síðustu ára, þegar hlutfallið hefur verið í kringum 9% að meðaltali.

Hæst fór hlutfall lögaðila í um 22% í desember 2023, þegar alls 211 kaupsamningar vörðuðu eignir þar sem lögaðilar voru meðal kaupenda. Leigufélög voru þá umsvifamikil og festu kaup á fjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess til þess að leigja út til Grindvíkinga.

Meiri kaup­enda­mark­að­ur og minni verð­þrýst­ing­ur að mati fast­eigna­sala

Enn hægir á umsvifum á fasteignamarkaði að mati fasteignasala, en rúmlega 90% svarenda í nýjustu könnun HMS meðal fasteignasala telja virkni markaðar litla miðað við árstíma samanborið við 68% í síðustu mælingu. Mikil aukning er meðal þeirra sem telja virknina mjög litla, eða 49% samanborið við 13% að meðaltali frá fyrstu mælingu í maí.

Ítarlega var fjallað um niðurstöður könnunarinnar í nýlegri frétt á vef HMS, en þær gefa fyrstu vísbendingar um þróun fasteignamarkaðarins eftir að dómur Hæstaréttar féll í vaxtamálinu svokallaða þann 14. október síðastliðinn.

Að mati fasteignasala er fasteignamarkaðurinn meiri kaupendamarkaður nú samanborið við fyrir mánuði síðan auk þess sem fasteignasalar greina minni verðþrýsting á markaðnum. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur markaðurinn farið sífellt kólnandi frá því mælingar á viðhorfi fasteignasala hófust í maí, sem endurspeglar meðal annars fjölgun íbúða til sölu og minni áhuga mögulegra kaupenda á opnum húsum.

Niðurstöður könnunarinnar gefa jafnframt vísbendingar um að fyrstu kaupendum hafi fækkað á síðustu vikum, en greina má áberandi fjölgun meðal fasteignasala sem miðluðu ekki fasteignum til fyrstu kaupenda í mánuðinum. Aðspurð um fjármögnunarleiðir fyrstu kaupenda kváðust alls 29% fasteignasala ekki hafa selt íbúð til fyrstu kaupenda í nóvembermælingu, samanborið við 20% að meðaltali í fyrri mælingum.

Vísi­tala íbúða­verðs stóð í stað á milli mán­aða í októ­ber

Vísitala íbúðaverðs mældist 112,8 stig í október og stóð því í stað á milli mánaða eftir að hafa hækkað um 1,53% milli mánaða í september. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð nú hækkað um 3,87% á sama tíma og verðbólga mælist 4,3%. Íbúðaverð lækkaði því um 0,4% að raunvirði á milli októbermánaða 2024 og 2025.

Á mynd hér að neðan má sjá 12 mánaða raunverðs vísitölu íbúðaverðs. Af myndinni má sjá að íbúðaverðsþróun hefur verið nokkuð stöðug að raunvirði undanfarna mánuði.

Vísitala íbúðaverðs stóð í stað á milli mánaða, bæði á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni. Tólf mánaða hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu stendur nú í 4,1% á meðan íbúðaverð á landsbyggðinni hefur hækkað um 3% að nafnvirði á sama tíma.

Aftur á móti hækkuðu undirvísitölur íbúðaverðs fyrir fjölbýli á milli mánaða, á meðan undirvísitölur fyrir sérbýli lækkuðu, hvort sem litið er til landsbyggðarinnar eða höfuðborgarsvæðisins. Á höfuðborgarsvæðinu hækkaði vísitala fjölbýlis um 0,27% á milli mánaða og vísitala sérbýlis lækkaði um 0,35%. Á landsbyggðinni hækkaði fjölbýli um 1% og sérbýli lækkaði um 0,43%.

Í nýrri grunnspá Seðlabankans er gert ráð fyrir að hækkun íbúðaverðs verði nokkru minni í ár en í fyrra og minni en í ágústspá bankans en íbúðaverð hækkaði um 8,6% í fyrra. Bankinn nefnir fjölmarga þætti sem haldið hafa aftur af eftirspurn eftir húsnæði, þar á meðal aðhaldssöm lánþegaskilyrði, háir raunvextir, minni kaupmáttaraukning ráðstöfunartekna og þrengri útlána skilyrði verðtryggðra lána. Gangi spá Seðlabankans eftir mun húsnæðisverð hækka um samtals 14% á þessu ári og á næstu þremur árum.

Mikl­ar en sveiflu­kennd­ar verð­hækk­an­ir á sér­býli

Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað mikið í verði undanfarin misseri, en vísitala sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,88% á milli mánaða í september og lækkaði svo um 0,35% í október. Árstakturinn stendur nú í 5,85%, en aðeins fjölbýli á landsbyggðinni hefur hækkað meira undanfarna 12 mánuði.

Vísitala sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu er þó öllu sveiflukenndari en vísitala fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu, enda sérbýli talsvert lægra hlutfall af íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu en fjölbýli og því meiri breytileiki í dreifingu kaupverðs á sérbýli.

Vísitala íbúðaverðs mælir breytingar í gæðaleiðréttu kaupverði, þ.e. kaupverði í hlutfalli við fasteignamat. Mikil hækkun vísitölu sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu í september skýrist af því að slíkt húsnæði seldist að meðaltali á verði sem var 5,6% hærra en fyrirhugað fasteignamat 2026 í mánuðinum, en í ágúst seldist sérbýli á höfuðborgarsvæðinu að meðaltali 1,7% yfir fyrirhuguðu fasteignamati.

Sérbýlishús eru ýmist einbýlishús, parhús eða raðhús. Tæplega helmingur (48%) seldra sérbýlishúsa í september voru einbýlishús, 12% voru parhús og 40% voru raðhús. Dreifingin er nokkuð áþekk því sem tíðkast hefur undanfarna mánuði, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Með­al­fer­metra­verð sér­býl­is hærra en fjöl­býl­is á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í sept­em­ber

Meðalkaupverð sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu var í kringum 149 milljónir króna í september og hækkaði lítillega frá mánuðinum á undan. Fermetraverð sérbýlisíbúða er alla jafna lægra en fermetraverð fjölbýlisíbúða þar sem sérbýlisíbúðir eru að jafnaði stærri en íbúðir í fjölbýli.

Undanfarin ár hefur hins vegar dregið saman með fermetraverði sérbýlis- og fjölbýlisíbúða, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Í september var meðalfermetraverð sérbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu til að mynda hærra en meðalfermetraverð fjölbýlisíbúða, en hafa ber í huga að meðalfermetraverð sérbýlis er sveiflukennt þar sem tiltölulega fáir kaupsamningar liggja þar að baki í hverjum mánuði.

Ódýr­ustu íbúð­irn­ar selj­ast best

Birgðatími endurspeglar hversu langan tíma tæki að selja þær íbúðir sem eru til sölu miðað við að sami taktur yrði í sölu þeirra og var mánuðinn á undan. Á myndinni hér að neðan má sjá birgðatíma nýrra og notaðra íbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir verðflokkum á föstu verðlagi frá árinu 2020. Líkt og myndin gefur til kynna gengur best að selja íbúðir sem kosta allt að 65 milljónum króna, en birgðatíminn lengist svo eftir því sem verð íbúða hækkar.

Birgðatími notaðra íbúða sem kosta undir 65 milljónum króna er tæpir tveir mánuðir og fer svo hækkandi með verði. Birgðatími notaðra íbúða á verðbilinu 65-85 milljónir króna er rúmlega 3 mánuðir en 4,5 mánuðir fyrir íbúðir á bilinu 85-105 milljónir króna. Birgðatími dýrustu íbúðanna hefur lengst umtalsvert á síðastliðnum tveimur mánuðum, úr um það bil 4,5 mánuðum í tæpa 7 mánuði.

Sé sjónum beint að nýjum íbúðum er munurinn á birgðatíma ódýrustu íbúðanna og annarra íbúða talsvert meira afgerandi. Birgðatími nýrra íbúða sem kosta allt að 65 milljónir króna er um 4 mánuðir á meðan birgðatími dýrari íbúða er á bilinu 18 til 25 mánuðir.

Langur birgðatími getur átt rætur sínar að rekja til mikils framboðs íbúða til sölu, dræmrar sölu eða hvoru tveggja. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur hægt á söluhraða íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu undanfarna mánuði og meðalsölutími íbúða lengst, þvert á verðbil. Ódýrustu íbúðirnar seljast þó áfram hraðar en þær dýrari, en meðalsölutími íbúða sem kosta undir 65 milljónum króna er nú um það bil 78 dagar samanborið við um 107 daga fyrir íbúðir sem kosta yfir 85 milljónir króna.

Framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu hefur jafnframt haldið áfram að aukast undanfarna mánuði, sér í lagi meðal dýrari íbúða. Á myndinni hér að neðan má sjá framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum. Myndin sýnir að framboð af íbúðum sem kosta undir 65 milljónum króna er heldur takmarkað og hefur verið á bilinu 400 – 500 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu síðustu misseri.

Meira framboð er af íbúðum sem kosta yfir 65 milljónir króna á höfuðborgarsvæðinu og hefur það jafnframt farið vaxandi síðustu mánuði. Tæplega 1.400 íbúðir sem kosta á bilinu 65 – 85 milljónir króna eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir. Álíka margar íbúðir sem kosta yfir 105 milljónum króna eru jafnframt til sölu, en framboð í þeim verðflokki hefur vaxið hratt síðustu mánuði. Tæplega 750 íbúðir eru nú til sölu á höfuðborgarsvæðinu á verðbilinu 85-105 milljónir króna.

Lengri birgðatími dýrari íbúða á höfuðborgarsvæðinu skýrist því af samspili lengri sölutíma og meira framboðs.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 1,12 pró­sent í októ­ber

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 126,4 stig og hækkaði um 1,12% á milli mánaða í október. Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan hækkað um 6,67% á sama tíma og verðbólga mældist 4,3% og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 3,9%. Leiguverð hefur því hækkað um 2,26% að raunvirði undanfarið ár og árstakturinn minnkar á milli mánaða. Þrátt fyrir að dregið hafi úr verðhækkunum á leigumarkaði má samt enn rekja stóran hluta verðbólgu til húsnæðisliðarins.

Í nýrri verðbólguspá Seðlabankans er fjallað um að hætta á að verðbólgu sé vanspáð sé talin svipuð hættunni á að henni sé ofspáð. Er þar vísað til þess að hægari fólksfjölgun hafi dregið úr eftirspurn eftir leiguíbúðum og komi leiguverð til með að gefa hraðar eftir gæti verðbólga minnkað meira en grunnspá bankans gerir ráð fyrir.

Á meðfylgjandi mynd má sjá að lítill sem enginn munur er á 12 mánaða breytingu vísitölunnar og 6 mánaða breytingu hennar á ársgrundvelli. Á síðustu sex mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 7,5% á ársgrundvelli.

Leiguverðsjá sýnir sambærilega hækkun leiguverðs í október. Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu miðað við 60-90 fermetra leiguhúsnæði í herbergjaflokkum tveggja til fjögurra herbergja var að meðaltali 3.691 kr. í ágúst og september og 3.739 kr. í september og október. Fermetraverð markaðsleigu á ofangreindum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði þar með um 1,30% milli mánaða. Þó ber að hafa í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl. Jafnframt miðast leiguverðsjá við upphafsdag leigusamninga en vísitalan er reiknuð miðað við verðdag þeirra.

Líkt og HMS greindi frá fyrr í mánuðinum hefur Leiguverðsjá verið uppfærð þar sem nýrri síðu hefur verið bætt við: „Gögn til niðurhals“. Á síðunni geta notendur nálgast samanteknar upplýsingar um fjölda leigusamninga í gildi, meðalleiguverð og meðalfermetraverð eftir ýmsum breytum, og samsetningu breyta. Upplýsingarnar eru aðgengilegar eftir landshlutaflokkun, sveitarfélagsflokkun, fjölda herbergja og hvort um sé að ræða markaðsleigusamninga eða ekki.

Rúm­lega 27 þús­und gild­ir leigu­samn­ing­ar í leigu­skrá

Allir leigusamningar verða skráningarskyldir í leiguskrá HMS frá næstu áramótum, samkvæmt breytingum á húsaleigulögum sem voru samþykkt á Alþingi þann 10. nóvember síðastliðinn. HMS hefur áður greint frá lagabreytingunni, en hún felur einnig í sér bann við hækkun á leigufjárhæð á fyrstu 12 mánuðum leigusamnings.

Með skráningarskyldu leigusamninga næst betri yfirsýn yfir verðmyndun á leigumarkaði og verður því hægt að mæla húsnæðiskostnað leigjenda með nákvæmari hætti en áður.

Töluverður árangur hefur náðst í upplýsingaöflun um leigumarkaðinn á síðustu árum. Með lagabreytingu sem tók gildi í janúar 2023 var innleidd skráningarskylda fyrir alla leigusamninga þar sem leigusalinn leigir út fleiri en tvær íbúðir og leigusamninga þeirra leigutaka sem hugðust sækja um húsnæðisbætur.

HMS tók upp nýja leiguskrá í kjölfar lagabreytinganna í janúar 2023 og hefur gildum samningum þar fjölgað með hverjum mánuði sem líður. Alls eru nú tæplega 27 þúsund gildir leigusamningar í leiguskrá HMS og hefur þeim fjölgað um rúmlega 4 þúsund á milli októbermánaða 2024 og 2025.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda gildra leigusamninga í hverjum mánuði eftir tegund leigu. Meira en helmingur gildra leigusamninga í leiguskrá í október voru markaðsleigusamningar, eða 63% samninga. Hlutdeild markaðsleigusamninga hefur farið vaxandi, en í janúar 2024 vörðuðu um 55% gildra leigusamninga íbúðir sem leigðar voru út á markaðslegum forsendum.

Um 50 þús­und heim­ili á leigu­mark­aði í dag

Líkt og fram hefur komið metur HMS að um 50 þúsund heimili séu á leigumarkaði árið 2025 og að þeim geti fjölgað um fimm þúsund næstu fimm árin miðað við nýja mannfjöldaspá Hagstofu Íslands, meðalheimilisstærð á leigumarkaði og uppfærða mælingu HMS á stærð leigumarkaðar.

Stærð leigumarkaðar hér á landi hefur verið verulega vanmetin þar sem búsetumælingar náðu ekki til aðfluttra íbúa nema að takmörkuðu leyti. Nýlega lét HMS framkvæma sérstaka búsetumælingu meðal aðfluttra félagsmanna þriggja stéttarfélaga og í ljós kom að um 74% aðfluttra eru á leigumarkaði hér á landi samanborið við um 15% innfæddra íbúa.

Að teknu tilliti til búsetu aðfluttra íbúa má ætla að um 28% fullorðinna búi í leiguhúsnæði, eða um 85 þúsund manns. Miðað við niðurstöður úr ársfjórðungslegum búsetumælingum má ætla að um 23% barna búi í leiguhúsnæði en um 76% búi í eignarhúsnæði. Heildarfjöldi íbúa á leigumarkaði gæti því verið í kringum 105 þúsund manns í ár.

Samkvæmt árlegri leigumarkaðskönnun HMS bjuggu að meðaltali 2,1 einstaklingur í hverri leiguíbúð árið 2025 sem jafngildir um það bil 50 þúsund heimilum á leigumarkaði. Fyrra mat HMS á fjölda heimila hljóðaði upp á um það bil 35 þúsund íbúðir en fjölgunin skýrist einna helst af því að fleiri eru á leigumarkaði en áður var talið.

Miðað við nýja mannfjöldaspá Hagstofu Íslands má ætla að heimilum á leigumarkaði gæti fjölgað um 4.400 til 6.000 á næstu fimm árum, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd hér að ofan.

Spáin byggir á óbreyttu hlutfalli fullorðinna einstaklinga á leigumarkaði eftir aldursbilum út spátímabilið auk þess sem miðað er við óbreytta meðalheimilisstærð á leigumarkaði og að búseta barna dreifist með sambærilegum hætti á milli leigu- og eignarhúsnæðis og í dag.

Minni eft­ir­spurn­ar­þrýst­ing­ur mælist á leigu­mark­aði

Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir aðila á leigumarkaði. Meginþorri leigusamninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða sem leigðar eru út af einstaklingum. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta markaðarins.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda virkra leitenda, þ.e. notenda sem sækja að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði innan hvers mánaðar á Myigloo.is. Í september og október fækkaði virkum leitendum nokkuð, sem bendir til þess að eftirspurn eftir leiguhúsnæði sé að minnka. Alls sóttu 1.259 notendur Myigloo.is að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði í október og 1.489 notendur í september. Til samanburðar hafa virkir leitendur verið á bilinu 1.500 til 1.800 í hverjum mánuði frá ársbyrjun.

Á sama tíma og virkum leitendum hefur fækkað undanfarna mánuði hefur markaðsleigusamningum sem skráðir eru af Myigloo.is fjölgað lítillega. Fleiri gerðir leigusamningar á sama tíma og virkum leitendum fækkar bendir til þess að dregið hafi úr eftirspurnarþrýstingi á leigumarkaði og að eftirspurnin nú sé álíka mikil og á haustmánuðum í fyrra.

Lítil hækkun vísitölu leiguverðs í ágúst og september er einnig í samræmi við önnur merki um að nokkuð hafi dregið úr eftirspurnarþrýstingi á leigumarkaði í september. Þrátt fyrir að dregið hafi úr eftirspurnarþrýstingi hækkaði vísitala leiguverðs um 1,1% í október, sem bendir til þess að verðþróunin sé nokkuð sveiflukennd.

Hækkun á vísitölu leiguverðs er þó hóflegri en í fyrra. Á fyrstu 10 mánuðum ársins hækkaði vísitalan um 6,6% að nafnvirði og 2,4% að raunvirði. Á sama tímabili í fyrra hækkaði vísitalan meira, eða um 11,9% að nafnvirði og 7,2% að raunvirði. Það má því segja að verðþrýstingur á leigumarkaði sé mun minni í ár samanborið við í fyrra.

Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda virkra leitenda á Myigloo.is fyrir hvern leigusamning um markaðsleigu sem er skráður í leiguskrá HMS í gegnum vefinn, samanborið við mánaðarbreytingar í vísitölu leiguverðs. Nokkur fylgni er á milli þessara tveggja stærða, þar sem leiguvísitalan hefur verið líklegri til að hækka á milli mánaða þegar virkum leitendum á hvern leigusamning hefur fjölgað.

Hægist á hækk­un greiðslu­byrði lána og leigu­verðs

Á síðustu 13 árum hefur verið sterk fylgni á milli greiðslubyrðar húsnæðislána og leiguverðs. Stór hluti leigusala greiðir húsnæðislán af leiguíbúðum sínum og hafa á síðustu árum velt aukinni greiðslubyrði af lánum sínum að hluta til yfir á leigjendur.

Á myndinni hér að neðan má sjá leiguverðsþróun samkvæmt vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, og greiðslubyrði íbúðalána á breytilegum verðtryggðum vöxtum, sem er algengasta lánaform húsnæðiseigenda. Líkt og myndin sýnir hefur hægt á 12 mánaða hækkun leiguverðs samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána.

Myndin sýnir einnig að leiguverð hefur tekið minni breytingum á milli ára en greiðslubyrði. Frá árinu 2021 hefur greiðslubyrði verðtryggðra lána aukist mun hraðar en leiguverð. Mestu munaði í ágúst í fyrra þegar leiguverð hafði hækkað um 12% á einu ári en greiðslubyrði hafði aukist um 35%.

Tæp­ar 926 millj­ón­ir króna í hús­næð­is­stuðn­ing í októ­ber

HMS greiddi alls tæpar 926 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda þann 31. október síðastliðinn vegna leigu í október. Húsnæðisbótum er ætlað að draga úr húsnæðiskostnaði og auka húsnæðisöryggi efnaminni leigjenda.

Af heildargreiðslunni í október voru um 900 milljónir króna greiddar í almennar húsnæðisbætur til um 17.172 umsækjenda. Um 26 milljónir króna voru svo greiddar í sérstakan húsnæðisstuðning til 993 umsækjenda í Kópavogi og 86 umsækjenda í Skagafirði, en HMS sér um greiðslu slíkra bóta sem hluti af tilraunaverkefni stjórnvalda. Sérstakur húsnæðisstuðningur er á forræði sveitarfélaganna og felur í sér aukinn stuðning við þá sem, sökum fjárhagslegra eða félagslegra aðstæðna, eiga erfitt með að standa straum af húsnæðiskostnaði.

Breyt­ing­ar á ör­orku- og end­ur­hæf­ing­ar­kerf­inu hafa skil­að sér inn í hús­næð­is­bóta­kerf­ið

Frítekjumörk húsnæðisbóta hækkuðu frá og með 1. september sl. til að mæta breytingum sem gerðar voru á örorku- og endurhæfingarkerfi Tryggingastofnunar sama dag. Endurskoðun á tekjuáætlun húsnæðisbótaþega fór hins vegar ekki fram fyrr en í október, þar sem breytingar á tekjum skila sér ekki inn í staðgreiðsluskrá Skattsins fyrr en mánuði síðar.

HMS endurskoðaði tekjuáætlun allra um miðjan október þegar staðgreiðslan lá fyrir og endurreiknaði húsnæðisbætur í kjölfarið. Áhrif breytinga á örorku- og endurhæfingarkerfinu skiluðu sér því fyrst inn í húsnæðisbótakerfið við greiðslu húsnæðisbóta í lok október.

Umsækjendur sem standa að baki alls 8.029 umsóknum um húsnæðisbætur þiggja einnig bætur frá Tryggingastofnun. Eftir endurreikning húsnæðisbóta um miðjan október voru húsnæðisbætur vegna 5.080 umsókna hækkaðar eða óbreyttar frá fyrri greiðslu, á meðan bætur lækkuðu vegna 2.949 umsókna.

Í flestum tilfellum þar sem upphæð húsnæðisbóta lækkaði var um óverulegar fjárhæðir að ræða, eða á bilinu 1 – 1.999 kr. lækkun í 1.615 tilfellum, en í aðeins 196 tilfellum lækkuðu bætur um meira en 10.000 kr. Í þeim tilfellum lágu oft að baki aðrar forsendur sem höfðu áhrif til lækkunar bóta. Til að mynda geta breytingar á tekjum og eignum haft áhrif, sem og færri greiðsludagar, t.d. ef leigusamningur er aðeins í gildi hluta af mánuði.

Lána­mark­að­ur

Stýri­vext­ir lækk­að­ir um 25 punkta í síð­ustu vaxta­á­kvörð­un árs­ins

Í gær (19. nóvember) tilkynnti peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands um ákvörðun sína um að lækka stýrivexti úr 7,5% í 7,25%. Í yfirlýsingu peningastefnunefndar vegna ákvörðunarinnar segir að útilit sé fyrir að það komi til með að hægja meira á hagvexti nú en áður var talið. Þar vegi þungt röð áfalla sem hafa skollið á útflutningsgreinar og eins það umrót sem hefur skapast á innlendum lánamarkaði í kjölfar nýlegs dóms Hæstaréttar. Samkvæmt spá bankans hjaðnar verðbólga því hraðar en áður hafði verið gert ráð fyrir en á móti kemur að verðbólguvæntingar eru enn yfir markmiði.

Seðlabankinn telur að það umrót sem orðið hefur á innlendum lánamarkaði sé líklegt til þess að þrengja að lánakjörum og fjármálalegum skilyrðum heimila þótt raunvextir Seðlabankans hafi lítið breyst. Í því ljósi telur nefndin rétt að lækka vexti bankans til að vega á móti þeirri herðingu á taumhaldi sem umrótinu fylgir.

Markaðsaðilar voru búnir að spá óbreyttum vöxtum í könnun Seðlabanka Íslands á væntingum markaðsaðila um verðbólgu og vexti dagana fyrr í þessum mánuði. Úr könnuninni má lesa að markaðsaðilar telji að meginvextir komi til með að lækka lítillega hraðar en talið var í síðustu könnun í ágústmánuði og verði 7% í lok fyrsta fjórðungs næsta árs og 6,25% í lok ársins. Væntingar þeirra um meginvexti eftir tvö ár eru hins vegar óbreyttar milli kannana, eða í 5,75%.

Verðbólguvæntingar markaðsaðila hafa lítið breyst frá síðustu könnun og gera þeir ráð fyrir að verðbólga minnki á næstunni og miðað við miðgildi svara vænta markaðsaðilar að verðbólga verði 3,4% eftir eitt ár, 3% eftir tvö ár og að meðaltali 3% á næstu fimm og tíu árum. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá Hagstofu verður verðbólga 3,5% á næsta ári og 2,7% árið 2026.

Inn­leið­ing CRR III hef­ur áhrif á íbúða­lán og fram­kvæmda­lán

Innleiðing CRR III (e. Capital Requirements Regulation III) mun hafa áhrif á eiginfjárbindingu banka á útlánum til byggingarframkvæmda og íbúðalána. Í framhaldinu munu breytingarnar hafa áhrif á útlánavexti banka.

CRR er reglugerð frá Evrópusambandinu sem kveður á um varfærniskröfur fyrir lánastofnanir og verðbréfafyrirtæki. Bankar þurfa að halda eiginfjárhlutfalli sínu yfir lágmarks­eiginfjárkröfum, sem ráðast af umfangi og áhættutöku þeirra. Eftir fjármálakreppuna árið 2008 hefur regluverk banka tekið verulegum breytingum, með áherslu á að efla viðnámsþrótt fjármálakerfisins og minnka áhættu.

Fjármálaráðherra hefur nú lagt fram lagafrumvarp um innleiðingu nýjustu útgáfu CRR reglugerðarinnar, CRR III, til Alþingis. Verði frumvarpið að lögum munu íslensk fjármálafyrirtæki einnig fylgja reglugerðinni, en hún tók gildi í Evrópusambandinu í byrjun þessa árs.

Stærsta breytingin sem CRR III felur í sér er hvernig eiginfjárbinding verður metin fyrir mismunandi tegundir útlána. Meginmarkmið reglugerðarinnar er að gera eiginfjárkröfur við lántöku áhættunæmari þannig að kröfurnar endurspegli betur þá áhættu sem fylgja lánunum. Samkvæmt fjármálaráðherra er áætlað að lögfesting frumvarpsins verði til þess að heildareiginfjárkröfur til lánastofnana hér á landi minnki.

Óhagn­að­ar­drif­in leigu­fé­lög gætu feng­ið betri kjör en aðr­ir

CRR III reglugerðin mun hafa áhrif á eiginfjárbindingu á útlánum til byggingarframkvæmda og íbúðalána. Eiginfjárbinding útlána til byggingarframkvæmda mun aukast, en hversu mikið er háð eiginleikum verkefnis.

Samkvæmt nýja regluverkinu mun öll framkvæmdafjármögnun til byggingar á atvinnuhúsnæði fá 150% áhættuvog, sem er veruleg hækkun frá því sem nú er. Það er því útlit fyrir að framkvæmdalán komi til með að bera hærri vexti strax eftir innleiðingu CRR III.

Í umsögn SFF um frumvarpsdrögin frá því í september 2024 bentu samtökin á að fæstar fasteignaframkvæmdir sem ráðist hefur verið í á undanförnum árum með bankafjármögnun hefðu uppfyllt þetta skilyrði, en fjallað var um þessar reglugerðarbreytingar í febrúarskýrslu HMS á þessu ári. Hins vegar hefur frumvarpið tekið breytingum og er nú miðað við 25% eiginfjárhlutfall samkvæmt nýjustu frumvarpsdrögunum.

Útlán til byggingar á íbúðarhúsnæði geta fengið 100% áhættuvog að ákveðnum skilyrðum uppfylltum, annars fá þau einnig 150% áhættuvog. Lægri áhættuvog fæst ef að minnsta kosti eitt af eftirtöldum skilyrðum er uppfyllt:

Þannig munu óhagnaðardrifin leigufélög fá betri kjör en aðrir byggingaraðilar og gæti það leitt til þess að þeir verði umfangsmeiri á markaði.

Eins og áður kom fram hefur krafan um eiginfjárframlag verið lækkuð úr 35% í 25% og gefur sú breyting bönkum meiri möguleika á að veita lán sem komast hjá því að lenda í 150% flokknum. Fyrrnefnd breyting á áhættuvogum gæti hins vegar leitt til breytinga á markaðnum með tilkomu millilagsfjármögnunar (e. mezzanine finance) til að brúa bilið á milli hefðbundinna bankalána og eigin fjár.

Fyrirtæki á byggingarmarkaði gætu þannig lagt fram eigið fé eftir getu og verið með blöndu af bankaláni og millilagsfjármögnun. Fjölmörg sjóðastýringarfyrirtæki sérhæfa sig í millilagsfjármögnun. Þó ber að athuga að staða byggingarfyrirtækja er ólík og geta þeirra til að afla fjármagns með þessum hætti þar með innbyrðis mjög misjöfn.

Hvort sem að byggingaraðilar sæki sér aukið eigið fé til að halda áhættuvog í 100% eða ekki, og búi þannig við lakari lánskjör vegna 150% áhættuvogar, þá hækkar hvort tveggja fjármögnunarkostnað byggingaraðila frá því sem nú er. Á móti vegur að reglugerðin gæti dregið úr heildareiginfjárkröfum til lánastofnana og þannig skapað svigrúm til lægri vaxta, sem myndi draga úr fjármögnunarkostnaði.

Heildaráhrif CRR III á byggingarmarkaðinn ráðast af því hvort reglugerðin muni auka eða draga úr fjármögnunarkostnaði íbúðauppbyggingar þegar litið er til lengri tíma. Verði fjármögnunarkostnaður hærri vegna reglugerðarinnar má búast við að hún leiði til hærra íbúðaverðs til lengri tíma.

Vaxta­kjör íbúða­kaup­enda með lít­ið eig­ið fé gætu versn­að með CRR III

Eiginfjárbinding íbúðalána mun ýmist aukast eða minnka með innleiðingu CRR III og er háð eignum lántaka, tegund fasteigna og veðhlutfalli. CRR III lækkar áhættuvog fyrir íbúðalán með lægri veðhlutföll en hækkar fyrir hærri veðhlutföll. Vextir á íbúðalánum gætu þannig lækkað eða hækkað í kjölfarið, sem ræðst af eiginleikum lántaka, lána og fasteigna.

Breytingarnar eru jákvæðar fyrir þá íbúðakaupendur sem búa yfir miklu eigin fé, en íbúðalán sem er með veðhlutfall að hámarki 55% af kaupverði fær almennt 20% áhættuvog en sá hluti sem liggur yfir 55% af kaupverði fær 75% áhættuvog. Þannig mun heildarvog lánsins lækka fyrir hóflegt veðhlutfall en hækka þegar veðhlutfall er hátt. Þessar breytingar kunna því að leiða til hærri útlánsvaxta til hópa með minna eigið fé milli handanna, eins og fyrstu kaupenda og tekjulágra, vegna hærri eiginfjárbindingar. Þó ber að nefna að eiginfjárbindingin er almennt lág fyrir íbúðalán einstaklinga í dag svo áhrif umræddra breytinga, ef af verða, verða ekki jafnmikil og fyrir fyrirtækin.

Hafa ber hugfast að fyrrnefnt regluverk gildir um banka og verðbréfafyrirtæki en ekki lífeyrissjóði. Þetta snertir því ekki alla lánveitendur með sama hætti en heimilin hafa á þessu ári sótt mun meira í lántökur hjá lífeyrissjóðum til að fjármagna íbúðakaup og gæti sú þróun haldið áfram verði CRR III reglugerðin innleidd með lögum. Þó ber að hafa í huga að fjárfestingarstefna lífeyrissjóða setur þeim ákveðnar skorður, en alls nema fasteignalán þeirra til heimila um 776 milljörðum króna.

Um 65% allra íbúða­lána heim­ila á verð­tryggð­um vöxt­um

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 16,2 milljörðum króna í september samanborið við 14,2 milljarða í ágúst. Hrein ný verðtryggð íbúðalán til heimila námu samtals 16,1 milljarði króna í mánuðinum, á sama tíma og hrein ný óverðtryggð íbúðalán til heimila námu 123 milljónum króna.

Sé lántakan skoðuð eftir lánveitanda má sjá að hrein ný íbúðalán heimila námu um 6 milljörðum króna hjá bönkunum og 11,1 milljörðum króna hjá lífeyrissjóðunum, en uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu alls 820 milljónum í september.

Hrein ný verðtryggð lán heimilanna námu 7,3 milljörðum króna í júlí en á móti var hrein ný óverðtryggð lán neikvæð um 1,3 milljarð króna. Þá var hrein ný verðtryggð lántaka heimilanna hjá lífeyrissjóðunum 9,5 milljarðar króna, á meðan hrein ný óverðtryggð lántaka var neikvæð um 1,6 milljarð króna.

Útistandandi íbúðalán til heimila námu samtals 2.893 milljörðum króna í september. Af þeim voru 65% á verðtryggðum vöxtum og 35% á óverðtryggðum vöxtum. Alls eru um 60% íbúðalána banka til heimila á verðtryggðum vöxtum en 74% íbúðalána lífeyrissjóða eru á verðtryggðum vöxtum.

Af útistandandi lánum er hlutdeild banka í húsnæðislánum til heimila 68,7% (1.987 milljarðar) en alls eru 26,8% (776 milljarðar) lán lífeyrisssjóða til heimila og 4,5% (130 milljarðar) eru íbúðalán HMS til heimila.

Breyti­leg­ir vext­ir varla fá­an­leg­ir hjá bönk­un­um eft­ir vaxta­dóm­inn

Í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu svokallaða greip um sig talsverð óvissa á lánamarkaði. Í framhaldinu gerðu flestar lánastofnanir hlé á afgreiðslu íbúðalána af ýmsum gerðum, sér í lagi lánum með breytilegum vöxtum. Aðgengi að lánsfjármagni til íbúðalánakaupa var því skert tímabundið.

Einn liður í húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar sneri að því að eyða þeirri óvissu sem hafði skapast á lánamarkaði með birtingu ákveðinna vaxtaviðmiða, í samráði við Seðlabanka Íslands, sem gætu legið til grundvallar verðtryggðum lánum á breytilegum vöxtum. Seðlabankinn hóf að birta vaxtaviðmiðin föstudaginn 7. nóvember og í kjölfarið hafa bankarnir uppfært lánaframboð sín.

Úr töflunni hér að neðan má lesa hvernig lánaframboð þriggja stærstu viðskiptabankanna hefur breyst frá því áður en vaxtadómurinn féll þann 14. október síðastliðinn.

Líkt og taflan hér að ofan sýnir eru lán á breytilegum vöxtum nánast horfin úr lánaframboði bankanna. Eingöngu Landsbankinn býður óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum þar sem vextirnir þróast í takt við stýrivexti Seðlabanka Íslands, að viðbættu 2,5% föstu vaxtaálagi út líftíma lánsins. Veðhlutfall er allt að 80% (85% fyrir fyrstu kaupendur).

Hvergi er nú hægt að taka verðtryggt lán á breytilegum vöxtum hjá bönkunum. Líkt og fjallað var um í mánaðarskýrslu HMS fyrir október hefur það verið vinsælasta lánaformið undanfarin misseri, þó að ásókn í lán á föstum vöxtum hafi aukist.

Lán á föstum vöxtum eru þó áfram í boði hjá bönkunum. Allir þrír bankarnir bjóða óverðtryggð lán með föstum vöxtum, þó til mislangs tíma. Að loknu fastvaxtatímabili býðst lántakendum að endurfjármagna lánið á þeim kjörum sem bankinn býður á nýjum lánum án uppgreiðslugjalds. Verði lánið ekki endurfjármagnað taka við breytilegir vextir sem miðast við stýrivexti Seðlabankans að viðbættu álagi.

Verðtryggð lán á föstum vöxtum verða áfram í boði fyrir alla lántakendur til 30 ára hjá Arion banka og til 25 ára hjá Íslandsbanka (30 ára fyrir fyrstu kaupendur). Landsbankinn hyggst aftur á móti eingöngu bjóða verðtryggð lán til fyrstu kaupenda með lánstíma að hámarki 20 ár og fasta vexti út lánstímann.

Lána­fram­boð líf­eyr­is­sjóða enn óljóst

Hér að framan er einungis fjallað um breytingar á lánaframboði stærstu viðskiptabankanna þriggja. Lífeyrissjóðirnir eru einnig atkvæðamiklir á húsnæðislánamarkaði, en hafa ekki enn tilkynnt um breytt lánaframboð eftir að hafa gert hlé á afgreiðslu íbúðalána með breytilegum vöxtum í kjölfar vaxtadómsins.

Þess má þó geta að lífeyrissjóðirnir Birta og Festa hafa ekki breytt lánaframboði sínu í kjölfar dóms Hæstaréttar og bjóða þeir enn verðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Vextirnir taka breytingum á þriggja mánaða fresti hjá Birtu og sex mánaða fresti hjá Festu. Báðir lífeyrissjóðirnir bjóða upp á vexti sem eru 0,70 prósentustigum hærri en meðalávöxtunarkrafa undangenginna almanaksmánaða á löngum verðtryggðum ríkisbréfum, nema stjórn ákveði annað.

Lak­ari lána­kjör með breyttu lána­fram­boði bank­anna

Samhliða tilkynningum um breytt lánaframboð uppfærðu bankarnir vaxtatöflur sínar. Með uppfærðum vaxtatöflum versnuðu lánakjör á íbúðalánum vegna vaxtahækkana og breytinga á hámarksveðhlutfalli fyrir grunnlán, í samræmi við CRR III reglugerðina sem kveður á um breyttar áhættuvogir fyrir íbúðalán eftir veðhlutföllum líkt og nánar var fjallað um hér að framan.

Í töflunni hér að neðan má sjá samanburð á vaxtakjörum bankanna fyrir og eftir breytingar fyrir lán með 70% veðhlutfall eftir bönkum og tegund lána.

Ofangreindar breytingar eru ekki til þess fallnar að bæta lánakjör á íbúðalánum heldur frekar að rýra þau, a.m.k. á lánum með veðhlutfall yfir 50%. Breytilegir vextir á óverðtryggðum lánum frá Landsbankanum hækka um 1 prósentustig og fastir óverðtryggðir vextir hækka um 0,0 – 0,56 prósentustig hjá bönkunum þremur. Fastir vextir af verðtryggðum lánum hækka hins vegar um 0,05 – 0,40 prósentustig hjá bönkunum.

Lán­tak­end­um stýrt í átt að end­ur­fjár­mögn­un á 3 til 5 ára fresti

Athygli vekur að eingöngu Íslandsbanki hefur innleitt vaxtaviðmið Seðlabankans í lánaskilmála sína, enn sem komið er. Í tilkynningu Íslandsbanka um nýtt fyrirkomulag verðtryggðra lána á föstum vöxtum segir að eftir að fimm ára fastvaxtatímabilinu ljúki ákvarðist vextir til næstu fimm ára annað hvort af þeim vaxtakjörum sem Íslandsbanki býður á nýjum verðtryggðum húsnæðislánum á þeim tíma, eða föstum lánstímavöxtum Seðlabanka Íslands (par-vöxtum) fyrir verðtryggð fimm ára lán, að viðbættu vaxtaálagi. Það vaxtastig sem lægra er af þessu tvennu mun þá gilda á láninu næstu fimm árin. Lántaka býðst einnig að greiða upp lánið án uppgreiðslugjalds eftir að fastvaxtatímabilinu lýkur.

Seðlabankinn hyggst birta vaxtaviðmiðin nokkur ár aftur í tímann fljótlega, en í Hagvísum Seðlabankans er aftur á móti hægt að nálgast tímaröð fyrir ávöxtunarkröfu ríkistryggðra skuldabréfa til 5 og 10 ára, bæði verðtryggð og óverðtryggð. Það athugist að um er að ræða eingreiðsluferla en ekki vaxtagreiðsluferla líkt og Íslandsbanki styðst við í nýjum skilmálum. Samkvæmt upplýsingum frá Íslandsbanka er álag ofan á 5 ára verðtryggt vaxtaviðmið Seðlabankans 2,5% í dag.

Á myndinni hér að neðan má sjá samanburð á vaxtakjörum Íslandsbanka á nýjum verðtryggðum lánum á föstum vöxtum til 5 ára og ávöxtunarkröfu 5 ára verðtryggðra ríkisskuldabréfa ásamt 2,5% álagi frá janúar 2019. Tekið er tillit til þess að ávöxtunarkrafan að viðbættu álagi verður aldrei lægri en 3,5%, líkt og kveðið er á um í skilmálum bankans.

Frá árinu 2019 hefðu ríkjandi vaxtakjör Íslandsbanka alltaf ráðið þeim vaxtakjörum sem hefðu tekið við að fastvaxtatímabili loknu. Raunar hefðu þau nánast alltaf ráðið, jafnvel þó 3,5% vaxtagólfið væri fjarlægt.

Arion banki styðst ekki við vaxtaviðmið Seðlabankans í skilmálum sínum um verðtryggð lán. Að loknu fastvaxtatímabili á verðtryggðum lánum hjá Arion banka geta lántakar valið að endurfjármagnað lánið á þeim kjörum sem bankinn býður á nýjum lánum á þeim tíma. Verði lánið ekki endurfjármagnað taka við hærri fastir vextir út lánstímann, sem tilgreindir eru í skilmálum lánsins.

Lántakendum er þannig stýrt í áttina að því að endurfjármagna lán sín á þriggja til fimm ára fresti og ríkjandi vaxtakjör bankanna á nýjum sambærilegum lánum munu í raun ráða þeim vaxtakjörum sem við taka.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Lán­taka eykst í bygg­ing­ar­geir­an­um en minnk­ar ann­ars stað­ar

Hrein ný útlán banka til byggingargeirans á fyrstu níu mánuðum þessa árs námu alls 38,7 milljörðum króna samanborið við 33,9 milljarða fyrstu níu mánuði ársins 2024. Þannig hafa hrein ný útlán hækkað um 14% milli ára að nafnvirði (um 10% að raunvirði) en hrein ný útlán banka til byggingargeirans lækkuðu um 35% milli áranna 2023 og 2024. Í nýútgefnum Peningamálum Seðlabankans er komið inn á að hrein ný útlán til fyrirtækja hafi verið minni á fyrstu níu mánuðum þessa árs samanborið við sama tímabil í fyrra, til flestra atvinnugreina ef frá eru talin fyrirtæki í byggingarstarfsemi.

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu um 344 milljörðum króna undir lok septembermánaðar og á föstu verðlagi hefur virði þeirra aukist um 5,2% á síðustu tólf mánuðum (milli septembermánaða 2024 og 2025). Hafa ber í huga að sölutími fasteigna hefur mikil áhrif á útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi sem er þar af leiðandi ófullkominn mælikvarði á umsvif í byggingarstarfsemi.

Í því samhengi er vert að nefna að í byrjun októbermánaðar voru alls um 2.150 nýjar íbúðir óseldar á landinu öllu en þær voru um 1.400 í október 2024. Í þannig ástandi greiðast framkvæmdalán hægar niður og útistandandi skuldir geta hækkað vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta.

Út­lit fyr­ir að fólks­fjölg­un í ár verði í sam­ræmi við lág­spá sveit­ar­fé­lag­anna

Undanfarin ár hefur mikil fólksfjölgun verið drifin áfram af aðflutningi erlendra ríkisborgara. Hægst hefur á þessari þróun en aðfluttir erlendir ríkisborgarar umfram brottflutta voru aðeins 2.630 á fyrstu þremur ársfjórðungur þessa árs, samanborið við 3.820 á sama tíma í fyrra og 5.730 árið þar áður.

Á þriðja ársfjórðungi voru aðfluttir umfram brottflutta í heildina 860, sem eru talsvert færri en á öðrum ársfjórðungi þegar þeir voru 1.340. Síðast voru aðfluttir umfram brottflutta færri á þriðja ársfjórðungi árið 2020, þ.e. í miðjum heimsfaraldri, en þar á undan voru þeir færri árið 2015. Meðaltal síðustu tíu ára (2016-2025) er 1.729 aðfluttir umfram brottflutta.

Það sem af er ári hefur landsmönnum fjölgað um 3.716 og ef fram heldur sem horfir er útlit fyrir að íbúum fjölgi um 5 þúsund í ár eða um 1,3%. Fjölgunin er í samræmi við lágspá sveitarfélaganna sem finna má í mælaborði húsnæðisáætlana, en hún gerir ráð fyrir að íbúum fjölgi um 1,2% í ár.

Í mælaborðinu birtast upplýsingar fyrir öll sveitarfélög landsins sem og spá um þróun mannfjölda og áætlaða íbúðaþörf. Áætluð íbúðaþörf í lágspá sveitarfélaganna nemur um 2.500 íbúðum í ár en á fyrstu tíu mánuðum þessa árs hefur verið lokið við byggingu á tæplega 2.800 nýjum íbúðum, samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu.

Fjölgun íbúða hefur þannig haldið í við fjölgun íbúa í ár en hins vegar hefur íbúðaskuld myndast á síðustu árum þar sem, líkt og komið var inn á í ágústskýrslu HMS, fjölgun íbúða hefur ekki haldið í við fjölgun fullorðinna einstaklinga.

Vinnu­afls­eft­ir­spurn mest í bygg­ing­ar­iðn­aði

Laus störf í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð voru 1.360 á nýliðnum þriðja ársfjórðungi en þau voru 1.430 á sama tíma í fyrra. Þannig lækkaði hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði lítillega eða úr 6,9% í 6,6% á milli ára. Því má segja að óverulegar breytingar hafi orðið á eftirspurn eftir starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð allra síðustu misseri. Samkvæmt fyrirtækjakönnun Gallup frá því í september er vinnuaflseftirspurn mest í byggingariðnaði en þar telja 41% fyrirtækja skort vera á starfsfólki. Í öðrum atvinnugreinum er hlutfallið 5-27%.

Milli ársfjórðunga fækkaði lausum störfum í hagkerfinu í heild um 160 eða úr 5.140 í 4.980 milli annars og þriðja ársfjórðungs. Í byggingariðnaði voru 100 fleiri laus störf í boði á nýliðnum þriðja ársfjórðungi samanborið við annan ársfjórðung eða 1.360 í stað 1.260. Í nýlegri frétt HMS má lesa að 130 fyrirtæki í byggingargeira voru nýskráð á þriðja ársfjórðungi á sama tíma og 22 fyrirtæki urðu gjaldþrota.

Vanskilahlutfall fyrirtækjaútlána til fyrirtækja í byggingarstarfsemi (tafla I-47) hækkaði nokkuð í fyrra en hlutfallið fór lægst í 1,08% á öðrum ársfjórðungi 2023. Vanskilahlutfallið var 3,31% á öðrum ársfjórðungi þessa árs og er nú í kringum sögulegt meðaltal sem er 3,37% frá 2018. Þá varð 11% tekjuvöxtur í byggingariðnaði í fyrra samanborið við 2023 en rauntekjuvöxtur minni þar sem vísitala neysluverðs hækkaði um 5,8% á árinu 2024.

Meiri fram­leiðni og fram­leiðni­vöxt­ur í bygg­ing­ar­geir­an­um hér á landi en í sam­an­burð­ar­lönd­um

OECD birti nýlega skýrslu um framleiðni fyrirtækja á Íslandi. Samkvæmt niðurstöðum skýrslunnar er framleiðni á Íslandi há heilt á litið, þó að hún sé mismikil milli atvinnugreina. Framleiðni er sérstaklega mikil í auðlindafrekum atvinnugreinum, s.s. sjávarútvegi og orkuiðnaði, en er í meðallagi í öðrum greinum. Líkt og í mörgum öðrum OECD-löndum hefur þó hægt á framleiðnivexti undanfarna tvo áratugi.

Skýrsla OECD fjallar meðal annars um framleiðni í byggingariðnaði (e. construction). Samkvæmt niðurstöðunum er framleiðni vinnuafls í byggingariðnaði á pari við meðalframleiðni í íslenska hagkerfinu. Jafnframt er framleiðni vinnuafls í byggingariðnaði á Íslandi hærri en að meðaltali á hinum Norðurlöndunum og í öðrum OECD-löndum.

Framleiðni í byggingariðnaði hefur jafnframt vaxið undanfarinn áratug hér á landi, þótt vöxturinn hafi verið öllu meiri í mörgum öðrum greinum, s.s. sjávarútvegi, upplýsingatækni, samgöngum o.fl. Á sama tíma hefur framleiðni í byggingariðnaði dregist saman á hinum Norðurlöndunum og í öðrum OECD-löndum, líkt og sjá má á mynd 3 í skýrslu OECD.

Framleiðni hefur vaxið þvert á fyrirtæki í byggingariðnaði hér á landi, þó framleiðnivöxturinn hafi verið mestur meðal framleiðnustu fyrirtækjanna í greininni. Framleiðni fyrirtækja í byggingariðnaði eykst lítillega með stærð þeirra, þótt stærðarhagkvæmnin virðist vera umfangsminni en við mætti búast. 

Burð­ur - nýr sam­starfs­vett­vang­ur í mann­virkja­rann­sókn­um og próf­un­um

Fyrr í þessum mánuði var Burður, nýr samstarfsvettvangur um mannvirkjarannsóknir og prófanir, stofnaður en hlutverk Burðar er að efla og samræma rannsóknir og prófanir í húsnæðis- og mannvirkjagerð á Íslandi. Að vettvanginum koma stjórnvöld, menntastofnanir og atvinnulíf en í frétt HMS má nálgast nánari upplýsingar og upptöku af stofnun Burðar.

Undanfara Burðar má rekja töluvert langt aftur en hann á rætur sínar að rekja til viðbragða stjórnvalda við ákalli fjölmargra aðila um aukið fjármagn og skýrara skipulag á rannsóknaumhverfi mannvirkjageirans.

Myndaður verður stýrihópur Burðar með fulltrúum stjórnvalda, atvinnulífs og menntastofnana sem mun fylgja eftir og styðja við starf samstarfsvettvangsins. Rekstraraðili Burðar verður HMS en hlutverk stofnunarinnar felst í að tryggja virkt samstarf og uppbyggingu samstarfsvettvangsins.

Í mars 2024 gaf HMS út Vegvísi að mótun rannsóknaumhverfis mannvirkjagerðar. Í honum voru skilgreindar 16 aðgerðir á sviði mannvirkjarannsókna og prófana sem áttu að varða leiðina út árið 2025 og móta stefnuna fram á við. Hægt var að fylgjast með framgangi aðgerðanna á verkefnatímanum (mars 2024-nóvember 2025) hér. Uppgjör á aðgerðunum má nálgast hér.

Fyrsta aðgerð vegvísisins og einn af grunnþáttum hans var að greina rannsóknarþörf í húsnæðis- og mannvirkjagerð á Íslandi. Stofnað var þverfaglegt vísindaráð vorið 2024 með alls ellefu fulltrúum frá vísindasamfélagi, atvinnulífi og hinu opinbera. Afrakstur vinnu ráðsins má lesa um í útgáfunni Rannsóknaþörf í húsnæðis- og mannvirkjagerð en þar koma fram sextán viðfangsefni mannvirkjarannsókna í sex flokkum, sem talið er brýnast að vinna að miðað við íslenskar aðstæður.