Fasteignamarkaðurinn hitnaði í febrúar. Kaupsamningar í febrúar voru 990, 80% fleiri samanborið við janúar. Sé miðað við febrúar í fyrra voru kaupsamningarnir rúmlega helmingi fleiri í ár. Breytingin er mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en gerðir voru ríflega þrefalt fleiri kaupsamningar í Reykjanesbæ samanborið við fyrri mánuð. Rúmlega tvöfalt fleiri samningar voru gerðir á Akranesi og tæplega tvöfalt fleiri í Sveitarfélaginu Árborg.

Gögn um fasteignaauglýsingar benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi verið mikil í mars, þar sem margar íbúðir voru teknir úr birtingu af auglýsingasíðum fasteigna. Alls voru 1.215 fasteignir teknar úr sölu í mars, en í febrúar voru þær 1.420 talsins. Til samanburðar voru þær undir 800 í nóvember og desember á síðasta ári.

Þann 12. apríl fóru fyrstu kaup ríkisins í gegn á íbúðarhúsnæði í Grindavík í gegnum fasteignafélagið Þórkötlu, en á þeim tíma lágu fyrir 675 umsóknir um íbúðakaup í bænum. Til samanburðar var að meðaltali 625 kaupsamningum þinglýst í hverjum mánuði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess í fyrra, svo ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu jafngilt mánaðareftirspurn á svæðinu.

Leigumarkaðurinn ber merki um viðsnúning, þar sem leiguverð hækkar hratt umfram almennt verðlag sér í lagi á Suðurnesjum. Leigjandi stærri (3-4 herbergja) leiguíbúðar á Suðurnesjum greiddi 215 þús. kr. í upphafi árs 2023 en greiðir nú um 285 þús. kr. Leiguverð hvort heldur sem um er að ræða minni (1-2 herbergja) eða stærri leiguíbúða á Suðurnesjum er nú 16% hærra en það var september í fyrra. Hækkanir á meðalleiguverði á höfuðborgarsvæðinu eru á bilinu frá 3% til 9% á sama tíma.

Lánamarkaðurinn sýnir að heimilin leita til banka í auknum mæli í fjármögnun íbúðakaupa. Þetta er breyting frá síðasta ári þegar mikið jafnræði ríkti milli banka og lífeyrissjóða í nýjum lánveitingum til íbúðakaupa heimila. Hrein ný íbúðalán jukust um 20% frá því í janúar en alls námu þau um 12,2 ma. kr. í febrúar. Megnið af þessum hreinu nýju íbúðalánum í febrúar voru útlán banka til heimila eða 9 ma. kr. af 12.2 ma. kr. hreinum nýjum útlánum til heimila. Fjárhæð nýrra lánveitinga banka í janúar og febrúar er tæplega tvöfalt hærri samanborið við lífeyrissjóði landsins.

Byggingarmarkaðurinn hefur dregist saman á síðustu mánuðum, en íbúðatalning HMS sýnir að framkvæmdum hafi fækkað á síðustu 12 mánuðum. Út frá talningunni er áætlað að 1.406 íbúðir komi á markað árið 2026 sem er um og innan við helmingur af væntu framboði íbúða í ár og eins á næsta ári.  Um er að ræða birtingarmynd þess að of lítið af nýjum framkvæmdum hafi farið af stað á síðasta ári. HMS bendir á að í hvítbók um húsnæðismál megi finna fjölmargar tillögur um hvernig auka má framboð íbúða og leggur til að ráðist verði í þær aðgerðir.

Fleiri íbúð­ir selj­ast á yf­ir­verði

Í febrúar seldust 13,4% allra íbúða á yfirverði samanborið við 9,9% í janúar. Hækkunina má rekja til fleiri íbúða sem seljast á yfirverði á höfuðborgarsvæðinu en 15% íbúða þar seldust á yfirverði í febrúar. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins seldust um 9,1% íbúða á yfirverði. Annars staðar á landinu var hlutfallið 11,8%.

Kaupþrýstingur á höfuðborgarsvæðinu er langmestur í póstnúmerum 107 og 220 en þar á eftir koma póstnúmerum 108, 111, 113 og 203, þar sem íbúðir seldust á yfirverði í yfir 20% tilfella. Rúmlega þriðja hver íbúð seldist á yfirverði í póstnúmerum 107 og 220. Utan höfuðborgarsvæðis er mestur kaupþrýstingur í Reykjanesbæ en tæplega fimmta hver íbúð seldist á yfirverði þar í febrúar. Sá fyrirvari fylgir hér að þegar kaupsamningar eru skoðaðir eftir póstnúmer geta einstök póstnúmer innihaldið fáa samninga. Til að mynda voru einungis 30 kaupsamningar gerðir í Mosfellsbæ (póstnúmer 270).

Of lít­ið af nýj­um fram­kvæmd­um síð­ustu 12 mán­uði

Færri nýjar framkvæmdir hafa farið af stað síðastliðið ár. Úr talningu í mars og í september má sjá að farið hefur verið af stað með framkvæmdir á 1.887 íbúðum, þar af 1.333 á höfuðborgarsvæðinu. Um er að ræða einungis um helming af þeim framkvæmdum sem fóru af stað síðustu tólf mánuði þar á undan á höfuðborgarsvæðinu. Enn ýktari sögu er að segja af nágrenni höfuðborgarsvæðis en 261 íbúð fór í framkvæmd á síðustu tólf mánuðum samanborið við 1.002 tólf mánuði þar á undan. 

Í Reykjavíkurborg telja nýjar framkvæmdir 336 íbúðir, í Kópavogsbæ telja þær 52 íbúðir, í Garðabæ 164 íbúðir, í Hafnarfjarðarbæ 145 íbúðir og í Mosfellsbæ 38 íbúðir. Fyrir utan höfuðborgarsvæðið eru flestar nýjar framkvæmdir í Sveitarfélaginu Árborg þar sem þær telja 92 íbúðir, í Akureyrarbæ telja þær 62 íbúðir og í Sveitarfélaginu Vogum 38 íbúðir.  

Sam­drátt­ur í íbúða­upp­bygg­ingu er yf­ir­vof­andi

Talningar HMS og kannanir Samtaka iðnaðarins (SI) benda til mikils samdráttar í byggingariðnaði frá ársbyrjun 2023. Könnun SI frá janúar 2023 sýndi 65 prósenta samdrátt í áformum um nýjar byggingarframkvæmdir. Þessi spá raungerðist samkvæmt talningu HMS í september sama ár sem sýndi 70 prósenta samdrátt í nýjum framkvæmdum miðað við árið á undan.

Könnun SI í byrjun árs 2024 gaf vísbendingu um 15 prósenta samdrátt í áformum til viðbótar á milli ára, en nýjasta íbúðatalning HMS í mars, sem sýndi 9,3 prósenta samdrátt í umfangi íbúða í byggingu, staðfesti þær vísbendingar.

Rauðar tölur sýna aukna húsnæðisþörf vegna búferlaflutninga Grindvíkinga

Taflan hér að ofan sýnir íbúðaþörf, samanborið við vænt framboð íbúða samkvæmt nýjustu íbúðatalningu HMS. Samkvæmt henni mun uppbygging íbúða einungis ná að sinna um 56% af væntri íbúðaþörf þessa árs og næsta árs, ef tekið er tillit til aukinnar húsnæðisþarfar vegna búferlaflutninga Grindvíkinga.

HMS áætlar að 1.406 íbúðir sem eru nú í byggingu komi inn á markað árið 2026, sem er nægilega mikið til að sinna um 29% af væntri íbúðaþörf á því ári. Hefja þyrfti framkvæmdir á tæplega 3.500 íbúðum til viðbótar það sem af er ári til að byggt verði í samræmi við íbúðaþörf árið 2026, ef gert er ráð fyrir að byggingartími hverrar íbúðar sé 18-24 mánuðir.

Samkvæmt íbúðatalningunni var farið af stað með framkvæmdir á 1.065 íbúðum á milli september 2023 og mars 2024. Með óbreyttum hraða á nýjum framkvæmdum má því búast við að hafist verði handa við um 2.130 íbúðum á þessu ári. Tvöfalda þyrfti hraða nýrra framkvæmda á árinu hið minnsta til þess að hægt verði að sinna væntri íbúðaþörf árið 2026.

HMS bendir á að í hvítbók um húsnæðismál megi finna fjölmargar tillögur um hvernig auka má framboð íbúða og leggur til að ráðist verði í þær aðgerðir.

Uppfært 09:15. Tölur um nýjar framkvæmdir á milli íbúðatalninga voru uppfærðar eftir að upp komst um villu í meðhöndlun gagna.