20. maí 2026
Vegvísir að framtíðarskipulagi slökkviliða
Skoða skýrslu
Yfirlit
Myndir að baki mánaðarskýrslu
Fasteignamarkaður
Kaupsamningum fjölgaði í mars en voru færri en á sama tíma í fyrra
Í mars voru gefnir út 997 kaupsamningar um íbúðarhúsnæði á landinu öllu, samanborið við 807 í febrúar. Þinglýstum kaupsamningum fjölgaði því um 23% á milli mánaða, en slík fjölgun er í samræmi við árstíðarsveiflu á markaðnum þegar líður á vorið. Þrátt fyrir fjölgun á milli mánaða voru umsvifin minni en í mars í fyrra. Þá voru gefnir út 1.113 kaupsamningar sem jafngildir rúmlega 10% fækkun á milli ára.
Á fyrsta fjórðungi ársins voru gefnir út 2.443 kaupsamningar, samanborið við 2.727 á sama tímabili í fyrra. Það samsvarar rúmlega 10% fækkun á milli ára. Umsvifin eru þó meiri en á fyrsta fjórðungi ársins 2023, þegar 2.091 kaupsamningur var gefinn út, en nokkru minni en á árinu 2024.
Á myndinni hér að ofan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga eftir mánuðum. Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á heimasíðu HMS, en upplýsingar í mælaborðinu uppfærast í samræmi við Kaupskrá. Allt að sex vikna töf getur verið á því að kaupsamningar komi fram í mælaborðinu sökum þess tíma sem tekur að ganga frá og þinglýsa samningunum.
Í mælaborðinu eru einnig aðgengilegar fyrstu tölur um veltu og fjölda kaupsamninga í aprílmánuði, en þær benda til nokkurs samdráttar á milli mánaða. Þegar þessi skýrsla kom út hafði 721 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði verið þinglýst í mánuðinum.
Fjöldi íbúða sem teknar eru af söluskrá gefa gjarnan vísbendingu um fjölda kaupsamninga í næstu mánuðum á eftir. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan fækkaði íbúðum sem teknar voru af söluskrá lítillega á milli mars og apríl, sem bendir til þess að umsvif á markaðnum hafi minnkað lítillega á milli mánaða.
Spá áframhaldandi raunverðslækkunum á næsta ári
Vísitala íbúðaverðs stóð í stað á milli mánaða í apríl. Íbúðaverð hefur því hækkað um 2,15% á síðastliðnum 12 mánuðum á sama tíma og verðbólga mældist 5,2%. Íbúðaverð hefur því lækkað um 2,94% að raunvirði undanfarið ár, en íbúðaverð hefur staðið í stað eða lækkað að raunvirði á ársgrundvelli undanfarna 10 mánuði.
Íbúðaverð lækkaði einnig að raunvirði á árinu 2023 þegar miklar og skarpar vaxtahækkanir slógu á þenslu á fasteignamarkaði. Þá lækkaði íbúðaverð að raunvirði á ársgrundvelli í þrettán mánuði í röð, en 12 mánaða raunverðslækkunin mældist mest 6,42% í júlí 2023. Rýming Grindavíkurbæjar vegna jarðhræringa undir lok árs 2023 leiddi til aukinnar eftirspurnar á fasteignamarkaði sem stuðlaði verðhækkunum á markaðnum þannig að íbúðaverð tók að hækka að raunvirði að nýju, þrátt fyrir hátt vaxtastig.
Greiningardeildir Arion banka og Landsbankans spá áframhaldandi raunverðslækkunum íbúðaverðs á þessu ári og því næsta í nýjum þjóðhagsspám fram til ársins 2028 sem gefnar voru út í síðari hluta aprílmánaðar. Báðar greiningardeildir gera hins vegar ráð fyrir að íbúðaverð taki að hækka að raunvirði að nýju á árinu 2028.
Íslandsbanki gaf út þjóðhagsspá til ársins 2028 í lok janúar, en samkvæmt spá bankans um nafnverðsþróun íbúðaverðs og verðbólgu gerir bankinn ráð fyrir lítils háttar raunverðslækkun íbúðaverðs á núlíðandi ári, en að íbúðaverð hækki nokkuð að raunvirði á næstu tveimur árum.
Rétt er að geta þess að verðbólguhorfur hafa versnað töluvert frá því í lok janúar eftir að átök brutust út við Persaflóa sem hefur leitt til mikilla eldsneytisverðshækkana. Þar að auki hefur fasteignamarkaðurinn kólnað enn frekar á undanförnum mánuðum. Þó taldi greiningardeild bankans að undirliggjandi eftirspurn á íbúðarhúsnæði væri enn til staðar í lok aprílmánaðar. Samkvæmt greiningardeildinni má búast við að eftirspurnin muni glæðast á nýjan leik þegar fram í sækir.
Fasteignasalar telja markaðinn áfram á valdi kaupenda
Niðurstöður mánaðarlegrar könnunar HMS meðal fasteignasala benda til þess að fasteignamarkaðurinn sé áfram á valdi kaupenda. Í maí var mat fasteignasala óbreytt frá apríl, en frá því mælingar hófust fyrir ári hefur þróunin færst nokkuð skýrt í átt að kaupendamarkaði.
Þegar mælingar hófust í maí í fyrra var markaðurinn nær jafnvægi, þótt hann hafi hallað lítillega í átt að kaupendum. Síðan þá hefur samningsstaða kaupenda styrkst jafnt og þétt að mat fasteignasala, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Niðurstöðurnar eru í samræmi við aðrar vísbendingar um kólnun á markaði undanfarið, svo sem aukið framboð íbúða til sölu og að fleiri íbúðir seljist undir auglýstu söluverði. Það bendir til þess að seljendur þurfi í auknum mæli að mæta væntingum kaupenda, en ekki varð merkjanleg breyting á mati fasteignasala á milli apríl og maí.
Í maí töldu 60% fasteignasala að verð færi lækkandi, 39% töldu verð vera stöðugt og aðeins 1% taldi verð fara hækkandi. Hlutfall þeirra sem telja verð fara lækkandi hafði hækkað samfellt síðustu mánuði, úr 32% í janúar í 50% í febrúar, 59% í mars og 70% í apríl. Í maí lækkaði hlutfallið hins vegar í fyrsta sinn frá því í janúar. Á sama tíma hækkaði hlutfall þeirra sem telja verð vera stöðugt úr 26% í apríl í 39% í maí, sem bendir til þess að væntingar um verðþróun séu að færast í átt að meiri stöðugleika.
Fleiri seljendur lækka ásett verð
Aukið framboð og sterkari staða kaupenda virðist í auknum mæli endurspeglast í verðbreytingum á íbúðum til sölu. Þetta sést í auglýsingagögnum sem sýna fjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu þar sem auglýst verð breyttist á meðan eignin var í sölu. Myndin hér að neðan nær eingöngu til tilfella þar sem hlutfallsleg verðbreyting er innan við 15% til að forðast ofmat vegna rangra skráninga og leiðréttinga.
Á fyrstu fjórum mánuðum ársins var auglýst verð lækkað á 150 nýjum íbúðum, eða að meðaltali 38 íbúðum á mánuði. Til samanburðar var auglýst verð lækkað á 320 nýjum íbúðum allt árið 2025, eða að meðaltali 27 íbúðum á mánuði. Tíðni verðlækkana meðal nýrra íbúða hefur því verið meiri það sem af er ári en að meðaltali í fyrra.
Svipuð þróun sést meðal annarra íbúða, þar sem fjöldinn er þó mun meiri. Frá janúar til apríl var auglýst verð lækkað á 792 öðrum íbúðum, eða að meðaltali 198 íbúðum á mánuði. Árið 2025 var auglýst verð lækkað á 1.484 öðrum íbúðum, eða að meðaltali 124 íbúðum á mánuði.
Þróunin bendir til þess að seljendur séu í auknum mæli að aðlaga verðvæntingar sínar að breyttum markaðsaðstæðum, bæði á markaði með nýjar og aðrar íbúðir.
Um ein af hverjum sjö nýjum íbúðum seldist á fyrsta ársfjórðungi
Framboð íbúða til sölu jókst talsvert á fyrsta ársfjórðungi ársins 2026. Alls voru 3.048 nýjar íbúðir auglýstar til sölu á ársfjórðungnum og hafa þær aldrei verið fleiri á því tímabili sem hér er til skoðunar. Til samanburðar var 2.161 ný íbúð auglýst til sölu á fyrsta ársfjórðungi 2025 og hefur þeim fjölgað um rúmlega 40% á milli ára.
Á sama tíma seldust 446 nýjar íbúðir á fyrsta ársfjórðungi. Það jafngildir um 15% auglýstra nýrra íbúða eða um einni af hverjum sjö íbúðum. Fjöldi seldra nýrra íbúða var svipaður og á fyrsta ársfjórðungi 2025, þegar 423 nýjar íbúðir seldust, en nokkru minni en á fjórða ársfjórðungi 2025 þegar 575 nýjar íbúðir seldust. Sala nýrra íbúða hefur því ekki aukist í sama mæli og framboðið, sem hefur leitt til þess að söluhlutfall nýrra íbúða hefur lækkað.
Eftirspurn eftir öðrum íbúðum er áfram meiri en eftir nýjum íbúðum, þótt einnig hafi dregið úr söluhraða þeirra. Á fyrsta ársfjórðungi seldust 1.978 aðrar íbúðir af 5.891 auglýstri íbúð, eða um þriðjungur. Til samanburðar seldist tæplega helmingur auglýstra íbúða sem ekki voru nýjar á fjórða ársfjórðungi 2025.
Framboð á höfuðborgarsvæðinu færist í hærri verðflokka
Í apríl var 4.341 íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 3.419 í apríl í fyrra. Framboðið jókst því um rúmlega 900 íbúðir á einu ári, eða um 27%. Fjölgun varð í öllum verðflokkum en hún var langmest meðal dýrari íbúða.
Íbúðum sem verðlagðar eru á 120 milljónir króna eða meira fjölgaði úr 701 í 1.060 á milli aprílmánaða, eða um 51%. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 100–120 milljónir króna fjölgaði úr 364 í 454, eða um 25%. Samanlagt voru því 1.514 íbúðir til sölu á 100 milljónir króna eða meira í apríl, samanborið við 1.065 á sama tíma í fyrra.
Framboð í lægri verðflokkum jókst einnig. Íbúðum sem verðlagðar eru á bilinu 60–80 milljónir króna fjölgaði úr 1.042 í 1.336, eða um 28%, og íbúðum undir 60 milljónum króna fjölgaði úr 285 í 386. Minni breyting var á framboði íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna, sem fjölgaði úr 930 í 985.
Hlutdeild dýrari íbúða hefur aukist samhliða þessari þróun. Í apríl voru íbúðir á 100 milljónir króna eða meira um 35% af framboði á höfuðborgarsvæðinu, samanborið við 31% í apríl í fyrra. Þar af jókst hlutdeild íbúða á 120 milljónir króna eða meira úr 21% í 24%.
Á móti lækkaði hlutdeild íbúða á bilinu 80–100 milljónir króna úr 27% í 23%. Hlutdeild íbúða á bilinu 60–80 milljónir króna var nær óbreytt, um 31%, og hlutdeild íbúða undir 60 milljónum króna hækkaði lítillega úr 8% í 9%. Samsetning framboðsins hefur því færst nokkuð í átt að dýrari íbúðum frá apríl í fyrra, einkum vegna fjölgunar íbúða á 120 milljónir króna eða meira.
Dýrum fjölbýlisíbúðum til sölu hefur fjölgað mikið
Í lok mars voru 220 fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu auglýstar til sölu á 150 milljónir króna eða meira. Fjöldinn hefur aukist mikið frá árinu 2024 og er nú margfalt meiri en á árinu 2022, þegar sögulega fáar dýrar fjölbýlisíbúðir voru til sölu.
Fjölgunina má að hluta setja í samhengi við samsetningu nýbygginga. Byggingaraðilar fá jafnan úthlutað lóðum með tilteknu hámarksbyggingarmagni og skilgreindum fjölda íbúða í skipulagi. Þar sem byggingaraðilar leitast almennt við að fullnýta byggingarmagn lóða getur fjöldi íbúða í skipulagi ráðið miklu um meðalstærð þeirra íbúða sem byggðar eru.
Meiri eftirspurn hefur verið eftir minni íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á síðustu misserum, líkt og sést í yfirliti á seldum íbúðum í stórum byggingarverkefnum. Á byggingarsvæðum eins og Heklureitnum, Orkureitnum og í Stefnisvogi í Reykjavík eru margar af minnstu íbúðum seldar á meðan stærri íbúðir hafa selst verr.
Ef byggingaraðilar stefna að því að reisa margar smærri íbúðir en vilja samhliða því fullnýta leyfilegt byggingarmagn á reitnum sínum að gefnum hámarksfjölda íbúða samkvæmt skipulagi munu þeir einnig reisa stórar íbúðir í verkefnum sínum. Fjölgun dýrra fjölbýlisíbúða til sölu gæti því bæði endurspeglað aukið framboð slíkra íbúða í nýbyggingum og hæga sölu þeirra, samanborið við minni og ódýrari íbúðir.
Birgðatími stærstu íbúðanna rúmlega þrefalt lengri en þeirra minnstu
Birgðatími á höfuðborgarsvæðinu mældist rúmlega sex mánuðir í mars síðastliðnum, miðað við þriggja mánaða meðaltal, og hefur lengst mikið undanfarna mánuði. Birgðatíminn mældist álíka langur á landsbyggðinni en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins mældist þriggja mánaða meðaltalið um 10 mánuðir í mars. Birgðatími gefur til kynna hversu marga mánuði það tæki að selja allt framboð af íbúðum til sölu ef söluhraði síðasta mánaðar héldist óbreyttur.
Birgðatími sérbýlisíbúða og fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur verið áþekkur undanfarna mánuði en birgðatími er mislangur eftir stærðarflokkum fjölbýlisíbúða. Birgðatíminn er skemmstur fyrir minnstu íbúðirnar en lengist eftir því sem íbúðirnar stækka, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir þriggja mánaða meðaltal birgðatíma fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu eftir stærðarflokkum.
Miðað við söluhraða síðasta mánaðar tæki um 3 mánuði að selja allt framboð af fjölbýlisíbúðum sem eru 60 fermetrar eða minni að stærð á meðan það tæki um 11 mánuði að selja allt framboð af íbúðum sem eru stærri en 120 fermetrar. Birgðatíminn mælist um 5,5 mánuðir fyrir 60 til 90 fermetra íbúðir og um 8 mánuðir fyrir 90-120 fermetra íbúðir.
Birgðatíminn hefur lengst fyrir alla stærðarflokka frá áramótum samhliða mikilli framboðsaukningu og færri kaupsamningum samanborið við undanfarin tvö ár. Birgðatíminn hefur þó lengst mest fyrir stærstu íbúðirnar þar sem hann hefur tvöfaldast á einu ári á sama tíma og birgðatími minnstu íbúðanna lengdist um 14%. Birgðatími 60 til 90 fermetra íbúða er tæplega 40% lengri nú en á sama tíma í fyrra og birgðatími 90 til 120 fermetra íbúða er um 66% lengri.
Í þessu samhengi er rétt að hafa í huga að hlutdeildarlánaúrræðið getur stuðlað að greiðari sölu minni íbúða. Frá áramótum hefur hins vegar að jafnaði 24 hlutdeildarlánum verið úthlutað á höfuðborgarsvæðinu í hverjum mánuði á sama tíma og að meðaltali um 230 kaupsamningum um fjölbýlisíbúðir sem eru allt að 90 fermetrar að stærð var þinglýst í hverjum mánuði á höfuðborgarsvæðinu. Það er því ólíklegt að hlutdeildarlánaúrræðið hafi haft mikil áhrif á birgðatíma minni íbúða að undanförnu.
Þrátt fyrir að birgðatími minnstu íbúðanna sé talsvert styttri en birgðatími stærri íbúða hafa um 70% íbúða sem eru undir 60 fermetrum selst undir auglýstu söluverði það sem af er ári. Það er álíka hátt hlutfall og meðal stærri íbúða. Hlutfallið hefur hins vegar verið að jafnaði lægra meðal 60 fermetra og minni íbúða samanborið við stærri íbúðir undanfarin þrjú ár á meðan hlutfallið hefur yfirleitt verið hæst fyrir íbúðir stærri en 120 fermetra, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.
Séreignaríbúðum fjölgaði meira en íbúðum í eigu lögaðila í fyrra
Árið 2025 fjölgaði íbúðum í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð um 1.806, á meðan íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga með fleiri íbúðir fjölgaði um 1.596. Meirihluti fjölgunarinnar fór því til einstaklinga með eina íbúð, eða um 53% af samanlagðri fjölgun þessara tveggja flokka. Þetta var ólíkt þróuninni árið 2024, þegar íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga með fleiri íbúðir fjölgaði um 2.325 en íbúðum í eigu einstaklinga með eina íbúð um 1.340. Þá fór meirihluti fjölgunarinnar til aðila sem áttu fleiri en eina íbúð, eða um 63% af samanlagðri fjölgun.
Lítil úthlutun stofnframlaga gæti hafa haft áhrif á hægari fjölgun íbúða í eigu lögaðila í fyrra. Líkt og HMS hefur nefnt í ársskýrslu sinni um stofnframlög hafa aldrei verið færri íbúðir fjármagnaðar með stofnframlögum en á síðasta ári, en þær voru 197 árið 2025 samanborið við 502 árið 2024.
Það sem af er ári 2026 hefur fjölgunin hins vegar verið nokkuð jöfn á milli flokka. Íbúðum í eigu einstaklinga með eina íbúð hefur fjölgað um 367 en íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga með fleiri íbúðir um 389. Upplýsingar um fjölda íbúða eftir eignarhaldi má nálgast í mælaborði á heimasíðu HMS.
Leigumarkaður
Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,7% í apríl
Vísitala leiguverðs hækkaði um 0,7% í apríl, en hækkun hennar var meiri í apríl í fyrra (1,15%) og því dregur úr tólf mánaða takti vísitölunnar. Á síðustu tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 5,66%, sem samsvarar 0,39% raunverðshækkun.
Líkt og komið var inn á hér að ofan dró úr tólf mánaða takti vísitölu leiguverðs milli mánaða og var 5,66 prósent í apríl en tólf mánaða hækkunin var 6,32 prósent í mars. Til að tólf mánaða taktur vísitölu leiguverðs haldi áfram að hægjast í maí þarf vísitalan að hækka minna en hún gerði milli apríl 2025 og maí 2025 þegar hún hækkaði um 1,15 prósent milli mánaða.
Rúmlega 600 færri leigusamningar gerðir á fyrstu fjórum mánuðum ársins samanborið við 2025
Rúmlega 9% færri leigusamningar tóku gildi í leiguskrá HMS í apríl síðastliðnum heldur en árið áður, eða alls 1.328 samningur í apríl 2026 samanborið við 1.466 leigusamninga í apríl 2025. Á sama tíma féllu um 16% fleiri leigusamningar úr gildi í apríl í ár heldur en í fyrra, eða 1.061 samningur í apríl 2026 samanborið við 916 í apríl 2025. Nýskráðum samningum fækkaði þannig á milli ára, þrátt fyrir að almenn skráningarskylda leigusamninga hafi tekið gildi um áramótin. Samhliða skráningarskyldu tók afskráningarskylda leigusamninga jafnframt gildi, sem gæti að hluta til útskýrt hvers vegna fleiri leigusamningar féllu úr gildi í apríl í ár en í fyrra.
Alls fjölgaði samningum í leiguskrá HMS um 1.873 á fyrstu fjórum mánuðum ársins þar sem 5.957 samningar tóku gildi á sama tíma og 4.038 samningar féllu úr gildi. Nýskráðir leigusamningar voru aftur á móti færri á fyrstu fjórum mánuðum ársins samanborið við í fyrra þegar þeir voru 6.577 talsins og þar að auki féllu færri úr gildi í fyrra eða 3.398 samningar. Þar með fjölgaði nýjum samningum í leiguskrá mun minna frá janúar til og með apríl í ár samanborið við 2025, þegar samningum fjölgaði um 3.179.
Á myndinni hér að ofan má sjá leigusamninga eftir tegund leigusala, en á fyrstu fjórum mánuðum ársins tóku gildi 2.999 leigusamningar þar sem einstaklingur er leigusali, 771 samningur þar sem leigusali er óhagnaðardrifið leigufélag, 432 samningar þar sem sveitarfélag er leigusali og 1.755 samningar þar sem önnur leigufélög eiga í hlut. Nýskráðir samningar þar sem leigusali er einstaklingur voru 328 fleiri en á sama tíma í fyrra, á meðan nýskráðir samningar þar sem leigusali var sveitarfélag, óhagnaðardrifið leigufélag eða annars konar leigufélag voru færri en á sama tíma í fyrra.
Tímabundnir leigusamningar algengari en ótímabundnir
Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir séu tímabundnir eða ótímabundnir. Tímabundnir leigusamningar hafa fyrir fram skilgreindan lokadag en ótímabundnir samningar falla ekki úr gildi nema annaðhvort leigutaki eða leigusali óski eftir uppsögn samningsins.
Algengara er að gerðir séu tímabundnir leigusamningar heldur en ótímabundnir, en samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS í aprílmánuði voru voru um 52 prósent gildra leigusamninga tímabundnir.
Samkvæmt upplýsingum úr leiguverðsjá HMS var hlutfall tímabundinna leigusamninga um 54 prósent í janúar í fyrra svo að hlutdeild þeirra hefur lækkað á síðustu misserum.
Leiguverð er lægra í ótímabundnum samningum
Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Hlutfallslegur munur á verði er mestur í samningum um íbúðir á vegum einstaklinga (12%) en minnstur í samningum um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga (-4%). Í greiningunni er miðað við 2 til 5 herbergja íbúðir sem eru á bilinu 40 til 180 fermetrar að stærð.
Þegar litið er til leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu eftir tegund leigusala er meðalleiguverð lægra í ótímabundum samningum þegar leigusali er einstaklingur eða hagnaðardrifið leigufélag, líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Aftur á móti er heildarverð í ótímabundnum samningum hærra en í tímabundnum samningum þegar leigusali er óhagnaðardrifið leigufélag eða sveitarfélag.
Þetta skýrist líklega af því að tímabundnir leigusamningar hjá óhagnaðardrifnum félögum og sveitarfélögum tengjast oft smærri íbúðum, svo sem námsmannaíbúðum og öðrum sértækum búsetuúrræðum. Þegar horft er á fermetraverð eru tímabundnir samningar hjá óhagnaðardrifnum félögum hins vegar að jafnaði 9,2% dýrari en ótímabundnir, en munurinn er þó aðeins 1,2% hjá sveitarfélögum.
Utan höfuðborgarsvæðisins breytist myndin lítillega. Þar er meðalleiguverð í ótímabundnum samningum einnig lægra hjá sveitarfélögum. Ein líkleg skýring er sú að hlutfall námsmannaíbúða og annars tímabundins húsnæðis sé almennt lægra utan höfuðborgarsvæðisins. Tímabundnir samningar virðast því síður tengjast minni og ódýrari íbúðum, líkt og á höfuðborgarsvæðinu. Þessar upplýsingar eru allar aðgengilegar í leiguverðsjá HMS.
Markaðsleiga hefur hækkað umfram lægstu laun frá árinu 2014
Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði umfram bæði vísitölu íbúðaverðs og launavísitölu á árunum 2023 og 2024, þrátt fyrir talsverðar launahækkanir og mikinn eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaði vegna Grindavíkuráhrifanna. Í fyrra hægði hins vegar á leiguverðshækkunum og héldu þær ekki í við launahækkanir á milli ára.
Sé hins vegar horft yfir lengra tímabil, eða frá 2014 og út 2024 (1.1.2014-1.1.2025), hækkaði markaðsleiga um 121,7% en á sama tíma hækkuðu grunnlaun í neðri fjórðungsmörkum (25% lægstu) um 88,8% en líkt og fram kom í desemberskýrslu 2025 eru tekjulægri einstaklingar áberandi á leigumarkaði.
Að leiga hafi hækkað umfram laun á tímabilinu er til marks um að fleiri leigjendur á markaði búi við íþyngjandi húsnæðiskostnað. Húsnæðiskostnaður telst íþyngjandi þegar hann er 40% af ráðstöfunartekjum heimilis eða meira, en samkvæmt leigumarkaðskönnun 2025 bjó tæpur helmingur leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað í fyrra.
Á sama tíma og erfitt er að komast inn á fasteignamarkaðinn þar sem íbúðaverð er hátt í sögulegu samhengi hefur leiguverð á almennum markaði hækkað mikið á undanförnum árum líkt og sjá má á myndinni hér að ofan en samhliða því hefur eftirspurn eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu aukist eins og farið er yfir í nýlegri samantekt um stöðuna á leigumarkaði.
Húsnæðisbætur hafa tvöfaldast að umfangi frá árinu 2017
Líkt og áður hefur komið fram þá greiddi HMS um 959 milljónir króna til um 18 þúsund heimila í almennar húsnæðisbætur í nýliðnum apríl. Á sama tíma í fyrra runnu greiðslur til um 17.430 heimila, svo að heimilum sem þiggja húsnæðisbætur fjölgaði um rúm 3% milli aprílmánaða 2025 og 2026.
HMS greiddi að meðaltali rúmlega 900 milljónir króna í húsnæðisbætur í hverjum mánuði í fyrra. Heildarútgjöld ríkisins til húsnæðisbóta á árinu 2025 námu því 11,2 milljörðum króna, en útgjöldin hafa aukist ár frá ári að nafnvirði líkt og sjá má á mynd hér að neðan. Heildarútgjöldin voru 10 milljarðar króna árið 2024 og 8,5 milljarðar árið 2023. Frá árinu 2017 hafa útgjöldin rúmlega tvöfaldast að nafnvirði á sama tíma og almennt verðlag hefur hækkað um 47%.
Húsnæðisbætur voru greiddar til að meðaltali 17.300 umsækjenda í hverjum mánuði á árinu 2025, en að baki hverri umsókn geta verið fleiri en einn einstaklingur. Samþykktum umsóknum fjölgaði talsvert á milli ára, en þær voru að meðaltali 16.600 í hverjum mánuði á árunum 2023 og 2024. Fjölgunina má að stórum hluta rekja til hækkunar á skerðingarmörkum húsnæðisbóta vegna bæði tekna og eigna sem hefur leitt til þess að fleiri heimili á leigumarkaði eiga rétt á húsnæðisbótum.
Með breytingum á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní 2024 tóku bæturnar til allt að sex heimilismanna í stað fjögurra áður og frítekjumörk vegna tekna hækkuðu í samræmi við það. Samhliða hækkuðu frítekjumörk vegna eigna verulega. Skerðingarmörk vegna tekna og eigna hafa svo hækkað nokkrum sinnum síðan þá, fyrst í janúar 2025, svo í september sama ár og nú síðast þann 1. janúar 2026.
Ríkisstjórn gerir ráð fyrir hagkvæmum leiguíbúðum á ríkislóðum
Ragnar Þór Ingólfsson félags- og húsnæðismálaráðherra, Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra og Heiða Björg Hilmisdóttir borgarstjóri kynntu áform um uppbyggingu 1.200 til 1.400 íbúða á ríkislóðum og í húsnæði í eigu ríkisins sem verður breytt í íbúðir. Áformin eru hluti af öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar sem hefur verið kynntur í áföngum að undanförnu.
Í húsnæðispakkanum kynnti ríkisstjórnin áform um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á lóðum í eigu ríkisins í Reykjavík. Á næstu árum er fyrirhugað að byggja nýjar íbúðir eða breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir við Borgartún, Grensásveg, Laugarveg, Laugarnesveg, Seljaveg og á landi austan Korpúlfsstaða.
Áætlað er að uppbyggingin skili samtals um 1.200 til 1.400 íbúðum og gert er ráð fyrir að 20-30% íbúðanna verði svokallaðar hagkvæmar íbúðir. Á meðal hagkvæmra íbúða verða almennar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága, íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána, stúdentaíbúðir, félagslegar leiguíbúðir, íbúðir fyrir eldra fólk og búseturéttaríbúðir.
Viðbótarstofnframlög til umbreytingar atvinnuhúsnæðis í almennar íbúðir voru kynnt í öðrum húsnæðispakkanum
Markmið stjórnvalda hefur verið að bæta um 600 íbúðum við almenna íbúðakerfið á hverju ári með veitingu stofnframlaga til uppbyggingar eða kaupa á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága. Þrátt fyrir nægar fjárheimildir hefur markmiðið ekki náðst en einungis hefur tekist að bæta við að meðaltali tæplega 460 íbúðum á ári fram til þessa. Árangur ársins 2025 var töluvert undir markmiðum en þá voru einungis samþykktar umsóknir um stofnframlög fyrir 197 íbúðum líkt og sjá má á myndinni hér að neðan en þetta er meðal þess sem kemur fram í ársskýrslu um stofnframlög fyrir síðasta ár.
Samdrátturinn í íbúðum sem fjármagnaðar voru með stofnframlögum átti sér stað á sama tíma og nýjum uppbyggingarverkefnum fjölgaði. Samkvæmt greiningu HMS á íbúðum í byggingu frá marsmánuði 2026 hafa fleiri ný verkefni farið af stað á milli talninga HMS á árunum 2025 og 2026, samanborið við árin 2023 og 2024.
HMS heldur reglulega samráðsfundi með félagsmönnum Samtaka iðnaðarins í byggingargeiranum þar sem staðan á byggingarmarkaði er rædd. Á fundi við byggingaraðila í aprílmánuði kom fram að skýr merki væru um samdrátt í greininni. Samdrátturinn lýsi sér í fækkun launamanna á launaskrá og verri verkefnastöðu hjá verktökum en nánar var fjallað um fundinn í frétt á vef HMS.
Í öðrum húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar voru kynnt áform um ný viðbótarframlög í almenna íbúðakerfinu vegna atvinnuhúsnæðis sem verður umbreytt í íbúðir. Framlögin munu nema allt að 5% af stofnkostnaði almennra íbúða (leiguíbúða sem eru fyrir tekju- og eignalægra fólk) og koma til viðbótar við hefðbundin stofnframlög ríkis og sveitarfélaga. Þetta kemur til viðbótar við þær breytingar sem kynntar voru í fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar, þar sem stofnframlög ríkis og sveitarfélaga voru hækkuð úr 30% í 35% auk þess sem viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga var hækkað úr 4% í 5%.
Veiting stofnframlaga til uppbyggingar almenna íbúðakerfisins er afar mikilvægt form af stuðningi við tekju- og eignalága leigjendur til að festa sér húsnæði við hæfi með viðráðanlegum kostnaði.
Margvíslegar aðgerðir til að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn
Fyrr í mánuðinum kynnti félags- og húsnæðismálaráðherra umfangsmiklar aðgerðir með það að markmiði að styrkja stöðu leigjenda og bæta leigumarkaðinn. Áform eru uppi um að gera mánaðarlega vísitölutengingu leiguverðs óheimila og aðeins verður heimilt að hækka leigufjárhæð einu sinni á 12 mánaða fresti samkvæmt húsaleigulögum. Enn fremur hefur verið skipaður starfshópur um endurskoðun fyrirkomulags húsaleigutrygginga, en endurgreiðsla tryggingafjárhæða er algengasta ágreiningsefnið sem fer fyrir kærunefnd húsamála. Kærunefnd húsamála hefur einnig verið efld með fjölgun starfsfólks.
HMS telur jákvætt að aðgengi að upplýsingum um réttindi og skyldur leigjenda og leigusala verði bætt með kynningarátaki og útgáfu handbókar um góðar starfsvenjur leigusala. Í ljósi þess að stór hluti leigjenda hér á landi er innflytjendur telur HMS mikilvægt að tryggt sé að upplýsingarnar verði settar fram á fleiri tungumálum en bara íslensku.
Starfshópur um endurskoðun húsnæðisbótakerfisins verður einnig skipaður með það að markmiði að gera stuðninginn markvissari þannig að hann nýtist betur tekju- og eignaminni hópum á húsnæðismarkaði. HMS fagnar því enda hefur HMS áður bent á að núverandi kerfi sé ómarkvisst og stuðli að hærra leiguverði.
Lánamarkaður
Önnur vaxtahækkun Seðlabankans á árinu
Peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands ákvað í gær að hækka vexti bankans um 0,25 prósentur og verða meginvextir bankans, vextir á sjö daga bundnum innlánum, því 7,75%. Ákvörðunin var tekin í ljósi verri verðbólguhorfa og hækkandi verðbólguvæntinga, en verðbólga hefur verið yfir 5% það sem af er ári og mælist nú 5,2%.
Vaxtahækkunin kemur á sama tíma og merki eru um hægari efnahagsumsvif. Í nýrri spá Seðlabankans er gert ráð fyrir minni hagvexti og meira atvinnuleysi en í febrúarspá bankans. Á móti hafa hækkanir á olíu- og hrávöruverði, ásamt viðvarandi innlendum verðbólguþrýstingi, leitt til þess að verðbólguhorfur hafa versnað. Óvissa er því áfram töluverð, meðal annars vegna þróunar á alþjóðlegum olíumörkuðum og mögulegrar endurskoðunar kjarasamninga síðar á árinu.
Greiningaraðilar gera ráð fyrir að stýrivextir verði á bilinu 5 til 6% í árslok 2028
Eftir vaxtaákvörðun gærdagsins standa stýrivextir nú í 7,75%. Í þjóðhagsspám greiningardeilda bankanna má lesa um væntingar til vaxtastigs í lok árs. Í þjóðhagsspá Landsbankans er því spáð að stýrivextir muni standa í 8,25% í árslok 2026 en taki að lækka á nýjan leik á næsta ári og verði komnir niður í 5,5% undir lok árs 2028.
Arion banki væntir minni stýrivaxtahækkunar í ár í hagspá sinni en Landsbankinn og gerir ráð fyrir að vextir muni standa í 8% í lok árs. Líkt og Landsbankinn væntir Arion banki þess að stýrivextir taki að lækka á ný á næsta ári og standi í 5,75% undir lok árs 2028.
Þjóðhagsspá Íslandsbanka er frá því í lok janúar og var því gefin út áður en Seðlabankinn greip til vaxtahækkana í ljósi óhagstæðrar verðbólguþróunar, olíuverðshækkana í kjölfar átaka við Persaflóa og aukinnar hættu á að endurskoðunarákvæði kjarasamninga muni virkjast í haust. Í spá sinni gerði bankinn ráð fyrir að vaxtalækkunarferlið myndi halda áfram á árinu og að varfærin lækkunarskref yrðu tekin fram á mitt næsta ár. Væntingar bankans um vaxtastig í lok árs 2028 eru þó á pari við spár hinna bankanna, eða á bilinu 5,5 til 6%.
Seðlabankinn kannaði væntingar markaðsaðila á skuldabréfamarkaði til meginvaxta bankans næstu misseri í byrjun maímánaðar. Samkvæmt niðurstöðunum hafa væntingar markaðsaðila breyst á milli mælinga en þeir vænta þess nú að stýrivextir hækki upp í 7,75% á öðrum ársfjórðungi en höfðu áður gert ráð fyrir að þeir yrðu 7%. Markaðsaðilar, líkt og greiningardeildirnar, búast þó við því að stýrivextir taki að lækka á ný á næsta ári og að þeir verði komnir niður í 6% eftir tvö ár, miðað við miðgildi svara.
Vextir á óverðtryggðum útlánum til heimila hafa hækkað að undanförnu samhliða hækkandi stýrivöxtum, líkt og fjallað var um í mánaðarskýrslu fyrir aprílmánuð. Samkvæmt niðurstöðum útlánakönnunar Seðlabankans meðal viðskiptabankanna fjögurra hafa vaxtahækkanirnar aðallega verið drifnar áfram af þróun stýrivaxta Seðlabanka Íslands, en aukinn fjármagnskostnaður bankans hefur einnig haft áhrif til hækkunar að einhverju leyti. Bankarnir gera ráð fyrir að þróun stýrivaxta og fjármagnskostnaðar muni áfram leiða til hærri vaxta á næstu sex mánuðum, en áður höfðu bankarnir haft væntingar um lækkandi vexti á óverðtryggðum útlánum samfellt í könnunum síðustu tveggja ára.
Vextir á verðtryggðum útlánum hafa að mestu haldist óbreyttir undanfarna þrjá mánuði samkvæmt svörum bankanna og bankarnir gera ekki ráð fyrir að verðtryggðir vextir muni breytast að neinu marki á næstu sex mánuðum.
Greinendur búast við að endurskoðunarákvæði virkist í ágúst
Verðbólga hjaðnaði á milli ára í fyrra en hún mældist 5,9% árið 2024 og 4,1% árið 2025, sé litið til breytinga á milli ársmeðaltala vísitölu neysluverðs. Erfiðlega hefur gengið að ná verðbólgu niður að undanförnu en tólf mánaða verðbólga á fyrstu fjórum mánuðum þessa árs hefur verið hærri heldur en allt árið í fyrra. Í nýjum þjóðhagsspám greiningardeilda Arion banka og Landsbankans er því nú spáð að verðbólga verði á bilinu 4,8 til 5% á þessu ári. Til þess að það gangi eftir þarf verðbólga að vera að meðaltali 4,6% til 4,9% það sem eftir lifir árs.
Endurskoðunarákvæði kjarasamninga virkjast ef verðbólga mælist hærri en 4,7% á ársgrundvelli í ágúst næstkomandi. Greiningardeildir Arion banka og Landsbankans gera ráð fyrir að verðbólga verði yfir þeim mörkum í ágúst en reikna þó ekki með miklum átökum á vinnumarkaði í grunnsviðsmyndum sínum í þjóðhagsspám. Íslandsbanki gerir jafnframt ráð fyrir að verðbólga mælist yfir 4,7% í ágústmánuði í bráðabirgðaspá sinni.
Bankarnir hafa jafnframt gefið út spár fyrir næstu verðbólgumælingu sem birt verður þann 28. maí næstkomandi. Mikil óvissa ríkir um niðurstöðu mælingarinnar sem virðist að hluta til eiga rætur sínar að rekja til þróunar flugfargjalda, en greiningaraðilar eru ekki sammála um hvort þau hækki eða lækki á milli mánaða. Hins vegar kemur lækkun virðisaukaskatts á eldsneyti til með að hafa áhrif til lækkunar vísitölunnar milli mánaða. Íslandsbanki spáir því að verðbólga standi í stað á milli mánaða og mælist aftur 5,2% á ársgrundvelli í maí. Landsbankinn spáir hjöðnun verðbólgu niður í 4,9% en Arion banki spáir því að verðbólga mælist 5,3% í mánuðinum.
Skammtímaverðbólguvæntingar hafa hækkað og neytendur eru sífellt svartsýnni
Úr niðurstöðum nýrrar könnunar Seðlabankans á væntingum markaðsaðila til verðbólguþróunar má lesa að verðbólguvæntingar til skamms tíma hafi hækkað frá síðustu mælingu í janúar. Miðgildi svara bendir til þess að markaðsaðilar geri ráð fyrir að verðbólga verði 3,9% eftir eitt ár, sem er 0,2 prósentustigum meira en í síðustu könnun. Verðbólguvæntingar til eins árs hafa nú hækkað milli mælinga fjórum sinnum í röð. Á myndinni hér að neðan má sjá hvernig miðgildi verðbólguvæntinga til næstu ársfjórðunga hafa breyst á milli mælinga.
Væntingar markaðsaðila til lengri tíma eru þó óbreyttar á milli mælinga, en markaðsaðilar gera ráð fyrir að verðbólga verði 3,1% eftir tvö ár, að meðaltali 3,2% næstu fimm ár og 3% að meðaltali á næstu tíu árum.
Aukinnar svartsýni hefur jafnframt gætt meðal heimila undanfarin misseri, en væntingavísitala Gallup hefur lækkað mikið síðastliðna 12 mánuði. Væntingavísitalan byggir á mati heimila á núverandi stöðu atvinnu- og efnahagsmála auk væntinga til næstu sex mánaða. Það að vísitalan taki gildið 100 merkir að það séu jafn margir svarendur jákvæðir og neikvæðir gagnvart stöðu og þróun atvinnu- og efnahagsmála, en í apríl síðastliðnum mældist vísitalan 47,3. Gildi vísitölunnar hefur ekki mælst lægra síðan á árinu 2020 þegar kórónuveirufaraldurinn skall á með tilheyrandi óvissu.
Leiða má líkur að því að þrálát verðbólga, langvarandi hátt vaxtastig og spenna í alþjóðamálum hafi stuðlað að aukinni svartsýni meðal neytenda undanfarin misseri. Líkt og fjallað hefur verið um hér að ofan standa væntingar markaðsaðila og greiningaraðila til þess að verðbólga reynist áfram þrálát á þessu ári og að Seðlabankinn muni grípa til frekari stýrivaxtahækkana til að stuðla að verðstöðugleika. Þá er útlit fyrir að forsenduákvæði kjarasamninga virkist í haust vegna mikillar verðbólgu sem skapar jafnframt óvissu um þróun atvinnumála.
Markaðs- og greiningaraðilar gera þó ráð fyrir að ástandið batni þegar líða tekur á næsta ár, með hjaðnandi verðbólgu og lækkandi stýrivöxtum.
Bankarnir gera ráð fyrir aukinni samkeppni um útlán til heimila samhliða minnkandi eftirspurn
Seðlabanki Íslands framkvæmir ársfjórðungslega útlánakönnun meðal viðskiptabankanna fjögurra með það að markmiði að afla gagna um eftirspurn og aðgengi heimila og fyrirtækja að lánsfé, en niðurstöður nýjustu könnunarinnar voru birtar 29. apríl. Um er að ræða eigindlega könnun þar sem aflað er gagna um framboð og eftirspurn eftir lánsfé auk þess sem leitast er við að kanna hvaða þættir hafi ráðandi áhrif á framboð. Spurt er um þróun síðustu þriggja mánaða og horfur næstu sex mánaða.
Að mati bankanna hefur verið lítil sem engin breyting á bæði framboði banka og eftirspurn heimila eftir húsnæðislánum á síðustu þremur mánuðum eftir að bæði framboð og eftirspurn drógust nokkuð saman á fjórða ársfjórðungi 2025 í kjölfar vaxtadómanna svokölluðu. Niðurstöður úr könnunum undanfarinna fjögurra ára má sjá á mynd hér að neðan, þar sem neikvæð gildi merkja samdrátt en jákvæð gildi merkja aukningu.
Bankarnir gera hins vegar ráð fyrir að framboð húsnæðislána til heimila muni aukast nokkuð á næstu sex mánuðum á sama tíma og eftirspurn heimila eftir húsnæðislánum muni dragast lítillega saman, en í síðustu könnun gerðu þeir ráð fyrir óbreyttri eftirspurn til næstu sex mánaða.
Samhliða minnkandi eftirspurn telja bankarnir að samkeppni um útlán til heimila muni aukast lítillega á næstu 6 mánuðum, bæði frá öðrum bönkum og öðrum lánveitendum. Bankarnir segja innri útlánareglur (e. credit standards) vegna húsnæðislána til heimila hafa verið óbreyttar undanfarin misseri en gera ráð fyrir að þær verði rýmkaðar lítillega á næstu sex mánuðum.
Lítils háttar fjölgun á gjaldþrotum einstaklinga en færri vanskil
Gjaldþrotum einstaklinga fjölgaði milli ára í fyrra eftir að hafa staðið í stað eða fækkað undanfarin ár. Alls urðu 158 einstaklingar gjaldþrota í fyrra samanborið við 125 einstaklinga árið 2024, sem samsvarar rúmlega fjórðungsfjölgun milli ára. Um 0,05% fullorðinna voru gjaldþrota í fyrra, en hlutfallið hækkaði lítillega úr 0,04% frá fyrra ári.
Gjaldþrot einstaklinga færðust mjög í aukana á árunum eftir fjármálahrunið 2008. Gjaldþrotum einstaklinga fjölgaði úr rúmlega 100 árið 2009 upp í tæplega 550 árið 2014, þegar um 0,2% allra fullorðinna íbúa landsins var gjaldþrota. Færa má rök fyrir því að lög nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga hafi frestað gjaldþrotum í mörgum tilvikum sem gæti verið ástæða þess að gjaldþrotum fjölgaði allt fram til ársins 2014. Síðan þá hefur gjaldþrotum einstaklinga fækkað ár frá ári, að undanskildu árinu 2018 þegar gjaldþrotum fjölgaði lítillega milli ára. Samhliða hefur hlutfall gjaldþrota einstaklinga af mannfjölda 18 ára og eldri lækkað niður í fyrra horf.
Þrátt fyrir að opinber gögn gefi til kynna að gjaldþrot einstaklinga hafi aukist milli ára greindi innheimtufyrirtækið Motus frá því í febrúar að vanskil einstaklinga hafi verið í lágmarki í fyrra. Hlutfall einstaklinga í vanskilum mældist 10,8% í árslok 2025 samanborið við 11,5% í árslok 2024. Hlutfallið hafði ekki mælst lægra frá árinu 2019, en gögnin ná ekki lengra aftur. Alvarleg vanskil einstaklinga voru einnig lægri en áður og mældust einungis um 1% í október 2025 samanborið við 1,2% á sama tíma árið 2024 og 2,13% árið 2019.
Í því samhengi er þó vert að hafa í huga að bæði vanskil og alvarleg vanskil einstaklinga jukust nokkuð milli ára árið 2024, samkvæmt upplýsingum frá Motus. Það er hins vegar ekki óeðlilegt að aukningar í vanskilum verði vart fyrr en aukningar í gjaldþrotum, enda eru vanskil óhjákvæmilegur undanfari gjaldþrota.
Veðsetning fyrstu kaupenda hefur aukist lítillega eftir rýmkun lánþegaskilyrða í lok október 2025
Seðlabankinn rýmkaði lánþegaskilyrði fyrstu kaupenda í lok október 2025 þegar hámark veðsetningarhlutfalls fyrir fyrstu kaupendur var hækkað úr 85% í 90%. Breytingarnar voru að hluta til gerðar til að koma til móts við þá óvissu sem skapaðist á lánamarkaði í kjölfar vaxtadómanna en einnig í ljósi þess að nokkur aðlögun hafði átt sér stað á fasteignamarkaði. Á þeim tíma hafði hægt verulega á raunverðshækkunum íbúðaverðs og íbúðum til sölu hafði fjölgað mikið.
Veðsetningarhlutföll fyrstu kaupenda voru að meðaltali um 70% áður en skilyrðin voru rýmkuð í október, en síðan þá hafa þau þokast upp á við og mældust um 73% í janúar 2026. Hlutfall nýrra fasteignalána með veðsetningarhlutfall yfir 85% hækkaði jafnframt úr 1,4% í október 2025 upp í 3,6% í janúar 2026.
Þegar skilyrðin voru hert þannig að hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda var lækkað úr 90% í 85% í júní árið 2022 voru veðsetningarhlutföll fyrstu kaupenda að meðaltali um 76% og um 4% nýrra fasteignalána voru með veðsetningarhlutfall yfir 85%. Í kjölfarið fór meðalveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda lækkandi og hlutfall nýrra fasteignalána með veðsetningarhlutfall yfir 85% lækkaði skarpt og var að meðaltali 1,2% þar til skilyrðin voru rýmkuð á ný.
Ásókn í óverðtryggð íbúðalán hjá bönkunum eykst enn
Heimilin tóku ný íbúðalán að fjárhæð 14,6 milljarða króna umfram uppgreiðslur slíkra lána í mars síðastliðnum, sem samsvarar um 50% aukningu milli mánaða að nafnvirði. Fjárhæð hreinna nýrra íbúðalána til heimila í mars var jafnframt tæplega 19% hærri að raunvirði heldur en á sama tíma í fyrra.
Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hélt ásókn heimila í óverðtryggð lán áfram að aukast í mars á sama tíma og ásókn í verðtryggð lán hélt áfram að dala. Hrein ný óverðtryggð útlán námu alls tæplega 12,4 milljörðum króna á meðan hrein ný verðtryggð lán námu einungis 2,2 milljörðum króna. Lán á föstum vöxtum hafa verið ráðandi í kjölfar vaxtadómsins en lesa má í nýútkomnum Peningamálum að um 90% nýrra fasteignalána hafi verið með föstum vöxtum frá því í desember 2025.
Bankarnir eru með ráðandi markaðshlutdeild þegar kemur að óverðtryggðum íbúðalánum. Í mars tóku heimilin ný óverðtryggð íbúðalán að fjárhæð 13 milljarða króna umfram uppgreiðslur á slíkum lánum hjá bönkunum á meðan hreinar uppgreiðslur óverðtryggðra íbúðalána lífeyrissjóðanna námu rúmlega 600 milljónum króna.
Uppgreiðslur verðtryggðra íbúðalána hafa hins vegar verið umfram ný verðtryggð íbúðalán hjá bönkunum undanfarna tvo mánuði, en í mars námu hreinar uppgreiðslur verðtryggðra lána tæplega 4,5 milljörðum króna.
Lífeyrissjóðirnir veita að mestu leyti verðtryggð íbúðalán en ásókn í íbúðalán hjá lífeyrissjóðunum hefur dalað undanfarin misseri samhliða minnkandi eftirspurn eftir verðtryggðum íbúðalánum almennt. Í mars námu hrein ný verðtryggð íbúðalán lífeyrissjóðanna tæplega 7,4 milljörðum króna á meðan uppgreiðslur óverðtryggðra íbúðalána þeirra voru um 620 milljónum króna umfram ný óverðtryggð íbúðalán.
Eftirspurn eftir hlutdeildarlánum hefur aukist eftir rýmkun skilyrða
Eftirspurn eftir hlutdeildarlánum hefur aukist töluvert í kjölfar breytinga á hlutdeildarlánakerfinu sem tóku gildi um áramótin. Breytingarnar fólu í sér hækkun lánshlutfalls, tekjumarka, hámarksverðs og hámarks greiðslubyrðarhlutfalls auk þess sem gert var heimilt að eiga allt að 10% eigið fé í stað einungis 5% áður. Fleiri fyrstu kaupendur uppfylla þannig skilyrði hlutdeildarlána nú en áður. Nánari útlistun á breytingunum má finna í frétt af vef HMS frá því í desember.
Eftirspurnaraukninguna má meðal annars greina á niðurstöðum úr mánaðarlegri viðhorfskönnun HMS meðal fasteignasala, sem eru meðal annars beðnir að tilgreina þær fjármögnunarleiðir sem þeir hafa séð hjá fyrstu kaupendum sem þeir miðla fasteignum til. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur hlutfall fasteignasala sem komu að íbúðakaupum með hlutdeildarlánum farið vaxandi undanfarna mánuði og verið í kringum fjórðung undanfarnar þrjár mælingar.
Með breytingum á reglum um hlutdeildarlán voru fjárframlög aukin og lánum úthlutað í hverjum mánuði, en ekki óreglulega líkt og áður. Að lágmarki 458 milljónir króna hafa verið til úthlutunar í hverjum mánuði á þessu ári, en eftirspurn hefur verið verulega umfram það. Á fyrstu fjórum mánuðum ársins hafa borist alls 260 stakar umsóknir um rúmlega 5 milljarða króna lánveitingu og hafa 44 þeirra verið færðar yfir á milli mánaða, þar sem þær hafa ekki fengið úthlutun eftir hlutkesti. Hins vegar hafa aðeins verið veitt 129 hlutdeildarlán að fjárhæð tæplega 1,9 milljarða króna.
Umsækjendur með samþykkt kauptilboð njóta forgangs að hlutdeildarlánum auk þess sem miðað er við að hið minnsta 20% hlutdeildarlána sé úthlutað til kaupa á íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins. Í mars og apríl hafa þó fleiri umsóknir uppfyllt öll skilyrði en rúmast innan þess fjármagns sem hefur verið til úthlutunar. Af þeim sökum hefur þurft að óska eftir aðkomu fulltrúa sýslumanns sem dregið hefur úr umsóknum sem uppfylla skilyrði til lánveitingar. Umsækjendum sem ekki hlutu úthlutun eftir handahófskennt val hefur verið boðið að færa umsóknir sínar yfir í úthlutun næsta mánaðar.
Á mynd hér að neðan má sjá fjölda umsókna um hlutdeildarlán og fjölda úthlutaðra hlutdeildarlána eftir mánuðum. Rétt rúmlega 30 hlutdeildarlánum hefur verið úthlutað í hverjum mánuði á þessu ári en allt að 90 umsóknir hafa verið teknar til yfirferðar í hvert skipti, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Sambærileg mynd fæst sé litið til fjárhæðar umsókna og úthlutaðra lána.
Byggingarmarkaður
Tækifæri til að vinna á íbúðaskuldinni
Á fyrstu fjórum mánuðum ársins 2026 urðu 869 nýjar íbúðir fullbúnar. Það eru 7% færri íbúðir en urðu fullbúnar á sama tímabili undanfarin sex ár að meðaltali en svipaður fjöldi og árið 2022 þegar 2.540 nýjar íbúðir urðu fullbúnar á árinu. Íbúðauppbygging fer því tiltölulega hægt af stað í ár samanborið við síðastliðin ár.
Ef tekið er mið af þróun síðustu sex ára, þar sem fjöldi nýrra fullbúinna íbúða á fyrstu fjórum mánuðum ársins hefur að jafnaði numið um 30% af heildarfjölda ársins, bendir staðan nú til þess að um 2.700 til 2.800 íbúðir geti orðið fullbúnar á árinu 2026. Þetta er í samræmi við niðurstöður úr síðustu marstalningu HMS á íbúðum í byggingu, en í henni var áætlað að um 2.500 til 3.000 íbúðir yrðu fullbúnar á árinu.
Þó er enn talsverð óvissa um þróunina það sem eftir lifir árs, enda geta markaðsaðstæður, sala nýrra íbúða og framvinda stærri verkefna haft veruleg áhrif á lokaniðurstöðuna.
Samkvæmt nýjustu húsnæðisáætlunum sveitarfélaga er áætlað að íbúðaþörf á núlíðandi ári verði á bilinu 2.612 til 4.943 íbúðir, þar sem miðspá gerir ráð fyrir 3.629 íbúðum. Ef núverandi uppbyggingarhraði fylgir meðaltali síðustu 6 ára mun íbúðauppbygging því enda nær lágspá áætlaðrar íbúðaþarfar.
Raunveruleg íbúðaþörf mun þó ráðast af þróun mannfjölda á árinu, að því gefnu að forsendur sveitarfélaganna um heimilistærð séu vel ígrundaðar. Forsendur um heimilistærð eru þó ávallt matskenndar.
Samkvæmt nýjustu tölum Hagstofu Íslands fjölgaði landsmönnum um 520 á fyrsta ársfjórðungi 2026. Það er svipuð fjölgun og á fyrsta ársfjórðungi síðasta árs, en alls fjölgaði íbúum um 5.080 á árinu 2025. Til samanburðar hefur landsmönnum fjölgað að meðaltali um rúmlega 6.500 á ári síðustu tíu ár. Mest varð fjölgunin árið 2022, þegar íbúum fjölgaði um rúmlega 10.000 á einu ári.
Sökum hóflegrar fólksfjölgunar á síðasta ári, sem var í takt við lágspár sveitarfélaganna, samhliða kröftugri íbúðauppbyggingu, tókst að vinna lítillega á þeirri uppsöfnuðu íbúðaskuld sem myndast hafði á undanförnum árum. HMS fjallaði nýlega um þessa þróun í samantekt sinni á árangri húsnæðisáætlana fyrir árið 2025.
HMS hefur áður fjallað um áætlaða íbúðaskuld á Íslandi, en hún safnaðist aðallega upp á árunum 2017-2019 þegar fullorðnum íbúum fjölgaði talsvert hraðar en íbúðum. HMS áætlar gróflega að íbúðaskuldin geti numið á bilinu 6 til 14 þúsund íbúðum. Tækifæri gætu því skapast á þessu ári til að vinna enn frekar á íbúðaskuldinni, haldist fólksfjölgun áfram hófleg og íbúðauppbygging kröftug.
Hrein ný lántaka byggingaraðila eykst verulega í byrjun árs
Hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar hafa aukist mikið á síðustu misserum. Með öðrum orðum hefur greinin tekið meira nýtt lánsfé en sem nemur afborgunum og uppgreiðslum eldri lána. Þróunin bendir því til aukinnar skuldsetningar í byggingargeiranum, á sama tíma og umsvif hafa ekki aukist í sama mæli.
Á fyrsta ársfjórðungi 2026 námu hrein ný útlán tæpum 35 milljörðum króna. Til samanburðar námu þau 64 milljörðum króna á árinu 2025 í heild og um 15 milljörðum króna á sama tíma í fyrra. Lántaka á fyrsta ársfjórðungi 2026 jafngildir því meira en helmingi allrar hreinnar lántöku síðasta árs og er rúmlega tvöfalt meiri en á sama tíma í fyrra.
Þrátt fyrir mikla aukningu í lántöku benda aðrar hagstærðir ekki til sambærilegrar aukningar í umsvifum greinarinnar. Samkvæmt tölum frá Hagstofu Íslands í janúar og febrúar var velta í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð um 4% meiri að raunvirði en á sama tíma í fyrra.
Velta mælir þá fjárhæð sem fyrirtæki færa til reiknings vegna sölu á vörum og þjónustu til annarra aðila, að frádregnum virðisaukaskatti og afsláttum. Hún getur því gefið góða vísbendingu um umsvif en segir ekkert til um afkomu.
Aukna skuldsetningu í byggingargeiranum má því að miklu leyti rekja til dræmrar sölu nýbygginga. Þegar nýbyggingar seljast hægar greiða verktakar hægar niður eldri lán og skuldir geta aukist vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta, auk þess sem áfram þarf að fjármagna verkefni sem þegar eru hafin.
Starfsmönnum í byggingariðnaði fækkar
Um 18.400 einstaklingar störfuðu við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í mars síðastliðnum. Þeim fækkaði um 102 milli mánaða og eru um 140 færri en í mars á síðasta ári. Erlendum starfsmönnum í greininni fækkaði um 1,1% milli mánaða, en fækkunin nam 0,23% hjá starfsmönnum með íslenskan bakgrunn.
Fækkun starfandi í byggingariðnaði milli mánaða vekur athygli þar sem starfsfólki í greininni fjölgar að jafnaði þegar líða tekur að vori og sumri, samhliða auknum umsvifum og hagstæðara veðurfari. Síðast fækkaði starfandi í greininni á milli febrúar- og marsmánaða árið 2020, en sú fækkun skýrist af óvissu við upphaf kórónuveirufaraldursins.
Samkvæmt aprílskýrslu Vinnumálastofnunar var þróun atvinnuleysis eftir atvinnugreinum nokkuð stöðug í nýliðnum aprílmánuði. Byggingargeirinn er áfram meðal þeirra atvinnugreina þar sem atvinnulausir eru flestir, en þeim fækkaði lítillega milli mánaða, úr 1.251 í mars í 1.244 í apríl. Atvinnulausir í byggingariðnaði eru engu að síður fleiri í ár samanborið við í mars í fyrra þegar þeir voru 960 talsins og þannig hefur atvinnulausum fjölgað um tæp 30% milli aprílmánaða 2025 og 2026.
Hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði hefur ekki mælst lægra síðan 2020 samkvæmt Hagstofu Íslands en þau voru 840 á fyrsta ársfjórðungi þessa árs samanborið við 1.200 á fyrsta ársfjórðungi 2025. Þannig lækkaði hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði úr 6,3% í 4,5% milli ára.
Fá gjaldþrot voru á fyrsta ársfjórðungi en vísbendingar eru um erfiðleika í rekstri
Fleiri fyrirtæki starfa í byggingariðnaði nú en á sama tíma í fyrra. Á fyrsta fjórðungi þessa árs voru 150 fyrirtæki nýskráð á sama tíma og 92 fyrirtæki urðu gjaldþrota, þar af 41 sem voru í virkri starfsemi á síðasta ári. Til samanburðar voru gjaldþrot á fyrsta ársfjórðungi síðasta árs svipuð en nýskráningar 47% fleiri.
Gjaldþrotum fækkaði hins vegar í mars frá fyrstu tveimur mánuðum ársins. Í mars urðu 15 fyrirtæki gjaldþrota, þar af 7 sem höfðu verið í virkri starfsemi á síðasta ári. Hafa ber þó í huga að gjaldþrot segja ekki alla söguna, enda geta fyrirtæki hætt starfsemi án þess að fara í formlegt gjaldþrot. Þá geta gjaldþrot einnig komið fram með töf, eftir að fyrirtæki hafa glímt við rekstrarerfiðleika um nokkurt skeið.
Vísbendingar eru til að mynda um að stærri fyrirtæki í byggingariðnaði séu í fjárhagserfiðleikum. Í frétt Vinnumálastofnunar kemur fram að þrjár tilkynningar um hópuppsagnir hafi borist í mars síðastliðnum, þar sem 90 starfsmönnum var sagt upp störfum. Flestir þeirra sem sagt var upp störfum störfuðu við mannvirkjagerð, alls 60 starfsmenn. Engar hópuppsagnir voru hins vegar í aprílmánuði.
Fleiri vísbendingar eru um rekstrarerfiðleika í byggingargeiranum. Í fjárfestakynningu Arion banka kemur fram að aukning vanskilalána hjá fyrirtækjum frá árinu 2023 hafi að stórum hluta verið í byggingargeiranum. Svipuð merki koma fram í fjárfestakynningu Íslandsbanka, en þar segir að áhrif hárra vaxta, verðbólgu og lengri sölutíma séu farin að sjást í lánasafninu. Í árshlutauppgjöri Landsbankans kemur fram að kólnun á fasteignamarkaði kunni að hafa sérstaklega slæm áhrif á fyrirtæki tengd byggingariðnaði, en að áhætta bankans sé takmörkuð gagnvart henni.
Greiningardeildir Arion banka og Landsbankans spá því að íbúðafjárfesting dragist saman um 3,5 til 4% á milli ára í ár, en fjárfesting í íbúðarhúsnæði dróst saman um 5,9% á milli ára í fyrra. Greiningardeildirnar gera þó ráð fyrir að íbúðafjárfesting aukist milli ára á nýjan leik á næsta ári og á árinu 2028. Greiningardeild Arion er þar bjartsýnni og spáir 5% aukningu árið 2027 og 3% aukningu árið 2028 á meðan Landsbankinn spáir 2,1% aukningu 2027 og 0,8% aukningu árið 2028.
Greiningardeild Íslandsbanka, sem gaf út þjóðhagsspá sína í lok janúar, spáði hins vegar að íbúðafjárfesting myndi aukast lítillega milli ára í ár, eða um 0,8%. Íslandsbanki spáði síðan 6,5% aukningu í íbúðafjárfestingu á næsta ári og 8% aukningu árið 2028.
