Sam­an­tekt

Á árinu 2025 hélt uppbygging almennra íbúða áfram með þremur úthlutunum stofnframlaga ríkisins. Heildarfjárhæð til úthlutunar samkvæmt fjárlögum var 7.336.400.000 krónur. Alls bárust 30 umsóknir frá 11 félögum um stofnframlög til byggingar eða kaupa á alls 604 íbúðum. Þar af fengu 25 verkefni úthlutun til byggingar eða kaupa á 197 íbúðum í 16 sveitarfélögum. Þeim verkefnum sem ekki hlutu úthlutun var annars vegar synjað af hálfu sveitarfélags um veitingu stofnframlags og hins vegar uppfylltu íbúðir sem sótt var um ekki markmið og skilyrði almennra íbúða. Samtals nam stofnframlag ríkisins um 2,89 milljörðum króna og stóðu eftir 4,44 milljarðar króna til úthlutunar við lok árs.

Úthlutanir ársins náðu til fjölbreyttra hópa. Öryrkjar og fatlað fólk hlutu alls 110 íbúðir. Þá fengu tekju- og eignalágir einstaklingar á vinnumarkaði úthlutað 50 íbúðum og voru einnig úthlutanir til aldraðra, skjólstæðinga félagsþjónustu sveitarfélaga og í sértæk búsetuúrræði. Fjöldadreifingin endurspeglar víðtæka þörf og mikilvægi þess að almenna íbúðakerfið nái til ólíkra samfélagshópa á mismunandi stöðum á landinu.

Á árinu hófust jafnframt fjölbreytt framkvæmdarverkefni sem munu styrkja framboð almennra íbúða á komandi árum. Á Hvammstanga hóf Brák íbúðafélag hses. uppbyggingu á tíu almennum íbúðum í nýju fjölbýlishúsi sem ætlað er tekju- og eignalágum á vinnumarkaði. Í Borgarnesi hófust framkvæmdir við nýja nemendagarða Menntaskóla Borgarfjarðar, sem verða hluti af fjölnota húsi fyrir bæði ungt fólk og eldri borgara. Þessi verkefni sýna hvernig samstarf sveitarfélaga, óhagnaðardrifinna félaga og HMS skilar markvissri uppbyggingu á svæðum þar sem þörfin er brýnust.

Auk þess voru 120 nýjar almennar íbúðir teknar í notkun á árinu. Þar á meðal var opnun nýs búsetukjarna fyrir fatlað fólk á Reyðarfirði, sex hagkvæmar íbúðir á Húsavík sem voru forsmíðaðar og fluttar á staðinn í tólf einingum og fimm fjölskylduíbúðir á Hellu. Samhliða endurspegla þessar framkvæmdir bæði nýbreytni og markvissan stuðning við svæði þar sem skortur hefur verið á viðráðanlegu húsnæði.

Heildarniðurstaðan fyrir árið 2025 sýnir áframhaldandi styrkingu almennra íbúða á landsvísu þrátt fyrir áskoranir vegna byggingar- og fjármagnskostnaðar, lóðaframboðs og tafa í leyfisferlum. Úthlutanir og framkvæmdir ársins leggja grunn að áframhaldandi vexti og styðja við markmið stjórnvalda um að efla húsnæðisöryggi og tryggja fjölbreytt framboð íbúða fyrir mismunandi hópa samfélagsins.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.

Al­menna íbúða­kerf­ið

Almenna íbúðakerfið er kjarnaþáttur í velferðarstefnu stjórnvalda og tryggir að tekju- og eignalág heimili hafi aðgang að öruggu og viðráðanlegu leiguhúsnæði. Kerfið var sett á laggirnar árið 2016 og byggir á danskri fyrirmynd. Með því var brugðist við fækkun félagslegra íbúða og skapaður nýr, sjálfbærari rammi fyrir uppbyggingu óhagnaðardrifinna leiguíbúða.

Almennar íbúðir eru aðeins ætlaðar einstaklingum og fjölskyldum sem eru undir tilteknum tekju- og eignamörkum. Með þessu eru tryggð jöfn tækifæri á húsnæðismarkaði og dregið úr húsnæðisóöryggi þeirra hópa sem standa höllum fæti í samfélaginu, þar á meðal námsmanna, ungs fólks, aldraða, fatlaðs fólks og annarra sem eiga erfitt með að finna viðráðanlegt húsnæði sökum félagslegra aðstæðna eða verulegs fjárhagsvanda.

Stofnframlög ríkis og sveitarfélaga eru meginfjármögnun almennra íbúða. Ríkið leggur fram 18% af stofnvirði íbúða og viðkomandi sveitarfélag 12%. Stofnvirði felur m.a. í sér byggingarkostnað, kaupverð, lóðarverð og fjármagnskostnað á byggingartíma. Í ákveðnum tilvikum er heimilt að veita 4% viðbótarframlag eða sérstakt byggðaframlag. Samtals nema framlög ríkis og sveitarfélaga þannig að lágmarki 30% af stofnvirði almennra íbúða.

Mynd 1: Skipting stofnframlaga almennra íbúða samkvæmt núverandi regluverki

Stofnframlög gera óhagnaðardrifnum leigufélögum kleift að bjóða leigu sem er í samræmi við greiðslugetu leigjenda og að jafnaði ekki hærri en 25% af tekjum þeirra.

HMS auglýsir árlega eftir umsóknum um stofnframlög og metur umsóknir á grundvelli þarfa, hagkvæmni og gæða verkefna. Ef fjárheimildir nægja ekki til að samþykkja allar umsóknir er forgangsraðað eftir því hvar þörfin er mest.

Lögbundið er að a.m.k. 25% af fjármunum fari til íbúða á vegum sveitarfélaga og að tveir þriðju fari til íbúða fyrir tekju- og eignalága á vinnumarkaði. HMS getur vikið frá þessum reglum ef hlutföll umsókna um íbúðir af framangreindum tegundum endurspegla ekki þessa skiptingu.

Áhersla er lögð á hagkvæmar og vel hannaðar íbúðir sem nýtast ólíkum hópum. Jafnframt er hvatt til nýsköpunar og lausna sem draga úr byggingarkostnaði og styðja við hraðari uppbyggingu.

Tekju- og eigna­mörk leigj­enda

Tekju- og eignamörk tryggja að almennar íbúðir nýtist fyrst og fremst þeim sem eru tekju- og eignalágir við upphaf leigutíma. Markmiðið er að vernda aðgengi viðkvæmari hópa að öruggu og viðráðanlegu húsnæði og stuðla að jöfnum tækifærum á leigumarkaði.

Á ársgrundvelli eru tekjumörkin í dag 9.138.000 kr. fyrir hvern einstakling og 13.500.000 kr. fyrir hjón og sambúðarfólk. Við þá fjárhæð bætast 2.254.000 kr. fyrir hvert barn og ungmenni að tuttugu ára aldri sem býr á heimilinu. Samanlögð heildareign leigjenda almennra íbúða að frádregnum heildarskuldum við upphaf leigu skal ekki nema hærri fjárhæð en 9.874.000 kr. Viðmiðin eru endurskoðuð reglulega og taka mið af þróun launa og efnahagsaðstæðna.     

Í töflunni hér að neðan má sjá þróun á tekju- og eignamörkum síðustu ár, auk nýjustu breytingu á 6. gr. reglugerðar nr. 183/2020 um tekju- og eignamörk leigjenda, sem tók gildi 1. janúar 2026.

Há­marks­bygg­ing­ar­kostn­að­ur

Hámarksbyggingarkostnaður almennra íbúða er endurskoðaður fyrir hverja úthlutun stofnframlaga. Markmiðið er að tryggja að uppbygging almennra íbúða sé hagkvæm og að viðmið um kostnað fylgi raunverulegri þróun á byggingarmarkaði.

Við endurskoðun er tekið tillit til helstu kostnaðarþátta við húsbyggingar, þar á meðal þróunar byggingarkostnaðar, launavísitölu, hrávöruverðs, fjármagnskostnaðar og gengisbreytinga. Jafnframt er horft til endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu við íbúðarhúsnæði, sem hefur áhrif á heildarkostnað framkvæmda.

Hámarksbyggingarkostnaður er reiknaður út frá heildarfermetraverði og fastakostnaði á hverja íbúð. Árið 2026 má fermetraverð á brúttófermetra ekki fara yfir 418.000 kr. Þá bætast við 9,7 milljónir króna í fastakostnað á hverja íbúð. Sé gerð krafa um lyftu er heimilt að bæta við sérstökum fastakostnaði vegna lyftu og lyftuhúss, sem árið 2026 nemur 16,6 milljónum króna. Þetta ákvæði var tekið upp í reglugerð árið 2023 til að tryggja samræmi í kostnaðarmati.

HMS metur hvort verkefni teljist hagkvæm út frá þessum viðmiðum. Heimilt er að víkja frá hámarksbyggingarkostnaði ef um er að ræða sérstakar aðstæður leigjendahóps, svo sem sértæka búsetuþörf, sem leiðir til hærri kostnaðar. Framkvæmdaraðili þarf þá að leggja fram rökstuðning sem HMS metur sérstaklega.

Taflan sýnir þróun heildarfermetraverðs, fastakostnaðar og lyftukostnaðar á árunum 2022-2026. Þróun á byggingarkostnaði hefur bein áhrif á stofnvirði íbúða. Þegar stofnvirði hækkar, hækkar jafnframt krónutala stofnframlaga ríkis og sveitarfélaga, sem leiðir til hærri heildarfjárfestingar í uppbyggingu almennra íbúða.

Sjálf­bært leigu­í­búða­kerfi

Sjálfbært leiguíbúðakerfi er fjárhagsleg grunnstoð almennra íbúða og tryggir að það fjármagn sem varið er til uppbyggingar skili sér aftur inn í kerfið á komandi árum. Með þessu móti verður hægt að standa undir nýjum verkefnum án þess að uppbyggingin byggi eingöngu á árlegum fjárframlögum. Þetta fyrirkomulag er lykilþáttur í því að skapa stöðugt og fyrirsjáanlegt umhverfi fyrir óhagnaðardrifin félög sem byggja og reka almennar íbúðir.

Í sjóðinn renna endurgreiðslur stofnframlaga ríkisins þegar lán vegna byggingar eða kaupa á almennum íbúðum hafa verið greidd upp. Þá rennur helmingur af leigugreiðslum almennra íbúða til sjóðsins, að frádregnum rekstrarkostnaði og framlagi í viðhaldssjóð. Að auki kemur hagnaður af sölu almennra íbúða sem teknar eru úr kerfinu og efnahagslegt virði eigna við slit félaga. Með þessum tekjum byggist sjóðurinn smám saman upp sem eykur getu kerfisins til að fjármagna nýjar íbúðir til framtíðar.

Hringrás fjármagnsins er lykilatriði í því að kerfið verði sjálfbært til lengri tíma. Þegar stofnframlögum er úthlutað hefst bygging eða kaup almennra íbúða sem fjármögnuð eru með blöndu af framlagi ríkis og sveitarfélags og lántöku. Eftir því sem tíminn líður, lán greiðast niður og reksturinn styrkist hefst endurgreiðsla stofnframlaga til sjóðsins á sama tíma og hluti leigugreiðslna rennur stöðugt inn. Fjármunir fara þannig í hring, þar sem upphafleg úthlutun leiðir til uppbyggingar og síðar til endurgreiðslu sem síðan verður grunnur að nýjum úthlutunum. Hringrásin endurtekur sig og skapar stigvaxandi sjálfbærni eftir því sem eldri almennar íbúðir hefja endurgreiðsluferlið.

Markmiðið er að fjármunir sjóðsins verði nýttir til þess að standa undir nýjum stofnframlögum ríkis og sveitarfélaga við uppbyggingu almennra íbúða. Þeir eru jafnframt notaðir til að veita styrki til endurbóta og endurbyggingar almennra íbúða sem falla ekki undir almennt viðhald, og til rekstraraðstoðar þegar eigendur lenda í tímabundnum fjárhagsvanda og geta ekki staðið skil án slíks stuðnings. Með þessum úrræðum er stuðlað að því að íbúðir haldist í góðu ástandi og að félög geti sinnt skyldum sínum gagnvart leigjendum.

Sjóðurinn mun þó ekki ná fullri sjálfbærni fyrr en að nokkrum áratugum liðnum, þegar stærstur hluti þeirra lána sem tekin hafa verið frá stofnun kerfisins hefur verið endurgreiddur. Þegar það raungerist verður sjóðurinn orðinn nægilega stór til að standa undir verulegum hluta nýrra úthlutana án fjárframlags frá ríkinu og stuðla þannig að enn hraðari og stöðugri uppbyggingu almennra íbúða.

Mynd 2: Hringrás fjármagns í sjálfbæru leiguíbúðakerfi

End­ur­greiðsl­ur stofn­fram­laga

Endurgreiðsla stofnframlags skal hefjast þegar þau lán sem tekin voru vegna byggingar eða kaupa almennra íbúða hafa verið greidd upp eða þegar íbúð fer í útleigu. Hvorki er þó heimilt að krefjast endurgreiðslu viðbótarframlags né sérstaks byggðaframlags.

Ef engin lán voru tekin til að fjármagna byggingu eða kaup almennrar íbúðar skal endurgreiðsla hefjast þegar íbúðin hefur verið leigð út. Hámarkslánstími er 50 ár, en 20 ár ef lánsfjárhæð nemur minna en 30% af stofnvirði almennrar íbúðar.

Þegar lánsfjármögnun hefur verið greidd upp er skuldabréfi vegna endurgreiðslu stofnframlaga þinglýst á viðkomandi almenna íbúð. HMS annast innheimtu á endurgreiðslu stofnframlaga.

Eiganda almennrar íbúðar er skylt að endurgreiða stofnframlög í ákveðnum tilvikum. Þetta á m.a. við ef heimild hefur fengist til að selja almenna íbúð og andvirði sölunnar ekki nýtt til byggingar eða kaupa á annarri almennri íbúð.

Sama gildir ef notkun almennrar íbúðar er breytt allverulega, ef hún er leigð öðrum en leigjanda sem er undir tekju- og eignamörkum, eða ef önnur skilyrði fyrir úthlutun íbúðar eru ekki uppfyllt. Þegar framangreint á við skal einnig krafist endurgreiðslu viðbótarframlaga ríkisins, hafi þau verið veitt vegna byggingar eða kaupa á viðkomandi íbúð. 

Með þessu fyrirkomulagi tryggja endurgreiðslur stofnframlaga að fjármagn skili sér aftur í kerfið þegar tíma lánsfjármögnunar lýkur, sem eykur svigrúm til áframhaldandi uppbyggingar almennra íbúða.

Eft­ir­lit með stofn­fram­lags­höf­um

HMS sinnir reglubundnu eftirliti með rekstri almennra íbúða til að tryggja ábyrga stjórnun og að reksturinn sé í samræmi við tilgang kerfisins. Eftirlitið nær til allra rekstraraðila sem halda utan um almennar íbúðir, þar á meðal húsnæðissjálfsseignarstofnanir, sveitarfélög og aðra lögaðila sem reka slíkt húsnæði.

Á hverju ári óskar HMS eftir rekstrarupplýsingum frá eigendum almennra íbúða. Þar koma fram upplýsingar um fjárhag, rekstur og úthlutun, m.a. ársreikningar, skýrslur stjórnar og rekstrarskýrslur fyrir íbúðirnar. Þessi gögn gefa heildarmynd af stöðu hvers rekstraraðila og gera HMS kleift að meta hvort reksturinn sé í samræmi við lög, reglugerðir og þau markmið sem liggja að baki almennum íbúðum.

Að lokinni gagnaöflun á HMS fund með eigendum þar sem farið er yfir stöðu íbúðanna, úthlutunarferla og rekstur. Markmiðið með fundunum er að tryggja gagnsæi, styðja rekstraraðila í því að uppfylla kröfur kerfisins og tryggja að íbúðirnar nýtist þeim sem rétt eiga á þeim. Ef eitthvað kemur fram sem þarfnast úrbóta gefur HMS viðeigandi leiðbeiningar og fylgir þeim eftir þar til reksturinn er kominn í viðunandi horf.

Ef leiðbeiningar duga ekki er HMS heimilt að grípa til frekari úrræða og skipa tímabundinn eftirlitsmann sem vinnur með rekstraraðila að því að koma rekstrinum í ásættanlegt horf. Reynist nauðsynlegt getur HMS farið fram á að félag verði tekið til skipta. Slíkar aðgerðir eru aðeins nýttar þegar önnur úrræði hafa verið fullreynd en tryggja jafnframt að reksturinn standi traustum fótum og að hagsmunir leigjenda séu ávallt hafðir að leiðarljósi.   

Sam­starfs­vett­vang­ur óhagn­að­ar­drif­inna hús­næð­is­fé­laga

Í júlí 2022 var undirritaður rammasamningur milli ríkis og sveitarfélaga um að auka framboð íbúða á árunum 2023-2032 og sameiginlega sýn og stefnu í húsnæðismálum. Samningurinn er fyrsti samningur sinnar tegundar þar sem ríki og sveitarfélög sammælast um stefnu og markvissar aðgerðir til að tryggja uppbyggingu íbúða í samræmi við þörf ólíkra hópa, þar á meðal þeirra tekju- og eignaminni.

Þann 18. september síðastliðinn hittust fulltrúar óhagnaðardrifinna húsnæðisfélaga ásamt HMS þar sem fjallað var um stöðu verkefna sem félögin vinna að og helstu hindranir í vegi áframhaldandi uppbyggingu. Þar var m.a. bent á að hátt vaxtastig og óhagstæð fjármögnunarskilyrði geri ný verkefni áfram erfið og nýjar íbúðir séu víða ekki sjálfbærar án niðurgreiðslu félaganna. Það verði til þess að íhuga þurfi vandlega hvort raunverulega sé hægt að fara af stað með næstu uppbyggingarverkefni. Slípa þurfi til stuðningskerfi hins opinbera meðal annars með meiri sveigjanleika í veitingu stofnframlaga svo hægt sé að nýta það fjármagn með markvissari hætti.

Skortur sé á byggingarhæfum lóðum og þrátt fyrir fögur fyrirheit og jákvæðar undirtektir sveitarfélaga hafi lítið raungerst að undanförnu. Mikil eftirspurn er eftir íbúðum hjá öllum félögunum og hafa biðlistar aukist verulega undanfarin ár sem getur jafnvel tekið fleiri áratugi að vinna upp miðað við núverandi framgang. Finna má upplýsingar um biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga, sem HMS heldur utan um.

Samkvæmt húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 voru tæplega 7 þúsund umsækjendur á biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, en biðlistarnir voru álíka langir árin 2024 og 2023. Eftirspurn eftir hagkvæmum leiguíbúðum hefur aukist, en biðlistinn eftir leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága hefur lengst úr 2 þúsund fjölskyldum árið 2022 í 4 þúsund fjölskyldur árið 2025.

Ferlar hjá sveitarfélögum og byggingarfulltrúum geta verið tímafrekir og afgreiðsla erinda dregist um of. Tafir við gerð lóðaleigusamninga og í afgreiðslu byggingarleyfisumsókna ásamt íþyngjandi regluverki, með kröfuharðri byggingarreglugerð, eykur á kostnað uppbyggingarverkefna sem veldur hærra leiguverði en annars væri hægt að bjóða. Þrátt fyrir yfirlýst markmið um einföldun regluverks hefur lítið sést til slíkra umbóta í framkvæmd. Þá hefur slökkviliðið í auknum mæli sett fram kröfur um brunavarnir sem í einhverjum tilfellum eru taldar ganga lengra en kveðið er á um í byggingareglugerð.

Að samstarfsvettvangnum koma ásamt HMS; Leigufélagið Bríet, Brák íbúðafélag, Bjarg íbúðafélag, Byggingafélag námsmanna, Félagsstofnun stúdenta, Félagsbústaðir, Búseti, Landssamtökin Þroskahjálp og Brynja leigufélag.

Samstarfsvettvangur óhagnaðardrifinna húsnæðisfélaga - frá vinstri: Jónas Páll Jakobsson framkvæmdastjóri Brynju leigufélags, Einar Georgsson framkvæmdastjóri Brákar íbúðafélags, Björn Traustason framkvæmdastjóri Bjargs íbúðafélags, Magnús Orri Einarsson tæknistjóri Félagsstofnunar stúdenta, Böðvar Jónsson framkvæmdarstjóri Byggingarfélags námsmanna, Sigrún Árnadóttir framkvæmdastjóri Félagsbústaða, Þórarinn Snorri Sigurgeirsson skrifstofustjóri Landssamtakanna Þroskahjálpar, Elmar Erlendsson  framkvæmdastjóri húsnæðissviðs HMS og Iða Marsibil Jónsdóttir framkvæmdastjóri leigufélagsins Bríetar.

Aldrei færri leigu­í­búð­ir fjár­magn­að­ar með stofn­fram­lög­um

Markmið stjórnvalda hefur verið að bæta um 600 íbúðum við almenna íbúðakerfið á hverju ári með veitingu stofnframlaga til uppbyggingar eða kaupa á hagkvæmu leiguhúsnæði fyrir tekju- og eignalága. Þrátt fyrir nægar fjárheimildir hefur markmiðið ekki náðst en einungis hefur tekist að bæta við að meðaltali tæplega 460 íbúðum á ári fram til þessa. Árangur ársins 2025 var töluvert undir markmiðum en þá voru einungis samþykktar umsóknir um stofnframlög fyrir 197 íbúðum.

Samdrátturinn í íbúðum sem fjármagnaðar voru með stofnframlögum átti sér stað á sama tíma og nýjum uppbyggingarverkefnum fjölgaði. Samkvæmt greiningu HMS á íbúðum í byggingu frá marsmánuði 2026 hafa fleiri ný verkefni farið af stað á milli talninga HMS á árunum 2025 og 2026, samanborið við árin 2023 og 2024.

Út­hlut­un 2025

Samkvæmt fjárlögum voru 7.336.400.000 kr. til úthlutunar í stofnframlög á árinu 2025. Úthlutanirnar voru 3 yfir árið og var markmið ársins að fjármagna 600 almennar íbúðir. Alls bárust 30 umsóknir um stofnframlög fyrir alls 604 íbúðir um allt land frá 11 félögum. Heildarfjárhæð sem sótt var um var tæplega 9 milljarðar króna.

Að lokinni yfirferð HMS á öllum umsóknum ársins hlutu 25 verkefni úthlutun til kaupa eða byggingar á alls 197 íbúðum í 16 sveitarfélögum. Þau verkefni sem ekki hlutu stofnframlög voru annaðhvort vegna synjunar sveitarfélags um mótframlag eða vegna þess að skilyrði almennra íbúða voru ekki uppfyllt. Samþykktar íbúðir skiptust jafnt milli höfuðborgarsvæðisins annars vegar og landsbyggðarinnar hins vegar. Alls eru 5 stofnframlagshafar að baki verkefnunum sem hlutu úthlutun.

Myndin hér fyrir neðan sýnir hlutfallslega skiptingu stofnframlaga ársins 2025 eftir úthlutunum og eftirstöðvum. Þriðja úthlutun ársins vó mest eða um 21% af heildarfjárhæðinni, á meðan fyrsta og önnur úthlutunin námu 9% hvor. Eftirstöðvar fjárheimilda í lok ársins námu 61%.

Almennar íbúðir árið 2025 dreifðust milli ólíkra hópa í fyrstu, annarri og þriðju úthlutun ársins. Öryrkjar og fatlað fólk fengu alls 110 íbúðir og kom stærstur hluti þeirra í þriðju úthlutun ársins. Tekju- og eignalágir á vinnumarkaði fengu úthlutanir í öllum þremur úthlutunum og endurspeglar það stöðuga eftirspurn eftir viðráðanlegu leiguhúsnæði fyrir þann hóp. Aðrir minni hópar, þar á meðal skjólstæðingar félagsþjónustu sveitarfélaga, aldraðir og einstaklingar í sértækum búsetuúrræðum, fengu einnig íbúðir sem dreifðust á milli úthlutana.

Út­hlut­un I

Þann 6. febrúar 2025 auglýsti HMS eftir umsóknum vegna fyrstu úthlutunar stofnframlaga ríkisins á árinu 2025. Umsóknarfrestur var til 27. febrúar. Heildarfjárhæð til úthlutunar á árinu nam 7,3 milljörðum króna.

Alls bárust 10 umsóknir frá 4 umsækjendum. Sótt var um stofnframlög í 8 sveitarfélögum en langstærstur hluti íbúðanna sem sótt var um var á hHöfuðborgarsvæðinu eða um 94%.

Að lokinni yfirferð HMS á umsóknum fengu 8 verkefni úthlutun, fyrir alls 50 íbúðir. Af þeim voru 5 verkefni til kaupa, alls 31 íbúð, og 3 verkefni til nýbygginga, alls 19 íbúðir. Tveir stofnframlagshafar eru að baki verkefnunum sem hlutu úthlutun.

Heildarfjárhæð stofnframlaga ríkisins í fyrstu úthlutun nam 661.081.713 kr. og stofnframlag sveitarfélaga nam 329.431.578 kr. Eftirstöðvar til annarrar úthlutunar 2025 voru þannig 6.675.318.287 kr.

Út­hlut­un II

Opnað var fyrir umsóknir um stofnframlög vegna annarrar úthlutunar 2025 þann 20. júní og var umsóknarfrestur til og með 11. júlí. Til úthlutunar voru rúmlega 6,6 milljarðar eftir fyrstu úthlutun ársins.

Alls bárust 12 umsóknir frá 8 umsækjendum, þar sem sótt var um stofnframlög til byggingar eða kaupa á samtals 92 íbúðum í 10 sveitarfélögum. Heildarfjárhæð stofnframlaga sem sótt var um að loknum umsóknarfresti nam 1.397.632.968 kr.

Að lokinni yfirferð HMS á umsóknum fengu 10 verkefni úthlutun fyrir alls 52 íbúðir. Af þeim var eitt verkefni til kaupa, fyrir 5 íbúðir, en 9 verkefni voru til nýbygginga á alls 47 íbúðum. Þá voru stofnframlagshafarnir 4 talsins.  

Heildarfjárhæð stofnframlaga ríkisins í annarri úthlutun ársins nam 668.553.375 kr. og stofnframlög sveitarfélaga námu 358.019.419 kr. Eftirstöðvar til þriðju úthlutunar 2025 voru því 6 milljarðar króna.

Út­hlut­un III

Opnað var fyrir umsóknir um stofnframlög vegna þriðju úthlutunar 2025 þann 14. október og var umsóknarfrestur til og með 4. nóvember. Alls bárust 8 umsóknir frá 3 umsækjendum, þar sem sótt var um stofnframlög til byggingar eða kaupa á samtals 119 íbúðum í 8 sveitarfélögum. Heildarfjárhæð stofnframlaga sem sótt var um nam 1.910.503.476 kr.  

Að lokinni yfirferð HMS á umsóknum fengu 7 verkefni úthlutun stofnframlaga fyrir alls 95 íbúðir. Af þeim voru 4 verkefni til kaupa fyrir alls 81 íbúð og 3 nýbyggingarverkefni fyrir samtals 14 íbúðir. Stofnframlagshafar voru 2 talsins.

Heildarfjárhæð stofnframlaga ríkisins í þriðju úthlutun ársins nam 1.563.332.631 kr. og stofnframlög sveitarfélaga námu 798.994.893 kr. Eftirstöðvar af fjárhæð til úthlutunar stofnframlaga fyrir árið var 4.443.432.281 kr.

Fram­kvæmd­ir hafn­ar árið 2025

Á árinu hófst uppbygging fjölda nýrra almennra íbúða. Á Hvammstanga hóf Brák íbúðafélag hses. framkvæmdir á íbúðum í nýju tveggja hæða fjölbýlishúsi sem ætlaðar eru til leigu fyrir tekju- og eignaminni fjölskyldur. Í húsinu verða alls tíu íbúðir þar sem átta þeirra eru fjármagnaðar með stofnframlögum frá ríki og sveitarfélagi sem í þessu tilfelli er Húnaþing vestra. Gert er ráð fyrir að framkvæmdir taki um 14 mánuði frá fyrstu skóflustungu og ættu íbúðirnar þannig að vera tilbúnar til útleigu haustið 2026. Um árabil hefur skortur á leiguhúsnæði verið áskorun í Húnaþingi vestra og því er uppbygging Brákar kærkomin og í samræmi við húsnæðisáætlun sveitarfélagsins að sögn sveitarstjóra Húnaþings vestra.

Framkvæmdir hófust einnig við nýja nemendagarða fyrir Menntaskóla Borgarfjarðar að Borgarbraut 63 í Borgarnesi. Um er að ræða nýbyggingu sem verður hluti af svokölluðu Húsi kynslóðanna – fjölnota íbúðarhúsi sem mun hýsa bæði eldri borgara og nemendur menntaskólans. Bygging nemendagarðanna er fjármögnuð með stofnframlögum frá ríki og Borgarbyggð ásamt eiginfjárframlagi frá Nemendagörðum MB og leiguíbúðaláni frá HMS. Verkefnið er samstarfsverkefni Nemendagarða Menntaskólans í Borgarfirði og Brákarhlíðar fasteignafélags ehf. og munu Nemendagarðar skólans kaupa neðstu hæð hússins sem mun hýsa 12 íbúðir fyrir allt að 18 nemendur. Á efri hæðum hússins, það er annarri til fjórðu hæð, verða íbúðir ætlaðar einstaklingum 60 ára og eldri. Með þessu sameinaða húsnæði verður bæði brugðist við aukinni þörf fyrir hagkvæmt húsnæði fyrir eldra fólk og aðstöðu fyrir sífellt fleiri nemendur sem sækja nám við Menntaskóla Borgarfjarðar.

Nýj­ar al­menn­ar íbúð­ir árið 2025

Á árinu voru teknar í notkun 120 nýjar almennar íbúðir víðs vegar um landið. Uppbyggingin einkenndist af fjölbreyttum verkefnum sem tryggðu tekju- og eignalágum einstaklingum á vinnumarkaði, öldruðum og fólki í sértækum búsetuúrræðum öruggt og viðráðanlegt húsnæði.

Verkefnin dreifðust jafnt um landið, þar sem 62% nýrra íbúða voru byggðar utan höfuðborgarsvæðisins. Á Austurlandi og Norðurlandi eystra voru alls byggðar 45 nýjar íbúðir. Uppbyggingin nam alls 5,25 milljörðum króna, en þar af voru 1,86 milljarðar króna veittar í stofnframlög af hálfu ríkis og sveitarfélaga sem tryggði framgang framkvæmdanna og studdi markmið stjórnvalda um að efla húsnæðisöryggi fyrir fjölbreytta samfélagshópa.

Stærstur hluti íbúða, eða 83%, var ætlaður tekju- og eignalágum einstaklingum á vinnumarkaði en jafnframt var fjárfest í úrræðum fyrir aldraða og sértæka hópa. Þessi samsetning sýnir vel hvernig almennar íbúðir stuðla að auknu húsnæðisöryggi, bættum lífsgæðum og jafnari tækifærum í húsnæðismálum.

Nýr bú­setu­kjarni á Reyð­ar­firði

Á árinu lauk einu stærsta og mikilvægasta verkefni Fjarðabyggðar á sviði velferðarþjónustu til margra ára: uppbyggingu nýs búsetukjarna og skammtímavistunar fyrir fatlaða einstaklinga á Reyðarfirði. Þörfin fyrir úrræðið hafði lengi verið brýn og með framkvæmdinni var stigið stórt skref í átt að betri þjónustu, auknu öryggi og sjálfstæði þeirra sem þurfa á sérhæfðum stuðningi að halda.

Fjarðabyggð sótti um stofnframlag til verkefnisins og var fjármögnun tryggð með sameiginlegu framlagi HMS, Jöfnunarsjóðs sveitarfélaga og sveitarfélagsins. Á grundvelli samninga tók Brák íbúðafélag hses. við byggingu kjarnans og mun eiga og leigja út íbúðirnar á meðan Fjarðabyggð sér um rekstur þjónustunnar. Þessi skipting ábyrgðar skapaði traustan grunn undir verkefnið og tryggði bæði faglega framkvæmd og sjálfbærni til framtíðar.

Fyrsta skóflustungan var tekin 13. júní 2024 og var strax ljóst að verkefnið naut mikils velvilja. Áhersla var lögð á að nýta heimamenn í verkið og innleiða nýjustu velferðartækni til að tryggja að húsnæðið styðji við sjálfstæði íbúanna. Staðsetningin á Reyðarfirði var valin með aðgengi, öryggi og möguleika á samþættingu þjónustu við nágrannasveitarfélög að leiðarljósi.

Þann 5. júní 2025 var nýi búsetukjarninn opnaður við hátíðlega athöfn og fékk nafnið Skálinn. Í húsinu, sem er 746 m2 að stærð, eru sex einstaklingsíbúðir ásamt skammtímavistun fyrir börn, starfsmannaaðstöðu og sameiginlegu rými fyrir íbúa og aðstandendur. Byggingin er hönnuð með fjölbreyttar þarfir íbúa í huga og býður bæði upp á langtímabúsetu og sveigjanlega þjónustu fyrir fjölskyldur sem þurfa tímabundinn stuðning.
Með nýja búsetukjarnanum er búsetuþjónusta fyrir fatlað fólk í Fjarðabyggð sameinuð á einum stað en hún hefur áður verið í Neskaupstað og á Reyðarfirði. Með húsinu batnar aðstaða fyrir bæði íbúa, starfsfólk og aðstandendur. Opnun Skálans markar skýrt framfaraskref fyrir Austurland. Verkefnið sýnir jafnframt hvernig öflug samvinna sveitarfélaga, íbúðafélaga og HMS getur leitt til lausna sem bæta lífsgæði, auka sjálfstæði og tryggja aðstoð við þá sem þurfa mest á henni að halda.

Mynd 3: Skáli, búsetukjarni á Reyðarfirði.

Nýtt og hag­kvæmt hús­næði fyr­ir tekju- og eigna­lága á Húsa­vík

Á árinu 2025 lauk uppbyggingu sex nýrra leiguíbúða við Lyngholt 42-52 á Húsavík, sem Bjarg íbúðafélag hses. reisti í nánu samstarfi við Norðurþing og með stuðningi stofnframlaga frá ríki og sveitarfélagi. Um tímamót er að ræða enda hefur Bjarg íbúðafélag hses. ekki áður boðið upp á leiguíbúðir á Húsavík, en Framsýn, stéttarfélag Þingeyinga, hefur lengi barist fyrir slíkum íbúðum.

Um er að ræða nýsköpunarverkefni þar sem íbúðirnar voru forsmíðaðar af SG-húsum á Selfossi og fluttar nánast fullbúnar norður á Húsavík. Á sama tíma og húsin voru í smíðum á Selfossi sáu heimamenn á Húsavík um jarðvinnu og sökkla fyrir húsin. Þannig var hægt að vinna að tveimur verkþáttum á sama tíma sem stytti byggingartíma töluvert. Húsin voru flutt í tólf einingum norður og innan við sólarhring frá komu var raðhúsið risið á staðnum. Það var síðan fullbúið og afhent nýjum leigutökum innan við mánuði frá því að einingarnar komu á Húsavík.

Alls sóttu rúmlega 40 einstaklingar og fjölskyldur um leigu í íbúðunum sex við Lyngholt. Þetta staðfestir brýna þörf fyrir viðráðanlegt húsnæði á svæðinu og styður við forsendur húsnæðisáætlunar Norðurþings. Í kjölfar afhendingar íbúðanna samþykkti trúnaðarráð Framsýnar í júní 2025 að hvetja Norðurþing og Bjarg íbúðafélag hses. til að ráðast í frekari uppbyggingu á sambærilegum íbúðum á svæðinu. Sveitarfélagið tók erindinu vel og hefur þegar hafið undirbúning að frekara samstarfi um nýjar íbúðir.
Lyngholt 42-52 er skýrt dæmi um hvernig stofnframlög gera sveitarfélögum og íbúðafélögum kleift að byggja hratt, hagkvæmt og í takt við raunverulega þörf.

Mynd 4: Lyngholt 42-52, Húsavík.

Fimm nýj­ar leigu­í­búð­ir á Hellu

Bjarg íbúðafélag hses. lauk á árinu byggingu á fimm íbúðum við Lyngöldu 4 á Hellu í Rangárþingi ytra. Um er að ræða raðhús á einni hæð þar sem hver íbúð er með þrjú svefnherbergi, stofu, eldhúsi, baðherbergi og þvottahúsi. Íbúðirnar eru vel skipulagðar með góðri nýtingu á rými og verða allar leigðar út til tekju- og eignaminni heimila.

Verkefnið var unnið í samvinnu við Rangárþing ytra, HMS og SG hús á Selfossi. Samstarfið gekk vel og stóðust áætlanir um kostnað og verktíma að sögn Björns Traustasonar, framkvæmdastjóra Bjargs íbúðafélags hses.

Með þessum nýju íbúðum eykst framboð leiguíbúða á Hellu, sem reknar eru án hagnaðarsjónarmiða og stuðla að auknu húsnæðisöryggi og stöðugleika fyrir tekju- og eignaminni heimili, en það er einmitt markmið laga um almennar íbúðir.

Mynd 5: Fulltrúar Bjargs, SG húsa og Rangárþings ytra taka fyrstu skóflustungurnar að húsinu í apríl 2024.

Hús­næð­i­s­pakki rík­is­stjórn­ar­inn­ar

Í lok október 2025 var fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar kynntur. Ein af aðgerðum húsnæðispakkans er að hækka stofnframlag úr 30% í 35% auk þess sem viðbótarframlag ríkisins verður hækkað úr 4% í 5% vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða á vegum sveitarfélaga. Stofnframlagið samanstendur af 18% framlagi ríkis sem mun nú hækka í 23% og 12% framlagi sveitarfélags. Þessi aðgerð er til þess að stuðla að því að framlögin gangi út og leiði til þess að almennum íbúðum fjölgi. En eins og áður hefur komið fram og úthlutanir síðustu ára sýna að þá hefur ekki tekist eins vel og áætlað var að úthluta stofnframlögum og fjölga almennum leiguíbúðum.

Stofn­fram­lög eru ekki lík­leg til að vinna gegn sér­eign­ar­stefnu

Vegna takmarkaðs vilja leigjenda til að vera á leigumarkaði hefur séreignarstefna verið ríkjandi í stefnumótun á húsnæðismarkaði um áratugaskeið hérlendis. Með séreignarstefnu hafa stjórnvöld lagt ríka áherslu á að auðvelda fólki að eignast íbúð.

Séreignarstefnan hefur þó ekki leitt til smærri leigumarkaðar á síðustu árum, þar sem eftirspurn eftir leiguíbúðum hefur aukist til muna vegna hraðrar fólksfjölgunar og takmarkaðrar kaupgetu tekjulægri heimila. Eftirspurn eftir hagkvæmum leiguíbúðum hefur sömuleiðis aukist, en líkt og komið er inn á fyrr í þessari skýrslu lengdist biðlistinn eftir leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága úr 2 þúsund fjölskyldum árið 2022 í 4 þúsund fjölskyldur árið 2025.

Stuðningur stjórnvalda við uppbyggingu hagkvæmra leiguíbúða með stofnframlögum eykur framboð á þeim leiguíbúðum sem umframeftirspurn er eftir. Stuðningurinn stuðlar jafnframt að auknu húsnæðisöryggi, en leigan fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum er allt að þriðjungi lægri en leiga sambærilegra íbúða sem leigðar eru út af einstaklingum eða hagnaðardrifnum leigufélögum.

HMS telur stofnframlög ólíkleg til að vinna gegn séreignarstefnu stjórnvalda þessa stundina, þar sem fáir þeirra sem eru á biðlista fyrir hagkvæmar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignalága hefðu annars haft tök á því að kaupa íbúð. Þar sem leigan er lægri fyrir íbúðir sem fjármagnaðar eru með stofnframlögum hafa leigjendur þeirra aftur á móti meiri tök á að spara fyrir útborgun á sinni fyrstu íbúð heldur en þeir hefðu haft ef þeir greiddu markaðsleigu.