Allt að 80% einstaklinga stæðist ekki greiðslumat fyrir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu með lágmarks eigið fé. Pör standa betur að vígi með aðstoð verðtryggingar. Þetta kemur fram í greiningu HMS á framboði nýrra íbúða eftir verðbilum og greiðslugetu eftir tekjutíundum.

Einungis 20% tekjuhæstu einstaklingarnir hafa efni á að kaupa íbúðir sem kosta 60 milljónir króna eða meira, ef gert er ráð fyrir 80% veðsetningarhlutfalli og að teknu tilliti til hámarksgreiðslubyrðarhlutfalls Seðlabanka Íslands. Framboð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem verðlagðar eru undir 60 milljónum króna er þó verulega takmarkað um þessar mundir.

Þetta má sjá á meðfylgjandi mynd sem sýnir hvernig framboð nýrra íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu skiptist niður eftir verðbilum og hversu stór hluti af einstaklingum og pörum ræður við greiðslubyrði af verðtryggðum lánum fyrir hvert verðbil.

Pör standa öllu betur að vígi í þessu samhengi, en samanlagðar tekjur 80% tekjuhæstu paranna duga til að standa straum af afborgunum af verðtryggðum lánum af íbúðum sem kosta allt að 80 milljónir króna. 60% tekjuhæstu pörin ráða við afborganir af 80-100 milljóna króna eignum og 40% tekjuhæstu pörin stæðust greiðslumat fyrir 100-130 milljóna króna eignum.

Án verðtryggingar væri staðan öllu dekkri þar sem einungis 30% tekjuhæstu einstaklingarnir stæðust greiðslumat fyrir kaupum á 40 milljón króna eignum með lágmarks eigið fé. Jafnframt stæðust eingöngu 40-20% tekjuhæstu pörin greiðslumat fyrir 70-90 milljón króna eignum, miðað við 9,1% óverðtryggða vexti.

Ljóst er að flestir einstaklingar og pör þurfa að reiða sig á verðtryggingu íbúðalána sinna til að eiga möguleika á að kaupa þær nýju íbúðir sem til sölu eru á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir sökum hárra vaxta og þröngra lánþegaskilyrða. Án verðtryggingar eru möguleikar til kaupa á nýjum íbúðum verulega takmarkaðir.

For­send­ur

Mat á greiðslugetu er byggt á gögnum um dreifingu atvinnutekna einstaklinga á aldrinum 25-65 ára samkvæmt skattframtölum einstaklinga og aðgengilegar eru á vef Hagstofunnar. Tölur frá 2023 eru uppreiknaðar fram í maí 2025 miðað við vísitölu launa.

Ráðstöfunartekjur eru áætlaðar með því  að draga frá staðgreiðslu og framlag launþega í lífeyrissjóð. Hámarksgreiðslugeta reiknast svo sem 35% af áætluðum mánaðarlegum ráðstöfunartekjum, sbr. hámarksgreiðslubyrði Seðlabanka Íslands. Hámarksgreiðslubyrði fyrstu kaupenda er allt að 40%, en á móti kemur að greiðslubyrði þeirra getur verið hærri þar sem hámarksveðsetning þeirra er allt að 85% af kaupverði. Til einföldunar er gert ráð fyrir að pör séu í sömu tekjutíund.