Þrátt fyrir að hægar gangi nú að selja íbúðir en oft áður þá eru merki um að þörf fyrir húsnæði sé á sama tíma að aukast. Þetta kemur fram í nýrri íbúðaþarfagreiningu Intellicon fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Íbúðaþörf er reiknuð út frá fólksfjölda og hversu margir eru að meðaltali um hverja íbúð. Íbúðaþörfin getur því aukist jafnvel þótt versnandi lánamöguleikar dragi tímabundið úr eftirspurn eftir íbúðum. Uppsöfnuð þörf geti á skömmum tíma umbreyst í mikla eftirspurn eftir húsnæði. Höfundar íbúðaþarfagreiningarinnar telja að byggja þurfi allt að 5.000 íbúðir árlega næstu árin sé horft til hraðrar íbúafjölgunar. Þörfin fyrir íbúðir hafi verið að byggjast upp eftir Covid með auknum aðflutningi erlends vinnuafls og vegna öldrunar þjóðarinnar sem þýðir að færri muni búa í hverri íbúð.

Á móti er útlit fyrir minnkandi framboð íbúða en verulega hefur dregið úr ný framkvæmdum að undanförnu. Frá því í mars á þessu ári og fram í september var aðeins hafin bygging á 768 íbúðum á landinu öllu. Þetta er ríflega 70% samdráttur í byggingu nýrra íbúða samanborið við sama tímabil í fyrra þegar byrjað var að byggja 2.575 íbúðir. Skýringanna kann m.a. að vera að leita í hækkandi vaxtastigi sem gerir dýrara að byggja og minnkandi eftirspurnar. Til marks um minni sölu nýrra íbúða þá eru fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun nú 777 talsins en voru 238 í mars sl. og 131 í september í fyrra. Það jafngildir nærri sexföldun fullbúinna en óseldra íbúða milli ára. 8.683 íbúðir eru í byggingu en hægt hefur á framkvæmdum við margar þeirra og eru 2.356 íbúðir enn á sama byggingarstigi, nú og í síðustu talningu í mars sem að öllu jöfnu væru komnar á næsta byggingarstig á milli talninga.

Að mati HMS hjálpa svartsýnar spár, sem komið hafa frá greiningaraðilum, ekki til við að tryggja næga uppbyggingu íbúða í samræmi við þörf Vill stofnunin minna á að bankarnir hafi áður spáð samdrætti í eftirspurn á húsnæðismarkaði sem ekki hefur raungerst. Líta þurfi á alla drifkrafta íbúðaþarfar og hver munurinn er á íbúðaþörf til lengri tíma og breytinga í eftirspurn til skemmri tíma. Hærra verð og vextir geti dregið tímabundið úr eftirspurn eftir íbúðum en eftirspurnin til lengri tíma sé ávallt drifin áfram af grunnþörf fólks fyrir húsaskjól.

Vegna öldrunar þjóðarinnar og breytinga á lífsháttum hafa fjölskyldur farið minnkandi og útlit er fyrir að sú þróun haldi áfram. Vegna þessa ættu til lengri tíma að verða færri íbúar um hverja íbúð og draga má þá ályktun að skortur á íbúðum hafi tímabundið hægt á þessari þróun. Þróun mannfjölda á Íslandi hefur ráðist aðallega af aðflutningi fólks til landsins en ekki náttúrulegri fjölgun. Lægri fæðingartíðni þýðir að án aðflutnings færi landsmönnum fækkandi. Þessi þróun gerir mannfjöldaspár torveldar og þar af leiðandi spár um íbúðaþörf.

Að sama skapi er óvissa um framtíðaráform þeirra sem til landsins flytja og hversu líkleg þau eru til að flytja frá landinu ef efnahagsástandið breytist. Í greiningu Intellicon á íbúðaþörf eru dregnar upp nokkrar sviðsmyndir um þörf fyrir íbúðir og benda niðurstöður til þess að ef sama þróun heldur áfram þurfi að byggja allt að 5.000 íbúðir á ári næstu árin til að mæta nýrri þörf fyrir íbúðir. Fylgjast þurfi grannt með raunverulegri mannfjöldaþróun og huga að því hvernig ólíkar stefnur og ákvarðanir stjórnvalda á öðrum sviðum en húsnæðismálum hafa áhrif á þróun mannfjölda. HMS hefur lagt áherslu á að ekki megi endurtaka fyrri mistök þar sem of mikið var dregið úr nýbyggingum í niðursveiflum sem aftur leiddi til framboðsskorts og húsnæðisverðshækkana þegar eftirspurnin jókst á ný. Ýmislegt hefur verið gert til að mæta mögulegri niðursveiflu í íbúðabyggingu.

Stjórnvöld hafa m.a. gert rammasamning um uppbyggingu íbúða á næstu 10 árum þar sem gert er ráð fyrir að byggðar verði 4.000 íbúðir árlega á fyrri hluta samningstímans. HMS hefur umsjón með eftirfylgd rammasamningsins og nú liggja fyrir áform sveitarfélaganna um hvernig mæti eigi þeirri uppbyggingu með framboði lóða. Í húsnæðisáætlunum sem sjá má á hms.is er aðgengilegt yfirlit um fjölda lóða í hverju sveitarfélagi. Einnig hafa stjórnvöld ákveðið að tvöfalda fjölda íbúða sem  byggðar verða með húsnæðisstuðningi á árunum 2024 og 2025.

Ítarlegar niðurstöður íbúðaþarfagreiningarinnar og mat framvindu nýbygginga verða kynntar á opnum fundi í HMS á þriðjudaginn kl.10.

Skýrsla Intellecon um íbúðaþörf.

Frekari upplýsingar veita Elmar Erlendsson, framkvæmdastjóri lánasviðs s: 843 80 54 og Þorsteinn Arnalds, tölfræðingur s: 666 9222