23. maí 2025
7. maí 2025
Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila
HMS hélt fundi með tíu stærstu byggingaraðilum landsins. Markmið fundanna var að fá innsýn í stöðu, áskoranir og tækifæri byggingaraðila á húsnæðismarkaði, með það að leiðarljósi að kortleggja sameiginlegar áskoranir í greininni og varpa ljósi á þær hindranir sem geta hamlað uppbyggingu húsnæðis á viðráðanlegu verði. Í þessari samantekt eru helstu niðurstöður úr samtölunum dregnar fram.
Skipulagsmál og lóðaframboð - stærsta hindrunin í uppbyggingu
Samkvæmt byggingaraðilum er helsta áskorun þeirra of lítill fyrirsjáanleiki í skipulagsferlum. Tafir á deiliskipulagsvinnu, langur afgreiðslutími sveitarfélaga og óstöðug stefnumótun veldur óvissu og kostnaðarhækkunum. Byggingaraðilar lýstu því að:
- Skipulagsbreytingar geti sett verkefni í uppnám. Ef óskað er eftir breytingum á samþykktu skipulagi getur það valdið margra mánaða töfum, jafnvel þótt breytingarnar væru smávægilegar og myndu bæta byggð.
- Verslunarhúsnæði á neðri hæðum hækkar fasteignaverð. Þrátt fyrir að sveitarfélög geri kröfur um atvinnurými í íbúðabyggingum, selst það oft illa og endar sem viðbótarkostnaður fyrir íbúðakaupendur. Í mörgum tilfellum þar sem ekki er komist undan kröfu um atvinnustarfsemi í húsnæði í bland við íbúðir þá búast byggingaraðilar ekki við tekjum af atvinnurýminu og taka því mið af kostnaðinum sem hlýst af við uppbyggingu þess í ásettu söluverði íbúðanna.
- Lóðaskortur er að miklu leyti tilbúinn vandi. Sveitarfélög úthluta ekki nægilega mörgum lóðum og þær sem eru í boði fara oft í hendur fjárfesta sem halda þeim án þess að byggja. Fjölmörg dæmi séu um að þegar loksins kemur að úthlutun lóðasvæða þá séu það oft á tíðum stærri byggingarreitir og kostnaður við gjöld sem innheimt eru strax við úthlutun lóðar er því einungis á færi fárra. Niðurstaðan verður þannig oft sú að lóðirnar enda í höndum fjárfesta sem síðar fyrst byggja íbúðir eða selja lóðirnar þegar ávöxtunin er orðin ásættanleg að þeirra mati.
- Ósamræmi milli sveitarfélaga gerir áætlanagerð byggingaraðila erfiða. Mikill munur er á milli sveitarfélaga í skilvirkni á afgreiðslu erinda sem þeim berast. Það verður til þess að sumir byggingaraðilar forðast ákveðin svæði vegna þess að fyrirsjáanleiki er of lítill og áhættan of mikil vegna tafa sem geta myndast og þar af leiðandi bundið fjármagn þeirra í lengri tíma.
Opinber gjöld og kostnaðarhækkanir
Að mati byggingaraðilanna hefur gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum veruleg áhrif á byggingarkostnað og ef mat þeirra er að hækkanir á gjaldtökum hafi neikvæð áhrif á afkomu sína geti það leitt til minna framboðs af nýbyggingum þegar fram sækir. Helstu atriði sem fram komu voru:
- Há gjöld á nýbyggingar. Í mörgum tilfellum eru lóðagjöld, gatnagerðargjöld og innviðagjöld orðin mjög há. Í sumum sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins eru gjöldin orðin sambærilega há og í stærstu bæjarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu.
- Gjöld sem eru ekki í samræmi við raunverulegan kostnað. Dæmi væru um að gatnagerðargjöld í þéttbýli séu ekki raunverulega notuð í gatnagerð eða uppbyggingu nýrra lóðasvæða, heldur einungis sem tekjuöflun fyrir viðkomandi sveitarfélag.
- Seinkun á afgreiðslu eignaskiptayfirlýsinga og úttektum skapa viðbótarkostnað. Íbúðir geta verið tilbúnar til afhendingar, en ekki afhentar nýjum eigendum vegna óskilvirkrar stjórnsýslu í tengslum við afgreiðslu á eignaskiptayfirlýsingum eða öryggis- og lokaúttektum. Tafir á afgreiðslu seinkar afhendingu íbúða og frágangi á endanlegri fjármögnun þeirra sem veldur hærri fjármagnskostnaði sökum þess tíma sem afgreiðslan tekur.
Byggingaraðilar telja að sveitarfélög þurfi að huga að því hvernig hægt sé að draga úr kostnaði sem verður til vegna stjórnkerfisins sjálfs og hvernig megi ná fram skilvirkari afgreiðslu erinda.
Byggjum rétt og það sem markaðurinn kallar eftir
Sala nýrra íbúða síðustu mánuði hefur að mestu leyti ráðist af stærð og gerð íbúðanna, minni og hagkvæmari íbúðir seljast mun hraðar en þær stærri. Þessi þróun endurspeglar breytta greiðslugetu og forgangsröðun kaupenda í ljósi hás vaxtastigs og verðbólgu, sem hafa dregið úr eftirspurn eftir stærri og dýrari eignum. Byggingaraðilar benda á að framboð íbúða, eins og það mótast af skipulagsákvörðunum sveitarfélaga, sé ekki alltaf í takt við þessa raunverulegu eftirspurn:
- Minni íbúðir seljast mun hraðar en stærri. Sérstaklega er mikil eftirspurn eftir tveggja til þriggja herbergja íbúðum á bilinu um 60-85 fermetrar að stærð.
- Stærri íbúðir (fjögurra herbergja eða stærri) eru erfiðari í sölu, sérstaklega vegna viðvarandi hás vaxtastigs og verðbólgu. Í þessu felst ákveðin áskorun því skipulagsyfirvöld geta verið ósveigjanleg í skipulagsskilmálum sem gera ríkar kröfur um ákveðna meðalstærð íbúða sem í felst bygging á stærri íbúðum heldur en eftirspurn er eftir.
- Hlutdeildarlánaíbúðir seljast mjög hratt, en of mikill ófyrirsjáanleiki í veitingu hlutdeildarlána og núverandi fyrirkomulag lánanna gerir byggingaraðilum erfitt fyrir að byggja íbúðir sérstaklega fyrir þann markað.
- Gert ráð fyrir of fáum bílastæðum. Á mörgum byggingarreitum er aðeins gert ráð fyrir um 0,4–0,5 bílastæðum fyrir hverja íbúð, sem er ekki í takt við bílanotkun íbúa. Þetta veldur því að íbúðir með takmarkað aðgengi að bílastæðum seljast verr og jafnvel ekki.
Að mati byggingaraðila virðist skipulag sveitarfélaga ekki alltaf vera í takt við raunverulega eftirspurn, þar sem verið er að krefjast uppbyggingar á stærri og dýrari íbúðum en eftirspurnin er frekar eftir minni og hagkvæmari eignum.
Fjármögnun nýframkvæmda og vaxtakostnaður
Dýrt lánsfé vegna hás vaxtarstigs í landinu hefur haft veruleg áhrif á fjármögnunarleiðir byggingaraðila til nýbygginga. Helstu atriði sem komu fram í tengslum við fjármögnun nýbygginga voru:
- Vaxtahækkanir hafa dregið úr umsvifum. Margir byggingaraðilar hafa hægt á nýjum verkefnum vegna hækkandi fjármögnunarkostnaðar. Einnig er meira um að hægt sé á framkvæmdum á ákveðnum stað í framkvæmdarferlinu og/eða þeim sé áfangaskipt í von um að aðstæður á fjármögnunarmarkaði lagist.
- Verktakar sitja ekki á lóðum heldur eru það fjárfestar. Algengur misskilningur er að byggingaraðilar haldi lóðum án þess að byggja á þeim. Hins vegar eru það oft fjárfestar sem kaupa lóðir með það í huga að selja þær síðar á hærra verði.
Vaxtastig og fjármögnunarferli hefur bein áhrif á það hversu hratt og í hvaða mæli ný íbúðauppbygging á sér stað. Þar sem nýjar íbúðir eru jafnan dýrari en eldri eignir, metur verktaki stöðugt hvort markaðsaðstæður styðji áframhaldandi framkvæmdir. Í sumum tilvikum ákveða byggingaraðilar að fresta dýrum verkþáttum, þar til útlit er fyrir betri sölumöguleika.
