Fast­eigna­mark­að­ur

Meira líf í jan­ú­ar­mán­uði en á fyrri árum

Á síðustu árum hafa umsvif á fasteignamarkaði í janúarmánuði verið minni en í öðrum mánuðum ársins. Síðastliðinn janúarmánuð voru gefnir út 720 kaupsamningar á landinu öllu samanborið við tæplega 900 samninga í nóvember og desember. Þrátt fyrir minni umsvif á milli mánaða voru kaupsamningar í janúar um 30% fleiri en á sama tíma árið 2024.

Um 30 fleiri samningar voru gerðir í janúarmánuði 2022 samanborið við nýliðinn janúarmánuð en á þeim tíma var vaxtastig í landinu töluvert lægra. Alls seldust 757 íbúðir í fyrrnefndum 720 kaupsamningum sem þýðir að kaupsamningar þar sem fleiri en ein íbúð var seld voru í miklum minnihluta.

Heildarvelta á íbúðamarkaði dróst umtalsvert saman milli mánaða úr 81 milljörðum króna í desember í 56 milljarða króna í janúar. Þar af voru um 42 milljarðar króna vegna íbúðakaupa á höfuðborgarsvæðinu og 8 milljarðar króna vegna íbúðakaupa í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Mikill samdráttur í veltu milli mánaða skýrist ekki eingöngu af færri kaupsamningum heldur einnig af færri seldum íbúðum. Í desember gengu alls 1.186 íbúðir kaupum og sölu í 871 kaupsamningi, svo að talsvert var um að fleiri en ein íbúð seldist í hverjum kaupsamningi.

Vís­bend­ing­ar um auk­in fast­eigna­um­svif á fyrstu mán­uð­um árs­ins

Íbúðum sem teknar hafa verið af söluskrá hefur fjölgað hratt á síðustu mánuðum samkvæmt upplýsingum sem HMS hefur unnið úr fasteignaauglýsingum. Þróunin bendir til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi aukist á síðustu tveimur mánuðum.

Í febrúar voru um 1.085 eignir teknar af söluskrá, þar af 70% sem staðsettar voru á höfuðborgarsvæðinu, 17% í nágrenni höfuðborgarsvæðis og 13% annars staðar á landinu. Hægt er að áætla umsvif á fasteignamarkaði út frá fjölda íbúða sem teknar eru úr sölu á vefnum fasteignir.is í hverjum mánuði, þar sem sterk fylgni hefur verið á milli þeirra og fjölda útgefinna kaupsamninga mánuði seinna.

Líkt og sést hér á myndinni að neðan hefur íbúðum sem teknar hafa verið af söluskrá fjölgað á milli mánaða en um 950 eignir voru teknar af söluskrá í janúar og um 650 í desember.

Á fyrstu tveimur mánuðum síðasta árs voru fleiri eignir teknar úr sölu en þá stórjókst eftirspurn á fasteignamarkaði tímabundið vegna atburðanna í Grindavík. Um helmingi fleiri eignir voru þó teknar af söluskrá í janúar og febrúar á þessu ári samanborið við sömu mánuði árin 2022 og 2023. Aftur á móti voru álíka margar fasteignir teknar úr sölu í janúar og febrúar árið 2021 þegar vextir á húsnæðislánum voru í sögulegu lágmarki.

Af þeim 1.085 íbúðum sem teknar voru af sölu í febrúar voru 230 nýbyggingar en til samanburðar voru um 200 nýbyggingar teknar af sölu í janúar. Hlutfall nýbygginga sem teknar voru af sölu var hæst í nágrenni höfuðborgarsvæðisins, eða um 39%, en til samanburðar var hlutfallið 20% í janúar. Hlutfallið er sambærilegt á milli mánaða á höfuðborgarsvæðinu, eða í kringum 21% í janúar og febrúar.

Hlut­deild ný­bygg­inga af fram­boði íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á nið­ur­leið

Framboð íbúða á sölu hefur aukist á síðustu mánuðum eftir því sem kaupsamningum fækkaði á haust- og vetrarmánuðum og fjöldi nýrra íbúða hefur komið inn á fasteignamarkaðinn.

Alls voru 4.150 íbúðir til sölu á landinu öllu í upphafi marsmánaðar og hafði þeim þá fjölgað um 130 frá upphafi febrúarmánaðar. Á höfuðborgarsvæðinu voru 2.485 íbúðir til sölu og þar af um 1.024 nýjar íbúðir. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var 801 íbúð til sölu, þar af 272 nýbyggingar, og annars staðar á landinu voru 869 íbúðir til sölu, þar af 159 nýjar íbúðir. Hafa ber í huga að í framboði eru meðtaldar íbúðir sem seldar eru með fyrirvara um fjármögnun og því geta framangreindar upplýsingar falið í sér ofmat á raunverulegu framboði íbúða til sölu.

Í janúar lækkaði hlutfall nýrra íbúða af seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu niður í 9,2% samanborið við 15,3% í desember og 19,8% í nóvember. Vísbendingar eru um að hlutfall nýrra íbúða af seldum íbúðum hafi hækkað aftur síðustu vikur í ljósi þess að á síðustu tveimur mánuðum hafa um 300 nýbyggingar verið teknar af söluskrá á höfuðborgarsvæðinu, eða 150 í febrúar og 153 í janúar. Fjöldi þeirra hefur tæplega tvöfaldast frá því í nóvember og desember í fyrra, en þá voru um 86 nýjar eignir teknar af sölu í nóvember og 80 í desember.

Hlutfall nýbygginga af framboði hefur því lækkað á síðustu tveimur mánuðum frá hágildi hlutfallsins um síðustu áramót þegar um 47% allra íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu voru nýjar íbúðir og hefur hlutfall þeirra ekki mælst svo hátt frá því að gagnasöfnun á fasteignaauglýsingum hófst í byrjun árs 2018.

Mark­að­ur í jafn­vægi og minni verð­þrýst­ing­ur í jan­ú­ar

Upplýsingar um fjölda kaupsamninga og áætlaðs sölutíma núverandi framboðs geta gefið vísbendingu um „hitastig“ markaðarins. Birgðatími íbúða á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sl. var 4,4 mánuðir fyrir sérbýli og 4,5 mánuðir fyrir íbúðir í fjölbýli en birgðatími er sá fjöldi mánaða sem tekur að selja núverandi framboð miðað við hversu margar íbúðir voru seldar í mánuðinum á undan.

Með öðrum orðum tæki um 4,4 mánuði að selja þær íbúðir í fjölbýli sem til sölu voru á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar ef meðalsöluhraði þeirra væri sá sami og í mánuðunum þremur þar á undan (nóvember, desember og janúar).

Sé meðalbirgðatími fasteigna lengri en 6 mánuðir er oft talað um sterkan kaupendamarkað. Ef birgðatíminn er innan við 3 mánuðir aftur á móti oft talað um sterkan seljendamarkað. Birgðatími íbúða bendir því til þess að markaður nú sé hvorki á valdi kaupenda né seljenda eða um 4 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu, en annars staðar á landinu er birgðatíminn nær 5 mánuðum.

Á landinu öllu seldust um ein af hverjum átta íbúðum yfir ásettu verði í janúarmánuði og hélst hlutfallið óbreytt milli mánaða eftir að hafa lækkað fjóra mánuði í röð þar á undan.

Hlutfall íbúða sem seldar eru yfir ásettu verði lækkaði mest milli mánaða í nágrenni höfuðborgarsvæðis úr 11,7% í desember niður í 7,5% í janúar, ef miðað er við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal. Hlutfallið lækkaði minna á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni.

Á höfuðborgarsvæðinu lækkaði hlutfallið úr 15,6% í desember niður í 14,3% í janúar og á landsbyggðinni lækkaði hlutfallið úr 9% í desember niður í 8% í janúar miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal. Á myndinni hér að ofan má sjá hlutfall íbúða sem seldar voru yfir ásettu verði eftir landshlutaflokkun miðað við þriggja mánaða meðaltal.

Sér­býli er orð­ið að meiri lúx­usvöru en áður

Íbúðir í sérbýlum hafa hækkað hratt í verði á síðustu misserum sem bendir til þess að sérbýli sé orðið að eftirsóttari vöru en áður. Á síðasta ári hækkaði meðalverð sérbýlishúsa um 11,8% á höfuðborgarsvæðinu, en til samanburðar hækkuðu fjölbýlishús þar um 7,6% í verði á sama tíma.

Á mynd hér að neðan má sjá meðalkaupverð íbúða eftir íbúðategundum. Líkt og myndin sýnir eru íbúðir í sérbýli að meðaltali keyptar á yfir 145 milljónir króna og eru þær tæplega tvöfalt dýrari en íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu sem kosta að meðaltali um 76 milljónir króna.

Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins er hins vegar minni munur á sérbýlis- og fjölbýlisíbúðum, en þar kostuðu íbúðir í fjölbýli að meðaltali 53,6 milljónir króna, samanborið við 79,3 milljónir króna hjá sérbýlisíbúðum. Annars staðar á landsbyggðinni er sömuleiðis minni munur á íbúðaverði eftir tegundum.

Mikil eftirspurn hefur verið eftir sérbýlishúsum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins samhliða íbúðakaupum Grindvíkinga og dróst framboð þeirra saman um 40% frá febrúar til ágúst í fyrra en hefur að einhverju leyti aukist á ný eftir það.

Fyrir ári síðan kostaði fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu álíka mikið og sérbýlisíbúð í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Í janúar 2025 var meðalkaupverð sérbýla í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hins vegar um 4,5 milljónum hærra en meðalkaupverð fjölbýlisíbúðar á höfuðborgarsvæðinu.

Miðgildi kaupverðs á fjölbýlisíbúðum má sjá sem hlutfall af miðgildi kaupverð sérbýlisíbúða á mynd hér að neðan. Kaupverð fjölbýlisíbúða sem hlutfall af sérbýli á höfuðborgarsvæðinu var í kringum 58% fyrir áratug síðan en er nú í kringum 51%. Fyrir ári síðan var hlutfallið rúmlega 53% en hlutfallið hefur lækkað síðastliðna tólf mánuði samhliða meiri hækkunum á fermetraverði sérbýlishúsa. Fermetraverð sérbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um rúm 13% síðastliðna tólf mánuði á meðan fermetraverð fjölbýlisíbúða hefur hækkað um 6%.

Dýr­ari íbúð­um fjölg­ar í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins

Til að fá raunhæfa mynd af fasteignamarkaðnum er gagnlegt að skoða miðgildi kaupverðs í kaupsamningum ásamt dreifingu í stað þess að einblína á meðalkaupverð. Á myndinni hér að neðan má sjá þriggja mánaða dreifingu fasteignaverðs í nágrenni höfuðborgarsvæðisins í janúar síðastliðnum samanborið við janúar í fyrra.

Sérbýlishús skipa hærri hlutdeild í heildarfjölda kaupsamninga í janúar 2025 og desember og nóvember 2024 (50,6% hlutdeild) samanborið við sömu mánuði tólf mánuðum fyrr (45,7% hlutdeild) í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Þegar fleiri stórar fasteignir seljast verður dreifing fasteignaverðs hægri-skekkt (e. ^right-skewed), sem þýðir að dýrari eignir teygja verðdreifinguna upp á við þar sem verð þeirra er hærra vegna fleiri fermetra.

Þetta gerir það að verkum að miðgildi fasteignaverðs er lægra en meðaltalið. Hærra meðaltal fasteignaverðs á svæðinu nú en fyrir ári síðan er að hluta til vegna breyttrar samsetningar seldra eigna þar sem hlutdeild sérbýla hefur hækkað síðustu misseri.

Íbúða­verð hef­ur hækk­að um 15 til 50%um­fram laun helstu starf­stétta á síð­ustu tíu árum

Þegar íbúðaverð hækkar mikið umfram laun verður erfiðara fyrir heimili að festa kaup á húsnæði, einkum fyrir þau sem eiga ekki húsnæði fyrir. Eins og fram kom í mánaðarskýrslu HMS í janúar er íbúðaverð sem hlutfall af launum hátt í sögulegu samhengi en hlutfallið er á sambærilegum slóðum nú og um mitt ár 2007.

Ef íbúðaverð sem hlutfall af launum eftir starfsstétt er skoðað sést að íbúðaverð hefur hækkað hraðar en laun allra starfsstétta, en þó mishratt. Verðhækkun umfram launaþróun hefur verið mest hjá stjórnendum en frá árinu 2015 hefur íbúðaverð hækkað um helmingi meira en laun þeirra.

Miklar launahækkanir verkafólks og starfsfólks í þjónustustörfum hafa aftur á móti valdið því að íbúðaverð hefur hækkað minna umfram laun þeirra. Líkt og myndin hér að neðan sýnir hefur íbúðaverð hækkað um 15% umfram laun verkafólks annars vegar og þjónustu-, sölu og afgreiðslufólks hins vegar frá árinu 2015.

Á síðustu tveimur árum hafa laun hækkað hraðar en íbúðaverð í öllum starfstéttum að frátöldum stjórnendum. Blönduð leið krónutöluhækkana og prósentuhækkana sem samið var um í kjarasamningum í nóvember 2022 leiddi til þess að hlutfallslegar launahækkanir voru að jafnaði meiri hjá þeim hópum sem eru að meðaltali með lægri laun.

Vísi­tala íbúða­verð helst stöðug á milli mán­aða

Vísitala íbúðaverðs mældist 110,5 stig í febrúar og hækkaði um 0,09% á milli mánaða eftir að hafa hækkað um 1,5% í janúar síðastliðnum. Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 8,4%, á sama tíma og verðbólga mældist 4,2%.

Mánaðarbreyting íbúðaverðs í febrúar er mun minni en hún hefur verið síðastliðna 12 mánuði, en á því tímabili hefur mánaðarbreyting íbúðaverðs verið að meðaltali 0,7%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Verð á fjölbýlishúsum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði á milli mánaða í febrúar eftir að hafa haldist stöðugt síðustu mánuði. Mánaðarhækkun undirvísitölu fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu nam 1,6% á milli mánaða í febrúar.

Á sama tíma lækkaði verð á sérbýlum á höfuðborgarsvæðinu um 2,3% á milli mánaða. Vísitala sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur undanfarið tekið töluverðum sveiflum á milli mánaða. Til að mynda lækkaði vísitalan um 2,2% á milli mánaða í desember síðastliðnum, en hækkaði svo um 3,7% á milli mánaða í janúar.

Leigu­mark­að­ur

Um 37 þús­und full­orðn­ir gætu ver­ið vantald­ir á leigu­mark­aði

Fyrirliggjandi gögn sem HMS og aðrir opinberir aðilar hafa um leigumarkaðinn eru ófullnægjandi til þess að meta raunverulega stærð markaðarins. Almenn skráningarskylda leigusamninga myndi bæta upplýsingagjöf til muna en samanburður á búsetumælingum og upplýsingum úr fasteignaskrá benda til þess að um 37 þúsund fullorðnir einstaklingar gætu verið vantaldir á leigumarkaði.

HMS hefur reglulega látið framkvæma kannanir um búsetu fullorðinna einstaklinga frá árinu 2017. Samkvæmt könnununum bjuggu 72% íbúa yfir 18 ára í eigin húsnæði árið 2024. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá eru hins vegar einungis um 60% fullorðinna einstaklinga skráðir eigendur fasteigna. Mismuninn á þessum tveimur niðurstöðum má sjá á mynd hér að neðan.

HMS telur að misræmið á milli kannana um búsetu einstaklinga og eigendaskráningar úr fasteignaskrá megi rekja til vantalningar á erlendum íbúum í könnununum. Erlendir íbúar eru ólíklegri en Íslendingar til að eiga fasteign hér á landi. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá eiga 14% fullorðinna erlendra íbúa fasteign á meðan 73% fullorðinna íbúa sem eru ekki erlendir eiga fasteign.

Ef gert er ráð fyrir að kannanir sýni búsetuform innlendra íbúa og að eignahlutfall erlendra íbúa á fasteignamarkaði hafi verið 14% fást sambærilegar tölur um hlutdeild séreignar og í fasteignaskrá fyrir tímabilið 2017-2024, líkt og sést á mynd hér að ofan.

Samkvæmt könnunum HMS á búsetuformi voru um 16% fullorðinna á leigumarkaði árið 2024 og hafði þeim fjölgað úr 13% frá árinu 2020. Kannanir HMS bentu til þess að hlutdeild fullorðinna á leigumarkaði hafi verið 13-17% á tímabilinu 2017-2024.

Niðurstöður úr könnunum HMS voru í samræmi við niðurstöður úr lífskjararannsókn Hagstofu Íslands. Samkvæmt Hagstofu voru á bilinu 16 til 23% fullorðinna einstaklinga á leigumarkaði á tímabilinu 2004-2016. Niðurstöður lífskjararannsóknarinnar gáfu einnig til kynna að heimilum á leigumarkaði hafi fækkað um 5 prósentustig á tímabilinu 2017-2022. Út frá því má ætla að um 17% fullorðinna einstaklinga hafi verið á leigumarkaði árið 2022.

Ef gert er ráð fyrir að kannanir um búsetu hafi ekki náð til erlendra íbúa nema að óverulegu leyti og að 14% þeirra eigi fasteign á meðan aðrir hafi verið á leigumarkaði má ætla að kannanirnar hafi vanmetið stærð leigumarkaðarins um tæpan helming. Þá væri um 29% fullorðinna á leigumarkaði hérlendis í stað 16% líkt og mælingar úr könnunum HMS segja til um.

Áætlað vanmat á stærð leigumarkaðarins frá árinu 2017 má sjá á mynd hér að ofan. Líkt og myndin sýnir hefur vanmatið aukist eftir því sem erlendum íbúum hefur fjölgað, 13 prósentustiga vanmat jafngildir rúmlega 37 þúsund fullorðnum einstaklingum.

Átak til að kort­leggja stöðu er­lendra á hús­næð­is­mark­aði

Ekki liggja fyrir upplýsingar um heimilisaðstæður einstaklinga sem eru vantaldir á leigumarkaði, en að meðaltali eru um tveir fullorðnir einstaklingar á hverju heimili hérlendis. Þörf er á frekari greiningu á stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði og búsetu í atvinnuhúsnæði til að meta heildarumfang vantalinna leiguíbúða.

HMS hefur hafið átak í upplýsingasöfnun um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði í samræmi við nýtt hlutverk sitt að halda leiguskrá. Liður í því átaki er að stuðla að aukinni gagnasöfnun meðal stækkandi hóps erlendra einstaklinga á Íslandi fyrir búsetukannanir, en erlendir einstaklingar eru líklegri til að vera á leigumarkaði en aðrir.

Vísi­tala leigu­verðs hækk­aði um 1% á milli mán­aða í febr­ú­ar

Vísitala leiguverðs mældist 119,8 stig og hækkaði um 1% á milli mánaða í febrúar eftir að hafa lækkað tvo mánuði í röð, í desember og janúar. Á milli febrúarmánaða 2024 og 2025 hefur vísitalan hækkað um 11,4% á sama tíma og verðbólga mældist 4,2%. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu leiguverðs og gildi á síðustu mánuðum.

Vísitalan hækkaði um 6,9% á ársgrundvelli í febrúar umfram verðbólgu, til samanburðar hækkaði hún um 7% að raunvirði á milli janúarmánaða 2024 og 2025 og 7,5% að raunvirði á milli desembermánaða 2023 og 2024. Raunverðshækkanir á ársgrundvelli hafa verið í kringum 6% frá því í október í fyrra.

Vísi­tala leigu­verðs hef­ur lækk­að á síð­ustu þrem­ur mán­uð­um

Hægt hefur á hækkun leiguverðs frá því í ágúst á síðasta ári, en þá lækkaði leiguverð í fyrsta skipti í langan tíma. En leiguverð lækkaði einnig milli mánaða í september, desember og janúar síðastliðnum.

Vísitala leiguverðs hefur lækkað um 0,2% á síðustu þremur mánuðum að nafnvirði. Sex mánaða nafnverðshækkun hennar er hófleg eða sem samsvarar 2,3% sem er einungis 1,1% umfram verðlag á tímabilinu.

Vísitalan hækkaði sömuleiðis minna en á sama tíma í fyrra, en hún hækkaði um 1,5% á milli janúar og febrúar 2024.  Því hægist á hækkunartakti vísitölunnar á ársgrundvelli, en tólf mánaða hækkun hennar fer úr 12% í janúar í 11,4% í febrúar.

Leigu­samn­ing­um fjölg­ar minna á milli ára

Alls tóku 1.400 nýir leigusamningar gildi í febrúar í leiguskrá á sama tíma og 791 samningur féll úr gildi. Gildum leigusamningum fjölgaði þannig um 609 milli mánaða eftir að hafa fjölgað um 835 í janúar. Alls hefur gildum leigusamningum fjölgað um 1.458 á fyrstu tveimur mánuðum ársins. Fjölgunin er um 21% minni en hún var á sama tíma í fyrra þegar leigusamningum fjölgaði um 1.844 í janúar og febrúar.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga eftir tegund leigusala sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir mánuðum. Hægt er að nálgast gögnin á heimasíðu HMS.

Hlut­fall vísi­tölu­tengdra samn­inga lækk­ar

Í janúar og febrúar síðastliðnum var leiguverð í um 65% af gildum leigusamningum bundið við vísitölu neysluverðs samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá HMS. Hlutfall vísitölutengdra samninga hefur farið lækkandi síðustu ár, til samanburðar voru um 75% gildra leigusamninga vísitölubundnir árið 2023 og 67% árið 2024.

Á myndinni hér að neðan má sjá breytingu á hlutfalli vísitölutengdra samninga milli ára eftir tegund leigusala, en hlutfall slíkra samninga hefur lækkað mest hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og öðrum leigufélögum.

Verð á leiguíbúðum á vegum einstaklinga er í talsvert minna mæli bundið við vísitölu neysluverðs samanborið við verð á íbúðum á vegum lögaðila, hvort sem um er að ræða óhagnaðardrifin leigufélög, sveitarfélög eða önnur leigufélög. Innan við 30% leigusamninga á vegum einstaklinga eru bundnir við vísitölu neysluverðs á meðan 80% samninga á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga og annarra leigufélaga eru vísitölubundnir. Hlutfallið hjá sveitarfélögum hefur alltaf verið yfir 95%.

Hlutfallsleg fækkun vísitölubundinna leigusamninga er að einhverju leyti til komin vegna breytingar á húsaleigulögum sem tók gildi 1. september 2024 og kveður á um að vísitölutenging og verðbreytingar á styttri leigusamningum séu almennt óheimilar.

Mán­að­ar­leiga lægst en fer­metra­verð hæst í Reykja­vík í febr­ú­ar

Meðaltal markaðsleigu í nýskráðum samningum í febrúar var 263 þúsund krónur og er óbreytt frá fyrri mánuði. Sé litið til leiguíbúða sem eru minni en 80 fermetrar var meðaltal markaðsleigu 231 þúsund krónur og hækkaði um 1,3% milli mánaða. Fyrir stærri leiguíbúðir var leiguverð að meðaltali 296 þúsund krónur og lækkaði um 2,1% milli mánaða.

Markaðsleiguverð er nokkuð breytilegt eftir landshlutum og sveitarfélögum eins og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir meðaltal markaðsleigu í sveitarfélögum þar sem gerðir voru fimm eða fleiri leigusamningar í mánuðinum.

Eins og við er að búast var markaðsleiga að meðaltali hæst í sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, ívið lægri í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og lægst annars staðar á landsbyggðinni. Það sama gildir um meðaltal fermetraverðs.

Á höfuðborgarsvæðinu var dýrast var að leigja á Seltjarnarnesi, þar sem meðalleiga var um 338 þúsund krónur, en ódýrast í Reykjavíkurborg, þar sem meðalverð var 274 þúsund krónur. Sé hins vegar litið til leiguverðs á hvern fermetra er þessu öfugt farið þar sem meðalfermetraverð var hæst í Reykjavíkurborg en lægst á Seltjarnarnesi. Skýringin liggur í því að alla jafna eru stærri íbúðir leigðar út á Seltjarnarnesi samanborið við í Reykjavík. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var markaðsleiga hæst í Suðurnesjabæ, um 269 þúsund krónur, en lægst í Reykjanesbæ, um 245 þúsund krónur. Fermetraverð var aftur á móti að meðaltali hæst í Reykjanesbæ en lægst í Suðurnesjabæ. Á landsbyggðinni var markaðsleiga að meðaltali hæst á Akureyri, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs.

Ein­ung­is þriðj­ung­ur þeirra sem þáðu hús­næð­is­bæt­ur fyr­ir fjór­um árum gera það enn

Þrátt fyrir aukna spennu á leigumarkaði hefur húsnæðisbótaþegum ekki fjölgað á síðustu árum. HMS greiðir húsnæðisbætur til tekju- og eignalágra einstaklinga vegna leigu á íbúðarhúsnæði og eru þær greiddar mánaðarlega. Heildarfjárhæð húsnæðisbóta sem greiddar voru út þann 28. febrúar síðastliðinn nam tæpum 918 milljónum króna til 17.260 umsækjenda vegna leigu í febrúarmánuði.

Húsnæðisbótaþegar í febrúar hafa haldist álíka margir frá 2022 eða í kringum 17 þúsund eftir að hafa fjölgað um rúmlega þúsund í heimsfaraldrinum en dregist svo aftur saman við lok hans. Töluverð árstíðarsveifla getur þó verið á fjölda bótaþega vegna eðli leigumarkaðarins.

Um þriðjungur leigjenda sem þáðu húsnæðisbætur árið 2021 eru enn bótaþegar í dag. Einungis um helmingur þeirra sem hófu að þiggja húsnæðisbætur fyrir tveimur árum gera það enn þann dag í dag. Hinn helmingurinn er ekki lengur á leigumarkaði samkvæmt upplýsingum um greiðslu til bótaþega.

Leigumarkaðskannanir hafa leitt í ljós að mikill meirihluti þeirra sem er á leigumarkaði leigir af nauðsyn og/eða tímabundið en innan við einn af hverjum tíu á leigumarkaði leigja vegna þess að viðkomandi vill vera á leigumarkaði. Ungt fólk sem enn er ekki komið á fasteignamarkaðinn er þar í meirihluta.

Alls þáðu 81,3% þeirra leigjenda sem þáðu húsnæðisbætur i febrúar í ár þær einnig fyrir tólf mánuðum síðan en hlutfallið var 78% í febrúar í fyrra. Í september á síðasta ári tóku gildi breytingar á húsaleigulögum sem ætlað var að bæta réttarstöðu leigjenda og auka húsnæðisöryggi. Ein breyting var sú að leigusala er nú óheimilt að segja upp ótímabundnum samningi án ástæðu og að vísitölutenging styttri samninga en til 12 mánaða og skemur var gerð óheimil.

Líkt og fram kemur í Vegvísi leigumarkaðar sem kom út í síðasta mánuði telur HMS stuðning til leigjenda í formi húsnæðisbóta eða sérstaks húsnæðisstuðnings vera ófullkomna leið til að bæta stöðu leigjenda í heild. Núgildandi fyrirkomulag hefur haft takmörkuð langtímaáhrif á hag leigjenda enda hefur verið fylgni á milli hækkunar bótafjárhæðar og leiguverðs.

Um sex af hverj­um tíu bóta­þeg­um eru ein­stak­ling­ar

Húsnæðisbætur styðja við þúsundir heimila um allt land. Tilgangur þeirra er að draga úr húsnæðiskostnaði efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra. Um helmingur greiddra húsnæðisbóta (49,4%) rennur til einstaklinga sem búa einir en af 17.260 húsnæðisbótaþegum eru yfir tíu þúsund einstaklingar. Fjölskyldur og heimili eru því í minnihluta þegar kemur að fjölda húsnæðisbótaþega.

Húsnæðisbótaþegum í nýliðnum febrúarmánuði hafði fjölgað um 164 frá því í febrúar árið 2024. Á tímabilinu fækkaði í hópi einstaklinga með börn um 177 á og á sama tíma fjölgaði í hópi tveggja fullorðinna (með eða án barna) um 387.

Um 5 af hverjum 6 í hópi þeirra sem eru einstæðingar með börn eru konur en lesa má úr síðustu leigumarkaðskönnun að einstæðar mæður á leigumarkaði eru með lægri tekjur og greiða hærra hlutfall af ráðstöfunartekjum í leigu en einstæðir feður. Þannig koma leiguverðshækkanir verr niður á konum en miklar leiguverðshækkanir hafa einkennt síðastliðið ár. Á síðustu 12 mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 11,4%, á meðan verðbólga mældist 4,2% á sama tímabili.

Í júní í fyrra tók gildi breyting á lögum um húsnæðisbætur¹ og hækkuðu meðalfjárhæðir húsnæðisbóta um fjórðung, eða úr 42 þúsund krónum í 53 þúsund krónur. Sjá má meðalfjárhæð húsnæðisbóta eftir fjölskyldugerð í febrúar 2023 og febrúar 2024 á mynd hér að neðan.

Húsnæðisbætur hafa hækkað hlutfallslega mest meðal heimila þar sem tveir fullorðnir búa ásamt börnum og þar sem fleiri en tveir fullorðnir halda heimili. Húsnæðisbætur þessara tveggja hópa eru að meðaltali ríflega þriðjungi hærri nú en fyrir ári síðan á meðan hækkun annarra hópa er um 25-26%.

Lána­mark­að­ur

Vís­bend­ing­ar um aukna ásókn í óverð­tryggð lán sam­hliða lægri vöxt­um á slík­um lán­um

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 10,1 milljarði króna í janúar. Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 9,8 milljarða króna í janúar en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 6,4 milljörðum króna. Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 7,1 milljarð króna en þar að auki námu hrein ný óverðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum alls 0,3 milljörðum króna í janúarmánuði. Uppgreiðslur umfram ný lán hjá HMS námu 0,7 milljörðum í mánuðinum.

Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu hefur dregið saman með vaxtakjörum óverðtryggðra og verðtryggðra lána. Við slíkar aðstæður leita til að mynda þau heimili sem eru með óverðtryggð lán sem koma til vaxtaendurskoðunar síður í að endurfjármagna slík lán með verðtryggðri lántöku.

Vísbendingar eru um aukna ásókn í óverðtryggð lán samhliða lægri vöxtum á slíkum lánum. Uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum að frádreginni nýrri lántöku námu 6,1 milljarði króna og hafa þær ekki verið minni frá miðju ári 2023 en þær hafa að meðaltali numið 13 milljörðum króna umfram ný útlán á mánuði síðustu tólf mánuði.

Heildarfjárhæð útistandandi lána heimilanna með veði í íbúðarhúsnæði nam alls tæplega 2.758 milljörðum króna í lok nýliðins febrúarmánaðar. Milli janúarmánaða 2024 og 2025 jókst virði verðtryggðra lána um 24,6% að nafnvirði (úr 1.372 milljörðum í 1.708 milljarða) á samt tíma og virði óverðtryggðra lána dróst saman um 14,5% að nafnvirði (úr 1.227 milljörðum í 1.049 milljarða).

Hrein ný útlán jukust um 159 milljarða milli janúarmánaða 2024 og 2025 og þar af um 125 milljarða hjá bönkum. Breytingu í virði lána að nafnvirði eftir tegund og lánveitanda milli janúarmánaða 2024 og 2025 má lesa út úr myndinni hér að neðan.

Á undanförnum árum hefur hlutdeild banka í útistandandi húsnæðislánum til heimilanna aukist verulega eða úr 55% í janúar 2020 í tæplega 71% í janúar 2025. Hlutdeild lána lífeyrissjóða hefur minnkað úr tæpum 30% í upphafi árs 2020 í tæpan fjórðung í janúar á þessu ári. Hlutdeild lána HMS hefur farið úr tæpum 16% í tæp 5% á tímabilinu.

Hlutdeild óverðtryggðra lána þessi misserin er 38% og hefur minnkað eftir að hafa farið hæst í 56% á haustmánuðum 2022. Tímabil lágra nafnavaxta í kjölfar heimsfaraldurs gerði það að verkum að munur á óverðtryggðum og verðtryggðum vöxtum varð sögulega lágur sem leiddi til þess að hlutdeild óverðtryggðra lána tvöfaldaðist (úr 28% í 56%) á 30 mánaða tímabili frá mars 2020 fram á haustmánuði 2022. Uppgreiðslur óverðtryggðra lána síðustu ára hafa að mestu verið hjá bönkum en lífeyrissjóðirnir hófu mun síðar að bjóða upp á óverðtryggð lán eða árið 2017 líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Fleiri nýj­ar íbúð­ir hafa kom­ið inn á mark­að­inn

Alls komu 198 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu í febrúar. Á fyrstu tveimur mánuðum ársins hafa samtals 585 nýjar íbúðir komið inn á húsnæðismarkaðinn en á sama tímabili í fyrra voru þær 425 talsins.

Hægt er að nálgast rauntímaupplýsingar um íbúðir í byggingu í nýuppfærðu mælaborði íbúða í byggingu á heimasíðu HMS. Ný uppfærsla á mælaborðinu aðgreinir byggingaráform frá íbúðum sem eru raunverulega í byggingu en samkvæmt mælaborðinu eru um 6.334 íbúðir í byggingu á landinu öllu þessa stundina.

HMS stóð að talningu íbúða í byggingu á landinu öllu seinni hluta febrúarmánaðar og fyrri hluta marsmánaðar. Í talningunni er lagt mat á framvindu hverrar íbúðar í þeim tilgangi að fá betri yfirsýn yfir stöðu og framgang íbúðauppbyggingar í landinu og hvenær áætlað er að íbúðir komi á markað. Helstu niðurstöður úr talningunni verða kynntar á opnum fundi klukkan 12:00 þriðjudaginn 25. mars í Borgartúni 21.

Hrein ný út­lán til bygg­ing­ar­að­ila minnka um 35% á milli ára

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu 312 milljörðum króna í janúar og á föstu verðlagi hefur virði þeirra aukist um 7% á síðustu tólf mánuðum. Hafa ber í huga að sölutími fasteigna hefur mikil áhrif á útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi sem er þar af leiðandi ófullkominn mælikvarði á umsvif í byggingarstarfsemi. Í því samhengi er vert að nefna að í janúar síðastliðnum voru tæplega 1.500 nýjar íbúðir óseldar en þær voru um 1.300 í janúar 2024. Í þannig ástandi greiðast framkvæmdalán hægar niður og útistandandi skuldir geta hækkað vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta.

Hrein ný útlán banka til byggingargeirans námu alls 37,6 milljörðum króna árið 2024 og lækka um 35% á milli ára, en útlánin námu 58,6 milljörðum króna árið 2023. Ný útlán til geirans voru að jafnaði 3,1 milljarður króna á mánuði í fyrra, til samanburðar voru ný útlán að meðaltali 4,9 milljarðar króna á mánuði á árinu 2023.

Hlutdeild óverðtryggðra lána jókst hjá aðilum á byggingarmarkaði í fyrra eftir að hlutdeild verðtryggðra hafði aukist tímabundið árið 2023. Þróunina má rekja til lækkunar á stýrivöxtum á síðasta ári sem dró úr hvata til að taka verðtryggð lán.

Hrein ný útlán í erlendum gjaldmiðlum námu 1,2 milljörðum króna í fyrra og frá 2013 hefur virði slíkra lána aldrei verið jafnmikið. Engin slík útlán voru veitt árið 2023 en þau námu um 1 milljarði króna árið 2022. Að öðru leyti hafa þau verið neikvæð frá árinu 2013.

Ís­lend­ing­um fjölg­ar hrað­ar en íbú­um flestra ann­arra Evr­ópu­ríkja

Talsverð fólksfjölgun hefur átt sér stað á Íslandi undanfarin misseri: frá árinu 2019 fram til ársins 2024 fjölgaði íbúum hér á landi um 10%. Fjölgunin er mjög mikil í alþjóðlegum samanburði, raunar sú næst mesta meðal Evrópuríkja. Aðeins íbúum á Möltu hefur fjölgað hraðar á tímabilinu, eða um 14%. Íbúum á hinum Norðurlöndunum fjölgaði umtalsvert minna á tímabilinu, eða um 2% í Finnlandi, 3% í Danmörku og Svíþjóð og 4% í Noregi. Fjöldi íbúa í ríkjum innan Evrópusambandsins hefur nánast staðið í stað á tímabilinu.

Íbú­um fjölg­ar enn á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Mannfjöldi á Íslandi var 389.444 þann 1. janúar 2025 samkvæmt nýju mati Hagstofu Íslands og hafði íbúum fjölgað um 5.718 frá 1. janúar 2024 eða um 1,5%. Fólksfjölgun ársins 2023 nam 2,3% til samanburðar, en eins og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu hefur hægt á fólksfjölgun undanfarin misseri. Nýjar tölur Þjóðskrár yfir fjölda íbúa eftir sveitarfélögum frá 1. mars 2025 benda til þess að þessi þróun haldi áfram, íbúum fjölgaði um 688 á tímabilinu 1. desember 2024 til 1. mars 2025, sem er aðeins um þriðjungur af fólksfjölgun á sama tímabili ári fyrr þegar íbúum fjölgaði um 1.895².

Frá árinu 2019 fram til ársins 2024 fjölgaði íbúum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hraðar en íbúum annars staðar á landinu, eða að meðaltali um 3,5% á ári. Nýjustu tölur frá Hagstofunni yfir mannfjölda í upphafi núlíðandi árs gefa hins vegar til kynna að hægt hafi á fólksfjölgun á svæðinu þar sem íbúum fækkaði um 1% milli ára. Eldsumbrot á Reykjanesskaga virðast hafa talsverð áhrif á þá þróun. Íbúum fækkaði til að mynda um 65% milli ára í Grindavík en fjölgaði í öllum öðrum sveitarfélögum sem teljast til nágrennis höfuðborgarsvæðisins. Fækkun íbúa á svæðinu má því að líkindum rekja til þess að hluti Grindvíkinga hafi sest að í sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu eða annars staðar á landsbyggðinni eftir að hafa yfirgefið heimili sín í Grindavík.

Á höfuðborgarsvæðinu heldur íbúum hins vegar áfram að fjölga og eru nú um 12% fleiri en þeir voru árið 2019. Íbúum höfuðborgarsvæðisins hefur því fjölgað að meðaltali um 2% á ári með tilheyrandi þrýstingi á húsnæðismarkaði. Annars staðar á landsbyggðinni hefur íbúum fjölgað um 7% frá árinu 2019, þó að meðaltali um 2% á ári frá árinu 2021.

Upp­gjör hús­næð­is­á­ætl­ana 2024

Eitt af hlutverkum HMS er að halda utan um og aðstoða sveitarfélögin við gerð húsnæðisáætlana. Húsnæðisáætlunum er ætlað að draga fram mynd af því hver staða húsnæðismála er í hverju sveitarfélagi fyrir sig, greina framboð og eftirspurn eftir margvíslegum húsnæðisformum og setja fram áætlun um hvernig sveitarfélagið ætlar að mæta húsnæðisþörf heimila, bæði til skemmri og lengri tíma.

Fyrir árið 2024 lágu fyrir húsnæðisáætlanir hjá 62 af 64 sveitarfélögum, sem samanlagt ná til rúmlega 99% landsmanna. Í þessari samantekt verður fjallað um helstu niðurstöður þeirra, ásamt samanburði áætlananna við rauntölur fyrir árið 2024.

Fólks­fjölg­un í fyrra var í sam­ræmi við hús­næð­is­á­ætl­an­ir

Mannfjöldaspá leggur grunninn að íbúðaþörf og húsnæðisáætlunum sveitarfélaga. Í upphafi árs 2024 spáðu sveitarfélög landsins fyrir um fólksfjölgun innan sinna marka og áætluðu að íbúum myndi samtals fjölga um 8.247 á árinu. Raunveruleg fjölgun reyndist hins vegar 2,6% minni, eða 8.030 manns samkvæmt birtingu Hagstofunnar fyrir fjórða ársfjórðung árið 2024.

Munur á spá og raunverulegri fólksfjölgun var mestur á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni þess, enda er þar mestur fólksfjöldi og hreyfanleiki. Í Garðabæ var spáð talsvert minni fjölgun en raungerðist, á meðan Hafnafjarðarkaupstaður, Kópavogsbær og Reykjavíkurborg ofmátu vöxtinn í sínum sveitarfélögum. Skekkjan jafnaðist hins vegar út yfir svæðið þannig að heildaráætlun fyrir höfuðborgarsvæðið vanmat raunverulega fjölgun aðeins um 131 íbúa þegar upp var staðið.

Á landsbyggðinni mátti einnig greina nokkur frávik frá spá. Í Sveitarfélaginu Árborg, Suðurnesjabæ og Sveitarfélaginu Hornafirði var fólksfjölgun áberandi meiri en spár gerðu ráð fyrir. Borgarbyggð, Vesturbyggð, Sveitarfélagið Ölfus og Vestmannaeyjabær gerðu hins vegar ráð fyrir meiri fólksfjölgun heldur en raunin varð.

Sveit­ar­fé­lög á sam­eig­in­legu at­vinnu­svæði líti til hvors ann­ars þeg­ar kem­ur að stefnu­mót­un í hús­næð­is­mál­um

Í upphafi árs 2024 áætluðu sveitarfélög að þörf væri fyrir 4.175 nýjar íbúðir á árinu. Í lok árs höfðu hins vegar aðeins 3.665 íbúðir verið fullbyggðar og settar á markað eða 510 íbúðum færra en talið var nauðsynlegt til að mæta þörf. Þrátt fyrir að fjöldi fullbúinna íbúða á árinu hafi ekki verið nægur til þess að ná að uppfylla áætlaða íbúðaþörf var fjöldi fullbyggðra íbúða á árinu með þeim mesta í sögulegu samhengi þar sem einungis hafa fleiri íbúðir orðið fullbúnar á árinu 2020.

Frávik á milli áætlaðrar íbúðaþarfar og fjölda fullbyggðra íbúða komu fram í nokkrum sveitarfélögum. Frávikin voru í báðar áttir, þ.e. í sumum sveitarfélögum voru byggðar færri íbúðir heldur en áætlað var að þörf væri fyrir og í öðrum sveitarfélögum voru byggðar fleiri íbúðir en gert var ráð fyrir að þörf væri á. Þar sem uppbyggingin var ekki í samræmi við áætlaða þörf voru frávikin mest í Hafnafjarðarkaupstað og Reykjavíkurborg en einnig voru þó nokkur frávik í Akureyrarbæ, Fjarðabyggð og Reykjanesbæ.

Sveitarfélögin Garðabær og Sveitarfélagið Árborg voru mest áberandi þar sem íbúðauppbygging var umfram áætlaða íbúðaþörf en einnig er vert að nefna Hvalfjarðarsveit og Akraneskaupstað³ sem reistu samanlagt talsvert fleiri íbúðir en áætluð þörf gerði ráð fyrir, sérstaklega í ljósi stærðar þessara samliggjandi sveitarfélaga og tengsla þeirra innan sama atvinnusvæðis.

Í þessu samhengi er mikilvægt að nefna að þó greiningin í þessum kafla miðist við hvert sveitarfélag fyrir sig er mikilvægt að horfa til stærri svæða þegar meta á íbúðaþörf og skipuleggja uppbyggingu húsnæðis. Atvinnusvæði ná oft yfir mörg sveitarfélög og margir búa í einu sveitarfélagi en starfa í öðru. Því er nauðsynlegt að sveitarfélög á sameiginlegu atvinnusvæði líti til hvors annars þegar kemur að stefnumótun í húsnæðismálum til að tryggja nægt framboð af hentugu húsnæði á svæðinu í heild.