Fast­eigna­mark­að­ur

Sala á nýj­um íbúð­um dregst sam­an

Þinglýstir kaupsamningar voru tæplega 900 talsins í nóvembermánuði, eftir að hafa verið um 950 í október og kringum þúsund mánuðina tvo þar á undan. Fyrstu tölur um kaupsamninga í desember má einnig finna í kaupverðsjá HMS, en samkvæmt þeim var að minnsta kosti 653 kaupsamningum þinglýst í mánuðinum.

Kaupsamningum hefur fækkað á haustmánuðum ef miðað er við vor- og sumarmánuði þessa árs, en frá marsmánuði og út júlímánuð voru þinglýstir kaupsamningar að meðaltali 1.178 í hverjum mánuði.

Umsvif á fasteignamarkaði á haustmánuðum svipa mjög til umsvifa haustið 2023, en eru þó nokkuð meiri. Kaupsamningar í september-,  október- og nóvembermánuði 2024 voru tæpum 9% fleiri en í sömu mánuðum ársins 2023 eða sem nemur 232 kaupsamningum. Kaupsamningum um nýjar íbúðir á haustmánuðum fækkaði um 95 milli ára, sem jafngildir 16% samdrætti meðal nýrra íbúða. Kaupsamningum um aðrar íbúðir fjölgaði aftur á móti um 327 á sama tímabili, sem jafngildir 16% fjölgun meðal annarra íbúða.

Upplýsingar um fjölda íbúða sem teknar eru úr birtingu af auglýsingasíðum fasteigna benda til þess að umsvif á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu séu nú meiri en áður en að Grindvíkingar hófu að flytjast búferlum á vormánuðum. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru umsvifin hins vegar á svipuðu róli og fyrir þá eftirspurnaraukningu sem stafaði af Grindavíkuráhrifunum svokölluðu.

Um 3.900 íbúð­ir til sölu í upp­hafi árs 2025

Framboð íbúða til sölu í upphafi nýs árs nam 3.890 íbúðum og fækkaði um rúmlega 200 frá fyrri mánuði. Í samanburði við ársbyrjun 2024 eru nú um 500 fleiri íbúðir til sölu á landinu öllu. Á höfuðborgarsvæðinu hefur framboðið aukist um ríflega 300 íbúðir samanborið við upphaf síðasta árs. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur framboðið aukist um 100 íbúðir á tímabilinu og það sama á við annars staðar á landsbyggðinni.

Fjölgun íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu síðastliðið ár skýrist að mestu af því að  óseldum nýjum íbúðum hefur fjölgað og heldur hlutdeild nýrra íbúða í framboði áfram að hækka. Sömu sögu er að segja af nágrenni höfuðborgarsvæðisins þar sem framboð eldri íbúða dróst saman á síðasta ári á meðan að nýjum íbúðum á sölu fjölgaði. Hlutdeild nýrra íbúða í framboði hefur ekki verið hærri frá því að gagnasöfnun hófst síðla árs 2017. Ein skýring á háu hlutfalli nú er að nýbyggingar koma í meira mæli fyrr á sölu en áður. Af um það bil 1.450 nýjum íbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu í desember 2024 voru um 750 á matsstigi 1-5, sem þýðir að rúmlega helmingur auglýstra íbúða í nýbyggingum voru ekki fullbúnar.

Fyrir ári síðan nam framboð íbúða til sölu 3.340 íbúðum og er framboðið því rúmlega 16% meira nú en fyrir ári síðan. Framboðið jókst hlutfallslega mest á Norðvestur- og Austurlandi eða um þriðjung í hvorum landshluta fyrir sig. Minnst var framboðsaukningin á Vestfjörðum og á Suðurlandi eða í kringum 6% í hvorum landshluta fyrir sig.

Lang­ur birgða­tími nýrra íbúða

Birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu er 9,3 mánuðir og hefur ekki mælst hærri frá því að gagnaöflun hófst síðla árs 2017. Birgðatími er sá tími sem tekur að selja þær íbúðir sem til sölu eru ef seldar eru jafnmargar íbúðir og seldust mánuðinn áður. Birgðatími nýrra íbúða fór hæst í rúma 8 mánuði í upphafi heimsfaraldurs en lækkaði hratt í kjölfarið samhliða lægra vaxtastigi. Um mitt ár 2023 hafði birgðatími nýbygginga svo hækkað aftur í tæpa 8 mánuði.

Birgðatími annarra eigna á höfuðborgarsvæðinu er 2,7 mánuðir og er svipaður nú og hann var í mars síðastliðnum. Birgðatími annarra eigna á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist samfleytt frá því í júlí eftir að hafa lækkað samhliða auknum umsvifum á fasteignamarkaði sem má meðal annars rekja til atburðanna í Grindavík.

Dreg­ur úr kaup­þrýst­ingi þriðja mán­uð­inn í röð

Íbúðum sem seldust á yfirverði fækkaði hlutfallslega þriðja mánuðinn í röð í nóvember eftir að hafa náð hámarki í ágústmánuði. Alls seldust 15,5% íbúða yfir ásettu verði í nóvember. Hlutfallið var tæp 17% á höfuðborgarsvæðinu en í nágrenni þess og annars staðar á landinu var hlutfallið í kringum 12%. Kaupþrýstingur er enn mikill á fasteignamarkaði þrátt fyrir að margar íbúðir séu til sölu. Alls seldust 15,5% íbúða yfir ásettu verði í nóvember en hlutfallið var í kringum 10% árið 2019 þegar framboð íbúða var álíka og nú.

Sé horft á meðaltal september-, október- og nóvembermánaða eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu var hlutfall íbúða sem seldust á yfirverði hæst í Reykjavík eða rúm 22%. Hlutfallið var á bilinu 15 til 18% í Kópavogi, Garðabæ og Hafnarfirði sé horft til þróunar fyrrnefndra mánaða.

Í þessu samhengi er þó brýnt að hafa hugfast að algengara er að eldri íbúðir seljist á yfirverði samanborið við nýjar. Frá janúar til og með nóvember 2024 seldust 19% eldri íbúða höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði en hlutfallið var 13% meðal nýrra íbúða.

Meirihluti nýrra íbúða seldust á ásettu verði í fyrra. Verð á eldri íbúðum er hins vegar mun sveigjanlegra en tvær af hverjum þremur eldri íbúðum sem gengu kaupum og sölum árið 2024 seldust undir ásettu verði.

Fer­metra­verð sér­býl­is­húsa tek­ur fram úr fer­metra­verði fjöl­býl­is­í­búða

Í nóvember var meðalkaupverð íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins 62,2 milljónir króna en fyrir ári síðan var meðalkaupverð íbúða á sama svæði 55,7 milljónir króna Meðalkaupverð hefur því hækkað um 11,7% á milli nóvembermánaða 2023 og 2024.

Síðastliðið ár hefur fermetraverð sérbýlishúsa hækkað meira en fermetraverð fjölbýlishúsa í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.  Fermetraverðið var að meðaltali 651 þúsund krónur í nóvember og hefur hækkað um 21% sé horft til síðustu 12 mánaða. Fermetraverð fjölbýlisíbúða er nú lægra í samanburði við sérbýlishús og var 622 þúsund krónur í nóvember og hefur hækkað um 8% frá nóvember 2023.

Líkt og HMS hefur áður fjallað um hefur aldrei jafnlítið verið byggt af sérbýlishúsum, sbr. mánaðarskýrslu í júlí 2024. Hækkun fermetraverðs sérbýlishúsa gæti því skýrst af því að eftirspurn eftir slíkum húsum hefur verið meiri en framboð síðustu misseri.

Á höfuðborgarsvæðinu hefur meðalkaupverð íbúða hækkað hlutfallslega minna og var 85,5 milljónir í nóvember síðastliðnum eða 8,4% hærra en í nóvember 2023. Fermetraverð sérbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu tók einnig fram úr fermetraverði fjölbýlisíbúða á nýliðnu ári og var 834 þúsund krónur í nóvember en fermetraverð fjölbýlisíbúða var 803 þúsund krónur.

Hlutfallið á milli miðgildis kaupverðs fjölbýlisíbúða og sérbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu hefur því lækkað og er nú 49,7% en var 52,8% fyrir ári síðan. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs fyrir sérbýli á höfuðborgarsvæðinu nam 9,3% í desember á sama tíma og fjölbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafa hækkað um 6,9%.

Dreg­ur sam­an með fer­metra­verði nýrra og eldri íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Líkt og HMS hefur áður¹ fjallað um hefur verðmunur á milli nýrra og eldri íbúða leitt til þess að undanfarið hefur verið talsvert meiri eftirspurn eftir eldri íbúðum samanborið við nýbyggingar. Aukin eftirspurn hefur leitt til þess að fermetraverð eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað og þannig hefur dregið saman með fermetraverði nýrri og eldri íbúða.

Milli nóvembermánaða 2023 og 2024 fór umræddur munur á milli fermetraverðs nýrra og eldri íbúða úr 102 þúsund krónum í 52 þúsund krónur. Í nóvember síðastliðnum var fermetraverð nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu 843 þúsund krónur og hefur að nafnvirði nánast staðið í stað frá því í nóvember 2023 þegar það var 836 þúsund krónur. Í nóvember síðastliðnum var fermetraverð eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu 791 þúsund krónur og hefur hækkað um 8% á síðastliðnum tólf mánuðum.

Annars staðar á landsbyggðinni fyrir utan nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur sama þróun átt sér stað og fermetraverð nýrra íbúða staðið í stað á meðan fermetraverð eldri íbúða hefur hækkað um tæp 12% á síðustu tólf mánuðum.

Fermetraverð eldri íbúða hefur hækkað mest í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eða um 15% milli nóvembermánaða 2023 og 2024 og er nú 615 þúsund krónur á fermetra. Fermetraverð nýrra íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var 711 þúsund krónur í nóvember 2024 eða tæpum 11% hærra en í nóvember 2023.

Vísi­tala íbúða­verðs lækk­aði um 0,64% á milli mán­aða í des­em­ber

Vísitala íbúðaverðs mældist 108,8 stig í desember og lækkaði um 0,64% á milli mánaða. Síðast lækkaði vísitalan á milli mánaða í september síðastliðnum. Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 7,72% á meðan vísitala neysluverðs hækkaði um 4,8% á sama tímabili. Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs og gildi hennar síðastliðna 12 mánuði.

Íbúðaverð hækkaði því um 2,8% að raunvirði í desember og er þetta níundi mánuðurinn í röð sem íbúðaverð hefur hækkað að raunvirði. Þó hefur hægst á raunverðshækkun vísitölu íbúðaverðs, en til samanburðar hækkaði vísitalan um 5,6% að raunvirði í nóvember.  

Íbúða­verð sem hlut­fall af laun­um hátt í sögu­legu sam­hengi

Þegar íbúðaverð hækkar mikið umfram laun verður erfiðara fyrir heimilin að festa kaup á húsnæði, einkum fyrir þau sem ekki eiga húsnæði fyrir. Gliðnun á sambandi þessara tveggja breyta getur leitt til þess að bæði lágmarks útborgun og afborganir af lánum aukist umfram sparnaðar- og greiðslugetu margra heimila. Þannig þurfa heimili sem koma ný inn á fasteignamarkaðinn að reiða fram hærri útborgun eða treysta á hjálp foreldra til að komast inn á markaðinn.

Kaupendur í dag þurfa að taka á sig töluverðar skuldbindingar vegna ört hækkandi íbúðaverðs. Vísitala íbúðaverðs sem hlutfall af launum er 4,8% hærri nú en hún var um mitt ár 2023 og er gildi vísitölu íbúðaverðs sem hlutfall af launum á sambærilegum slóðum nú og um mitt ár 2007. Þar að auki er vert að nefna að launavísitala Hagstofunnar mælir breytingar á tímakaupi reglulegra launa, en ekki launasummu, og því kemur stytting vinnuvikunnar til hækkunar á vísitölunni þrátt fyrir að útborguð laun breytist ekki.

Það að húsnæðisverð hafi hækkað umfram launaþróun gefur vísbendingar um að húsnæði sé kostnaðarsamara nú en áður, ef til vill vegna þess að ekki hefur verið nóg byggt. Þrátt fyrir talsverða íbúðauppbyggingu síðustu ár hefur íbúðaþörf aukist hraðar vegna mikillar fólksfjölgunar. Lækkandi fæðingartíðni og hærri lífaldur hefur kallað á uppbyggingu fleiri íbúða en sem nemur mannfjölgun. Með fjölgun barnlausra fjölskyldna og íbúa á þriðja æviskeiðinu fækkar íbúum á hverju heimili, en slík þróun kallar á smærri íbúðir.

Stór hluti íbúða án skráðs lög­heim­il­is er nýtt­ur sem or­lofs­hús

HMS birti mat á fjölda tómra íbúða um allt land í síðustu mánaðarskýrslu sinni, en samkvæmt því voru tómar íbúðir fleiri en 10.000 talsins árið 2024, sem jafngildir um 6,5% allra fullbúinna íbúða. 

HMS skilgreinir allar íbúðir þar sem engar upplýsingar liggja fyrir um fasta búsetu sem tómar íbúðir. Mat HMS á tómum íbúðum byggir á upplýsingum úr fasteignaskrá, ásamt lögheimilisskráningum frá Þjóðskrá og upplýsingum um virka leigusamninga í Leiguskrá HMS, auk þess sem tekið er tillit til einstaklinga sem ekki eru með skráð lögheimili á íbúð².

Í kjölfar matsins hafa HMS borist athugasemdir frá ýmsum sveitarfélögum, þar sem sum þeirra telja fjölda tómra íbúða vera vanmetinn og aðrir telja hann ofmetinn. Vegna þessa hefur HMS hafið samstarf við 25 sveitarfélög, þar á meðal Reykjavík, til að fara betur yfir skráningar þeirra íbúða sem áætlað er að standi tómar. HMS hvetur öll sveitarfélög sem telja hugsanlegt að tölur um tómar íbúðir séu ekki í samræmi við raunverulega nýtingu húsnæðisins til að koma gögnum á framfæri við stofnunina.

Á meðal sveitarfélaganna sem taka þátt í samstarfinu eru Dalabyggð, Langanesbyggð, Mýrdalshreppur og Grýtubakkahreppur. Þessi fjögur sveitarfélög hafa nú skilað fyrstu niðurstöðum um nýtingu slíkra íbúða, en líkt og sjá má á skífuritunum fjórum hér að ofan er stór hluti íbúðanna nýttur sem orlofshús.

Tæplega þrjár af hverjum fjórum íbúðum sem HMS metur sem tómar í Dalabyggð eru nýttar sem orlofshús, en í Grýtubakkahreppi er tæplega helmingur slíkra íbúða nýttur sem orlofshús. Orlofshús nema aftur á móti fimmtungi af metnum heildarfjölda tómra íbúða í Langanesbyggð og um þriðjungur í Mýrdalshreppi.

Í Grýtubakkahreppi eru um 13% af íbúðum sem HMS metur sem tómar nýttar undir gististarfsemi. Í Langanesbyggð og Dalabyggð er rétt undir ein af hverjum tíu íbúðum sem HMS metur tómar nýttar undir gististarfsemi en af sveitarfélögum fjórum er hlutfallið lægst í Mýrdalshreppi.

Þrátt fyrir framfarir í skráningu upplýsinga og gagna um húsnæðismarkaðinn á síðustu árum bendir greining HMS á tómum íbúðum að hún sé enn ófullkomin. Með betri lögheimilisskráningu niður á íbúðir verður hægt að ná betri yfirsýn yfir nýtingu íbúða, en HMS stefnir að því að birta slíkar upplýsingar eftir sveitarfélögum í formi mælaborðs.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs lækk­ar um 0,9% á milli mán­aða í des­em­ber

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 118,9 stig í desember og lækkar um 0,9% á milli mánaða. Síðast lækkaði vísitalan á milli mánaða í september 2024. Á síðustu 12 mánuðum hefur vísitala leiguverðs hækkað um 12,6% á meðan vísitala neysluverðs hækkaði um 4,8% á sama tímabili. Hægt hefur á hækkun leiguverðsvísitölunnar og er sex mánaða hækkun hennar mun minni eða 2,4%. Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu vísitölu leiguverðs ásamt gildi hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs hækkaði því um 7,5% að raunvirði í desember en þó hefur hægst á raunverðshækkun vísitölu leiguverðs síðustu mánuði, eftir hraða hækkun í upphafi árs 2024. Vísitala leiguverðs byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga síðastliðinna tveggja mánaða, svo desembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í nóvember og desember.

Hægt er að nálgast upplýsingar um leigusamninga í leiguverðsjá HMS, en hana má nálgast með því að smella á þennan hlekk.

Með­alleiga á höf­uð­borg­ar­svæð­inu fjar­lægist mark­aðs­leigu

Meðalleigufjárhæð á höfuðborgarsvæðinu í desember var 244 þúsund krónur og er um 3% hærri nú en á sama tíma árið 2023 þegar meðalleigan var 238 þúsund krónur  samkvæmt gögnum úr Leiguskrá.

Þannig hefur meðalleigufjárhæð nýrra samninga hækkað mun minna en vísitala leiguverðs sem hefur hækkað um 12,6% síðustu 12 mánuði. Hafa ber hugfast í því efni að leiguvísitalan byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni.

Rétt tæpur helmingur íbúða sem skráðar eru í Leiguskrá og eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu eru reknar á félagslegum forsendum, en þar eru íbúðir í eigu ríkis, sveitarfélaga, og húsnæðissjálfseignarstofnana.

Á höfuðborgarsvæðinu hefur munur milli markaðsleigu og meðalleigu aukist úr 24 þúsund krónum á mánuði í 30 þúsund krónur á mánuði á síðustu 12 mánuðum.

Meðalleiguverð nýrra samninga á leiguíbúðum í eigu einstaklinga eða hagnaðardrifinna leigufélaga nam 275 þúsund krónum á höfuðborgarsvæðinu í desember samkvæmt upplýsingum úr Leiguskrá. Til samanburðar nam meðalleiguverð nýrra samninga á slíkum íbúðum um 225 þúsund krónum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Al­geng­ara að þrengra sé um leigj­end­ur sam­an­bor­ið við hús­eig­end­ur

Núverandi húsnæði leigjenda er að meðaltali 76 fermetrar að stærð samanborið við 135 fermetra meðal húsnæðiseigenda. Að meðaltali búa 2,3 einstaklingar á hverju heimili leigjenda samanborið við 2,8 á hverju heimili húsnæðiseigenda. Þetta er meðal þess sem kemur fram í könnun sem HMS lét framkvæma síðastliðið sumar³.

Leigjendur telja að næsta húsnæði þeirra verði að meðaltali 88 fermetrar að stærð eða um 12 fermetrum stærra en núverandi húsnæði á meðan húsnæðiseigendur eru líklegri til þess að ætla að minnka við sig við næstu fasteignakaup, eða niður í 120 fermetra að jafnaði. Þannig telja 46% leigjenda húsnæðið sem þeir búa í vera of lítið samanborið við 19% húsnæðiseigenda. Það er því algengara að þrengra sé um leigjendur samanborið við eigendur.

Meiri óá­nægja með­al leigj­enda sam­an­bor­ið við hús­næð­is­eig­end­ur

Úr fyrrnefndri netkönnun má lesa að mun stærri hluti leigjenda er óánægður með núverandi húsnæði sitt samanborið við húsnæðiseigendur. Almenn ánægja er meðal húsnæðiseigenda með sitt íbúðarhúsnæði en 90% þeirra eru ánægðir með sitt húsnæði. Meðal leigjenda er hlutfallið 65%. Tæplega einn af hverjum sex sem er á leigumarkaði er óánægður með sitt húsnæði en hlutfallið er margfalt minna meðal húsnæðiseigenda en einungis einn af hverjum 25 húsnæðiseigendum er óánægður með núverandi húsnæði.

Al­geng­ara að leigj­end­ur búi ekki í því hverfi eða á þeim stað sem þeir mynd­um helst kjósa að búa á

Netkönnunin leiðir í ljós að fimmti hver leigjandi býr í hverfi eða á stað sem viðkomandi myndi helst ekki kjósa að búa á. Hlutfallið er 30% meðal leigjenda með tvö eða fleiri börn á framfærslu. Til samanburðar er hlutfallið  um 7% meðal húseigenda. Þessar niðurstöður gefa  til kynna að framboð á leiguhúsnæði sé mun takmarkaðra en framboð á húsnæði til eignar. Niðurstöður síðustu  leigumarkaðskönnunar⁴ eru á sömu leið en í fyrra líkt og árið 2023 fannst um helmingi leigjenda erfitt að verða sér úti um núverandi leiguhúsnæði.

Leigj­end­ur búa við minna hús­næð­is­ör­yggi

Þegar rýnt er í svör þátttakenda fyrrnefndrar könnunnar um hvenær líkur standa til að næstu flutningar eða húsnæðisskipti muni eiga sér stað kemur í ljós að leigjendur eru líklegri en húsnæðiseigendur til þess að ætla að skipta um húsnæði fljótlega. Á næstu tólf mánuðum telja 45% þeirra sem eru á leigumarkaði líkur á að þau skipti um húsnæði samanborið við 12% þeirra sem búa í eigin húsnæði. Ríflega fjórir af hverjum fimm á leigumarkaði sjá fram á flutninga innan þriggja ára en meðal húseiganda er hlutfallið rétt um einn af hverjum þremur sem sér fram á að næstu húsnæðisskipti eigi sér stað. Húsnæðisstöðugleiki meðal leigjenda er afar takmarkaður samanborið við eigendur og búa leigjendur þannig við minna húsnæðisöryggi en eigendur. Um 44% leigjenda telur sig ekki búa við húsnæðisöryggi samanborið við 3% eigenda.

Tíma­bundn­ir leigu­samn­ing­ar sem skráð­ir voru á ár­inu 2024 að með­al­tali 13 mán­uð­ir að lengd

Leigusamninga má flokka eftir því hvort þeir hafi fyrirfram skilgreindan lokadag eða ekki. Samningar með skilgreindan lokadag kallast tímabundnir. Aðrir samningar hafa ekki skilgreindan lokadag og kallast því ótímabundnir. Slíkir samningar falla ekki úr gildi nema að uppsagnarfresti liðnum eftir að annað hvort leigusali eða leigutaki hefur óskað eftir uppsögn á leigusamningnum.

Gildir leigusamningar í Leiguskrá í janúar 2025 skiptast nokkuð jafnt á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga, en um 49% leigusamninga eru ótímabundnir og um 51% eru tímabundnir.  

Meðallengd þeirra 12.236 tímabundnu samninga sem skráðir voru í Leiguskrá árið 2024 er 13 mánuðir. Meðallengd allra tímabundinna samninga sem í gildi eru í Leiguskrá er 15 mánuðir.

Hlutfallsleg skipting á milli tímabundinna og ótímabundinna samninga er nokkuð breytileg eftir tegund leigusala, líkt og myndin hér að neðan gefur til kynna. Tímabundnir samningar eru hlutfallslega flestir meðal leigusala sem eru einstaklingar, en rúmlega 68% af öllum gildum leigusamningum þar sem leigusali er einstaklingur eru tímabundnir samningar.

Hið gagnstæða á hins vegar við um leigusamninga þar sem leigusali er sveitarfélag, en sveitarfélögin hafa það hlutverk að sjá þeim fyrir húsnæði sem ekki hafa tök á að verða sér úti um húsnæði til leigu eða eignar með öðrum hætti. Rúmlega 82% leigusamninga um íbúðir á vegum sveitarfélaga eru ótímabundnir samningar.

Hlut­fall vísi­tölu­tryggðra leigu­samn­inga lækk­ar eft­ir laga­breyt­ingu

Breytingar á húsaleigulögum nr. 36/1994 tóku gildi 1. september 2024. Samkvæmt lagabreytingunum eru vísitölutenging og verðbreytingar nú óheimilar á styttri leigusamningum. Ekki er lengur heimilt að tengja leiguverð vísitölu í tímabundnum samningum til 12 mánaða eða skemmri tíma, auk þess sem óheimilt er að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum.

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall vísitölutengdra samninga eftir tegund leigu og skráningarári, þar sem hlutfall vísitölutengdra samninga á árinu 2024 er mikið lægra en í samningum sem tóku gildi árið 2023 eða fyrr. Einungis um 46% samninga um markaðsleigu voru vísitölutengdir árið 2024 á meðan 73% slíkra samninga voru vísitölutengdir árið 2023 eða fyrr. 

Heild­ar­greiðsl­ur hús­næð­is­bóta um 10 millj­arð­ar í fyrra

HMS greiddi tæpar 890 milljónir króna til um 16.700 umsækjanda um almennar húsnæðisbætur vegna leigu í desembermánuði. Heildargreiðslur húsnæðisbóta voru um 9,7 milljarðar króna árið 2024 og hækkuðu að nafnvirði um rúm 15% frá árinu 2023 eða um rúm 10% að raunvirði.

Í því samhengi munar um mestu þær breytingar sem gerðar voru á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní 2024 þar sem grunnfjárhæðir húsnæðisbóta hækkuðu um fjórðung, auk þess sem bæturnar taka nú til fleiri heimilismanna og skerðingamörk vegna eigna eru hærri en áður.

Lyk­il­töl­ur hús­næð­is­bóta í des­em­ber 2024

Meðalleigufjárhæð þeirra sem þáðu húsnæðisbætur í desember var rúmlega 172 þúsund krónur. Meðalleigufjárhæð þessa hóps er um 8% hærri nú en fyrir ári síðan en til samanburðar hefur markaðsleiga hækkað um 12,6% á síðustu tólf mánuðum. Meðaltekjur húsnæðisbótaþega eru líka um 8% hærri nú samanborið við desember 2023.

Stóra breytingin milli ára felst í hærri húsnæðisbótum samhliða hækkun grunnfjárhæða í júní síðastliðnum. Meðalhúsnæðisbætur í desember voru um 53 þúsund krónur en voru um 41 þúsund í desember 2023 sem jafngildir um 30% hækkun milli desembermánaða 2023 og 2024.

Lána­mark­að­ur

Vaxta­mun­ur milli óverð­tryggðra og verð­tryggðra lána minnk­ar

Hrein ný íbúðalán til heimila námu alls 14,2 milljörðum króna í nóvember. Heimilin tóku ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 18,8 milljarða króna í nóvember en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 9,1 milljarði króna. Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 7,1 milljarð króna en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til lífeyrissjóða námu alls 1,9 milljörðum króna í nóvembermánuði.

Hægt hefur á uppgreiðslum óverðtryggðra lána en samtals voru greidd upp óverðtryggð lán að fjárhæð 11 milljörðum króna í nóvember en uppgreiðslur slíkra lána námu á bilinu 14 til 20 milljarða sex mánuðina þar á undan.

Ein skýring á hægari uppgreiðslum óverðtryggðra lána er að dregið hefur saman í vaxtakjörum óverðtryggðra og verðtryggðra lána. Í upphafi þessa árs var munur á lægstu kjörum óverðtryggðra og verðtryggðra lána⁵ hjá bönkunum að jafnaði 3,85% en um mitt ár 2023 þegar uppgreiðslur óverðtryggðra lána hófust var munurinn 6,31%.

Meðal lífeyrissjóða hafa verið minni breytingar á umræddum mun síðustu misseri. Þar kemur tvennt til, annars vegar að lífeyrissjóðir bjóða uppá lægri verðtryggða vexti en bankarnir og hins vegar að óverðtryggðir vextir banka eru almennt lægri en meðal lífeyrissjóða. Munur á lægstu kjörum óverðtryggðra og verðtryggðra lána lífeyrissjóða er nú 5,21% en var 6,60% um mitt ár 2023.

Hlýr faðm­ur verð­trygg­ing­ar á tím­um hárra nafn­vaxta

Frá því að uppgreiðslur óverðtryggðra lána hófust haustið 2023 og meginvextir Seðlabanka Íslands urðu 9,25% hafa yfir 70% nýrra lána verið verðtryggð lán. Í kjölfar heimsfaraldurs frá mars 2020 fram á mitt ár 2022 ríkti hér tímabil lágra nafnvaxta en á því tímabili voru 30% nýrra lána verðtryggð og 70% óverðtryggð.

Frá haustinu 2023 hafa breytilegir verðtryggðir vextir verið vinsælasta lánsform heimilanna í húsnæðislánum en frá þeim tíma hefur fjárhæð slíkra lána numið yfir 50% nýrra fasteignalána til neytenda. Hæst var hlutdeild nýrra lána á breytilegum verðtryggðum vöxtum í kringum 58% í mars og apríl á síðasta ári en frá þeim tíma hefur hlutdeildin verið í kringum helmingur allra nýrra fasteignalána til heimila.

Lán á breytilegum vöxtum bera auk þess ekki uppgreiðslugjald en í einhverjum tilfellum bera verðtryggð lán á föstum vöxtum slíkt gjald. Endurfjármögnun húsnæðislána hefur færst mjög í aukana á síðustu árum og áratug og þar af leiðandi velja heimilin fremur lánsform sem ekki bera uppgreiðslugjald.

Bilið á milli verðtryggðra og óverðtryggðra vaxta hefur minnkað, þar sem verðtryggðir vextir hafa hækkað hratt á meðan óverðtryggðir vextir hafa lækkað og hafa neytendur í minna mæli en áður leitað í verðtryggða vexti.

Síðustu fjóra mánuði hefur hlutdeild óverðtryggðra lána á föstum vöxtum tekið við sér og farið í rúmlega 20% hlutdeild nýrra fasteignalána en frá desember 2023 til apríl á síðasta ári var hlutdeild þeirra í kringum 10%. Þar hafa hækkandi lánskjör á verðtryggðum lánum eflaust haft mest að segja en þar að auki hafa lánskjör á föstum óverðtryggðum vöxtum banka lækkað að minnsta kosti um 0,3% til 0,65% (ólíkt eftir lánastofnunum) frá miðju síðasta ári.

Um 40% allra íbúða­lána heim­il­anna á óverð­tryggð­um vöxt­um

Heildarútlán heimilanna jukust í fyrra en skuldirnar námu 2.599 milljörðum í upphafi árs 2024 og 2.743 milljörðum í nóvember. Nemur skuldaaukning í útlánum heimilanna yfir tímabilið því 5,5% en enn eiga eftir að koma tölur fyrir desember.

Í fyrra jókst hlutdeild verðtryggðra lána heimila á kostnað óverðtryggðra. Mörg heimili hafa nú þegar endurfjármagnað óverðtryggð lán á háum nafnvöxtum yfir í verðtryggð lán. Af heildaríbúðaútlánum til heimila voru 19% óverðtryggð íbúðalán á breytilegum vöxtum í október 2024 en hlutfallið var 21,4% í janúar fyrir ári. Alls eru 21,8% fasteignalána á föstum óverðtryggðum vöxtum.

Líkt og áður hefur komið fram hafa lán á breytilegum verðtryggðum vöxtum verið vinsælasta lánsformið frá haustinu 2023 og voru 31,1% af heildarlánum heimila til fasteignakaupa á breytilegum verðtryggðum vöxtum í október 2024 og 28,1% á föstum verðtryggðum vöxtum.

Um 40% allra fasteignalána heimilanna eru á óverðtryggðum vöxtum en hlutdeild óverðtryggðra lána fór hæst í 56% um mitt ár 2022. Þó er enn ólíku við að jafna í dag miðað við árin fyrir lágvaxtaskeiðið sem hófst árið 2020. Til að mynda var hlutdeild óverðtryggðra íbúðalána heimilanna 32% um mitt ár 2020.

Vextir á íbúðalánum að fjárhæð 277 milljarða króna sem bera fasta óverðtryggða vexti koma til endurskoðunar í ár eða um 10% af heildarútlánum allra heimila. Þar af eru 176 milljarðar útistandandi íbúðalán sem koma til endurskoðunar á fyrri hluta ársins 2025. Viðbúið er að heildarhlutdeild óverðtryggðra lána komi til með að lækka enn frekar en hversu mikið ræðst af nafnvaxtastigi í hagkerfinu.

Vextir eru nú þegar byrjaðir að lækka en meginvextir Seðlabankans eru nú 8,5% eftir að hafa lækkað alls um 0,75% í nóvember og október á síðasta ári og í nýlegri hagspá greiningardeildar Landsbankans er því spáð að vextir verði komnir í 7% í lok árs⁶. Næsta vaxtaákvörðun peningastefnunefndar Seðlabanka Íslands er 5. febrúar næstkomandi en raunstýrivextir hafa hækkað frá síðustu vaxtaákvörðun bankans. Raunvextir Seðlabankans eru um þessar mundir 4,5% og um 0,1 prósentustigi hærri en fyrir vaxtalækkun peningastefnunefndar í nóvember⁷.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Nýj­ar full­bún­ar íbúð­ir á ár­inu 2024 yfir 3.400 tals­ins

Alls voru 3.426 nýjar íbúðir  gerðar fullbúnar á árinu 2024. Langflestar þeirra eða 2.223 talsins á höfuðborgarsvæðinu. Næstum tvær af hverjum þremur íbúðum utan höfuðborgarsvæðis sem gerðar voru fullbúnar í fyrra eru í landshlutunum Suðurland og Suðurnes. Jafnframt var hlutfallslega mesta uppbygging íbúða í þeim landshlutum í fyrra eða í kringum 3% af heildarfjölda fullbúinna íbúða í hvorum landshluta fyrir sig.

Í kjölfar íbúðatalningar í september 2024 spáði HMS að 3.024 íbúðir yrðu fullbúnar á árinu 2024. Í árslok voru fullbúnar íbúðir hins vegar 3.426 sem gerir um 13,3 prósent frávik frá spánni. Til samanburðar var spá HMS um nýjar fullbúnar íbúðir árið 2023 samkvæmt septembertalningunni það ár 8 prósentum frá rauntölum.

Misræmi á milli íbúðaspár HMS út frá síðustu íbúðatalningu og rauntalna um nýjar fullbúnar íbúðir má skýra með meiri framvinduhraða íbúða sem voru á síðari byggingarstigum en íbúðaspáin gerði ráð fyrir. Þar má helst nefna stórar íbúðaframkvæmdir í Hamraneshverfi í Hafnarfirði.

Líkt og HMS nefndi í síðustu íbúðatalningu og í síðustu mánaðarskýrslu voru merki um að byggingaraðilar væru að leggja aukna áherslu á að ljúka framkvæmdum sem hafnar voru í stað þess að fara af stað með nýjar framkvæmdir. Munar þar mestu um nóvembermánuð þegar 604 íbúðir voru gerðar fullbúnar, en gert hafði verið ráð fyrir að hluti þeirra kæmi ekki inn á markað fyrr en árið 2025.     

Taf­ir á íbúða­upp­bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu fyrir árin 2022 og 2023 var gert ráð fyrir uppbyggingu á tæplega 8 þúsund íbúðum á þeim lóðum sem sveitarfélögin töldu byggingarhæfar.

Af þeim tæplega 2 þúsund lóðum sem sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu áætluðu að úthluta á árinu 2022 eru framkvæmdir í janúar 2025 hafnar á 1.290 lóðum. Alls er 601 byggingarhæf lóð í biðstöðu og 99 af lóðunum eru byggingarhæfa en engar framkvæmdir hafnar.

Af þeim tæplega 6 þúsund lóðum sem sveitarfélögin áætluðu að úthluta á árinu 2023 eru framkvæmdir í janúar 2025 hafnar á 2.447 lóðum. Athygli vekur 1.612 lóðir eru ekki enn orðnar byggingarhæfar, 846 lóðir eru í biðstöðu og 961 er byggingarhæf en engar framkvæmdir hafnar.

Þannig eru framkvæmdir hafnar á 3.767 af 6.000 lóðum sem sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu áætluðu að úthluta árin 2022 og 2023 eða um 48% af heildarfjölda lóðanna sem sveitarfélögin töldu byggingarhæfar umrædd ár.

Fyrir þessu kunna að vera fjölmargar skýringar, svo sem tafir á úthlutunum, tafir á því að lóðirnar séu gerðar byggingarhæfar eða að byggingaraðilar sitji á lóðunum án þess að hefja framkvæmdir. Í einhverjum tilfellum hafa lóðir ekki verið gerðar byggingarhæfar vegna skorts á innviðum svo sem gatnagerð og götulýsingu eða vegna þess að mannvirki eru nú þegar á lóðunum.

Mikilvægt er að uppbygging húsnæðis tefjist ekki vegna þess að sveitarfélög úthluti ekki lóðum í samræmi við áætlanir, afgreiði ekki byggingarleyfi með skilvirkum hætti eða vegna þess að byggingaraðilar sitji á lóðum.

Nú stendur yfir vinna húsnæðissviðs HMS við endurskoðun á húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna fyrir 2025 en sveitarfélögin eiga að vera búin að staðfesta nýja húsnæðisáætlun í lok þessa mánaðar.

Hæg­ir á út­lána­aukn­ingu til bygg­ing­ar­að­ila

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu 309 milljörðum króna  í nóvember. Skuldirnar jukust um rúm 6% að raunvirði milli ára og skýrist aukningin af því að hægt hefur á niðurgreiðslum framkvæmdalána og jafnvel hækkun þeirra vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta. Einnig fjölgaði nýjum íbúðum á sölu um 350 milli ára í nóvember.

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar jukust um 31 milljarð króna frá janúar til nóvember 2024, samanborið við 49 milljarða króna aukningu á sama tímabili árið 2023. Minna umfang nýrra útlána til byggingaraðila á síðustu misserum endurspeglar áherslu byggingaraðila á að ljúka þeim framkvæmdum sem þegar eru hafnar fremur en að ráðast í fjármögnun nýrra verkefna.

Sé horft til hreinna nýrra útlána, þ.e. útlána að frádregnum upp- og umframgreiðslum, má sjá að þau hafa dregist saman um tæpan þriðjung að nafnvirði frá fyrra ári. Frá janúar til nóvember 2024 námu hrein ný útlán til byggingaraðila um 40 milljörðum króna en voru tæpir 59 milljarðar króna yfir sama tímabil á árinu 2023.

Vanskilahlutfall útlána til byggingargeirans hækkaði á fyrri hluta ársins 2024 og mældist 2,5% í júlí 2024, samanborið við 1,5% í júlí 2023, en er þó ekki hátt í sögulegu samhengi. Eins er hlutfallið lítillega undir vanskilahlutfalli útlána til fyrirtækja í heild.

Magn bygg­ing­ar­hrá­efna auk­ist um­fram verð­mæti

Líkt og fram kom í mánaðarskýrslu nóvembermánaðar hefur umfang byggingariðnaðarins vaxið og hefur fyrirtækjum og starfsfólki sem starfar í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fjölgað á síðustu misserum. Í ljósi þess að byggingariðnaðurinn reiðir sig að miklu leyti á innflutning gætu slíkar tölur gefið vísbendingu um fjölda verkefna sem bíða íslenskra byggingarfyrirtækja. Meðfylgjandi mynd sýnir þróun á innflutningi hráefna sem notuð eru við byggingu og viðhald á húsnæði, svosem timbri, krossviði, spóna- og byggingarplötum, rúðugleri, steypustyrktarjárni og þakjárni.

Sé horft til þróunar samtölu innflutnings byggingarhráefna í tonnum og milljónum króna  hefur innflutningur byggingarhráefna á fyrstu ellefu mánuðum ársins 2024 aukist um 17% sé miðað við magn hráefna og um 12% miðað við verðmæti innflutnings.

Þó ber að nefna að erfitt er að segja nákvæmlega til um hversu stór hluti byggingarefnisins er ætlaður til íbúðauppbyggingar, en fjárfesting í íbúðarhúsnæði nam um þriðjungi af heildarfjárfestingu í byggingar- og mannvirkjagerð í fyrra.

Síðastliðið ár hefur magn innflutnings aukist umfram verðmæti hráefnanna. Innflutningur á timbri og þakjárni hefur vaxið umfram hin hráefnin sem notuð eru í mannvirkjagerð. Þess má geta að margar af þessum vörum eru einnig notaðar í viðhald fasteigna.