Fast­eigna­mark­að­ur

Færri kaup­samn­ing­ar í októ­ber

Þinglýstir kaupsamningar voru rúmlega 900 talsins í októbermánuði, eftir að hafa verið í kringum þúsund mánuðina tvo þar á undan. Fyrstu tölur um kaupsamninga í nóvember má einnig finna í kaupverðsjá HMS, en samkvæmt þeim var að minnsta kosti 831 kaupsamningi þinglýst í mánuðinum¹.

Fjöldi kaupsamninga í október var álíka mikill og í sama mánuði í fyrra. Kaupsamningum fjölgaði haustið 2023 en frá miðju ári 2022 fór þeim að fækka í kjölfar vaxtahækkunarferils sem hófst fyrir alvöru í maí og júní það ár. Í apríl 2022 voru stýrivextir 2,75% en voru komnir í 4,75% eftir fund peningastefnunefndar Seðlabankans í júní sama ár. Með vaxtahækkuninni samhliða minna framboði íbúða í sölu drógust umsvif hratt saman á íbúðamarkaði.

Kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fækkaði lítillega úr 648 í september í 638 í október, í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins úr 186 í 136 og úr 196 í 166 annars staðar á landinu.

Velta minnk­ar mest í ná­grenni höf­uð­borg­ar­svæð­is

Heildarvelta á íbúðamarkaði dróst saman milli mánaða úr 79,6 milljörðum króna í september í 73,2 milljarða króna í október, en þar af voru um 55,9 milljarðar króna vegna íbúðakaupa á höfuðborgarsvæðinu og 8,5 milljarðar króna vegna íbúðakaupa í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Hins vegar er íbúðaveltan mikil í sögulegu samhengi, þar sem kaupsamningar eru margir og íbúðaverð hefur hækkað umfram verðbólgu á síðustu mánuðum. Ekki hefur mælst jafnmikil velta í októbermánuði á föstu verðlagi hér á landi frá fjármálahruninu 2008, ef frá er talið árið 2020 þegar vextir voru í sögulegu lágmarki.

Hlutfallslega dróst veltan mest saman í nágrenni höfuðborgarsvæðisins sem helgast mest af færri kaupsamningum um sérbýlishús. Um 45% allra kaupsamninga í október í nágrenni höfuðborgarsvæðisins voru um sérbýlishús en í september voru sérbýlishús helmingur allra kaupsamninga. Í maí og júní þegar íbúðakaup Grindvíkinga lituðu fasteignamarkaðinn voru í kringum 65% allra kaupsamninga um sérbýlishús.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu hafa atburðirnir í Grindavík haft töluverð áhrif á fasteignamarkaðinn hérlendis á þessu ári og gætir áhrifanna einna helst í  nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins, en þar voru kaupsamningar í apríl, maí og júní tvöfalt fleiri en þeir voru á sama tíma í fyrra jafnvel þótt kaupsamningar fasteignafélagsins Þórkötlu séu ekki taldir með.

Á síðustu mánuðum hefur þó dregið hratt úr Grindavíkuráhrifunum, en þinglýstir kaupsamningar í nágrenni höfuðborgarsvæðisins voru 33 færri í októbermánuði síðastliðnum samanborið við október 2023.

Um ein af hverj­um átta íbúð­um á höf­uð­borg­ar­svæð­inu verð­lagð­ar á und­ir 60 millj­ón­um króna

Framboð íbúða á sölu var um 4.100 íbúðir í lok nóvembermánaðar eða álíka mikið og í mánuðinum á undan. Á höfuðborgarsvæðinu voru 2.522 íbúðir til sölu í lok nóvembermánaðar, en þær voru 756 í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 811 annars staðar á landinu.

Á milli mánaða dró lítillega úr framboðinu á höfuðborgarsvæðinu (um 50 íbúðir) en jókst lítillega í nágrenni þess (um 50 íbúðir) en þar munar mestu um aukið framboð íbúða í Reykjanesbæ.

Um 800 fleiri íbúðir eru nú til sölu samanborið við ágústbyrjun og þar af hefur framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu aukist um tæplega 600. Hlutfallslega fleiri íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru nú verðlagðar yfir 100 milljónum króna samanborið við ágústbyrjun en meðal íbúða verðlagðar undir 60 milljónum króna er hlutfallið óbreytt.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu eftir verðbilum frá maí 2020 og eru allar fjárhæðir á nafnvirði. Á grafinu má sjá að um ein af hverjum átta íbúðum á höfuðborgarsvæðinu er verðlögð undir 60 milljónum króna.

Að teknu tilliti til verðlagsbreytinga hefur framboð ódýrustu íbúðanna (verðlagðar undir 60 milljónum í dag) á höfuðborgarsvæðinu minnkað frá miðju ári 2020 um helming. Á sama tíma hefur fjöldi íbúða sem verðlagðar eru yfir 100 milljónum króna tvöfaldast og eru í dag 767 íbúðir verðlagðar yfir 100 milljónum króna. Meirihluti íbúða á höfuðborgarsvæðinu eða 1.453 íbúðir eru verðlagðar á bilinu 60 til 100 milljónir króna og eru um þriðjungi fleiri samanborið um mitt ár 2020 og á föstu verðlagi.

Fleiri dýr­ar fjöl­býl­is­í­búð­ir eru nú til sölu

Á höfuðborgarsvæðinu hefur lúxusíbúðum í fjölbýli á sölu farið fjölgandi og eru í dag 84 íbúðir í fjölbýli verðlagðar á 150 milljónir eða meira. Grafið hér að neðan miðar við 150 milljónir eða meira í auglýsingu á fasteignir.is í nóvembermánuði. Ásett verð er núvirt út frá þróun vísitölu íbúðaverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæði frá maí 2020.

Uppsöfnun lúxusíbúða hefur vaxið samhliða vaxtahækkunum síðastliðinna ára en einungis 10 lúxusíbúðir voru til sölu vorið 2022. Þá hefur uppbygging fjölbýliskjarna á eftirsóttum stöðum einnig ýtt undir uppsöfnun slíkra íbúða. Dæmi um slíka kjarna eru Austurhöfn, Heklureitur, Hlíðarendi, Orkureitur og Gróttubyggð.

Fleiri dýr­ar fjöl­býl­is­í­búð­ir eru nú til sölu

Á höfuðborgarsvæðinu hefur lúxusíbúðum í fjölbýli á sölu farið fjölgandi og eru í dag 84 íbúðir í fjölbýli verðlagðar á 150 milljónir eða meira. Grafið hér að neðan miðar við 150 milljónir eða meira í auglýsingu á fasteignir.is í nóvembermánuði. Ásett verð er núvirt út frá þróun vísitölu íbúðaverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæði frá maí 2020.

Uppsöfnun lúxusíbúða hefur vaxið samhliða vaxtahækkunum síðastliðinna ára en einungis 10 lúxusíbúðir voru til sölu vorið 2022. Þá hefur uppbygging fjölbýliskjarna á eftirsóttum stöðum einnig ýtt undir uppsöfnun slíkra íbúða. Dæmi um slíka kjarna eru Austurhöfn, Heklureitur, Hlíðarendi, Orkureitur og Gróttubyggð.

Því hefur stærra hlutfall af íbúðum til sölu verið fjölbýlisíbúðir sem flokka má sem lúxusíbúðir út frá verðlagningu þeirra. Fleiri slíkar íbúðir eru væntanlegar meðal annars á Héðinsreit, Steindórsreit, Loftleiðarsvæðinu, Vesturbugt, Skerjafirðinum og Borgarspítalareit á næstu misserum.

Mark­að­ur­inn hvorki á valdi kaup­enda né selj­enda

Vegna mikillar veltuaukningar á fasteignamarkaði styttist birgðatími² mikið á fyrri hluta þessa árs. Frá og með júlí hefur birgðatíminn aukist og er það til marks um að dregið hafi úr verðþrýstingi íbúða að meðaltali. Þessa stundina er birgðartímninn um 4 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu, en í nágrenni höfuðborgarsvæðis og annars staðar á landinu er birgðatíminn um 5 mánuðir. Almennt bendir birgðartími á milli 3 og sex mánaða til þess að markaðurinn sé hvorki á valdi kaupenda né seljenda. Birgðatími yfir 6 mánuðum þykir hins vegar vera til marks um sterkan kaupendamarkað, á meðan birgðatími undir 3 mánuðum þykir vera til marks um seljendamarkað.

Ung­ir selj­end­ur meira áber­andi nú en árin 2011 til 2020

Hlutdeild ungra (30 ára og yngri) seljenda á höfuðborgarsvæðinu var 11,4% á þriðja ársfjórðungi þessa árs. Hlutdeild þeirra hefur haldist yfir 10% frá miðju ári 2021. Hlutdeild ungra seljenda á höfuðborgarsvæðinu er nú meiri en hún var á tímabilinu 2011 til 2020, en minni en hún var að meðaltali á tímabilinu 2007 til 2010. Töluverður munur er á hlutdeild ungra seljenda fyrir og eftir fjármálahrunið, en árið 2007 voru rúm 15% seljenda á fasteignamarkaði undir þrítugu á höfuðborgarsvæðinu.

Íbúða­verð hef­ur hækk­að að raun­virði í haust

Vísitala íbúðaverðs mældist 109,5 stig í nóvember og hækkaði um 0,8% á milli mánaða. Þriggja mánaða breyting vísitölunnar mælist 0,7% sem gerir 3,0% hækkun á ársgrundvelli.

Í september, október og nóvember hækkaði vísitala neysluverðs að meðaltali um 0,05% á milli mánaða, sem jafngildir um 0,6% hækkun á ársgrundvelli. Raunhækkun íbúðaverðs á ársgrundvelli á tímabilinu nam því um 2,4%.

Hröð hjöðnun verðbólgu á haustmánuðum er þó að hluta til komin vegna utanaðkomandi þátta. Annars vegar féllu niður skólagjöld í nokkrum háskólum og hins vegar urðu skólamáltíðir í grunnskólum gjaldfrjálsar, en hvoru tveggja hafði áhrif til lækkunar á vísitölunni. Hefði ekki verið ráðist í þessar aðgerðir væri hækkun vísitölu neysluverðs í september, október og nóvember 1,6% á ársgrundvelli sem gerir 1,4% raunhækkun íbúðaverðs á ársgrundvelli á tímabilinu.

Yfir tíu þús­und tóm­ar íbúð­ir á Ís­landi

Tómar íbúðir³ á Íslandi eru fleiri en 10.000 talsins árið 2024, sem jafngildir um 6,5% allra fullbúinna íbúða. Þetta eru niðurstöður varfærins mats HMS, sem byggir á upplýsingum úr fasteignaskrá, ásamt lögheimilisskráningum frá Þjóðskrá og upplýsingum um virka leigusamninga í Leiguskrá.

Samkvæmt matinu eru flestar íbúðir tómar í Reykjavíkurborg, en þar eru þær rétt yfir 2.500 talsins. Þar á eftir eru tæplega 850 tómar íbúðir í Akureyrarbæ, rúmlega 400 í Kópavogsbæ, og rúmlega 300 í Skagafirði, Borgarbyggð, Sveitarfélaginu Árborg, Garðabæ og Múlaþingi.

Á mynd hér að neðan má sjá hlutfall tómra íbúða eftir sveitarfélögum. Líkt og myndin sýnir er hlutfallið lágt á Suðvesturhorni landsins, en hærra á landsbyggðinni. Ef einungis er litið til sveitarfélaga sem hafa yfir 1.500 íbúðir er hlutfallið hæst í Skagafirði, Borgarbyggð, Ísafjarðarbæ, og Múlaþingi, en þar metur HMS að um 15-19% íbúða séu tómar.

Lægst er hlutfallið í Reykjanesbæ, eða undir hálfu prósenti, þar sem aðeins örfáar íbúðir eru tómar samkvæmt matinu. Þar á eftir koma Mosfellsbær (1%), Hafnafjarðarkaupstaður (2%), og Kópavogsbær (3%). Tómar íbúðir í Reykjavíkurborg jafngildir um 4,5% allra fullbúinna íbúða í borginni.

Þetta er í fyrsta skiptið sem HMS áætlar fjölda tómra íbúða með þessum hætti. Því ber að taka tölunum með fyrirvara, þar sem þær geta breyst með bættri skráningu íbúða eða breyttum talningaraðferðum. HMS mun endurmeta fjölda tómra íbúða með reglulegum hætti til að áætla nýtingu íbúða niður á einstaka sveitarfélög.

HMS telur matið á tómum íbúðum vera varfærið, þar sem ein íbúð er áætluð á hverja fjölskyldu sem er ekki með skráð lögheimili á neina tiltekna íbúð. Sumar þessara fjölskyldna gætu búið í húsnæði sem ekki er talið vera íbúðarhúsnæði, líkt og sumarbústöðum eða atvinnuhúsnæði. Sömuleiðis geta lögheimilisskráningar ofmetið fjölda einstaklinga sem búa hérlendis og þar af leiðandi fjölda íbúða sem eru í notkun. 

Á meðal tómra íbúða eru einnig óseldar íbúðir í nýbyggingum. Gera má ráð fyrir að þær séu um 10 til 15 prósent af öllum tómum íbúðum á landinu, en að meðaltali voru um 1.500 nýjar íbúðir auglýstar á sölu á síðustu þremur mánuðum. Í Reykjavík voru að meðaltali um 280 nýjar íbúðir auglýstar á sölu á tímabilinu, sem jafngildir um 11 prósentum af þeim 2.500 íbúðum sem HMS metur sem tómar í sveitarfélaginu.

Mat HMS er lægra en áætlaður fjöldi tómra íbúða í manntali Hagstofu á árið 2021, en samkvæmt því voru auðar íbúðir rúmlega 10% allra venjulegra íbúða, eða um 14.000 talsins.3 Áætlun Hagstofu er þó ekki að fullu sambærilegt ofangreindu mati HMS þar sem skráning upplýsinga og gagna um húsnæðismarkaðinn hefur tekið framförum á síðustu árum, meðal annars með tilkomu nýrrar leiguskrár.

Þrátt fyrir framfarir í skráningu upplýsinga og gagna um húsnæðismarkaðinn á síðustu árum er hún enn ófullkomin. Í dag er einungis um 95% einstaklinga skráðir í íbúð í Þjóðskrá, en með betri lögheimilisskráningu niður á íbúðir verður hægt að ná fram betri yfirsýn yfir nýtingu tómra íbúða.

Leigu­mark­að­ur

Raun­verðs­hækk­un í eitt og hálft ár

Vísitala leiguverðs mældist 120 stig í nóvember og hækkaði um 1,27% á milli mánaða. Á milli nóvembermánaða 2023 og 2024 hefur vísitalan hækkað um 11,5%, en til samanburðar mældist verðbólga 4,8% á sama tímabili. Vísitalan byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni og stuðst er við leigusamninga síðastliðna tvo mánuði, svo að nóvembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í október og nóvember.

Tilgangur vísitölu leiguverðs er að endurspegla þróun á markaðsvirði leigu og byggir hún á sömu gögnum og Hagstofan notast við til að mæla kostnað við búsetu í eigin húsnæði. Reiknuð húsaleiga er stærsti einstaki liður hennar og vegur næstum 20% í vísitölu neysluverðs.

Ný leiguverðsjá kom út á vef HMS í september, en hún byggir á samningum úr Leiguskrá. Þar geta notendur meðal annars valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmáls samnings.

Á mynd hér að ofan má sjá 12 mánaða breytingu í vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu á föstu verðlagi. Líkt og myndin sýnir nam raunhækkun vísitölunnar um 6,4% á ársgrundvelli í nóvember og heldur hefur dregið úr raunhækkun markaðsleigu sem nam 8,2% í júlí á þessu ári.

Enn dreg­ur úr eft­ir­spurn­ar­þrýst­ingi á leigu­mark­aði

Líkt og HMS benti á í mánaðarskýrslu októbermánaðar dró úr eftirspurnarþrýstingi á haustmánuðum og leiguverð hefur þróast með rólegri hætti seinni hluta ársins og nánast haldist óbreytt frá því í júlí. Hér að neðan má sjá auglýstar eignir eftir mánuðum á leiguvefnum Myigloo.is. Leiguvefurinn Myigloo.is er markaðstorg fyrir aðila á leigumarkaði. Meginþorri leigusamninga sem skila sér þaðan í leiguskrá HMS eru vegna leiguíbúða sem leigðar eru út af einstaklingum. Fyrir vikið gefur gagnasafn Myigloo.is nokkuð raunsæja mynd af þróun þess hluta markaðarins.

Líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd þá fjölgaði auglýstum eignum mjög undir lok sumars og í haust en þar er líklegt að um sé að ræða leiguíbúðir sem losnuðu í sumar eða þær eignir sem fólk var í, sem var í virki leit í júní-, júlí- og ágústmánuði. Fjöldinn hefur haldist nokkuð stöðugur eða á bilinu 480 til 510 frá því ágúst.

Í fyrra voru virkir leitendur á bilinu 920 til 1.300 í hverjum mánuði, en frá ársbyrjun hafa þeir verið á bilinu 1.260 til 1.800 í hverjum mánuði. Virkir leitendur voru flestir í júlí, en þá voru þeir 1.870 talsins. Í nóvember fækkaði virkum leitendum hins vegar nokkuð, sem bendir til þess að eftirspurn eftir leiguhúsnæði fari minnkandi. Alls sóttu 1.264 notendur Myigloo.is um leiguhúsnæði að minnsta kosti einu sinni talsins, miðað við 1.387 í október.

Á meðfylgjandi grafi má sjá fjölda virkra leitenda, þ.e. notenda sem sækja að minnsta kosti einu sinni um leiguhúsnæði innan hvers mánaðar á Myigloo.is. Virkir leitendur á síðunni voru 7% fleiri í nóvember miðað við sama mánuð í fyrra, en í september voru þeir um 29% fleiri en í sama mánuði í fyrra svo að enn dregur úr eftirspurnarþrýstingi á leigumarkaði. Hins vegar er skýr árstíðarsveifla í gögnunum og hefur virkum leigjendum fjölgað á ný í janúarmánuði síðastliðin ár.

Á sama tíma og virkum leitendum hefur fækkað hefur fjöldi leigusamninga sem skráðir eru í Leiguskrá í gegnum Myigloo.is í hverjum mánuði aukist síðustu mánuði. Fleiri gerðir leigusamningar á sama tíma og virkum leitendum fækkar bendir til þess að dregið hafi úr eftirspurnarþrýstingi á leigumarkaði og að eftirspurnin nú sé álíka mikil og undir lok síðasta árs.

Tölu­vert um lægra verð í leigu­samn­ing­um sam­an­bor­ið við aug­lýst verð í októ­ber- og nóv­em­ber­mán­uði

Í nóvembermánuði voru 428 eignir til leigu afskráðar af leiguvefnum Myigloo.is. Miðgildi tíma afskráningar var 13 dagar í nóvember, en til samanburðar var sá tími 7 dagar í apríl sem þýðir að helmingur afskráninga átti sér stað á viku eða skemur frá skráningu. Í nóvembermánuði fór þriðjungur leiguíbúða út af vefnum á innan við viku frá skráningu sem gefur til kynna að dregið hafi úr spennu á leigumarkaði frá því sem var vorið 2024.

Á meðfylgjandi mynd má sjá að mikill meirihluti eða 85% undirritaðra leigusamninga voru leigðir út á auglýstu verði í október- og nóvembermánuði. Á síðustu tveimur mánuðum hafa í sjö af hverjum átta tilfellum þar sem leigusamningar eru gerðir á öðru verði en auglýstu verði, hafa leigusamningar verið gerðir á lægra verði en auglýst var.

Verð lít­illa leigu­í­búða spann­ar stærra verð­bil en áður

Miðgildi leiguverðs á tveggja herbergja íbúð á höfuðborgarsvæðinu var 245 þúsund í nóvember og hefur leiguverð hækkað um 13% umfram annað verðlag milli nóvembermánaða 2024 og 2023.

Á meðfylgjandi mynd má sjá miðgildi og dreifingu leiguverðs á tveggja herbergja íbúðum á föstu verðlagi frá upphafi árs 2012 og fram til dagsins i dag. Lesa má út úr myndinni að leiguverð á umræddum íbúðum hefur hækkað um 59% umfram verðbólgu frá 2012. Jafnframt má sjá að dreifing leiguverðs hefur aukist á tímabilinu og merkja má að sú aukning hafi hafist samhliða hækkun á markaðsleigu árið 2017.

Líkt og HMS hefur áður fjallað um hefur gjáin í leiguverði eftir eignarflokkum íbúða verið að aukast og staðfestir fyrrnefnd mynd þá þróun þar sem verð lítilla leiguíbúða spannar stærra bil en áður.

Leigu­verð var hæst í Garða­bæ á þriðja árs­fjórð­ungi

Alls tóku 6.478 samningar gildi í Leiguskrá HMS á þriðja ársfjórðungi 2024 á sama tíma og 3.909 samningar féllu úr gildi, þannig fjölgaði samningum í Leiguskrá um 2.569.  Um 65% af leigusamningum sem bæði tóku gildi og féllu úr gildi á síðasta ársfjórðungi vörðuðu íbúðir í eigu einstaklinga eða hagnaðardrifinna leigusala, en HMS metur markaðsleigu út frá slíkum samningum.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðaltal markaðsleigu á þriðja ársfjórðungi eftir landhlutaflokkun og sveitarfélögum. Myndin sýnir þó einungis sveitarfélög sem voru með skráða fleiri en 30 samninga á tímabilinu.

Á höfuðborgarsvæðinu var meðaltal markaðsleigu á bilinu 271 til 309 þúsund krónur þar sem dýrast var að leigja í Garðabæ. Af þessum sveitarfélögum var hins vegar markaðsleiga að meðaltali lægst í Reykjavík, en þar var fjöldi fermetra að meðaltali lægstur.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var markaðsleiga hæst í sveitarfélaginu Árborg, um 250 þúsund krónur, en til samanburðar var markaðsleiga um 230 þúsund krónur á sama tíma í fyrra.

Fjöldi hús­næð­is­bóta­þega helst stöð­ug­ur milli ára

Húsnæðisbótum er ætlað að styðja tekju- og eignalága einstaklinga vegna leigu á íbúðarhúsnæði og eru þær greiddar mánaðarlega.

Heildargreiðsla húsnæðisbóta vegna leigu í nóvember nam um 851 milljón króna til 16.759 umsækjenda. Meðalleigufjárhæð allra heimila sem þiggja húsnæðisbætur, óháð tegund leiguhúsnæðis, nam rúmum 192 þúsundum króna. Nánari skiptingu eftir tegund leiguhúsnæðis má sjá í meðfylgjandi töflu⁴.

Í kjölfar breytinga á lögum um húsnæðisbætur sem tóku gildi 1. júní síðastliðinn hækkaði heildarfjárhæð greiddra húsnæðisbóta um 147 milljónir frá síðasta mánuði, þar sem grunnfjárhæðir húsnæðisbóta hækkuðu um fjórðung, auk þess sem bæturnar taka nú til fleiri heimilismanna og skerðingamörk vegna eigna eru hærri.

Meðalgreiðslur til umsækjanda var um 54 þúsund króna í nóvember og um fjórðungi hærri en þær voru í nóvember 2023 þegar hver umsækjandi fékk að jafnaði rúmar 43 þúsund krónur í húsnæðisbætur. Meðalleigufjárhæð hefur hækkað minna en sem því nemur og þar með eru húsnæðisbætur hærra hlutfall nú af leigufjárhæð en var fyrir breytingu á lögum um húsnæðisbætur.

Fjöldi umsækjanda er sambærilegur nú og hann var í nóvember í fyrra, en samsetning leigjanda hefur breyst örlítið þar sem um 100 færri leigja nú húsnæði í eigu ríkis eða sveitarfélaga en á móti kemur hefur fjöldi þeirra  sem leigja í heimavist eða námsgarði og sambýli fatlaðs fólks aukist örlítið, en þó eru þessar breytingar óverulegar.

Sér­tæk­ur hús­næð­is­stuðn­ing­ur vegna nátt­úru­ham­fara í Grinda­vík­ur­bæ

HMS ber ábyrgð á greiðslu sérstaks húsnæðisstuðnings til Grindvíkinga frá því að úrræðið tók gildi í desember á síðasta ári. Stuðningnum er ætlað að styðja við Grindvíkinga vegna náttúruhamfara sem hafa leitt til þess að íbúar Grindavíkur hafa þurft að yfirgefa heimili sín og er greiddur mánaðarlega. Í nóvember voru um 119 milljónir króna greiddar til um 550 heimila.

Þetta stuðningsúrræði hefur reynst vel fyrir íbúa Grindavíkur og ásamt öðrum úrræðum stjórnvalda minnkað þann skaða sem íbúar Grindavíkur urðu fyrir. Líkt og fram kemur í skýrslu forsætisráðherra sem kom út þann 8. nóvember síðastliðinn er staðan sú að talsverður hluti þess fólks sem Þórkatla hefur keypt eignir af nýtur enn sértæks húsnæðisstuðnings.

Al­geng stærð leigu­í­búða í kring­um 80 fer­metr­ar

Þeir sem leigja af námsgörðum búa í minna leiguhúsnæði en aðrir leigjendur. Hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum er meðalfermetrafjöldi skráðra samninga í Leiguskrá í ágúst 38 fm. en aðra mánuði á bilinu 49 til 67 fm.

Hjá einstaklingum og hagnaðardrifnum leigufélögum má finna stærri íbúðir eða á bilinu 77 til 92 fm. að jafnaði. Leiguíbúðir leigufélaga í ár eru minni en þær voru í fyrra og minni breytileiki er í stærð þeirra milli mánaða í ár samanborið við 2023. Leiguíbúðir í eigu sveitarfélaga eru að jafnaði á bilinu 61 til 80 fm. að stærð.

Lána­mark­að­ur

Fyrstu vís­bend­ing­ar um að hægt hafi á upp­greiðsl­um óverð­tryggðra lána

Hrein ný íbúðalán til heimila námu 17,4 milljörðum króna í október. Alls tóku heimili ný verðtryggð lán hjá bönkum að fjárhæð 25,7 milljarða króna í október en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til banka námu 13,1 milljörðum króna Heimili tóku alls ný verðtryggð lán hjá lífeyrissjóðum fyrir 7,2 milljarða króna en uppgreiðslur heimila á óverðtryggðum lánum til lífeyrissjóða námu alls 1,5 milljarði króna í októbermánuði.

Hrein ný verðtryggð íbúðalán til heimila námu samtals 32 milljörðum króna í mánuðinum en uppgreiðslur óverðtryggðra lána halda áfram og námu 14,6 milljörðum króna í október. Hægt hefur á uppgreiðslum óverðtryggðra lána sem náðu hámarki í 20 milljörðum krónum í maímánuði. Að meðaltali hafa uppgreiðslur óverðtryggðra lána heimila til íbúðakaupa umfram nýjar lántökur numið 14 milljörðum króna síðastliðna 12 mánuði. Að sama skapi hafa hrein ný verðtryggð lán heimila til fasteignakaupa numið 27 milljörðum króna á mánuði síðastliðna 12 mánuði.

Miðað við síðustu könnun Seðlabankans⁵ á meðal markaðsaðila vænta þeir að stýrivextir verði 6,75% eftir eitt ár og 5,75% eftir tvö ár. Samhliða lægra nafnvaxtastigi má búast við að enn frekari komi til með að hægja á uppgreiðslum óverðtryggðra lána. Jafnframt má búast við að lántaka eflist enn frekar þar sem lægri vextir auka getu heimila til lántöku vegna þess að sama greiðslubyrði stendur undir hærri lánsfjárhæð en áður.

Útistand­andi íbúða­lán heim­il­anna far­ið vax­andi að raun­virði

Heildarfjárhæð útistandandi lána heimilanna með veði í íbúð nam í lok október síðastliðnum alls tæplega 2.734 milljörðum króna. Frá október 2023 hafa útistandandi verðtryggð lán heimilanna aukist um 22,4% að raunvirði en yfir sama tímabil hafa óverðtryggð lán dregist saman um 19% að teknu tilliti til verðlagsbreytinga.

Rétt innan við 40% af útistandandi húsnæðislánum heimila ber óverðtryggðra vexti, Þessi hlutföll eru nokkuð mismunandi eftir útlánastofnunum en meðal banka er hlutdeild óverðtryggðra lána rúm 45%, en hún var mest 67% um mitt ár 2022. Hjá lífeyrissjóðum er hún rúm 31%  en var mest 39% í byrjun síðasta árs. Lífeyrissjóðirnir hófu mun síðar að bjóða upp á óverðtryggð lán. Því er mun lægra hlutfall útistandandi íbúðalána óverðtryggt hjá lífeyrissjóðunum samanborið við banka.

Frá miðju ári 2021, eða þegar vextir byrjuðu að hækka eftir að hafa verið mjög lágir í sögulegu samhengi, fór tólf mánaða raunbreyting í heildarútistandandi íbúðalánum heimila minnkandi allt fram á þetta ár. En frá því í lok febrúar á þessu ári hefur tólf mánaða breyting í heildarútistandandi íbúðalánum heimilanna farið vaxandi að raunvirði og í lok október var sú upphæð um 7% hærri en á sama tíma 2019, sem gerir að teknu tilliti til breytinga á verðlagi um 1,8% hækkun heildarútlána.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Yfir 3.400 nýj­ar íbúð­ir tekn­ar í notk­un á ár­inu

Alls hafa yfir 3.400 nýjar íbúðir verið teknar í notkun á árinu, samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu sem finna má á heimasíðu HMS. Á höfuðborgarsvæðinu  hafa yfir 2.200 nýjar íbúðir verið teknar í notkun, en þar af eru yfir 940 í Reykjavík.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda nýrra íbúða sem teknar hafa verið í notkun frá ársbyrjun í þeim fimm sveitarfélögum þar sem íbúðauppbygging hefur verið mest á árinu. Sveitarfélögin eru Reykjavík, Hafnarfjörður, Kópavogur, Garðabær og Árborg.

Líkt og myndin sýnir voru flestar nýjar íbúðir teknar í notkun í Reykjavík, en Hafnarfjarðarbær er í öðru sæti með rúmlega 500 íbúðir. Þar á eftir koma Kópavogur, Garðabær og Árborg, þar sem um 300 íbúðir hafa verið teknar í notkun.

Í síðustu septembertalningu íbúða í byggingu gaf HMS út spá um að fullbúnar íbúðir á árinu 2024 yrðu 3.024 talsins en á sama tíma voru jafnframt merki um að byggingaraðilar væru að leggja aukna áherslu á að ljúka framkvæmdum sem hafnar voru í stað þess að fara af stað með nýjar framkvæmdir. Það virðist vera raunin, en nýlega hafa margar íbúðir verið fullkláraðar í stórum framkvæmdum í Hamraneshverfi í Hafnarfirði.

HMS mun fara í nýja talningu á íbúðum í byggingu í mars á næsta ári og þá uppfæra spá um fullbúnar íbúðir.

Arð­semi eig­in fjár í bygg­ing­ar­starf­semi minnk­ar

Lesa má úr gögnum Hagstofu um viðskiptahagkerfið hvernig ólíkum atvinnugreinum vegnaði í fyrra samanborið við hagkerfið í heild. Hagnaður í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð jókst lítillega að nafnvirði en dróst saman að raunvirði og nam samtals 64 milljörðum króna í fyrra. Arðsemi eigin fjár dróst saman milli ára, fór úr 23,8% árið 2022 í 19,8% árið 2023. Meðalarðsemi eigin fjár í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð síðustu tíu ár er 24,4% og er minni arðsemi áranna 2022 og 2023 í greininni meðal annars til marks um aukna samkeppni, þyngra vaxtaumhverfi síðustu misseri auk hertra krafna og reglna til fyrirtækja í byggingarstarfsemi.

Meðalárslaun á hvern launþega í byggingargeira nam 10,6 milljónum króna í fyrra samanborið við 11 milljónum króna á hvern launþega í viðskiptahagkerfinu að undanskilinni fjármála- og vátryggingastarfsemi.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðalárslaun á hvern launþega í byggingargeira síðustu tíu ár samanborið við viðskiptahagkerfið í heild að undanskilinni fjármála- og vátryggingastarfsemi. Tímabilið skiptist í tvennt;  framan af tímabilinu eða frá 2014 til 2018 voru meðallaun í byggingarstarfsemi hærri en í viðskiptahagkerfinu í heild. Frá 2019 hefur þessu verið öfugt farið og laun á hvern launþega í byggingargeira að jafnaði lægri samanborið við viðskiptahagkerfið í heild.

Launakostnaður í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð síðustu árin hefur því ekki hækkað jafnmikið síðustu ár og í öðrum greinum á borð við sjávarútveg og fiskeldi, lyfjaframleiðslu, tækni- og hugverkaiðnað og stóriðju.

Byggj­um við í sam­ræmi við þörf?

Samkvæmt netkönnun⁶ sem framkvæmd var af Prósent fyrir HMS í sumar býst fólk að jafnaði við því að í næsta húsnæði verði minna en núverandi húsnæði. Svarendur sögðust að meðaltali búa í 126 fermetrum húsnæðis í dag en töldu að næsta húsnæði yrði að meðaltali 110 fermetrar.  

Þegar herbergjafjöldi í núverandi húsnæði er borinn saman við væntingar um herbergjafjölda í næsta húsnæði kemur í ljós áberandi eftirspurn eftir þriggja herbergja íbúðum umfram þann fjölda slíkra íbúða sem fyrir er á markaðnum. Reyndar eru þriggja herbergja íbúðir eini stærðarflokkur íbúða sem hlutfallslega fleiri sjá fyrir sér sem næsta húsnæði umfram það sem nú er. Alls eru 62% svarenda í húsnæði með 4 eða fleiri herbergjum en það hlutfall lækkar niður í 42% sé miðað við svör þátttakenda um væntan herbergjafjölda næst þegar flutt er.

Áhugavert er að skoða viðhorf mismunandi aldurshópa til stærðar á húsnæði. Einstaklingar 54 ára og yngri eru umtalsvert líklegri til að telja núverandi húsnæði of lítið fyrir sig og þá sem búa með þeim á heimilinu. Þessu er öfugt farið meðal fólks sem er eldra en 55 ára en stór hluti þess fólks er nú í of stóru húsnæði. Samkvæmt miðspá mannfjöldaspár Hagstofunnar mun á næstu fimm árum fólki á aldrinum 35 til 44 ára fjölga mest og þar á eftir fólki 65 ára og eldri en af tæplega 35 þúsund manna fólksfjölgun til ársins 2029 er um 80% eða 27 þúsunda manna fjölgun innan þessara tveggja hópa. 

Undanfarin ár hefur hröð fjölgun íbúa sett mikinn þrýsting á íbúðamarkaðinn en þar að auki hafa atburðirnir í Grindavík bætt ofan á þann þrýsting enn frekar. Á næstu misserum munu þættir á borð við vexti íbúðalána, reglur um greiðslumat, þróun kaupmáttar auk aðgengi að fjármagni til húsnæðiskaupa ráða miklu um hver umsvifin verða á fasteignamarkaði. Sé ekki byggt í samræmi við eftirspurn má vænta verðhækkana en undanfarið hefur verið mikill verðþrýstingur á meðal minni íbúða sem gefur vísbendingu um töluverða undirliggjandi eftirspurn eftir slíku húsnæði.  

Á þriðja ársfjórðungi þessa árs voru þrír af hverjum fjórum kaupsamningum sem gerðir voru á höfuðborgarsvæðinu af kaupendum eldri en 30 ára. Það sem einkennir þá aldurshópa sem koma til með að stækka mest á næstu fimm árum er að fólk á aldrinum 35 til 44 ára er almennt að stækka við sig í næsta húsnæði en síðarnefndi hópurinn þ.e. fólk eldra en 65 ára er að minnka við sig. Framvinda á fasteignamarkaði á næstu árum mun því að hluta til ráðast af því hvernig kaupendum innan þessa stækkandi aldurshópa gengur að finna næsta húsnæði við hæfi.

Met­fjöldi um­sókna til Asks-mann­virkja­rann­sókna­sjóðs

70 umsóknir bárust til Asks-mannvirkjarannsóknasjóðs á sviði nýsköpunar og rannsókna. Árið 2024 er fjórða styrkár Asks en umsóknarfrestur rann út 9. nóvember síðastliðinn. Sjóðurinn var stofnaður til að efla stoðir byggingariðnaðarins í samstarfi við háskólasamfélag og atvinnulíf. Alls eru 185 milljónir króna til úthlutunar í ár, og er það hátt í tvöföldun frá fyrri styrkárum.

Áætlaður kostnaður verkefnanna er rúmur 1,7 milljarður króna og sótt er um styrki fyrir 38% kostnaðar eða tæpar 665 milljónir króna. Um er að ræða metfjölda umsókna en annað styrkárið bárust næstflestar umsóknir eða 62 talsins. Fjöldi umsókna endurspeglar mikinn áhuga á að bæta þekkingu og stuðla að framförum í mannvirkjagerð.

Fjöldi umsókna til Asks undirstrikar áhuga iðnaðarins á því að stuðla að heilnæmi bygginga, þróa nýjar, sjálfbærari byggingarlausnir og leggja sitt af mörkum til grænni framtíðar. Verkefnin í Aski kalla oft á breiða samvinnu og ólíka þekkingu sem eflir rannsóknarsamfélagið hérlendis.