Fast­eigna­mark­að­ur

Kaup­samn­ing­ar í maí voru færri en und­an­far­in ár

Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 782 í maí síðastliðnum. Það eru færri kaupsamningar en í sama mánuði undanfarin tíu ár, ef frá er talið árið 2023 þegar 731 kaupsamningi var þinglýst. Nokkuð var um fjöldakaup í mánuðinum þar sem kaupsamningarnir 782 vörðuðu kaup á 887 eignum. Munar þar mestu um viðskipti á Suðurlandi og á Austurlandi í mánuðinum. Á Suðurlandi var um að ræða kaup Íveru ehf. á rúmlega 30 nýjum íbúðum í Hveragerði en á Austurlandi var um að ræða kaup Fjarðaríbúða ehf. á nýjum íbúðum á Fáskrúðsfirði og kaup Brákar íbúðafélags á eldri íbúðum á Egilsstöðum.

Upplýsingar um veltu og fjölda kaupsamninga eru aðgengilegar í mælaborði á vef HMS, en á myndinni hér að neðan má sjá fjölda útgefinna kaupsamninga um íbúðarhúsnæði á mánuði þar sem dökka línan táknar maímánuð hvers árs.

Tæplega 62% þinglýstra kaupsamninga í maímánuði vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu sem er í samræmi við dreifingu íbúðastokksins eftir landsvæðum. Þinglýstum kaupsamningum fækkaði þó um 5% á milli mánaða á höfuðborgarsvæðinu á sama tíma og þeim fjölgaði um 17% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og um 13% annars staðar á landsbyggðinni.

Fyrstu tölur um þinglýsta kaupsamninga í júní eru jafnframt aðgengilegar í mælaborðinu um veltu og fjölda kaupsamninga en þegar þessi skýrsla var gefin út hafði 845 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði verið þinglýst í mánuðinum. Búast má við að þeim muni fjölga enn frekar á næstu vikum þar sem nokkur töf getur verið frá því að kaupsamningar eru undirritaðir og þar til þeir hafa verið skráðir í kaupskrá HMS. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan voru fleiri íbúðir teknar af söluskrá í júní heldur en í maí, eða 956 íbúðir samanborið við 862 í maí.

Enn eykst fram­boð íbúða til sölu

Framboð íbúða til sölu heldur áfram að aukast og í byrjun júlí voru rétt rúmlega 6.400 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af um 2.300 nýjar íbúðir en tæplega 4.100 íbúðir sem ekki teljast til nýrra íbúða. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan skýrist framboðsaukning undanfarinna mánaða einna helst af fjölgun annarra íbúða á söluskrá á meðan fjöldi nýrra íbúða til sölu hefur verið tiltölulega stöðugur. 

Á höfuðborgarsvæðinu voru um 3.800 íbúðir til sölu í byrjun júlímánaðar. Mest er framboðið í Reykjavíkurborg, þar sem tæplega 1.900 íbúðir voru til sölu í byrjun mánaðar, en næst mest var framboðið í Hafnarfirði þar sem 835 íbúðir voru auglýstar til sölu. Í Kópavogi voru tæplega 540 íbúðir auglýstar til sölu í byrjun mánaðar, í Garðabæ voru þær 442, í Mosfellsbæ 113 og á Seltjarnarnesi aðeins 44.

Á myndinni hér að neðan má sjá hvernig framboð nýrra og annarra íbúða til sölu hefur þróast eftir sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu undanfarin ár. Framboð hefur aukist sérstaklega mikið í Kópavogi og Garðabæ á allra síðustu vikum, en þar má rekja aukninguna að stórum hluta til fjölgunar nýrra íbúða til sölu. Í Hafnarfirði, Mosfellsbæ og á Seltjarnarnesi hefur framboð íbúða til sölu aftur á móti dregist saman á allra síðustu vikum.

Meirihluti íbúða sem voru til sölu í Garðabæ og í Hafnarfirði í byrjun júlí voru nýjar. Í Garðabæ hafði framboð nýrra íbúða til sölu verið nokkuð stöðugt frá áramótum þar til nýverið þegar það jókst nokkuð. Í Hafnarfirði hefur hins vegar dregið verulega úr framboði nýrra íbúða til sölu frá því það náði hámarki undir lok síðasta árs. Þegar mest lét voru um 600 nýjar íbúðir til sölu í Hafnarfirði og hlutfall nýrra íbúða til sölu í sveitarfélaginu var þá um 70%. Í byrjun júlí hafði nýjum íbúðum til sölu hins vegar fækkað niður í um 440. 

Heilt yfir hefur hlutfall nýrra íbúða í framboði dregist saman frá áramótum á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess. Á höfuðborgarsvæðinu náði hlutfallið 50% í upphafi árs en hefur síðan þá lækkað jafnt og þétt niður í 40%. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var hlutfallið í kringum 44% um áramótin en mælist nú í kringum 35%.

Annars staðar á landsbyggðinni hefur hlutfall nýrra íbúða í framboði aftur á móti hækkað talsvert frá áramótum. Hlutfallið var um 16% í upphafi árs en mælist nú í kringum 23%. Þar munar mestu um mikla fjölgun nýrra íbúða til sölu á landsbyggðinni í febrúar síðastliðnum.

Í því samhengi þarf þó að hafa í huga að í kringum áramót getur flokkunartilfærsla við endurbirtingu auglýsinga leitt til þess að færri íbúðir á söluskrá teljist nýjar íbúðir. Samkvæmt skilgreiningu HMS telst íbúð ný ef minna en 3 ár eru liðin frá byggingarári hennar. Frá áramótum teljast því allar íbúðir með byggingarár 2024 eða síðar sem nýjar íbúðir, en íbúðir með byggingarár 2023 teljast ekki lengur til nýrra íbúða.

Sér­býl­is­í­búð­um til sölu hef­ur fjölg­að mik­ið á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Líkt og áður kom fram voru um það bil 3.800 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun júlí. Langflestar þeirra, eða um 3.200, voru fjölbýlisíbúðir á meðan einungis um 570 voru sérbýlisíbúðir. Sérbýlisíbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu hefur þó fjölgað mikið undanfarna mánuði, eða um tæpan þriðjung frá áramótum á sama tíma og framboð fjölbýlisíbúða til sölu hefur aukist um 18%.

Raunar hefur framboð sérbýlisíbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu aukist jafnt og þétt frá því í ársbyrjun 2025, en þar áður hafði framboðið verið nokkuð stöðugt í kringum 350 íbúðir frá haustmánuðum ársins 2023. Framboðsaukningin hefur verið öllu stöðugri meðal fjölbýlisíbúða þó framboð þeirra hafi dregist aðeins saman í upphafi árs 2024 þegar Grindavíkuráhrifin voru sem mest, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Hlutfall sérbýlis af framboði á höfuðborgarsvæðinu hefur leitað upp á við undanfarna mánuði, eftir að hafa lækkað mikið þegar framboð sérbýlis stóð í stað á meðan framboð fjölbýlis jókst jafnt og þétt á síðustu árum. Hlutfallið er enn lágt í sögulegu samhengi, en líkt og sjá má á myndinni hér að neðan var um fimmtungur íbúða á sölu í sérbýli áður en umsvif á markaðnum jukust í kjölfar stýrivaxtalækkana frá og með árinu 2019.

Birgða­tími hef­ur lengst mik­ið frá ára­mót­um

Rúmlega sjö mánuði tæki að selja allt íbúðarhúsnæði sem var til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun júní ef miðað er við að jafn margar íbúðir seldust í hverjum mánuði líkt og í maí síðastliðnum. Þriggja mánaða meðaltal birgðatímans mælist tæplega 7 mánuðir á höfuðborgarsvæðinu, tæplega 10 mánuðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og rúmlega 6 mánuðir annars staðar á landsbyggðinni, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Birgðatími íbúða hefur lengst talsvert frá áramótum alls staðar á landinu samhliða mikilli fjölgun íbúða til sölu og færri kaupsamningum en undanfarin ár. Birgðatíminn hefur lengst mest á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess þar sem hann mælist nú um það bil 40% lengri en í byrjun árs.

Hlut­deild ódýrra íbúða af seld­um íbúð­um hef­ur far­ið vax­andi á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Kaup á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu hafa beinst í auknum mæli að ódýrari íbúðum á undanförnum fimm árum, samhliða versnandi íbúðalánakjörum og hertum lánþegaskilyrðum. Þetta má sjá með því að skoða þróun á hlutfallslegri skiptingu kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu eftir verðflokkum þegar kaupverð hefur verið sett á fast verðlag miðað við vísitölu íbúðaverðs.

Í maí síðastliðnum voru 13% kaupsamninga um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í ódýrasta flokknum með kaupverð undir 50 milljónum króna og tæpur helmingur í næst ódýrasta flokknum með kaupverð á bilinu 50 til 80 milljónir króna. Þannig var kaupverð undir 80 milljónum króna í 62% kaupsamninga í mánuðinum. Þegar litið er til undanfarinna tólf mánaða hafa um 60% kaupsamninga að meðaltali verið í þessum verðflokkum í hverjum mánuði, sem er talsvert hærra en á árinu 2020 þegar um 46% kaupsamninga voru í ódýrasta eða næst ódýrasta verðflokknum.

Hlutdeild kaupsamninga sem falla innan hærri verðflokka hefur aftur á móti lækkað undanfarin ár. Á síðastliðnum tólf mánuðum hafa að meðaltali um 40% kaupsamninga í hverjum mánuði verið með kaupverð yfir 80 milljónum króna samanborið við um 54% á árinu 2020. Hlutdeildin hefur lækkað mest fyrir verðbilið 80 til 170 milljónir króna, úr rúmum 49% árið 2020 niður í tæp 35% undanfarið ár. Aftur á móti hefur hlutdeild kaupsamninga í efsta verðflokknum haldist nokkuð stöðug yfir tímabilið, en rúmlega 4% íbúða seljast á yfir 200 milljónir króna.

Enn hæg­ir á hækk­un vísi­tölu íbúða­verðs

Vísitala íbúðaverðs mældist 113,4 stig í júní og hækkaði um 0,09% á milli mánaða eftir að hafa lækkað um 0,44% á milli mánaða í maí og staðið í stað í apríl. Verðþróun í júní var ólík eftir landssvæðum og tegundum íbúða. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu lækkaði til að mynda um 0,09% á milli mánaða á meðan það hækkaði um 0,43% á landsbyggðinni. Þá hækkaði verð á sérbýlisíbúðum um rúm 1,20% á milli mánaða á bæði höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni á meðan verð á fjölbýlisíbúðum lækkaði um 1,17% til 1,45%.  

Heilt á litið hefur hægt verulega á verðhækkunum á íbúðamarkaði undanfarin misseri og tólf mánaða taktur vísitölunnar hélt áfram að lækka á milli mánaða, bæði að nafnvirði og að raunvirði. Á síðastliðnum tólf mánuðum hefur vísitala íbúðaverðs nú hækkað um 1,80% á sama tíma og verðbólga mældist 5,2%. Íbúðaverð hefur því lækkað um 3,25% að raunvirði síðastliðið ár.

Ef frá er talinn júlímánuður árið 2023 hefur vísitala íbúðaverðs ekki hækkað minna að nafnvirði á ársgrundvelli síðan í byrjun árs 2011. Á þeim tíma var fasteignamarkaðurinn að jafna sig eftir efnahagshrunið árið 2008 og árstakturinn hafði mælst neikvæður í rúm tvö ár samfleytt. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan mældist tólf mánaða breyting vísitölunnar neikvæð um 10% um nærri því ársskeið frá 2009 til 2010.

Sé litið til raunverðsþróunar á ársgrundvelli hefur íbúðaverð nú lækkað í ellefu mánuði í röð. Íbúðaverð lækkaði þó meira að raunvirði á ársgrundvelli um nokkurt skeið frá vormánuðum ársins 2023 fram undir byrjun árs 2024, eða um allt að 6%. Á þeim tíma voru miklar vaxtahækkanir farnar að hægja verulega á verðhækkunum á markaðnum áður en Grindavíkuráhrifin tóku við. Þar áður hafði íbúðaverð þó ekki lækkað meira og lengur að raunvirði síðan á eftirhrunsárunum þegar lækkunarhrinan varði í rúm þrjú ár og íbúðaverð lækkaði um allt að 20% að raunvirði á einu ári.

Hlut­fall íbúða sem selst und­ir aug­lýstu verði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hef­ur ekki mælst hærra síð­an árið 2020

Á sama tíma og hægt hefur á umsvifum á íbúðamarkaði hefur íbúðaverð hækkað hóflega og raunar lækkað að raunvirði á ársgrundvelli undanfarin misseri. Samhliða hefur hlutfall íbúða sem selst undir auglýstu söluverði farið hækkandi eftir að hafa lækkað mikið þegar vextir voru sem lægstir á árunum 2020 til 2022 og aftur þegar Grindavíkuráhrifin náðu hámarki á árinu 2024.

Í maí síðastliðnum seldust um 77% íbúða á höfuðborgarsvæðinu undir auglýstu söluverði og hefur hlutfallið ekki mælst hærra síðan í apríl árið 2020. Hlutfallið er nú farið að nálgast það sem þekktist á árinu 2019, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Viðhorf fasteignasala er í samræmi við hækkandi hlutfall íbúða sem seljast undir auglýstu verði, en hlutfall fasteignasala sem telur algengt að verð sé lækkað í söluferli hefur farið vaxandi nánast samfellt frá því mælingar hófust í maí í fyrra. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan töldu rétt tæplega 60% svarenda að verð væri oft eða alltaf lækkað í söluverði nú í byrjun júlí, en hlutfallið mældist hæst 64% í byrjun apríl. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem telja verð sjaldan eða aldrei lækkað í söluferli farið lækkandi undanfarin misseri. Hlutfallið mældist einungis 1% nú í byrjun júlí og hefur aldrei mælst lægra.

Fleiri skoða íbúð­ir á fyrstu viku sölu­tíma

Flestir fasteignasalar eru áfram þeirrar skoðunar að virkni á markaðnum sé lítil miðað við árstíma, að verð á markaðnum fari lækkandi og að markaðnum megi lýsa sem nokkuð miklum kaupendamarkaði um þessar mundir. HMS kannaði viðhorf fasteignasala til markaðarins í fimmtánda sinn nú í upphafi júlímánaðar. Í þetta skiptið bárust 82 svör sem samsvarar 25% svarhlutfalli, en flestir svarendur miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu.

Niðurstöður flestra spurninga í könnuninni benda þó til þess að fasteignasalar telji virkni markaðarins vera örlítið meiri í upphafi júlímánaðar samanborið við í upphafi júnímánaðar. Þannig telja litlu fleiri svarendur að virkni markaðar sé venjuleg miðað við árstíma og að verðþróun sé stöðug á meðan færri telja virkni markaðarins litla og að verð fari lækkandi.

Samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar fjölgaði skoðendum á fyrstu viku sölutíma jafnframt nokkuð á milli mánaða. Hlutfall svarenda sem töldu skoðendur vera að meðaltali færri en fjóra lækkaði úr 64% í 51% á milli kannana á meðan hlutfall svarenda sem töldu þá að jafnaði vera á bilinu 4 til 8 hækkaði úr 30% í 42%.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan hefur skoðendum á fyrstu viku sölutíma fjölgað á undanförnum mánuðum eftir að hafa fækkað skarplega í aprílkönnun. Af myndinni má hins vegar einnig lesa að skoðendur á fyrstu viku sölutíma eru talsvert færri nú en á sama tíma í fyrra.

Út­breiðsla sam­eign­ar­fyr­ir­komu­lags er enn tak­mörk­uð

Síðastliðið haust var kynnt ný fjármögnunarleið til fasteignakaupa hér á landi þar sem fjárfestingasjóðir á vegum byggingarfyrirtækja buðust til að taka þátt í kaupum einstaklinga á nýjum íbúðum úr eigin smiðju byggingaraðilanna. Sjóðirnir leggja allt að 20 til 25% eigið fé til kaupanna á móti 10% eiginfjárframlagi kaupenda og 65 til 70% lántöku hjá lánastofnun. Hlutfallslega minni lántaka leiðir af sér betri lánakjör hjá lánastofnunum og léttari greiðslubyrði lána. Á móti kemur þó að sjóðurinn innheimtir mánaðarlega leigu fyrir afnot kaupanda af hlut sjóðsins í fasteigninni.

Frá því að sameignarfyrirkomulagið var fyrst kynnt hafa orðið ýmsar breytingar á umgjörð þess. Til að mynda ákvað Seðlabanki Íslands að aðlaga reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána þar sem fjármálastöðugleikanefnd bankans taldi fyrirkomulagið að óbreyttu grafa undan markmiðum lánþegaskilyrða. Breytingarnar fólu í sér að við útreikning greiðslubyrðarhlutfalls skyldi líta til allra greiðslna vegna afnota tengdum fyrirkomulagi íbúðakaupa, jafnvel þó þeim væri frestað.

Sjóðirnir hafa jafnframt breytt fyrirkomulagi leigugreiðslna.  Upphaflega var gengið út frá því að leigan yrði skuldfærð mánaðarlega en ekki gerð upp fyrr en við sölu fasteignar eða lok sameignarsamnings, að hámarki 10 árum frá kaupdegi. Eftir breytingar er leigan nú innheimt mánaðarlega í upphafi hvers mánaðar. Í upphafi var jafnframt miðað við að leigan næmi 5% af framlagi fjárfestingasjóðsins til kaupanna á ári, en leiga getur nú verið mismunandi milli íbúða. Leigan er þó eftir sem áður verðtryggð.

Tíu mánuðir eru nú liðnir frá því að sameignarfyrirkomulagið var fyrst kynnt til sögunnar hér á landi. Í upphafi júlímánaðar áttu fimm fjárfestingasjóðir á vegum byggingaverktaka hlut í 44 íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Flestar íbúðirnar eru staðsettar í Garðabæ (43%) og í Hafnarfirði (41%) auk nokkurra íbúða í Reykjavík (16%). Einungis nýjar íbúðir standa kaupendum til boða með sameignarfyrirkomulaginu, en meirihluti íbúðanna sem fjárfestingarsjóðirnir eiga hlut í er með byggingarár 2025. Aðrar íbúðir eru með byggingar ár 2023, 2024 og 2026.

Meirihluti íbúðanna eru á bilinu 70 til 99 fermetrar að stærð en fimmtungur þeirra er á bilinu 100 til 129 fermetrar, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Lítill hluti íbúðanna er minni en 70 fermetrar að stærð og enn færri eru 130 fermetrar eða stærri.

Kaupverð íbúðanna sem sameignarsjóðirnir eiga hlut í hefur verið á bilinu 59 til 119 milljónir króna, en meðalkaupverðið hefur verið um 79 milljónir króna. Fermetraverðið hefur verið allt frá 680 þúsund krónum upp í tæplega 1.100 þúsund krónur, en helmingur íbúðanna voru keyptar á fermetraverði á bilinu 900 til 999 þúsund krónur, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Um 28% íbúðanna voru keyptar á fermetraverði á bilinu 700 til 899 þúsund krónur en einungis lítill hluti á fermetraverði undir 700 þúsund krónum eða yfir milljón. Miðgildi fermetraverðs er rúmlega 920 þúsund krónur.

Heilt á litið hefur fermetraverð þeirra íbúða sem sameignarsjóðirnir eiga hlut í verið á pari við meðalfermetraverð í kaupsamningum um sambærilegar íbúðir síðastliðið ár, þ.e. fjölbýlisíbúðir með byggingarár frá 2023 til 2026 í Reykjavík, Hafnarfirði og Garðabæ. Í kaupverðsjá HMS má nálgast upplýsingar um kaupsamninga úr kaupskrá auk samantekinna upplýsinga um fjölda kaupsamninga og miðgildi fermetraverðs eftir mánuðum.

Leigu­mark­að­ur

Leigu­verð sem hlut­fall af kaup­verði held­ur áfram að hækka

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 129,8 stig í júní og hækkaði því um 0,39% á milli mánaða líkt og í maí. Þar sem vísitalan lækkaði um 0,40% á milli mánaða í júní í fyrra hækkar árstaktur vísitölunnar frá fyrri mánuði. Hann mældist 4,87% í maí en mælist nú 5,70%. Verðbólga mældist 5,2% á sama tímabili og því hefur leiguverð hækkað um 0,47% að raunvirði undanfarna tólf mánuði.

Vísitala leiguverðs hefur hækkað talsvert umfram vísitölu íbúðaverðs undanfarin ár líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir vísitölu leiguverðs sem hlutfall af vísitölu íbúðaverðs. Hlutfallið hefur farið hækkandi frá miðju ári 2022 eftir að hafa lækkað mikið frá byrjun árs 2020 þegar vextir fóru lækkandi með tilheyrandi þrýstingi á fasteignaverð.

Af myndinni hér að ofan má þó lesa að hlutfallið er enn lágt í sögulegu samhengi. Hlutfallið var nokkuð hærra áður en heimsfaraldurinn skall á og enn hærra á árunum þar á undan.

Hlut­fall ein­stak­linga á leigu­mark­aði hækk­ar lít­il­lega

Gera má ráð fyrir að um 29% fullorðinna einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi miðað við niðurstöður úr nýrri búsetumælingu HMS. Hlutfallið hefur því hækkað lítillega frá því síðasta haust þegar það mældist 28%. Niðurstaðan byggir á samanteknum upplýsingum úr búsetumælingum meðal könnunarhóps Prósents og sérstakri búsetumælingu meðal aðfluttra félagsmanna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Gögnum var safnað frá febrúar fram í maí 2026. Á mynd hér að neðan má sjá hvernig stærð leigumarkaðar hefur þróast undanfarin ár á ólíka mælikvarða.

Hlutfallslega fleiri eru á leigumarkaði í Reykjavík samanborið við hin sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðina. Um 37% fullorðinna búa í leiguhúsnæði í Reykjavíkurborg á meðan hlutfallið er 26% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur og 21% á landsbyggðinni. Að sama skapi búa hlutfallslega fleiri í eigin húsnæði utan Reykjavíkur, eða um 73% á landsbyggðinni og 61% í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur samanborið við 52% í Reykjavík.

Líkt og áður hefur verið fjallað um hafa fyrri búsetumælingar HMS vanmetið stærð leigumarkaðar hér á landi þar sem kannanirnar hafa ekki náð nægilega vel til aðfluttra íbúa. Síðastliðið haust lét HMS í fyrsta sinn framkvæma sérstaka búsetukönnun meðal aðfluttra íbúa í samstarfi við stéttarfélögin Eflingu, VR og Einingu-Iðju. Sú könnun hefur nú verið endurtekin en á næstunni mun HMS kanna aðstæður aðfluttra á leigumarkaði enn frekar samhliða ítarlegri leigumarkaðskönnun sem stofnunin lætur framkvæma ár hvert. Gögnum verður aflað í sumar og niðurstöður verða kynntar með haustinu.

Ungt fólk úr for­eldra­hús­um á leigu­mark­að

Vísbendingar eru um að ungt fólk hafi í nokkrum mæli flutt úr foreldrahúsum og farið inn á leigumarkað á milli ára. Þar munar mestu um breytingar í búsetu innfæddra Íslendinga, en minni breytingar hafa orðið á búsetudreifingu aðfluttra á milli ára.

Samkvæmt niðurstöðum úr nýrri búsetumælingu HMS búa nú um 37% einstaklinga á aldrinum 18-24 ára í foreldrahúsum samanborið við um 47% í fyrra. Á sama tíma hefur hlutfall einstaklinga á leigumarkaði hækkað úr 34% í 45%, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Minnihluti einstaklinga á þessum aldri býr í eigin húsnæði, eða um 10%. Hafa ber í huga að um niðurstöður úr spurningakönnun er að ræða og hlutfallslega fáir svarendur voru á aldrinum 18-24 ára. Vikmörk hlutfalls ungs fólks í foreldrahúsum eru því nokkuð breið, en niðurstöðurnar eru þó tölfræðilega marktækar.

Ungt fólk sem flytur hingað til lands er talsvert líklegra til að vera á leigumarkaði heldur en innfætt ungt fólk, en um 73% aðfluttra einstaklinga á aldrinum 18-24 ára eru á leigumarkaði í ár samanborið við um 32% meðal innfæddra í sama aldurshópi. Innfæddir eru aftur á móti margfalt líklegri til að búa í foreldrahúsum heldur en aðfluttir, en um 48% innfæddra á aldrinum 18-24 ára búa í foreldrahúsum í dag samanborið við einungis um 14% aðfluttra ungmenna.

Litlar breytingar urðu á búsetudreifingu aðfluttra ungmenna á milli ára en hlutfall þeirra á leigumarkaði hækkaði úr 71% í 73% og hlutfall einstaklinga í foreldrahúsum lækkaði úr 16% í 14%, en breytingarnar eru þó tölfræðilega ómarktækar. Talsvert meiri og marktækari breytingar urðu hins vegar á búsetudreifingu innfæddra ungmenna, en hlutfall ungmenna á leigumarkaði hækkaði úr 23% í 32% á milli ára á sama tíma og hlutfall ungs fólks sem býr í foreldrahúsum lækkaði úr 58% í 48%.

Hlut­fall ungs fólks í for­eldra­hús­um er lægst á hin­um Norð­ur­lönd­un­um

Vegna skorts á samanburðarhæfum gögnum getur reynst erfitt að sannreyna niðurstöður búsetumælingar HMS með samanburði við önnur gangasöfn. Flest fyrirliggjandi gögn benda þó til þess að ungt fólk á Íslandi búi í ríkari mæli í foreldrahúsum heldur en jafnaldrar þeirra á hinum Norðurlöndunum. Samkvæmt upplýsingum frá OECD bjuggu 52% einstaklinga á aldrinum 20-29 ára í foreldrahúsum hér á landi árið 2020, sem er sambærilegt því sem þekkist að meðaltali í OECD löndunum (50%) og í löndum innan Evrópusambandsins (54%) árið 2024. Hlutfallið er þó öllu lægra á hinum Norðurlöndunum, eða á bilinu 12-22% árið 2024. Víða annars staðar í Evrópu má þó finna lönd þar sem hlutfallið er talsvert hærra en hér á landi. Hlutfallið mældist til að mynda hæst í Króatíu árið 2024, en þar nam það 84% líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Eurostat heldur einnig utan um upplýsingar um hlutfall ungs fólks sem býr í foreldrahúsum, er á framfæri foreldra sinna eða tekur þátt í kostnaði við rekstur heimilis foreldra sinna. Á myndinni hér að neðan má sjá samanburð á hlutfalli einstaklinga á aldrinum 18-34 ára sem býr í foreldrahúsum á milli landa í Evrópu. Líkt og gögnin frá OECD sýna er hlutfallið lægst á hinum Norðurlöndunum en á Íslandi er hlutfallið nær meðaltali landa innan Evrópusambandsins og á evrusvæðinu. Sem fyrr er hlutfallið hæst í Króatíu.

Nýir leigu­samn­ing­ar eru ólík­legri til þess að vera vísi­tölu­bundn­ir

Dregið hefur úr vægi vísitölubindingar leigusamninga í leiguskrá HMS undanfarin misseri samhliða breytingum á húsaleigulögum sem skerða möguleika leigusala til vísitölubindingar. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan eru nýlegir leigusamningar í leiguskrá ólíklegri til þess að vera vísitölubundnir en eldri leigusamningar sem eru í gildi, hvort sem um er að ræða markaðsleigusamninga eða leigusamninga sem ekki flokkast til markaðsleigu.

Um það bil 40% af gildum markaðsleigusamningum í leiguskrá sem tekið hafa gildi á árinu 2026 eru bundnir við vísitölu neysluverðs samanborið við um 70% gildra samninga sem tóku gildi á fyrri helmingi síðasta árs, og rétt tæplega 60% samninga sem tóku gildi á fyrri helmingi ársins 2024. Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan er hlutfallið talsvert hærra meðal samninga sem tóku gildi fram að miðju ári 2025 heldur en meðal samninga sem hafa tekið gildi síðan þá.

Sambærilega sögu er að segja af leigusamningum sem falla utan markaðsleigu. Af gildum leigusamningum sem tekið hafa gildi á þessu ári eru um 87% bundnir við vísitölu neysluverðs en hlutfallið er í kringum 95% fyrir leigusamninga sem tóku gildi á þriðja ársfjórðungi 2025 eða fyrr.

HMS telur breytingar á húsaleigulögum undanfarin ár hafa haft áhrif á vægi vísitölubindingar í leiguskrá. Í ágúst 2024 var gert óheimilt að tengja leiguverð við vísitölu neysluverðs í tímabundnum leigusamningum til tólf mánaða eða skemmri tíma, en frá og með áramótum hefur verið óheimilt að tengja leiguverð við vísitölu á fyrstu tólf mánuðum tímabundinna leigusamninga, óháð því til hversu langs tíma er samið.

Hluti leigusala hefur þó brugðist við með því að gera ótímabundna leigusamninga í stað tímabundinna, en heimilt er að láta leiguverð í ótímabundnum samningum breytast mánaðarlega í takt við vísitölu neysluverðs frá upphafi samnings. Í dag er tæplega helmingur gildra leigusamninga í leiguskrá tímabundinn en hlutfall þeirra hefur lækkað frá haustinu 2025 þegar það mældist í kring um 55%.

Félags- og húsnæðismálaráðherra hefur kynnt áform um að draga enn frekar úr vægi vísitölubindingar leiguverðs með því að gera mánaðarlega vísitölubindingu leiguverðs óheimila með öllu, hvort sem um er að ræða tímabundna eða ótímabundna leigusamninga. Til stendur að heimila einungis breytingar á leiguverði einu sinni á tólf mánaða fresti, líkt og tíðkast víða í nágrannalöndum.

HMS mun fylgja skrán­ing­ar­skyldu leigu­samn­inga eft­ir í haust

Um áramótin tók gildi almenn skráningarskylda leigusamninga. Öllum leigusölum er nú skylt að skrá leigusamninga í Leiguskrá HMS.

Skráningarskyldan er liður í að styrkja umgjörð leigumarkaðarins hér á landi, auka gagnsæi og bæta aðgengi að áreiðanlegum upplýsingum. Upplýsingar úr Leiguskrá eru notaðar til þess að fylgjast með verðþróun á leigumarkaði auk þess sem húsnæðisliður vísitölu neysluverðs byggir að stórum hluta á upplýsingum úr skránni. Í ljósi þess er mikilvægt að skráningarskyldan sé virt svo Leiguskrá endurspegli aðstæður á leigumarkaði hér á landi sem best.

Fyrirhugað er að fylgja skráningarskyldunni eftir með eftirliti þegar líður að hausti með því að senda bréf til leigusala. Þar verður ítrekað að öllum leigusölum er nú skylt að skrá leigusamninga í Leiguskrá og er veiting afsláttar af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna skilyrt við skráningu leigusamnings. HMS vekur athygli á því að stofnuninni er heimilt að leggja stjórnvaldssektir á hvern þann sem brýtur gegn skráningarskyldunni.

Færri náms­menn þiggja hús­næð­is­bæt­ur á sumr­in

Alla jafna fækkar heimilum sem þiggja húsnæðisbætur yfir sumarmánuðina. Fækkun umsókna stafar einna helst af árstíðarsveiflu á meðal námsmanna sem þiggja húsnæðisbætur vegna leigu á námsgörðum eða á heimavist. Árstíðarsveiflan sést skýrt á myndinni hér að neðan sem sýnir samþykktar umsóknir um húsnæðisbætur vegna leigu á heimavist eða námsgörðum í hverjum mánuði árið 2025. Öllu minni árstíðarsveiflur má greina í samþykktum umsóknum um húsnæðisbætur vegna leigu á annars konar húsnæði.

Árstíðarsveiflan skýrist að hluta til af því að færri leigusamningar um námsmannaíbúðir eru alla jafna í gildi á sumrin. Gildum leigusamningum um  námsmannaíbúðir fækkar yfirleitt töluvert við lok skólaárs að vori, en nýskráningum og endurnýjuðum samningum fjölgar aftur við upphaf skólaárs að hausti. Þetta má lesa úr mælaborði um fjölda leigusamninga eftir tegund leigusala á heimasíðu HMS, en flestar námsmannaíbúðir eru á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga. Umsóknum um húsnæðisbætur vegna leigu á námsgörðum eða heimavist fækkar því að jafnaði yfir sumarmánuðina en fjölgar á ný við upphaf nýs skólaárs á haustin. 

Aukin atvinnuþátttaka námsmanna yfir sumarmánuðina getur einnig haft áhrif á rétt þeirra til húsnæðisbóta, en hærri tekjur vegna sumarstarfa geta leitt til þess að húsnæðisbætur skerðist að fullu yfir sumarmánuðina.

Lána­mark­að­ur

Óverð­tryggð lán áfram ráð­andi í nýrri lán­töku heim­ila

Hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila námu um 10,9 milljörðum króna í maí og drógust lítillega saman frá fyrri mánuði. Ný útlán hafa þó haldist nokkuð stöðug það sem af er ári og verið á bilinu 10-12 milljarðar króna flesta mánuði.

Óverðtryggð lán voru áfram ráðandi í hreinni nýrri lántöku heimilanna. Hrein ný óverðtryggð íbúðalán námu um 8,5 milljörðum króna, en hrein ný verðtryggð lán voru um 2,4 milljarðar króna. Þannig voru nær fjórar af hverjum fimm krónum í hreinni nýrri lántöku heimila í maí óverðtryggð lán.

Myndin hér að neðan sýnir að þessi þróun skýrist fyrst og fremst af samsetningu hreinna nýrra útlána hjá bönkunum. Hjá þeim eru óverðtryggð lán nú langstærsti hluti nýrrar lántöku, en hjá lífeyrissjóðum eru verðtryggð lán áfram ráðandi.

Hjá bönkunum námu hrein ný óverðtryggð íbúðalán um 7,7 milljörðum króna í maí en hrein ný verðtryggð lántaka var neikvæð um hálfan milljarð króna þar sem uppgreiðslur voru meiri en ný verðtryggð lán. Hjá lífeyrissjóðum námu hrein ný verðtryggð lán hins vegar um 3,5 milljörðum króna eða um 82% af hreinni nýrri lántöku, á meðan hrein ný óverðtryggð lán námu um 0,8 milljörðum króna eða um 18%.

Auk­in ásókn í fasta vexti

Eftir dóm Hæstaréttar gerðu flestar lánastofnanir tímabundið hlé á afgreiðslu íbúðalána af ýmsum gerðum, sér í lagi lána með breytilegum vöxtum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var lántaka á breytilegum vöxtum enn töluvert minni, en hlutdeild þeirra nam 8% af öllum nýjum lánum samanborið við 46% á sama tíma í fyrra, áður en vaxtadómarnir féllu.

Fram undir lok árs 2025 voru verðtryggð lán með breytilegum vöxtum stærsti einstaki lánaflokkurinn, en eftir breytingar á íbúðalánamarkaði í kjölfar vaxtadómanna hefur vægi þeirra minnkað verulega. Í apríl 2026 voru slík lán einungis um 0,8% af nýjum fasteignalánum, samanborið við rúmlega helming allra nýrra lána árið 2024.

Á sama tíma hafa lán með föstum vöxtum tekið yfir stærstan hluta nýrrar lántöku. Óverðtryggð lán með föstum vöxtum eru nú stærsti einstaki lánaflokkurinn og vægi verðtryggðra lána með föstum vöxtum hefur einnig aukist verulega. Í apríl síðastliðnum voru óverðtryggð lán með föstum vöxtum 56,5% allra nýrra fasteignalána og verðtryggð lán með föstum vöxtum 37,9%. Samanlagt voru því nær 95% nýrra fasteignalána veitt með föstum vöxtum.

Á myndinni hér að neðan má sjá hvernig skipting nýrra fasteignalána til heimila eftir tegund lána hefur breyst yfir tíma frá því í janúar 2020.

Aukin hlutdeild óverðtryggðra fastvaxtalána á síðustu mánuðum er athyglisverð í ljósi vaxtaþróunar síðustu missera. Stýrivextir voru lækkaðir um samtals 1,25 prósentustig á árinu 2025 en hafa síðan hækkað aftur um 0,5 prósentustig í mars og maí 2026. Nýjustu Hagvísar Seðlabankans ná hins vegar einungis fram í apríl.

Almennt hafa hækkandi stýrivextir meiri áhrif á greiðslubyrði óverðtryggðra lána en verðtryggðra lána, þar sem vaxtabreytingar skila sér hraðar inn í vaxtakjör þeirra. Að öðru óbreyttu mætti því búast við að hlutfall nýrra óverðtryggðra lána færi lækkandi þegar stýrivextir hækka.

Myndin að ofan endurspeglar þessa tilhneigingu. Hún sýnir hvernig vægi óverðtryggðra lána á föstum vöxtum jókst verulega á árinu 2025 og fyrstu mánuðum ársins 2026 en lækkaði lítillega í apríl 2026. Fróðlegt verður að fylgjast með þróuninni á næstu mánuðum og hvort vaxtahækkanir vorsins leiði til breyttrar samsetningar í nýrri lántöku þegar líður á árið.

Vaxta­end­ur­skoð­un gæti hækk­að greiðslu­byrði lán­taka á seinni hluta árs­ins

Á seinni helmingi þessa árs verða vextir endurskoðaðir á fasteignalánum heimila að andvirði 88 milljarða króna að kröfuvirði, samkvæmt Hagvísum Seðlabankans. Þar af eru óverðtryggð lán að andvirði um 36 milljarða króna og verðtryggð lán að andvirði 52 milljarða króna.

Vegnir meðalvextir þeirra óverðtryggðu lána sem koma til endurskoðunar á árinu eru 7,28%, en vegnir meðalvextir verðtryggðu lánanna eru 2,34%. Til samanburðar bera ný óverðtryggð íbúðalán að meðaltali 8,38% vexti og ný verðtryggð lán með föstum vöxtum 5,25%. Munurinn er því mestur hjá þeim sem vilja endurnýja verðtryggð lán með föstum vöxtum, þar sem vextir nýrra lána eru að meðaltali nær þremur prósentustigum hærri en á þeim lánum sem koma nú til vaxtaendurskoðunar.

Í lok maí námu heildarfasteignalán til heimila 2.907 milljörðum króna, líkt og sjá má á myndinni fyrir ofan, og því nema endurskoðunarlánin sem fjallað var um hér að ofan um 3% af heildarfasteignalánum.

Til viðauka, líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu virðast lántakar hérlendis vera tiltölulega virkir í að færa sig milli lánveitenda þegar betri kjör bjóðast. Samkvæmt könnun Gallup sem var framkvæmd árið 2024 fyrir Samtök fyrirtækja í fjármálaþjónustu höfðu 17% íslenskra svarenda fært húsnæðislán sín milli fjármálastofnana á undangengnum fimm árum. Það var meira en tvöfalt hærra hlutfall en í því Evrópulandi sem kom næst á eftir.

Starfs­hóp­ur ráðu­neyt­is legg­ur til skýr­ari regl­ur um breyti­lega vexti íbúða­lána

Í byrjun júlí birti félags- og húsnæðismálaráðuneytið skýrslu starfshóps um áhrif svonefndra vaxtadóma á lánaframboð. Hlutverk hópsins var að meta hvaða áhrif dómar Hæstaréttar höfðu á framboð húsnæðislána, hvort þörf væri á breytingum á lögum um fasteignalán til neytenda og leggja fram tillögur ef tilefni væri til.

Í skýrslunni kemur fram að vaxtadómarnir hafi skapað lagalega óvissu um skilmála breytilegra vaxta, sem leiddi til þess að margir lánveitendur hættu tímabundið að bjóða ákveðnar tegundir húsnæðislána. Þótt framboðið hafi aukist á ný er það nokkuð þrengra en fyrir dómana, einkum hvað varðar verðtryggð lán með breytilegum vöxtum.

Jafnframt bendir starfshópurinn á að breytingar á regluverki um eiginfjárkröfur banka (CRR III) hafi haft áhrif þróun lánaframboðs og að áhrif þessara tveggja þátta skarist að hluta.

Helsta niðurstaða starfshópsins er að ekki sé þörf á breytingum á þeim hluta laga um fasteignalán sem fjallar um vaxtabreytingar sem byggja á skýrum viðmiðunarvöxtum eða vísitölum. Hins vegar telur hópurinn að skýra þurfi betur ákvæði laganna sem heimila vaxtabreytingar á grundvelli annarra viðmiða, svo sem fjármögnunarkostnaðar, þar sem lagaleg óvissa sé enn um hvaða skilyrði slíkir skilmálar þurfi að uppfylla.

Starfshópurinn leggur því til að málinu verði vísað til fjármála- og efnahagsráðuneytisins til frekari útfærslu. Þar skuli metið hvort skýra eigi ákvæðin með lagabreytingu eða reglugerð, meðal annars með hliðsjón af fyrirkomulagi í Svíþjóð og á Írlandi. Að mati hópsins gætu skýrari reglur dregið úr réttaróvissu, aukið framboð húsnæðislána með breytilegum vöxtum og stuðlað að því að lántakar hafi meira val um lánsform sem hentar ólíkum þörfum og áhættusniði.

Hús­næð­is­stuðn­ing­ur stjórn­valda bein­ist í aukn­um mæli að leigj­end­um

Samsetning húsnæðisstuðnings hins opinbera hefur tekið miklum breytingum á síðustu tveimur áratugum. Vaxtabætur voru lengi langstærsti stuðningsliðurinn en vægi þeirra hefur dregist jafnt og þétt saman. Á sama tíma hefur aukin áhersla verið lögð á stuðning við leigjendur með greiðslu húsnæðisbóta og uppbyggingu hagkvæms húsnæðis með stofnframlögum.

Samkvæmt bráðabirgðatölum nam húsnæðisstuðningur ríkis og sveitarfélaga um 32 milljörðum króna árið 2025, á verðlagi ársins 2025, samanborið við um 40 milljarða króna árið áður. Sem hlutfall af tekjum hins opinbera nemur stuðningurinn um 1,5% árið 2025 samanborið við um 2,0% árið 2024.

Skattfrjáls ráðstöfun séreignarsparnaðar hefur verið stór þáttur í húsnæðisstuðningi hins opinbera frá árinu 2014. Með úrræðinu geta einstaklingar ráðstafað séreignarsparnaði skattfrjálst til íbúðakaupa og greiðslu húsnæðislána. Frá árinu 2015 til 2024 var úrræðið stærsti einstaki stuðningsliður ríkisins við húsnæðismál en árið 2025 urðu húsnæðisbætur í fyrsta sinn umfangsmeiri.

Það skýrist að stórum hluta af umfangsmiklum breytingum á húsnæðisbótakerfinu sem tóku gildi árið 2024. Samhliða því að grunnfjárhæðir húsnæðisbóta voru hækkaðar um 25% var stuðningurinn einnig útvíkkaður þannig að fleiri heimili áttu rétt á bótum. Á sama tíma hefur umfang skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar haldist nokkuð stöðugt á síðustu árum.

Háir vext­ir þrengdu að upp­bygg­ingu al­mennra íbúða árið 2025

Á myndinni hér að ofan má einnig sjá að útgjöld hins opinbera vegna stofnframlaga lækkuðu úr 9,7 milljörðum króna árið 2024 í um 6 milljarða króna árið 2025. Lækkunin skýrist fyrst og fremst af minni uppbyggingu almennra íbúða en ekki breytingum á fyrirkomulagi stofnframlagakerfisins.

Háir vextir og byggingarkostnaður gerðu mörg uppbyggingarverkefni fjárhagslega óhagkvæm. Almennar íbúðir eru reknar á kostnaðargrunni og leiguverð þeirra þarf að vera innan þeirra marka sem lög gera ráð fyrir. Markmið kerfisins er að húsnæðiskostnaður sé almennt ekki hærri en um fjórðungur af ráðstöfunartekjum leigjenda. Á sama tíma þurfa leigutekjur að standa undir rekstri, viðhaldi og fjármögnun verkefnanna. Þegar fjármagnskostnaður hækkaði verulega varð sífellt erfiðara að láta þessi markmið fara saman og því dró úr nýjum framkvæmdum.

Fyrri helmingur þessa árs hefur hins vegar verið annasamur í almenna íbúðakerfinu. Í fyrstu úthlutun ársins af fjórum samþykktu ríki og sveitarfélög að veita stofnframlög að andvirði 6 milljarða króna. HMS vinnur nú að yfirferð umsókna fyrir aðra úthlutun ársins, en þar var sótt um stofnframlög að andvirði 1,2 milljarða króna frá ríki og sveitarfélögum.

Í júní 2026 samþykkti Alþingi breytingar á lögum um almennar íbúðir. Með þeim hækkar stofnframlag ríkisins úr 18% í allt að 23% af stofnkostnaði verkefna. Jafnframt hækkar viðbótarframlag ríkisins og heimild til að veita slíkt viðbótarframlag nær nú einnig til atvinnuhúsnæðis sem breytt er í íbúðarhúsnæði. Breytingunum er ætlað að bæta fjárhagslegar forsendur verkefna og stuðla að aukinni uppbyggingu almennra íbúða, án þess að auka fjárframlög til úrræðisins.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Marg­vís­leg merki um hóf­leg­an sam­drátt í bygg­ing­ar­iðn­aði

Greina má merki um samdrátt í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð, þar sem starfsfólki í greininni hefur fækkað og atvinnuleysi hefur aukist, samhliða því að nýskráningum í greininni hefur fækkað og gjaldþrotum hefur fjölgað.

Alls störfuðu rúmlega 19.000 manns í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í maí síðastliðnum, samkvæmt gögnum frá Hagstofu Íslands. Starfsfólki í greininni hefur fækkað um 2% á síðustu 12 mánuðum, líkt og sjá má á mynd hér að neðan.

Samkvæmt mánaðarskýrslu Vinnumálastofnunar fyrir júnímánuð voru 1.167 atvinnulausir í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í júní síðastliðnum, en í maímánuði voru þeir 1.158 talsins.

Með því að skeyta saman gögnum frá Hagstofu Íslands og Vinnumálastofnun er hægt að áætla atvinnuleysi í greininni og í hagkerfinu í heild sinni frá árinu 2008. Þróunina má sjá á mynd hér að neðan, en samkvæmt henni mælist atvinnuleysi í greininni nú um 6%, á meðan áætlað atvinnuleysi í hagkerfinu í heild sinni mælist um 4% samkvæmt þessari mæliaðferð.

Atvinnuleysi í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur aukist hraðar en atvinnuleysi annars staðar í hagkerfinu á síðustu fjórum árum. Líkt og myndin hér að ofan sýnir er atvinnuleysi í greininni það mesta sem mælst hefur frá árinu 2022, en er þó ekki nálægt því að vera jafnmikið og það var á tímum heimsfaraldursins árin 2020-2021 eða í kjölfar fjármálahrunsins árin 2009-2012.

Svipaða þróun má sjá í þróun skráðra fyrirtækja í greininni. Myndin hér að neðan sýnir fjölda nýskráninga og gjaldþrota í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð frá árinu 2008, eftir árshelmingum. Samkvæmt myndinni hefur nýskráningum fækkað og gjaldþrotum fjölgað frá árinu 2022.

Nýskráð fyrirtæki á fyrri helmingi þessa árs hafa ekki verið færri í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð frá árinu 2020 og gjaldþrot í greininni á nýliðnum árshelmingi hafa ekki verið fleiri frá árinu 2023. Hins vegar eru nýskráningar fyrirtækja enn margar í sögulegu samhengi og fleiri en gjaldþrot.

Útistand­andi skuld­ir í bygg­ing­ar­iðn­aði hafa auk­ist um næst­um þriðj­ung á einu ári

Útistandandi lán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu tæplega 438 milljörðum króna undir lok maímánaðar og hafa aukist um tæplega 108 milljarða króna á milli aprílmánaða 2025 og 2026. Í núverandi umhverfi þar sem nýjar íbúðir seljast hægar getur sölutími haft mikil áhrif á útistandandi lán banka til fyrirtækja í byggingarstarfsemi þar sem hæg sala nýrra íbúða getur haft í för með sér meiri skuldir vegna uppsafnaðra áfallinna vaxta.

Háir vextir og ströng lánþegaskilyrði eru meginskýringin á lengri sölutíma nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt svörum stjórnenda byggingarfyrirtækja í könnun sem Outcome framkvæmdi fyrir SI meðal verktaka sem byggja íbúðir í eigin reikning.

Þó hefur hægt á nýjum útlánum til byggingargeirans síðustu mánuði en hrein ný útlán banka til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu 4,6 milljörðum króna í maí og 2,2 milljörðum í apríl en útlánin námu 35 milljörðum á fyrsta fjórðungi þessa árs.

Minna flutt inn af bygg­ing­ar­hrá­efn­um en á síð­ustu árum

Í ljósi þess að byggingariðnaðurinn reiðir sig að miklu leyti á innflutning geta tölur um innflutning byggingarhráefna gefið vísbendingu um fjölda verkefna sem bíða íslenskra byggingarfyrirtækja. Meðfylgjandi mynd sýnir þróun á innflutningi hráefna sem notuð eru við byggingu og viðhald á húsnæði. Inni í þeim tölum er innflutningur á timbri, krossviði, spóna- og byggingarplötum, rúðugleri, steypustyrktarjárni og þakjárni.

Miðað við tölur Hagstofu fyrir fyrstu fimm mánuði ársins hefur magn innflutnings dregist saman um 30% á milli ára. Þar munar mestu um innflutning á timbri sem dróst saman  um 40% á milli ára. Einnig dró talsvert úr innflutningi á steypustyrktarjárni, en notkun þess er áberandi á fyrstu stigum framkvæmda.

Verðmæti innflutnings á föstu verðlagi dróst hins vegar aðeins saman um 13%, miðað við CIF verð, þrátt fyrir að innflutt magn hefði minnkað um 30%. Það bendir til þess að meðalverð innfluttra byggingarhráefna á hvert tonn hafi hækkað á milli ára. Slík þróun getur endurspeglað hærra verð á alþjóðamörkuðum, hærri flutningskostnað, breytingar á samsetningu innflutnings eða allt í senn.

Mestu munar um timbur. Innflutt magn timburs dróst saman um nær 40% en lítill munur var á verðmæti innflutnings. Það bendir til þess að meðalverð innflutts timburs á hvert tonn hafi hækkað verulega milli ára, annaðhvort vegna hærra verðs eða þess að hlutfallslega meira hafi verið flutt inn af verðmætari timburvörum.

Erfitt er að segja nákvæmlega til um hversu stór hluti byggingarefnisins er ætlaður í íbúðauppbyggingu, en þess má geta að margar af þessum vörum eru einnig notaðar í viðhald fasteigna og byggingu annarra mannvirkja.

Fram­kvæmd­um lok­ið við tæp­lega 1.400 nýj­ar íbúð­ir á fyrri helm­ingi árs­ins

Alls urðu 1.370 nýjar íbúðir fullbúnar á fyrri helmingi þessa árs, samkvæmt mælaborði HMS um fullbúnar íbúðir. Það er álíka mikil íbúðauppbygging og á sama tímabili í fyrra, en þá urðu 1.420 nýjar íbúðir fullbúnar á fyrstu sex mánuðum ársins.

Á mynd hér að neðan má sjá fjölda nýrra fullbúinna íbúða á fyrri árshelmingi frá árinu 2020. Íbúðauppbyggingin í ár var meiri en á árunum 2022 og 2023, en minni en á árunum 2020, 2021, 2024 og 2025.

Rúmlega helmingur þeirra nýju íbúða sem hafa orðið fullbúnar á fyrri árshelmingi er staðsettur á höfuðborgarsvæðinu, eða 737 íbúðir. Á Suðurlandi lauk framkvæmdum við 266 nýjar íbúðir og á Suðurnesjum voru nýjar fullbúnar íbúðir 174 á tímabilinu. Í öðrum landshlutum hafa á bilinu 3 til 86 nýjar íbúðir orðið fullbúnar á árinu.

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu er 5.802 íbúðir skráðar í byggingu á landinu öllu auk 802 byggingaráforma, sem vísa til íbúða sem hafa fengið útgefið byggingarleyfi en framkvæmdir eru ekki hafnar. Mælaborðið birtir samantekin gögn úr Mannvirkjaskrá HMS, meðal annars um íbúðir í byggingu, byggingaráform og fullbúnar íbúðir eftir tegund húsnæðis, stærðarflokkun og framvindu. Íbúðum í byggingu fækkaði þannig á milli mánaða sem þýðir að lokið var við framkvæmdir á fleiri íbúðum heldur en framkvæmdir hófust við á tímabilinu. Skráðum byggingaráformum fjölgaði þó á móti.

Upp­bygg­ing smærri fjöl­býl­is­í­búða er áber­andi mest í Reykja­vík

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu er um níunda hver fjölbýlisíbúð í byggingu á höfuðborgarsvæðinu undir 60 fermetrum að stærð, eða 11,5%. Til samanburðar er hlutfall slíkra íbúða 14% meðal fullbúinna íbúða. Hlutdeild þeirra af íbúðum í byggingu hefur þó hækkað úr 9% á milli ára.

Hugsanlega er það vísbending um að byggingaraðilar hafi upp á síðkastið svarað ákalli markaðarins um minni íbúðir, sem henta einkum fyrstu kaupendum á tímum þegar íbúðaverð sem hlutfall af launum er hátt í sögulegu samhengi.

Uppbygging minni fjölbýlisíbúða undir 60 fermetrum er áberandi í Reykjavík en af 346 fjölbýlisíbúðum í byggingu undir 60 fermetrum eru 304 staðsettar í höfuðborginni. Þó ber að hafa í huga að uppbygging fjölbýlisíbúða er mest í Reykjavík en tæplega tvær af hverjum þremur (64,3%) fjölbýlisíbúðum í byggingu eru í Reykjavík. Á meðfylgjandi mynd má sjá stærðardreifingu fjölbýlisíbúða samanborið við þær íbúðir sem eru fullbúnar á höfuðborgarsvæðinu.

Líkt og fram kom í síðustu mánaðarskýrslu hefur meðalstærð seldra fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu farið minnkandi undanfarin ár þegar litið er til kaupsamninga þar sem fyrstu kaupendur hafa verið meðal kaupenda. Undanfarna þrjá mánuði keyptu fyrstu kaupendur að meðaltali um fjórðungi minni íbúðir en aðrir kaupendur, eða um 86 fermetra íbúðir samanborið við 116 fermetra íbúðir.

Í öllum  stærstu  sveitarfélögunum  á höfuðborgarsvæðinu, ef Kópavogur er frátalinn,   er hlutdeild  80 fermetra eða minni fjölbýlisíbúða  hærri meðal  íbúða í byggingu  samanborið við þær íbúðir sem eru fullbúnar, líkt og sjá má á mynd hér að  neðan.  

Garðabær og Kópavogur skera sig annars úr en um  helmingur fjölbýlisíbúða í byggingu í þeim sveitarfélögum er á  stærðarbilinu 100 til 150 fermetrar. Af þeim fjölbýlisíbúðum  á höfuðborgarsvæðinu  sem eru 150  fermetrar  eða  stærri í byggingu eru um 30%  (66 af  214)  þeirra í Garðabæ,  en aðeins um 6% allra fullbúinna fjölbýlisíbúða á höfuðborgarsvæðinu eru í Garðabæ.

Gera ráð fyr­ir að íbú­um fjölgi um 8 þús­und og að byggja þurfi 3.600 nýj­ar íbúð­ir

Frestur til að skila húsnæðisáætlun til HMS fyrir árið 2026 er liðinn. Alls bárust áætlanir frá 58 sveitarfélögum en fjórar þeirra bíða enn formlegrar samþykktar sveitarstjórna. Þegar þær hafa verið samþykktar munu gildar húsnæðisáætlanir ná til rúmlega 98 prósent landsmanna.

Þau sveitarfélög sem skiluðu inn húsnæðisáætlun fyrir árið 2026 gera ráð fyrir að íbúum muni fjölga um rétt rúmlega 8 þúsund manns í ár, eða um 2,2 prósent samkvæmt miðspá. Til þess að mæta þeirri fólksfjölgun gera sveitarfélögin ráð fyrir að byggja þurfi um 3.600 íbúðir. Á myndinni hér að neðan má sjá áætlaða íbúðaþörf sveitarfélaganna fram til ársins 2035.

Það sem af er ári hafa tæplega 1.500 nýjar íbúðir orðið fullbúnar, sem samsvarar tæplega 42 prósentum af áætlaðri þörf ársins. Samkvæmt upplýsingum um lögheimilisskráningar frá Þjóðskrá fjölgaði íbúum sveitarfélaganna hins vegar einungis um rúmlega 2 þúsund, eða um 0,5%, á tímabilinu frá 1. janúar til 1. júní 2026.

Upplýsingar frá Hagstofu um mannfjölda í lok annars ársfjórðungs hafa ekki verið birtar. Þegar þær liggja fyrir mun HMS birta samantekt um hvernig gengið hefur að mæta markmiðum húsnæðisáætlana sveitarfélaganna á fyrri helmingi ársins.