21. október 2025
21. október 2025
Vísitölur HMS eru ólíkar mælingum Hagstofu Íslands á húsnæðiskostnaði
Útgáfuáætlun
Hér má sjá útgáfuáætlun HMS
- Bæði HMS og Hagstofan gefa út mánaðarlegar vísitölur tengdar húsnæðismarkaðnum
- Hagstofan mælir kostnað neytenda vegna húsnæðis en HMS mælir meðalverð nýrra kaup- og leigusamninga
- Grundvallarmunur í aðferðafræði og undirliggjandi gögnum leiðir til þess að vísitölurnar breytast ekki með sama hætti í hverjum mánuði
Bæði HMS og Hagstofa Íslands gefa út mánaðarlegar vísitölur tengdar húsnæðismarkaðnum. HMS gefur út íbúðavísitölu, sem mælir kaupverð fasteigna, og vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu. Hagstofan mælir einnig húsnæðiskostnað samhliða almennum verðlagsmælingum og gefur út undirvísitölur sem endurspegla þróun húsnæðisliðarins í vísitölu neysluverðs.
Mælingar HMS og Hagstofunnar eru að mörgu leyti áþekkar, þar sem þær mæla allar húsnæðiskostnað á einhvern hátt. Hins vegar er grundvallarmunur í aðferðafræði og undirliggjandi gögnum vísitalna HMS og Hagstofunnar sem leiðir til þess að vísitölurnar breytast ekki með sama hætti í hverjum mánuði.
Hagstofan mælir kostnað neytenda vegna húsnæðis
Húsnæðisliður vísitölu neysluverðs gæti haft mismunandi þýðingu eftir samhengi, en einn af tólf undirliðum vísitölu neysluverðs ber heitið „Húsnæði, hiti og rafmagn“. Sá undirliður skiptist svo aftur í fimm undirliði eins og sjá má í töflunni hér að neðan.
Undirliðurinn „Greidd húsaleiga“ mælir bein neysluútgjöld heimila vegna húsaleigu og á því að breytast í samræmi við meðalleigu allra heimila sem eru á leigumarkaði. Lesa má nánar um aðferðina á vef Hagstofunnar.
Undirliðurinn „Reiknuð húsaleiga“ er hins vegar flóknari, en hann mælir húsnæðiskostnað þeirra sem búa í eigin húsnæði. Þar sem útgjöld vegna eigin húsnæðis eru alla jafna aðallega fjárfestingarútgjöld og engin raunveruleg greiðsla á sér stað fyrir afnot af húsnæðinu eru neysluútgjöld vegna notkunar á eigin húsnæði metin með óbeinum hætti.
Ýmsar leiðir eru færar til að meta kostnað við búsetu í eigin húsnæði en fram til júnímánaðar 2024 notaði Hagstofan reikniaðferð sem tók mið af fasteignaverði og raunvöxtum. Frá og með júnímánuði 2024 tók Hagstofan upp aðferð reiknaðs húsaleiguígildis, sem felst í því að meta þá markaðsleigu sem einstök heimili myndu greiða ef þau væru á leigumarkaði. Lesa má nánar um aðferðina á vef Hagstofunnar.
Líkanið sem Hagstofan notar til að finna reiknaða húsaleigu byggir á aðferð sem kennd er við „næsta nágranna“ og miðar að því að finna leiguíbúðir sem eru sem líkastar þeirri eignaríbúð sem verið er að meta húsaleiguígildi fyrir, með tilliti til staðsetningar og eiginleika íbúða. Leiguverð sambærilegra leiguíbúða er svo notað til að meta líklegt leiguverð eignaríbúðarinnar ef hún væri á leigumarkaði.
Vísitölur HMS mæla meðalverð nýrra kaup- og leigusamninga
HMS gefur út tvær vísitölur, eina fyrir íbúðaverð og aðra fyrir leiguverð á höfuðborgarsvæðinu. Hér má nálgast vísitölurnar, en með þeim má sjá þróun íbúðaverðs frá árinu 1981 og þróun leiguverðs frá árinu 2011.
Vísitala íbúðaverðs mælir gæðaleiðrétt kaupverð íbúða og byggir á þinglýstum kaupsamningum þess mánaðar sem vísitölugildið endurspeglar. Vísitölunni var síðast breytt árið 2024, en nú inniheldur hún undirvísitölur sem sýna verðþróun sérbýlis og fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu og utan höfuðborgarsvæðisins. Vísitala íbúðaverðs er frábrugðin mælingum Hagstofunnar, þar sem Hagstofan lítur ekki lengur til kaupverðs íbúða í mælingum sínum á húsnæðiskostnaði.
Vísitala leiguverðs mælir vegið meðalfermetraverð leiguíbúða á höfuðborgarsvæðinu og byggir á leigusamningum sem voru skráðir í leiguskrá HMS í þeim mánuði sem vísitölugildið endurspeglar eða mánuðinum þar á undan. Vísitölunni var síðast breytt árið 2024.
Hér má nálgast skýrslu sem útskýrir útreikning á íbúðavísitölu og leiguvísitölu HMS með ítarlegum hætti. Skýrslan inniheldur einnig útskýringu á fyrri vísitölum HMS fyrir íbúða- og leiguverð.
Mælingar HMS og Hagstofunnar eru líkar að einhverju leyti, en ekki öllu
Á mynd hér að neðan má sjá vísitölu leiguverðs, sem HMS gefur út, ásamt undirvísitölum fyrir reiknaða húsaleigu og greidda húsaleigu sem Hagstofan gefur út. Líkt og myndin sýnir hefur þróunin verið sambærileg á reiknaðri húsaleigu og leiguvísitölu HMS, á meðan greidd húsaleiga hefur hækkað meira frá júnímánuði 2024.
Vísitölurnar hreyfast þó ekki með sama hætti, þar sem munur er á útreikningi þeirra og gögnunum sem liggja að baki vísitölunum. Hér að neðan eru helstu atriði sem leiða til þess að vísitölurnar breytast með ólíkum hætti á milli mánaða:
- Leiguvísitala HMS er einungis fyrir höfuðborgarsvæðið. Mælingar Hagstofunnar fyrir reiknaða og greidda húsaleigu eru hins vegar fyrir allt landið.
- Leiguvísitala HMS byggir einungis á nýlegum samningum sem gerðir hafa verið í mánuðinum sem vísitalan endurspeglar eða mánuðinum þar á undan. Mælingar Hagstofunnar byggja hins vegar á öllum samningum sem voru í gildi í mánuðinum sem vísitalan endurspeglar fyrir reiknuðu húsaleiguna eða mánuðinum á undan fyrir greiddu húsaleiguna.
- Reiknuð húsaleiga Hagstofunnar er birt í rauntíma á meðan greidd húsaleiga og vísitölur HMS eru birtar með töf. Hagstofan birtir septembergildi undirvísitalna fyrir reiknaða og greidda húsaleigu í sama mánuði. Reiknaða húsaleigan byggir á leigusamningum sem voru í gildi í september en greidda húsaleigan byggir á leigusamningum sem voru í gildi í ágúst. HMS reiknar aftur á móti septembergildi vísitölu leiguverðs út frá samningum sem tóku gildi í ágúst og september en birtir gildið þó ekki fyrr en í október.
- Greidd húsaleiga Hagstofunnar byggir einungis á leigusamningum þeirra sem þiggja húsnæðisbætur. Leiguvísitala HMS og reiknuð húsaleiga Hagstofunnar byggja hins vegar á öllum markaðsleigusamningum sem eru skráðir í leiguskrá HMS.
- Reiknuð húsaleiga Hagstofunnar mælir áætlað leiguverð alls íbúðahúsnæðis sem er í eigin notkun eigenda þess. Leiguvísitala HMS og greidd húsaleiga Hagstofunnar áætla hins vegar leiguverð íbúða sem eru á leigumarkaði. Af þeim ástæðum miðar Hagstofan við stærðardreifingu alls séreignarhúsnæðis þegar hún ákvarðar meðalleiguverð í reiknaðri húsaleigu. Aftur á móti er miðað við stærðardreifingu leiguhúsnæðis í leiguvísitölu HMS og greiddri húsaleigu Hagstofunnar.
Í töflunni hér að neðan má sjá samanburð á vísitölunum þremur:
Útgáfuáætlun
Hér má sjá útgáfuáætlun HMS
