Fast­eigna­mark­að­ur

Við­burð­ar­ríkt ár að baki á fast­eigna­mark­aði

Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 13.141 talsins á árinu 2024 sem er rúmlega 42% fjölgun frá árinu 2023. Þannig voru 3.897 fleiri kaupsamningar gerðir á síðasta ári samanborið við 2023. Séu frátaldir þeir kaupsamningar sem tengjast Þórkötlu annars vegar og fasteignakaupum Grindavíkurbúa voru þeir 2.190 fleiri í fyrra samanborið við 2023¹.

Kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu voru 7.802 á síðasta ári en 5.880 árið 2023. Í nágrannasveitarfélögunum fjölgaði samningum úr 1.661 í 3.242 og annars staðar á landsbyggðinni fjölgaði samningum úr 1.703 í 2.097. Austurland er eini landshlutinn þar sem kaupsamningum fækkaði á milli ára en fækkun þeirra var þó óveruleg  og nam tæplega 6%.

Fast­eigna­mark­að­ur ró­að­ist á síð­asta árs­fjórð­ungi 2024

Í desember voru gerðir 858 kaupsamningar á landinu öllu og fækkaði kaupsamningum um rúm 6% frá því í nóvember. Þrátt fyrir erfiðari fjárhagsaðstæður voru gerðir álíka margir kaupsamningar á fjórða ársfjórðungi 2024 og á sama tímabili ári áður, en á árinu 2024 voru þeir 2.740, samanborið við 2.761 árið 2023^2.

Á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess fækkaði samningum örlítið milli ára en annars staðar á landinu fjölgaði kaupsamningum um 8% á milli ára.

Velta kaupsamninga dróst saman á föstu verðlagi um tæp 2% á höfuðborgarsvæðinu og um rúm 7% í nágrenni höfuðborgarsvæðisins á síðasta ársfjórðungi 2024 samanborið við 2023. Annars staðar á landinu jókst veltan um 18% milli ára sem skýrist af mestu leyti af tveimur kaupsamningum þar sem margar fjölbýlisíbúðir voru keyptar í hvorum samningi.

Ýmislegt kann að skýra minni umsvif á íbúðamarkaði síðustu mánuði. Meiri umsvif voru á fasteignamarkaði á fyrri hluta ársins, sér í lagi í apríl og maí tengd atburðunum í Grindavík, bæði vegna uppkaupa fasteignafélagsins Þórkötlu og vegna íbúðakaupa þeirra sem áttu lögheimili í Grindavík. Vaxtalækkunarferli Seðlabankans hófst í október á síðasta ári en HMS telur að væntingar um frekari lækkun vaxta valdi því að einhverjir haldi að sér höndum, fresti íbúðakaupum og bíði þess að vextir lækki enn frekar.

Í sögulegu samhengi eru vextir enn háir og hert lánþegaskilyrði lánveitenda draga úr aðgengi að fjármögnun. Heimilin hafa treyst á verðtryggða fjármögnun síðustu tvö árin en verðtryggðir vextir hafa hækkað síðustu misseri og eru lægstu breytilegu verðtryggðu vextir bankanna að jafnaði tæpu prósentustigi hærri nú heldur en í apríl í fyrra.

Samhliða minni umsvifum á húsnæðismarkaði hefur dregið úr kaupþrýstingi, en íbúðum sem seldust á yfirverði fækkaði hlutfallslega fjórða mánuðinn í röð í desember eftir að hafa náð hámarki í ágústmánuði. Alls seldust 13,5% íbúða yfir ásettu verði í desember. Hlutfallið var 16% á höfuðborgarsvæðinu en í nágrenni þess og annars staðar á landinu var hlutfallið í kringum 7%. Kaupþrýstingur er nú álíka og í febrúar á síðasta ári en hann fór vaxandi á vor- og sumarmánuðum síðasta árs.

Vís­bend­ing­ar um við­snún­ing í jan­ú­ar

Hægt er að áætla umsvif á fasteignamarkaði út frá fjölda íbúða sem teknar eru úr sölu á vefnum fasteignir.is í hverjum mánuði, þar sem sterk fylgni hefur verið á milli þeirra og fjölda útgefinna kaupsamninga. Líkt og sést á mynd hér að neðan voru tæplega 1.000 íbúðir teknar úr sölu í janúarmánuði, og voru þær um 300 fleiri heldur en í desember 2024.  Ekki hafa jafnmargar fasteignir verið teknar úr sölu í janúarmánuði frá árinu 2021, þegar vextir voru í lágmarki. Í janúarmánuði í fyrra voru 928 fasteignir teknar úr sölu, en á árunum 2022 og 2023 voru 725 og 751 fasteign tekin úr sölu í janúar.

Fyrstu tölur um kaupsamninga í janúar má einnig finna í kaupverðsjá HMS, en samkvæmt þeim var að minnsta kosti 608 kaupsamningum þinglýst í mánuðinum ef frá eru talin atvinnuhúsnæði og sumarhús. Þar sem nokkurra vikna töf getur verið á því að þinglýstir kaupsamningar berist í kaupskrá HMS gætu þinglýstir kaupsamningar í janúarmánuði hafa verið fleiri en hér er greint frá.

Inn­an við 300 íbúð­ir til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem verð­lagð­ar eru á und­ir 60 millj­ón­um króna

Alls voru 3.974 íbúðir til sölu á landinu öllu í upphafi febrúarmánaðar og hafði þeim þá fjölgað um 98 frá áramótastöðu. Á höfuðborgarsvæðinu voru 2.362 íbúðir til sölu og þar af 340 sérbýli. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins voru 782 íbúðir til sölu, þar af 318 sérbýli, og annars staðar á landinu voru 830 íbúðir til sölu, þar af 479 sérbýli. Hafa ber í huga að í framboði eru meðtaldar íbúðir sem seldar eru með fyrirvara um fjármögnun og því geta framangreindar upplýsingar falið í sér ofmat á raunverulegu framboði íbúða til sölu.

Um 60% allra íbúða til sölu eru á höfuðborgarsvæðinu. Meirihluti þeirra, eða 1.357 íbúðir, eru verðlagðar á bilinu 60 til 100 milljónir króna. Einungis 12% þeirra, eða 293 íbúðir, eru verðlagðar á undir 60 milljónum króna.

Á höfuðborgarsvæðinu hefur verið meiri eftirspurn eftir ódýrum íbúðum heldur en dýrum íbúðum undangengin misseri. Um 340 fleiri íbúðir voru til sölu á höfuðborgarsvæðinu nú í upphafi febrúarmánaðar samanborið við febrúar 2024. Skýrist það mestmegnis af fjölgun íbúða til sölu sem verðlagðar eru á bilinu 60 til 100 milljónir króna, en slíkar íbúðir eru um 240 fleiri nú en fyrir ári með tilliti til verðlags. Einnig fjölgaði íbúðum sem verðlagðar eru yfir 100 miljónum króna um 70 talsins frá því í febrúar á síðasta ári.

Hlutfallslegt framboð íbúða sem verðlagðar eru yfir 60 milljónum króna er 88% af íbúðum til sölu, en til samanburðar var hlutfallið um 70% í maí 2020 með tilliti til verðlags. Hlutfallslegt framboð íbúða sem verðlagðar eru yfir 100 milljónum hefur næstum tvöfaldast frá árinu 2020, eða úr 17% í 31%.

Birgðatími húsnæðis hefur lengst úr 2,8 mánuðum í júlí 2024 í 4,5 mánuði í desember 2024. Er það til marks um þróun í átt að meira jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á fasteignamarkaði. Almennt má líta svo á að þegar birgðatíminn er styttri en 4 mánuðir sé markaðurinn meira á valdi seljenda, en sé birgðatíminn lengri en 6 mánuðir sé um kaupendamarkað að ræða.

Samn­ings­staða selj­enda og kaup­enda er álíka sterk

Upplýsingar um sölutíma, auk tíðni og umfangs undirboða á fasteignamarkaði geta gefið vísbendingu um samningsstöðu seljenda og þar af leiðandi um „hitastig“ markaðarins. Upplýsingarnar má einnig nota til að smíða nokkurs konar hitamælikvarða³ fyrir fasteignamarkaðinn.

Þegar talað er um að markaðurinn sé heitur er alla jafna átt við að það sé mikið um að vera á markaðnum og mögulegir kaupendur séu hlutfallslega margir samanborið við seljendur. Á heitum markaði seljast fasteignir hratt og gjarnan yfir ásettu verði vegna mikillar samkeppni um eignir til sölu. Við slíkar aðstæður er samningsstaða seljenda sterk og markaðurinn oft sagður vera seljendamarkaður.

Á köldum fasteignamarkaði er hins vegar lítið um að vera og kaupendur eru hlutfallslega fáir samanborið við seljendur. Við slíkar aðstæður er sölutími langur, undirboð algeng og samningsstaða seljenda fremur veik. Þá er gjarnan talað um kaupendamarkað.

Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun á samningsstöðu seljenda á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2017 til dagsins í dag, þar sem há gildi tákna sterka samningsstöðu seljenda en lág gildi tákna veika samningsstöðu seljenda.

Líkt og myndin gefur til kynna var samningsstaða seljenda töluvert sterk á fyrri hluta árs 2017 áður en hún tók að veikjast á síðari hluta þess árs. Segja má að um kaupendamarkað hafi verið að ræða frá upphafi árs 2018 fram að upphafi árs 2020, en á þeim tíma var gildi mælikvarðans undir miðju. Gildi mælikvarðans á allra síðustu mánuðum hefur verið mjög nálægt miðju sem bendir til þess að samningsstaða seljenda og kaupenda sé um það bil jafn sterk og því sé hvorki um að ræða seljendamarkað né kaupendamarkað á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir.

Um sjö þús­und fleiri á þrí­tugs­aldri í dag mið­að við 2016

Samkvæmt tölum Hagstofunnar bjuggu um 44.700 manns á aldrinum 22-29 ára á Íslandi í byrjun árs 2024 samanborið við 37.800 manns árið 2016. Það þýðir að sjö þúsund fleiri verða orðnir þrítugir á næstu átta árum, en 30 ár er meðalaldur fyrstu kaupenda á Íslandi, sem gerir 18% aukningu frá 2016.

Þó að óljóst sé hvort verðandi fyrstu kaupendur muni haga sér með sambærilegum hætti og þeir sem á undan komu, þá mun þörf á nýjum íbúðum aukast eftir því sem fleiri úr þessum aldurshópi flytja úr foreldrahúsum á næstu árum. Samkvæmt nýjustu mannfjöldaspá Hagstofunnar er gert ráð fyrir því að áfram komi til með að fjölga talsvert í aldurshópnum 22-29 ára á næstu árum, og að hann muni samanstanda af um 52.900 einstaklingum árið 2032, sem er aukning um rúm 18% frá 2024.

Vænt­ing­ar um áfram­hald­andi verð­hækk­an­ir á íbúða­verði

Væntingar almennings virðast vera á þá leið að fasteignaverð komi til með að halda áfram að hækka á næstu misserum. Samkvæmt netkönnun HMS og Prósents frá því í september⁴ telur mikill meirihluti svarenda að fasteignaverð komi til með að hækka á næstu 12 mánuðum, eða rúmlega 85%. Einungis 2% svarenda telur að fasteignaverð muni lækka.

Ekki var marktækur munur á svörum eftir búsetu innan eða utan höfuðborgarsvæðisins en fleiri svarendur  í eigin húsnæði töldu hóflegar verðhækkanir vera í pípunum næstu tólf mánuði samanborið við þá sem eru á leigumarkaði eða í foreldrahúsum.

Stærstu bankarnir þrír (Íslandsbanki, Landsbanki og Arion banki) spá allir raunverðshækkunum á fasteignamarkaði á næstu þremur árum, með einni undantekningu (Arion banki spáir 0,2% raunverðslækkun árið 2026). Í þjóðhagsspá bankanna þriggja er gert ráð fyrir að nafnverð húsnæðis hækki úr 3,6% til 9,2% á milli ára, á sama tíma og gert er ráð fyrir að árleg verðbólga verði á bilinu 3% til 4,6%.

Á myndinni hér að neðan má spár bankanna um ársbreytingar á raunverði íbúða á árunum 2025, 2026 og 2027. Spágildin eru fengin með því að niðurfæra væntar nafnverðshækkanir með tilliti til væntra hækkana á vísitölu neysluverðs yfir sama tímabil.

Hækk­un íbúða­verðs í jan­ú­ar drif­in áfram af sér­býl­is­hús­um á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Vísitala íbúðaverðs mældist 110,4 í janúar og hækkaði um 1,47% á milli mánaða eftir að hafa lækkað um 0,6% á milli mánaða í desember síðastliðnum. Íbúðaverð hefur hækkað um 10,4% á milli janúarmánaða 2024 og 2025, á sama tíma og verðbólga mældist 4,6%.

Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað að raunvirði á ársgrundvelli, en raunverðshækkunin nam 5,5% í janúar, samanborið við 2,8% raunverðshækkun á ársgrundvelli í desember. Á myndinni hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu á vísitölu íbúðaverðs og gildi hennar síðastliðna 12 mánuði.

Mikil verðhækkun sérbýliseigna á höfuðborgarsvæðinu er megindrifkrafturinn á bak við hækkun vísitölu íbúðaverðs í janúar, en undirvísitala slíkra eigna hækkaði um 3,71% á milli mánaða.

Undanfarið hefur undirvísitala sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu tekið töluverðum sveiflum á milli mánaða. Til að mynda hækkaði hún um 2,3% á milli mánaða í nóvember á síðasta ári, en lækkaði svo um 2,2% á milli mánaða í desembermánuði. Á síðustu 12 mánuðum hefur undirvísitalan hins vegar hækkað um 11,8%, sem er ekki langt frá 10,4% hækkun á vísitölu íbúðaverðs á sama tíma.

Leigu­mark­að­ur

Vísi­tala leigu­verðs lækk­aði ann­an mán­uð­inn í röð

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 118,6 stig og lækkaði um 0,25% á milli mánaða í janúar. Vísitalan hefur því lækkað síðustu tvo mánuði en hún lækkaði um 0,9% á milli mánaða í desember.

Eftir miklar leiguverðshækkanir fyrri part síðasta árs hefur hægt mjög á hækkun leiguverðsvísitölunnar síðustu mánuði og nemur sex mánaða hækkun hennar einungis 0,2%. Sé horft yfir lengra tímabil hefur vísitala leiguverðs hækkað um 12% á síðustu 12 mánuðum á meðan vísitala neysluverðs hækkaði um 4,6% á sama tímabili. Á meðfylgjandi mynd má sjá 12 mánaða breytingu vísitölunnar frá árinu 2012.

Vísitala leiguverðs byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga sem tóku gildi á síðustu tveimur mánuðum, svo janúargildi hennar tekur mið af leigusamningum í desember og janúar.

Hægt er að nálgast upplýsingar um leigusamninga í leiguverðsjá HMS með því að smella á þennan hlekk.

Fleiri í for­eldra­hús­um nú en á sama tíma í fyrra

HMS lætur framkvæma ársfjórðungslega búsetumælingu í formi spurningakannana þar sem haft er samband við einstaklinga 18 ára og eldri og þeir spurðir um búsetu og aðra tengda þætti. Í nýjustu mælingunni⁵ á fyrsta fjórðungi þessa árs hækkaði hlutfall fólks á leigumarkaði úr 15% í 16% en hlutfall þeirra sem búa í foreldrahúsum hækkar úr 9% í 10%. Þónokkrar sveiflur geta verið í þessum mælingum, til að mynda vegna árstíðabundinna þátta, en frá árinu 2022 hefur þróunin verið nokkuð stöðug.

Vegna árstíðasveiflna er gagnlegt að bera saman mælinguna milli ára en hlutfall þeirra sem var í foreldrahúsum er tveimur prósentustigum hærra nú en á fyrsta ársfjórðungi 2024. Á leigumarkaði er hlutfallið einu prósentustigi lægra nú en fyrir ári síðan sem og hlutfall þeirra sem segjast búa í eigin fasteign.

Leigu­verð­sjá van­tel­ur leigu­samn­inga sem eru gerð­ir af ætt­ingj­um og vin­um

Samkvæmt árlegri leigumarkaðskönnun HMS býr stór hluti leigjenda í íbúðum sem leigðar eru út af einstaklingum, eða 41%. Þá er einnig algengt að leigjendur leigi íbúðir af ættingjum sínum eða vinum, en samkvæmt nýjustu könnuninni er hlutfallið um 17% sem er talsverð aukning frá fyrra ári þegar hlutfallið var 13%. Þá leigja um 11% íbúðir af einkareknum leigufélögum. Hlutfallslega skiptingu eftir tegund leigusala má sjá á meðfylgjandi mynd.

Samkvæmt könnuninni búa yfir 40% leigjenda í íbúðum þar sem leiguverð er ekki talið til markaðsleigu. Þetta er í samræmi við niðurstöður úr nýjustu lífskjararannsókn Hagstofu frá árinu 2022, þar sem fram kemur að um 47% heimila á íslenskum leigumarkaði leigi í íbúðum sem falla undir þá skilgreiningu.

Til leigusamninga utan markaðsleigu teljast allir leigusamningar um félagslegar leiguíbúðir, auk samninga hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og sveitarfélögum. Þar að auki er leiga hjá nákomnum ekki heldur talin vera markaðsleiga, en samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS leigja um 17% leigjenda hjá ættingjum og vinum.

Samanburður á samsetningu leigumarkaðarins samkvæmt leiguverðsjá HMS, leigumarkaðskönnun og lífskjararannsókn Hagstofu má sjá á mynd hér að ofan. Samkvæmt henni er um þriðjungur gildra leigusamninga í leiguverðsjánni utan markaðsleigu, á meðan vægi slíkra samninga er töluvert meira í leigumarkaðskönnun HMS og lífskjararannsókn Hagstofu.

Helsta ástæða að baki lægra hlutfalli samninga utan markaðsleigu í leiguverðsjá, samanborið við leigumarkaðskönnun HMS og lífskjararannsókn Hagstofu eru samningar sem gerðir eru milli ættingja og vina. Slíkir samningar teljast ekki til markaðsleigu, en flestir þeirra hafa ekki verið skráðir í leiguskrá HMS.

Skráningarskylda leigusamninga er liður í bráðaaðgerðum í húsnæðismálum sem ríkisstjórnin kynnti í byrjun febrúarmánaðar. Með slíkri skráningarskyldu getur HMS komið réttari upplýsingum á framfæri um verðþróun á leigumarkaði í gegnum leiguverðsjána.

Með­alleigu­verð í leigu­verð­sjá gæti ver­ið of­met­ið um 5%

Í leiguverðsjá HMS má finna meðalleiguverð gildra samninga, en það nam 220 þúsund krónum í janúar 2025. Verðsjáin sýnir einnig meðalleiguverð gildra samninga hjá einstaklingum, óhagnaðardrifnum leigufélögum, öðrum leigufélögum og sveitarfélögum og vægi þeirra eftir mánuðum.

Ef skipting leigumarkaðarins er í samræmi við niðurstöður leigumarkaðskönnunar HMS 2024 hefði meðalleiguverð gildra samninga hins vegar verið um 210 þúsund krónur á mánuði í janúar 2025, sem er um 4,5% lægra en leiguverðsjáin sýnir. Hér er gert ráð fyrir að leiga hjá ættingjum og vinum sé á sama verði og hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum.

Svipaðar niðurstöður fást ef skipting leigumarkaðarins er í samræmi við niðurstöður lífskjararannsóknar Hagstofu frá árinu 2022, en þá væri meðalleiguverð gildra samninga í janúar 2025 um 209 þúsund krónur, eða um 5,1% lægra en leiguverðsjáin sýnir.

Með­alleigu­fjár­hæð hækk­ar með auk­inni hlut­deild mark­aðs­leigu

Meðalleigufjárhæð á höfuðborgarsvæðinu var 255 þúsund krónur í janúar. Meðalleiga á höfuðborgarsvæðinu var 241 þúsund krónur í janúar á síðasta ári á föstu verðlagi samkvæmt gögnum úr leiguskrá og hefur því hækkað um 5,7% að raunvirði.

Leiguverð tæplega helmings íbúða sem skráðar eru í leiguskrá og eru staðsettar á höfuðborgarsvæðinu telst ekki til markaðsleigu. HMS metur markaðsleigu með því að finna meðaltal leiguverðs í leigusamningum um íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni. Metin markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu hefur haldist stöðug síðustu mánuði og er í kringum 280 þúsund krónur.

Á síðustu 12 mánuðum hefur gildum samningum um markaðsleigu, þ.e. samningar á vegum einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni, fjölgað um 5.100 talsins en á sama tíma hefur leigusamningum utan markaðsleigu fjölgað um 2.100. Þannig hefur hlutdeild leigusamninga um markaðsleigu aukist og meðalleiga færst nær markaðsleigu.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var meðalleiga 220 þúsund krónur í janúar á sama tíma og markaðsleiga var metin á 235 þúsund krónur, en þar eru 86% leiguíbúða í eigu hagnaðardrifinna leigufélaga eða einstaklinga. Á sama tíma eru slíkar íbúðir einungis 59% allra leiguíbúða annars staðar á landsbyggðinni, en þar nam meðalleiga 170 þúsund krónum og markaðsleiga var metin á 200 þúsund krónur í janúar.

Flest­ar Air­bnb-íbúð­ir í mið­bæ Reykja­vík­ur og Sel­tjarn­ar­nesi

Á undanförnum árum hefur fjölgun ferðamanna haft áhrif á leigumarkaðinn með aukinni samkeppni á milli leigjenda og ferðamanna um leiguíbúðir. Alls voru um 9 þúsund leigueiningar skráðar á skammtímaleiguvefnum Airbnb á öllu landinu í júlí, júní og ágúst 2024. Þar af var helmingur eignanna staðsettur á höfuðborgarsvæðinu og hinn helmingurinn var staðsettur utan höfuðborgarsvæðisins.

HMS hefur metið vægi skammtímaleiguíbúða með því að bera saman fjölda leigueininga eftir hverfum á höfuðborgarsvæðinu við heildarfjölda íbúða á sama stað. Slíkur samanburður er þó ekki fullkominn þar sem leigueiningar á Airbnb eru ekki í öllum tilvikum íbúðir, heldur gætu þar líka verið sumarhús eða stök herbergi.

Líkt og myndin hér að ofan sýnir er hlutfall Airbnb-eigna af heildarfjölda íbúða áberandi hæst í miðbæ Reykjavíkur, en það náði hámarki árið 2023 þegar 19% af heildarfjölda íbúða í póstnúmerum 101 og 102 voru skráðar á vefsíðunni. Næsthæst er hlutfallið á Seltjarnarnesi þar sem fjöldi leigueininga á Airbnb jafngilti 9% allra íbúða í sveitarfélaginu árið 2024.

Á sama tíma er Airbnb-markaðurinn í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu mun minni. Frá árinu 2017 hefur hlutfall Airbnb-eigna af heildarfjölda íbúða í sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu verið á bilinu 2-7% að meðaltali.

Tæp­ur millj­arð­ur í al­menn­ar hús­næð­is­bæt­ur í jan­ú­ar

Húsnæðisbótum er ætlað að lækka húsnæðiskostnað tekju- og eignalægri leigjenda til að styðja þá við að standa straum af leigugreiðslum. HMS greiddi rúmar 918 milljónir króna til um 17.100 umsækjanda í almennar húsnæðisbætur vegna leigu í janúarmánuði.

Fjöldi húsnæðisbótaþega var álíka mikill í janúar í fyrra en þá námu heildargreiðslur 723 milljónum króna. Munurinn í greiðslum húsnæðisbóta á milli janúarmánaða 2024 og 2025 má því nær alfarið rekja til hærri húsnæðisbóta, en bótafjárhæðirnar hækkuðu um fjórðung í kjölfar lagabreytingar sem tóku gildi um mitt ár 2024.

Samhliða hærri húsnæðisbótagreiðslum til leigjenda hefur leigufjárhæð að minnsta kosti sumra leigjenda hækkað. Úr húsnæðisbótagrunni má lesa að umsækjendur sem leigja húsnæði  í eigu ríkis eða sveitarfélaga greiddu að jafnaði 15 þúsund krónur meira í leigu í janúar 2025 samanborið við janúar í fyrra, sem jafngildir um 10% hækkun.

Umsækjendur húsnæðisbóta sem búa í heimavist eða á námsgörðum að jafnaði fengið minni leiguverðshækkanir, en þær námu að meðaltali um 6% milli janúarmánaða 2024 og 2025. Í húsaleigusamningum sveitarfélaga og óhagnaðardrifinna leigufélaga er oft að finna ákvæði um verðbreytingar í byrjun árs á tilteknum lögmætum forsendum og fyrir vikið er ekki óalgengt að hækkanir sé að finna hjá þessum aðilum í byrjun árs.

Leigufjárhæð umsækjenda sem greiða markaðsleigu er óbreytt milli ára. Þessir umsækjendur greiða þó enn um þriðjungi meira í leigu en umsækjendur sem leigja húsnæði  í eigu ríkis eða sveitarfélaga.

Lána­mark­að­ur

Óverð­tryggð­ir vext­ir fara lækk­andi eft­ir há­vaxta­tíma­bil

Fyrr í mánuðinum tilkynnti Seðlabankinn þá ákvörðun peningastefnunefndar bankans að lækka stýrivexti um hálft prósentustig. Meginvextir bankans, vextir á sjö daga bundnum innlánum, standa því í 8% og hafa lækkað í þrígang frá því að meginvextir bankans voru 9,25% í september í fyrra.

Þó svo að nafnvextir hafi lækkað standa raunvextir í 4% og hafa breyst minna þar sem meginvextir bankans hafa verið lækkaðir samhliða minni verðbólgu og minni verðbólguvæntinga.

Stóru viðskiptabankarnir þrír lækkuðu allir breytilegu íbúðalánavexti sína á óverðtryggðum lánum, en meðaltal af lægstu óverðtryggðu vöxtunum þeirra lækkaði um  0,5% eftir stýrivaxtalækkunina í byrjun mánaðarins. Þessa stundina eru vextirnir að meðaltali 9,63% og hafa þeir lækkað um 1,25 prósentustig frá ársbyrjun 2024.

Lægstu föstu óverðtryggðu íbúðalánavextir hjá bönkunum hafa lækkað álíka mikið og eru nú 8,28% að meðaltali samanborið við 9,38% í byrjun síðasta árs. Markaðsaðilar vænta þess að vaxtastig komi áfram til með að fara lækkandi. Íslandsbanki spáir því í nýlegri þjóðhagsspá sinni að stýrivextir verði komnir niður í 6,5% í lok þessa árs.

Samkvæmt könnun Seðlabankans á væntingum markaðsaðila frá því í janúar búast þeir við því að meginvextir lækki áfram og verði komnir í 6,75% eftir eitt ár.

Leiða má út væntingar um raunvexti út frá væntingum markaðsaðila um meginvexti og verðbólguvæntingum úr nýjustu Peningamálum Seðlabankans. Út frá þeim útreikningum má sjá að búist er við að raunvextir komi til með að lækka um 1 prósentustig á næstu tólf mánuðum og að raunvextir á fyrsta ársfjórðungi næsta árs verði í kringum 3%.

Verð­tryggð­ir vext­ir bank­anna til íbúða­kaupa heim­ila rúmu pró­sentu­stigi hærri nú en fyr­ir ári

Á síðustu misserum hefur verðbólga minnkað  hraðar en stýrivextir hafa lækkað og við þannig aðstæður hækka raunvextir og fjármögnun á verðtryggðum lánum hækkar. Hækkun verðtryggðra vaxta samhliða lækkun óverðtryggðra vaxta hefur leitt til þess að dregið hefur saman með vaxtakjörum óverðtryggðra og verðtryggðra lána, líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu.

Árið 2023 ríkti mikið jafnræði milli banka og lífeyrissjóða í nýjum lánveitingum umfram uppgreiðslur til íbúðakaupa heimila. Í fyrra varð breyting þar á en fjárhæð hreinna nýrra fasteignalánveitinga banka til heimila í fyrra nam í heildina um 125 milljörðum króna samanborið við um 41 milljarð króna hjá lífeyrissjóðum landsins.

Verðtryggð fjármögnun íbúðalána hefur að talsverðu leyti haldið uppi eftirspurn á fasteignamarkaðnum síðustu tvö ár á tímum hárra óverðtryggðra vaxta og þröngra lánaþegaskilyrða⁶ Seðlabankans. Frá haustinu 2023 hafa lán á breytilegum verðtryggðum vöxtum verið vinsælasta lánsform heimilanna í húsnæðislánum og frá þeim tíma hefur fjárhæð slíkra lána numið yfir 50% nýrra fasteignalána til neytenda.

Meðaltal lægstu breytilegu vaxta á verðtryggðum íbúðalánum stærstu þriggja bankanna hefur hækkað um 1,08% frá upphafi árs 2024 og stendur nú í 4,68%. Meðaltal af lægstu verðtryggðu vöxtum lífeyrissjóða til íbúðakaupa stendur í 4,02% og hefur hækkað um 0,58% yfir sama tímabil. Tiltölulega lág veðsetningarhlutföll hjá lífeyrissjóðum og hækkandi íbúðaverð gera það hins vegar að verkum að lífeyrissjóðslán eru í mörgum tilfellum ekki fullnægjandi fjármögnunarkostur fyrir fólk með lítið eigið fé⁷.

Upp­kaup Þór­kötlu lita mjög töl­ur um út­lán heim­ila árið 2024

Hrein ný íbúðalán til heimila námu 8 milljörðum króna í desember. Hrein ný íbúðalán frá bönkum til heimila námu 4,4 milljörðum króna sem er sama fjárhæð og hrein ný íbúðalán frá lífeyrissjóðum til heimila námu í desembermánuði.

Alls tóku heimilin ný verðtryggð lán að fjárhæð 17,7 milljörðum króna en uppgreiðslur óverðtryggðra lána eru þó enn meiri en nýjar lántökur, þótt munurinn hafi minnkað á síðustu mánuðum. Alls voru 9,7 milljarðar króna af óverðtryggðum lánum greidd upp í desember umfram ný útlán en að meðaltali hafa uppgreiðslur heimila á slíkum lánum verið 13 milljörðum króna umfram ný útlán á mánuði síðustu tólf mánuði.

Megnið af nettó uppgreiðslunum, eða 8,3 milljarðar króna, voru frá bönkunum. Lífeyrissjóðirnir hófu mun síðar að bjóða upp á óverðtryggð lán og því er mun lægra hlutfall útistandandi íbúðalána óverðtryggt hjá þeim samanborið við bankana.

Alls munu óverðtryggð íbúðalán að andvirði 272 milljarða króna⁸ koma til vaxtaendurskoðunar í ár eða um 10% af heildarútlánum allra heimila. HMS telur þessa vaxtaendurskoðun munu ná til 9 til 10 þúsund heimila. Hingað til hafa heimilin endurfjármagnað slík lán með því að færa sig yfir í verðtryggð lán að miklu leyti en verðtryggðir vextir hafa hækkað á sama tíma og óverðtryggðir vextir hafa lækkað. Uppgreiðslur óverðtryggðra lána næstu misseri mun ráðast af getu heimila til að ráða við aukna greiðslubyrði af nafnvaxtalánum.

Hrein ný íbúðalán fjármálastofnana til heimila í fyrra námu 156 milljörðum króna og jukust um 18% milli ára sé miðað við fast verðlag. Líkt og fram kom í upphafi skýrslunnar voru gefnir út 13.141 kaupsamningar á síðasta ári sem er rúmlega 42% fjölgun frá árinu 2023. Íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð hefur fjölgað hraðar en íbúðum í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð síðustu misseri, líkt og meðal annars hefur verið komið inn á í fyrri mánaðarskýrslum. Hafa ber hugfast að útlán til þessara aðila eru ekki inni í framangreindum tölum.

Þar að auki höfðu uppkaup fasteignafélagsins Þórkötlu áhrif til lækkunar á útlánum til heimila en á móti hafa lán til fyrirtækja í þjónustu tengdri fasteignafélögum aukist vegna Þórkötlu. Sér í lagi jukust útlánin til fyrirtækja í þjónustu tengdri fasteignafélögum í maímánuði 2024, en þá nam aukningin um 28 milljörðum. Þar vegur þungt flokkunartilfærsla frá lánum heimila til fyrirtækja í tengslum við sölu Grindvíkinga á fasteignum sínum til fasteignafélagsins Þórkötlu á síðasta ári.

Sparnaður heimila jókst á nýliðnu ári en innlán heimila vega þar þyngst. Innlán heimila hafa aldrei verið meiri að nafnvirði og eru nú um 1.700 milljarðar króna sem samsvarar um 16,3% aukningu milli desembermánaða 2023 og 2024. Á sama tíma hefur hægt á vexti útlána til heimila síðustu misseri en hrein ný útlán til heimila voru rúmum fimmtungi lægri á fjórða ársfjórðungi 2024 samanborið við þriðja ársfjórðung.

Markaðsaðilar gera ráð fyrir að raunvextir lækki úr 4% í 3% á næstu tólf mánuðum. Lægri nafn- og raunvextir munu lækka greiðslubyrði óverðtryggðra og verðtryggðra húsnæðislána, sem getur stuðlað að áframhaldandi sterkri og mögulega aukinni eftirspurn á húsnæðismarkaði.

Bygg­ing­ar­mark­að­ur

Alls komu 387 nýbyggðar íbúðir inn á markað á landinu öllu í janúar, og eru þær mun fleiri en á sama tíma í fyrra. Rúmur helmingur nýrra íbúða eru í Reykjavík og Hafnarfirði.

Hægt er að skoða nálgast rauntímaupplýsingar um íbúðir í byggingu á nýuppfærðu mælaborði íbúða í byggingu á heimasíðu HMS. Ný uppfærsla á mælaborðinu aðgreinir byggingaráform frá íbúðum sem eru raunverulega í byggingu, en samkvæmt mælaborðinu eru um 6.450 íbúðir í byggingu á landinu öllu þessa stundina.

Tvisvar á hverju ári stendur HMS að talningu íbúða í byggingu á landinu öllu. Í talningunni er lagt mat á framvindu hverrar íbúðar í þeim tilgangi að fá betri yfirsýn yfir stöðu og framgang íbúðauppbyggingar í landinu og hvenær áætlað er að íbúðir komi á markað. Í kjölfar íbúðatalningar í september 2024 spáði HMS því að 2.897 íbúðir yrðu fullbúnar á árinu 2025. HMS mun uppfæra spá sína um fjölda fullbúinna íbúða árin 2025 og 2026 í næsta mánuði út frá nýrri talningu stofnunarinnar á íbúðum í byggingu.

Skipu­lags­mál, hátt vaxta­stig og sam­skipti við sveit­ar­fé­lög­in helstu áskor­an­ir bygg­ing­ar­að­ila

HMS fundaði nýlega með byggingaraðilum til að ræða stöðu, áskoranir og tækifæri þeirra á húsnæðismarkaði. Umræðendur að þessu sinni voru tíu stærstu byggingaraðilarnir sem höfðu byggt íbúðir sem uppfylltu skilyrði til þess að vera fjármagnaðar með hlutdeildarlánum.

HMS mun birta nánari greiningu á svörum byggingaraðilanna í næstu viku. Markmið HMS er að kortleggja sameiginlegan vanda sem byggingariðnaðurinn stendur frammi fyrir og varpa ljósi á þær hindranir sem geta staðið í vegi fyrir húsnæðisuppbyggingu hérlendis.

Samkvæmt byggingaraðilunum eru helstu atriðin sem standa í vegi fyrir aukinni uppbyggingu eftirfarandi:

1.      Ófyrirsjáanlegir skipulagsferlar og of lítið lóðaframboð

2.      Opinber gjöld og kostnaðarhækkanir

3.      Þröngir skipulagsskilmálar og kvaðir um stærð íbúða

4.      Fjármögnun og vaxtakostnaður

Byggingaraðilar nefndu ófyrirsjáanlega skipulagsferla og of lítið framboð af byggingarlóðum sem helstu áskorunina í uppbyggingu íbúða. Samkvæmt þeim væru tafir á deiliskipulagsvinnu, langur afgreiðslutími sveitarfélaga og óstöðug stefnumótun sem ylli óvissu og meiri kostnað við uppbyggingu.

Gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum voru einnig talin hindra uppbyggingu. Þar nefndu byggingaraðilar að gjöldin sem innt væru af hendi vegna þjónustu sveitarfélaga væru í sumum tilvikum ekki í samræmi við kostnað sveitarfélaganna við að veita þjónustuna.

Aðrar áskoranir sem nefndar voru eru kvaðir á stærð íbúða í skipulagi sveitarfélaga, en byggingaraðilarnir telja kvaðirnar leiða til þess að fleiri stærri íbúðir séu byggðar heldur en eftirspurn sé eftir á markaði þessa stundina.

Einnig nefndu byggingaraðilarnir að vaxtahækkanir undanfarin ár hefðu haft veruleg áhrif á fjármögnun nýbygginga. Samkvæmt byggingaraðilunum hefðu mörg fyrirtæki hægt á nýjum verkefnum vegna hækkandi fjármögnunarkostnaðar.

Yfir níu af hverj­um tíu íbúð­um í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu eru fjöl­býl­is­í­búð­ir

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru um 63% allra íbúða sem eru í byggingu þessa stundina staðsettar á höfuðborgarsvæðinu, um 21% í sveitarfélögum í nágrenni þess og 16% annars staðar á landinu. Um 80% íbúða í byggingu á landinu eru í fjölbýlum og 20% í sérbýlum.

Af 4.013 íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu eru 93,2% íbúða í fjölbýli. Tæplega helmingur þeirra er í Reykjavík og um fjórðungur í Hafnarfirði. Tæplega 600 fjölbýlisíbúðir eru í byggingu í Garðabæ og 400 í Kópavogi. Af þeim er 1.181 fjölbýlisíbúð minni en 80 fermetrar og því er um þriðjungur fjölbýlisíbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu 80 fermetrar eða minni. Það er álíka hlutfall og er meðal fullbúinna íbúða á höfuðborgarsvæðinu.

Ákall um minni íbúðir hefur verið mikið undanfarna áratugi samhliða breyttri lýðfræðilegri samsetningu þjóðarinnar. Fjölskyldustærðir fara minnkandi og einstaklingsheimilum fjölgar. Bæði byggingaraðilar og skipulagsyfirvöld virðast hafa lagt meiri áherslu á byggingu á minni íbúðum. Þá hefur hækkandi fasteigna- og lóðaverð einnig haft sitt að segja um þessa þróun.

Lesa má úr myndinni hér að ofan að færri fjölbýlisíbúðir bæði minni en 60 fermetrar og stærri en 100 fermetrar eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu samanborið við fullbúnar íbúðir. Útlit er því fyrir að hlutdeild fjölbýlisíbúða á stærðarbilinu 60-100 fermetrar komi til með að vaxa þegar þær íbúðir í fjölbýli sem nú eru í byggingu á höfuðborgarsvæðinu verða orðnar fullbúnar og koma á markað.

Bygg­ing­ar­geir­inn stærri hluti af hag­kerf­inu nú en áður

Samhliða vaxandi umfangi byggingarmarkaðar hefur fjöldi starfsfólks í byggingariðnaði og mannvirkjagerð einnig aukist, en um 18.700 manns störfuðu í greininni í desember 2024. Nokkuð hægðist á vexti þeirra sem starfa í greininni í fyrra en starfsfólki í byggingariðnaði og mannvirkjagerð fjölgaði um 4,1% í fyrra eftir að hafa vaxið um 14% og 7,3% á árunum 2022 og 2023⁹.

Alls voru 220.600 einstaklingar starfandi á íslenskum vinnumarkaði í desember 2024 og fjölgaði um 1,9%. Fjölgun starfsfólks í byggingariðnaði var þannig meiri en meðaltal hagkerfisins og byggingargeirinn þannig stærri hluti af hagkerfinu nú en áður. Leita þarf aftur til áranna 2006 til 2008 til að finna tímabil þar sem byggingargeirinn var stærri hluti af hagkerfinu en nú.

Fjárfesting í íbúðarhúsnæði var um 12,7% hærri að nafnvirði á fyrstu 9 mánuðum ársins 2024 samanborið við sama tímabil 2023. Þó ber að nefna að uppbygging íbúðarhúsnæðis var einungis um þriðjungur af heildarfjárfestingu á byggingarmarkaði árið 2023. Í því samhengi vinnur einungis hluti þeirra sem starfar í byggingariðnaði og mannvirkjagerð að íbúðauppbygginu, en erfitt er að segja til um hvernig fjöldinn skiptist.

Uppbygging á byggingarmarkaði er háð aðkomu innflutts vinnuafls og hefur hlutdeild útlendinga í byggingariðnaði vaxið síðastliðinn áratug. Frá miðju ári 2018 hefur hlutfall innflytjenda í byggingariðnaði verið yfir 30% en frá 2009 til og með 2015 hafði hlutfallið verið undir 20%. Síðastliðna tólf mánuði hefur starfsmönnum í byggingariðnaði fjölgað um 412 og þar af eru ríflega tveir af hverjum þremur nýjum starfsmönnum innflytjendur, eða 277 starfsmenn. Innflytjendur eru nú 35% allra starfandi í byggingariðnaði en til samanburðar eru þeir 23,7% allra starfandi á vinnumarkaði.

Enn er útlit fyrir að töluverð eftirspurn sé eftir starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð en lausum störfum í greininni fjölgaði um 200 milli fjórða ársfjórðungs áranna 2023 og 2024. Hlutfall lausra starfa í byggingariðnaði jókst um 0,8 prósentustig á sama tímabili. Til samanburðar fækkaði lausum störfum í hagkerfinu í heild um 870 á milli ára á fjórða ársfjórðungi og hlutfall lausra starfa dróst saman um 0,4 prósentustig. Er það til marks um minni spennu á vinnumarkaði almennt.

Í hagkerfinu í heild fjölgaði starfandi fólki á vinnumarkaði um 4.500 á fjórða ársfjórðungi 2024 samanborið við fjórða ársfjórðung 2023 en hlutfall starfandi af mannfjölda stóð nánast í stað vegna fjölgunar fólks á vinnufærum aldri.

Fyr­ir­tækj­um í bygg­ing­ar­iðn­aði fjölg­ar á milli ára

Fleiri fyrirtæki starfa í byggingariðnaði í upphafi þessa árs samanborið við upphaf árs 2024. Þetta má lesa út úr tölum Hagstofu um nýskráningar og gjaldþrot fyrirtækja í atvinnurekstri.

Gjaldþrotum í byggingargeira fækkaði um fjórðung í fyrra, en 228 fyrirtæki í byggingargeira urðu gjaldþrota árið 2024, samanborið við 302 gjaldþrota fyrirtækiárið 2023. Nýskráð fyrirtæki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð voru alls 537 og fækkaði þeim um 81 fyrirtæki milli ára. Nýskráningum fyrirtækja í byggingariðnaði umfram gjaldþrot árið 2024 fækkaði því örlítið milli ára og voru 309 samanborið við 316 árið 2023.

Flestar nýskráningar fyrirtækja í atvinnurekstri í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð. Nýskráðum fyrirtækjum í öllum atvinnurekstri fækkaði um 4% milli ára á sama tíma og gjaldþrotum fækkaði um 30% Nýskráningar allra fyrirtækja umfram gjaldþrot árið 2024 voru 2.525 samanborið við 2.297 árið 2023.

Myndin hér að ofan sýnir nýskráningar og gjaldþrot fyrirtækja í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð á ári hverju á tímabilinu 2008 til 2024. Frá árinu 2013 hafa nýskráningar verið fleiri en gjaldþrot sem bendir til þess að fyrirtækjum hafi fjölgað í greininni ár frá ári.

Lands­mönn­um fjölg­ar hæg­ar en und­an­geng­in ár

Árið 2024 voru aðfluttir umfram brottflutta rúmlega 4 þúsund talsins og skýrist það að mestu leyti af miklum fjölda aðflutts vinnuafls. Flutningsjöfnuður íslenskra ríkisborgara var neikvæður í fyrra, og jafnframt var árið í fyrra átjánda árið á öldinni þar sem fleiri íslenskir ríkisborgarar fluttu frá landinu en til þess.

Á meðfylgjandi mynd má sjá aðflutta umfram brottflutta á tímabilinu 2011-2024. Samkvæmt henni fluttu töluvert fleiri einstaklingar til landsins en frá landinu á tímabilinu 2016-2017. Á árunum 2019-2021 hægðist svo á fjölgun aðfluttra umfram brottflutta, meðal annars vegna takmarkaðra umsvifa í skugga heimsfaraldurs. Samhliða viðspyrnu í ferðaþjónustu og auknum umsvifum í byggingariðnaði tók aðfluttum umfram brottflutta að fjölga á ný, þá einna helst meðal erlendra ríkisborgara sem sinna stórum hluta starfa í þeim atvinnugreinum. Nýjar tölur frá Hagstofu benda svo  til þess að hægst hafi á fólksfjölgun á ný á allra síðustu misserum.

HMS áætlar íbúðaþörf út frá mannfjöldaspá Hagstofunnar en mannfjöldaspáin byggir á líkönum um frjósemi, dánartíðni og búferlaflutninga.

Mannfjöldaþróun undanfarin ár hefur verið umfram það sem gert var ráð fyrir í mannfjöldaspá Hagstofunnar. Á tímabilinu 2017-2024 fjölgaði íbúum á Íslandi um
2,1% á hverju ári að meðaltali.

Töluvert munar á fjölda aðfluttra umfram brottflutta í fyrra miðað við árin þar á undan. Þegar hægir á fólksfjölgun verður þörf á færri nýjum íbúðum þar sem eftirspurn eftir húsnæði verður minni en ella. Undanfarin ár hefur mikil fólksfjölgun verið ráðandi þáttur í eftirspurn eftir húsnæði en sveiflur þar á skapa óvissu um framtíðarþörf fyrir húsnæði.

Út­lit fyr­ir að láns­fjár­mögn­un fram­kvæmda­að­ila verði dýr­ari

Til stendur að innleiða nýja reglugerð á bankamarkaði á þessu ári sem gæti haft talsverð áhrif á lánamarkað. Stefnt er að því að innleiða breytingar á svokallaðri CRR reglugerð í íslensk lög. Breytingarnar verða til þess að áhættuvog á framkvæmdalán mun hækka og þar af leiðandi kalla á meiri eiginfjárbindingu banka sem veita slík lán.

Þegar frumvarpsdrögin voru sett inn í samráðsgátt stjórnvalda í haust bárust um þau tvær umsagnir, þar á meðal umsögn frá Samtökum fyrirtækja í fjármálaþjónustu (SFF). Í umsögn SFF er bent á að kröfur um eigið fé verktaka og framkvæmdaaðila sem taka slík lán verða hækkaðar úr 20% í 35%. Á heildina mun þetta verða til þess að hækka útlánsvexti vegna meiri eiginfjárbindingar. Vakin er athygli á því í umsögninni að fæstar fasteignaframkvæmdir sem ráðist hefur verið í á undanförnum árum með bankafjármögnun hefðu uppfyllt þetta skilyrði¹⁰.

Breytingarnar munu þannig hafa áhrif á framkvæmdalán banka til uppbyggingar íbúðarhúsnæðis og að öllu öðru óbreyttu mun byggingarkostnaður hækka vegna dýrari lánsfjármögnunar. Hætta er á því að framboð af nýbyggingum dragist saman vegna hertra skilyrða um eiginfjármögnun.

Í síðustu mánaðarskýrslu var bent á að hægt hafi á útlánaaukningu til byggingaraðila en ný útlán banka að frádregnum upp- og umframgreiðslum til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar námu samtals um 37,6 milljörðum króna á árinu 2024 samanborið við 58,6 milljarða króna árið 2023. Ólíklegt er að það megi rekja til aukinna endurgreiðslna eins og raunin var árin 2020 og 2021 þar sem vaxtastig er enn hátt og búist er við lækkun vaxta á næstu misserum.

Gatna­gerð­ar­gjald á með­al­stórri fjöl­býl­is­í­búð hækk­ar um 1,4 millj­ón í Reykja­vík

Gatnagerðargjöld í Reykjavíkurborg munu hækka um allt að 90% samkvæmt samþykkt borgarstjórnar. Hækkunin nemur 85% á íbúðir í fjölbýlishúsi, 33% á raðhús og 38% á atvinnuhúsnæði. Í greinargerð með tillögunni segir að nauðsynlegt sé að hækka gjaldstofninn þar sem núverandi tekjur af gatnagerðargjöldum standa ekki undir kostnaði af gatnagerð og viðhaldi gatna og gatnamannvirkja. Hækkunin samsvarar 1,4 milljónum króna fyrir 80 fermetra íbúð eða 89% hækkun á núverandi gjaldi.

Hækkun gatnagerðargjalda mun fela í sér aukinn byggingarkostnað og mun hafa neikvæð áhrif á afkomu byggingarfyrirtækja. Verði hækkunin til þess að byggingaraðilar telji ný uppbyggingarverkefni vera óarðbær gæti hún dregið úr íbúðauppbyggingu og þar af leiðandi stuðlað að minna framboði íbúða í framtíðinni.

Stöð­ug­ur vöxt­ur í Kópa­vogs­bæ

Nú stendur yfir vinna húsnæðissviðs HMS við endurskoðun á húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna fyrir árið 2025 en sveitarfélögin áttu að vera búin að staðfesta nýja húsnæðisáætlun í lok janúarmánaðar. Eitt þeirra sveitarfélaga sem búið er að staðfesta endurskoðun á húsnæðisáætlun sveitarfélagsins er Kópavogur en sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir 2.714 íbúðir á næstu fimm árum til að tryggja nægt framboð.

Áætlað er að íbúum Kópavogs fjölgi um 4.086 manns á næstu 5 árum, sem er fjölgun um 10,4%. Til samanburðar hefur íbúum í sveitarfélaginu fjölgað um 4.352 frá árinu 2020 eða um 11,6%. Samkvæmt húsnæðisáætluninni er gert ráð fyrir að þörf verði fyrir um 1.572 íbúðir á næstu 5 árum þ.e. 314 íbúðir á ári. Til samanburðar þá hefur fullbúnum íbúðum í Kópavogi fjölgað að meðaltali um 303 á ári síðastliðin 5 ár.

Samkvæmt síðustu talningu HMS voru 718 íbúðir í byggingu í september 2024. Fjöldi íbúða í byggingu er því í takt við þá íbúðaþörf sem sveitarfélagið áætlar að það standi frammi fyrir á næstu tveimur árum en nauðsynlegt að nýjar framkvæmdir fari af stað svo ekki verði frekari samdráttur í fjölda í búða í byggingu í Kópavogsbæ.