Kólnað hefur á fasteignamarkaði undanfarin misseri. Íbúðaverð hefur lækkað að raunvirði og kaupsamningum hefur fækkað á milli ára. Rétt rúmlega 800 kaupsamningum um íbúðarhúsnæði var þinglýst í febrúarmánuði 2026 og fækkaði þeim því um 8% á milli ára. Nú þegar hefur 971 kaupsamningi verið þinglýst í marsmánuði, og því eru kaupsamningar á fyrsta ársfjórðungi nú um 12% færri en á sama tíma í fyrra.

Þetta er meðal þess sem kemur fram í nýjustu mánaðarskýrslu HMS sem kom út í síðustu viku. Í henni kemur einnig fram að framboð íbúða til sölu heldur áfram að aukast en í byrjun apríl voru um 6.200 íbúðir til sölu á landinu öllu og hafði þeim þá fjölgað um tæplega 30% á einu ári.

Á húsnæðisdegi HMS sem haldinn var síðastliðinn miðvikudag kom fram að viðbúið sé að eftirspurn eftir íbúðum verði undir íbúðaþörf meðan vextir eru háir, en hér má lesa um húsnæðisdaginn og nálgast upptöku af fundinum.

Hlut­deild nýrra íbúða­lána á breyti­leg­um vöxt­um lækk­aði úr 49% í 9% milli ára

Það hægði á umsvifum á íbúðamarkaði í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu svokallaða um miðjan október í fyrra. Í framhaldinu gerðu flestar lánastofnanir hlé á afgreiðslu íbúðalána af ýmsum gerðum, sér í lagi lána með breytilegum vöxtum.

Eins og sjá má á myndinni hér að neðan var fjárhæð lána á breytilegum vöxtum innan við 9% af nýjum lánum í janúar síðastliðnum, en um helmingur lána var á breytilegum vöxtum í janúar 2025.

Munar þar mest um hlutdeild verðtryggðra lána á breytilegum vöxtum sem hefur dregist verulega saman eftir vaxtadóminn vegna skerts framboðs af slíkum lánum. Um það bil 30% nýrra fasteignalána til heimila í hverjum mánuði höfðu verið á breytilegum verðtryggðum vöxtum fyrir vaxtadóminn, en í kjölfar hans hefur hlutdeildin snarlækkað og í janúar síðastliðnum var hún komin undir 4%. 

Þó svo að lána­fram­boð bank­anna hafi aukist á ný eft­ir að hafa ver­ið tak­mark­að í kjöl­far vaxta­dóms­ins er framboðið þó áfram minna en áður og vextir nýrra verðtryggðra íbúðalána eru að jafnaði hærri nú en fyrir dóminn sem hefur áhrif á eftirspurn eftir íbúðakaupum.  

Í fyrsta skipti í rúm 3 ár ná óverð­tryggð lán aft­ur yf­ir­hönd­inni

Hrein ný óverðtryggð lántaka heimila nam 5,6 milljörðum króna í febrúar en hrein ný verðtryggð lántaka heimila nam 4,1 milljarði króna og var það í fyrsta sinn í þrjú ár sem heimilin tóku ný óverðtryggð lán fyrir hærri fjárhæð en ný verðtryggð lán, umfram uppgreiðslur.

Könnun Gallup á verðbólguvæntingum fyrirtækja og heimila sem framkvæmd var í febrúar og mars sýnir vænt verðbólga heimila á fyrsta ársfjórðungi þessa árs hafi hækkað í 5%, sem er prósentustigi hærra en mælingin á síðasta ársfjórðungi 2025. Vænt verðbólga eftir fimm ár hækkaði einnig úr 4% í 4,3% milli mælinga. Verðbólga hafði mælst umfram væntingar í desember, janúar og febrúar á meðan óverðtryggðir vextir hækkuðu ekki sem gæti að einhverju leyti skýrt færslu heimila yfir í óverðtryggð lán í febrúar.

Hafa ber hugfast að lántölurnar sem hér er fjallað um eru tveggja mánaða gamlar og að stýrivextir voru hækkaðir í mars. Í kjölfarið hækkuðu stóru viðskiptabankarnir þrír breytilega óverðtryggða vexti sína um 0,25%, en nánar má lesa um vaxtabreytingar í mars í aprílskýrslu HMS.