Leigjendur þurfa að safna lengur fyrir fyrstu útborgun á íbúð heldur en á árunum 2017-2021. Greining HMS bendir til þess að barnlaus pör séu fljótust að safna, en að það geti tekið 11 ár fyrir einstaklinga og 18 ár fyrir einstæða foreldra að safna fyrir útborgun á lítilli íbúð á höfuðborgarsvæðinu.

Ein­stæð­ir for­eldr­ar hátt í tvo ára­tugi að safna fyr­ir út­borg­un

Á myndinni hér að neðan má sjá áætlaðan fjölda ára sem það tæki einstaklinga, barnlaus pör og einstæð foreldri með eitt barn að safna fyrir útborgun á lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu í ár samanborið við fyrri ár. Tíminn styttist þó ef einstaklingar nýta sér heimild til skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar til íbúðakaupa.

Miðað við forsendur greiningarinnar eru einstaklingar rúmlega 11 ár að safna fyrir útborgun með eigin sparnaði, en um sjö ár sé séreignarsparnaði einnig ráðstafað til íbúðakaupa. Barnlaus pör eru öllu sneggri að safna fyrir útborgun eða um 1,7 ár með eigin sparnaði en 1,4 ár með séreignarsparnaði.

Vænni staða barnlausra para skýrist af samspili hærri heimilistekna og þess aukna hagræðis sem sambúð hefur í för með sér fyrir heimilisreksturinn, sér í lagi hvað varðar neysluútgjöld og húsaleigu.

Staða einstæðra foreldra er aftur á móti talsvert erfiðari, en samkvæmt gefnum forsendum tæki það einstæð foreldri um 18 ár að safna fyrir útborgun á lítilli fjölbýlisíbúð á höfuðborgarsvæðinu. Nýting heimildar til skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar til íbúðakaupa myndi stytta tímann niður í 8,8 ár. Án húsnæðis- og barnabóta myndi einstæða foreldrið í dæminu þó safna skuldum.

Söfn­un­ar­tím­inn styttri en árið 2023 en lengri en á ár­un­um 2017-2021

Líkt og sjá má á myndinni að ofan tekur það allar fjölskyldugerðir lengri tíma að safna fyrir útborgun í dag en það tók þær árin 2017, 2019 og 2021. Þetta skýrist að hluta til af því að hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda var lækkað úr 90% niður í 85% árið 2022. Fyrstu kaupendur þurfa því að safna hærra hlutfalli af kaupverði íbúða til þess að geta keypt sér íbúð í dag samanborið við fyrir 2022.

Það hefur þó ekki síður áhrif hvað íbúðaverð hefur hækkað mikið undanfarin ár. Laun hafa ekki náð að halda í við verðhækkanir á fasteignamarkaði auk þess sem áætluð útgjöld heimilanna í dæminu hafa hækkað meira en tekjur þeirra frá 2017.

Á milli áranna 2023 og 2025 hefur tíminn sem það tekur að safna fyrir útborgun þó styst, en á þeim tíma hafa tekjur hækkað meira en bæði íbúðaverð og neysluútgjöld samkvæmt þeim forsendum sem miðað er við.

Geta spar­að á bil­inu 44 til 467 þús­und krón­ur á mán­uði

Greining HMS byggir á ýmsum forsendum, m.a. um íbúðaverð, ráðstöfunartekjur, neysluútgjöld, húsaleigu og húsnæðis- og barnabætur. Á meðfylgjandi mynd má sjá áætlaðar tekjur, útgjöld og mánaðarlegan sparnað einstaklinga, barnlausra para og einstæðra foreldra í ár.

Tekjur fyrir skatt miðast við neðri fjórðungsmörk dreifingar heildarlauna fullvinnandi fólks fyrir árið 2024, uppreiknað fram í ágúst 2025 samkvæmt vísitölu launa. Gert er ráð fyrir að einstaklingar safni viðbótarlífeyrissparnaði og leggi fyrir 4% af heildarlaunum sínum til viðbótar við venjulegt skylduiðgjald í lífeyrissjóð.

Útgjöld samanstanda af neysluútgjöldum og húsaleigu. Neysluútgjöld taka mið af framfærsluviðmiði umboðsmanns skuldara og húsaleiga tekur mið af markaðsleigu fyrir tveggja herbergja leiguíbúð á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt leiguverðsjá HMS. Fyrir einstakling er miðað við 40-70 fermetra íbúð en fyrir einstætt foreldri og barnlaus hjón er miðað við 60-90 fermetra íbúð. Þá er gert ráð fyrir að einstaklingar fái greiddar húsnæðisbætur og að einstæð foreldri fái greiddar hvoru tveggja húsnæðis- og barnabætur.

Miðað við framangreindar forsendur má áætla að einstaklingar geti lagt um 70 þúsund krónur til hliðar á mánuði, barnlaus pör um 467 þúsund krónur og einstæð foreldri einungis 44 þúsund krónur.

Samkvæmt kaupverðsjá HMS var meðalfermetraverð á 60-90 fermetra fjölbýlisíbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 851 þúsund krónur í september. Því má gera ráð fyrir að slík íbúð kosti í kringum 64 milljónir króna. Hámarksveðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda er 85% samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands sem þýðir að fyrstu kaupendur þurfa að safna 9,6 milljónum króna til að eiga fyrir útborgun á lítilli íbúð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu.

Fyrirvari

Við túlkun á niðurstöðum framangreindrar greiningar er rétt að hafa nokkur atriði í huga. Í fyrsta lagi miðast neysluútgjöld við framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara, sem eru skammtímaviðmið. Viðmiðin hafa verið gagnrýnd fyrir að vera of lág og endurspegla þannig ekki raunverulegan framfærslukostnað. Ekki var unnt að styðjast við neysluviðmið félags- og húsnæðismálaráðuneytisins þar sem þau eru í endurskoðun og hafa ekki verið uppfærð frá því í október 2019.

Í öðru lagi er ekki reiknað með tryggingariðgjöldum öðrum en bílatryggingum auk þess sem ekki er sérstaklega gert ráð fyrir útgjöldum vegna rafmagns og hita. Í þriðja lagi er gert ráð fyrir að barn einstæðs foreldris sé á grunnskólaaldri og því ekki gert ráð fyrir sérstökum útgjöldum tengdum dagvistun eða leikskólagjöldum. Í fjórða lagi er ekki tekið tillit til væntrar íbúðaverðsþróunar á söfnunartíma né ávöxtunar á sparnað. Í ljósi alls framangreinds skulu niðurstöður greiningarinnar túlkaðar sem varfærið mat á þeim tíma sem það tekur að safna fyrir útborgun.