Vísitala leiguverðs hækkaði um 8,2 prósent á milli júlímánaða á föstu verðlagi og hefur einnig hækkað hraðar en fasteignaverð. Vísitalan byggir á leigusamningum um markaðsleigu, en slíkir samningar eru um það bil aðeins helmingur allra leigusamninga í Leiguskrá HMS.

Markaðsleiga vísar til leigusamninga um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni. Almenn leiga vísar til almenna íbúðakerfisins, en þar má finna leiguhúsnæði sem ekki er rekið á markaðsforsendum, svo sem íbúðir hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum og sveitarfélögum.

Mik­ill mun­ur á al­mennri leigu og mark­aðs­leigu

Á myndinni hér að neðan má sjá dreifingu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir báða hluta markaðarins. Dreifingin sýnir skýran mun á milli markaðsleigu og almennrar leigu. Almenn leiga er mun þéttari, þar sem flestir samningar eru á verðbilinu 120 til 230 þúsund krónur á mánuði. Markaðsleiga hefur mun jafnari dreifingu yfir stærra verðbil, þar sem flestir samningar eru á bilinu 200 til 350 þúsund krónur á mánuði.

Mikill munur er á milli þessara tveggja hluta leigumarkaðarins. Dreifingin á almennri leigu sýnir að verðið er að mestu leyti innan tiltölulega þröngs bils, en þar ákvarðast leiguverð ekki af markaðslegum forsendum. Á meðan dreifingin á markaðsleigu er breiðari og spannar hærra verðbil, sem endurspeglar markaðsforsendur þar sem rekstur leiguíbúðanna er á hagnaðarforsendum.

Hærri kostn­að­ur, fjölg­un íbúða og Air­bnb hækk­ar leigu

Nokkrar ástæður gætu legið að baki skarprar hækkunar á markaðsleigu á síðustu misserum. Á framboðshlið markaðarins ber helst að nefna aukinn fjármagnskostnað leigusala og fjölgun Airbnb-íbúða, á meðan eftirspurn eftir leiguíbúðum er mikil vegna örrar fólksfjölgunar.

Fjármagnskostnaður leigusala sem húsnæðiseiganda hefur aukist mikið síðustu ár auk þess sem ýmis annar kostnaður sem fylgir því að eiga húsnæði hefur hækkað og í því samhengi má nefna tryggingar, fasteignagjöld og viðhald sem hefur leitt til hærri markaðsleigu að öllu öðru óbreyttu. Með hærri fjármagnskostnaði má búast við hærra leiguverði, þar sem færri leigusalar sjá sér fært að leigja út á óbreyttu verði.