Á höfuðborgarsvæðinu er hvorki hægt að tala um seljendamarkað né kaupendamarkað á undanförnum mánuðum, sé tekið mið af mælikvarða á samningsstöðu seljenda á fasteignamarkaði, sem gefur vísbendingu um „hita“ markaðarins. Þetta kemur fram í greiningu sem HMS hefur unnið upp úr gögnum frá fasteignasölum.

Heit­ur eða kald­ur fast­eigna­mark­að­ur?

Oft er talað um að fasteignamarkaðurinn sé ýmist heitur eða kaldur. Þegar talað er um að markaðurinn sé heitur er alla jafna átt við að það sé mikið um að vera á markaðnum og mögulegir kaupendur séu hlutfallslega margir samanborið seljendur. Á heitum markaði seljast fasteignir hratt og gjarnan yfir ásettu verði vegna mikillar samkeppni um eignir til sölu. Við slíkar aðstæður er samningsstaða seljenda sterk og markaðurinn oft sagður vera seljendamarkaður.

Á köldum fasteignamarkaði er hins vegar lítið um að vera og kaupendur eru hlutfallslega fáir samanborið við seljendur. Við slíkar aðstæður er sölutími langur, undirboð algeng og samningsstaða seljenda fremur veik. Þá er gjarnan talað um kaupendamarkað.

Mæli­kvarði á samn­ings­stöðu selj­enda

Upplýsingar um sölutíma, auk tíðni og umfang undirboða á fasteignamarkaði geta gefið vísbendingu um samningsstöðu seljenda og þar af leiðandi um „hitastig“ markaðarins. Upplýsingarnar má einnig nota til að smíða nokkurs konar hitamælikvarða fyrir fasteignamarkaðinn. Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun á samningsstöðu seljenda á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2017 til dagsins í dag, þar sem há gildi tákna sterka samningsstöðu seljenda en lág gildi tákna veika samningsstöðu seljenda.

Líkt og myndin gefur til kynna var samningsstaða seljenda töluvert sterk á fyrri hluta árs 2017 áður en hún tók að veikjast á síðari hluta þess árs. Segja má að um kaupendamarkað hafi verið að ræða frá upphafi árs 2018 fram að upphafi árs 2020, en á þeim tíma var gildi mælikvarðans undir miðju.

Selj­end­ur með öll völd á mark­aði um mitt ár 2022

Samningsstaða seljenda batnaði svo snarlega samhliða lækkun stýrivaxta á árinu 2020 og náði hámarki um mitt ár 2022 þegar gildi mælikvarðans var mjög nálægt efri mörkum. Á þeim tíma var meðalsölutími rétt um 22 dagar og í kringum 60 prósent eigna seldust yfir ásettu verði. Segja má að seljendur hafi verið með yfirhöndina á markaðnum allt frá haustmánuðum ársins 2020 fram á haustmánuði ársins 2022.

Frá miðju ári 2022 tók samningsstaða seljenda að veikjast á ný í kjölfar þess að taumhald peningastefnunnar var hert og þrengt var að lánamöguleikum einstaklinga. Á árinu 2023 ríkti mikið jafnvægi á milli samningsstöðu kaupenda og seljenda, áður en samningsstaða seljenda styrktist aftur og var nokkuð sterkari en samningsstaða kaupenda fram að síðasta ársfjórðungi 2024.

Mark­að­ur­inn hvorki á valdi kaup­enda né selj­enda síð­ustu mán­uði

Gildi mælikvarðans á allra síðustu mánuðum hefur verið mjög nálægt miðju sem bendir til þess að samningsstaða seljenda og kaupenda sé um það bil jafn sterk og því sé hvorki um að ræða seljendamarkað né kaupendamarkað á höfuðborgarsvæðinu um þessar mundir.

Bakgrunnsupplýsingar

Mælikvarðinn sem reiknaður er hér að ofan er úr greininni To Sell or Not to Sell: Measuring the Heat of the Housing Market eftir Paul E. Carillo sem birtist í tímaritinu Real Estate Economics árið 2013. Formúlan fyrir mælikvarðann er eftirfarandi:

Þar sem θ táknar samningsstöðu seljenda, d táknar hlutfall eigna sem seldust undir ásettu verði,  рₗ táknar meðaltal ásetts verðs (í logra),  рₘ táknar meðalsöluverð (í logra), og T táknar meðalsölutíma í dögum.  r er daglegur afvöxtunarstuðull og hefur hér verið gefið gildið 0,0001 sem jafngildir um 3,7% á ársgrundvelli og Φ er fasti sem mælir að hve miklu leyti kaupendur bregðast við breytingum á umfangi undirboða (eða yfirboða) og hefur hér verið gefið gildið 8, í samræmi við Carillo et al. (2015). Þróun mælikvarðans yfir tíma er óháð vali á gildi fyrir Φ þó það hafi áhrif á stig mælikvarðans.

Heimildir:
Carillo, P. E. (2013). To sell or Not to Sell: Measuring the Heat of the Housing Market. Real Estate Economics, 41(2), 310-346. https://doi.org/10.1111/reec.12003

Carillo, P. E., Wit, E. R., & Larsson, W. (2015). Can Tightness in the Housing Market Help Predict Subsequent Home Price Appreciation? Evidence from the United States and the Netherlands. Real Estate Economics, 43(3), 609-651. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12082