Hér að neðan má finna nokkra lærdómspunkta sem taka má frá málinu og gott er að hafa í huga við skipulagsgerð.

Ef fallist er á athugasemd þarf að gera breytingar til samræmis

Í kynningu á tillögu að deiliskipulagi frístundabyggðar Heiðarbæjar bárust athugasemdir. Í svörum sveitarfélagsins  var fallist á nokkrar framkomnar athugasemdir. Þrátt fyrir það voru engar breytingar gerðar á fyrirliggjandi skipulagstillögu. ÚUA taldi það verulegan annmarka á málsmeðferð skipulagstillögunnar að samsvarandi breytingar og boðaðar voru í umræddum svörum hafi ekki verið gerðar á skipulagstillögunni áður en hún var send til Skipulagsstofnunar og auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnar­tíðinda.

Ekki er fortakslaus skylda að sýna byggingarreiti lóða í deiliskipulagi

Í uppdrætti deiliskipulagsins var ákveðið að taka út byggingarreiti þeirra lóða sem voru nær stofn- eða tengivegum en 100m og eða nær vatni en 50m. ÚUA féllst á að það hafi verið í lagi, það er að ekki sé „fortakslaus skylda“ að sýna byggingarreiti í deiliskipulagi. Með hliðsjón af  ákvæðum í gr. 5.3.2.5 og gr. 5.3.2.14 í skipulagsreglugerð um fjarlægðarmörk bygginga frá stofn- og tengivegum og vötnum og þar sem innviðaráðuneytið hafði hafnað beiðni um undanþágu frá reglugerðarákvæðunum var sveitarfélögunum því heimilt að sýna ekki byggingarreiti á öllum lóðum.

Ekki er hægt að gera efnislegar breytingar á samþykktum og birtum skipulagsgögnum

Sveitarfélögin töldu að þau gætu lagfært skipulagsuppdrátt eða skipulagsgreinargerð á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. ÚUA benti á að það ætti einungis við um „bersýnilegar villur“. Efnislegar breytingar verði ekki gerðar á samþykktum og birtum skipulagsgögnum nema að undangenginni málsmeðferð sem fer fram á grundvelli skipulagslaga.

Málefnalegt er að afmarka lóðir í ákveðinni fjarlægð frá strandlengjunni

Mörk lóða við Þingvallavatn voru dregin 25 metra frá strandlengjunni. Í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að það hafi verið gert vegna mikilvægis strandlengjunnar sem útivistarsvæðis og til að tryggja aðgengi almennings að henni. ÚUA taldi það málefnalegt sjónarmið að afmarka lóðir í ákveðinni fjarlægð frá strandlengjunni til að tryggja aðgengi almennings að henni.

Gæta þarf að skilmáli um heildarflatarmál leiði ekki til mismununar milli lóðahafa.

Í greinargerð deiliskipulagsins er því m.a. lýst að heildarflatarmál frístundahúss skuli ekki vera meira en 3% af stærð lóðar en þó ekki meira en 250 fermetrar. Einnig kemur fram að þar sem lóðir séu undir hálfum hektara að stærð megi heildarflatarmál frístundahúss ekki vera meira en 5% af stærð lóðarinnar. Skipulagsákvæðið leiðir til þess að í ákveðnum tilvikum geta lóðir undir stærðarmörkum haft stærri frístundahús á sinni lóð heldur en lóðir sem eru yfir mörkunum. T.d. er lóð nr. 29 samkvæmt skipulaginu 4.717 fermetrar að flatarmáli og má heildarflatarmál frístundahúss á lóðinni því vera 236 fermetrar, en lóð nr. 13 er 5.121 fermetrar og má heildarflatarmál frístundahúss á henni vera 154 fermetrar.

ÚUA telur að ofangreind tilhögun sé ekki rökstudd nánar í greinargerðinni og verður að telja að í því felist mismunun milli lóðahafa sem ekki er að sjá að byggi á málefnalegum sjónarmiðum.

Hættumatslínur úr staðbundnu mati skulu sýndar á uppdrætti aðalskipulags

Árið 2024 vann Veðurstofa Íslands að staðbundnu hættumati vegna gerðar þess deiliskipulags sem hér um ræðir. Með hættumatinu var afmarkað hættusvæði í flokki A sem var svo fært inn á deiliskipulagsuppdrátt með hættumatslínu. Sú lína var ekki færð inn í aðalskipulag sveitarfélaganna. Að mati ÚUA var deiliskipulagið því  í ósamræmi við aðalskipulag.

Úrskurð ÚUA má lesa í heild sinni hér

Deiliskipulagstillögu má sjá hér