Enn hægir á fasteignamarkaði

Í apríl seldust aðeins 531 íbúðir á landinu öllu miðað við árstíðaleiðréttar tölur, samanborið við 610 í mars. Þriggja mánaða meðaltal yfir fjölda kaupsamninga dróst nokkuð saman eftir að hafa verið tiltölulega stöðugt í 5 mánuði þar á undan.

Á höfuðborgarsvæðinu voru útgefnir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði aðeins 321 miðað við árstíðaleiðréttar tölur. Þótt kaupsamningar hafi verið fleiri en í febrúar hefur þeim fækkað síðan þá þegar leiðrétt er fyrir árstíðabundnum sveiflum og hafa þeir ekki verið færri á þann mælikvarða síðan í febrúar 2011.

Enn virðist hægja meira á sölu nýrra íbúða en þeirra sem eldri eru en í maí var hlutdeild nýrra íbúða af seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu aðeins um 9,9% miðað við þriggja mánaða meðaltal en til samanburðar var það 15,5% í maí í fyrra og 19,5% í maí 2021.

Dregur úr verðhækkunum

Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% milli apríl og maí miðað við vísitölu íbúðaverðs. Þar af hækkaði verð á íbúðum í fjölbýli um 0,3% en verð á sérbýli um 1,9%. Verð á sérbýli hefur nú hækkað um 4,9% á undanförnum 3 mánuðum en það hafði lækkað  frá október síðastliðnum fram til febrúar og því er 12 mánaða breyting svipuð fyrir sérbýli og fjölbýli, eða 9,3% og 8,7%.

Vísitala paraðra viðskipta segir hins vegar örlítið aðra sögu um hvernig íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur þróast að undanförnu. Í byrjun síðasta árs voru vísitölurnar tvær nánast á pari en þegar leið á vorið hægði mun meira á hækkun vísitölu paraðra viðskipta heldur en á hinni hefðbundnu vísitölu íbúðaverðs. Frá áramótum hefur vísitala paraðra viðskipta lækkað um 0,4% en vísitala íbúðaverðs hækkað um 3,2%. Vísitala paraðra viðskipta er ekki eins næm fyrir breyttri samsetningu seldra íbúða og gefur þróun hennar til kynna að vísitala íbúðaverðs hafi mögulega ofmetið hækkun íbúðaverðs undanfarin misseri.

Óverðtryggðir vextir íbúðalána rjúfa 10% múrinn

Nú þegar bankarnir hafa brugðist við síðustu stýrivaxtahækkun eru breytilegir óverðtryggðir vextir á fyrsta veðrétti hjá þeim nú á bilinu 10,25-10,50%. Svo háir hafa vextir ekki verið frá því að HMS fór að safna gögnum um vexti í ársbyrjun 2010 og mögulega ekki frá því að farið var að bjóða uppá óverðtryggð íbúðalán í einhverjum mæli.

Hrein ný íbúðarlán til heimila halda áfram að dragast saman og námu aðeins 2,9 ma.kr. í apríl miðað við 8,2 ma.kr. í mars. Hrein ný útlán hafa ekki verið svo lítil á núverandi verðlagi síðan í apríl 2014 ef undanskilin eru ársbyrjun 2015 og 2016 þegar leiðréttingin og séreignarsparnaðarúrræði skekkja myndina. Hrein ný verðtryggð útlán námu 5,0 ma.kr. en óverðtryggð útlán voru neikvæði um 2,0 m.kr. Í febrúar voru hrein ný óverðtryggð útlán neikvæð í fyrsta sinn ef horft er fram hjá leiðréttingunni en þá voru þau aðeins neikvæð um 390 m.kr. og svo voru þau jákvæð í mars um 960 m.kr. Að öllum líkindum er þetta til marks um að heimilin séu farin að færa sig úr óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð vegna hárra stýrivaxta.