Nýr möguleiki við fasteignakaup hefur komið fram á síðustu vikum þar sem sjóðir á vegum byggingarfyrirtækja taka þátt í íbúðarkaupum einstaklinga. Leiðin hefur ýmsa kosti og galla, en hún léttir á greiðslubyrði kaupenda á kostnað eignamyndunar þeirra.

Úrræðið er einungis í boði fyrir íbúðir í nýbyggingum, sem eru almennt dýrari en aðrar sambærilegar íbúðir. Tilvonandi kaupendum dugar þá 10% útborgun og 65-70% lántaka á móti 20-25% framlagi fjárfestingarsjóðanna.

Leigugreiðslur kaupenda geta verið umtalsverðar

Fjárfestingarsjóðurinn innheimtir leigu fyrir afnot af hlut sínum í fasteigninni sem nemur 5% af framlagi hans til fasteignakaupanna á ári. Leigan er verðtryggð, skuldfærist mánaðarlega og ber verðbætur frá gjalddaga fram að greiðsludegi. Leigan er þó ekki greidd mánaðarlega, heldur er hún gerð upp við sölu fasteignar eða lok sameignarsamnings, að hámarki 10 árum frá kaupdegi. Uppsöfnuð leiga að 10 árum liðnum getur numið verulegum fjárhæðum. Ef gert er ráð fyrir 2,5% verðbólgu á ári, nemur uppsöfnuð leiga fyrir 70 milljón króna íbúð tæplega 9 milljónum króna.

Leiga fellur hins vegar niður að fullu ef raunverðsþróun íbúðaverðs er óhagstæð og söluvirði stendur ekki undir uppgreiðslu eftirstöðva fasteignaláns við uppgjör samnings. Það gerist þó ekki fyrr en allt eigið fé kaupanda er uppurið. Kaupandi mun því tapa öllu sínu eigin fé, að meðtalinni upphaflegri útborgun, áður en sjóðurinn gefur eftir nokkurn hluta af uppsafnaðri leigu við lok samnings.

Fyrirkomulagið gæti dregið úr greiðslubyrði og aukið kaupgetu

Kaupstuðningur sjóðs við íbúðakaup gæti því dregið úr greiðslubyrði kaupenda á samningstímanum og þar með auðveldað þeim aðgengi að fasteignamarkaðnum. Þegar upp er staðið er eignamyndun hins vegar hægari og heildarkostnaður hærri en ef hefðbundið íbúðalán væri tekið í stað kaupstuðnings, þar sem hluta af greiðslum er í raun frestað til uppgjörs samnings.

Kaupendur eru því almennt betur settir án kaupstuðnings sjóðs ef þeir hafa möguleika á því að fjármagna íbúðakaup sín með hefðbundinni lántöku. Hafi einstaklingar hins vegar ekki kost á því getur stuðningur sjóðs hugsanlega auðveldað þeim að eignast eigið húsnæði og þannig skapað þeim aukið húsnæðisöryggi.

Hér að neðan er fjallað ítarlega um þetta nýja fyrirkomulag við íbúðakaup.

Sex bygg­ing­ar­að­il­ar hafa stofn­að fjár­fest­inga­sjóði

Nýlega hafa sex byggingaraðilar stofnað fjárfestingasjóði sem kaupa og selja eigin fasteignir.

Sjóðirnir bjóða allt að 20-25% stuðning við kaup á íbúðum úr smiðju þeirra byggingaraðila sem standa þeim að baki. Allir sjóðirnir eru hýstir og reknir af eignarstýringarfélaginu Stefni, sem er hluti af samstæðu Arion banka. Sjóðirnir virðast allir vera reknir með sama fyrirkomulagi og styðjast við sömu skilmála. Aparta Iceland ehf. er þjónustuaðili Stefnis og er tengiliður kaupenda við sjóðina.

Ein­göngu í boði fyr­ir vald­ar nýj­ar íbúð­ir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Kaupstuðningur fjárfestingarsjóðanna takmarkast við nýjar óseldar íbúðir í þeirra eigu. Í ljósi þess að úrræðinu er að miklu leyti sérstaklega beint að fyrstu kaupendum er vert að draga fram að nýjar íbúðir eru að jafnaði dýrari en aðrar íbúðir.

Frá ársbyrjun 2016 hefur fermetraverð seldra fjölbýlisíbúða í nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu verið að meðaltali 14% hærra en fermetraverð annarra seldra fjölbýlisíbúða á svæðinu. Í því samhengi má líta svo á að hluti af kaupstuðningi fjárfestingasjóðanna gangi upp í að greiða verðálag sem lagt er á íbúðir í nýbyggingum.

Lág­marks­út­borg­un 10% af kaup­verði með eða án stuðn­ings

Lágmarksútborgun til kaupa á íbúðarhúsnæði er sú sama, hvort sem stuðnings fjárfestingarsjóðs nýtur við eða ekki. Íbúðakaupendur þurfa að lágmarki að eiga 10% af kaupverði til að njóta stuðnings fjárfestingarsjóða.

Frá og með 31. október rýmkaði Seðlabankinn reglur um hámark veðsetningarhlutfalls úr 85% í 90% fyrir fyrstu kaupendur. Með þeim breytingum er lánveitendum heimilt að veita fyrstu íbúðakaupendum allt að 90% lán og þeir þyrftu því eingöngu að eiga 10% af kaupverði til útborgunar við hefðbundin fasteignakaup. Landsbankinn og Íslandsbanki bjóða fyrstu kaupendum allt að 90% lán, að ákveðnum skilyrðum uppfylltum, en aðrir lánveitendur hafa ekki auglýst hærri veðhlutföll á lánum sínum til fyrstu kaupenda. Í mörgum tilfellum þurfa fyrstu kaupendur því í raun að eiga 15% af kaupverði til útborgunar við hefðbundin fasteignakaup.

Með stuðningi fjárfestingarsjóðs léttist aftur á móti mánaðarleg greiðslubyrði kaupenda af fasteignaláni þar sem einungis þarf að taka lán fyrir 70% af kaupverði í stað 90% ef sjóðurinn leggur til 20% hlut og eigið fé kaupanda er 10%.

Sjóð­ur­inn tek­ur þátt í kostn­aði við meiri hátt­ar við­hald

Þrátt fyrir að sjóðurinn sé meðeigandi í fasteigninni hefur kaupandi full yfirráð yfir keyptri eign og stendur undir öllum gjöldum tengdum rekstri hennar. Sjóðurinn greiðir engu að síður hlut í fasteignagjöldum í samræmi við eignarhlut sinn í fasteigninni.

Kaupendur taka á sig kostnað sem tengist daglegu viðhaldi eignarinnar, meðal annars húsfélagsgjöld. Sjóðurinn tekur hins vegar þátt í kostnaði vegna framkvæmda sem húsfélag samþykkir, í hlutfalli við eignarhlut sinn.

Allar breytingar á eigninni sem teljast ekki til eðlilegs viðhalds eru á kostnað kaupanda. Áður en ráðist er í slíkt viðhald eða framkvæmdir ber kaupanda að afla skriflegs samþykkis frá sjóðnum. Sjóðnum er þó óheimilt að synja um slíkt samþykki án réttmætrar ástæðu.

Kaup­end­ur greiða af­nota­gjald af eign­ar­hlut sjóðs­ins í fast­eign sinni

Kaupendur þurfa að greiða leigu fyrir afnot af hlut sjóðsins í fasteigninni, sem nemur 5% af framlagi sjóðsins til fasteignakaupanna á ári. Leigan er verðtryggð, skuldfærist mánaðarlega og ber verðbætur frá gjalddaga fram að greiðsludegi.

Leigan greiðist þó ekki mánaðarlega, heldur er hún gerð upp við sölu fasteignar eða lok sameignarsamnings, að hámarki 10 árum frá kaupdegi. Uppsöfnuð leiga að 10 árum liðnum getur numið verulegum fjárhæðum. Sem dæmi má nefna að uppsöfnuð leiga af 20% eignarhlut sjóðs í 70 m.kr. íbúð nemur tæplega 9 m.kr. eftir 10 ár, ef gert er ráð fyrir að verðbólga verði 2,5% á ári allt tímabilið. Meiri verðbólga leiðir til þess að leigufjárhæðin hækkar, líkt og sjá má í töflunni hér að neðan. Þess má þó geta að leiga sem hlutfall af söluvirði lækkar með hækkandi raunvirði íbúðarinnar.

Leigan fellur niður í heild sinni ef söluandvirði eignarhluta einstaklingsins stendur ekki undir greiðslu eftirstöðva íbúðaláns. Hins vegar fellur leigan aðeins niður að hluta til ef eigið fé kaupanda við sölu er lægra en uppsöfnuð ógreidd leiga. Þannig mun einstaklingurinn tapa öllu sínu eigin fé, að meðtalinni upphaflegri útborgun, áður en sjóðurinn gefur eftir nokkurn hluta af uppsafnaðri leigu við lok samnings.

Líkja má kaup­stuðn­ingi sjóða við ein­greiðslu­lán

Eingreiðslulán, eða kúlulán, er tegund lána þar sem afborganir eru ekki greiddar af láninu fyrr en í lok lánstímans þegar allur höfuðstóllinn er greiddur í einni greiðslu. Vextir eru stundum greiddir reglulega á lánstímanum en í öðrum tilvikum er þeim bætt við höfuðstólinn og þeir greiddir til baka við lok lánstímans samhliða höfuðstólnum.

Kaupstuðningi fjárfestingasjóða við íbúðakaup má líkja við eingreiðslulán þar sem höfuðstóll og vextir eru greiddir í einni greiðslu við lok lánstíma. Líta má svo á að tekið sé eingreiðslulán fyrir 20-25% af kaupverði íbúðar á 5% verðtryggðum vöxtum. Höfuðstóll lánsins breytist þó í takt við þróun íbúðaverðs, fremur en vísitölu neysluverðs. Í þeim tilvikum sem íbúðaverð helst stöðugt að raunvirði, er hægt að líkja kaupstuðningnum við hefðbundið verðtryggt eingreiðslulán. Ef íbúðaverð hækkar umfram almennt verðlag hækkar höfuðstóllinn meira en á hefðbundnu verðtryggðu eingreiðsluláni yfir lánstímann. Verði aftur á móti raunverðslækkun á íbúðaverði á tímabilinu hækkar höfuðstóllinn minna en á hefðbundnu verðtryggðu eingreiðsluláni.

Tökum dæmi um 14 milljón króna eingreiðslulán til 10 ára með framangreindum skilmálum. Gerum ráð fyrir að verðbólga sé 2,5% allt tímabilið og að íbúðaverð hækki um 2% að raunvirði. Að tíu árum liðnum nemur endurgreiðsla eingreiðslulánsins alls tæplega 31 milljón króna. Til samanburðar væri heildarendurgreiðsla á 10 ára verðtryggðu jafngreiðsluláni með 5% vöxtum rúmlega 20 milljónir króna. Ef gert er ráð fyrir 30 ára lánstíma á verðtryggðu jafngreiðsluláni sem greitt er upp eftir 10 ár næmi heildargreiðsla tæplega 25 milljónum króna.

Eingreiðslulánið er því talsvert dýrara en jafngreiðslulánið, hvort sem litið er til skemmri eða lengri lánstíma. Ástæðan er sú að féð er í raun fengið að láni til lengri tíma, þar sem lántaki greiðir ekkert inn á höfuðstólinn á lánstímanum. Öll lánsfjárhæðin ber því vexti og verðbætur allan lánstímann í tilviki eingreiðslulána. Í þessu samhengi er vert að nefna að ofangreindur samanburður tekur ekki tillit til tímavirðis peninga.

Kaupstuðningur fjárfestingasjóða er þó ekki lán í eðli sínu, þar sem sjóðurinn er skráður sem meðeigandi að fasteigninni meðan á samningstíma stendur og greiðir m.a. hluta af opinberum gjöldum og viðhaldi.

Tak­mörk­uð eigna­mynd­un með stuðn­ingi fjár­fest­inga­sjóðs

Tökum dæmi um þrjá einstaklinga sem kaupa sér íbúð á sama tíma. Einstaklingur A kaupir 70 milljóna króna íbúð með stuðningi fjárfestingasjóðs sem leggur til 20% af kaupvirði íbúðarinnar, eða 14 milljónir króna. Einstaklingurinn leggur til 10% eigið fé, sem nemur 7 milljónum króna, og tekur íbúðalán fyrir 70% af kaupvirði eignarinnar, eða 49 milljóna króna lán. Hann greiðir jafnframt leigu fyrir afnot af eignarhlut fjárfestingasjóðsins sem nemur 5% kaupvirði eignarhlutar sjóðsins á ári. Leigan er verðtryggð, skuldfærist mánaðarlega og ber verðbætur frá gjalddaga þar til hún er greidd.

Einstaklingur B kaupir sambærilega íbúð án stuðnings fjárfestingasjóðs. Kaupverð er 70 milljónir króna, einstaklingurinn leggur til 10% eigið fé og tekur 90% íbúðalán. Eigið fé er þá 7 milljónir og lánsfjárhæð 63 milljónir króna.

Einstaklingur C kaupir ódýrari íbúð án stuðnings fjárfestingasjóðs. Fjárhagsstaða einstaklings C er sú sama og einstaklings A. Hann leggur til 7 milljónir króna í eigið fé og getur staðið undir greiðslu á 49 milljóna króna láni. Hann getur því keypt íbúð sem kostar 56 milljónir króna, með 87,5% lántöku.

Gerum nú ráð fyrir að allir einstaklingarnir geti tekið 30 ára verðtryggð lán með 5% verðtryggðum vöxtum sem eru fastir út lánstímann. Gerum jafnframt ráð fyrir því að verðbólga sé stöðug í 2,5% á ári og að íbúðaverð hækki um 2% að raunvirði á ári hverju.

Mánaðarleg greiðslubyrði einstaklinga A og C er sú sama, eða 263.584 kr. í upphafi, þar sem þeir taka sambærileg lán. Mánaðarleg greiðslubyrði einstaklings B er aftur á móti talsvert hærri, eða 338.894 kr. í upphafi. Þar sem um er að ræða verðtryggð lán og gert er ráð fyrir að verðbólga sé jákvæð allt tímabilið mun höfuðstóll lánanna hækka framan af og mánaðarlegar greiðslur hækka með.

Vert er að nefna að leiga hjá einstaklingi A skuldfærist mánaðarlega þó að hún sé ekki greidd fyrr en við uppgjör. Gjaldfallin leiga einstaklings A í lok fyrsta mánaðar eignartíma er rúmar 58 þúsund krónur. Ígildi greiðslubyrði einstaklings A er því í upphafi tæpar 322 þúsund krónur og hækkar með verðbólgu.

Gerum nú ráð fyrir að allir einstaklingarnir selji íbúðirnar sínar eftir 10 ár. Að gefnum forsendum um verðbólgu og raunverðsþróun íbúðaverðs munu einstaklingar A og B selja íbúðirnar sínar á rúmar 109 milljónir króna, en virði eignarhluta einstaklings A er aftur á móti rúmar 87 milljónir króna. Einstaklingur C selur íbúðina sína á rúmar 87 milljónir króna.

Greiða þarf upp eftirstöðvar íbúðalána með söluandvirði eignanna. Eftirstöðvar af lánum einstaklinga A og C eru um 51 milljón króna, en eftirstöðvar af láni einstaklings B eru tæpar 66 milljónir króna. Einstaklingur A þarf einnig að greiða tæpar 9 milljónir króna í leigu til fjárfestingasjóðsins fyrir afnot af eignarhlut sjóðsins í íbúðinni. Eftir uppgjör útistandandi lána og leigu standa eftir rúmar 27 milljónir króna hjá einstaklingi A, samanborið við tæpar 44 milljónir króna hjá einstaklingi B og rúmar 36 milljónir króna hjá einstaklingi C.

Hafa ber í huga að heildargreiðslur vegna íbúðalána eru ólíkar fyrir einstaklingana þrjá. Íbúðalán einstaklings B var 14 milljónum hærra en lán einstaklinga A og C, og einstaklingur B stóð því frammi fyrir nokkuð þyngri greiðslubyrði á tímabilinu. Á 10 ára eignartíma greiddu einstaklingar A og C samtals tæpar 36 milljónir króna vegna íbúðarláns, þar af rúmar 10 milljónir króna í afborganir af höfuðstól lánsins. Einstaklingur B greiddi aftur á móti rúmar 46 milljónir króna í heildina, þar af rúmar 13 milljónir króna í afborganir af höfuðstól.

Rétt er að líta á afborganir af höfuðstól íbúðalána sem eignarmyndun. Heildarkostnaður vegna íbúðalána jafngildir því heildargreiðslum að frádregnum afborgunum. Fyrir einstaklinga A og C nemur sá kostnaður rúmum 25 milljónum króna, en tæpum 33 milljónum króna fyrir einstakling B á 10 ára tímabilinu.

Ef kostnaðurinn er dreginn frá eigin fé einstaklinganna eftir uppgjör útistandandi lána og leigu standa eftir rúmar 2 milljónir króna hjá einstaklingi A, en rúmar 11 milljónir króna hjá bæði einstaklingum B og C.

Ef litið er til hreinnar eignar á 10 ára tímabili er eignamyndun með stuðningi sjóðs umtalsvert minni en ella. Eigið fé einstaklings A að 10 árum liðnum er rúmar 27 milljónir króna, samanborið við tæpar 44 milljónir króna hjá einstaklingi B og rúmar 36 milljónir króna hjá einstaklingi C. Sé hins vegar tekið tillit til þess kostnaðar sem einstaklingarnir hafa þurft að standa undir vegna fasteignaláns á tímabilinu, er staða einstaklinga B og C vænlegri en staða einstaklings A. Þrátt fyrir að einstaklingur A hafi talsvert lægri mánaðarlega greiðslubyrði en einstaklingur B vegur leigan þungt og þurrkar út hluta eignamyndunarinnar.

Að lokum er rétt að nefna að kaupstuðningur fjárfestingasjóða léttir á greiðslubyrði kaupenda á nýjum íbúðum á meðan á samningstíma stendur. Fyrirkomulagið getur þannig aukið möguleika þeirra á að komast inn á fasteignamarkað og aukið húsnæðisöryggi þeirra.