Viðsnúningur í umsvifum á byggingarmarkaði

Á framboðshlið húsnæðismarkaðarins eru blikur á lofti. Samkvæmt talningu Samtaka Iðnaðarins í mars síðastliðnum mældist talsverður samdráttur í íbúðum í byggingu, þá einkum á fyrstu byggingarstigum. Á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess voru um 5.400 íbúðir í byggingu eða um 11% færri íbúðir en vorið 2019 sem er mesti samdráttur sem hefur orðið frá árunum 2011-2012. Þá kemur fram að 42% færri íbúðir eru á fyrstu byggingarstigum á höfuðborgarsvæðinu samanborið við vortalninguna 2019.

Í sömu skýrslu er gert ráð fyrir að um 2.100 íbúðir verði fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum þess á árinu 2020. Fyrir ári var spáð að yfir 3.000 nýjar íbúðir yrðu tilbúnar til afhendingar á árinu en spá frá mars á þessu ári gerir ráð fyrir um 30% færri íbúðum eða 2100 talsins. Talningar fyrir Norðurland gefa hins vegar til kynna að umsvif hafi aukist í nýbyggingum þar en fjöldi íbúða á fyrstu byggingarstigum, stigum tvö og þrjú, jókst um 90% á milli ára en árið þar áður hafði mælst 60% samdráttur. Gert er ráð fyrir að fullbúnar íbúðir á svæðinu telji 221 í ár og 244 á næsta ári.

Íbúðafjárfesting dregst saman

Samkvæmt nýjustu spá Seðlabanka Íslands í maí mun draga úr íbúðafjárfestingu um 23% á árinu 2020 frá fyrra ári og mun íbúðarfjárfesting sem hlutfall af vergri landsframleiðslu lækka úr 5,6% í 4,7% á milli ára. Á árunum 2021-2022 gerir spá Seðlabankans ráð fyrir því að íbúðafjárfesting taki aftur við sér og aukist um 9,5% og 8,2% á milli ára. Vert er að taka fram að mikil óvissa ríkir um framvindu efnahagsmála á næstu árum.

Undanfarin fimm ár hefur íbúðarfjárfesting aukist ört og náði hámarki árið 2019 þegar hún nam nærri 170 milljörðum á verðlagi ársins 2020 og hefur ekki mælst hærri svo langt aftur sem gögn ná. Á árunum fyrir hrun var svipuð þróun í gangi. Íbúðafjárfesting fór að aukast upp úr aldamótum og náði hámarki árið 2007, á toppi þáverandi hagsveiflu. Skarpur viðsnúningur varð í íbúðfjárfestingu í kjölfar hrunsins en ládeyða var á byggingarmarkaði árin á eftir.

Þótt íbúðafjárfesting á verðlagi ársins 2020 hafi verið meiri árið 2019 heldur en árið 2007 þá var hún, sem hlutfall af vergri landsframleiðslu, nokkuð hærri þá en nú. Árið 2007 var íbúðafjárfesting 6,6% af VLF en árið 2019 stóð hlutfallið í 5,6%. Lægst var hlutfallið á árunum 2010 til 2015 þegar það var á bilinu 2,1%-2,9%. Spár Seðlabankans gera ráð fyrir að þetta sama hlutfall muni lækka og verði 4,7% fyrir árið 2020 en fari aftur hækkandi á næstu tveimur árum.

Mikilvægi áreiðanlegra gagna og áætlanagerðar

íbúðafjárfesting er veigamikill hluti af landsframleiðslu og er háð miklum sveiflum. Tölur um íbúðafjárfestingu geta verið ónákvæmar og segja einungis hluta af sögunni sem torveldar áætlanagerð. Talningar Samtaka iðnaðarins hafa lengi vel verið einu áreiðanlegu upplýsingarnar um hversu mikið íbúðarhúsnæði er í byggingu hverju sinni en hvorki talningin né tölur um fjárfestingu gefa mynd af því hvað nákvæmlega er verið að byggja hverju sinni. Byggingageirinn hefur mikil áhrif á langtímaþróun á fasteigna- og leigumarkaði sem aftur hefur áhrif á getu fólks til þess að verða sér um húsnæði við hæfi. Því er mikilvægt að stöðunni á byggingarmarkaði séu gerð góð skil.

Með betri upplýsingagjöf frá aðilum sem starfa í byggingargeiranum má stuðla að bættri áætlanagerð sem getur stutt við það markmið að jafna sveiflur á byggingarmarkaði. Með aukinni notkun byggingargáttar, sem er rafrænt gagnasafn fyrir upplýsingar um mannvirki og mannvirkjagerð, er stefnt að hægt verði með einfaldari og skilvirkari hætti en áður, að nálgast upplýsingar um nákvæmlega hvað er í byggingu hverju sinni. Þannig verður hægt að fá skýrari mynd af stöðunni á húsnæðismarkaði og stuðla að því að byggt verði í samræmi við metna þörf næstu ára. Til þess að svo geti orðið er nauðsynlegt að byggingargáttin sé tekin í notkun af sem flestum hlutaðeigandi aðilum.

Skortur á húsnæði í nánustu framtíð

Ef fram heldur sem horfir og fullbúnum íbúðum og íbúðum á fyrstu byggingarstigum heldur áfram að fækka, eru líkur á að skortur á íbúðum myndist á allra næstu árum þegar hagkerfið tekur við sér á ný. Raunin er sú að í gegnum tíðina hafa sveiflur á byggingarmarkaði verið talsvert meiri en í hagkerfinu í heild. Þegar uppsveifla er í hagkerfinu er að jafnaði meiri uppsveifla í byggingariðnaði og þegar hagkerfið tekur að kólna þá verður niðursveiflan meiri. Tölur benda til þess að það sé að gerast núna, og eins í síðustu hagsveiflu.

Íbúðatalning SI fór fram rétt áður en kórónuveiran hafði náð mikilli útbreiðslu. Þrátt fyrir það hefur ekki orðið viðlíka samdráttur í byggingu íbúðarhúsnæðis síðan 2011 og líkt og greint er frá hér á undan eru spár SI um fullbúnar íbúðir fyrir 2020 og 2021 fremur svartar sé miðað við fyrri spár. Staðan í hagkerfinu er um margt ólík nú en í hruninu 2008. Nú er vaxtastig mun lægra og aðgengi að fjármagni ágætt sem hefur örvandi áhrif á fasteignamarkaðinn og eignir heimila og fyrirtækja hafa ekki dregist jafn mikið saman. Því er ekki við búið að eftirspurn eftir húsnæði falli jafn mikið eða samdrátturinn vari jafn lengi og þá.

Gangi spár SI eftir er því mögulegt að fjölgun íbúða nái ekki að halda í við íbúðaþörfina og jafnvel gæti farið svo að umfram eftirspurn myndist á ákveðnum íbúðum sem gæti leitt til verðhækkana. Í þessu samhengi gætu hlutdeildarlánin, sem félags- og barnamálaráðherra kynnti á blaðamannafundi í síðustu viku, spilað veigamikið hlutverk til örvunar á uppbyggingu hagkvæmra íbúða sem gætu mætt þessari þörf að hluta. Hlutdeildarlánin gætu þar af leiðandi jafnað sveiflur í byggingariðnaði og þannig orðið mikilvægt verkfæri við hagstjórn.