Yf­ir­verð og sölu­tími í sept­em­ber

Hlutfall íbúða sem selst yfir ásettu verði hefur farið hratt lækkandi frá því í júní síðastliðnum en eins og fram hefur komið í undanförnum mánaðarskýrslum er það merki um minnkandi eftirspurnarþrýsting í kjölfar undanfarnar hækkanir stýrivaxta og annarra aðgerða Seðlabankans. Hlutfallið mældist 30,2% á landinu öllu í september síðastliðnum samanborið við 38,9% í ágúst og 46,6% í júlí.

Á höfuðborgarsvæðinu seldust 32,8% íbúða yfir ásettu verði en hlutfallið fór hæst í 65,3% í apríl. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hefur einnig dregið úr því að íbúðir seljist yfir ásettu verði en í september mældist hlutfall þeirra 22,0% samanborið við 30,0% í ágúst. Í júlí síðastliðnum hafði met verið slegið þegar 40,5% íbúða seldust yfir ásettu verði. Annars staðar á landsbyggðinni seldust 26,9% íbúða yfir ásettu verði september.

Um þessar myndir er lítill munur á sérbýli og fjölbýli þegar kemur að yfirverði en á höfuðborgarsvæðinu seldust 32,1% íbúða í fjölbýli yfir ásettu verði samanborið við 36,2% sérbýla en á landsbyggðinni seldust 21,1% íbúða í fjölbýli yfir ásettu verði en 26,9% sérbýla.

Ef yfirverð íbúða fyrir fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu er greint niður á vikur má sjá að í síðustu tvær vikurnar í september seldist mun lægra hlutfall íbúða á yfirverði en í fyrri hluta mánaðarins eða á bilinu 24-24,5% samanborið við 32,8-37,5% sem gefur til kynna að íbúðum sem fer á yfirverði fari enn fækkandi. Frá því að fasteignaverðhækkanir fóru á flug í upphafi síðasta árs hefur það aðeins gerst einu sinni áður að þetta hlutfall hefur mælst undir 25% miðað við vikuleg gögn. Þó ber að hafa í huga að hlutfall yfirverðs getur sveiflast talsvert á milli vikna og að gildin fyrir síðustu vikurnar gætu tekið breytingum eftir því sem þinglýsingum vindur fram.

Eitt af fyrstu vísbendingum sem kom fram um þann viðsnúningur á sér stað á fasteignamarkaði þegar hlutfall íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu sem seldust hátt yfir ásettu verði lækkaði skarpt saman á milli aprílmánaðar og maímánaðar eða úr 35,3% í 25,1%. Það hlutfall hefur haldið áfram að dragast hratt saman og mældist 7,5% í september. Fyrir árið í fyrra hafði það þó aldrei mælst meira en 5,8% þannig að það eru enn fleiri íbúðir að seljast yfir ásettu verði heldur en hefur að jafnaði tíðkast.

Algengast er að íbúðir seljist yfir ásettu verði á Seltjarnarnesi og í Mosfellsbæ en óalgengast í Hveragerði og Árborg sé miðað við meðaltal síðustu þriggja mánaða. Mest hefur dregið úr að íbúðir séu seldar yfir ásettu verði í Garðabæ. Í flestum sveitarfélögum eru þó tiltölulega fáir kaupsamningar á hverjum tíma og sveiflur geta verið nokkuð miklar á milli mánaða. Þessi samanburður er því að mestu til gamans gerður.

Litl­ar breyt­ing­ar á sölu­tíma íbúða á milli mán­aða

Meðalsölutími íbúða sem seldust á höfuðborgarsvæðinu í september var 40,3 dagar á höfuðborgarsvæðinu sem er litlu minna en í ágúst þegar hann var 41,1 dagur. Meðalsölutíminn lengdist hins vegar á milli mánaða í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins úr 40,6 dögum á ágúst í 46,3 daga í september en annars staðar á landsbyggðinni styttist hannúr 74,4 dögum í 73 daga.

Vegna mikils flökts á milli mánaða getur verið gott að horfa á þróun á 90 daga meðaltali á sölutíma íbúða. Það hefur verið á milli 40 og 41,4 dagar á höfuðborgarsvæðinu allt frá því í byrjun ágúst á meðan það var um 42,5 dagar stóran hluta af júlí en það fór lægst í 35,6 daga í lok apríl.

Meðalsölutíminn styttist á milli mánaða bæði á meðal nýrri og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu en breytingin var þó óveruleg. Sölutíminn á eldri íbúðum var 38,8 dagar í september en fór minnst í 32,8 daga í mars og hefur því lengst markvert á undanförnum mánuðum þrátt fyrir að hafa nú farið niður á við á milli mánaða.

Meðalsölutíminn hefur verið að styttast fyrir íbúðir í fjölbýli frá því í maí síðastliðnum og þrátt fyrir að vera nokkuð yfir metinu þá var hann styttri en hann hafði nokkurn tímann mælst fyrir árið 2021 en mælingar ná aftur til 2013. Hins vegar er gott að hafa í huga að í ágúst og september jókst framboð auglýstra íbúða hratt sem gefur til kynna að sölutími er líklegur til að lengjast á næstu mánuðum.