Í nýrri skýrslu um stöðu og þróun húsnæðismála sem kom út samhliða húsnæðisþinginu þann 27. janúar síðastliðinn birtust niðurstöður á nýju mati hagdeildar HMS á íbúðaþörf til ársins 2040. Skýrsluna má nálgast hér.

Niðurstöðurnar benda til þess að frá árinu 2016 hafi óuppfyllt íbúðaþörf farið vaxandi hér á landi og að um áramótin 2020-2021 hafi vantað um 3.200-4.850 íbúðir til að mæta undirliggjandi þörf heimilanna. Til að útrýma óuppfylltu íbúðaþörfinni og mæta eftirspurn framtíðar þarf samkvæmt spánni að byggja að meðaltali um 1.900 íbúðir á hverju ári til ársins 2040. Mögulegt væri að vinna upp þörfina á 10 árum ef byggðar yrðu um 3.000 íbúðir að meðaltali á ári hverju til ársins 2030.

Talsverð lækkun varð á óuppfylltri íbúðaþörf á milli ára en miðað við spá HMS er útlit fyrir að óuppfyllt íbúðaþörf muni aukast talsvert á næstu tveimur árum vegna þess að dregið hefur úr fjölda íbúða í byggingu. Líkur eru á að óuppfyllta þörfin verði svipuð árið 2023 og árið 2019 þegar hún var sem mest. Talsverður samdráttur hefur mælst í byggingu íbúða á fyrstu byggingarstigum sem gefur vísbendingu um að dregið gæti enn meira úr fjölda nýrra íbúða eftir um 1,5 - 2 ár. Ef framboð íbúða nær ekki að halda í við eftirspurnina getur það leitt til þrýstings á fasteigna- og leiguverð auk fjölgunar óleyfisíbúða, þ.e. atvinnuhúsnæði sem nýtt er til búsetu.

Óupp­fyllt íbúða­þörf

Með óuppfylltri íbúðaþörf er átt við að framboð íbúða sé ekki í samræmi við útreiknaða undirliggjandi þörf heimilanna miðað við mat á íbúafjölda, heimilisgerð og aldurssamsetningu, en ekki að samsvarandi íbúafjöldi sé húsnæðislaus eða í húsnæðishraki.

Mat á íbúðaþörf er nokkuð næmt fyrir forsendum og vegur mannfjöldaþróun þar mest. Einn af helstu óvissuþáttunum í mannfjöldaspánni er fjöldi aðfluttra umfram brottflutta. Á undanförnum áratug hefur erlendum ríkisborgurum fjölgað verulega, eða um 137% frá ársbyrjun 2010 fram á 3. ársfjórðung 2020. Á sama tíma hefur íbúum með íslenskan ríkisborgararétt fjölgað um 7%. Þannig er nær 60% af fjölgun fólks á landinu til komin vegna erlendra ríkisborgara. Sú þróun er líkleg til þess að halda áfram, en samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verða aðfluttir umfram brottflutta á bilinu 6-35 þúsund manns á árunum 2021-2025. Óvissa um þetta endurspeglast í há- og lágspá. Annar óvissuþáttur er hlutfall íbúða sem ekki eru í hefðbundinni notkun sem íbúðarhúsnæði, þar á meðal íbúðir í skammtímaleigu til ferðamanna en talsverð óvissa ríkir um þróun á þeim markaði á næstu árum.

Ef horft er til áranna 2021-2023 og miðað er við spá HMS um fjölgun íbúða á því tímabili eykst óuppfyllt íbúðaþörf um 700 íbúðir á milli áranna 2021 og 2022 og um 1.600 íbúðir á milli áranna 2022 og 2023. Útlit er fyrir að hún nái sömu hæðum og á árinu 2019 þegar hún var sem mest. Helsta ástæðan fyrir því að þörfin eykst á þessum árum er sú að fjölgun heimila er áætluð meiri en mat á fjölgun íbúða, auk þess sem gert er ráð fyrir að ferðamannaiðnaðurinn taki við sér og fleiri íbúðir rati aftur inn á skammtímaleigumarkað. Þetta gefur til kynna að byggja þurfi meira en núverandi spár gera ráð fyrir til að sporna við aukningu á óuppfylltri íbúðaþörf.

Íbúða­skort­ur og óleyf­is­bú­seta

Ef fram fer sem horfir eru líkur á að nokkur íbúðaskortur gæti myndast á næstu árum með tilheyrandi þrýstingi á fasteigna- og leiguverð. Á sama tíma er útlit fyrir að óleyfisíbúðum gæti fjölgað. Í könnun sem Slökkviliðið á höfuðborgarsvæðinu framkvæmdi á árinu 2017 komu fram skýrar vísbendingar um töluverða aukningu á óleyfisbúsetu á höfuðborgarsvæðinu. Í skýrslu vinnuhóps um umbætur á húsnæðismarkaði, sem nálgast má hér, kemur fram að SHS telur að ekki séu vísbendingar um að slík búseta hafi dregist saman á þessum þremur árum sem liðin eru frá síðustu könnun. Í skýrslunni kemur einnig fram að áætlaður fjöldi slíkra íbúða sé um 1.500 – 2.000 með um 5.000 – 7.000 íbúum á landinu öllu. Gert er ráð fyrir því að almennt sé fjöldi óleyfisíbúða á landsbyggðinni hlutfallslega lægri en á höfuðborgarsvæðinu, að mögulega Suðurnesjum undanskildum, en þar hefur fólksfjölgun verið hlutfallslega mest af öllum landshlutum á undanförnum árum og hlutfall innflytjenda einnig vaxið hratt.

Miðað við núverandi spár HMS til næstu ára um samdrátt í fjölda nýrra íbúða og aukningu á íbúðaþörf er líklegt að óleyfisíbúðum muni fjölga þegar íbúafjölgun eykst samhliða efnahagsbata vegna mögulegs skorts sem gæti myndast á leiguhúsnæði. Í kjölfarið gæti leiguverð farið hækkandi aftur sem gæti ýtt enn frekar undir fjölgun óleyfisbúsetu bæði vegna þess að hluti þess erlenda vinnuafls sem dvelst hér tímabundið kýs að búa í eins ódýru húsnæði og mögulegt er og auk þess sem aðrir hafa ekki efni á hárri leigu.