Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur og lán

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

HMS hélt fundi með tíu stærstu byggingaraðilum landsins. Markmið fundanna var að fá innsýn í stöðu, áskoranir og tækifæri byggingaraðila á húsnæðismarkaði, með það að leiðarljósi að kortleggja sameiginlegar áskoranir í greininni og varpa ljósi á þær hindranir sem geta hamlað uppbyggingu húsnæðis á viðráðanlegu verði. Í þessari samantekt eru helstu niðurstöður úr samtölunum dregnar fram.

Skipulagsmál og lóðaframboð - stærsta hindrunin í uppbyggingu

Samkvæmt byggingaraðilum er helsta áskorun þeirra of lítill fyrirsjáanleiki í skipulagsferlum. Tafir á deiliskipulagsvinnu, langur afgreiðslutími sveitarfélaga og óstöðug stefnumótun veldur óvissu og kostnaðarhækkunum. Byggingaraðilar lýstu því að:

Skipulagsbreytingar geti sett verkefni í uppnám. Ef óskað er eftir breytingum á samþykktu skipulagi getur það valdið margra mánaða töfum, jafnvel þótt breytingarnar væru smávægilegar og myndu bæta byggð.

Verslunarhúsnæði á neðri hæðum hækkar fasteignaverð. Þrátt fyrir að sveitarfélög geri kröfur um atvinnurými í íbúðabyggingum, selst það oft illa og endar sem viðbótarkostnaður fyrir íbúðakaupendur. Í mörgum tilfellum þar sem ekki er komist undan kröfu um atvinnustarfsemi í húsnæði í bland við íbúðir þá búast byggingaraðilar ekki við tekjum af atvinnurýminu og taka því mið af kostnaðinum sem hlýst af við uppbyggingu þess í ásettu söluverði íbúðanna.

Lóðaskortur er að miklu leyti tilbúinn vandi. Sveitarfélög úthluta ekki nægilega mörgum lóðum og þær sem eru í boði fara oft í hendur fjárfesta sem halda þeim án þess að byggja. Fjölmörg dæmi séu um að þegar loksins kemur að úthlutun lóðasvæða þá séu það oft á tíðum stærri byggingarreitir og kostnaður við gjöld sem innheimt eru strax við úthlutun lóðar er því einungis á færi fárra. Niðurstaðan verður þannig oft sú að lóðirnar enda í höndum fjárfesta sem síðar fyrst byggja íbúðir eða selja lóðirnar þegar ávöxtunin er orðin ásættanleg að þeirra mati.

Ósamræmi milli sveitarfélaga gerir áætlanagerð byggingaraðila erfiða. Mikill munur er á milli sveitarfélaga í skilvirkni á afgreiðslu erinda sem þeim berast. Það verður til þess að sumir byggingaraðilar forðast ákveðin svæði vegna þess að fyrirsjáanleiki er of lítill og áhættan of mikil vegna tafa sem geta myndast og þar af leiðandi bundið fjármagn þeirra í lengri tíma.

Að mati byggingaraðilanna hefur gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum veruleg áhrif á byggingarkostnað og ef mat þeirra er að hækkanir á gjaldtökum hafi neikvæð áhrif á afkomu sína geti það leitt til minna framboðs af nýbyggingum þegar fram sækir. Helstu atriði sem fram komu voru:

Há gjöld á nýbyggingar. Í mörgum tilfellum eru lóðagjöld, gatnagerðargjöld og innviðagjöld orðin mjög há. Í sumum sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins eru gjöldin orðin sambærilega há og í stærstu bæjarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu.

Gjöld sem eru ekki í samræmi við raunverulegan kostnað. Dæmi væru um að gatnagerðargjöld í þéttbýli séu ekki raunverulega notuð í gatnagerð eða uppbyggingu nýrra lóðasvæða, heldur einungis sem tekjuöflun fyrir viðkomandi sveitarfélag.

Seinkun á afgreiðslu eignaskiptasamninga og úttektum skapa viðbótarkostnað. Íbúðir geta verið tilbúnar til afhendingar, en ekki afhentar nýjum eigendum vegna óskilvirkrar stjórnsýslu í tengslum við afgreiðslu á eignaskiptasamningum eða öryggis- og lokaúttektum. Tafir á afgreiðslu seinkar afhendingu íbúða og frágangi á endanlegri fjármögnun þeirra sem veldur hærri fjármagnskostnaði sökum þess tíma sem afgreiðslan tekur.

Byggingaraðilar telja að sveitarfélög þurfi að huga að því hvernig hægt sé að draga úr kostnaði sem verður til vegna stjórnkerfisins sjálfs og hvernig megi ná fram skilvirkari afgreiðslu erinda.

Byggjum rétt og það sem markaðurinn kallar eftir

Sala nýrra íbúða síðustu mánuði hefur að mestu leyti ráðist af stærð og gerð íbúðanna, minni og hagkvæmari íbúðir seljast mun hraðar en þær stærri. Þessi þróun endurspeglar breytta greiðslugetu og forgangsröðun kaupenda í ljósi hás vaxtastigs og verðbólgu, sem hafa dregið úr eftirspurn eftir stærri og dýrari eignum. Byggingaraðilar benda á að framboð íbúða, eins og það mótast af skipulagsákvörðunum sveitarfélaga, sé ekki alltaf í takt við þessa raunverulegu eftirspurn:

Minni íbúðir seljast mun hraðar en stærri. Sérstaklega er mikil eftirspurn eftir tveggja til þriggja herbergja íbúðum á bilinu um 60-85 fermetrar að stærð.

Stærri íbúðir (fjögurra herbergja eða stærri) eru erfiðari í sölu, sérstaklega vegna viðvarandi hás vaxtastigs og verðbólgu. Í þessu felst ákveðin áskorun því skipulagsyfirvöld geta verið ósveigjanleg í skipulagsskilmálum sem gera ríkar kröfur um ákveðna meðalstærð íbúða sem í felst bygging á stærri íbúðum heldur en eftirspurn er eftir.

Hlutdeildarlánaíbúðir seljast mjög hratt, en of mikill ófyrirsjáanleiki í veitingu hlutdeildarlána og núverandi fyrirkomulag lánanna gerir byggingaraðilum erfitt fyrir að byggja íbúðir sérstaklega fyrir þann markað.

Gert ráð fyrir of fáum bílastæðum. Á mörgum byggingarreitum er aðeins gert ráð fyrir um 0,4–0,5 bílastæðum fyrir hverja íbúð, sem er ekki í takt við bílanotkun íbúa. Þetta veldur því að íbúðir með takmarkað aðgengi að bílastæðum seljast verr og jafnvel ekki.

Að mati byggingaraðila virðist skipulag sveitarfélaga ekki alltaf vera í takt við raunverulega eftirspurn, þar sem verið er að krefjast uppbyggingar á stærri og dýrari íbúðum en eftirspurnin er frekar eftir minni og hagkvæmari eignum.

Fjármögnun nýframkvæmda og vaxtakostnaður

Dýrt lánsfé vegna hás vaxtarstigs í landinu hefur haft veruleg áhrif á fjármögnunarleiðir byggingaraðila til nýbygginga. Helstu atriði sem komu fram í tengslum við fjármögnun nýbygginga voru:

Vaxtahækkanir hafa dregið úr umsvifum. Margir byggingaraðilar hafa hægt á nýjum verkefnum vegna hækkandi fjármögnunarkostnaðar. Einnig er meira um að hægt sé á framkvæmdum á ákveðnum stað í framkvæmdarferlinu og/eða þeim sé áfangaskipt í von um að aðstæður á fjármögnunarmarkaði lagist.

Verktakar sitja ekki á lóðum heldur eru það fjárfestar. Algengur misskilningur er að byggingaraðilar haldi lóðum án þess að byggja á þeim. Hins vegar eru það oft fjárfestar sem kaupa lóðir með það í huga að selja þær síðar á hærra verði.

Vaxtastig og fjármögnunarferli hefur bein áhrif á það hversu hratt og í hvaða mæli ný íbúðauppbygging á sér stað. Þar sem nýjar íbúðir eru jafnan dýrari en eldri eignir, metur verktaki stöðugt hvort markaðsaðstæður styðji áframhaldandi framkvæmdir. Í sumum tilvikum ákveða byggingaraðilar að fresta dýrum verkþáttum, þar til útlit er fyrir betri sölumöguleika.

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Byggingarstjórum ber að framkvæma áfangaúttektir og skila í mannvirkjaskrá

HMS hefur yfirfarið gögn úr fjölda framvinduskoðana sem leiddi í ljós að skil á áfangaúttektum er verulega ábótavant

Vegna ófullnægjandi skila á áfangaúttektum hefur HMS hert verulega eftirlit með byggingarstjórum

Reglulegar framvinduskoðanir HMS í tengslum við framvinduskoðanir  hafa leitt í ljós að skil á áfangaúttektum byggingarstjóra eru ekki í samræmi við framvindu íbúða í byggingu. HMS hefur því uppfært matsstig fjölda íbúða í kjölfar framvinduskoðana ásamt því að fylgja eftir skráningum á nýjum framkvæmdum, þar sem stór hluti íbúða voru skráðar á röngu matsstigi.

Í mars síðastliðnum var framkvæmd talning á íbúðum í byggingu og framvinda íbúða metin. Þessi skoðun leiddi í ljós að um 500 frávik voru á skráðu matsstigi og áætluðu matsstigi. Af þessum málum voru um 35 prósent byggingarleyfa þar sem áfangaúttektum var verulega ábótavant í mannvirkjaskrá og vísbendingar eru um að þessi tala sé fremur varfærin.

Byggingarstjórar skulu fyrir hönd eiganda mannvirkja sjá til þess að áfangaúttektir séu framkvæmdar og þeim skilað í mannvirkjaskrá samkvæmt byggingarreglugerð. Ábyrgð byggingarstjóra er því mikil og hefur HMS hert eftirlit með skilum áfangaúttekta.

Markmið eftirlits með mannvirkjagerð er að sjá til þess að grunnkröfur um mannvirki séu uppfylltar ásamt því að stuðla að því að koma í veg fyrir frekari galla í nýbyggingum. Skráning í mannvirkjaskrá eykur rekjanleika og þar með neytendavernd.

Áfangaúttektum byggingarstjóra er verulega ábótavant

Töluverð eftirspurn var eftir lánum en veitt voru 36 lán af þeim 59 umsóknum sem bárust

Allir umsækjendur sem uppfylltu skilyrði til lánveitingar fengu úthlutað hlutdeildarláni í apríl

Flest lán til kaupa á íbúðum á höfuðborgarasvæðinu

HMS hefur lokið mati á umsóknum sem bárust um hlutdeildarlán í apríl og veitti lán til kaupa á 36 íbúðum að þessu sinni. Heildarfjárhæð lánanna nam um 466 milljónum króna. Meirihluti veittra lána voru til kaupa á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og var það helst til íbúða í Hafnarfirði og Mosfellsbæ. Utan höfuðborgarsvæðisins var helst lánað til kaupa á íbúðum í Reykjanesbæ og á Hellu. Fjöldi og fjárhæðir hlutdeildarlána má sjá í töflu hér að neðan.

Alls bárust HMS 59 umsóknir um hlutdeildarlán í apríl að andvirði um 833 milljónir króna. Að lokinni úrvinnslu var fjárhæð umsókna sem uppfylltu skilyrði úthlutunar samtals 466 milljónir króna og fengu allir sem uppfylltu skilyrði til lánveitingar úthlutað láni.

Af þeim umsóknum sem bárust í apríl voru 54 þeirra með samþykkt kauptilboð og 5 umsóknir án kauptilboðs. Heildarfjárhæð umsókna með samþykkt kauptilboð var um 749 milljónir króna.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og standa þau til boða fyrir fyrstu kaupendur og þau sem ekki hafa átt íbúð síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Í forgangi eru umsóknir þar sem staðfest kauptilboð liggur fyrir, auk þess sem miða skal við að á hverju ári verði að minnsta kosti 20% hlutdeildarlána veitt til kaupa á íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins.

Tíður fréttaflutningur af lekamálum, myglu og byggingargöllum bendir til þess að endurskoða þurfi byggingareftirlit

Hægt væri að draga úr líkum á byggingargöllum með skilyrðum um að verktakar tryggi sig gagnvart þeim

HMS hyggst ráðast í umbætur í málaflokknum á næstunni og mun boða til opinna funda til að ræða þær

Eftirliti með uppbyggingu mannvirkja er ábótavant þessa stundina, að mati HMS. Nýlegar fréttir af ýmiss konar göllum í mannvirkjum og erfiðleikum tjónaþola við að sækja bætur sýna að úrbóta er þörf í málaflokknum og mun því HMS boða til opinna funda á næstunni til að ræða slíkar úrbætur nánar.

Skilyrði um tryggingar gætu fylgt byggingarleyfum

Í frétt Morgunblaðsins föstudaginn 2. maí er rætt við mann sem keypti íbúð í húsi við Löngulínu 2 í Sjálandshverfinu í Garðabæ þar sem upp komu alvarleg vandamál fyrir nokkrum árum vegna frágangs á klæðningu. Kostnaður við viðgerðirnar nam 460 milljónum króna og þurftu íbúarnir að fara dómstólaleiðina til að sækja bætur. Maðurinn segir það hafa verið heppni að eitthvað fékkst upp í tjónið og að þau hafi rekið málið alla leið í Hæstarétt hafi tjónið ekki fengist bætt að fullu. 

Tilefni viðtalsins er sambærilegt mál í Trilluvogi 1 þar sem verktakinn fór í þrot en verulegir gallar og lekavandamál hafa komið upp.

Í tilvitnun Morgunblaðsins segir viðmælandinn: „Ég tel að lausnin til að kaupendur hafi einhverja tryggingu fyrir göllum sé að setja þau skilyrði fyrir byggingarleyfi að verktakinn hafi tryggingu frá tryggingafélagi fyrir um 10% af áætluðu söluverði, en í fasteignakaupalögum er talið að verulegur galli teljist 10% eða meira. Ef þessi regla yrði sett myndu fljótlega þurrkast út þeir verktakar sem slík trygging reyndi á þar sem ekkert tryggingafélag vildi tryggja slíka aðila,“ sagði maðurinn sem óskaði engum að þurfa að sækja bætur.

Eftirlitið virkar ekki í núverandi mynd

Rætt er við Þórunni Sigurðardóttur, framkvæmdastjóra Mannvirkja og sjálfbærni hjá HMS, í áðurnefndri frétt Morgunblaðsins. Þórunn segir að endurskoða þurfi eftirlit með uppbyggingu húsnæðis. „HMS er með eftirlitið til skoðunar á breiðum grunni því að við sjáum að þetta virkar ekki í núverandi mynd,“ bætir hún við.

Hún segir tímapressu enn fremur hafa haft sitt að segja: „Verkeigandinn, sá sem heldur á verkefninu og hyggst selja íbúðir til almennings, velur og stýrir ferðinni gagnvart þeim fagaðilum sem hann ræður til að vinna fyrir sig. Þarna er oft til staðar óeðlileg pressa og of mikil áhersla á hraða og gróða. Verkeigandinn virðist oft vera stikkfrír ef upp koma gallar. Kaupendur íbúðarhússins þurfa þá að fóta sig í flóknu ferli við að sækja rétt sinn, sem er alls ekki tryggt að takist.

Í samtali við vef HMS segir Þórunn að tímabært sé  að taka þessi mál föstum tökum. Vilji sé hjá stjórnvöldum til að taka byggingareftirlit til róttækrar endurskoðunar í þeim tilgangi að draga úr tjóni almennings, fyrirtækja og opinberra aðila vegna kostnaðarsamra viðgerða og gallamála. Sífelldur fréttaflutningur af lekamálum, myglu og fleiri slíkum vandamálum í nýreistum húsum sýni að núverandi kerfi sé ekki að virka sem skyldi.

HMS mun á næstunni stíga frekari skref í að undirbúa alvöru umbætur í málaflokknum og hyggst boða til opinna funda til að ræða þær nánar.

Leggur til að verktakar tryggi sig fyrir byggingagöllum

Þjónustuflokkar

Þjónustuflokkar

Tilkynning til námsmanna

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Áfangaúttektum byggingarstjóra er verulega ábótavant

HMS veitti 36 hlutdeildarlán í apríl

Leggur til að verktakar tryggi sig fyrir byggingagöllum

Fleiri fréttir

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Áfangaúttektum byggingarstjóra er verulega ábótavant

HMS veitti 36 hlutdeildarlán í apríl

Leggur til að verktakar tryggi sig fyrir byggingagöllum