Mánaðarskýrsla HMS fyrir október 2024 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn er tvískiptur, þar sem mikil eftirspurn er eftir ódýrum íbúðum, en verulega hefur dregið úr eftirspurn eftir dýrum íbúðum. Leigumarkaðurinn leitar aukins jafnvægis eftir miklar verðhækkanir, en vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur nú lækkað á milli mánaða tvo mánuði í röð.

Tví­skipt­ur fast­eigna­mark­að­ur

Fasteignamarkaðurinn er tvískiptur, þar sem mikil eftirspurn er eftir ódýrum íbúðum, en verulega hefur dregið úr eftirspurn eftir dýrum íbúðum.  Kaupsamningar í ágúst voru færri en á síðustu sex mánuðum þar á undan, jafnvel þótt kaupsamningar vegna Grindavíkur séu teknir til hliðar. Hins vegar var fjöldi kaupsamninga í mánuðinum nálægt sögulegu meðaltali.

Tvískipting fasteignamarkaðarins er að miklu leyti tilkomin vegna takmarkana Seðlabankans á greiðslubyrði lána. Takmarkanirnar hafa dregið úr eftirspurn á dýrari íbúðum, en þær seljast nú hægt á meðan ódýrustu íbúðirnar seljast hratt.

Yfir 20% íbúða sem eru ekki í nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu seljast á yfirverði, og er það hlutfall áþekkt því sem var á seinni hluta áranna 2017 og 2020, þegar mikill eftirspurnarþrýstingur var á húsnæðismarkaði. Á sama tíma hefur greiðslubyrði lána á íbúðum aukist töluvert og hefur hún ekki verið jafnhá fyrir verðtryggð lán síðan í fjármálahruninu árið 2008.

Leigu­verð lækk­ar ann­an mán­uð­inn í röð

Leigumarkaðurinn leitar aukins jafnvægis eftir miklar verðhækkanir, en vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur nú lækkað á milli mánaða tvo mánuði í röð. Samkvæmt tölum frá leiguvefnum Myigloo.is dregur úr eftirspurnarþrýstingi, þar sem virkum leitendum á hvern leigusamning fækkar.

Hins vegar bendir leigumarkaðskönnun HMS í ár til þess að helmingur leigjenda búi við íþyngjandi húsnæðiskostnað hér á landi. Í alþjóðlegum samanburði býr hátt hlutfall leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað hér á landi og innan OECD er húsnæðiskostnaður leigjenda einungis meiri í Finnlandi, Noregi, Svíþjóð og Hollandi.

Veð­setn­ing fast­eigna­eig­enda í sögu­legu lág­marki 

Lánamarkaðurinn sýnir að vaxtahækkanir á síðustu misserum eru farin að bíta, en hlutfall vaxtagreiðslna af ráðstöfunartekjum fólks fer nú hækkandi. Vaxtagjöld vegna íbúðalána hækkuðu annað árið í röð eftir tímabil lágra vaxta árin 2020 og 2021 en heimili landsins greiddu að jafnaði 5,7% af ráðstöfunartekjum í vaxtagjöld í fyrra og er hlutfallið það hæsta frá 2016.

Hækkandi vaxtabyrði kemur illa niður á einstaklingum með íbúðalán. Þó er mikill munur eftir fjölskyldustöðu en verst kemur hækkandi greiðslubyrði niður á barnafjölskyldum. Þó er veðsetningarhlutfall heimila í sögulegu lágmarki en miklar hækkanir á fasteignaverði síðustu ára hafa fært heimilum landsins aukið veðrými.

Flest sveit­ar­fé­lög byggja ekki í sam­ræmi við þörf

Á byggingarmarkaði hefur uppbygging íbúða ekki náð að uppfylla vænta íbúðaþörf í flestum sveitarfélögum landsins. Einungis fimm af 14 sveitarfélögum sem áætluðu mestu íbúðafjölgunina náðu að byggja í takt við áætlaða þörf í fyrra. Þetta voru Garðabær, Hafnarfjörður, Árborg, Ölfus og Akraneskaupstaður.