Tveir ára­tug­ir án raun­hækk­un­ar

HMS hefur útbúið vísitölu fyrir íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 1981 en hingað til hefur hún einungis verið fáanleg frá árinu 1994. Með lengri tímaröð gefst betra tækifæri til að greina þróun húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu yfir lengra tímabil, en ýmsar breytingar hafa átt sér stað á húsnæðismarkaði á síðustu fjórum áratugum.

Raun­verð íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu 1981-2024

Hægt er að nálgast sameinaða vísitölu íbúðaverðs frá janúarmánuði 1981 á www.hms.is/visitolur. Á mynd hér að ofan má svo sjá þróun íbúðaverðs yfir sama tímabil á verðlagi dagsins í dag, en samkvæmt henni lækkaði raunverð íbúða um miðjan níunda og tíunda áratuginn. Árið 2000 var íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu jafnhátt og það var árið 1981, ef tekið er tillit til almennrar verðþróunar.

Lítil raunhækkun íbúðaverðs á níunda og tíunda áratugnum er í andstöðu við þróun fasteignamarkaðarins á síðustu tveimur áratugum, en frá aldamótum hefur íbúðaverð hækkað um 150 til 170 prósent umfram verðlag.

Sveifl­ur eft­ir efna­hags­á­standi og lán­þega­skil­yrð­um

Níundi áratugur síðustu aldar einkenndist af mikilli verðbólgu og sveiflukenndu efnahagsástandi, en hagvöxtur var á bilinu -2 prósent til 9 prósent á tímabilinu. Raunverð íbúða hækkaði í byrjun áratugarins en byrjaði að lækka samhliða óðaverðbólgu og efnahagssamdrætti árið 1983. Árið 1986 var raunverð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu svo orðið fjórðungi lægra en það var fimm árum áður.

Árið 1987 hækkaði húsnæðisverð svo umfram verðlag samhliða miklum hagvexti og minnkandi verðbólgu. Á tímabilinu 1988-1996 hélst húsnæðisverð svo nokkuð stöðugt, en á því tímabili var hagvöxtur að meðaltali undir einu prósenti á ári. Undir lok tíunda áratugarins fór svo húsnæðisverð aftur að hækka aftur samhliða uppgangi í efnahagslífinu.

Þrjú hækk­un­ar­tíma­bil og tvö lækk­un­ar­tíma­bil frá alda­mót­um

Frá aldamótum hefur íbúðaverð hækkað ört umfram verðlag, en mesta hækkunin átti sér stað á þremur tímabilum. Fyrsta tímabilið var á árunum 2000-2006, en þá tók húsnæðisverð stökk í kjölfar rýmri lánþegaskilyrða á húsnæðismarkaði og efnahagsuppgangi. Annað tímabil var á árunum 2013-2017, en á því tímabili var hagvöxtur mikill, sér í lagi í ferðaþjónustunni. Þriðja tímabilið var svo í kjölfar vaxtalækkana í heimsfaraldrinum 2020-2022.

Á síðustu tveimur áratugum hefur raunverð húsnæðis lækkað á tveimur tímabilum. Annars vegar lækkaði það um fjórðung á rúmu ári í kjölfar fjármálahrunsins árin 2008 og 2009 og hins vegar lækkaði það um 5 prósent í kjölfar vaxtahækkana árin 2022 og 2023. Einnig hafa verið tvö tímabil þar sem húsnæðisverð hefur hækkað í takt við almennt verðlag, en það gerðist í fjármálakreppunni árin 2009-2013 og samhliða minnkandi hagvexti árin 2017-2020.