Ríkisstjórnin kynnti fyrsta húsnæðispakkann sinn í síðustu viku, en HMS fagnar því að ríkisstjórnin skuli setja húsnæðismál á dagskrá. Húsnæðispakkinn inniheldur aðgerðir sem ætlað er að stuðla að auknu framboði og draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði, sem hvoru tveggja stuðlar að hægari íbúðaverðshækkunum. Sumar aðgerðir gætu þó leitt til verðhækkana á leigumarkaði til skemmri tíma, auk þess sem útfærsla nokkurra aðgerða er óljós.

Meira fram­boð og minni eft­ir­spurn á fast­eigna­mark­aði

HMS telur fyrirhugaðar aðgerðir ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum stuðla að auknu framboði og minni eftirspurn á fasteignamarkaði. Til skamms tíma má leiða líkur að því að skattur á söluhagnað aukaíbúða komi til með að draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði. Aftur á móti má ætla að aukin hlutdeildarlánveiting leiði til aukinnar eftirspurnar á markaðnum. Þar sem skattlagning söluhagnaðar tekur gildi 1. janúar 2027 gæti þó verið að framboð aukist að einhverju leyti til skamms tíma, þar sem ákveðinn hvati er til staðar að losa um slíkar eignir áður en skattheimta hefst.

HMS telur að takmörkun á almennri heimild til nýtingar séreignarsparnaðar inn á lán hafi ekki teljandi áhrif á fasteignamarkað. Takmörkunin dregur þó lítillega úr eftirspurn í hagkerfinu þar sem höfuðstóll lána þeirra einstaklinga sem áður nýttu sér úrræðið lækkar hægar og afborganir verða hærri en ella.

Til lengri tíma má ætla að áform um uppbyggingu í Úlfarsárdal, heimild sveitarfélaga til að innheimta skatt vegna tómra lóða í þéttbýli og einfaldað regluverk stuðli að auknu framboði á fasteignamarkaði. Þar að auki gæti skilvirkari og fyrirsjáanlegri veiting hlutdeildarlána hvatt til aukinnar uppbyggingar hagkvæms húsnæðis inn í kerfið. Þá getur takmörkun á skammtímaleigu hugsanlega leitt til aukins framboðs húsnæðis til varanlegrar búsetu, ýmist á fasteignamarkaði eða á leigumarkaði. Á eftirspurnarhliðinni mun lágmarkshraði afborgana draga úr vægi verðtryggingar á íbúðalánamarkaði og þar með draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði.

Að mati HMS eru framangreindar aðgerðir til þess fallnar að draga úr verðþrýstingi og auka framboðið magn á fasteignamarkaði til langs tíma. Til skamms tíma má einnig gera ráð fyrir minni verðþrýstingi, en óvíst er hver áhrifin eru á framboð.

Verð­hækk­an­ir á leigu­mark­aði til skamms tíma

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar hafa jafnframt bein og óbein áhrif á leigumarkaðinn. Til skamms tíma má ætla að skattlagning söluhagnaðar aukaíbúða komi til með að draga úr framboði af leiguhúsnæði, þar sem færri gætu séð sér hag í að kaupa íbúðir til útleigu í fjárfestingaskyni. Þá gæti aukin skattheimta af leigutekjum og bann við verðhækkunum fyrstu 12 mánuði tímabundinna leigusamninga stuðlað að hærra leiguverði. Í ljósi þess að leigjendur hafa oft ekki annarra kosta völ í húsnæðismálum til skamms tíma er tiltölulega auðvelt fyrir leigusala að tryggja afkomu sína með því að velta þeim aukakostnaði sem af aðgerðunum hlýst yfir á leigjendur.

Hærri hlutdeild og betri nýting stofnframlaga getur hins vegar unnið gegn verðhækkunum til langs tíma með því að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði. Þá má ætla að takmörk á skammtímaleigu gæti aukið framboð af langtímaleiguhúsnæði að einhverju leyti, sér í lagi í Reykjavíkurborg.

Vanda þarf til verka

Að mati HMS er einföldun byggingarreglugerðar með það fyrir augum að liðka fyrir uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis, stytta byggingartíma og lækka byggingarkostnað í sjálfu sér jákvætt skref. HMS telur þó mikilvægt að vandað sé til verka og að tryggt sé að einföldun regluverksins komi ekki niður á gæðum og öryggi íbúðarhúsnæðis.

HMS fagnar jafnframt áformum um aukna uppbyggingu í Úlfarsárdal, en telur mikilvægt að byggðar verði íbúðir sem eftirspurn er eftir. Byggingaraðilum verði þannig ekki settar of þröngar skorður þegar kemur að skipulagi svæðisins, m.t.t. stærðar íbúða, herbergjafjölda og annarra þátta.

Útfærsla og áhrif sumra aðgerða er óljós. Til að mynda er óljóst hvort bankarnir nýti sér vaxtaviðmið Seðlabankans fyrir breytilega verðtryggða vexti og haldi þannig áfram að bjóða slík kjör sem hafa verið þau vinsælustu undanfarin misseri. Þá er óljóst að hve miklu leyti draga á úr skattfrelsi söluhagnaðar aukaíbúða, t.d. hvort aðgerðin nái til íbúðar númer tvö eða þrjú.