Óséður vöxtur í útlánum bankanna

Það hefur verið gríðarlegur vöxtur í nýjum útlánum bankanna undanfarna mánuði. Athygli vekur að yfirgnæfandi meirihluti nýrra útlána í dag eru óverðtryggð sem er tiltölulega nýtt af nálinni hér á landi þar sem verðtryggð lán hafa verið allsráðandi á markaðnum undanfarna áratugi.

Myndin hér að neðan sýnir þróun seinustu ára á hlutfalli allra útistandandi verðtryggðra og óverðtryggðra fasteignalána og ljóst að það hefur orðið mikil breyting að undanförnu. Stærstur hluti nýrra lána í dag eru óverðtryggð og einnig með breytilegum vöxtum en slíkum lánum fylgja meiri sveiflur á greiðslubyrði og vert er fyrir lántakendur að hafa það í huga við mat á lánakostum. 

Vextir óverðtryggðra lána sögulega lágir

Vextir á óverðtryggðum íbúðalánum hafa ekki verið jafn lágir og nú að minnsta kosti síðan núverandi kerfi peningamála var tekið upp í kringum síðustu aldamót. Vextir á óverðtryggðum íbúðalánum með breytilegum vöxtum eru nú að jafnaði um 3,5% hjá bönkunum sem er aðeins um 1,2 prósentum hærra en á verðtryggðum lánum. Fyrir ári var þessi munur um 2,4 prósentur og um 3,3 prósentur fyrir fjórum árum. Vaxtamunurinn á óverðtryggðum lánum með fasta vexti og með breytilegum vöxtum hefur hins vegar farið vaxandi. Því er töluvert hagstæðara að taka óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum og flest ný útlán í dag eru með þessum hætti, bæði ný lán og endurfjármögnun eldri lána. Þetta er varhugaverð þróun í ljósi þess að breytilegum vöxtum fylgja auknar sveiflur og ekki víst að lántakendur séu í stakk búnir að mæta þeim.

Hjá bönkunum hafa útistandandi óverðtryggð lán tvöfaldast frá því í byrjun árs 2018 og eru nú um 490 ma.kr. en lítil breyting hefur orðið á útistandandi verðtryggðum lánum á þeim tíma. Það sem af er á þessu ári hafa hrein ný útlán með breytilegum vöxtum numið um 151 ma.kr. en hrein ný útlán með föstum vöxtum verið neikvæð um 12,5 ma.kr. Þar af var nær þriðjungur, um 45 ma.kr., lánaður út í  bara í síðasta mánuði og fyrir vikið hafa hrein ný útlán ekki verið meiri að minnsta kosti frá 2013.

Greiðslubyrði óverðtryggðra lána næmari fyrir vaxtabreytingum

Lágir vextir á íbúðalánum hafa auðveldað fólki að greiða af húsnæðislánum sínum og gert fleirum kleift að komast inn á fasteignamarkaðinn eða taka hærri lán en ella. Lántakendur verða þó að taka inn í útreikninginn að óverðtryggð lán eru næmari fyrir vaxtabreytingum en verðtryggð, þar sem vextir eru annaðhvort breytilegir eða fastir til 3-5 ára og því geta verið mun meiri sveiflur á greiðslubyrðinni. Vegna þess hve lágir vextir eru nú eru töluverðar líkur á að greiðslubyrði muni aukast í náinni framtíð með hækkun vaxta.

Dæmi um hvernig greiðslubyrði af óverðtryggðu láni hefur breyst frá árinu 2016 má sjá á myndinni hér að neðan. Fyrir fjórum árum voru vextir á óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum 7,2% og greiðslubyrði af 21 m.kr. láni um 130.000 krónur á mánuði. Í dag hefur greiðslubyrði af sambærilegu láni lækkað niður í 81.000 krónur. Því er ljóst að töluverðar sveiflur geta verið á greiðslubyrði slíkra lána.

Viðbúið að stýrivextir hækki þegar hagkerfið tekur við sér á ný

Eins og fjallað hefur verið um í síðustu mánaðarskýrslum HMS eru stýrivextir lægri nú en þeir hafa nokkrum sinnum verið. Fyrir um það bil ári fóru þeir í fyrsta sinn niður í 3,5% en í dag eru þeir 1%. Ljóst er að vextir muni ekki haldast svo lágir til frambúðar á meðan núverandi peningastefna er við lýði. Ef stýrivextir fara aftur í 3,5% má búast við því að greiðslubyrði þessara lána hækki um rúmlega þriðjung og ef vextir fara aftur í það sem var fyrir fjórum árum þá gæti greiðslubyrðin hækkað um 60%.

Vonir standa til að ekki verði þörf á að hafa stýrivexti jafn háa og þeir voru í kjölfar hrunsins þar sem aukin hlutdeild óverðtryggðra lána með breytilega vexti eykur virkni peningastefnunnar sem dregur úr þörf fyrir háum stýrivöxtum. Hinsvegar ef vextir hækka getur það leitt til tugi prósenta hækkunar á greiðslubyrði óverðtryggðra lána. Sama gildir um fasta vexti því þeir eru jafnan aðeins fastir til 3-5 ára og því einnig mikilvægt að fólk með slík láni hafi getu til þess að mæta aukinni greiðslubyrði við næstu endurskoðun.

Brýnt er að bankar og aðrar lánastofnanir upplýsi vænta lántakendur og gerið viðeigandi ráðstafanir við úthlutum lána til þess að draga úr hættu á auknu umfangi vanskila á komandi árum.