Mis­stór­ir ár­gang­ar og mis­mik­il upp­bygg­ing

Nokkur sveifla hefur verið í stærð árganga hér á landi á síðustu áratugum. Samkvæmt mannfjöldatölum Hagstofu hafa á bilinu 3.800 til 5.000 börn fæðst á hverju ári frá árinu 1969, auk þess sem fjöldi innfluttra umfram brottflutta hefur verið mismikill eftir árum.

Vegna breytinga í fæðingartíðni og fólksflutningum hefur fjöldi fólks á milli tvítugs og þrítugs, sem er líklegt til að flytja úr foreldrahúsum og annað hvort festa kaup á sína fyrstu íbúð eða fara á leigumarkaðinn, tekið miklum breytingum á milli ára. Á síðasta ári voru um 60 þúsund manns á umræddu aldursbili, en þeir voru einungis um 30 þúsund árið 1969.

Samhliða misstórum árgöngum hefur uppbygging íbúða einnig tekið miklum sveiflum á milli ára, ef litið er til fjölda íbúða eftir byggingarári á vef Fasteignaskrár. Þar sést að íbúðauppbygging var sérlega mikil skömmu eftir aldamótin, en dróst svo töluvert saman í kjölfar fjármálahrunsins árið 2008.

Upp­gangskyn­slóð­in með mesta fram­boð­ið

Myndin hér að neðan sýnir fjölda íbúa á þrítugsaldri á hverja nýbyggingu fyrir fjórar kynslóðir. Elsta kynslóðabilið er uppgangskynslóðin (e. Baby boomers) sem komst á þrítugsaldur á árunum 1969-1984. Þar á eftir kemur X-kynslóðin sem komst á þrítugsaldur á tímabilinu 1985-2000, aldamótakynslóðin (e. Millenials) sem komst á þrítugsaldur 2001-2016, og Z-kynslóðin, en elstu meðlimir hennar hafa komist á þrítugsaldur á síðustu sjö árum.

Fjöldi íbúa á þrítugsaldri fyrir hverja nýbyggingu 1969-2023

Líkt og myndin sýnir var minni samkeppni á milli íbúða á því tímabili sem meðlimir uppgangskynslóðarinnar voru á þrítugsaldri, ef miðað er við hinar kynslóðirnar sem á eftir komu. Þar voru að jafnaði 20 íbúar á þrítugsaldri á hverja nýbyggingu, en til samanburðar voru um 30 íbúar á þrítugsaldri á hverja nýbyggingu þegar X-kynslóðin var að stíga sín fyrstu skref á húsnæðismarkaðnum.

Yngri meðlimir aldamótakynslóðarinnar, sem fæddir voru á tímabilinu 1988-1993, voru hins vegar langsamlega óheppnastir á húsnæðismarkaði ef litið er til framboðshliðarinnar. Allt að 100 íbúar á þrítugsaldri voru fyrir hverja nýbyggingu þegar þessir árgangar voru að stíga sín fyrstu skref á húsnæðismarkaði.

Stærð árganganna átti þar nokkurn hlut í að skapa þessa stöðu, en árið 1991 var þriðja stærsta fæðingarár 20. aldarinnar. Hins vegar skipti samdrátturinn í íbúðauppbyggingu í kjölfar efnahagshrunsins meira máli, en vegna hans komu mun færri íbúðir inn á húsnæðismarkað á tímabilinu 2008-2013.

Hlut­deild ungra kaup­enda hef­ur ekki náð sömu hæð­um og fyr­ir hrun

Með minna framboði á árunum 2008-2013 minnkaði hlutdeild ungra kaupenda á fasteignamarkaði hratt. Á sumarmánuðum 2008 voru 37 prósent allra fasteignakaupenda undir þrítugu, en í ársbyrjun 2013 var sama hlutfall komið niður í 18 prósent. Síðan þá hefur hlutdeild ungra kaupenda aukist nokkuð, en þó er hún ekki jafnmikil og hún var fyrir tveimur áratugum síðan.

Hlutdeild ungra fasteignaeigenda af heildarvirði fasteigna 1997-2022

Svipaða sögu má sjá þegar litið er á virði fasteigna í eigu ungs fólks, líkt og sjá má á mynd hér að ofan. Frá tímabilinu 2008 til 2014 hrundi heildarvirði fasteigna í eigu fólks undir 35 ára aldri úr 14 prósentum af heildarvirði allra fasteigna niður í 8 prósent. Hlutdeild ungra fasteignaeigenda jókst svo fram til ársins 2021, þegar hún náði 11 prósentum.