Tímaritið Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research gaf nýverið út rannsóknargreinina „The Role of List Price in Transaction Outcomes“. Höfundar eru Fredrik Kopsch, Alexandra Hansson, Felicia Johansson hjá háskólanum í Lundi í Svíþjóð og Ólafur Sindri Helgason, yfirhagfræðingur Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS).

Markmið rannsóknarinnar er að kanna áhrif ásetts verðs á annars vegar söluverð og hins vegar sölutíma fasteigna. Settar eru fram tvær tilgátur og þær prófaðar með gögnum um fasteignaviðskipti á Íslandi, þ.e. að lágt ásett verð íbúðar miðað við markaðsverð hennar hraðar sölunni en leiðir hins vegar til lægra söluverðs og öfugt. Notast er við svokallaða aðferð ánægjuverða (e. hedonic price method) og lifunarlíkana (e. duration modelling) á um 35.000 fasteignaviðskipti á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu janúar 2014 – ágúst 2020. Út frá þessum viðskiptum er reiknaður út mælikvarði á umfang yfirverðlagningar eigna (e. degree of overpricing, DOP), þ.e.  hlutfallsleg frávik á milli ásetts verðs og metins markaðsverðs. Mælikvarðinn er svo notaður sem breyta í báðum líkönum í prófunum á tilgátunum.

Fylgt er svipaðri aðferðafræði og þekkist í rannsóknum á öðrum húsnæðismörkuðum, t.a.m. í Svíþjóð.[1] Fasteignamarkaðurinn hér á landi er hins vegar frábrugðinn fasteignamörkuðum annarra Norðurlanda, t.d. í Svíþjóð og Noregi, að því leyti að í þeim löndum eru tilboð í fasteignir opin almenningi (e. public bids) en á Íslandi er einkum um lokuð boð (e. sealed bids) að ræða, þ.e. kaupendur leggja fram boð í fasteign án vitneskju um önnur boð, þ.e. fjölda boða og upphæð, þó í einhverjum tilfellum liggi fyrir einhverjar vísbendingar um það. Það er því áhugavert að skoða muninn þar á en hægt er að færa rök fyrir því að lágt ásett verð laði mögulega að fleiri kaupendur og hleypi af stað uppboðsstríði sem að lokum leiði til hærra verðs. Hins vegar hafa reynslurannsóknir ekki stutt þá tilgátu.[2]

Niðurstöður rannsóknarinnar á íslenska markaðnum sýna að yfir allt tímabilið voru eignir að meðaltali yfirverðlagðar um 3,5% miðað við metið markaðsverð. 11,4% seldust yfir ásettu verði, 16% á ásettu verði og 73% undir ásettu verði. Ásett verð eigna á íslenska fasteignamarkaðnum er því gjarnan yfir endanlegu söluverði. Hafa ber í huga að tímabilið er ekki einsleitt og við mat á markaðsverði er erfitt að taka tillit til gæða eignar.

Matið sýnir enn fremur að fyrir hverja prósentuhækkun í yfirverðlagningu (DOP) hækkar söluverð um 0,90 prósentur. Að sama skapi fyrir hverja prósentulækkun í DOP, lækkar söluverð um það sama. Þetta styður við tilgátuna að undirverðlagning miðað við markaðsverð leiðir til lægra söluverðs. Hins vegar er stuðullinn við DOP2 neikvæður, þ.e. -0,08, sem bendir til þess að sambandið þarna á milli er ólínulegt. Þetta má túlka sem svo  að áhrif DOP eru jákvæð á söluverð upp að vissu marki, þar til það nær hagkvæmasta stigi og eftir það mun söluverðið lækka. Þetta má skýra með minni áhuga kaupenda eftir því sem verð hækkar auk takmörkunar á vilja þeirra til þess að borga verð sem er langt umfram markaðsverð. Á tímum þegar eftirspurn er mikil og vextir lágir eykst greiðsluvilji heimilanna og því eðli málsins samkvæmt líklegra að íbúðir seljist þrátt fyrir að DOP eignarinnar sé mjög hátt, þ.e. hún er yfirverðlögð. Slíkt ástand ýtir undir jákvætt samband á milli DOP og söluverðs.

Ásett verð íbúða í fasteignaauglýsingum er mjög mikilvægt. Rannsóknir hafa sýnt að það getur verið kostnaðarsamt að verðleggja íbúðir rangt, bæði hvað peninga og tíma varðar.[3] Breytingar á ásettu verði hafa neikvæð áhrif á söluverð og geta leitt til þess að íbúðir eru lengur að seljast.  Eins og fram hefur komið leiðir rannsóknin á íslenska markaðnum í ljós að ákvörðun um ásett verð hefur áhrif á söluverð og sölutíma hérlendis og staðfestir tilgátuna um að það séu fórnarskipti á milli þess að ná fram hærra söluverði eða selja eign hraðar. Í þeim lokuðu boðum sem tíðkast hérlendis er auglýsta verðið mjög mikilvæg vísbending og svokölluð akkerisáhrif (e. anchoring effect) eiga sérstaklega við hér á landi. Kaupendur hér hafa ekki beinan aðgang að upplýsingum sem fást með því að skoða verðhegðun annarra sem bjóða í eignina. Ásetta verðið er því það eina sem er aðgengilegt fyrir almenning hvað verð fyrir tiltekna eign varðar. Fræðin segja að við slíkar aðstæður er líklegt að boð í eignina verði nálægt ásettu verði. Þar af leiðandi, ef ásetta verðið er hátt miðað við markaðsverð eignarinnar, er líklegt að boð í hana verði einnig há en of hátt verð getur hins vegar fælt kaupendur frá.

Rannsóknargreinina má nálgast hér: The Role of List Price in Transaction Outcomes

[1] Sjá t.d. Hungria-Gunnelin, R., Kopsch, F. & Enegren, C. J. (2021). Brokers’ list price setting in an auction context. Journal of International Housing Markets and Analysis. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2020-0034.

[2] Sjá t.d. Björklund,  K.,  Alex  Dadzie,  J.,  &  Wilhelmsson,  M.  (2006).  Offer  price, transaction  price  and time‐on‐market. Property Management.  https://doi.org/10.1108/02637470610671631.

[3] Knight, J. R. (2002). Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes. Real Estate Economics, 30(2). https://doi.org/10.1111/1540-6229.00038