Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunamálaskólinn

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Slökkviliðin

Stofnframlög

Þjónustuaðilar brunavarna

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur og lán

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Brunavarnir

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Áætlað er að íbúum fjölgi um 2.672 manns á næstu 5 árum, sem er fjölgun um 21,7%.

Byggja þarf um 60-80 fleiri íbúðir árlega til að halda í við áætlaða íbúðaþörf.

Sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir 2.404 íbúðir á næstu 5 árum til að tryggja nægt framboð.

Sveitarfélagið Árborg hefur staðfest endurskoðaða húsnæðisáætlun fyrir árið 2025. Samkvæmt áætluninni er gert ráð fyrir að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 5.922 á næstu tíu árum, sem samsvarar 48% aukningu. Til samanburðar hefur íbúum fjölgað um 1.778 frá árinu 2020, eða 17,3%, og um 4.104 á síðustu tíu árum, sem jafngildir 51,6% fjölgun. Þá var íbúafjölgunin árið 2024 um 145 manns fleiri en spáð hafði verið, sem er 41% umfram spá síðasta árs.

Mikið uppbyggingartímabil og vaxandi íbúðaþörf

Samkvæmt húsnæðisáætluninni er áætlað að þörf verði fyrir um 235 nýjar íbúðir á ári að meðaltali, eða alls 1.061 íbúð á næstu fimm árum og 2.350 á næstu tíu árum. Veruleg uppbygging hefur verið í sveitarfélaginu undanfarin ár og hefur fullbúnum íbúðum fjölgað um 207 á ári að meðaltali síðustu fimm ár, og um 174 á ári síðustu tíu ár.

Byggja þarf fleiri íbúðir ef spár ganga eftir

Samkvæmt nýjustu talningu HMS voru 392 íbúðir í byggingu í mars 2025. Það er töluvert færra en á sama tíma síðustu tvö ár, en aukning frá síðustu talningu í september 2024. Í mars í fyrra voru 17,3% fleiri íbúðir í byggingu og í mars 2023 voru þær 36,3% fleiri en þær eru nú. Á myndinni hér að neðan má sjá að mikill meirihluti íbúðanna er á fyrstu tveimur framvindustigunum, sem þýðir annars vegar að framkvæmdir við  jarðvinnu er hafin og hins vegar að undirstöður eru fullgerðar.

Fjöldi íbúða sem nú teljast í byggingu dugir ekki til að mæta þeirri íbúðaþörf sem sveitarfélagið áætlar að verði á næstu tveimur árum. Þrátt fyrir að undanförnu hafi framkvæmdir hafist við byggingu á fleiri íbúðum og aukning í fjölda íbúða sem teljast í byggingu þá þyrfti að hefja byggingu á enn fleiri íbúðum ef spár ganga eftir. Byggja þyrfti að meðaltali 60-80 íbúðir til viðbótar árlega.

Húsnæðisáætlun Árborgar fyrir árið 2025 byggir á því að styðja við hraðan vöxt byggðar með markvissri og fjölbreyttri uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Sérstök áhersla er lögð á að fjölga einstaklingsíbúðum og almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, einkum með stuðningi stofnframlaga. Þá er horft til þarfa eldra fólks með því að hvetja til fjölgunar leiguíbúða sem ekki eru í eigu sveitarfélagsins og móta samsetningu húsnæðis með tilliti til heimahjúkrunar og heimaþjónustu.

Áætlanir taka einnig mið af samspili húsnæðisuppbyggingar og orkuþarfar og hefur sveitarfélagið átt gott samstarf við framkvæmdaaðila í þessum efnum. Þó að dregið hafi úr hraða nýframkvæmda vegna ytri aðstæðna, eins og hárra vaxta og verðhækkana á byggingarefnum, er staðan traust fyrir komandi ár og stefnt er að því að tryggja áframhaldandi orkuöflun og uppbyggingu innviða til að mæta áframhaldandi fólksfjölgun.

Nægt lóðaframboð til að mæta vaxandi íbúðaþörf

Árborg hefur nú skipulagt lóðir fyrir 5.153 íbúðir og á næstu 5 árum stefnir sveitarfélagið að því að úthluta lóðum fyrir allt að 2.404 íbúðir. Lóðaframboð ætti því að mæta vel áætlaðri íbúðaþörf gangi úthlutunaráætlanir eftir.

HMS hefur endurvakið útgáfu á svonefndum Rb-blöðum sem eru tækni- og leiðbeiningablöð um mannvirkjagerð. Viðfangsefni Rb-blaða hafa verið fjölbreytt í gegnum tíðina. Í tilefni útgáfu nýrra blaða endurútgefur HMS eldri blöð í lok hvers mánaðar, það er blöð sem tengjast málefnum líðandi stundar. Rb-blað mánaðarins í mars fjallar um snjóhengjuvarnir á hallandi þök.

Rb-blað mánaðarins var gefið út í september 2019 og fjallar um snjógrindur fyrir hallandi þök með málmplötuklæðningum. Blaðið má nálgast með því að smella á þennan hlekk.

Önnur útgefin Rb-blöð má nálgast með því að smella á þennan hlekk.

Huga þarf vel að snjó eða klaka á hallandi þökum. Snjór eða klaki, til dæmis grýlukerti sem rennur af þökum, getur valdið alvarlegum slysum og tjóni á eignum, sérstaklega ef fallhæðin er mikil.

Mikilvægt er að bregðast við í tíma og fyrirbyggja slys. Sem dæmi er hægt að setja upp þakgrind á þök þar sem þakhalli er mikill, varmatap er talsvert eða snjór á þaki hitnar vegna sólskins.

Vanda þarf til verka við val á útfærslu og uppsetningu snjóhengjuvarna. Staðsetning þakgrindar, festingar, lengd, hæð og fleira skiptir miklu máli varðandi hversu vel grindin grípur snjó og klaka á hreyfingu.

7.181 íbúð telst í byggingu á landinu öllu sem er samdráttur um nærri 10% frá því sama tíma fyrir ári síðan.

Framvinda uppbyggingar er hraðari en undanfarin misseri og fleiri framkvæmdir sem fara af stað á milli talninga.

Fjöldi íbúða á fyrri stigum, fram að fokheldi, er sá minnsti frá því talningar hófust í september 2021. Frá mars 2024 hefur þeim fækkað um 947 íbúðir, eða 22,7%.

HMS framkvæmir tvisvar á ári heildstæða greiningu á stöðu íbúðauppbyggingar á Íslandi með talningu allra íbúða í byggingu. Slík greining, sem fram fer í mars og september ár hvert, veitir yfirsýn yfir umfang framkvæmda, dreifingu þeirra milli landshluta og þróun á mismunandi stigum byggingarferlisins.

Greining og stöðumat íbúða í byggingu

Samkvæmt nýjustu talningu er alls 7.181 íbúð í byggingu á landinu sem er nánast sami fjöldi íbúða og taldar voru i síðustu talningu, sem framkvæmd var í september síðastliðnum, þegar 7.221 íbúð var í byggingu. Sé litið til sama tíma í fyrra, þegar 7.976 íbúðir voru í byggingu, nemur samdrátturinn nærri 10%.

Á undanförnum árum hefur íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu farið fækkandi og hélt sú fækkun áfram á þessu ári. Mest dró úr framkvæmdum í Kópavogi og Hafnarfirði, þar sem þeim fækkaði um 20,5% og 19,9% milli talninga eða samtals um 339 íbúðir. Í Reykjavík var fækkunin minni, en engu að síður eru íbúðir í byggingu þar færri en þær hafa verið frá því að HMS hóf reglubundnar talningar árið 2021.

Á sama tíma fjölgar íbúðum í byggingu í sveitarfélögum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins um 19,7%. Mest er fjölgunin í Sveitarfélaginu Ölfusi, þar sem hún nemur 132,8%, en einnig var marktæk fjölgun í Sveitarfélaginu Vogum þar sem íbúðum í byggingu fjölgaði um 98,9%. Á hinn bóginn hefur dregið úr uppbyggingu á Akranesi, þar sem samdráttur er um 19,0%.

Í talningum ársins 2023 komu fram vísbendingar um að hægt hefði á framvindu íbúðaframkvæmda. Þetta mátti meðal annars sjá á því að talsverður fjöldi íbúða var á sama framvindustigi milli talninga, þrátt fyrir að þær hefðu í flestum tilfellum átt að vera komnar lengra í ferlinu á þeim tíma sem leið á milli talninga. Síðan þá hefur þróunin orðið önnur, sífellt færri framkvæmdir standa í stað milli talninga og framvindan virðist nú hraðari. Flestar hafa íbúðir með óbreytta framvindu verið 3.929 talsins í september 2023 en sé litið á fjöldann í tengslum við mögulegar árstíðarbreytingar þá eru íbúðir sem nú mælast með óbreytta framvindu um 61,4% færri en mældist fyrir tveimur árum síðan og um 35,2% færri en fyrir ári síðan.

Frá síðustu talningu í september 2024 hafa hafist framkvæmdir við 1.585 nýjar íbúðir víðs vegar um landið. Þetta eru íbúðir sem ekki voru í byggingu við síðustu talningu og marka áframhaldandi viðsnúning frá lágpunkti nýframkvæmda í september 2023. Til að mynda eru nú 48,8% fleiri íbúðir í nýjum framkvæmdum en mældust í mars talningu 2024.

Tæplega helmingur nýframkvæmda, eða um 49 prósent, er á höfuðborgarsvæðinu, sem er hlutfallslega minna en áður hefur mælst. Til samanburðar voru 59 prósent nýrra framkvæmda þar við síðustu talningu og 69 prósent í mars 2024, sem bendir til þess að nýframkvæmdir dreifist nú í auknum mæli til annarra landshluta.

Merki um aukna virkni á byggingarmarkaði

Allt að 29 prósent fullorðinna íbúa á Íslandi gætu verið á leigumarkaði í stað 16 prósenta líkt og kemur fram í opinberum könnunum

Misræmi á milli búsetumælinga og upplýsingum úr fasteignaskrá má rekja til vantalningar á erlendum íbúum

Almenn skráningarskylda leigusamninga myndi bæta upplýsingagjöf til muna

Allt að 29 prósent fullorðinna íbúa á Íslandi gætu verið á leigumarkaði, í stað 16 prósenta líkt og kemur fram í opinberum könnunum um stöðu á húsnæðismarkaði. Þetta kemur fram þegar niðurstöður úr könnunum eru bornar saman við upplýsingar um eigendur fasteigna í fasteignaskrá. Frekari umfjöllun um vantalningu leigjenda má nálgast í mánaðarskýrslu HMS.

Áform ríkisstjórnarinnar um skráningarskyldu allra leigusamninga myndi leiðrétta vantalningu leigjenda. Þessa stundina eru einungis leigusalar sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis skyldaðir til að skrá leigusamninga sína og er því fjöldi einstaklingsleigusala undanþeginn skráningarskyldu.

Um 37 þús­und full­orðn­ir gætu ver­ið vantald­ir á leigu­mark­aði

HMS telur að misræmið á milli kannana um búsetu einstaklinga og eigendaskráningar úr fasteignaskrá megi rekja til vantalningar á erlendum íbúum í könnununum. Erlendir íbúar eru ólíklegri en Íslendingar til að eiga fasteign hér á landi en samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá eiga 14 prósent fullorðinna erlendra íbúa fasteign á meðan 73 prósent fullorðinna íbúa sem eru ekki erlendir eiga fasteign.

Samkvæmt könnunum HMS á búsetuformi voru um 16 prósent fullorðinna á leigumarkaði árið 2024 og hafði þeim fjölgað úr 13 prósentum frá árinu 2020. Kannanir HMS bentu til þess að hlutdeild fullorðinna á leigumarkaði hafi verið 13-17 prósent á tímabilinu 2017-2024.

Ef gert er ráð fyrir að kannanir um búsetu hafi ekki náð til erlendra íbúa nema að óverulegu leyti og að 14 prósent þeirra eigi fasteign á meðan aðrir hafi verið á leigumarkaði má ætla að kannanirnar hafi vanmetið stærð leigumarkaðarins um tæpan helming. Þá væri um 29 prósent fullorðinna á leigumarkaði hérlendis í stað 16 prósenta líkt og mælingar úr könnunum HMS segja til um.

Áætlað er að kannanir hafi vanmetið stærð leigumarkaðarins um 13 prósentustig sem jafngildir rúmlega 37 þúsund fullorðnum einstaklingum. Áætlað vanmat á stærð leigumarkaðarins frá árinu 2017 má sjá á mynd hér að ofan. Líkt og myndin sýnir hefur vanmatið aukist eftir því sem erlendum íbúum hefur fjölgað.

Átak til að kort­leggja stöðu er­lendra á hús­næð­is­mark­aði

Ekki liggja fyrir upplýsingar um heimilisaðstæður einstaklinga sem eru vantaldir á leigumarkaði, en að meðaltali eru um tveir fullorðnir einstaklingar á hverju heimili hérlendis. Þörf er á frekari greiningu á stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði og búsetu í atvinnuhúsnæði til að meta heildarumfang vantalinna leiguíbúða.

HMS hefur hafið átak í upplýsingasöfnun um stöðu erlendra íbúa á húsnæðismarkaði í samræmi við nýtt hlutverk sitt að halda leiguskrá. Liður í því átaki er að stuðla að aukinni gagnasöfnun meðal stækkandi hóps erlendra einstaklinga á Íslandi fyrir búsetukannanir, en erlendir einstaklingar eru líklegri til að vera á leigumarkaði en aðrir.

Almenn skráningarskylda mun draga úr vantalningu leigjenda

HMS birtir spurningu mánaðarins á vefsíðunni byggingarreglugerd.is. Með spurningu mánaðarins er leitast við að svara algengum spurningum sem sérfræðingum HMS á sviði starfsumhverfis mannvirkjagerðar berast.

Spurning mánaðarins í mars fjallar um hvort sækja þurfi um leyfi fyrir 15 m² gestahúsi á frístundalóð eða allt að 15 m² húsum/kofum til útleigu í ferðaþjónustu.

Má setja upp 15m² gestahús án leyfis?

Þjónustuflokkar

Þjónustuflokkar

Má setja upp 15m² gestahús án leyfis?

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Hér má nálgast spurningu mánaðarins

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Mikil uppbyggingarþörf í Árborg

Rb-blað mánaðarins: Snjóhengjuvarnir

Merki um aukna virkni á byggingarmarkaði

Almenn skráningarskylda mun draga úr vantalningu leigjenda

Fleiri fréttir

Mikil uppbyggingarþörf í Árborg

Rb-blað mánaðarins: Snjóhengjuvarnir

Merki um aukna virkni á byggingarmarkaði

Almenn skráningarskylda mun draga úr vantalningu leigjenda