Vextir á íbúðalánum hafa lækkað verulega undanfarin ár en það má helst rekja til lægri stýrivaxta. Fyrir tæpum fjórum árum voru stýrivextir 5,75%, í fyrra vor voru þeir 4,5% og í dag eru þeir aðeins 1%. Á sama tíma fóru lægstu vextir á fasteignalánum hjá bönkunum úr 7,05% í 3,5%. Undanfarið hefur seðlabankinn reynt að stýra væntingum markaðarins í þá veru að Ísland gæti verið komið í lægra vaxtaumhverfi til frambúðar. Því virðist sem svo að undanfarnar stýrivaxtalækkanir hafi ekki aðeins verið drifnar áfram af efnahagslegum áhrifum vegna COVID19, og á undan því vegna áhrifa af falli WOW air, heldur geti þær einnig verið til marks um breytt vaxtaumhverfi á Íslandi en viðtali við Markaðinn þann 17. júní síðastliðinn sagði seðlabankastjóri eftirfarandi:

„Ef okkur farnast að komast í gegnum þetta áfall án þess að raska þessum stöðugleika, þá held ég að við séum að fara að sjá ýmsar jákvæðar breytingar, s.s. lægri vexti til framtíðar.“

Þess ber þó að geta að þótt vextir verða lægri en þeir hafa verið undanfarna áratugi er ekki við að búast að stýrivextir haldist í einu prósenti til lengri tíma, enda er svo lágt vaxtastig til þess gert að örva hagkerfið og endurspeglar ekki jafnvægi.

Hvaða áhrif hefur lægra vaxtaumhverfi á fasteignamarkaðinn?

Helstu beinu áhrif lægri vaxta eru þau að greiðslubyrði lána lækkar. Ef tekið er 25 m.kr. jafngreiðslulán  til 40 ára sem ber 7% vexti er mánaðarleg greiðslubyrði um 151.500 krónur en ef  vextirnir eru 4% er mánaðarleg greiðslubyrði um 103.500 krónur á mánuði. Mánaðarleg greiðslubyrði slíkra lána lækkar þannig um nær 32%. Þar með er þó ekki öll sagan sögð, en fyrir utan lægri greiðslubyrði þá lækka eftirstöðvar lána hraðar fyrstu árin með og því verður eignamyndunin hraðari. Eftir tíu ár er til dæmis búið að greiða upp um 1,7 m.kr. af láni sem tekið er í dag ef vextir eru 7% en aðeins um 3,2 m.kr. ef vextir eru 4%. Þetta er vegna þess að þegar vextir eru lægri þá fer stærri hluti af greiðslunni í að greiða inn á höfuðstól lánanna. Til að mynda er vaxtakostnaðurinn um 81.800 kr. fyrsta mánuð lánsins ef vextir eru 4% en 141.400 ef vextir eru 7%. Því fer rúmlega tvöfalt meira inn á höfuðstólinn, eða um 21.500 í stað 10.100 þegar vextir eru 4%.

En tapast ágóðinn ekki vegna hærra fasteignaverðs?

Algengt er að fasteignakaupendur miði við mánaðarlega greiðslubyrði þegar þeir ákveða hversu miklu þeir eru tilbúnir að verja í húsnæði. Hagstæðari kjör á fasteignalánum gera það að verkum að fólk hefur efni á dýrari fasteignum. En ef  fólk fer almennt að leita í dýrari íbúðir en ella eða ef fleiri geta keypt fasteign en áður getur það keyrt upp fasteignaverð. Það er þó ólíklegt fasteignaverð hækki svo mikið að greiðslubyrðin haldist óbreytt fyrir sérhverja íbúð við mismunandi vaxtastig. Til að mynda krefjast dýrari íbúðir hærri útborgunnar og ef eftirspurnin er mikil má einnig búast við því að byggingariðnaðurinn taki við sér og að framboðið magn aukist á móti. En jafnvel ef  fasteignaverð myndi hækka það mikið vegna lægri vaxta að mánaðarleg greiðslubyrði yrði sú sama á endanum fyrir þessi tvö mismunandi vaxtastig, þá væri eignamyndun samt sem áður bæði meiri hraðari en ef vextir væru lægri, eins og dæmið hér að neðan sýnir.

Sem dæmi, ef  fasteignakaupandi er með greiðslugetu upp á 150.000 kr. á mánuði gæti viðkomandi tekið um 24,8 m.kr. lán til 40 ára ef vextir væru 7% en hann gæti tekið 36,3 m.kr. lán ef vextir væru 4%. Jafnvel ef  íbúðaverð myndi hækka svo mikið að viðkomandi hefði aðeins efni á sömu íbúð þá væri eignamyndunin bæði hraðari og meiri ef vextir væru lægri. [1] Heildarupphæð niðurgreiddra skulda jafngildir eignamyndun sem á sér stað ef  fasteignaverð helst í stað. Eftir 10 ár væri slík eignamyndun til að mynda um 4,6 m. kr. í stað 1,7 m.kr.

Hér hefur verið gengið út frá því að vextir séu mismunandi þegar íbúðakaup eiga sér stað og að fasteignaverð hafi aðlagast. Ef fasteignakaup eiga sér hins vegar stað þegar vextir eru 7% en lækka í 4% verður eignamyndunin að öllum líkindum meiri því að húsnæðisverð er líklegt til að hækka til lengri tíma litið. [2]

Eru einhverjir ókostir þá fyrir neytendur?

Ef  vextir haldast lágir í langan tíma og valdi hærri fasteignaverði og meiri skuldsetningu gæti það reynist erfitt fyrir neytendur að standa undir hærri greiðslubyrði þegar vextir hækka á nýjan leik. Óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum hafa orðið vinsælli nú þegar vextir hafa verið lágir og fyrir vikið hafa vextir Seðlabankans meiri og beinni áhrif á greiðslubyrði fólks. Fastir vextir á óverðtryggðum íbúðalánum eru yfirleitt aðeins fastir til 3-5 ára og eftir það verða vextir annað hvort endurskoðaðir eða breytast í breytilega vexti. Áhrif stýrivaxta á fasteignamarkaðinn gætu átt eftir að aukast og ef stýrivaxtahækkanir verða skarpar gætu þær jafnvel dregið verulega úr fasteignaviðskiptum.

Þá má einnig nefna að ef fasteignaverð hækkar gæti það reynst fyrstu kaupendum erfiðara að safna sér fyrir útborgun á íbúð.

Fyrir flesta eru kostirnir við lægra vaxtastig þó ótvírætt meiri heldur en gallarnir og gangi það eftir að vextir verði hér lægri til frambúðar en þeir hafa verið undanfarna áratugi er það fagnaðarefni bæði fyrir núverandi og tilvonandi fasteignaeigendur.

[1] Viðkomandi þyrfti þó að eiga fyrir hærri útborgun.

[2] Þegar vextir breytast á breytilegum lánum þá breytir það aðeins mánaðarlegum vaxtagreiðslum en ekki afborgunarferlinum (mánaðarleg greiðsla = afborgun + vaxtagreiðsla). Ef lán er tekið á 4% vöxtum eru afborganir hærri framan af og lægri í lok tímabils heldur en ef lán er tekið á 7% vöxtum og vextirnir lækka í 4%.