Að­eins far­ið að hægj­ast um á fast­eigna­mark­aði en næst um­svifa­mesta ár frá upp­hafi

Vísbendingar eru um að aðeins sé tekið að hægjast á fasteignamarkaði eftir mikið líf síðan í sumar  en aðeins dró úr fjölda útgefinna kaupsamninga og veltu í nóvember samanborið við mánuðinn á undan. Fjöldi kaupsamninga getur þó aukist eftir því sem nýrri gögn berast. Þrátt fyrir það er um að ræða umsvifamesta nóvembermánuð frá upphafi mælinga. Ef litið er yfir allt árið má búast við því að árið verði næst umsvifamesta árið á fasteignamarkaði frá upphafi, en þó nokkuð undir árinu 2007 þegar fasteignaviðskipti voru með mesta móti yfir nær allt árið.

Framboð á íbúðum til sölu heldur áfram að minnka og hefur dregist saman um rúmlega helming á höfuðborgarsvæðinu frá því það náði hámarki í vor. Í maí 2020 voru um 2.200 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu á hverjum tíma en fjöldinn er nú komin undir 1.000.             

Á sama tíma hafa íbúðir aldrei selst jafn hratt og nú en sölutíminn á höfuðborgarsvæðinu í október og nóvember var um 46 dagar en var næstum 60 dagar í upphafi árs. Á landsbyggðinni er meðalsölutíminn komin niður í 66 daga eftir að hafa verið 81 dagur í upphafi árs.

Íbúð­ir selj­ast æ oft­ar á yf­ir­verði

Mikil ásókn í íbúðir og takmarkað framboð virðist hafa sett þrýsting á íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu, en 12 mánaða breyting á vísitölu söluverðs nam um 7,7% í nóvember samanborið við 6,7% í október.. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hefur heldur dregið úr verðhækkunum og mældist 12 mánaða hækkun vísitölu söluverðs þar 4,1% í nóvember og annars staðar á landinu mældist árshækkun íbúðaverðs neikvæð.

Hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði á höfuðborgarsvæðinu mældist um 22% í nóvember, samkvæmt þriggja mánaða meðaltali, og tæp 24% á ásettu verði. Þannig seldust rúmlega 46% íbúða annað hvort á eða yfir ásettu verði samanborið við tæp 25% í byrjun ársins. Aðeins yfir sumartímann árið 2007 hefur hlutfallið mælst hærra á svæðinu.

Leigu­verð held­ur áfram að lækka á höf­uð­borg­ar­svæð­inu

Samkvæmt nýjustu gögnum lækkar leiguvísitalan fyrir höfuðborgarsvæðið þriðja mánuðinn í röð í nóvember og er það sjöundi mánuðurinn á árinu 2020 sem mælist lækkun á milli mánaða. Leitni árshækkunar vísitölunnar hefur legið nánast beint niður á við síðan í júní 2017. Meðalleiguverð í nóvember var um 188.000 kr. og lækkaði úr 196.000 kr. í mánuðinum á undan. Lækkunina má þó að einhverju leyti rekja til þess að meðalstærð íbúða minnkar á milli mánaða.

Leigumarkaðurinn hefur verið að minnka hlutfallslega á árinu og greinist tilfærsla yngri aldurshópa af leigumarkaði yfir í foreldrahús á meðan þeir sem eldri eru hafa verið að kaupa sér sína eigin íbúð.  Fjöldi heimila á leigumarkaði, sem fær greiddar húsnæðisbætur, jókst hins vegar jafnt og þétt á árinu 2020 eða um tæp 4% á milli ára. Það er í samræmi við versnandi atvinnuástand að fleiri heimili uppfylli skilyrði um að fá greiddar húsnæðisbætur.

Út­lán lík­lega náð há­marki í októ­ber

Ný útlán til heimila, að frádregnum uppgreiðslum, virðast hafa náð hámarki í október þegar þauslöguðu hátt í 30 milljarða kr. Í nóvember var fjárhæðin um 22 milljarðar kr. og því vísbending um að lántökur hafi náð hápunktinum þá og séu farnar að róast á nýjan leik. Miklar umbreytingar hafa orðið á lánamarkaði og var hlutdeild óverðtryggðra lána í heildaríbúðalánum heimilanna í nóvember komin yfir 40% í fyrsta skipti.

Eft­ir­spurn og hlut­deild­ar­lán lík­leg til að örva íbúða­upp­bygg­ingu

Ýmis teikn eru á lofti um að samdráttur í byggingageiranum sé minni en búast mátti við. Ljóst er að hægst hefur verulega á vexti í greininni og sú þróun byrjaði snemma á árinu 2019 en nú eru merki um að hægst hafi á samdrættinum. Til að mynda mældist mikill samdráttur í íbúðafjárfestingu á öðrum ársfjórðungi ársins 2020 en um þrefalt minni á þriðja ársfjórðungi. Nýskráningum fyrirtækja í greininni hefur verið að fjölga á seinustu mánuðum og gjaldþrotum fækkað töluvert. Á sama tíma hefur dregið verulega úr fækkun starfsfólks í greininni. Fjöldi starfandi dróst hratt saman milli apríl 2019 til apríl 2020 en verulega hefur hægst á samdrættinum síðan þá og nánast staðið í stað.

Þessi batnandi merki í byggingargeiranum má líklega að einhverju leyti rekja til þess að væntingar hafa að öllum líkindum færst upp á við í kjölfar mikillar eftirspurnar á fasteignamarkaði síðan í vor. Eftirspurn eftir fasteignum hefur sjaldan verið jafn mikil og nú sem er líklegt til að örva fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Hlutdeildarlánin sem HMS hefur nýlega hafið veitingu á hafa að sama skapi átt sinn þátt í að hafa jákvæð áhrif á væntingar á byggingarmarkaði.

Myndir úr skýrslunni má nálgast hér - SVG

Myndir úr skýrslunni má nálgast hér - PNG