Spurt og svarað

 Sækja skal um stofnframlög hjá bæði Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og því sveitarfélagi sem íbúðirnar verða staðsettar í. 

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og sveitarfélögum er heimilt að veita stofnframlög til eftirtalinna aðila:

Ráðherra getur heimilað að veita stofnframlag til annarra lögaðila en að framan greinir, ef þeir eru ekki reknir í hagnaðarskyni og það samræmist tilgangi og markmiðum laga um almennar íbúðir.

Stofnframlag ríkisins nemur 18% af stofnvirði almennrar íbúðar og stofnframlag sveitarfélags nemur 12%. Stofnframlag ríkisins er alltaf í formi beins fjárframlags, en stofnframlag sveitarfélags getur falist í niðurfellingu eða lækkun á gjöldum á borð við lóðar- og gatnagerðargjöldum, húsnæði sem breyta á í almennar íbúðir eða beinu fjárframlagi. Heimilt er að veita allt að 4% viðbótarframlag ríkis, vegna almennra íbúða sem nýttar verða sem íbúðarhúsnæði á vegum sveitarfélags eða íbúðarhúsnæði fyrir öryrkja og námsmenn. Þá er einnig heimilt að veita sérstakt byggðaframlag vegna byggingar almennra íbúða á svæðum þar sem skortur er á leiguhúsnæði og bygging íbúða hefur verið í lágmarki vegna misvægis á milli byggingarkostnaðar og markaðsverðs íbúðarhúsnæðis. HMS metur þörf fyrir viðbótarframlög þessi og ákvarðar fjárhæðir þeirra.  

Markmið Húsnæðismálasjóðs er að stuðla að sjálfbærni almenna íbúðakerfisins. Sjóður þessi mun byggjast upp smám saman, með fjármagni sem kemur úr endurgreiðslum stofnframlaga og greiðslum í sjóðinn eftir að endurgreiðslu lánsfjármögnunar og stofnframlaga lýkur. Eigendur almennra íbúða geta sótt um styrki til Húsnæðismálasjóðs vegna tiltekinna endurbóta og endurbyggingar almennra íbúða og til rekstraraðstoðar, ef viðkomandi eigandi er í fjárhagsvanda sem ekki verður leyst úr án styrkja. Hlutverk Húsnæðismálasjóðs til framtíðar er að standa undir greiðslu stofnframlaga bæði ríkis og sveitarfélaga til framtíðar og stuðla að frekari uppbyggingu almenna íbúðakerfisins. 

Sækja skal um stofnframlög hjá bæði Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og því sveitarfélagi þar sem viðkomandi íbúðir verða staðsettar, í kjölfar þess að HMS auglýsir eftir umsóknum um stofnframlag ríkisins. Áhugasamir eru hvattir til að sækja um eins fljótt og kostur er eftir að opnað er fyrir umsóknir og að leggja sig fram við að skila þeim gögnum sem fylgja eiga með umsókn. Með þeim hætti er auðveldara fyrir starfsmenn stofnunarinnar að liðsinna um ágalla á umsókn eða fylgigögnum, en ef gagnaskil eru ekki fullnægjandi eftir að umsóknarfresti lýkur getur stofnunin þurft að vísa viðkomandi umsókn frá við úthlutun það sinnið. Ef umsókn um stofnframlag er samþykkt er stofnframlag ríkisins greitt út í tvennu lagi. Meginreglan er sú að helmingur þess sé greiddur út í kjölfar samþykkt umsóknar, eftir að viðkomandi stofnframlagshafi hefur ritað undir samning um stofnframlagið þar sem fram koma réttindi og skyldur vegna þess og vegna hinna almennu íbúða. Síðari helmingur stofnframlags ríkisins er greiddur út eftir að almenn íbúð hefur verið leigð út (kaup) eða þegar vottorð vegna öryggisúttektar íbúðar liggur fyrir (bygging). Í ákveðnum tilvikum er heimilt að greiða 75% af stofnframlaginu út í kjölfar samþykktar á umsókn.

Heimilt er að setja það sem skilyrði fyrir veitingu stofnframlaga ríkis og sveitarfélaga að þau verði endurgreidd þegar lán sem tekin voru til að standa undir fjármögnun byggingar eða kaupa almennrar íbúðar hafa verið greidd upp. Í slíkum tilvikum má þó ekki krefjast endurgreiðslu á viðbótarframlögum ríkisins. 

Eiganda almennrar íbúðar er skylt að endurgreiða stofnframlög í tilteknum öðrum tilvikum, s.s. ef fengist hefur heimild til að selja almenna íbúð og andvirði verður ekki notað til byggingar eða kaupa á annarri almennri íbúð. Sama á þá t.d. við ef notkun almennrar íbúðar er breytt að verulegu leyti, ef hún er leigð öðrum en leigjanda sem er undir tekju- og eignamörkum eða önnur skilyrði fyrir úthlutun íbúðar eru ekki uppfyllt. Þegar framangreint á við skal einnig krafið um endurgreiðslu viðbótarframlaga ríkisins, hafi þau verið veitt vegna byggingar eða kaupa á viðkomandi íbúð. 

Hafi úthlutun stofnframlags verið bundin skilmála um endurgreiðslu þess þegar lánsfjármögnun hefur verið greidd upp, skal endurgreiðslan hefjast í kjölfar þess að þau lán sem tekin voru vegna byggingar eða kaupa á almennri íbúð hafa verið greidd upp. Ef engin lán voru tekin til að fjármagna byggingu eða kaup almennrar íbúðar skal endurgreiðsla hefjast þegar íbúðin hefur verið leigð út. Hámarkslánstími er 50 ár, en 20 ár ef lánsfjárhæð nemur minna en 30% af stofnvirði almennrar íbúðar. Þegar lánsfjármögnun hefur verið greidd upp er skuldabréfi vegna endurgreiðslu stofnframlaga þinglýst á viðkomandi almenna íbúð. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun annast innheimtu á endurgreiðslu stofnframlaga, nema hlutaðeigandi sveitarfélag vilji sjálft innheimta kröfu um endurgreiðslu á stofnframlagi sveitarfélags.

Um greiðslubyrði endurgreiðslu stofnframlaga fer með tvenns konar hætti. Ef engin lán voru tekin, eða ef lánsfjármögnun nam minna en 30% af stofnvirði almennrar íbúðar, skal mánaðarleg endurgreiðsla nema 50% af leigugreiðslu íbúðarinnar, eftir að dreginn hefur verið frá kostnaður vegna reksturs hennar, að meðtöldum framlögum í viðhaldssjóð og öðrum viðhaldskostnaði. Í öðrum tilvikum skal greiðslubyrði endurgreiðslu vera sambærileg og greiðslubyrði af lánum var að jafnaði á lánstíma. 

Óheimilt er að selja almenna íbúð nema með samþykki HMS og hlutaðeigandi sveitarfélags. Ef slíkt samþykki er veitt er meginreglan sú að stofnframlög ríkis og sveitarfélags skulu endurgreiddí einu lagivið sölu íbúðarinnar, ásamt viðbótarframlögum ríkisins ef um þau var að ræða, nema ef andvirðið er notað til byggingar eða kaupa á öðrum almennum íbúðum. Sama á við ef notkun almennrar íbúðar er breytt að verulegu leyti, íbúðin er leigð öðrum en leigjanda sem er undir tekju- og eignamörkum við upphaf leigutíma o.fl.  

Eigandi almennra íbúða skal aðeins úthluta þeim til leigjenda sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem sett eru í lögum og reglugerð um almennar íbúðir. Eiganda almennra íbúða er þó heimilt að semja við sveitarfélag þar sem íbúðirnar eru staðsettar um að annast úthlutun þeirra. Við úthlutun skal að jafnaði farið eftir því hversu lengi umsækjandi hefur verið á biðlista eftir íbúð hjá viðkomandi aðila. Eiganda almennra íbúða er þó heimilt að setja reglur um forgangsrétt til leigu, svo sem vegna fjölskyldustærðar, fjárhagsstöðu og félagslegra aðstæðna umsækjanda. Leigjendur sem hafa fengið úthlutaðri íbúð en hafa þörf fyrir annars konar íbúð eiga að jafnaði forgang við úthlutun slíkrar íbúðar hjá sama eiganda almennra íbúða. Við úthlutun almennra íbúða skal stuðla að fjölbreyttri samsetningu íbúa og félagslegri blöndun. 

Leigufjárhæð almennrar íbúðar skal ákveðin þannig að rekstur eiganda hennar sé sjálfbær og að hann geti staðið skil á greiðslum sem honum ber að greiða vegna rekstrar hennar, s.s. kostnaði við lóð og sameign sem tilheyrir henni, sem og greiðslum í viðhaldssjóð og Húsnæðismálasjóð. Við leigu skulu bætast 2% af árlegu endurstofnsverði almennrar íbúðar til að standa undir rekstrar- og viðhaldskostnaði og skal helmingur þess fjár renna í viðhaldssjóð.

Minnt er á að markmiðið með veitingu stofnframlaga er að stuðla að því að húsnæðiskostnaður  sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda og að jafnaði ekki meira en fjórðungur af heildartekjum þeirra.

Við mat á umsóknum um stofnframlag er lögð áhersla á eftirfarandi þætti:
•Nýbyggingar og fjölgun leiguíbúða. 
•Íbúðir á svæðum þar sem þörf er á leiguíbúðum fyrir leigjendur undir tekju- og eignamörkum. 

Aðrir þættir sem hafa sérstaka þýðingu við mat á umsóknum:
•Hagkvæmar aðferðir við íbúðabyggingar í því skyni að lækka byggingarkostnað. 
•Skapandi og hugvitsamlegar lausnir og góða hönnun. 
•Íbúðir sem uppfyllar þarfir íbúa á hverju svæði. 
•Íbúðir sem uppfylla mismunandi þarfir ólíkra hópa. 
•Að stuðla að fjölbreyttri samsetningu íbúa og félagslegri blöndun. 

Húsnæðissjálfseignarstofnun er sjálfseignarstofnun sem fengið hefur leyfi ráðherra til að byggja eða kaupa, eiga og hafa umsjón með rekstri og viðhaldi almennra íbúða og er falið að veita þjónustu í almannaþágu samkvæmt lögum um almennar íbúðir nr. 52/2016.

 Húsnæðissjálfseignastofnanir eru undanþegnar tekjuskatti samkvæmt lögum um tekjuskatt nr. 90/2003. 

Viðskiptahugmyndin

Staðfesting innviðaráðherra á samþykktum

 Skráning í fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra

Í samþykktum eða skipulagsskrá húsnæðissjálfseignarstofnunar skal m.a. fjallað um eftirfarandi atriði skv. 5. gr. laga um almennar íbúðir:

1. Heiti, heimili og varnarþing.
2. Tilgang.
3. Stofnendur og framlagsfé þeirra.
4. Stofnfé.
5. Hvort stofnunin skal taka við öðrum fjármunum en reiðufé þegar hún er stofnuð.
6. Hvort stofnendur eða aðrir skulu njóta sérstakra réttinda í sjálfseignarstofnuninni.
7. Deildaskipun stofnunarinnar ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi.
8. Hlutverk stjórnar, fjölda stjórnarmanna, starfstíma þeirra og hvernig kjör þeirra skal fara fram, svo og hvernig háttað skal vali nýs stjórnarmanns í lausa stöðu.
9. Hlutverk og skipan a.m.k. tólf manna fulltrúaráðs, þar á meðal um val og starfstíma þess.
10. Hvernig val á endurskoðendum skal fara fram.
11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.
12. Hverjir skulu rita firma stofnunarinnar.
13. Samþykkt ársreiknings.
14. Hvert reikningsárið skal vera.
15. Hvernig standa skal að úthlutun almennra íbúða.
16. Hvernig aðkoma íbúa að stjórnun stofnunarinnar skuli vera.
17. Upplýsingaskyldu stofnunarinnar við íbúa.
18. Hvernig skuli staðið að breytingum á samþykktum eða skipulagsskrá, hvernig leggja eigi sjálfseignarstofnun niður eða sameina hana annarri.
19. Hvernig ráðstafa skuli rekstrarafgangi eða bregðast við ef tap verður á rekstri stofnunarinnar.
20. Hver sé bær til að taka ákvörðun um slit stofnunarinnar.

Geta skal veðsetningarbanns skv. 7. mgr. 16. gr. í samþykktum.

Í reglugerð sem ráðherra setur skal kveða nánar á um efni samþykkta eða skipulagsskrár. Ráðherra lætur gera fyrirmyndir að samþykktum eða skipulagsskrá fyrir húsnæðissjálfseignarstofnun.

Lög um almennar íbúðir