Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur og lán

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) leggur til að farið verði í róttækar breytingar á eftirliti með byggingaframkvæmdum hér á landi. Meðal breytinganna er að ytra eftirlit verði fært til óháðra skoðunarstofa, byggingastjórakerfið lagt niður og tekin upp byggingargallatrygging til þess að vernda neytendur. Tillögurnar eru settar fram í nýjum Vegvísi HMS að breyttu byggingareftirliti sem kom út í dag og kynntur var á vel sóttum opnum fundi HMS í gær.

Byggingargallar sem leiða til raka- og mygluvandamála í nýlegu íbúðarhúsnæði, skrifstofubyggingum og öðrum mannvirkjum eru reglulega til umfjöllunar í fjölmiðlum. Núverandi fyrirkomulagi byggingareftirlits er ætlað að lágmarka galla en virkni eftirlitsins hefur reynst vera takmörkuð. Ný úttekt HMS úr Mannvirkjaskrá sýnir að á nýframkvæmdum sem hófust á árinu 2023 er yfir 70% útgefinna byggingarleyfa þar sem skil áfangaúttekta er verulega ábótavant. Sama gildir um stöðuskoðanir byggingarfulltrúa. 

Afleiðingar byggingargalla geta verið mjög slæmar fyrir heilsu fólks og fjárhag. Neytendur sitja uppi með mikið fjárhagslegt tjón og rekstur stofnana og fyrirtækja getur raskast verulega vegna slíkra mála. 

Að mati HMS er núverandi fyrirkomulag byggingareftirlits fullreynt og tími til kominn að bregðast við. Í vegvísinum er gert ráð fyrir að byggingarstjórakerfið verði lagt niður og að byggingareftirlit færist frá byggingarfulltrúum sveitarfélaga til fagaðila undir hatti óháðra skoðunarstofa. Þá verði núverandi starfsábyrgðatryggingar aflagðar og sérstök byggingargallatrygging tekin upp í staðinn, að danskri fyrirmynd. Þetta mun auðvelda neytendum að fá úrlausn sinna mála þegar gallar koma í ljós. 

Tillögurnar eru lagðar fram til rýni og áframhaldandi vinnslu í samstarfi við hagaðila. Gert er ráð fyrir að byggingargallatryggingin verði bundin við íbúðarhúsnæði og gildi í 10 ár frá því að íbúð er tekin í notkun. Með henni verði tryggð ábyrgð verkeiganda gagnvart endanlegum kaupanda. Hönnuðir og iðnmeistarar beri áfram ábyrgð á sínum verkum gagnvart verkeiganda samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. Gert er ráð fyrir að innleiða breytingarnar í tveimur skrefum þar sem byrjað er á breyttu fyrirkomulagi byggingareftirlits og í kjölfar þess tekið upp nýtt fyrirkomulag trygginga.

Með áðurnefndum breytingum yrði til sanngjarnara kerfi fyrir þá verkeigendur (verktakar og fjárfestar), iðnmeistara og hönnuði sem standa sig vel og neytendur væru betur varðir. Hagkvæmni og skilvirkni byggingariðnaðarins myndi aukast, hús yrðu vandaðri og kostnaður við byggingu og viðhald húsa lægri til lengri tíma litið.

Gert er ráð fyrir að kostnaður af tillögunum verði metinn. Við það mat verður tekið tillit til þess kostnaðar sem fellur niður samhliða þ.e. kostnaðar viðbyggingastjórakerfið og vegna starfsábyrgðatrygginga. Einnig verði metinn þjóðhagslegur ávinningur breytinganna. Miðað við kostnað af byggingargöllum á Norðurlöndum gæti kostnaður vegna byggingargalla á Íslandi numið að minnsta kosti 25 milljörðum króna á ársgrundvelli.

Hér má nálgast vegvísi HMS um breytt byggingareftirlit.

Upptaka af fundi um breytt byggingareftirlit

HMS leggur til að farið verði í róttækar breytingar á eftirliti með byggingaframkvæmdum.

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Reiknivilla í leiguverðsjá leiddi til þess að meðalleiguverð samninga í gildi var vanmetið að meðaltali um 0,6 prósent fyrir árið 2024. Leiguverðsjáin hefur nú verið leiðrétt, en reiknivillan hafði ekki marktæk áhrif á meðalleiguverð samninga í gildi fyrir árið 2025.

Í leiguverðsjánni má nálgast meðalleiguverð samninga sem skráðir eru í leiguskrá HMS eftir staðsetningu, leiguhúsnæði, tegund leigusamninga og tegund leigusala. Einungis eru birtar upplýsingar úr þeim samningum úr leiguskrá sem eru í gildi og HMS telur nothæfa til tölfræðivinnslu, en þeir eru nú yfir 24 þúsund talsins.

Samkvæmt leiguverðsjánni er markaðsleiga fyrir 60-90 fermetra íbúð með tvö til fjögur herbergi á höfuðborgarsvæðinu um 293 þúsund krónur þessa stundina. Meðalleiguverð sambærilegrar íbúðar í eigu óhagnaðardrifinna leigufélaga og sveitarfélaga er hins vegar 182 þúsund krónur.

Hærra leiguverð gildra leigusamninga eftir leiðréttingu

Fyrir uppfærslu vanmat leiguverðsjáin meðaltal gildra samninga þar sem hún reiknaði meðaltal greiddrar leigu í hverjum mánuði. Sem dæmi gat leiguverð samninga sem tóku gildi um miðjan mánuðinn verið vanmetið um helming, þar sem leiguverðsjáin taldi upphæðina sem leigjendur greiddi í leigu þann mánuðinn í stað þess að telja mánaðarleigu fyrir heilan mánuð í tilteknum samningum.

Leiguverðsjáin hefur verið leiðrétt og sýnir hún nú meðalleiguverð gildra samninga fyrir heilan mánuð. Leiðréttingin hefur mest áhrif á meðalleiguverð gildra samninga fyrir árið 2024, en þeir eru nú að meðaltali 0,6 prósentum hærri en þeir voru fyrir uppfærslu. Leiðréttingin hefur þó engin marktæk áhrif á meðalleiguverð samninga í gildi fyrir árið 2025. Leiðréttingin hefur sömuleiðis engin áhrif á fyrri greiningar HMS, þar sem reiknivillan var í miðlun gagna en ekki í gagnasafni stofnunarinnar.

Öllum þeim sem hafa athugasemdir við leiguverðsjá eða aðrar gagnaþjónustur hjá HMS er bent á að senda tölvupóst á hms@hms.is.

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

HMS boðar til opins fundar mánudaginn 12. maí kl. 11:00 í húsakynnum HMS í Borgartúni 21. 

Á fundinum verður fjallað um þann mikla vanda sem blasir við vegna byggingargalla hér á landi og þá verður kynntur glænýr Vegvísir HMS um breytt byggingareftirlit.

Undanfarin ár hefur eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði stóraukist. Aukin pressa hefur myndast á þá sem koma að byggingarframkvæmdum til þess að koma íbúðum í sölu. Þetta getur leitt til mistaka sem leiða til galla í fasteignunum. Erfitt getur verið fyrir neytendur að fá tjónið bætt og jafnvel að átta sig á því hver beri ábyrgð á gallanum. Er það verkeigandinn, iðnmeistari, hönnuður, byggingarstjóri, byggingarfulltrúi eða einhver annar?  

Vilji er hjá stjórnvöldum til að bregðast við og taka byggingareftirlit til róttækrar endurskoðunar. HMS telur að með því megi draga úr tjóni almennings, fyrirtækja og opinberra aðila vegna kostnaðarsamra viðgerða og gallamála. Sífelldur fréttaflutningur af lekamálum, myglu og öðrum vandamálum í nýreistum húsum sýni að núverandi kerfi sé ekki að virka sem skyldi og HMS er nú að stíga skref í að undirbúa alvöru umbætur í málaflokknum.

Boðið verður upp á léttar veitingar og verður fundinum einnig streymt á hms.is/streymi.

Vonumst til að sjá þig.

Dagskrá:

Opnun fundarins
Hermann Jónasson, forstjóri HMS

Af hverju breytt byggingareftirlit?
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS

Rakaskemmdir í nýlegu húsnæði
Sylgja Dögg Sigurjónsdóttir, eigandi Verkvistar

Pallborðsumræður um byggingagalla í nýbyggingum
Þorgils Sigvaldason, keypti hús sem reyndist ónýtt árið 2017
Sigríður Ósk Bjarnadóttir, framkvæmdastjóri umhverfis- og gæðasviðs hjá Hornsteini
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS
Sigmundur Grétar Hermannsson, eigandi Fagmats

Þórhallur Gunnarsson stýrir pallborðsumræðunum

Spáð er að íbúum í Fjarðabyggð muni fjölga um 532 næstu fimm árin, sem jafngildir 9,7% fólksfjölgun. 

Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þarf að byggja um 27 fleiri íbúðir árlega en hefur verið gert á undanförnum árum. 

Sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir allt að 515 íbúðir til að tryggja nægt framboð nýrra íbúða á næstu árum. 

Fjarðabyggð hefur samþykkt endurskoðaða húsnæðisáætlun fyrir árið 2025. Þar er gert ráð fyrir að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 1.124 íbúa á næstu tíu árum, sem samsvarar 20,6% aukningu. Til samanburðar hefur íbúum fjölgað um 280 manns frá árinu 2021 skv. tölum hagstofunnar, eða um 5,6% og um 550 manns síðastliðin tíu ár, sem jafngildir 11,7% vexti. Íbúafjölgun árið 2024 reyndist 15 manns færri en spá sveitarfélagsins fyrir síðasta ár. 

Athygli vekur að samkvæmt tölum Hagstofunnar fækkaði íbúum Fjarðabyggðar árið 2022. Þjóðskrá Íslands sýnir hins vegar að íbúum hafi fjölgað um 77 á sama tímabili. Samkvæmt skráningu Þjóðskrár hefur íbúum fjölgað um 395 frá árinu 2021, sem eru 115 fleiri en tölur Hagstofunnar gefa til kynna. Rétt er að benda á í þessu samhengi að mismunurinn stafar af ólíkri nálgun þessara stofnana við mælingar á mannfjölda. Ljóst er þó að talsverð íbúafjölgun hefur átt sér stað í sveitarfélaginu undanfarin ár.

Uppbygging í fullum gangi og aukin eftirspurn eftir húsnæði

Samkvæmt húsnæðisáætlun Fjarðabyggðar er gert ráð fyrir að þörf sé fyrir um 52 nýjar íbúðir á ári, eða samtals 246 á næstu fimm árum og 524 á næstu tíu árum. Uppbygging hefur verið nokkuð öflug síðustu ár í samanburði ef horft er yfir lengra tímabil og fjölgaði fullbúnum íbúðum að meðaltali um 23 á ári síðustu fimm árin. Á fimm ára tímabilinu þar á undan var fjölgunin hins vegar mun minni, eða að meðaltali aðeins um tvær íbúðir á ári.

Byggja þarf fleiri íbúðir ef spár ganga eftir

Samkvæmt nýjustu tölum HMS voru 50 íbúðir í byggingu í Fjarðabyggð í mars 2025 og hefur fjöldi íbúða í byggingu farið stöðugt vaxandi á milli undanfarinna talninga síðastliðin tvö ár. Á sama tíma í fyrra voru 16,3% færri íbúðir í byggingu og fyrir tveimur árum, í mars 2023, voru þær 31% færri en teljast nú. Myndin hér að neðan sýnir að mikill meirihluti íbúða eru á fyrri stigum framkvæmda, það er á stigi 3 eða lægra og því ekki orðnar fokheldar.

Fjöldi íbúða sem nú eru í byggingu dugir ekki til að mæta þeirri þörf sem sveitarfélagið gerir ráð fyrir á næstu tveimur árum. Þrátt fyrir jafnan vöxt í uppbyggingu á síðustu árum eru merki um að auka þurfi í uppbyggingu nýrra íbúða til að ná markmiðum. Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þyrfti því að bæta við um 25 íbúðum árlega til viðbótar við þá uppbyggingu sem á sér stað.

Fjarðabyggð leggur áherslu á húsnæðisöryggi og fjölbreytt búsetuúrræði

Fjarðabyggð hefur sett sér það meginmarkmið að tryggja öryggi og stöðugleika í húsnæðismálum íbúa og leggur áherslu á að skipulag, þjónusta og uppbygging taki mið af þörfum fólks á ólíkum æviskeiðum. Sveitarfélagið vill tryggja húsnæðisöryggi óháð efnahag, jafnan aðgang að þjónustu og bæta samgöngur til að ná þessum markmiðum. Jafnframt er lögð áhersla á að endurnýja og þróa skipulag íbúðarhverfa þannig að nægt framboð sé af lóðum sem mæta breytilegri eftirspurn.

Fjarðabyggð vill sérstaklega styðja við uppbyggingu húsnæðis fyrir aldraða og fólk sem vill breyta búsetu vegna breyttra þarfa. Til að ná því markmiði hyggst sveitarfélagið m.a. veita afslátt af gatnagerðargjöldum á árinu 2025, hvetja félög og félagasamtök til þátttöku í byggingarframkvæmdum og bjóða stofnstyrki ef slíkar áætlanir fara af stað. Sveitarfélagið telur mikilvægt að geta gripið inn í húsnæðismál þegar markaðurinn bregst og vill skapa traustan ramma fyrir framtíðarbúsetu íbúa á öllum aldri og af ólíkum forsendum.

Lóðaframboð styður við uppbyggingu næstu 5 ára

Fjarðabyggð hefur nú skipulagt lóðir fyrir 515 íbúðir á næstu 5 árum. Samkvæmt úthlutunaráætlun sveitarfélagsins er nú þegar nægt framboð byggingarhæfra lóða og ætti lóðaframboð því að mæta vel áætlaðri íbúðaþörf á næstu árum gangi úthlutunaráætlanir eftir.

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu var 247,9  stig í nóvember 2023 (janúar 2011=100) og hækkaði um 3,9% frá fyrri mánuði. Síðastliðna þrjá mánuði hefur vísitalan lækkað um 2,9% en síðastliðna 12 mánuði hefur vísitalan hækkað um 8,8%.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu byggir á þinglýstum leigusamningum. Hafa verður í huga að aðeins litlum hluta leigusamninga er þinglýst og því ekki víst að úrtakið gefi rétta mynd af þróun leiguverðs.

Visitala_leiguverds-nov23

Með breytingum á húsaleigulögum um áramótin var HMS falið að halda utan um rafræna skráningu leigusamninga. Er slík skráning nú forsenda þess að fá húsnæðisbætur, en áður var þinglýsingar leigusamnings að jafnaði krafist. Þinglýstum leigusamningum hefur því fækkað töluvert og þar með er enn meira hætta á að vísitala byggð á þinglýstum samningum gefi ekki rétta mynd af verðþróun líkt og HMS hefur bent á síðustu mánuði.

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í nóvember 2023

Þjónustuflokkar

Þjónustuflokkar

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í nóvember 2023

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Leiguskrá

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Fleiri fréttir

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Þjónustuflokkar

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í nóvember 2023

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Leigu­skrá

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Fleiri fréttir

HMS leggur til breytingar á kerfi sem virkar ekki

Leiguverðsjá leiðrétt - hefur ekki áhrif á vísitölu leiguverðs

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Leiguskrá